Inadimplência em condomínio: como lidar com esse problema?

Viver em comunidade às vezes significa ter de enfrentar alguns problemas de percurso. Como síndico, você já deve ter percebido que a inadimplência em condomínio é um obstáculo real. Lidar com condôminos inadimplentes é complicado. Além de incomodar o seu trabalho, isso também atrapalha a vida de quem que paga as contas em dia. Esse é um dos principais desafios para os síndicos. Portanto, como lidar e controlar a inadimplência em condomínio?

Para ajudar você a resolver esse problema, criamos um guia de como lidar com a inadimplência em condomínio.

Nesse artigo, você vai encontrar:

Inadimplência em condomínio: o problema existe – e atrapalha

Inadimplência em condomínio

Infelizmente, é raro um síndico que não passa pela situação de ter ao menos um morador inadimplente. A falta de pagamento das cotas condominiais se torna um grande problema para todos:

  • O empreendimento fica com déficit de verba;
  • Os demais moradores têm de pagar a mais;
  • O síndico precisa gerenciar essa crise e talvez entrar com uma cobrança judicial.

Diante de um momento de crise, muitas pessoas estão ficando desempregadas ou passando por cortes financeiros. Por consequência, isso acaba influenciando diretamente no atraso do pagamento da taxa de condomínio.

Apenas no Rio de Janeiro, a inadimplência em condomínios aumentou 7% nos últimos anos, passando de 5% em 2014 para 12% em 2017. Esses dados são de uma pesquisa encomendada pelo jornal O Globo e pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi). De acordo com o jornal, o aumento de devedores foi impulsionado pela crise econômica no o estado carioca. Por esse motivo diversos servidores tiveram pagamentos atrasados e muitas empresas fecharam. Assim, muitos moradores deixam de pagar suas taxas condominiais.

Segundo informações da Gazeta Online (ES), são vários os escritórios de advocacia que estão faturando com o assunto. Há empresas especializadas em Direito Imobiliário que entram com cerca de 30 a 40 ações de cobrança judicial de condomínio por mês.

Funcionários, segurança e manutenções são pagos com a verba arrecadada pelas taxas condominiais. No momento em que há uma falta de pagamento por parte de um ou mais moradores, o condomínio tem desfalque financeiro. E é aí que começam os problemas. Se um não paga, o restante tem que tapar o buraco deixado pelos vizinhos devedores. Logo, a inadimplência em condomínio traz consequências financeiras para todos os moradores.

Ou seja, inadimplência é um problema que existe e pode complicar bastante no gerenciamento de um condomínio.

O que fazer para reduzir a inadimplência em condomínio?

Como sempre, é melhor prevenir do que remediar. A primeira dica sobre como o síndico pode tentar evitar a inadimplência em condomínio é manter uma boa organização das finanças. Sempre observe com cuidado e atenção toda e qualquer arrecadação de taxas.

Essa medida é importante para que um déficit não passe despercebido e se transforme em uma bola de neve. Quanto antes o síndico perceber o problema, mais rápido poderá agir. Logo, fica mais fácil controlar o tamanho da dívida do morador e a reverberação disso no condomínio.

O síndico também pode apostar em notificar o condômino que não pagar com antecedência sobre o vencimento das mensalidades. Isso pode ser feito via correspondência, e-mail ou mensagem no aplicativo do condomínio, como o TownSq.

Se a convenção do condomínio não traz regras claras sobre como proceder em caso de inadimplência, a saída é convocar uma reunião de assembleia. Assim os condôminos participam do processo de definição das penalidades. É importante que todos conheçam e concordem com as medidas estabelecidas. Decidam juntos questões como:

  • A partir de quantas mensalidades atrasadas será feita uma notificação?
  • E uma cobrança judicial?
  • Qual o valor do juro cobrado pelo atraso?

Acima de tudo, é importante que o condomínio tenha um fundo de reserva. Essa é uma conta que pode aliviar a barra do condomínio em situação de inadimplência. Em momentos de crise, é necessário ter caixa para cobrir despesas como reparos e serviços emergenciais. Por outro lado, a quantia retirada do fundo de reserva precisa ser devolvida o quanto antes!

Leia também:

8 dicas para diminuir a inadimplência

O que fazer em caso de inadimplência em condomínio?

Inadimplência em condominio

Prevenção é ótimo, mas… E se o problema já estiver acontecendo? O que fazer quando a inadimplência já está instaurada no condomínio? O síndico deve agir rápido e exercitar certas características básicas. São elas: persuasão, empatia, comunicação e, claro, conhecimento da legislação e finanças.

Primeiramente, deve-se colocar essas habilidades em prática. Converse de forma calma e amigável com o morador inadimplente. Marque uma reunião e busque entender qual a situação do condômino, o porquê do atraso no pagamento. E, claro, como vocês podem resolver esse quadro.

Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver o problema na esfera jurídica. Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio demorava anos e era uma burocracia interminável. Hoje não é mais assim devido ao novo Código de Processo Civil (CPC), na ativa desde 2016. Para o condômino inadimplente, o novo CPC deixou a situação mais complicada. Agora o julgamento acontece mais rápido e o devedor corre o risco de perder o imóvel.

Para dar início ao processo, o condomínio deve contar com o auxílio de um advogado. Também é necessário reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar os débitos.

Inadimplência de condomínio: consequências

Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Esse prazo para o pagamento varia de acordo com as regras estipuladas na convenção do condomínio em questão, com alguns empreendimento permitindo a quitação da dívida em até 60 ou até 90 dias.

Além do valor da taxa, o condômino devedor deve pagar o valor da cota condominial do mês e multa de dois por cento sobre o valor do débito. Ele também ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, geralmente de 1% ao mês. Ainda é necessário bancar a correção pela inflação do período atrasado.

O valor dos juros e o prazo podem variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio. Para que o condomínio ou síndico alterem alguma dessas informações, é preciso fazer votação em reunião de assembleia geral e aprovar por 2/3 dos condôminos.

Se o morador não pagar o que deve dentro do período previsto pela convenção, o condomínio tem o direito de entrar com uma ação de cobrança judicial, conforme foi explicado acima. Nessas situações, o devedor que for condenado no Tribunal de Justiça deverá pagar as despesas condominiais conforme o estipulado pelo juiz em até três dias.

Se isso não ocorrer, a quantia será penhorada em sua conta bancária e repassada para o condomínio. Caso o morador não tiver o dinheiro em conta, seus bens – como por exemplo, o imóvel – vão à leilão.

Leia também:

Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Resumindo, as consequências da inadimplência de condomínio para o morador são:

  • Pagamento de juros e multas;
  • Sofrer uma ação de cobrança judicial pelo condomínio;
  • Caso o juiz dê razão ao condomínio, o devedor terá de pagar o valor estipulado em até três dias;
  • O morador inadimplente poderá ter parte de sua conta bancária e imóveis penhorados, se não fizer o pagamento dentro do prazo de três dias.

Condômino inadimplente: o que pode e o que não pode fazer?

Quando se trata de condômino inadimplente, existem muitas dúvidas sobre o que pode e o que não pode fazer. Para sanar os questionamentos dos síndicos sobre quais são as penalidades legais, preparamos uma relação com as principais dúvidas:

Condômino inadimplente pode participar de assembleia?

Isso é determinado pela convenção e regimento interno do condomínio. Dependendo do que diz os documentos, o condômino inadimplente pode ser proibido de participar das reuniões. O que o inadimplente não pode fazer é votar em assembleia geral, conforme determina o artigo 1.335.

Condômino inadimplente pode usar salão de festas?

Apesar de ser uma prática muito utilizada, esse tema causa debates quanto às questões legais. Proibir o condômino inadimplente de ter acesso a área comum só é válido se a medida for votada em assembleia e fizer parte da convenção do condomínio. Entretanto, não se pode proibir o acesso a áreas comuns do empreendimento. Ou seja, as entradas, portaria, banheiros, elevadores ou qualquer espaço aberto que não demande reserva. Se esse direito for negado ao condômino inadimplente, corre-se o risco de o condomínio sofrer processo.

Condômino inadimplente pode ser síndico?

Inadimplentes não podem atuar como síndicos. O artigo 1.335 determina que apenas condôminos quites têm direito de votar e deliberar em assembleia. Logo, um inadimplente não poderia gerenciar uma reunião de condomínio e muito menos prestar contas. Bem como, a mesma pessoa não pode ser ré e autora de uma ação por inadimplência, pois há choque de interesses.

Leia também:

Inquilino pode ser síndico? Saiba de uma vez por todas como isso funciona

Condomínio pode fazer a negativação do condômino inadimplente?

Sim, desde que a medida seja autorizada pela convenção do condomínio. Geralmente o SERASA só autoriza a inscrição de devedores quando o boleto condominial já foi protestado. Já o SPC normalmente pede que seja feito um acordo com o sindicato patronal dos condomínios da região.

Condomínio pode expor moradores inadimplentes?

O síndico não pode expor um morador devedor por nome. Entretanto, existe uma coisa que pode ser feita sem ferir a legislação. É possível divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso. Se isso não for feito com cautela, a exposição do condômino inadimplente pode causar constrangimento. Desse modo, o condomínio pode ter de pagar indenização por dano moral ao condômino inadimplente.

Condomínio pode cortar a água da unidade inadimplente?

Polêmico, pois muitas pessoas consideram que a água é um elemento básico de moradia. Por isso, recomendamos evitar a prática para preservar-se de problemas judiciais. Porém, se a medida foi votada e aprovada pela assembleia e adicionada à convenção do condomínio, ela se torna possível.

De modo geral, a inadimplência em condomínio é um problema que incomoda, mas não é um bicho de sete cabeças. Lembre-se sempre de colocar o diálogo em primeiro lugar ao lidar com condôminos inadimplentes.

Scroll Up