Neste artigo, você encontrará uma planilha gratuita para controle de acessos visitantes na portaria do condomínio em formato do Excel. Para fazer o download, continue lendo!
Imagine a rotina de uma portaria de condomínio.
Pessoas passam, encomendas e correspondências chegam, visitantes querem acesso a um determinado apartamento, carros entram e saem da garagem.
Parece bem agitado, não é mesmo? Por isso, organização é parte fundamental tanto para os porteiros, quanto para moradores e síndicos.
Além disso, a portaria de condomínio é um ponto estratégico por onde todos passam. Por isso, é muito importante entender como garantir o controle de entrada e saída de pessoas.
Pensando na harmonia do seu condomínio, nós criamos uma planilha gratuita para ajudar no controle de acessos de visitantes na portaria. Baixe gratuitamente clicando neste link.
Continue lendo para conferir dicas para ajudar no controle e organização da portaria do seu condomínio.
Para que serve a planilha de controle de portaria?
É cada vez mais necessário aprimorar a segurança das portarias, buscando garantir que o condomínio corra menos risco de assaltos ou roubos.
Dessa forma, é essencial contar com um porteiro preparado e que siga uma conduta alerta e preventiva quanto às pessoas que entram e saem do local.
As entradas e saídas do condomínio são considerados pontos críticos. Por isso, o controle de visitas deve ser sempre rigoroso, especialmente em condomínios de grande porte, onde naturalmente já existe um alto número de pessoas circulando.
Assim, deve ser desenvolvido um processo de monitoramento das pessoas externas que chegam na portaria do condomínio. O ideal é que cada pessoa externa passe por um processo para terem a sua entrada autorizada.
Portanto, ter uma planilha de controle de acessos de visitantes no condomínio pode ser uma excelente maneira de controlar esse fluxo e garantir a segurança dos moradores e funcionários.
Como fazer um controle de acessos de visitantes no Excel?
O primeiro passo é fazer a identificação da pessoa que quer entrar no condomínio. Neste momento, o contato deve ser feito sem que o indivíduo tenha acesso ao porteiro.
O preferencial é que seja utilizado algum tipo de comunicação eletrônica, como interfonar para portaria, por exemplo. Através do interfone, a pessoa deve anunciar o nome, objetivo da visita e qual a unidade que pretende ir.
Se possível, também é interessante conferir o nome da pessoa com quem o indivíduo tem contato.
Veja um passo a passo para aumentar a segurança e controle de acessos de visitantes na portaria:
Confirmação
Em seguida, o porteiro deve interfonar para a unidade em questão e perguntar se o morador está esperando alguém.
Então, deve-se explicar que um indivíduo está solicitando entrada na portaria do condomínio e citar as informações passadas pela pessoa.
Caso o condomínio utilize um sistema de gestão de condomínio, como o TownSq, é possível confirmar a autorização da entrada do visitante de forma online.
Veja este vídeo para entender melhor como funciona:
Entrada/Negação
Somente após a confirmação do morador, deve ser permitida a entrada pela portaria do condomínio. Se a entrada não for permitida, o porteiro não deve conceder exceções.
Nessas situações, o funcionário pode recomendar que o indivíduo entre em contato com o morador por conta própria.
Registro
Para que haja um controle sobre a portaria, é recomendável que sejam registradas as informações de todas as pessoas externas que entrarem no condomínio.
Dados como nome, apartamento visitado, horário de entrada e saída precisam ser anotados e mantidos em uma planilha de controle de acesso de visitantes.
Por isso, nós criamos uma Planilha de Controle Acessos de Visitantes em Excel para download gratuito que pode ser utilizado pela portaria do condomínio que você gerencia. É só clicar aqui e fazer o download gratuito do material.
Transparência e bom convívio são importantes em qualquer ambiente. Porém, vivendo em um condomínio, essas duas características se tornam fundamentais.
Parte do processo de transparência, a prestação de contas do condomínio anual, é obrigatória conforme o Art. 1348, VIII, do Código Civil. É de atribuição do síndico ordenar e justificar todas as movimentações financeiras de sua gestão.
