Saber como administrar um condomínio é primordial para ser um bom síndico. Para isso, é necessário ter conhecimento contábil, trabalhista, civil, além de áreas administrativas. Além disso, é preciso ter paciência com os demais condôminos e ser um mediador de conflitos.
Administrar um condomínio hoje em dia é quase o equivalente a gerir uma empresa. São empreendimentos que necessitam atenção cautelosa e dedicação por parte de profissionais competentes. Por isso, perguntamos: você sabe como administrar um condomínio? Ainda, você sabe como fazer a gestão de condomínio?
O que é gestão de condomínio?
Fazer a gestão de condomínio significa cuidar do condomínio como um todo. É o trabalho cotidiano do síndico: realizar reuniões de assembleia, fiscalizar funcionários, entre outros. Além disso, também é tomar conta de toda a parte administrativa do empreendimento. Muitos preferem deixar essa última incumbência na mão de administradoras condominiais. Seja por não ter domínio em como administrar um condomínio ou por a tarefa de síndico já tomar boa parte do tempo. Entretanto, não são todos os condomínios que possuem verba ou vontade de contratar empresas terceirizadas. E é aí que a função entra no leque de responsabilidades do síndico. Aliás, também é importante deixar claro que não é obrigatório o condomínio ter uma administradora.
Como gerir um condomínio?
Como comentamos, muitos condomínios optam por fazer a própria gestão de condomínio sem a ajuda de uma administradora. Essa prática se chama autogestão e, nesses casos, aquele que se candidatar ao cargo de síndico será responsável pela administração do condomínio como um todo. E se esse for o seu caso, explicaremos passo a passo como gerir um condomínio. Em primeiro lugar, é importante destacarmos quais são as áreas do conhecimento que o síndico precisa dominar para poder fazer a gestão do condomínio. Afinal, este é um trabalho que requer uma série de cuidados e muita atenção. Para gerir um condomínio, é necessário ter conhecimentos básicos nas seguintes áreas:
Financeira;
Contabilidade;
Questões civis;
Compreender as leis trabalhistas;
Ter experiência na área administrativa também auxiliará.
Antes de assumir a função, você deve compreender a dimensão desse compromisso. Quando falhas administrativas acontecem e o condomínio não possui administradora, o síndico que é responsabilizado por isso. Dependendo da gravidade da situação, o profissional pode ter de responder judicialmente e até mesmo ser obrigado a indenizar o condomínio. Se você, síndico, se sente preparado para o desafio, esse guia é para você! Nesse artigo, você vai aprender como administrar um condomínio a partir dos seguintes itens:
Recolhimento de impostos
Administração financeira
Taxa condominial e inadimplência
Funcionários e empresas contratadas
Recolhimento de impostos
O recolhimento de impostos é o passo número um no processo de como administrar um condomínio. Não pagar impostos e não cumprir com as obrigações fiscais pode trazer sérios problemas financeiros e judiciais para o empreendimento. Se o síndico não efetuar os pagamentos nas datas corretas, o condomínio terá de pagar multas e juros pelo atraso. Nessas situações, o condomínio é inscrito na Dívida Ativa da União (DAU). Essa é uma relação feita pela Receita Federal com os dados de pessoas ou entidades que estão devendo à União. Assim sendo, o condomínio pode passar por um pente fino em todos os aspectos administrativos além da contabilidade. E isso inclui a parte financeira e trabalhista. O não pagamento da dívida pode resultar em ação judicial de cobrança e na diminuição do valor do imóvel. Portanto, o recolhimento de impostos do condomínio deve estar sempre em dia! O recolhimento de impostos deve ser feito mensalmente, levando em consideração os serviços prestados ao condomínio, como por exemplo:
O item número dois deste passo a passo de como administrar um condomínio é a parte financeira. Cuidar do dinheiro do condomínio é um dos aspectos fundamentais da tarefa de sua administração e flutua por diversos setores. Portanto, vamos começar falando sobre as contas a pagar. De modo geral, condomínios têm sempre diversas contas a serem quitadas. Se uma dessas competências não forem pagas, é complicação na certa. Os moradores ficarão furiosos, com toda razão, e o síndico perderá credibilidade. Para não esquecer de nenhuma conta importante, confira a checklist:
Despesas que são cobradas mensalmente, como água e luz, podem ter o pagamento agendado por meio de débito em conta. Para manter tudo organizado, é legal providenciar uma Planilha de Controle Financeiro para o condomínio. Softwares de administração de condomínio, como o TownSq, também podem ajudar nessas situações. Guarde os comprovantes e sempre exija nota fiscal e recibos de contratações de serviços ou compras de produtos. Isso facilita a prestação de contas e evita retrabalho na hora de fazer o recolhimento de impostos. A prestação de contas para os condôminos deve ser feita mensalmente, disponibilizada via balancete. Além disso, também há o momento de prestação de contas e previsão orçamentária anual, realizado em reunião de assembleia. A administração do condomínio dispõe de uma questão financeira importantíssima: ficar de olho na movimentação da conta bancária. Pode parecer algo simplório, mas o síndico deve conferir todos os débitos e créditos. Nada deve sair (ou entrar) nas finanças do empreendimento sem o seu conhecimento! Por fim, também é de responsabilidade da administração do condomínio lidar com o fundo de reserva. Esse é o local onde é resguardado o dinheiro para emergências ou despesas inesperadas que possam ocorrer no condomínio.
Chegou a hora de falar sobre taxa condominial e inadimplência. Esse é um problema que gera uma enorme dor de cabeça na vida do síndico. Lidar com o atraso e contatar devedores é uma das tarefas essenciais de como administrar um condomínio. Da mesma forma que o envio dos boletos da taxa condominial. Para gerar os boletos das taxas, é necessário utilizar o CNPJ e a conta bancária do condomínio. Isso pode ser feito diretamente com o banco ou através de software ou empresa especializada. Para manter a organização, é recomendável emitir todos os boletos no mesmo dia. Agora a parte mais trabalhosa: a cobrança. Mais do que gerir o pagamento, é necessário controlar o problema de inadimplência. Para isso, deve-se entrar em contato via telefone, correspondência ou software de administração de condomínio. Mas atenção na hora de sair cobrando todo mundo! Os bancos levam cinco dias úteis para compensar pagamentos, então espere esse tempo passar antes de ir atrás dos devedores. Todavia, a cobrança também pode ser feita através de serviço terceirizado. Para isso, o condomínio deve optar pela contratação de uma empresa da área. Caso isso ocorra, tome o cuidado de fiscalizar se as cobranças estão sendo feitas da maneira correta. Tudo deve seguir a legislação e ser baseado em ética, discrição e empatia.
Funcionários e empresas contratadas
Por fim, vamos falar sobre o gerenciamento de funcionários e de empresas contratadas. Faz parte da atuação do síndico cuidar da experiência do trabalhador dentro do condomínio. Portanto, é ele quem deve garantir que as normas de reforma trabalhista sejam respeitadas. É o síndico quem deve revisar e assinar cada contrato. Desta forma, deve-se aproveitar esse momento para definir a carga horária, turnos e remuneração. Isso também vale para serviços terceirizados, cujos contratos devem ser avaliados e revistos. Já o treinamento do novo funcionário deve ser organizado e supervisionado pelo síndico. Entretanto, o profissional pode repassar a tarefa para o zelador ou outros contratados, como o gerente predial. Uma das questões mais importantes sobre como administrar um condomínio é a folha de pagamento. O síndico é encarregado de realizar o pagamento dos salários em dia. Ele também é o responsável por depositar o 13º salário e encargos previdenciários. Em relação a contratação de empresas terceiras, é imprescindível que o prestador de serviço forneça nota fiscal. Nesses casos, é preciso fazer a dedução da contribuição ao PIS/COFINS/CSSL de 4,65% do total da nota fiscal. Se a empresa prestadora de serviço for optante pelo SIMPLES, ela estará isenta deste recolhimento. Contudo, deverá ser retido 11% de INSS. Ambos impostos devem ser recolhidos por meio de um DARF (Documento de Arrecadação Federal). Além de tudo, o síndico também deve representar o empreendimento em ações judiciais, trabalhistas, operacionais e financeiras.
Quem pode administrar condomínio?
Legalmente não existem pré-requisitos para administrar um condomínio. Logo, um síndico profissional ou morador pode trabalhar com administração de condomínios sem problemas. Mas o ideal é que se tenha uma base de conhecimento e experiências na área. Entretanto, se a intenção seja abrir uma empresa administradora de condomínios, aí a situação muda. Esse tipo de empresa passa por fiscalização visto que permeia a profissão de Administrador. Empresas de administração de condomínio são obrigadas a ter registro no CRA (Conselho Regional de Administração). Além das informações acima, resolvemos preparar uma coletânea de dicas sobre como administrar um condomínio. Confira:
Dicas para administrar um condomínio residencial
O principal foco de uma administração de condomínio residencial é garantir o bem-estar dos moradores. Nesses ambientes, o síndico precisa esforçar-se para manter a vida em comunidade sempre harmoniosa. Respeito mútuo e respeito às normas são questões que devem guiar a gestão do condomínio. Para isso, o síndico precisa dar uma atenção especial à mediação de conflitos.
