Obras no condomínio: o que você precisa saber sobre a NBR 16280

por | nov 25, 2020 | Obras e Manutenções

Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo assim, se torna ainda mais necessário que existam regras para garantir a segurança de reformas e obras realizadas dentro dos condomínios. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por uma atualização em 2015.

Entenda todos os pormenores da NBR 16.280 com esta publicação:

O que é a NBR 16280?

Em caso de obra, quais documentos devem ser apresentados para o síndico?

Obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

O que acontece na prática com a NBR 16280?

Cuidados que o síndico deve ter

Quais obras precisam de ART/RRT?

Dúvidas frequentes sobre NBR 16280

O que é a NBR 16280?

Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.

A intenção da medida é garantir a segurança da obra. “Qualquer alteração na estrutura do condomínio sem uma análise técnica pode vir a causar danos à edificação”, explica João David, CEO e cofundador da TownSq. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores do condomínio.

Conforme o estipulado pela ABNT, a NBR 16.280 exige que:

se você quer executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto. E então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do síndico.

No entanto, existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nossa lista). Por causa disso, é fundamental verificar com o síndico do seu condomínio se há necessidade de entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer tipo de obra.

Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:

  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
  • RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:

  • Descrição do que será feita na obra;
  • Tempo estimado para a realização da obra;
  • Planta com as alterações a serem feitas;
  • Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.

Para simplificar, preparamos um modelo de Termo de Responsabilidade Sobre Obras para moradores. Acesse e confira gratuitamente todos os documentos necessários ao realizar uma reforma, conforme a NBR 16.280.

Veja também o Modelo de Autorização de Obras pelo Síndico.

Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja necessário, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.

Em caso de irregularidades na obra, o síndico pode:

Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Enfim, é possível arquivar toda a documentação.

O que acontece na prática com a NBR 16280?

Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

É importante ressaltar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no  modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade, visto que podem ocorrer situações onde o morador inicie um reparo sem autorização e sem pegar entregar a documentação para o síndico.

Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.  

Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras

A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.

O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.

Quais obras precisam de ART/RRT?

Obras que necessitam ART/RRT:

  • Instalação de ar-condicionado;
  • Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
  • Abertura de porta ou cozinha americana;
  • Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
  • Buracos ou perfurações de lajes;
  • Instalação de banheira;
  • Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
  • Reparo ou alteração nas instalações de gás;
  • Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
  • Alterações estruturais o apartamento.

Obras que não necessitam de ART/RRT:

  • Pintura;
  • Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, não façam alterações da estrutura do condomínio e nem envolvam trocar torneiras, chuveiros ou tomadas de lugar;
  • Colocação de redes de proteção;
  • Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.

Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280

A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.

Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:

O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma na edificação?

Conforme a determinação da norma: reforma é todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.

Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Porém, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.

O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?

O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.

Está com obras no condomínio? Faça download do nosso kit de documentos para obras para condomínio.

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17 Comentários

  1. Adilson Silva

    Sou engenheiro civil, sei que mesmo com a NBR ainda em cidades grandes, poucas pessoas tem coragem de fiscalizar evitando obras irregulares, virando a cara para isso.Quando fazem isso, colocam em risco não somente a sua vida, mas a vida do resto dos moradores e familiares. São poucos ou predios que possuem planos em caso de incendio, compra de escada externa em caso de residecial 4 ou 5 pavimentos, desabamento, entre outros. Vou me especializar nesta área e quero mais informações a respeito. grato desde já.

    Responder
    • Ronaldo

      Sou síndico e gostaria de informações sobre a NBR 16.280.
      Nosso condomínio é simples/popular, temos 02 blocos com 15 ap. cada.
      Um morador resolveu reformar seu ap. Ele esta substituindo apenas os azulejos dos WC e Cozinha. Ele tem que entrar nesta norma? Tem que realmente contratar um engenheiro/arquiteto para tão pequeno trabalho? Realmente se fosse para quebrar parede para ter ganho de espaço, eu concordo com a contratação destes profissionais, pois, a remoção de parede pode sim prejudicar a estrutura de prédio, mas a retirada de azulejo, uma tomada, uma torneira, realmente não vejo a necessidade.

      Responder
      • socialcondo

        Ronaldo, a troca de azulejos e pisos é realmente bastante questionada.
        O anexo A da norma 16280 traz um ‘Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações’, e um dos tópicos na tabela é referente a Revestimentos:

        Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior – Responsável: Empresa capacitada
        Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto. para retirada do revestimento anterior – Responsável: Empresa especializada

        Ou seja, a troca de revestimentos está coberta na norma. Apesar da NBR 16280 não ser uma lei, ela vale como recomendação, e caso ocorra algum problema em pequenas reformas, o uso da regra vai amparar legalmente o síndico, moradores e funcionários do condomínio.
        Um prática que às vezes acontece nestas obras de pequeno porte, como troca de azulejos e pisos, substituição de torneiras, etc, é o uso de somente uma notificação por escrito a síndico, contendo a informação de que o reparo/obra não causará impacto na estrutura do edifício, redes de água, luz e gás. Esta notificação deve ser elaborada e assinada por um profissional qualificado.