Separamos aqui algumas dicas e termos para ajudar você a elaborar a prestação de contas de condomínio, deixando os condôminos mais satisfeitos com a sua gestão. Confira:
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O que é prestação de contas?
A prestação de contas é a necessidade da apresentação de relatórios com informações sobre transações econômicas apresentadas dentro de um determinado período.
Esse tipo de documentação precisa conter dados detalhados sobre patrimônio líquido e bruto, despesas e receitas.
De modo conjunto, é necessário que se apresente toda a documentação original, uma vez que é ela que comprovará as despesas e receitas e assim, irá garantir o valor jurídico à prestação de contas.
De maneira resumida, pode-se afirmar que a prestação de contas é a comprovação de todos os gastos e ganhos de um empreendimento.
Qual é o objetivo da prestação de contas?
A prestação de contas tem como objetivo demonstrar toda a movimentação financeira do condomínio, ou seja, mostrar aos condôminos de onde vêm as receitas, quais são os gastos, o que há de reserva, além de permitir um planejamento para gastos e necessidades futuras.
Quem deve fazer a prestação de contas?
A prestação de contas deve ser feita pelo síndico durante assembleia geral. Isso não significa que toda a montagem e estruturação do processo deve ser feita só por ele.
A administradora do condomínio (caso haja alguma), o subsíndico e até mesmo moradores podem ajudar no desenvolvimento dessa documentação.
Como fazer a prestação de contas de condomínio
Organizar uma apresentação contendo todas as despesas e investimentos de um ano é um desafio que exige preparação. São diversos os documentos que devem ser reunidos e contabilizados.
E, se você é síndico de primeira viagem, é possível que esteja perdido no meio dessa papelada toda. Por isso, decidimos explicar cada um desses documentos essenciais que devem ser entregues na hora da prestação de contas do condomínio:
1. Relatório do Orçamento
Deve-se revisitar o orçamento de gastos e receitas decidido no início da gestão e comparar com o que foi feito, analisando a diferença dos gastos planejados e valores realmente gastos.
2. Relatório de Receitas
O documento divide-se em duas partes: condôminos adimplentes e inadimplentes. Neste último, deve-se acrescentar multas por atraso na taxa condominial. Outra possível receita é o valor de aluguéis de espaços comuns do condomínio.
3. Relatório de Despesas
Para facilitar o entendimento, faça uma divisão desse relatório em três contas:
Fixas: folha de pagamento, contratos fixos, seguros, administrativos, e outros itens que têm sempre valores muito próximos mensalmente;
Variáveis: manutenções programadas ou outros gastos que tenham uma variação de valor mensal;
Extras: obras ou consertos extraordinários.
É recomendável já informar despesas de emergência, para que, assim que aprovada a prestação de contas, já se possa agilizar o orçamento da próxima gestão.
4. Balancete
É o resumo das despesas e receitas do condomínio, bem como o saldo do mês e o saldo atual. A prestação de contas pode ser feita de forma mensal, através desse documento.
Saldo do mês: é a diferença entre as receitas e despesas do mês vigente.
Saldo atual: é o total que o condomínio tem em caixa. Para calcular este valor basta somar o quanto o condomínio tinha em caixa no mês anterior com o saldo mês atual.
5. Inadimplência
Divulgar as métricas relevantes sobre o assunto, como porcentagens, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas para redução do índice.
Quando o síndico deve prestar contas?
Essa é outra dúvida de muitos condôminos. A prestação de contas do condomínio normalmente deve ocorrer de maneira mensal, mas pode variar de acordo com a lei do condomínio, que pode, inclusive permitir que a prestação de contas seja realizada apenas durante a assembleia geral ou então durante situações extraordinárias, onde pode haver uma ação de prestação de contas do condomínio.
Planilha de prestação de contas de condomínio
Agora que você já conhece os documentos que precisam estar na sua prestação de contas, é essencial compreender como organizar essas informações. Os condomínios organizam toda a documentação em uma pasta.
