Veja o que é a taxa ou cota condominial e entenda como é calculada

A cota condominial é uma das partes mais importantes na administração do condomínio. Sem ela, não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila. Em virtude disso, montamos este artigo para esclarecer as principais dúvidas dos síndicos sobre cota e taxa condominial. Confira:

Qual é a diferença entre taxa e cota condominial?

Apesar de possuírem nomes distintos, cota condominial é a mesma coisa que taxa condominial. Ambos os termos têm como definição o rateio das despesas do condomínio.

Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação, como:

Desse modo, a cota condominial é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Na sua ausência, não há como manter um empreendimento funcionando adequadamente.

Por sua vez, a obrigação do pagamento de cotas condominiais é garantida pelo Art. 1.336 do Código Civil. O inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.

A divisão da cota condominial é feita a partir da fração ideal das unidades ou através de divisão igualitária dos valores. No entanto, esse rateio da cota condominial pode ser feito de forma diferenciada caso a convenção do condomínio estipular.

Quais são as cotas condominiais?

Em suma, existem dois tipos de cotas condominiais. A seguir, entenda quais são as suas particularidades:

Taxa condominial: Taxa ordinária

Compõem as cotas condominiais ordinárias todos os custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio. Como por exemplo:

  • Consumo de água, gás, luz e esgoto nas áreas comuns;
  • Salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio;
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;
  • Equipamentos de prevenção contra incêndios;
  • Manutenção das áreas comuns de lazer, como piscina ou academia;
  • Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso coletivo;
  • Rateio de saldo devedor durante o período da locação do imóvel;
  • Reposição do fundo de reserva do condomínio utilizando durante o período da locação.

Segundo a Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, as cotas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo locatário.

Taxa condominial: Taxa extraordinária

Já a taxa condominial extraordinária compreende todas os gastos não rotineiros de manutenção da edificação. São elas:

  • Obras de reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;
  • Pinturas das fachadas;
  • Instalação de iluminação na área do condomínio;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados do condomínio, desde que ocorram antes do início da locação;
  • Instalação de equipamento de segurança, contra incêndio, telefone ou de lazer;
  • Despesas com decoração e paisagismo;
  • Constituição do fundo de reserva.

Consequentemente, as taxas condominiais extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. Essa questão também é determinada pela Lei do Inquilinato.

Cota condominial: despesas exclusivas

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As despesas exclusivas são todos os valores relacionados a gastos e manutenções feitas em ambientes de propriedade privada. Por exemplo: reformas realizadas dentro de uma unidade do condomínio ou custos devidos à vazamentos entre apartamentos causada por problemas na rede horizontal de água.

Assim sendo, despesas exclusivas não fazem parte das cotas condominiais e, portanto, não devem ser pagas pelo condomínio e nem pelos demais condôminos. As cotas condominiais cobrem apenas as despesas coletivas, como as citadas anteriormente.

Cota condominial: orçamento e prestação de contas

O valor da cota condominial é definido com a aprovação em assembleia geral. Da mesma forma, toda e qualquer alteração nos preços deve passar por votação pelos condôminos. Se os condôminos acreditam que a taxa condominial é abusiva, é preciso convocar uma assembleia para debater o tema. Para isso, deve-se fazer um abaixo-assinado com a assinatura de ¼ dos condôminos.

No geral, as mudanças no orçamento são feitas junto com a prestação de contas. Ela é obrigatória e conforme determina o Art. 1348 do Código Civil, deve ser realizada ao menos uma vez por ano e é um dos deveres do síndico.

Cota condominial: inadimplentes

O condômino que não pagar ou fazer o pagamento da taxa condominial em atraso deverá arcar com multas e juros determinados pelo novo Código Civil. Por outro lado, a legislação permite que cada condomínio desenvolva suas próprias penalidades. Por causa disso, é fundamental conferir o que determina a convenção condominial.

Em casos de inadimplência, o Código Civil sugere que seja cobrado uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor das cotas condominiais não pagas, é claro.

O inquilino que não arcar com as despesas condominiais poderá ser despejado da unidade. Da mesma forma, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança judicial de condomínio contra o condômino inadimplente. Conforme o novo Código Civil, a cota condominial é considerada de natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que um juíz pode determinar que o débito seja pago em até três dias.

Em uma situação de venda de imóvel inadimplente, o condomínio pode mover uma ação judicial contra o promissário vendedor ou comprador, dependendo do contrato de compra e venda.

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