Responsabilidades do síndico: conheça todas as funções e obrigações

Não é qualquer um que consegue ser síndico. Além de cuidar da do bem-estar da vida dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a parte de administração do condomínio. São diversas as responsabilidades do síndico perante o condomínio.

Para resolver dúvidas, preparamos este artigo sobre quais são as funções do síndico do condomínio, bem como a responsabilidade civil do síndico no condomínio edilício. Confira:

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Responsabilidade civil e criminal do síndico

A responsabilidade civil e criminal do síndico perante o condomínio é uma das atribuições mais importantes da atuação do síndico. Em especial, a responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.

Saiba o que diz a legislação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.

Algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:

  • Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
  • Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
  • Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
  • Apropriação indébita de fundos do condomínio;
  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
  • Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
  • Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
  • Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
  • Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
  • Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.

A responsabilidade civil e criminal do síndico passa a valer a partir do início da nova gestão. Dessa forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de vigor no momento que a documentação com o nome do novo gestor é aprovada em cartório.

Quais são as funções fundamentais do síndico?

As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:

  • Convocar reuniões de assembleia;
  • Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
  • Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
  • Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
  • Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
  • Elaborar previsão orçamentária anual;
  • Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
  • Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
  • Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
  • Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres do gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, é faz parte da responsabilidade civil síndico apólice seguro

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Responsabilidade do síndico na prestação de contas

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A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.

Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.

Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.

Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:

  • Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
  • Guardar todas as contas pagas;
  • Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
  • Verificar a contabilidade todos os meses;
  • Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
  • Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.

Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.

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Responsabilidade do síndico com obras e reformas

Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.

De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.

Obras Necessárias ou urgentes: focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.

Obras Úteis: buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.

Obras Voluptuárias: são as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.

É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:

  • Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
  • Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
  • Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
  • Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
  • Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.

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Responsabilidade síndico e administradora: entenda as diferenças

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!

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