Online ou física, a pasta nada mais é que um arquivo onde se encontra todas as movimentações financeiras e documentação sobre o que ocorreu no condomínio durante determinado ano.
É preciso esclarecer que, sendo um documento do condomínio, a pasta deve estar acessível a todos os moradores. O síndico e os conselheiros têm prioridade, mas qualquer pessoa que reside no prédio pode verificar o conteúdo.
Para melhorar a organização do síndico, sugerimos que você utilize uma Planilha de Prestação de Contas do Condomínio. Dessa forma, a atualização de movimentações financeiras é mensal e você pode compartilhá-la com os condôminos. Assim como os documentos, essa planilha pode estar acessível para todos os moradores.
Ao montar a pasta de prestação de contas, é interessante fazer um resumo do que está sendo especificado nos documentos daquele mês. Desta forma, você facilita o entendimento daqueles que vão verificar a pasta.
Prazo para prestação de contas de condomínio
Segundo o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, o síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e quando exigido – ou seja, o condômino pode pedir para conferir as contas do condomínio sempre que achar necessário.
Apesar desse detalhe na lei, existem profissionais do meio jurídico que defendem que um condômino sozinho não possui legitimidade para propor uma ação de prestação de contas. De acordo com esses especialistas, o síndico só deve prestar contas perante a assembleia como um todo. Independentemente da interpretação da legislação, o síndico deve prezar pela transparência e permitir ao menos o acesso dos moradores à pasta de prestação de contas.
A prestação de contas anual ocorre durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO), a reunião de condomínio focada na aprovação das despesas dos últimos 12 meses e na previsão orçamentária para o próximo ano.
O ideal é que se utilize o início do ano, o período de janeiro a março, para realizar a AGO. Entretanto, cada síndico deve seguir as normas e prazos estipulados pela convenção do condomínio.
Se o síndico não convocar uma assembleia de condomínio para apresentar a prestação de contas, os moradores têm o direito de convocar uma assembleia a partir de um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos condôminos, conforme prevê o Art. 1.350.
Uma dúvida recorrente é: qual o prazo para exigir a prestação de contas de síndicos anteriores? Se apresentação anual não for feita, o prazo de prescrição da prestação de contas em condomínio é de três anos, conforme explica o Art. 206 § 3o.
Como apresentar a prestação de contas do condomínio?
Por mais que você tenha todas as informações documentadas e completas, se não as apresentar de forma acessível, pode deixar dúvidas ou mesmo maus entendidos. Esse cuidado e organização aumenta a credibilidade e confiança no síndico, gerando mais andamento e fluidez.
Aqui estão algumas dicas para a prestação de contas em condomínio:
1. Prepare-se antes do dia da reunião
Tenha informações importantes anotadas e as organize de maneira que fiquem acessíveis a você caso alguém faça uma pergunta. É fundamental solucionar as dúvidas dos condôminos durante a reunião.
2. Prepare um material de apoio para entregar aos condôminos
A prestação de contas possui muitas informações e nem todos os moradores vão conseguir lembrar tudo o que foi citado. Portanto, elabore um material para acompanhar a sua apresentação. Além disso, planilhas de gastos e outros assuntos podem ser incluídos nesse material.
3. Prepare uma apresentação visualmente estimulante
Nada de tédio e textões! Use gráficos, compare informações de anos anteriores com o atual. Tome cuidado para que o material entregue e sua apresentação sejam complementares – e não repetidos.
4. Divida tudo em categorias
Para evitar o amontoamento de informações, separe os valores em categorias. Por exemplo: custos mensais, despesas extraordinárias, orçamentos de obras, etc.
Glossário de termos contábeis para prestação de contas
Para ajudar os diversos síndicos de primeira viagem Brasil à fora, preparamos uma relação com os principais termos contábeis que você precisa conhecer para realizar uma prestação de contas em condomínio de qualidade. Confira:
Receita: é todo dinheiro recebido. No caso do condomínio, são as taxas condominiais, rateios para despesas extras e outra fonte de renda que existir.
