Fração Ideal: o que é e como calcular de maneira simples

Todos os meses é cobrada uma taxa de condomínio. Em suma, essa taxa serve para bancar manutenções e melhorias na edificação e pagar os salários dos funcionários que trabalham no local. Em muitos condomínios, também é incluso o valor da água e da energia no custo total da taxa condominial. Existem diferentes formas de calcular tudo isso. Entretanto, o modelo mais tradicional é através da fração ideal do condomínio. Mas você sabe o que é fração ideal?

Imagine que todos os gastos mensais do condomínio somem R$10.000. Pelo cálculo da fração ideal, o proprietário de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Deste modo, a cada mês lhe é cobrado R$250,00.

Nesta publicação você compreenderá o que é fração ideal de imóvel e como calculá-la de maneira correta, rápida e prática. Confira:

Conceito de fração ideal

A legislação reconhece que dentro das edificações existem partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. Apartamentos, casas e salas comerciais são consideradas áreas privativas e de uso exclusivo de seus proprietários. Estas também são consideradas unidades autônomas, ou seja, são partes da edificação vinculadas a frações ideais e assinaladas por designação numérica ou alfabética. Por outro lado, áreas comuns como piscina, salão de festas e academia, são tidas como propriedade comum dividida entre os condôminos.

A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal.

Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade.

Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica:

  • 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
  • 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Agora que já analisamos qual o significado de fração de ideal, vamos analisar como a fração ideal de condomínio é utilizada no dia a dia.

O que é fração ideal de condomínio?

Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quanto(s) por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.

Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.

Em boa parte dos condomínios, o cálculo da taxa condominial é feito de acordo com o tamanho da unidade. Nesses casos, é a fração ideal que determinará o valor que o proprietário pagará ao condomínio todos os meses. Assim, a divisão dos gastos mensais do condomínio é calculada pela proporção do quanto a fração ideal da unidade corresponde no total dos gastos do condomínio. Em outras palavras, unidades que têm o metro quadrado maior pagam uma taxa de condomínio maior.

De acordo com especialistas, mais de 90% dos condomínios brasileiros fazem uso da cobrança por fração ideal. Essa medida é garantida pelo Artigo 1.336 do Código Civil, que diz:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)

Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. Entretanto, a norma também destaca que a cobrança poderá ser feita de forma diferente desde que estipulado pela convenção do condomínioInclusive, tal documento deve especificar qual é a fração ideal de cada unidade, apresentando a área útil, área comum e área total do imóvel.

Assim sendo, os condomínios não são obrigados a calcular a cota condominial de acordo com fração ideal. Alguns optam por realizar a divisão com base em outro método de cobrança. Muitas optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. Porém, se a convenção do seu condomínio não apresenta nenhuma informação sobre o assunto, a cobrança deverá seguir o que está estipulado no Código Civil. Desta forma, o cálculo deverá ser feito a partir da fração ideal dos imóveis.

No entanto, a legislação também sugere o funcionamento do condomínio de acordo com a fração ideal paga por cada morador. Caso seja decidido basear-se nas sugestões do Código Civil, calcular a fração ideal de cada unidade torna-se essencial para os momentos de tomada de decisões.

Na primeira convocação para votações em assembleias que não exigirem quorum especial, o artigo 1.352 da Lei 10.406 determina que as deliberações sejam tomadas pela maioria de votos dos moradores presentes, que devem representar, no mínimo, metade das frações ideais. Os votos também serão proporcionais ao espaço ocupado pelos moradores, a não ser que a convenção do condomínio estabeleça um processo diferente.

Caso os moradores tenham interesse em modificar essa medida do condomínio, é necessário realizar uma votação em assembleia. Para isso, é preciso conquistar o quórum de dois terços dos condôminos. Se a assembleia não resultar em consenso, a discussão pode ser levada à Justiça conforme explicam especialistas no setor.

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Como calcular fração ideal?

o que é fração ideal

Para realizar o cálculo de fração ideal, é necessário utilizar as recomendações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O órgão conta com a Norma de nº 12.721 (NBR 12721), instaurada em 2005. Essa regra explica quais são os critérios para a avaliação de custos de incorporação imobiliária e outras questões para condomínios edilícios.

Para calcular a fração ideal é necessário entender os seguintes itens:

  • Fração Ideal da unidade (FI);
  • A área total do terreno (Ater);
  • A área da unidade residencial em questão (Aund);
  • A área total construída das unidades (At und).

Levando isso em consideração, a fórmula para calcular fração ideal é:

FI = (Ater x Aund) / At und

Após obter o valor da fração ideal (FI), também é importante descobrir qual a porcentagem correta de cada unidade. Para isso, deve-se:

  • Pegar o resultado do FI da equação;
  • Dividir o valor pela área total do terreno (Ater);
  • Multiplicar por 100.

Para simplificar, vamos explicar o cálculo utilizando valores hipotéticos. Vamos calcular a fração ideal de um apartamento de 100 m². A área total do terreno do condomínio tem 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:

  • Ater = 1.000
  • Aund = 100
  • At und = 4.000

Assim, a fórmula fica:

FI = (1.000 x 100) / 4.000

Desta forma, o resultado final é FI = 25. Ao calcular a porcentagem que a fração ideal desse apartamento representa no condomínio, obtém-se 2,5%. Portanto, esse imóvel tem fração ideal de 2,5% do condomínio. Consequentemente, o proprietário deverá pagar uma parcela equivalente a 2,5% do rateio dos gastos mensais do condomínio.

Sabemos que matemática pode ser motivo de apreensão para muitos síndicos. Porém, utilizando a fórmula correta e seguindo as normas da convenção do condomínio, não há muito com o que se preocupar.

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