Condomínio de apartamentos
Em condomínios de apartamentos, os moradores dividem um ambiente separado por paredes. E isso pode ser motivo de muita complicação. Nesses empreendimentos, é importante que o síndico reforce os seguintes temas:
Qual o horário para a realização de obras nos apartamentos. O barulho não pode atrapalhar a vida dos vizinhos;
Dias e horários para mudanças. Moradores dividem itens como garagem, elevadores e corredores. Logo, um não poderá atrapalhar a rotina dos demais;
Quais são as funções dos porteiros. Isso também inclui as regras acerca de entregas, correspondências e encaminhamento de visitas.
Condomínio de casas
Em condomínios de casas, é interesse que o síndico fique de olho em:
Fiscalizar os pedidos de obras nas casas. Deve-se seguir as normas nacionais e a convenção e regimento interno do condomínio;
Dar uma maior atenção à segurança dos moradores. Condomínios de casas tendem a sofrer mais com assaltos e arrombamentos. Por isso, o síndico deve investir em equipamentos de segurança e funcionários experientes;
Realizar manutenções preventivas nas áreas comuns. Em especial, nas quadras esportivas e demais áreas de lazer;
Promover ações de integração. Geralmente esses condomínios contam com mais espaços, então o síndico deve usufruir dessas oportunidades.
Dicas para administrar um condomínio comercial
Condomínios comerciais possuem rotinas completamente diferentes de condomínios residenciais. Devido a isso, separamos algumas dicas na hora de realizar a administração desses empreendimentos:
Atenção maior à limpeza. Condomínios comerciais recebem uma maior quantidade de visitantes por dia, então a higienização precisa ser mais rígida.
Capacitação de funcionários. Os empregados do condomínio precisam passar por um treinamento sobre como lidar com o público. Acrescentar recepcionistas à equipe de funcionários é uma boa pedida.
Aluguel de salas de reunião. Muitos condomínios comerciais contam com salas que podem ser reservadas pelos inquilinos. O síndico precisa coordenar essas reservas. Uma dica é usar um software para administração de condomínio para isso.
Segurança precisa ser uma das prioridades. É essencial contar ao menos com um sistema de vigilância por vídeo.
Dicas para administrar condomínio de pequeno porte
Condomínios pequenos não significam problemas menores. Por terem um menor número de moradores, é fundamental que o síndico cuide da comunicação:
Crie meios de comunicação com os moradores. Pode ser através de circulares ou por um grupo no WhatsApp.
Incentive a participação nas reuniões de assembleia. O número de pessoas já é pequeno, portanto é importante que todos se envolvam.
Busque resolver conflitos de forma amigável. Não deixe um clima ruim tomar conta do local.
Por serem poucas pessoas, é possível incentivar que os moradores ajudem no cuidado com o condomínio. Pode ser ajudando a manter as áreas comuns limpas ou com a criação de um jardim.
Também é importante buscar diminuir o valor da taxa condominial para todos. Reveja contratos e busque repensar contratações de empresas terceirizadas.
Administração de condomínio pode ser uma atividade desafiadora. Porém, o segredo é ir fazendo as novas tarefas aos poucos. Como tempo, vem a habilidade.
Um condomínio na praia é diferente de outro na cidade, não somente pelas paisagens, mas principalmente pela circulação de moradores, que geralmente aumenta durante o verão. Gerenciar um condomínio com essas particularidades exige cuidado com manutenção e com a comunicação entre moradores e síndico. Assim, preparamos algumas dicas para ajudar o síndico em seu trabalho.
Como melhorar a comunicação no condomínio?
Em um dos condomínios onde Nils Pereira atua como síndico profissional, em Capão da Canoa, a circulação no prédio aumenta em até 90% no verão. Nesse contexto, a comunicação se apresenta como um desafio importante. Os métodos tradicionais de contato entre moradores e síndico, baseadas no papel e na visita, se tornam menos eficazes. A solução tecnológica já existe, através do aplicativo TownSq. Quem também atua no litoral e utiliza o app em um de seus condomínios é o síndico Cristiano Lima. A função de agendamento de espaços, por exemplo, é citada pelo síndico como uma solução entregue pela TownSq que faz diferença no convívio em comunidade. Não é atoa que esse condomínio, o primeiro da TownSq, está conosco desde 2014. Além da funcionalidade de agendamento, é possível também estabelecer uma comunicação privada entre síndico e moradores. Outra funcionalidade é a abertura de chamados pelo app, caso o morador note a necessidade de reparos ou outras intervenções no condomínio. E o que fazer com a circular em um condomínio onde a maioria dos moradores não está presente em boa parte do ano? Colocar em um aplicativo de comunicação online. No TownSq, o síndico consegue repassar informações importantes aos condôminos a qualquer momento.
Como manter uma piscina no verão?
Muitos condomínios no litoral possuem piscina. E como seu uso geralmente aumenta nesse período, os cuidados devem ser redobrados. Conversamos com Samuel Marocco, responsável químico na Hidrotec Piscinas, em busca de informações sobre as principais manutenção realizadas em piscinas. Seguem abaixo algumas dicas para programar as tarefas necessárias:
Diariamente
A filtragem é uma manutenção essencial para o uso da piscina. Portanto, deve ser realizada diariamente. Em piscinas de tamanho médio, geralmente o caso de piscinas no litoral, o processo não pode durar mais que oito horas.
A cada 48h
O cloro é o material químico que elimina as partículas orgânicas existentes na água. Antes da sua aplicação, é preciso medir a quantidade de cloro livre presente, em uma escala de zero a cinco ppm (partículas por milhão). Idealmente, o nível de cloro deve estar entre 1 e 3 ppm. Se estiver abaixo disso, é preciso aplicar o cloro. Para piscinas de porte médio, deve ser utilizado o cloro granulado, aplicando 5 gramas para cada metro cúbico. O produto deve ser diluído em água fora da piscina e aplicando em diferentes pontos dela. O efeito acontece gradativamente em até 3 horas, sendo recomendada a aplicação durante a noite.
Quando a água estiver verde
É preciso aumentar a quantidade de cloro aplicado, em um processo chamado de supercloração. A quantidade original de cloro granulado aplicado (5g/m³) deve ser duplicada ou triplicada, dependendo da situação da água. Uma vez aplicado o produto, orientamos a utilização da piscina somente quando o nível de cloro houver estabilizado entre 1 e 3 ppm. O processo pode ser realizado também quando houver muita água de chuva.
Uma vez por semana
Meça o pH da água. Idealmente, o nível deve estar entre 7.2 e 7.6. Abaixo de 7.2, a água encontra-se em estado ácido, o que pode causar irritação na pele e ajudar na proliferação de partículas orgânicas, uma vez que atrapalha a ação do cloro, por exemplo. Para elevar a níveis aceitáveis, aplica-se a soda barrilha, em maneira semelhante ao cloro: diluindo em água e aplicando em diferentes pontos da piscina. Agora, se o nível de pH encontra-se acima de 7.6, a água está em estado alcalino, o que pode significar coloração turva e menor efeitos dos produtos químicos presentes. Nesse caso, utiliza-se ácido muriático para diminuir o pH.
O algicida deve ser aplicado semanalmente também. Este produto elimina as algas presentes na água. Importante observar a coloração dessas algas, pois esse é o indicativo da quantidade de algicida a ser aplicada. Algas verdes e amarelas são eliminadas utilizando de 3 a 5 mL do algicida. Se houverem algas pretas, é necessário fechar a piscina e aumentar a dose do produto para 10 mL. Em ambos os casos, é preciso retirar manualmente a sujeira ao final do processo e impedir a utilização da piscina por 12 horas. Lembramos que o algicida deve ser utilizado na água somente em um nível de cloro menor que 2 ppm. Por último, indica-se a realização da retrolavagem semanalmente. Essa é uma manutenção que não precisa de produtos e materiais externos, ela é realizada pelo equipamento da piscina. Tudo começa fechando o retorno. Em seguida, o sistema de filtração deve ser desligado e o registro que joga água fora aberto. Se o filtro possui um visor, é preciso ficar de olho nele durante o processo, para detectar o momento no qual a coloração da água estiver transparente, indicando que o processo deve ser encerrado. Por último, deixe o equipamento na opção enxágue por até 1 minuto.
Mensalmente
O processo de clarificação é responsável por deixar a água da piscina mais limpa e deve ser realizado mensalmente. Se a água estiver em uma coloração um pouco diferente da esperada, indica-se a aplicação 5 ou 6 mL de produto clarificador para cada litro de água. Agora, se houver uma coloração escura na água, é preciso realizar decantação, uma versão mais robusta da clarificação. Nesse processo, a quantidade de produto de aplicado na água deve aumentar para 15 mL para cada litro. O produto clarificador em questão é encontrado nas versões líquido e pó. Indicamos a utilização do primeiro, pois o segundo pode prejudicar a piscina.
Sempre que houver sujeira
É preciso realizar a aspiração. A manutenção é relativamente simples e existem equipamentos para ajudar no processo. E, dependendo do estado da água ao final da aspiração, ela pode ser reaproveitada, se houver pouca sujeira.