Despesas: é tudo o que o condomínio gastou, desde o pagamento dos funcionários, manutenção das áreas comuns, até aqueles custos extraordinários que não estavam previstos no orçamento inicial do condomínio.
Resultado do exercício: total das receitas menos o total das despesas ocorridas durante aquela gestão.
Resultado corrente: é o total das receitas menos o total das despesas, não contando com as despesas e receitas extraordinárias. Este resultado é importante para planejar o orçamento do próximo ano.
Resultado transitado: são os valores vindos do ano anterior, ou seja a soma do saldo da Conta à Ordem, Conta Poupança Condomínio e Caixa, transitados do Exercício anterior.
Resultado a transitar: são os valores do ano em questão mais o resultado transitado. Este resultado será distribuído pelo saldo da Conta à Ordem, Conta Poupança Condomínio e Caixa no último dia do ano.
Qual o papel do Conselho Fiscal na prestação de contas do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, formado por parte dos membros da diretoria, é responsável por averiguar todos os gastos feitos ao longo do ano. É ele que orienta sobre todo o recurso utilizado. Normalmente, o conselho faz uma reunião mensal para avaliar a pasta juntamente com o síndico.
É fundamental esclarecer que o papel do Conselho é apenas para assessorar o síndico ao longo do ano. A prestação de contas é voltada aos condôminos.
Se você ainda não tem muita prática com a prestação de contas, uma ótima saída é contratar uma administradora de condomínio, o serviço de um contador ou até mesmo utilizar um sistema de gestão de condomínio – como o TownSq. Assim você pode otimizar mais seu tempo e focar em outras tarefas.
➡ Não existe um piso estabelecido para o salário de sindico profissional. Com isso, os valores podem variar conforme a carga horário, número de unidades e demais fatores. O salário médio está entre R$1,5 mil a R$ 4 mil mensais, podendo chegar a R$ 15 mil por mês.
Não é por acaso que Jorge Ben, na música W/Brasil, manda chamar o síndico. É o gestor quem é responsável por organizar e manter a ordem do condomínio. O cargo exige uma capacidade administrativa, relacionamento interpessoal e, principalmente, comprometimento com as regras estabelecidas pela convenção do condomínio.
Em meio a tantas responsabilidades, surge a dúvida: síndico recebe salário?
As exigências do trabalho do síndico de condomínio vêm aumentando à medida que os empreendimentos se tornam cada vez maiores e mais complexos. Condomínios como os que temos hoje exigem muito mais tempo, conhecimento e dedicação por parte do gestor.
Em consequência, houve um crescimento no número de síndicos que recebem alguma forma de remuneração ou isenção da cota condominial.
Nesta publicação, vamos explicar sobre como funciona o salário do síndico e o que diz o Código Civil sobre remuneração de síndico. Ainda, vamos explicar o que deve ser feito no âmbito tributário. Veja então:
Quem pode ser síndico de condomínio?
Essa é uma dúvida muito comum. Há quem acredite que apenas moradores podem ser síndicos, o que não é verdade. O síndico pode ser morador? Sim, mas há também o síndico profissional, como mostraremos agora.
Síndico morador
Também chamado de “síndico orgânico”, o síndico morador é aquele que possui vínculo com o condomínio, sendo ele um condômino, morador ou inquilino de alguma unidade do empreendimento.
Quando o condomínio possui um síndico morador, o mais comum é oferecer uma remuneração indireta a ele.
Síndico profissional
Por sua vez, o síndico profissional é o gestor que não tem nenhum vínculo com o condomínio. Ou seja, não é morador, nem inquilino e muito menos condômino. Esse tipo de síndico é um profissional qualificado especializado na área de gerenciamento de condomínios.
