Plataformas como Airbnb e Booking podem estar com os dias contados nos condomínios residenciais brasileiros. Isso porque o Projeto de Lei nº 4/2025, que faz parte da proposta de reforma do Código Civil, traz mudanças significativas sobre o aluguel por temporada e pode dar poder total aos condôminos para decidir se esse tipo de locação será permitido.
Mas o que, de fato, está em jogo? E o que isso significa para síndicos e condôminos? Continue lendo para entender mais!
O que diz o Projeto de Lei nº 4/2025?
Apresentado em janeiro de 2025 pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), o PL 4/2025 propõe alterações profundas no Código Civil, inclusive no que diz respeito ao uso de imóveis para hospedagens de curta duração.
Um dos pontos mais debatidos é justamente a locação por temporada, especialmente por meio de aplicativos. De acordo com o texto, essa prática só será permitida se estiver:
Autorizada expressamente na convenção do condomínio, ou;
Sem essa autorização formal, o uso de imóveis para fins de hospedagem temporária poderá ser considerado irregular, mesmo que a Lei do Inquilinato, de 1991, ainda permita esse tipo de locação.
O que pode mudar, na prática?
A locação deixa de ser automática
Hoje, um proprietário pode alugar seu apartamento por temporada — como fins de semana ou feriados — por meio de plataformas digitais, sem precisar de aprovação prévia do condomínio.
Isso é possível porque a legislação atual não exige uma autorização formal para esse tipo de uso.
Com o Projeto de Lei nº 4/2025, essa realidade muda: a locação por temporada só será permitida se estiver autorizada expressamente na convenção do condomínio ou aprovada em reunião de assembleia.
Ou seja, o uso para hospedagens de curta duração deixa de ser uma escolha individual do proprietário e passa a depender de uma decisão coletiva. Sem essa autorização formal, a prática será considerada ilegal dentro do condomínio.
Hóspedes passam a ser vistos como usuários eventuais
O projeto também propõe uma distinção importante: ele afirma que os hóspedes que ocupam os imóveis por períodos curtos não são moradores, mas sim “usuários eventuais”. Essa diferença de classificação é fundamental, pois altera a interpretação do uso da unidade.
Ao reforçar que esses hóspedes não exercem o direito de moradia plena, o texto indica que o imóvel está sendo utilizado com finalidade diversa daquela prevista no condomínio, que é residencial.
Essa mudança abre espaço para que locações temporárias sejam interpretadas como uma forma de uso comercial, o que pode gerar impactos na convivência, na segurança e no bem-estar dos demais moradores.
Síndicos e condôminos ganham mais poder
Atualmente, muitos síndicos enfrentam dificuldades para controlar ou restringir locações de curta duração, especialmente quando não há uma regra clara na convenção do condomínio. O PL 4/2025 pretende mudar isso.
Com a nova redação, o condomínio passa a ter um instrumento legal mais robusto: se os condôminos decidirem, em reunião de assembleia, que não querem autorizar o aluguel por temporada, essa decisão passa a ter valor jurídico.
Na prática, isso significa que síndicos e condôminos poderão regulamentar o tema com mais segurança, evitando conflitos e judicializações desnecessárias.
A brecha da Lei do Inquilinato será fechada
A Lei do Inquilinato, criada em 1991, permite a locação por temporada, mas foi elaborada antes do surgimento das plataformas digitais.
Por isso, muitos proprietários usam essa legislação como justificativa para alugar seus imóveis por meio de aplicativos, mesmo em condomínios que não aprovam a prática.
O novo projeto propõe uma atualização do Código Civil que especifica regras para as locações de curta duração em condomínios, colocando o controle da decisão nas mãos dos moradores.
Com isso, a brecha existente na legislação atual é fechada, e o Código Civil atualizado se sobrepõe à Lei do Inquilinato nesse ponto.
Mais respaldo para decisões administrativas e judiciais
Hoje, quando um condomínio tenta barrar locações por aplicativos, muitas vezes precisa recorrer à interpretação de cláusulas genéricas da convenção ou a disputas judiciais incertas.
Com o PL 4/2025, o cenário muda: a legislação passa a ser mais clara e direta sobre a necessidade de autorização formal.
Isso significa que decisões tomadas em reuniões de assembleia ou registradas na convenção terão maior validade legal, facilitando tanto a gestão interna dos condomínios quanto ações judiciais contra locações não autorizadas.
Além disso, a proposta abre caminho para uma fiscalização mais efetiva por parte das prefeituras, como já ocorre em cidades que criaram regras próprias para esse tipo de atividade, como São Paulo e Rio de Janeiro.
Por que essa mudança está sendo proposta?
O crescimento do Airbnb e similares nos últimos anos causou impacto na rotina de muitos condomínios: maior circulação de estranhos, barulho, insegurança e até uso excessivo das áreas comuns.
A proposta busca equilibrar o direito de propriedade com a coletividade, reforçando que moradia e hospedagem são usos distintos.
Além disso, o PL 4/2025 faz parte de uma reforma maior, que propõe mais de 1.100 alterações no Código Civil.