        Responder
  2. Aroldo R.B. Lacerda

    Comprei recentemente um apartamento e no contrato estava especificado que o piso dos quartos seriam instalados pelos proprietários. O apartamento seria entregue com o contra-piso pronto. Tratas-e portanto de uma complementação de obras cujo calculo estrutural já foi previsto e aprovado pela construtora.
    Não será feito qualquer alteração. Consulto se é legal o condomínio exigir ART para este tipo de serviço.

    Responder
  3. Basil Paixão Teixeira

    Mais uma “leizinha” do nosso Brasil varonil, que acabará por dar em nada. Além dessa, temos agora que substituir os extintores de incêndio de nossos veículos…. Quem se lembra dos “estojos de primeiros socorros” até então obrigatórios ?
    Pois bem, com essa Norma,o síndico terá plenos e gerais poderes de imperador, para aprovar ou não a obra. Ele tem capacidade técnica e poderes para tanto ? Estão jogando nas costas dele toda a responsabilidade pela irresponsabilidade de algum condômino ? É o poder público “lavando” suas mãos como fez Pôncio Pilatos ?

    Responder
  4. Maria Lúcia Leite

    Recebemos um comunicado da administração, onde a sindica cita alguns itens que não poderão serem executado sem autorização deacordo com a NBR 16280, entre os itens ela mencionou pintura interna no apartamento, isto procede ? por qual a razão que necessito de um arquiteto e/ou engenheiro para aprovar a pintura dentro do meu apartamento? Fico no aguardo de uma orientação. Obrigada

    Responder
    • socialcondo

      Maria Lúcia, a NBR16280 caracteriza como reforma de edificação:

      alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção

      Portanto, se for somente pintura interna do imóvel, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro.

      Responder
  5. André Gomes

    Boa noite gostaria de saber se para fazer contrapiso para colocação de piso laminado é necessário fazer a ART

    Responder
    • SocialCondo

      Sim André,
      De acordo com a recomendação da norma você precisará de uma ART (assinada por um engenheiro) ou RRT (assinada por um arquiteto), pois apesar de ser um serviço tranquilo, o síndico irá solicitar a mesma no momento da instalação do piso laminado. Para facilitar, você pode solicitar para o profissional que já monte o plano de reforma do seu apartamento de acordo com a NBR 16280 em uma mesma ART/RRT.

      Responder
  6. vinícius

    Olá boa tarde fiz uma instalação de ar no mesmo lugar que já existe em outros apartamentos, porém não sabia da rrt e só fui informado após a obra concluída gostaria de saber como proceder ?

    Responder
    • TownSq

      Oi, Vinicius! Nossa sugestão é que você entre em contato com um engenheiro ou arquiteto para que eles façam uma avaliação da obra e depois você apresente ao síndico o laudo. É válido também que você verifique a convenção do condomínio para ver se há previsto alguma punição para este caso e também para que você já fique ciente quais as regras sobre obras em seu condomínio.
      Abraços

      Responder
  7. Fabiano Viegas

    em uma reforma predial para a retirada de pastilhas da fachada sendo necessario a remoção e recolocação de ar condicionados é rateado entre os moradores do condominio?foi previsto e aprovado uma reforma onde não foi mencionado isso e agora querem cobrar esse extra de quem tem ar condicionado apenas,ou seja cada morador deverá arcar com uma despesa extra

    Responder
    • TownSq

      Oi, Fabiano. As obras de manutenção de fachada, são de responsabilidade do condomínio. Caso o mesmo não possua um fundo de reserva e a obra seja necessária, é cobrado a chamada extra. Entretanto, ela deve ser rateada em todos os moradores. É importante entender o porquê da decisão de cobrar chamada extra somente de algumas unidades do condomínio. Além disso, toda a chamada extra deve ser aprovada em assembleia mediante a votação dos proprietários.
      Abraços

      Responder
  8. Antonio Junior

    Boa noite, não foi citada a legislação que obriga a utilização da norma, trata-se de boa prática sua utilização ou existe legislação que determine seu uso?

    Responder
    • Town-E

      Bom dia, Antonio. Tudo bem? A NBR é são uma espécie de normas técnicas estabelecidas de acordo com um consenso de pesquisadores e profissionais da área e aprovada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O seu cumprimento não está na legislação brasileira. Entretanto, é recomendado seguir a NBR pois o descumprimento da norma implica na ocorrência de acidente predial em que a responsabilidade civil e/ou criminal é do responsável pela edificação, que no caso do condomínio é o síndico. Ou seja, é uma maneira do síndico se proteger em relação a futuros problemas que possam ocorrer. É importante dizer que já há jurisprudência em que a decisão foi tomada com base e análise nesta NBR.
      Abraços

      Responder
  9. Eduardo

    Então a troca de revestimentos sem o uso de ferramentas de alto impacto não necessita de ART? Neste caso, quais documentos devo fornecer ao síndico?

    Responder
    • Town-E

      Oi, Eduardo! As trocas de revestimento feitas com marteletes, por exemplo também precisam de ART. Em relação aos documentos necessários, você deve obrigatoriamente entregar a ART, que é um documento em que o engenheiro se responsabiliza pela obra. Para verificar se é necessário mais documentos, além da ART, para a realização da obra, você deve verificar a convenção ou regimento interno do condomínio.
      Abraços

      Responder

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