Cuidado com produtos químicos
O efeito de todos esses produtos na água da piscina pode ser afetado se aplicados ao mesmo tempo no mesmo lugar. O cloro impossibilita o efeito do algicida, por exemplo. Samuel indica um intervalo de 15 min entre a utilização dos produtos e a aplicação dos mesmos em diferentes pontos da piscina. O manuseio desses produtos também deve ser acompanhado de cuidado. Evite deixá-los em locais com alta temperatura e próximo do alcance de crianças. No momento da aplicação na piscina, o profissional deve seguir as instruções presentes no rótulo do produto e utilizar equipamentos de proteção: máscara, luvas e óculos.
Esperamos ter ajudado com essas dicas, lembrando que existem profissionais especializados no cuidado de piscinas disponíveis para consultoria. Sabemos que todos os condomínios, seja no litoral, na cidade ou campo enfrentam desafios próprios e universais ao mesmo tempo. Então, mande suas dúvidas aqui e vamos juntos facilitar sua experiência como síndico profissional.
Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir. Essas normas são convencionadas pela Lei 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, e devem ser obedecidas mesmo que o aluguel tenha sido feito através de um contratos informal.
Primeiramente, vamos a uma explicação rápida sobre o que é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91):
é a Lei do Inquilinato que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Tanto locador, quanto inquilinos devem conhecê-la antes de fechar negócio.
Assim como outras leis em condomínios, a lei de locação causa muitas dúvidas. Pensando nisso, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem quais são os seus direitos e deveres como inquilino. Veja a seguir!
O que diz a Lei do Inquilinato? Mudanças de prazos em 2010
Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado.
Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Quando o contrato não tem data estipulada (chamado de tempo indeterminado), seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto inquilino quanto proprietário devem prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.
No caso de despejo, são 30 dias para abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias. Resumindo:
Contrato com data final definida: renovação é automática quando chega o fim do prazo de locação. Se quiser encerrar contrato, é necessário manifestar o desinteresse.
Contrato sem data de saída: contrato é encerrado quando acontece a ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos como condomínio, IPTU, etc.
Caso de despejo: inquilino tem 30 dias para sair do imóvel.
Agora que você já sabe a principal base da lei do aluguel, vamos aos direitos do inquilino:
Lei do inquilino: direitos e deveres
Agora que você já sabe a principal base da lei do inquilino, vamos aos direitos e deveres do inquilino.
Direitos do inquilino
Entrega de chaves: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.
Deveres do inquilino
Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação nas datas estipuladas.
Zelar pela propriedade: Cuidar da residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega conforme descrito em contrato.
Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação
Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada
A Lei do Inquilinato tem influência direta no dia a dia de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas perguntas que são bastante frequentes e damos as respostas:
Como fazer quebra de contrato de aluguel?
Esclarecemos antes que os prazos dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.
No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação determina que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.
É importante esclarecer que na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Entretanto, existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa por uma transferência. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.
Quando o proprietário pode pedir imóvel alugado?
Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?
Em caso de cumprimento de contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel ao término do contrato. Em caso de despejo o prazo é de até 15 dias.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
Manutenções, obras e reparos dentro de um apartamento alugado sempre gera muitas dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes.
O que fica claro a partir da interpretação da Lei do Inquilinato, é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que a unidade possui e as condições em que foi entregue ao locatário. Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.
Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário. Por exemplo, uma infiltração ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono ocorrido devido a dificuldade.
Porém, o inquilino é responsável pelos consertos feitos para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.
O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?
Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso.
Se o inquilino não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.
Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.
Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a fiança seja extinta.
Contrato de aluguel feitos com caução, o que diz a lei?
Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.
Você ficou com alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato? Deixa a sua pergunta nos comentários!
Para gerir um condomínio, é necessário o auxílio de toda uma comunidade. A ideia de um síndico solitário e totalmente independente deixou de ser realidade há tempos. Assim, é normal que a empresa administradora de condomínios seja um dos personagens desta empreitada. Mas, você sabe como funciona a administração de condomínios?
Preparamos este artigo para esclarecer todas as dúvidas mais comuns sobre o tema e ainda repassar algumas informações sobre as administradoras de condomínio. Confira:
O que é uma administradora de condomínios?
Como o nome já sugere, uma administradora de condomínios é uma empresa cuja função é a de administrar o condomínio e auxiliar o síndico nas tarefas diárias que envolvem o condomínio.
Como funciona a administração de um condomínios?
Administrar um condomínio, é basicamente como cuidar de uma empresa. A administração condominial tem como principais funções:
Elaboração da folha de pagamento dos funcionários;
Emissão de boletos de pagamento da taxa condominial;
Organização da pasta de prestação de contas;
Realização do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio;
Assessoria antes e depois de reuniões de assembleia geral;
Gerenciamento dos encargos previdenciários mensais;
Gerenciamento do fundo de reserva e do fundo de obras;
Cuidar das contas ordinárias do condomínio;
Além disso, a administração é responsável por manejar a conta pool, quando houver.
Além desses afazeres, é dever da administradora de condomínio fornecer orientações sobre aspectos legais de diferentes setores, tais como administrativo, financeiro e trabalhista.
Entenda as funções da administradora de condomínio
A administradora de condomínios é uma empresa especializada em dar suporte na administração condominial. Em geral, a prestadora de serviços é contratada para gerenciar a parte administrativa, jurídica, contábil e de recursos humanos do empreendimento.
Algumas das funções exercidas por uma administradora de condomínio são:
Redigir cartas, circulares, editais de convocação e atas;
Realizar cobranças e gerenciar a inadimplência do condomínio.
Objetivo da administração de condomínios
O principal objetivo de uma empresa de administração é suprir as demandas administrativas e burocráticas de um condomínio. Para tanto, é dado auxílio e orientação ao síndico na realização de demandas que influenciam diretamente na gestão do empreendimento. Em síntese, a administradora serve para colaborar com o trabalho do síndico.
O que é necessário para administrar um condomínio?
É importante ressaltar que não há nenhuma exigência com relação à formação acadêmica para se administrar um condomínio, mas é importante ter conhecimento em diferentes áreas para que o trabalho seja bem feito e dentro dos termos da lei.
Para administrar um condomínio é importante ter conhecimento nas seguintes áreas:
Financeira;
Contabilidade;
Questões civis;
Compreender as leis trabalhistas.
Além disso, ter experiência na área administrativa é fundamental para toda e qualquer administradora de condomínio.
O que é gestão de condomínios?
Para finalizar, vamos abordar o que é a gestão de condomínios e como isso se relaciona no funcionamento de uma administradora de condomínios. Em síntese, gestão de condomínio se refere a tudo aquilo que é feito para manter o empreendimento funcionando adequadamente, conforme as normas. Em resumo, a gestão de condomínio envolve:
Obedecer a legislação interna: convenção e regimento interno.
Essas e as demais questões do dia a dia gerenciando o condomínio são de responsabilidade do síndico. No entanto, o gestor pode repassar algumas destas atividades para à administradora.
Diferença entre administrador de condomínio e síndico de condomínio
Por outro lado, não são todos os condomínios que têm condições financeiras de investir em uma administradora. Logo, uma opção alternativa é a contratação de um administrador de condomínio. Ele é um profissional autônomo, contratado para lidar com as questões administrativas em âmbito condominial. Em outras palavras, ele assume o papel da administradora e cuida da contabilidade, finanças e recursos humanos do imóvel, de forma independente.
Apesar de semelhantes, o papel do administrador do condomínio é diferente do síndico profissional. Enquanto que o administrador cuida apenas da parte administrativa e burocrática, o síndico é o responsável final por toda a gestão do condomínio. Ambos os profissionais trabalham em conjunto para melhorar a vida dos condôminos e garantir a legalidade do mandato.
Responsabilidades da administração de condomínios
Um dos aspectos importantes ao entender como funciona uma administradora de condomínio é compreender qual a responsabilidade da empresa. Como citamos anteriormente, o Código Civil determina que é o síndico o responsável direto pelo condomínio. Dessa maneira, é ele quem pode responder civil e criminalmente por problemas que podem ocorrer ao longo da gestão.
Entretanto, como funciona quando os problemas são causados pela administradora de condomínio? Nesses casos, devemos destacar que existem uma responsabilidade solidária entre condomínio e administradora. Isso quer dizer que, ambas as entidades do condomínio podem ser responsabilizadas judicialmente em situações de má gestão. Entretanto, a primeira pessoa a ser responsabilizada é o síndico. Em seguida, deve ser analisada a responsabilidade do administrador do condomínio ou administradora.
Logo, o síndico e o conselho fiscal do condomínio devem ficar de olho nas ações e medidas tomadas pela administradora em prol do empreendimento. A fiscalização é essencial para evitar dores de cabeça e problemas que podem lesar cada vez mais as contas do condomínio.
Ao contratar uma empresa, não se deve fazer a escolha com base apenas no quanto cobra uma administradora de condomínio ou na reputação da franquia de administradora de condomínio mais famosa. É preciso compreender que a idoneidade da empresa é o item mais importante durante a seleção.
Responsabilidades do síndico de condomínio
É natural que se questione o papel do síndico quando há a presença de uma administradora no condomínio. Entretanto, o síndico sempre irá exercer o cargo mais importante dentro da gestão condominial. Ainda é ele quem toma as decisões pelo condomínio. Desse modo, o objetivo do síndico se resume em defender o interesse do condomínio, agindo como uma espécie de porta-voz dos condôminos.