Por isso, sua tramitação tem causado controvérsia, especialmente sobre como deve seguir no Senado: como projeto de lei ordinária ou como projeto de código, o que mudaria completamente o rito de análise.
E agora? O que pode acontecer?
Até o momento, o projeto ainda aguarda despacho do presidente do Senado, que definirá quais comissões devem analisá-lo e sob qual procedimento.
Se for enquadrado como “projeto de código”, passará por um rito especial, com mais tempo para debates e audiências públicas.
Enquanto isso, é importante que síndicos, condôminos e administradoras fiquem atentos, já que a aprovação do texto pode transformar completamente a forma como se encara a locação por temporada nos condomínios brasileiros.
Uma importante proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado, promete transformar significativamente a gestão e a convivência em condomínios residenciais no Brasil.
Entre os pontos centrais do texto estão a possibilidade de expulsão judicial de condôminos com comportamento antissocial e novas regras sobre o uso de plataformas de locação por temporada, como o Airbnb.
Com base nos dados do Censo 2022 do IBGE, estima-se que existam hoje cerca de 13,3 milhões de endereços condominiais no país. Ou seja, as mudanças terão impacto direto sobre a vida de milhões de brasileiros. Continue lendo!
O que é um condômino antissocial?
O Código Civil, no artigo 1.337, já permite que os moradores que descumprem repetidamente seus deveres sejam penalizados com multas.
No entanto, a legislação atual ainda é limitada quando se trata de lidar com casos mais graves — especialmente quando a convivência se torna insustentável para os demais moradores.
É justamente essa lacuna que o novo projeto de reforma pretende preencher, ao permitir a exclusão judicial do chamado condômino antissocial.
Mas afinal, o que caracteriza esse comportamento?
De forma geral, trata-se de atitudes recorrentes que tornam impossível ou extremamente difícil a vida em comunidade. O projeto define como antissocial o morador cujas ações causam incompatibilidade de convivência com os demais.
Exemplos incluem:
Agressões verbais ou físicas a vizinhos;
Atos de racismo, homofobia ou outras formas de discriminação;
Barulho excessivo e constante, em horários inadequados;
Acúmulo de lixo ou sujeira que afete áreas comuns ou vizinhos;
Ameaças, intimidações ou danos ao patrimônio coletivo.
Um exemplo que ganhou repercussão aconteceu em São Paulo, quando uma moradora foi processada após ofender racialmente seu vizinho, o humorista Eddy Júnior, dentro do elevador do prédio.
O caso escancarou a dificuldade dos condomínios em agir diante de comportamentos graves — já que, até então, a única punição prevista era a aplicação de multas, muitas vezes ineficazes frente à gravidade das condutas.
A proposta em análise busca tornar o processo mais claro e eficiente, preservando o direito à convivência pacífica dos demais moradores.
Como funcionaria a expulsão?
Atualmente, a principal punição prevista para moradores problemáticos é a aplicação de multas, que podem chegar a até dez vezes o valor da taxa condominial, desde que aprovadas por três quartos dos demais condôminos.
A proposta de reforma muda esse cenário ao permitir uma medida mais dura: a exclusão judicial do morador antissocial.
Para isso, será necessário o apoio de pelo menos dois terços da assembleia do condomínio, que poderá autorizar a abertura de uma ação judicial pedindo a saída do condômino.
É importante deixar claro que a decisão final será sempre do Judiciário, respeitando o direito à ampla defesa e ao contraditório. Ou seja, o morador terá a chance de se defender e só poderá ser retirado por ordem judicial.
Outro ponto essencial: a medida não retira o direito de propriedade do morador.
Ele continuará sendo dono do imóvel e poderá alugá-lo ou vendê-lo. O que será impedido é seu direito de permanecer no local e de participar das decisões do condomínio, como as assembleias.
A proposta, portanto, busca equilibrar dois direitos fundamentais: o da propriedade e o da convivência em paz.
E se o morador quiser voltar?
A nova redação também prevê a possibilidade de reintegração do condômino ao convívio condominial, caso ele comprove ter cessado o comportamento inadequado e se comprometa a não reincidir.
Esse ponto é relevante para garantir que a medida extrema da exclusão seja ponderada, proporcional e sempre pautada em critérios objetivos.
Airbnb e locações por temporada: o que muda?
Outro ponto relevante da proposta é a regulamentação das locações temporárias por meio de plataformas digitais, como Airbnb, Booking e similares.
Hoje, decisões judiciais já vêm reconhecendo o direito dos condomínios de proibir esse tipo de aluguel em suas convenções, como forma de preservar a segurança e a tranquilidade da coletividade.
A proposta transforma esse entendimento em regra: as locações atípicas estarão proibidas, a não ser que a convenção condominial autorize expressamente.
Ou seja, o padrão passará a ser a proibição, cabendo aos condomínios que desejarem permitir a prática, incluir essa permissão de forma clara em seus documentos oficiais.
Por que isso importa?
A flexibilização da regra é especialmente importante para empreendimentos mais novos, voltados a investidores ou ao público que já atua no mercado de locação por temporada.
Nesses casos, muitos edifícios já nascem com cláusulas específicas em suas convenções permitindo a prática, o que deve se manter com a nova legislação.