Nesses casos, o pagamento do salário do síndico é feito através de remuneração direta. Ainda não existe piso estabelecido para esta profissão, mas os valores variam conforme a carga horário, número de unidades e demais fatores. Logo, o quanto custa contratar um síndico profissional varia entre R$1,5 mil a R$ 4 mil mensais, podendo chegar a R$ 15 mil por mês pela prestação de serviços.
Quando uma pessoa não pode ser síndico?
Esse é um questionamento muito comum em condomínios. Afinal, quem não pode ser síndico. Para ser síndico é fundamental que a pessoa tenha conhecimento de gerenciamento, caso contrário, as chances de lograr êxito na função serão minimizadas.
Normalmente é a assembleia que decide quem é ou será o síndico, escolhendo entre um síndico morador ou profissional. Para que o morador assuma o cargo, ele precisa estar com suas contas em dia, uma vez que inadimplentes não podem assumir esse papel.
Além disso, condôminos que estejam movendo qualquer tipo de ação contra o condomínio também não podem ser síndicos, uma vez que isso se enquadraria como conflito de interesses.
O que é preciso para ser um síndico profissional?
Para ser síndico profissional. é preciso conhecimento prévio sobre maneiras de atender demandas condominiais. Além disso, o síndico profissional deve ser munido das seguintes habilidades:
Conhecimento em administração, contabilidade, finanças, recursos humanos, direito trabalhista e demais questões jurídicas
Cultivar o bom relacionamento com condôminos e funcionários
Organização
Disciplina para trabalhar de forma autônoma e independente
Por se tratar de uma profissão que não regulamentada, não é necessário cursar uma faculdade ou ter alguma certificação básica para atuar como síndico profissional. Entretanto, um certificado é algo importante no processo de se tornar um síndico profissional. Existem diversas instituições que oferecem cursos de síndico profissional – uma delas é a TownSq, que não apenas oferece cursos online de capacitação, como também oferece a melhor certificação da área e acesso facilitado a tecnologia de última ponta para condomínios.
Qual a função do síndico?
O síndico não possui apenas uma função específica, mas uma série delas, que são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. com base nessa documentação, pode-se afirmar que as funções do síndico são:
Impor e cobrar multas e advertências quando necessário.
Quais são as responsabilidades de ser síndico?
O síndico é o escudeiro do condomínio. Quando houver um conflito de interesse, ele sempre irá atuar como representante ativo ou passivo do condomínio, segundo o art. 1348 do Código Civil. É de sua responsabilidade gerenciar todos os gastos, manter as contas em dia, cobrar inadimplentes, preocupar-se com a segurança das áreas comuns, ajudar na solução de conflitos, zelar pelo patrimônio, etc.
Ser síndico significa ter responsabilidade legal pelo que acontece dentro do condomínio. Portanto, a atuação ou a omissão dele pode ocasionar em responsabilização por qualquer prejuízo ao condomínio e seus moradores, como consta no Código Civil, Lei 10.406/2002.
Apesar do que muitos pensam, a legislação brasileira não determina a exigência do pagamento do salário de síndico, muito menos define quanto ganha um síndico. Da mesma forma, o Código Civil não informa se subsíndico tem salário ou quem tem direito a isenção de condomínio.
Logo, é a convenção que define se o condomínio fornecerá algum tipo de remuneração ou benefício ao síndico. E essa questão só poderá entrar em vigor se for discutida e aprovada pela assembleia geral. Ou seja, o condomínio só pode pagar salário ao síndico ou oferecer um abono da taxa condominial ao gestor com o aval dos condôminos.
Salário de síndico: tipos de síndico e remuneração
Agora que você já sabe quais são os direitos do síndico conforme o Código Civil, entenda quais são os tipos mais comuns de remunerações de síndico e, ainda, quais são os tipos de síndico que podem oferecer serviços aos condomínios.
Veja os dois tipos de remuneração que um síndico pode receber:
Remuneração direta
Muitas vezes chamada de salário de síndico, a remuneração direta, na verdade, é uma compensação financeira que será recebida pelo síndico. Seu termo oficial é pró-labore de síndico.