Sinergia entre administradora de condomínio e síndico
É possível resumir a relação entre administração de condomínios e síndico como: uma parceria. Ambas as partes devem trabalhar em conjunto em prol do condomínio, sempre com o intuito de aprimorar cada vez mais a vida no local.
Enquanto a administradora fica responsável pela parte burocrática, o síndico pode se dedicar às demandas dos moradores. Ou, até mesmo, em buscar formas criativas de como reduzir o valor das cotas condominiais.
Administração de condomínios: natureza jurídica
Uma questão importante de como funciona uma administradora de condomínio é compreender quais as leis e regras que regem a atuação.
Conheça as leis e regras
O Código Civil permite que prestadoras de serviços sejam contratadas por condomínios para auxiliar nas funções administrativas. Novamente, essa questão é abordada no Art. 1.348.
A contratação de uma administradora deve ser feita com base nas regras estipuladas pela convenção coletiva e pelo regimento interno. Bem como a escolha da empresa deve ser realizada mediante a votação em assembleia geral.
Além disso, a lei também permite que o condomínio transfira o papel do síndico para a empresa. Dessa maneira, a administradora pode assumir as funções do síndico do condomínio de maneira integral.
Infelizmente, nem sempre a gestão do síndico satisfaz todos os condôminos. Má gestão, falta de transparência ou não agir conforme o interesse coletivo são os principais motivos que levam à destituição de síndico.
A medida é um direito legal dos moradores de condomínios. Entretanto, ela deve ser aplicada conforme as regras estipuladas pelo Código Civil. Confira o processo de destituição de síndico:
Qual o tempo de mandato de um síndico?
De acordo com a Lei 10.406/2002 o tempo máximo de mandato de um síndico é de dois anos, sem qualquer tipo de permissão para que esse período seja excedido.
Destituição de síndico: Código Civil
Em primeiro lugar, precisamos compreender a jurisprudência sobre destituição do síndico. No Código Civil, é o artigo 1.349 que determina o direito dos moradores a interromper o mandato do síndico. Confira a cláusula na íntegra:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Isso quer dizer que, se o síndico não administrar o condomínio conforme as leis, ele poderá ser retirado do cargo. É importante lembrar que o condomínio é uma entidade democrática e o síndico trabalha como representante dos interesses dos condôminos. Portanto, autoritarismo e se achar o dono do prédio não são atitudes que combinam com a profissão. Ademais, a má administração do condomínio e a prática de ilegalidades podem resultar em processos judiciais, além da própria interrupção do mandato.
Quais são os motivos que podem levar a Destituição de síndico?
Não é sempre que a vida em condomínio significa garantia de harmonia. Em diversas situações, existem atritos entre o síndico e moradores. No entanto, simples desavenças não são razões suficientes para depor o síndico. Da mesma forma, má gestão é um termo amplo e subjetivo, que deve ser analisado com cautela.
Os motivos plausíveis para a destituição de síndico são descritos no Art. 1349. Da mesma maneira, descumprir os deveres do síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil, bem como o Art. 22 da Lei 4.591/64 também é premissa para convocar a demissão do síndico.
Para simplificar, montamos uma lista com motivações justas para a retirada do síndico:
Praticar irregularidades, como atos ilegais ou desfalque nas contas do condomínio. Nesse caso, condôminos ou conselho fiscal precisam apresentar provas de fraudes ou demais crimes;
Desobedecer às determinações tomadas em assembleia geral;
Não contribuir para a conservação das áreas comuns do empreendimento.
Desse modo, o síndico poderá ser destituído se deixar de cumprir suas responsabilidades perante o condomínio.
Como exonerar um síndico?
A exoneração do síndico segue o mesmo caminho da eleição. Ou seja, a assembleia que elegeu, exonera.
O processo para eleição é simples basta apenas a maioria dos presentes. Para exoneração, a assembleia deve fazer uma convocação, utilizando para tanto, o apoio de 25% dos proprietários, e com esse número convocar uma assembleia e com 50% + 1 dos presentes, efetivarem a exoneração do síndico.
Como fazer a destituição do síndico?
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Reunião para destituição de síndico
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Isto é possível de acordo com o Art. 1.355, que determina que assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelos próprios condôminos. Para isso, é preciso arrecadar as assinaturas de 1/4 dos condôminos e reuni-las em um abaixo-assinado para destituir o síndico.
Após arrecadar todas as assinaturas necessárias, os moradores devem criar um edital de convocação para destituição de síndico. Em suma, essa convocação deve explicar de forma clara quais os motivos pelo qual o síndico está sendo cobrado. De maneira alguma a ordem do dia deve ser “assuntos gerais”.
Um erro bastante comum na convocação desse tipo de assembleia é não convidar todos os condôminos. A Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia poderá ser deliberada se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Assim sendo, nenhum morador deve ser excluído dessa reunião – mesmo os que fazem parte da administração atual.
Essa convocação pode ser entregue via correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio. Também é importante colocar uma cópia da convocação em ambientes de bastante movimentação do condomínio, como elevadores ou hall de entrada.
No momento da reunião de destituição de síndico, os condôminos deverão apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico vigente tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.
Por ser um momento polêmico, é natural que as pessoas fiquem com os ânimos à flor da pele. Em vista disso, deve-se evitar brigas, acusações e sobretudo ofensas. O síndico que se sentir ofendido ou injustiçado poderá entrar com uma ação de danos morais.
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
Quantos votos precisa para destituir um síndico
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Destituição do Síndico profissional
Para destituição do síndico profissional, o correto é a convocação de uma assembleia para essa finalidade, seguindo o que diz o Art. 1.349 do Código Civil: De acordo com o Art 1.349: A assembléia especialmente convocada com essa finalidade, poderá, através do voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar qualquer tipo de irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de maneira conveniente.
Para destituição do síndico profissional, é necessário a aprovação de 50% mais um do número total de condôminos. Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
O conselho fiscal pode destituir o síndico?
O papel do conselho fiscal é o de apenas aconselhas, como o próprio nome já diz. Em alguns regulamentos internos, o conselho pode ter outras funções, tais como assinar cheques e contratos em conjunto com o síndico, por exemplo. Somente uma decisão assemblear tem poder para destituir o síndico.
Destituição de síndico – quem assume o cargo?
Em geral, a convenção do condomínio define que é o subsíndico quem assume o lugar do síndico deposto. Caso contrário, é preciso realizar uma votação em assembleia geral especialmente convocada com esta finalidade.
Agora você já está preparado caso essa situação aconteça! Destituições de síndicos são um tanto quanto traumáticas para o condomínio. Porém, não há o que temer quando tudo é feito conforme as normas.
Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. A medida é uma das peças fundamentais na gestão financeira condominial. Por isso, é preciso que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Além disso, também é importante entender como usá-lo corretamente. Vamos lá?
O que é o fundo de reserva?
Em síntese, o fundo de reserva é um estoque de dinheiro feito para garantir que o condomínio consiga realizar investimentos porvir. Sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
Para que serve o fundo de reserva do condomínio?
A sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
Fundo de reserva do condomínio: como pode ser usado?
O fundo de reserva pode ser usado para bancar despesas que são emergenciais, indispensáveis ou que não foram abordadas pela previsão orçamentária anual. Como exemplo, pode-se utilizar o fundo de reserva para consertar problemas causados por vazamentos entre apartamentos. Ou então, pagar pela instalação de um sistema de segurançanovo para o condomínio.
Embora não seja adequado, a quantia também pode ser utilizada para custear despesas ordinárias do condomínio caso o empreendimento entre em situação de emergência. No entanto, essa medida só pode ser tomada com o aval da assembleia geral e autorização da convenção do condomínio. Nesses casos, o síndico deve se responsabilizar para repor o saldo antes existente.
Fundo de reserva do condomínio: legislação
É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.
Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio. É a convenção do condomínio que determina:
O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%);
Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período;
Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.
Quem deve pagar o fundo de reserva o inquilino ou o proprietário?
A contribuição para o fundo de reserva é obrigatória a todos os condôminos. Ou seja, todos os proprietários de unidades condominiais devem colaborar para a arrecadação. Como citado anteriormente, a cobrança deve ser feita conforme o estipulado pela convenção e regimento interno.
Participação do inquilino
Uma dúvida recorrente em condomínios é sobre quem é o responsável por pagar o fundo de reserva: inquilino ou proprietário. De acordo com a Lei nº 8.245/91, a quantia só deve ser paga pelo inquilino quando for necessária a reposição deste, seja ela parcial ou total. Isso quer dizer que, caso o condomínio precise utilizar o dinheiro para realizar uma obra emergencial, é o locatário quem deverá participar do custeio das despesas. Porém, isso só pode ocorrer se a utilização do fundo de reserva houver ocorrido durante o período da locação.
Por outro lado, a constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Ou seja, é o locador quem paga mensalmente o valor, segundo a Lei do Inquilinato.
Quem deve pagar o fundo de obras?
De acordo com o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinária do condomínio e o fundo de obras está incluso nesse tipo de despesas, por isso, o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento do fundo de obras.