Por outro lado, em condomínios residenciais tradicionais, a proibição tende a prevalecer, oferecendo mais segurança jurídica e previsibilidade aos moradores.
Outras mudanças relevantes
Além das medidas já mencionadas, o projeto também propõe:
Aumento da multa por inadimplência, de 2% para até 10% sobre a cota condominial;
Restrições à participação de inadimplentes e condôminos excluídos nas assembleias, medida que busca evitar conflitos de interesse e reforçar a responsabilidade coletiva;
Simplificação dos quóruns para aplicação de sanções, o que pode tornar as assembleias mais ágeis e eficazes.
Um novo capítulo para a vida condominial
A proposta de reforma do Código Civil representa um marco importante para a vida em condomínio no Brasil. Ela responde a demandas reais por mais mecanismos de controle e equilíbrio, buscando garantir a convivência pacífica, a valorização do bem comum e o respeito às regras coletivas.
Embora a proposta ainda esteja em tramitação e possa sofrer alterações, síndicos, administradoras e moradores já devem acompanhar de perto o debate, refletindo sobre como essas mudanças podem impactar o dia a dia dos seus condomínios.
Se aprovada, a reforma exigirá revisão das convenções e maior atenção às assembleias, reforçando a importância da participação ativa e informada de todos os condôminos.
A dúvida é comum entre os síndicos: o síndico morador, aquele que vive no condomínio e foi eleito pelos condôminos em assembleia, deve pagar ISS sobre a remuneração que recebe?
A resposta é não — e neste artigo vamos explicar o porquê. Continue lendo!
O que é o ISS?
O ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) é um tributo municipal cobrado sobre a prestação de serviços a terceiros. Embora seja de competência dos municípios, existe uma lei federal que serve como base para uniformizar sua aplicação: a Lei Complementar nº 116/2003.
Cada município pode criar regras específicas sobre o ISS, mas essas regras devem seguir as diretrizes dessa lei federal.
A realidade dos síndicos moradores em São Paulo
Na cidade de São Paulo, uma das cidades que concentra o maior número de condomínios do país, há muitos síndicos moradores não profissionais, ou seja, aqueles não atuam como prestadores de serviço terceirizados, mas sim como representantes eleitos pelos próprios condôminos.
Muitas administradoras ainda cometem o erro de enquadrar esse tipo de síndico no código de serviço 17.11 do Decreto Municipal nº 53.151/2012, que trata de:
“Administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros.”
Esse enquadramento, no entanto, é equivocado no caso do síndico morador. Veja o porquê:
Síndico morador não presta serviço a terceiros
A principal diferença entre o síndico profissional e o síndico morador está no tipo de relação que mantêm com o condomínio:
O síndico profissional presta serviço como uma empresa: tem CNPJ, emite nota fiscal e precisa recolher tributos, como o ISS;
O síndico morador, por outro lado, administra interesses que também são seus, já que ele vive no condomínio e é parte diretamente interessada nas decisões e na gestão do local.
Ou seja, o síndico morador não presta serviço a terceiros, mas sim a si mesmo e aos demais condôminos. Isso descaracteriza a relação típica de prestação de serviço prevista pela legislação do ISS.
“O síndico morador administra interesse comum, que inclui o seu próprio, configurando gestão de interesse próprio em conjunto com o de outros moradores do mesmo condomínio, descaracterizando assim o fato gerador do ISS nesse contexto. Desta forma, não há que se falar em retenção de ISS na hipótese descrita pelo consulente.”
Em resumo: não há incidência de ISS sobre a remuneração do síndico morador (não profissional).
E o síndico profissional?
Neste caso, a situação é diferente.
O síndico profissional é contratado como prestador de serviços, geralmente por mais de um condomínio, e atua de maneira empresarial. Ele deve:
Ter empresa registrada (CNPJ);
Emitir notas fiscais pelos serviços prestados;
Recolher os tributos devidos, incluindo o ISS, conforme a legislação municipal aplicável.
A dúvida foi respondida de forma clara pela própria Prefeitura de São Paulo: síndico morador não é contribuinte do ISS por sua atuação no condomínio onde vive.
Isso traz mais segurança jurídica aos condomínios que remuneram seus síndicos moradores — e serve como um alerta para que não sejam feitas retenções indevidas, gerando transtornos desnecessários para todos os envolvidos.
Você já ouviu falar sobre condomínio edilício? Se você atua como síndico há algum tempo, com certeza já deve ter encontrado essa expressão durante as suas pesquisas.
O conceito de condomínio edilício está previsto no Código Civil Brasileiro e se aplica tanto a prédios (condomínios verticais) quanto a condomínios residenciais (condomínios horizontais).
Neste guia, vamos explorar seus principais aspectos de forma clara e objetiva. Continue lendo!
Entendendo a definição de “condomínio”
Não adianta nada começarmos a falar sobre legislação ou o que é edilício se não deixarmos claro qual a definição de “condomínio”. Pode parecer algo muito simples, mas você sabe o que realmente significa essa palavra?
Condomínio:s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade; Resumindo: o termo literalmente significa co-domínio.