Não há lei que sugira um piso ou teto para o mesmo, então os valores são estipulados pelo próprio condomínio. Em média, o salário de um síndico fica entre de dois a cinco salários mínimos. No entanto, esse preço varia conforme o número de unidades, carga horária de trabalho e volume de obras a serem realizadas no condomínio.
Remuneração indireta
A remuneração indireta é quando o condomínio opta por não cobrar o valor da taxa condominial do síndico. Determinados condomínios ainda oferecem um desconto parcial no valor mensal da taxa. Desse modo, o abono é considerado como uma forma de agradecimento pelos serviços prestados.
Porém, é importante esclarecer que liberar o síndico do pagamento da taxa de condomínio não inclui outras taxas, como por exemplo pagamento de segunda-chamada ou fundo de reserva.
Como calcular o salário do síndico?
Conforme citado anteriormente, a lei do síndico não determina a exigência de um pagamento de salário, dessa forma, é a convenção que define se o síndico terá salário e qual será o montante do mesmo.
Síndico tem direitos trabalhistas?
O síndico é considerado por lei um contribuinte individual (Lei 10.666/03), ou seja, ele não está inserido nas regras que correspondem à CLT (Consolidação das Leis do Trabalho). Desse modo, não há nada que garanta a ele os direitos trabalhistas exclusivos àqueles profissionais com carteira assinada.
Todavia, existem algumas obrigações que o síndico precisa realizar em relação ao síndico:
Tributação e as obrigações relacionadas ao condomínio
Apesar de não receber os benefícios trabalhista de um contratado em regime CLT, o síndico é segurando obrigatório da previdência social. Logo, éde obrigação da fonte pagadora (condomínio) o recolhimento da contribuição. Entenda:
Há o desconto de 11% do total da remuneração paga, a título de INSS.
O condomínio também está obrigado a contribuir para a Previdência em relação à remuneração do síndico, sendo seu percentual de 20%.
Existe o caso em que nem o condomínio nem o síndico ficam isentos do pagamento de INSS: quando o síndico comprova que como empregado de outra empresa contribui com a cota máxima do INSS.
O síndico que tiver isenção da cota condominial ou remuneração direta deve incluir o benefício na sua declaração de Imposto de Renda como “outras receitas”, uma vez que o valor é referente a um pagamento por serviço prestado. Se essa receita ultrapassar os R$ 6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF.
Além disso, existem outros direitos dos síndicos que devem ser respeitados pelo condomínio. São eles:
Férias
O síndico tem direito a férias, desde que essas sejam realizadas conforme as normas definidas pela assembleia geral e pela convenção do condomínio. Durante o período de férias o síndico, é o subsíndico quem assume o cargo.
Contrato
No momento da contratação de um síndico profissional, é necessário assinar um contrato de prestação de serviços. Dessa forma, formaliza-se a relação entre as duas partes. Assim, também é possível estabelecer qual será o valor da remuneração paga ao síndico, quais são os dias de horários de trabalho do profissional, entre outras questões.
Síndico tem direito a 13o salário?
Apesar de ter direito à previdência social, o síndico não possui os demais direitos e benefícios de trabalhadores com carteira assinada, como 13º salário, reajustes salariais periódicos, etc. Leia também:
Por mais que pagamento do salário de síndico não seja obrigatório, é extremamente importante que o condomínio respeite o papel deste profissional ou morador e lhe dê todo o suporte necessário para que o seu trabalho ocorra corretamente e com tranquilidade.
A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb, e outras de locação por temporada, costumeiramente é tema de discussão nos condomínios. Especialmente pela falta de definição sobre o assunto que, muitas vezes, não está previsto na própria Convenção e demais normativas internas condominiais.
Isso normalmente ocorre porque existe um constante conflito de interesses entre os condôminos que residem e os condôminos que apenas são proprietários de imóveis, mas não são residentes – como no caso dos veranistas, que locam suas unidades com o intuito lucrativo em temporadas, finais de semana e feriados.