Conforme o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Como o fundo de obras e reformas em condomínio são consideradas despesas extraordinárias, quem deve pagar as obras em condomínio, pintura das fachadas é o locador. O inquilino só precisa pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Quanto deve ser o fundo de reserva?
Conforme citado, é a lei nº 4591/62 que é responsável pela cobrança do fundo de reserva, e segundo ela, é a convenção que determina as quantias. Normalmente, o fundo de reserva é estipulado entre 5% e 10% da arrecadação condominial.
Como o fundo de reserva pode ser usado?
É essencial garantir que o dinheiro não seja desvalorizado. Logo, é fundamental que o condomínio aproveite para aplicar a quantia em fundos de investimento ou caderneta de poupança. Contudo, a aplicação só deve ser feita em aplicações de curto prazo, que permitem o resgate de forma prática e a qualquer momento. Por fim, é necessário destacar que o fundo de reserva deve ser depositado em uma conta diferente da conta bancária do condomínio voltada para despesas. Sem dúvida, isso fornece uma maior transparência à gestão financeira e ainda torna a contabilidade mais fácil.
Fundos de reserva específicos
Por outro lado, o condomínio também pode criar fundos de reserva para uso específico. Essa medida tem o intuito de arrecadar dinheiro suficiente para a realização de alguma reforma planejada. Em outras palavras, é como se o condomínio estipulasse uma meta financeira a ser alcançada para cumprir uma demanda.
Para ilustrar, é possível criar um fundo de instalação de um elevador novo no condomínio. Por ser uma compra de valor bastante alto, o caixa específico para isso ajuda o condomínio a organizar as finanças para alcançar o objetivo. Da mesma forma, é possível criar fundos voltados para obras.
Dessa maneira, é possível guardar um dinheiro para realizar reformas importantes no condomínio sem comprometer outras operações de rotina. Alguns exemplos de fundos especiais são:
Fundo para pintura da fachada;
Fundo para equipagem (diversas compras básicas, comum em condomínios novos);
Fundo de obras.
Os fundos específicos só podem ser criados mediante votação, com quórum de ao menos dois terços dos condôminos.
Como calcular o valor do fundo de reserva?
Como citamos anteriormente, a contribuição para o fundo de reserva é calculada com base em uma porcentagem do valor da taxa condominial. Geralmente, essa porcentagem fica entre 5% a 10% da cota condominial.
Para deixar as coisas mais didáticas, vamos utilizar um exemplo hipotético. Em um condomínio cuja taxa condominial tem valor de R$ 500, a contribuição fica entre R$ 25 e R$ 50.
No entanto, nada impede que o condomínio possua uma porcentagem ou cálculo diferente na arrecadação do fundo de reserva. Da mesma forma, isso é possível desde que seja estipulado pela legislação interna.
Também é possível que o condomínio crie novas medidas para estimular o crescimento das arrecadações, seguindo as normas condominiais. O síndico pode definir que os valores cobrados relativos às multas sejam depositados na conta do fundo de reserva.
Devolução fundo de reserva do condomínio
Para finalizar, devemos destacar que nenhum valor do fundo de reserva poderá ser devolvido. Ao fazer a contribuição, o condômino autoriza que a quantia se torne propriedade do condomínio. Mesmo que a unidade seja vendida ou alienada, não existe restituição do dinheiro do caixa aos condôminos.
Por sua vez, a cobrança de fundo de reserva por associação de moradores deve ser realizada conforme as normas do estatuto da instituição.
Depois de decidir o melhor modo de fazer o fundo de reserva do condomínio que você gerencia, apresente a proposta para a assembleia e boa sorte! Com um bom planejamento, é possível garantir uma boa gestão financeira no condomínio.
Vaga de garagem em condomínio: um dos espaços mais ocupados pelos moradores, mas também uma das maiores causas de discórdias entre vizinhos. São diversos os problemas que assombram esse espaço. Da demarcação ao aluguel, passando por detalhes como tamanho ou uso indevido.
Esse artigo explica o que diz a lei sobre vaga de garagem no condomínio e demais questões sobre esse assunto. Confira:
Normas para o uso das garagens do condomínio
Apesar de ser garantia de comodidade e segurança para os moradores, a garagem sempre é motivo de conflito. Por causa disso, é necessário que o condomínio conte com regras claras para o uso dessa área.
Na maioria dos casos, essas normas podem ser encontradas na convenção e no regimento internodo condomínio. O síndico e os moradores precisam conhecer esses documentos para saber o que podem ou não fazer em suas vagas no estacionamento do condomínio.
Se a legislação interna do condomínio não contar com regras sobre o tema, é preciso convocar uma reunião de assembleiapara elaborar essas normas. Elas deverão ser criadas com base na realidade de cada condomínio e no bom senso. A aprovação é feita com o voto da maioria dos presentes, desde que se tenha o quórum de dois terços dos condôminos.
O que diz o Código Civil sobre garagem de condomínio?
Uma lei que altera a forma de usar a garagem do condomínio foi instaurada em 2012. A Lei Federal 12.607 proíbe a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores do condomínio. Isso altera o Código Civil, que antigamente permitia a comercialização das vagas desde que com o aval da convenção do condomínio.
A partir de agora, só poderão ser alugadas ou vendidas vagas de estacionamento se houver autorização dos condôminos. Essa aprovação deve ser concedida através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores.
A lei de 2012 afeta apenas condomínios edilícios. Desta forma, prédios comerciais com estacionamento independente e edifícios garagem foram impactados. Confira o que diz a Lei Federal 12.607/12:
Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Além disso, o Código Civil divide as vagas de garagem em três tipos: unidades autônomas, vinculares e comuns. Entenda as definições:
Vaga autônoma: possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. É privativa e é propriedade individual do condômino. Representa uma fração do condomínio e, se a convenção permitir, pode ser vendida de forma separada da unidade.
Vaga vinculada: não possui matrícula própria. Também é considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é vinculada à matrícula da unidade. Logo, não pode ser vendida de modo separado do imóvel.
Vaga que faz parte da área comum: não são de propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.
Confira os demais artigos sobre garagem em condomínio:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Quem tem direito à vaga de garagem em condomínio?
Para quem tem dúvidas sobre quem tem direito à vaga de garagem em condomínio, respondemos com base no artigo 1.339 do Código Civil Brasileiro que diz:
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Aluguel de vaga de garagem em condomínio: como funciona?
Se a convenção autorizar a prática, é permitido que um condômino alugue sua vaga do estacionamento para um vizinho – conforme explica a Lei Federal 12.607, aprovada em 2012.
No caso de aluguel, deve ser assinado um contrato em que o locador comprova ceder o ambiente ao locatário. O contrato de aluguel de garagem entre condôminos deverá trazer informações que como:
Finalidade do documento;
Endereço do condomínio;
Local da vaga de estacionamento;
Tempo de duração;
Valor combinado;
Detalhes sobre multas e juros.
O proprietário da vaga também deve ficar com uma cópia do documento do veículo do locador.
O que é vaga privativa?
Uma vaga privativa é a aquela que possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Por ser uma vaga privativa, é de propriedade individual do condômino, pois está dentro do conceito de área privativa.
Quanto custa uma vaga de garagem em condomínio?
Não há uma regra ou lei que determine isso, mas é aconselhável levar em consideração o valor do imóvel. Uma dica é cobrar 1% sobre o valor total pago pelo espaço. Se a unidade do condomínio custou R$ 30 mil, R$ 300 de aluguel pelo espaço na garagem é uma boa escolha. Também pode-se fazer uma pesquisa de preço nos estacionamentos próximos ao local ou conversar com vizinhos.
Demarcação de vaga de garagem em condomínio
Quando um condomínio é instaurado, é necessário fazer uma reunião de assembleia para definir como será feita a demarcação de vagas na garagem do condomínio. Essas informações precisam obedecer às normas estipuladas pela região.
As formas mais tradicionais de demarcação de vaga de garagem são:
Fixa: onde cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da planta do imóvel;
Rotatória: o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.
E as vagas de estacionamento prioritárias? O Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais para idosos. Já no caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida, a lei nacional que promove acessibilidade não se aplica aos condomínios. Portanto, cada município tem as suas regras estabelecidas para lidar com esta questão.
Como calcular número de vagas para estacionamento?
O número de vagas de estacionamento em condomínio residencial é definido pelo tamanho do imóvel e pela infraestrutura disponível. É comum que não exista espaço suficiente para que cada unidade conte com uma vaga de garagem. Nesse caso, é necessário optar pela prática da demarcação rotatória.
Já no caso de condomínios comerciais, é preciso conferir o que diz a legislação do município. Em alguns locais, a lei autoriza que os veículos sejam estacionados sem muita distância entre si, causando as famosas vagas presas. Entretanto, outros municípios só permitem que os carros sejam estacionados de forma que se deixe 5 metros ou mais de recuo frontal livre.
Sorteio de vaga de garagem em condomínio
Em uma reunião de assembleia, é preciso definir se será escolhido o esquema de demarcação fixa ou rotária. A decisão precisa ser tomada em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Feita a votação, o veredito final deve ser integrado à convenção do condomínio. Para alterá-lo no futuro, é necessário realizar uma nova votação pela assembleia.