Ou seja, o domínio compartilhado de algo, seja um objeto, um móvel ou um imóvel. O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item. Os primeiros registros de condomínios surgiram na Grécia Antiga, período em que muitas pessoas se reuniam em grandes construções para vender mercadorias e até mesmo morar em conjunto.
Apesar de ser uma prática antiga, foi só depois da I Guerra Mundial que a noção de condomínio começou a se tornar mais próxima do que conhecemos hoje. Com o fim da guerra em 1918 e a II Revolução Industrial, houve um êxodo rural – milhares e milhares de pessoas saíram do campo para tentar a vida na cidade, em busca de melhores oportunidades e dinheiro.
Isso gerou uma crise habitacional nas áreas urbanas, pois havia gente demais e casas de menos. Pensando nisso, foram criados os condomínios em edifícios de apartamentos. Com apenas um terreno, foi possível criar moradia para dezenas de pessoas e ainda tornar o custo de vida mais barato. Basicamente uma mão na roda para esse problemão todo.
Conforme o tempo foi passando, os condomínios foram crescendo, se espalhando, se tornaram horizontais, comerciais e profissionais. Surgiu a profissão de síndico e uma legislação toda voltada para esse tipo de edificação. E assim surgiu também o termo condomínio edilício.
O que é um condomínio edilício?
O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum porque nele existem partes comuns e partes exclusivas. No condomínio comum, todos os proprietários compartilham a posse sem divisão específica de espaços.
Partes exclusivas x Partes comuns
Propriedade exclusiva: apartamentos, escritórios, lojas e salas podem ser vendidos e alugados livremente pelos donos, exceto abrigos para veículos (salvo autorização na convenção de condomínio);
Partes comuns: terreno, estrutura do prédio, telhado, redes de água, esgoto, gás, eletricidade e acessos ao logradouro público não podem ser vendidos separadamente.
Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?
É possível que você tenha lido a explicação acima e pensado “mas todos os condomínios são assim, não?” Não! Nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Ficou confuso? Calma! Vamos lhe explicar tudo direitinho.
Existem os condomínios edilícios e os condomínios gerais. Em uma situação de condomínio geral – também conhecido como “comum” –, todos os proprietários são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso, não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à pessoa B.
Para simplificar, imagine que o condomínio é um imóvel de dois quartos. Neste local moram dois irmãos: João e Roberto. Se aplicarmos o modelo de condomínio geral na casa, os dois irmãos serão donos dos quartos, banheiros, garagem – tudo. Não há espaço exclusivo neste imóvel e os dois podem fazer o que bem entenderem com qualquer área.
Se imaginarmos essa casa como um Condomínio Edilício, cada um dos irmãos será dono de um quarto e as partes restantes serão de uso compartilhado. Cozinha, banheiro e jardim serão divididos entre os dois, enquanto que os quartos são privativos. João não pode alugar, vender ou modificar qualquer coisa no quarto de Roberto, e vice e versa. Ficou mais fácil de entender?
Em um edifício residencial que seja condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina – as áreas em comum. Se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos. Imagina o caos que seria!
Outra questão que diferencia os dois modelos é que condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos. Mesmo que todos os proprietários estejam de acordo ou exista uma ação judicial, esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.
Para resumir, separamos as principais diferenças entre condomínios gerais e edilícios. Confira:
Condomínio geral
Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo.
Condomínio edilício
Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las;
Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um terremoto.
Como um condomínio edilício é criado?
A criação de um condomínio edilício exige um registro no Cartório de Imóveis e deve conter:
Discriminação das unidades exclusivas e das partes comuns;
Como síndico, é muito importante saber quais são as obrigações de um condomínio edilício perante a lei. Separamos o que ele deve ter para ser legal perante a legislação. Confira:
É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras;
O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64);
Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a utilização de outros moradores;
Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de assembleia, desde que estejam quites com o condomínio.
Pronto! Agora você já sabe o que é um condomínio edilício e quais são as suas obrigações perante a lei. O termo deixou de ser tão assustador para você?
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Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais complicadas do trabalho do síndico. Moradores que ouvem música alta de madrugada, que danificam áreas comuns… Tem gente que não se esforça nem um pouco para manter a harmonia na comunidade.
Mas como aplicar multas corretamente? Qual o valor de uma multa de condomínio? São várias as dúvidas que o síndico e moradores têm em relação a esse assunto.
Preparamos esse artigo para lhe ensinar tudo sobre multas de condomínios, advertências e valores. Confira:
Quando deve-se aplicar uma advertência ou uma multa de condomínio?
A primeira coisa a fazer na hora de decidir entre advertência ou multa é conferir a convenção e regimento interno do condomínio. Use e abuse desses documentos antes de tomar alguma decisão.
Advertências são indicadas quando é a primeira vez que o condômino comete uma infração. Elas geralmente funcionam mais como um aviso do que necessariamente uma penalidade. A intenção da advertência é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar que isso não deve ocorrer novamente, correndo o risco de acarretar em uma futura multa de condomínio.