Quer saber melhor o que é o Airbnb e como ele afeta os condomínios?
Para os condôminos moradores, essas locações implicam diretamente no seu direito de vizinhança, em questões como: segurança, ordem e sossego. Portanto, para preservar o bem comum, não deveriam ser autorizadas.
Por outro lado, os condôminos que alugam seus imóveis por meio de aplicativos se baseiam no direito de propriedade absoluto, previsto na Constituição Federal como base para a livre utilização das suas propriedades, assim como os previstos no Código Civil que reforçam o direito de liberdade e usar a sua propriedade.
Neste sentido, é importante pontuar que:
ainda que o proprietário da unidade habitacional esteja coberto pelo direito de propriedade, que dentro do condomínio não é absoluto, mas relativo quando há a necessidade de respeitar o direito dos seus vizinhos, ele estará sujeito às normas condominiais, bem como preso à suas finalidades econômicas e sociais do condomínio.
Em decisão recente do Recurso Especial nº 1.819.075- RS, a Quarta Turma do STJ entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb, resultando em flagrante mudança de destinação para fins lucrativos, o que desvirtua a natureza da previsão Convencional.
De acordo com o colegiado, esse sistema de reserva dos imóveis pela plataforma digital caracteriza uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
No entanto,o entendimento do STJ não é definitivo, tampouco aplicado a todos os casos. Mas fica demonstrada a necessidade de discussão e adequação das convenções condominiais de acordo com a vontade da coletividade de manter ou não esta prática.
É de extrema importância que o síndico e administradoras estejam sempre atentos a temas relevantes como estes, de preferência, com suporte técnico especializado de modo a tornar os critérios mais objetivos. Assim, pacificando ao máximo a vida em condomínio e evitando eventuais litígios, sempre com a concordância da coletividade.
Aproveite e assista também em vídeo Dr. Thiago Badaró explicando sobre Airbnb e condomínio:
Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo assim, se torna ainda mais necessário que existam regras para garantir a segurança de reformas e obras realizadas dentro dos condomínios. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por uma atualização em 2015.
Entenda todos os pormenores da NBR 16.280 com esta publicação:
O que é a NBR 16280?
Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.
A intenção da medida é garantir a segurança da obra. “Qualquer alteração na estrutura do condomínio sem uma análise técnica pode vir a causar danos à edificação”, explica João David, CEO e cofundador da TownSq. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores do condomínio.
Conforme o estipulado pela ABNT, a NBR 16.280 exige que:
se você quer executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto. E então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do síndico.
No entanto, existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nossa lista). Por causa disso, é fundamental verificar com o síndico do seu condomínio se há necessidade de entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer tipo de obra.
Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?
De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:
Para simplificar, preparamos um modelo deTermo de Responsabilidade Sobre Obraspara moradores. Acesse e confira gratuitamente todos os documentos necessários ao realizar uma reforma, conforme a NBR 16.280.
Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?
Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja necessário, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.
Em caso de irregularidades na obra, o síndico pode:
Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até busca o judiciário para embargar a obra.
Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Enfim, é possível arquivar toda a documentação.
O que acontece na prática com a NBR 16280?
Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.
É importante ressaltar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade, visto que podem ocorrer situações onde o morador inicie um reparo sem autorização e sem pegar entregar a documentação para o síndico.
Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.
Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras
A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.
O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.
Quais obras precisam de ART/RRT?
Obras que necessitam ART/RRT:
Instalação de ar-condicionado;
Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
Abertura de porta ou cozinha americana;
Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
Buracos ou perfurações de lajes;
Instalação de banheira;
Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
Alterações estruturais o apartamento.
Obras que não necessitam de ART/RRT:
Pintura;
Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, não façam alterações da estrutura do condomínio e nem envolvam trocar torneiras, chuveiros ou tomadas de lugar;
Colocação de redes de proteção;
Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.
Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280
A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.
Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:
O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma na edificação?
Conforme a determinação da norma: reforma é todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.
Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Porém, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.
O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?
O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
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