Na hora de organizar o sorteio, é importante que o síndico leve em consideração as necessidades dos moradores idosos e com deficiências físicas. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional, mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.
Tamanho das vagas de estacionamento do condomínio (ABNT)
Quem nunca passou sufoco ao estacionar o carro em um local apertado? Esse é um problema que o condomínio deve buscar evitar. O Código Civil não determina uma medida para o tamanho de vagas de garagem. Entretanto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) de determinados estados estipula o padrão que deve ser seguido.
A norma da ABNT para estacionamento foi criada para que um carro de porte médio consiga realizar todas as manobras com segurança. Para isso, é levado em consideração os dados de carros de tamanho médio das marcas populares, com medidas entre 1,85 m de largura e 4,45 m de comprimento.
Nem todos os estados contam com normas ABNT para garagem de condomínio. Consequentemente, deve-se consultar a legislação local e o projeto da construção do imóvel que foi aprovado pela prefeitura.
No estado de São Paulo, as medidas aprovadas pela ABNT para o tamanho de vaga de garagem em condomínio são:
Estacionamento paralelo: quando a vaga está em paralelo ao sentido da via. Deve ter 2,30 m de largura por 5,50 m de comprimento.
Estacionamento perpendicular: se o carro deve estar estacionado a 90°, é ideal que a vaga tenha 2,30 m de largura por 5 m de comprimento.
Quando o estacionamento está disposto a um ângulo de 30°, 40° ou 60°, a vaga também deve ser demarcada com 2,30 m de largura e 5 m de comprimento. A norma NBR 9050:2004 estabelece o acréscimo de 1,2 m de espaço entre vagas quando essas são de uso exclusivo para deficientes. Esses espaços também precisam contar com o símbolo internacional de acessibilidade, tanto no chão quanto em placas.
Já o tamanho de vaga de estacionamento para uma moto deve seguir a média de 1 m de largura e 2,2 m de comprimento.
O síndico também deve consultar a convenção e o regimento interno do condomínio para se certificar se há alguma norma com relação ao tamanho dos espaços de estacionamento. É importante ter essas informações em mão caso ocorra de um carro ser maior do que a área oferecida.
É dever do morador conhecer esses detalhes antes de se mudar. Afinal, não é viável que o condomínio redimensione vagas do estacionamento por causa de um único condômino. Se um veículo não cabe no espaço, ele não deve ficar na garagem.
Uso indevido de vaga de garagem em condomínio
Vagas de estacionamento devem ser utilizadas para a sua real função: guardar automóveis. Como síndico, não permita que os moradores usufruam da garagem como depósito.
A segurança dos moradores pode ser prejudicada dependendo do material ou objeto que está sendo guardado no local. Caso ocorra algum acidente, o condomínio pode ser processado por negligência. Além disso, uma garagem desorganizada desvaloriza o imóvel e assusta possíveis compradores.
É interessante que o condomínio tenha em sua convenção as medidas que devem ser tomadas caso um morador resolva utilizar sua vaga de estacionamento como depósito. Neste caso, o síndico pode e deve usar de multas e advertências para resolver o problema se necessário.
Vagas presas: como evitar confusões?
É muito ruim ter de pedir que o vizinho retire o carro todas as vezes em que você precisar entrar e sair da garagem. Infelizmente, essa é uma realidade para muitos condomínios antigos.
As vagas presas são aquelas áreas de garagem em que o veículo depende da ausência de outros para poder se movimentar.
Algumas dicas para lidar com esse problema são:
Deixar o veículo solto para que possa ser empurrado;
Moradores podem disponibilizar chave reserva ao vizinho;
Contratar um manobrista como funcionário fixo do condomínio.
Danos aos carros na garagem
Legalmente, o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário responsável pela segurança do local. Equipamentos de vigilância como câmeras ou alarmes não responsabiliza o condomínio por possíveis danos.
Se o dano é causado por outro morador, como uma batida ou arranhão, o síndico deve servir como um mediador na resolução do problema. Nem o condomínio e muito menos o síndico devem arcar com o custo de conserto de carros de moradores.
Geralmente, o seguro condominial cobre apenas casos de furto de automóveis da propriedade. Ademais, as medidas que devem ser tomadas em ocasião de roubo devem estar estipuladas na convenção do condomínio.
De modo geral, a convenção deve ser seu manual de orientações também na hora de resolver problemas envolvendo a garagem, esse ambiente que é garantia de conforto e comodidade, mas que também acaba gerando uma série de problemas.
Utilize o documento para tirar dúvidas e instruir os moradores. Garanta sempre que tudo esteja de acordo com o Art. 1.336 do Código Civil, que explica que o condômino deve utilizar as áreas comuns de forma que não prejudique a insalubridade, a segurança e o sossego dos moradores – e do síndico.
Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até marcar um chá da tarde. Boa parte da experiência de viver em um condomínio é marcada pela convivência com os vizinhos. Para que tudo funcione em ordem e harmonia, é necessário contar com um regimento interno do condomínio.
Precisa montar um regimento interno e não sabe por começar? Sem problemas! Com este artigo, você vai aprender como elaborar um regimento interno de condomínio edilício e descobrir tudo sobre esse documento tão importante.
O que é regimento interno de condomínio?
Em síntese, o regimento interno do condomínio é o documento que reúne as normas básicas de convivência dentro do empreendimento. Como uma espécie de cartilha, o arquivo orienta os moradores sobre como agir e se relacionar nos espaços compartilhados. Sempre com a intenção de diminuir atritos e desentendimentos no dia a dia e garantir o bem-estar de todos.
O regimento interno faz parte dos três documentos que colaboram no estabelecimento de regras de condomínio, junto com o Código Civil e a convenção do condomínio. O regimento interno é parte integrante da convenção e, muito provavelmente, o recurso mais usado no dia-a-dia dos condôminos.
É muito comum as pessoas confundirem os papéis do regimento interno e da convenção do condomínio. No entanto, esse é o tipo de dúvida que um síndico não pode ter. Fazendo um paralelo, o regimento interno do condomínio propõe regular questões de complexidade diária e de relacionamento, regrando atividades que envolvem o relacionamento entre vizinhos e funcionários no ambiente do condomínio. Já a convenção cuida de questões mais macro e administrativas, como pagamento das contribuições dos condôminos, mudanças na estrutura entre outros aspectos mais essenciais e específicos.
É normal que muitas pessoas chamem o regimento interno ou a convenção do condomínio como “estatuto de condomínio“. Porém, esse termo não é correto e deve ser evitado.
Geralmente os assuntos abordados pelo regimento interno são:
Para que serve o regimento interno de um condomínio?
Como uma espécie de cartilha, o arquivo serve para orientar os moradores sobre como agir e se relacionar nos espaços compartilhados. Sempre com a intenção de diminuir atritos e desentendimentos no dia a dia e garantir o bem-estar de todos.
Qual a diferença entre regimento interno e convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é responsável pelas questões como descrição de áreas privativas comuns, rateio de despesas, regras e assembleias, deliberações, formação de quóruns entre outros. Já o regimento interno, é responsável por questões de convivência. Ambos são assuntos importantes e fornecem soluções para questões mais cotidianas.
O que acontece se o condomínio não possui regimento interno?
Devido à importância do regimento interno, qualquer condomínio que não tiver essa regulamentação pode sofrer problemas. Sem falar nas dores de cabeça que isso causaria para o síndico.
Vamos citar aqui alguns exemplos de dificuldades que podem ocorrer sem um regimento interno do condomínio estabelecido:
Moradores podem fazer uso das áreas comuns como bem entenderem, sem regras;
Aumento no número de reclamações por causa de moradores barulhentos;
Síndico não terá base para enviar advertências aos moradores problemáticos;
Uso indevido dos espaços externos podendo afetar fachadas;
São muitos os assuntos que podem vir a gerar discórdia no condomínio. Por isso, é muito importante saber como elaborar um regimento interno de condomínio completo, que abrange os possíveis impasses no convívio entre moradores.
Como elaborar um regimento interno de condomínio?
Como o regimento interno do condomínio orienta as atividades diárias dos moradores, nada mais natural que as regras serem criadas por eles mesmo, não é mesmo? O desenvolvimento das normas é feito em conjunto. Após, é preciso garantir que o documento seja votado na primeira reunião da assembleia geral juntamente com a convenção do condomínio.
Com estabelecer as regras, a assembleia precisa fazer uma votação. Para aprovar um regime interno é necessário conquistar o voto da maioria simples (50% + 1). Para que o documento seja organizado e conciso, é importante dar atenção à formatação. Por ser um documento legal, as normas devem ser divididas em capítulos e artigos. Ao final, é indispensável informar a data e o tipo de assembleia em que as regras foram aprovadas.
Existem alguns modelos de regimento interno de condomínio que você pode usar como base. Assim você evita problemas de edição ou risco de esquecer algum item que é considerado básico. Quando a cartilha estiver pronta e aprovada pelos condôminos, lembre-se de registrar o documento em cartório.
Depois, para realizar alterações no regime interno do condomínio, deve-se convocar uma nova assembleia e adquirir os votos da maioria com quórum de dois terços.
Como alterar o regimento interno do condomínio?