Todavia, existem situações em que advertências não surtem efeito e deve-se partir direto para a multa de condomínio. Por exemplo:
Se um morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio:
Nessas situações parte-se direto para a multa visto que deve haver um ressarcimento pelo dano. Para evitar dor de cabeça com esse tipo de ocorrência, é interessante relembrar os condôminos sobre como as áreas comuns devem ser utilizadas, oferecendo conteúdos informativos e fazendo-os assinar termos de responsabilidade antes de usar o espaço em particular.
O morador é reincidente quando tem o costume de infringir regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência. Nesse caso, o síndico pode fazer a aplicação da multa de condomínio. Isso geralmente ocorre com problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outros.
Como aplicar multas de condomínio corretamente?
Todas as multas de condomínio devem ser embasadas em provas de que a infração foi realmente cometida. Se a denúncia for feita oralmente por um vizinho e não há como comprovar que tal infração ocorreu, o relato não poderá ser considerado prova.
Nessas situações, o síndico deve pedir que o morador incomodado relate a reclamação no livro de registros do condomínio ou abrir um chamado através do aplicativo da TownSq, empresa inovadora fundada em 2013 por João David (CEO), Denys Hupel (CMO) e Marcos Eich, que cria soluções para melhorar a vida em condomínio.
Antes de agir, o síndico precisa conferir se a multa de condomínio é prevista na convenção ou regimento interno. Se não estiver, cabe ao síndico conferir se esse problema pode ser considerado uma perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores. O bom senso é fundamental na hora de dar advertências ou multar condôminos.
É recomendável sempre conversar com o morador antes de aplicar qualquer medida formal. Explique educadamente que o ato vai contra as normas do condomínio e avise-o que ele poderá ser advertido ou multado se a situação se repetir.
Entretanto, nem sempre a conversa é o suficiente para resolver o problema. Então, o síndico deve consultar a convenção e regulamento interno do condomínio para conferir como proceder.
Se o condomínio não possui regras definidas sobre multas e advertências, é importante que o assunto seja abordado em uma reunião de assembleia para aprovar uma nova regulamentação.
Qual deve ser o valor de uma multa de condomínio?
O valor da multa de condomínio varia de acordo com a gravidade da ocorrência e a quantidade de infrações cometidas. A primeira multa deve ter valor mais baixo, que vai aumentando conforme a reincidência.
Novamente, vai ser a convenção e o regimento interno do condomínio que indicarão o valor da penalidade. Se um morador recebe uma multa de condomínio por barulho, o valor será o que está estipulado na legislação condominial.
Porém, há um limite para o valor da multa de condomínio segundo o Código Civil. O Artigo 1.336 determina que o preço da multa não pode ser superior a cinco vezes o valor da taxa condominial.
A única situação em que a lei permite cobrar um valor de multa de condomínio mais alto é no caso de condômino antissocial. Nesses casos, a multa prevista pode chegar a quantia de até dez vezes o valor da taxa mensal. Essa questão é esclarecida pelo Artigo 1.337.
A multa de condomínio pode ser cobrada junto com condomínio?
Sim, a cobrança de multa deve ser feita sobre o valor da taxa condominial.
Atenção: Se a convenção do condomínio for antiga e ainda se baseia em Unidade Real de Valor (URV), ao salário mínimo ou outras medidas de valores, o síndico deve realizar uma reunião de assembleia para alterar e atualizar o documento.
Multa de condomínio: como recorrer?
Caso o morador receba uma multa de condomínio que considere abusiva ou injusta, ele tem o direito de recorrer. Nesses casos, a primeira coisa a fazer é consultar o regimento interno do condomínio e conferir se a multa foi dada seguindo as normas estipuladas.
Nem todos os regulamentos internos reconhecem a possibilidade de direito de defesa, mas o ato geralmente é oferecido pelo condomínio. Após receber a notificação, o morador pode entrar em contato com o síndico pessoalmente ou através de uma carta para recorrer multa de condomínio. O direito de defesa deve ser realizado em reunião de assembleia, na presença dos demais condôminos.
Se não for oferecida essa oportunidade de defesa, o morador tem o direito de buscar uma solução junto ao Poder Judiciário. Dependendo do caso, a Justiça pode considerar a multa arbitrária e anular a cobrança – como neste caso de um condomínio em Ilhabela (SP).
Qual o prazo para recorrer de multa condominial?
A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou que nenhuma multa pode ser aplicada sem que o condômino tenha a oportunidade de se defender previamente.
Isso significa que o síndico ou a administração do condomínio não pode impor punições arbitrárias sem seguir um processo formal.
Dito isso, de acordo com a decisão do STJ, o condômino deve ser notificado sobre a multa e terá 15 dias para apresentar a sua defesa.
Esse prazo pode ser diferente caso a Convenção ou o Regimento Interno estabeleça um período específico.
Se o condomínio não conceder ao condômino a chance de se defender dentro desse prazo, a multa poderá ser considerada nula, já que desrespeita os princípios constitucionais mencionados.
O que acontece se o morador não pagar a multa de condomínio?
Se o condômino não pagar a multa, o condomínio pode aplicar uma cobrança judicial. Se o problema não for resolvido rapidamente, o nome do condômino pode ficar negativado e o imóvel pode ir a leilão.
Como cobrar multa de condomínio?