Por ser um documento de grande importância para o condomínio, fazer alterações nesse regimento não é tarefa simples.
Para que alterações aconteçam, se faz necessária uma votação com quórum qualificado em uma assembleia extraordinária que seja convocada com essa finalidade, ou seja, o tema da assembleia tem que ser o de alteração do regimento. Para que a mudança realmente seja efetiva, ela precisa de uma maioria simples, ou seja 50% + 1.
O regimento interno pode ser elaborado juntamente com a convenção, mas isso não é obrigatório. Legalmente, é permitido que o regimento seja um documento avulso e independente. Se o condomínio optar pela dobradinha, é recomendado consultar um advogado para averiguar se não há erros, contradições ou incongruências em relação à legislação brasileira. Se houver uma regra que é contrária a uma determinação do Código Civil, sempre irá prevalecer o documento que tem maior importância. No caso, o de âmbito nacional.
Por ser uma profissão que lida com muito dinheiro e bens privados, é recorrente ficarmos sabendo sobre síndicos que sofrem ações judiciais. Processo contra síndico de condomínio são cabíveis apenas quando há provas de que o gestor agiu de má-fé e cometeu atos ilícitos durante a sua gestão.
Por ser tratar de um assunto tão sério, elaboramos esse artigo que reúne informações sobre quais são as possibilidades de uma ação contra síndico de condomínio. Você também vai entender quais são direitos do síndico durante.
Qual a lei que rege os condomínios?
Como tudo no Brasil, as leis são dispostas dentro do código civil brasileiro, sendo a lei que rege os condomínios no brasil é Lei 4591/64.
Quem responde judicialmente pelo condomínio?
Como é de se esperar, o responsável judicial pelo condomínio é o síndico e por conta disso, como citado na introdução do nosso artigo, ele pode responder judicialmente pelo condomínio. Por isso que não é incomum a entrada de ação de indenização contra síndico.
O que é de responsabilidade do condomínio?
Embora o síndico tenha muitas responsabilidade, o condomínio também possui suas obrigações. Por isso, para efeito de conhecimento, separamos as responsabilidades do condomínio.
Acompanhamento de contas, orçamentos e documentação de gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferência de balanços de contabilidade;
Auxiliar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
Acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
De acordo com o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, o síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e também quando for exigido – ou seja, o condômino pode pedir para conferir as contas do condomínio sempre que julgar necessário.
Apesar desse detalhe, há profissionais jurídicos que defendam que o condômino sozinho não possui legitimidade para propor uma ação de prestação de contas. De acordo com esses especialistas, o síndico só deve prestar contas perante a assembleia como um todo. Independentemente da interpretação da legislação, o síndico deve prezar pela transparência e permitir ao menos o acesso dos moradores à pasta de prestação de contas.
A prestação de contas anual ocorre durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO). O ideal é fazer uso do início do ano, o período de janeiro a março, para realizar a AGO. Entretanto, cada síndico deve seguir as normas e prazos estipulados pela convenção do condomínio.
Se o síndico não convocar uma assembleia de condomínio para apresentar a prestação de contas, os moradores têm o direito de convocar uma assembleia a partir de um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos condôminos, conforme prevê o Art. 1.350.
Quais são os direitos do síndico?
Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, a atuação do profissional é algo que deve ser levado a sério. A atividade é resguardada por direitos, atribuições e responsabilidades do síndico que devem ser respeitadas. Para essa publicação, selecionamos os direitos que o síndico possui:
Convocar assembleias de condomínio
A assembleia geral deve ser realizada ao menos uma vez por ano para prestação de contas. Condôminos poderão convocar reunião de assembleia com o aval de um quarto dos proprietários de unidades.
Representar o condomínio
O síndico tem o direito de representar o condomínio de forma ativa e passiva, em juízo ou fora dele. O profissional deve realizar os atos necessários para defender os interesses dos condôminos.
Receber remuneração
Se a medida estiver prevista na convenção, o condomínio pode pagar salário ao síndico. Entretanto, é importante lembrar que mesmo recebendo pagamento, o síndico não é considerado um funcionário do condomínio.
Ter isenção de taxas
Se a convenção do condomínio permitir a prática, o síndico não precisa pagar a taxa condominial.
Sair de férias
Síndicos têm o direito de tirar alguns dias para descanso. Durante esse período, é o subsíndico quem assume o papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do gestor.
Dar multas e advertências
Se o profissional seguir todas as regras estipuladas na convenção e no regimento interno, poderá aplicar multas e advertências aos moradores.
Contar com ajuda de outros
O síndico não tem a obrigação de possuir conhecimento técnico em todas as áreas da administração condominial. O gestor pode receber auxílio do conselho fiscal do condomínio. Do mesmo modo que também pode-se contratar profissionais para ajudar em questões específicas.
Não ser importunado em horários inconvenientes
O síndico não precisa estar 24 horas por dia à disposição do condomínio.
No geral, é a convenção e a assembleia do condomínio que estipulam quais são os direitos que o síndico possui. É importante destacar que o papel de gestor do condomínio pode ser exercido tanto por condôminos, quanto por inquilinos e ocupantes. Síndicos profissionais também podem ser contratados para exercer a função.
Processo contra condomínio, quem paga?
Essa é uma dúvida muito comum, uma vez que uma ação de indenização por danos morais contra condomínio é algo passível de ocorrer. Nesses casos, após todo trâmite do processo, se ficar comprovada a culpa do condomínio, é o fundo do condomínio que será utilizado para pagamento do processo.
Processo contra síndico de condomínio: 3 mais comuns
Infelizmente, o processo contra síndico de condomínio é algo relativamente comum, embora possa ser evitado. Normalmente o síndico é processado por morador somente quando há comprovação de que houve algum tipo de irregularidade.
Pensando nisso, mostraremos agora os 3 processos mais comuns contra síndico de condomínio.
1. Problemas na prestação de contas
É obrigação do síndico prestar contas à assembleia ao menos uma vez por ano e sempre que lhe for exigida. A medida faz parte no Código Civil, Art. 1.348.
Caso seja identificada alguma irregularidade nos valores da arrecadação ou das despesas comprovadas, é recomendável que os condôminos contratem o serviço de uma auditoria condominial. Dependendo do que for descoberto durante a análise das contas, os moradores podem entrar com um processo contra o síndico, civil e criminalmente.
2. Superfaturamento de obras
Infelizmente, o superfaturamento de obras é uma realidade no âmbito condominial. O ato ilícito envolve a emissão de notas fiscais com valores adulterados. Ao fazer a negociação com a empresa, o síndico pede que seja inserido ao recibo um valor extra além do preço cobrado pelo serviço.
A quantia adicional funciona como uma espécie de propina. Ao invés de apenas pagar pela contratação de um serviço de manutenção, o síndico aproveita para se apropriar indevidamente de uma verba que deveria ser gasta com melhorias no empreendimento. Se for comprovada o superfaturamento de obras e contas, os moradores poderão entrar com processo contra o síndico.
3. Desvio de dinheiro
Ocorre quando o síndico utiliza o dinheiro arrecadado com as taxas condominiais para bancar gastos pessoais. A ação pode ser combatida com a presença de um conselho fiscal forte e a realização de auditorias constantes.
Caso for comprovado que houve desvio de verbas por parte do síndico, ele poderá responder por apropriação indébita de fundos do condomínio. Conforme determina o Art. 168 do Código Penal, o crime tem pena de um a quatro anos de prisão e pagamento de multa.
Além destes, o síndico também pode vir a responder na esfera civil e criminal por danos morais, má administração do condomínio, estelionato, abuso de poder e danos materiais.
Ação de indenização por danos morais contra condomínio
Outro ponto dentro do assunto de processos em âmbitos condominial e sindical são as ações por danos morais. Por isso, mostraremos agora o que configura e o que não dano moral.
O que configura dano moral
Danos morais são configurados pelas seguintes ações:
Morador ou síndico agredir verbalmente funcionários chamando-os de incompetente, ladrão, ou qualquer outro adjetivo capaz de minar sua moral, ética ou honra
Morador ou síndico agredir um funcionário
Morador insinuar que síndico está obtendo vantagens financeiras através de seu cargo
Morador ou síndico usar redes sociais para difamação mútua
Construtora atrasar a entrega de unidades
Síndico fixar nome de inadimplentes no quadro de avisos
O que não configura dano moral
As seguintes ações não configuram dano moral
Chamar a atenção de funcionários de modo educado
Protestar títulos em atraso desde que feito de acordo com a lei
Pedir acesso à pasta de documentos
Constar os nomes dos inadimplentes no boleto recebido em casa
Discussões verbais sem testemunhas
Como se defender como síndico?
Se você é síndico e está passando por problemas jurídicos, há algumas coisas que devem ser fazer. A primeira delas é buscar assessoria jurídica. Se o processo é contra o condomínio, é preciso utilizar o serviço do especialista em direito contratado pelo empreendimento.
Entretanto, se a ação foi movida apenas contra o síndico, este deverá contratar um advogado independente. Nesse caso, é o síndico quem fica responsável por arcar com os custos, visto que o condomínio não tem nada a ver com o assunto.