Antes de a multa de condomínio chegar à unidade do condômino contraventor, é aconselhável encaminhar uma notificação. Mas não há necessidade de isso ser feito pessoalmente, o aviso pode entregue impresso através de correspondência ou via mensagem através do aplicativo do condomínio. Se o condomínio conta com administradora, a notificação pode ser enviada pela empresa.
Essa notificação deve trazer detalhes sobre a infração e dados de como ela fere o regimento interno do condomínio. Após a entrega da notificação, é indicado que o síndico ofereça direito de defesa ao infrator.
Multa de condomínio pode ser um assunto polêmico e que causa estresse para o síndico. Porém, se forem aplicadas da forma correta, as multas não se transformam em bolas de neve. Sempre haja de acordo com o Código Civil, o regulamento interno e a convenção do condomínio!
Qual o prazo de aplicação de multa condominial?
O prazo para a aplicação de multa condominial pode variar conforme o que está estabelecido na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno, já que não existe uma definição específica na legislação.
Em geral, o prazo para o pagamento da multa é determinado pelos documentos internos do condomínio.
Usualmente, esse período varia entre 5 e 15 dias após a notificação da penalidade, mas é imprescindível consultar a Convenção e o Regimento Interno para verificar as diretrizes específicas.
O síndico pode multar direto?
Sim, o síndico pode aplicar uma multa diretamente, sem advertência prévia ou sem que a conduta esteja expressamente mencionada na Convenção do Condomínio, conforme os artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil (Lei 10.406/02).
Contudo, essa possibilidade deve ser usada com bom senso e respeitando os princípios legais aplicáveis.
Quando o síndico pode multar?
A lei confere ao síndico a responsabilidade de zelar pela ordem no condomínio e assegurar o cumprimento das regras.
Em situações onde a infração é evidente e não há como o condômino alegar desconhecimento, a multa pode ser aplicada imediatamente. Por exemplo:
Infração passível de dúvida: Um morador usa o elevador social com seu animal de estimação, sem saber que essa prática é proibida no prédio. Nesse caso, cabe ao síndico advertir antes de multar, pois o morador pode não estar ciente da regra;
Infração grave e inquestionável: Um condômino organiza um evento no salão de festas e permite que os convidados estacionem em vagas de outros moradores sem autorização prévia, causando transtornos e reclamações. Como essa atitude interfere diretamente no direito dos demais condôminos, a multa pode ser aplicada imediatamente.
Quantas notificações devem haver antes da multa de condomínio?
Não há um número fixo de notificações que deve preceder a aplicação de uma multa em condomínios.
Isso depende das regras previstas na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno, além da gravidade da infração cometida.
Quando a notificação é necessária?
Em geral, a prática comum é que o condomínio envie ao menos uma ou duas notificações antes de aplicar a multa, especialmente em infrações mais leves ou que podem ser corrigidas facilmente.
O objetivo das notificações é alertar o condômino sobre a conduta irregular, oferecendo a oportunidade para que ele se adeque às normas. Por exemplo:
Infração leve: Não respeitar o horário de silêncio. Nesse caso, é usual que o síndico envie uma advertência antes de aplicar a multa;
Casos reincidentes: Quando o condômino já foi notificado anteriormente e persiste na mesma conduta, a multa pode ser aplicada sem a necessidade de novas advertências.
O síndico pode dispensar juros e multas?
Não, o síndico não tem autorização legal para perdoar juros e multas de condôminos inadimplentes.
Essa decisão não está dentro de suas competências, pois os valores devidos não pertencem ao síndico, mas ao condomínio como um todo.
O que diz a lei?
De acordo com o Código Civil, no art. 1.336, §1º, o condômino que não pagar sua contribuição deve arcar com:
Juros moratórios convencionais ou, na ausência de previsão, 1% ao mês;
Multa de até 2% sobre o débito.
Esses encargos são obrigatórios e não podem ser dispensados pelo síndico.
Caso ele tome essa atitude unilateralmente, poderá ser responsabilizado financeiramente pelos prejuízos causados ao condomínio.
Por que o síndico não pode perdoar encargos?
A função do síndico é administrar os interesses coletivos do condomínio, e as contribuições dos moradores são essenciais para o funcionamento das despesas comuns.
Como o crédito pertence ao condomínio, e não ao síndico, ele não tem autonomia para tomar decisões que prejudiquem o caixa coletivo.
Existe alguma alternativa?
Embora o síndico não possa perdoar juros e multas, ele pode propor soluções como o parcelamento da dívida, desde que a prática esteja autorizada pela Convenção ou seja aprovada em assembleia.
Essa medida pode facilitar a regularização do débito sem comprometer os direitos do condomínio.
Associação de moradores pode multar?
Sim, uma associação de moradores pode aplicar multas, desde que isso esteja previsto no estatuto da associação e as regras sejam claramente comunicadas aos associados.
No entanto, é importante entender como isso funciona na prática e quais são os direitos dos moradores.
Além disso, os moradores têm o direito de se defender e questionar penalidades que não sejam devidamente justificadas ou aplicadas de forma inadequada.
Portanto, sempre verifique as regras do estatuto e, em caso de dúvidas, procure orientação jurídica.
Subsíndico pode multar?
O subsíndico não tem autoridade direta para aplicar multas, exceto em duas situações específicas:
Na ausência do síndico: O subsíndico assume as funções do síndico quando este estiver ausente, seja por viagem, afastamento ou outro motivo. Nesse caso, ele pode exercer as mesmas atribuições, incluindo a aplicação de multas, enquanto estiver no exercício do cargo;
Se a Convenção do Condomínio permitir: Caso a Convenção ou Regimento Interno estabeleça que o subsíndico tem poder para aplicar penalidades, ele poderá fazê-lo mesmo na presença do síndico, mas isso deve estar claramente documentado.
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Racismo é um ato cruel e criminoso, que fere a dignidade das vítimas e atenta contra o direito de ir e vir. Infelizmente, o Brasil é um país cuja ferida do racismo não cicatrizou e ainda sangra em praticamente todos os lugares. Casos de racismo no condomínio, por exemplo, ganham os noticiários e mostram que essa luta está longe de acabar.
Neste artigo, você vai entender o que é racismo de fato, quais as penalidades para quem pratica esse ato, qual a diferença entre racismo e injúria racial, casos desse crime em condomínios e como o síndico deve agir em caso de racismo no condomínio.
Acompanhe a leitura e compartilhe a importância desse tema.
O que se enquadra no crime de racismo?
O racismo é quando, de forma direta ou indireta, manifesta preconceito ou discriminação com base na raça ou etnia.
Essas ações podem variar em intensidade e forma, mas todas carregam consigo a intenção de inferiorizar ou excluir pessoas por causa de sua cor de pele ou origem étnica.
É importante saber que o racismo não se limita a atos explícitos de violênciaouofensas verbais. Ele pode se manifestar de diversas formas, muitas vezes de maneira sutil e enraizada em estruturas sociais e culturais.
Alguns exemplos de atos racistas incluem:
Ofensas raciais: insultos, apelidos pejorativos e qualquer tipo de linguagem que desvalorize ou humilhe uma pessoa por sua raça ou etnia;
Discriminação em serviços: negar atendimento, criar filas separadas ou oferecer tratamento diferenciado a pessoas por causa de sua raça;
Propaganda enganosa: anúncios ou materiais publicitários que associam determinadas características negativas a grupos raciais específicos;
Violência física: agressões, ameaças e outros atos violentos motivados pela raça ou etnia;
Racismo institucional: práticas e políticas de instituições (como empresas, escolas e órgãos públicos) que perpetuam a desigualdade racial, mesmo que não haja intenção explícita de discriminar;
Microagressões: comportamentos cotidianos que, embora pareçam inofensivos, transmitem mensagens racistas e causam danos psicológicos;
Racismo estrutural: desigualdades sistêmicas que colocam pessoas negras em desvantagem em diversos aspectos da vida, como educação, saúde, trabalho e justiça.
É fundamental destacar que o racismo é um crime e está previsto em lei. No Brasil, a prática de discriminação racial é tipificada como crime no Código Penal.
Injúria racial é um crime que consiste em ofender a honra ou a dignidade de alguém, utilizando elementos relacionados à raça, cor, etnia, religião ou origem.
É uma forma de discriminação que busca humilhar e inferiorizar o outro, causando sofrimento psicológico e social.
A injúria racial se manifesta de diversas maneiras, como:
Uma ofensa: uma agressão verbal ou escrita que visa ferir o outro.
Motivada pela raça ou etnia: a ofensa está diretamente ligada a características como cor da pele, origem étnica ou religião.
Um crime: a injúria racial é considerada um crime no Brasil e está prevista no Código Penal.
Os exemplos de injúria racial são os apelidos pejorativo que se referem à raça ou etnia de forma negativa, as piadas racistas que reforçam estereótipos negativos sobre determinados grupos raciais, os comentários ofensivos que humilham ou desrespeitam alguém por sua raça ou etnia e a disseminação de discursos de ódio, espalhando mensagens que incitam o ódio e a discriminação racial.
Uma mudança importante na legislação brasileira ocorreu com a aprovação da Lei 14.532/2023, que equiparou a injúria racial ao crime de racismo.
Essa equiparação tornou a pena mais severa e o crime imprescritível, ou seja, não há prazo para denunciar e punir esse tipo de conduta.
Leis que punem atos racistas no Brasil
No Brasil, o racismo é crime previsto principalmente na Constituição Federal de 1988 e regulamentado pela Lei n.º 7.716/1989.
Veja abaixo uma síntese das leis brasileiras que preveem punição a atos racistas:
Constituição Federal de 1988
O racismo é tratado como crime inafiançável e imprescritível, conforme o artigo 5º, inciso XLII:
“A prática do racismo constitui crime inafiançável e imprescritível, sujeito à pena de reclusão, nos termos da lei.“
Isso significa que não se pode pagar fiança para evitar a prisão e que o crime não perde sua possibilidade de punição com o passar do tempo.
Lei n.º 7.716/1989 (Lei do Racismo)
Essa lei define e pune crimes de discriminação ou preconceito de raça, cor, etnia, religião ou procedência nacional.