Outra questão que deve ser levada em consideração é se realmente ocorreu algum tipo de infração durante a administração condominial. Se as irregularidades forem comprovadas, os condôminos têm todo o direito de exigir reparações e ainda levar o caso ao tribunal de Justiça.
No país, processo contra síndico tende a demorar anos para ser concluído. Se for realizada a condenação em primeira instância, o réu tem o direito de recorrer. Dependendo da situação, o síndico poderá realizar uma indenização por danos e assumir a culpa pelos problemas causados antes de o caso ser levado à esfera criminal. É importante buscar soluções amigáveis antes que o problema se torne ainda maior. Porém, lembre-se sempre de contar com um assessor jurídico durante todo o processo.
Dicas para evitar processo contra síndico do condomínio
Para evitar que problemas se tornem caso na Justiça, é importante que o síndico tome algumas providências no seu dia a dia. Algumas dicas para evitar ações judiciais são:
Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia;
Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio;
Distribua pelas áreas comuns uma cartela com os direitos e deveres do síndico;
Está pensando em se candidatar a síndico do seu prédio ou já ocupa este cargo? Saiba que além de deveres, existem também direitos de síndico. Um síndico deve dar conta de resolver todos os problemas do condomínio. Desde barulhos, garagem, área de lazer, vazamentos, animais e até mesmo desentendimentos entre vizinhos: tudo é com ele. Ser síndico não é uma tarefa fácil, afinal, ele possui muitas atividades e precisa desempenhá-las com sabedoria e paciência.
Além disso, o síndico também é a pessoa responsável por toda a parte burocrática e administrativa do condomínio. É o gestor quem cuida das finanças, do orçamento da receita, das obrigações fiscais, calcular a despesa relativa a cada ano, contratar prestadores de serviços, fazer a folha de pagamento, etc. Mesmo que o condomínio conte com uma administradora, ainda é o síndico o responsável por supervisionar o trabalho da empresa e pode responder judicialmente por qualquer problema na administração.
Ademais, o gestor precisa ser disciplinado, ético, ter uma boa organização e manter-se constantemente atualizado sobre administração condominial, levando sempre em consideração o interesse do condomínio. E, acima de tudo, o profissional deve saber na ponta da língua quais são os direitos e deveres do síndico.
Se você é síndico profissional ou um morador que pretende se candidatar ao cargo, aproveite este momento para conhecer quais os direitos do síndico. Confira:
O que o síndico pode e não pode fazer?
Os direitos e deveres do síndico são definidos por lei. É importante ter ciência do que síndico pode e não pode fazer, pois, para evitar problemas futuros, é importante que as ações estejam pautadas por essas diretrizes.
Direitos e deveres do síndico – art. 1.348
Os deveres do síndico estão descritos no artigo 1348 do código civil brasileiro. Dessa formas, os direitos e deveres de um síndico são:
I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.
1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção
Importância do morador saber os direitos e deveres do sindico
É muito importante que os moradores saibam quais são os direitos e deveres do síndico. E isso pode ser feito através de um estudo rápido no código civil síndico. Ao ter conhecimento dos direitos e deveres do síndico, o morador poderá cobrá-lo por atos que são de sua responsabilidade e até mesmo ajudá-lo a desempenhar um bom papel, capaz de trazer melhorias na rotina de todos.
Quais são as funções do síndico?
Esse é outro questionamento muito comum, para o qual muitos condôminos não tem a resposta. as funções do síndico ou da síndica do prédio, são determinados pelo artigo 1348 do código civil brasileiro e estão assim estabelecidos:
As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:
Convocar reuniões de assembleia;
Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
Elaborar previsão orçamentária anual;
Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.
11 direitos do síndico
Se você é síndico profissional ou um morador que pretende se candidatar ao cargo, aproveite este momento para conhecer quais os direitos do sindico. São eles.
1. Férias
Sim, diferente do que muitos pensam, síndico tem direito a férias. O síndico tem direito a férias conforme as regras estipuladas pela convenção ou pela assembleia geral. Nesse caso, é o subsíndico quem assume o seu papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do síndico.
2. Receber remuneração
O síndico tem o direito de receber algum tipo de remuneração pelos serviços prestados, desde que esta questão esteja prevista na convenção do condomínio. O tipo de remuneração deve ser debatido e votado em assembleia geral. Tradicionalmente, as opções mais comuns são: isenção da taxa de condomínio ou honorário/salário de síndico.
Vale ressaltar que o síndico não é considerado um funcionário do condomínio, mas o empreendimento ainda deverá recolher as obrigações previdenciárias caso seja pago salário.
3. Votar em assembleia
Se o síndico é condômino, ele possui o direito de participar ativamente das reuniões de assembleia e ainda votar nas decisões. Porém, isso só é um direito do síndico se ele estiver devidamente quite perante o condomínio.
4. Ser condômino ou não
Conforme o novo Código Civil brasileiro, o cargo de síndico pode ser exercido por um condômino, morador, inquilino e inclusive por um síndico profissional autônomo que não faz parte do condomínio.
5. Não ser obrigado a saber de tudo
Não é uma obrigação do síndico possuir conhecimento técnico sobre todas as áreas do condomínio. Afinal, o síndico é uma pessoa e não um robô. Por isso, o síndico tem o direito de contar com empresas prestadoras de serviços para ajudar com questões na qual ele não tem tanta experiência.
6. Convocar assembleias de condomínio
Como responsável pela condomínio, o síndico pode convocar assembleias para expor fatos, mostrar relatórios contábeis, levar aos moradores algum tipo de reclamação que a ele foi feita ou qualquer outro tema que seja pertinente e importante aos moradores.
7. Representar o condomínio
Como foi escolhido por votação, o síndico tem o direito e o dever de representar o condomínio quando for necessário. Nesse caso, pode ser em reuniões da administradora, visitas técnicas para compras de equipamentos ou qualquer outro tipo de situação.
8. Ter isenção de taxas
Ter isenção de taxas é outro direito do síndico, mas desde que isso esteja disposto na assembleia onde foi eleito para tal cargo.
9. Dar multas e advertências
Dar multas e advertências não é apenas um direito, assim como um dever do síndico, que deve aplicá-las sempre que condôminos não seguirem as leis e regras que regulamentam o condomínio.
10. Contar com ajuda de outros
Esse é outro direito do síndico, que muitas vezes pode contar com a ajuda de outros para a resolução de diferentes tipos situações. Nesse caso, subsíndico e moradores são de grande importância e necessidade no auxílio da manutenção da ordem.
11. Não ser importunado em horários inconvenientes
Embora o síndico atue em benefício dos condôminos, é necessário ter em mente que existem horários adequados para isso, portanto ele não deve ser importunado em horários inconvenientes.
Quais são os direitos e deveres dos condôminos?
Os direitos dos condôminos são determinados pelo novo Código Civil brasileiro. O Art. 1.335 define que os direitos dos condôminos são:
Usufruir da unidade a qual é dono ou é inquilino;
Usufruir das áreas comuns do condomínio, como piscina ou salão de festas;
O condômino pode participar das discussões da reunião de assembleia (se não estiver inadimplente);
Votar em reuniões de assembleia (se não estiver inadimplente);
Candidatar-se para atuar como síndico do condomínio (se não estiver inadimplente);
Convocar uma assembleia ao conquistar a assinatura de 1/4 dos condôminos;
Destituir o síndico do condomínio caso este não esteja agradando a maioria dos moradores;
Alugar a sua vaga na garagem para outro morador;
Locar sua propriedade para terceiros conforme a Lei do Inquilinato.
Assim como os direitos dos condôminos, seus deveres também são determinados pelo novo Código Civil. O Art. 1.336 define que os deveres são:
Pagar as taxas condominiais de acordo com a fração ideal da sua unidade (ou conforme especificado na convenção);
Contribuir com o fundo de reserva de acordo com a convenção;
Não fazer construções irregulares que prejudiquem a segurança do condomínio e dos vizinhos;
Não alterar a fachada da edificação;
Não prejudicar o sossego dos vizinhos;
Pagar juros caso não pague a taxa mensal do condomínio;
Pagar multas aplicadas que estejam de acordo com a lei e a convenção do condomínio;
Respeitar as regras da convenção e regimento interno.
Como os condôminos podem ajudar no trabalho do síndico?
Por outro lado, também é importante que os demais condôminos tenham conhecimento sobre os direitos do síndico e saibam como eles podem facilitar o trabalho do gestor.
Por uma questão de bom senso, todos os condôminos devem adotar as seguintes atitudes:
Respeitar sempre as determinações do regimento interno do condomínio.
Na hora de fazer uma reclamação, reflita se o horário é apropriado para entrar em contato com o síndico. Faça-se a seguinte pergunta: a sua reclamação não pode aguardar até a hora comercial do dia seguinte?
Ao repassar uma reclamação ao síndico, é interessante contribuir também com uma solução para o problema. Afinal, oferecer ajuda é sempre vantajoso para ambas as partes.
Nunca use acusações com o intuito de atingir a moral do síndico. É recomendável que o síndico receba apenas reclamações por escrito, a fim de evitar conflitos e problemas de comunicação.
Por fim, vale a pena relembrar que o papel do síndico é de extrema importância para o condomínio. Logo, nada mais justo que este personagem tenha seus direitos preservados.