Ela estabelece penas que podem variar de 1 a 5 anos de reclusão, dependendo da gravidade do ato. Alguns exemplos de condutas previstas na lei incluem:
Impedir acesso a locais públicos ou privados (art. 8º);
Recusar atendimento em estabelecimentos comerciais ou serviços (art. 4º);
Negar emprego ou discriminar no ambiente de trabalho (art. 3º).
Código Penal Brasileiro
O artigo 140, § 3º do Código Penal trata da injúria racial, que, embora não seja tecnicamente “racismo”, é uma ofensa direcionada a uma pessoa específica, envolvendo sua raça, cor, etnia, religião ou origem.
Pena: reclusão de 1 a 3 anos, além de multa.
Diferença entre racismo e injúria racial
A diferença entre injúria racial e racismo pode parecer sutil, mas é fundamental para entendermos a complexidade do racismo e suas manifestações.
Embora ambos os crimes envolvam preconceito e discriminação racial, eles possuem características e impactos distintos.
Injúria Racial
Foco no indivíduo: a injúria racial é direcionada a uma pessoa específica, ofendendo sua honra ou dignidade com base em sua raça, cor, etnia, religião ou origem.
Ação individual: é um ato praticado por um indivíduo contra outro, geralmente envolvendo ofensas verbais ou escritas.
Pena: antes da recente legislação, a pena para injúria racial era menor e a ação era considerada prescritível.
Racismo
Foco no grupo: o racismo é um crime contra um grupo indeterminado de pessoas, discriminando toda uma raça ou etnia.
Ação coletiva: é um sistema de opressão que permeia as estruturas sociais, políticas e econômicas, resultando em desigualdades sistêmicas.
Pena: o crime de racismo é considerado mais grave, com penas mais severas e imprescritível.
Em 2023, a Lei 14.532 equiparou a injúria racial ao crime de racismo. Essa mudança legislativa tornou a pena para injúria racial mais severa e imprescritível, alinhando-a ao crime de racismo.
Casos de racismo no condomínio no Brasil
Infelizmente, temos casos de racismo em todos os cantos do Brasil, seja nas ruas, em estabelecimentos comerciais, escolas e condomínios.
De acordo com uma matéria publicada na Folha de São Paulo, os registros de caso de racismo cresceram 127% no Brasil em 2023, sendo feitos 11.610 boletins de ocorrência (dados do Anuário Brasileiro de Segurança Pública).
Alguns casos de racismo no condomínio ganharam repercussão na imprensa, com a punição dos agressores e ampliando o debate sobre o tema.
O caso do condomínio de luxo em São José do Rio Preto/SP que foi punido por encaminhar o convidado de uma festa no local pela entrada de serviços teve repercussão nacional.
Em matéria publicada no O Globo, “o caso aconteceu quando o homem, que é negro, foi com sua moto ao condomínio Quinta do Golfe Jardins, para participar da festa de um amigo. Ao se apresentar na portaria social, ele foi imediatamente orientado a se dirigir à entrada de serviços”.
O condomínio foi condenado a pagar R$ 20 mil de indenização por danos morais, mas recorreu da sentença.
Em Maceió/AL, uma criança foi vítima de racismo quando brincava com outras crianças em um condomínio. Segundo relatos do pai da vítima, seu filho teria sido alvo de discriminação racial por parte de uma moradora não identificada.
O fato teria ocorrido enquanto a criança brincava de pega-pega e esconde-esconde no estacionamento do condomínio, quando uma senhora começou a proferir insultos racistas.
O pai da vítima imediatamente registrou um Boletim de Ocorrência e buscou apoio da OAB/AL para medidas legais.
O que o condomínio deve fazer em casos de racismo no local?
É inadmissível qualquer tipo de discriminação em espaços comuns, como condomínios.
A lei garante o direito de todos à igualdade e respeito, independentemente de raça, cor, etnia, religião, origem, sexo, orientação sexual ou idade.
Infelizmente, ainda existem casos de condôminos que, por intolerância ou preconceito, praticam atos discriminatórios, como impedir o acesso de pessoas a determinadas áreas ou proferir ofensas.
Em caso de racismo no condomínio, seja presenciar ou ser vítima de um ato discriminatório, a pessoa deve procurar imediatamente a polícia ou o Disque 100, registrar um boletim de ocorrência e apresentar testemunhas, se houver.
O condomínio deve repudiar qualquer tipo de discriminação e colaborar com as autoridades, fornecendo imagens ou informações que possam auxiliar na investigação.
Caso a conduta discriminatória seja de um funcionário, o condomínio deve apurar os fatos e, se comprovada a infração, tomar as medidas cabíveis, inclusive a demissão por justa causa.
Se o síndico for o autor do ato discriminatório, os condôminos podem convocar uma assembleia para deliberar sobre sua destituição.
As consequências do racismo no condomínio envolvem a penalidade aos autores do ato, como responder criminalmente e levar multa do condomínio.
Por isso, é fundamental que os condomínios promovam ações de conscientização e capacitação para prevenir e combater a discriminação.
A formação de síndicos, conselheiros e funcionários sobre temas como diversidade e inclusão é essencial para garantir um ambiente de convivência mais harmonioso e respeitoso.
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