Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita responsabilidade para gerenciar este montante com eficiência.
Por isso, é essencial que o síndico tenha o apoio de um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos.
É principalmente para essa função que o conselho fiscal do condomínio existe – para suprir essa e outras necessidades da administração condominial.
Neste artigo, você vai descobrir o que é, quais as funções e qual a importância do conselho fiscal de condomínio, seja o empreendimento comercial ou residencial. Continue lendo!
O que é o conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres que recomendam ou não a aprovação de contas. Esse grupo é formado por condôminos eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes.
Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Ao se candidatar ao cargo, o morador precisa considerar a grande responsabilidade da tarefa. Ser alguém dedicado, com tempo livre no dia a dia e conhecimento mínimo em finanças são características importantes para a função de conselheiro fiscal do condomínio.
Também é necessário ter atenção para conferir documentos e contas que fazem parte da movimentação financeira do empreendimento.
Quais são as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, de maneira geral, faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades:
Acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferir os balanços de contabilidade;
Ajudar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial;
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio;
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
E acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
Confira com a especialista Dênia Corrêa mais detalhes sobre o ciclo financeiro do condomínio:
O que NÃO é responsabilidade do conselho fiscal?
Não fazem parte das atribuições do conselho fiscal:
Realizar compras em nome do condomínio;
Membros agirem como se fossem donos do estabelecimento;
Contrair dívidas em nome do condomínio;
Tomar decisões administrativas sem a autorização do síndico;
Não registrar no livro as atas das reuniões do conselho.
Por outro lado, o condomínio pode optar por uma função adicional ao trabalho do conselho fiscal: a de consultoria. Um conselho consultivo tem por objetivo assessorar o trabalho do gestor, auxiliando no que o síndico deve decidir. O órgão consultivo só deve ser eleito quando a possibilidade é prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
Qual a importância do conselho fiscal no condomínio?
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade.
É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local. Assumir a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos.
Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade. Para o síndico também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros, já que o órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho.
O fato de existir um grupo de pessoas definidas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros. Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores.
Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança; assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
Qual a estrutura de um conselho fiscal de condomínio?
O conselho fiscal de um condomínio é geralmente composto por três membros.
Essa estrutura é essencial para que haja uma divisão equilibrada de responsabilidades e para garantir que todas as decisões sejam tomadas de maneira igualitária, evitando assim possíveis arbitrariedades ou erros de julgamento.
Para cada membro do conselho fiscal, é recomendado que haja suplentes.
Os suplentes atuam como substitutos dos membros titulares em caso de ausência, impedimento ou afastamento definitivo.
Essa prática assegura a continuidade das atividades do conselho sem prejuízos à fiscalização financeira do condomínio.
Além disso, ao contrário do que muitos podem pensar, os membros do conselho fiscal não precisam ser necessariamente moradores ou proprietários do condomínio.
Essa regra pode variar conforme o que está estipulado na convenção do condomínio. Em alguns casos, pode ser vantajoso incluir membros externos, que tragam uma visão imparcial e expertise específica em áreas financeiras e administrativas.
Por fim, além dos dois membros, o conselho fiscal conta com um presidente.
O presidente é responsável por coordenar as atividades do conselho, convocar e presidir as reuniões e assegurar que todas as deliberações sejam registradas e seguidas conforme as normas estabelecidas.
Como formar e eleger um conselho fiscal no condomínio?
A formação e eleição de um conselho fiscal é um processo fundamental para assegurar a transparência e a boa gestão financeira de um condomínio.
Veja quais são os procedimentos e regras envolvidos nesse processo:
Formação do conselho fiscal
Base no Regimento Interno:
A criação do conselho fiscal deve ser baseada nas diretrizes estabelecidas no regimento interno do condomínio.
Este documento detalha os procedimentos específicos que devem ser seguidos para formar o conselho.
Assembleias e votações:
Normalmente, a formação do conselho fiscal ocorre em assembleias gerais, onde os condôminos votam para decidir quem serão os membros.
É importante que todos os procedimentos de votação também estejam claramente descritos no regimento interno.
Convenção do condomínio:
A convenção do condomínio determinará se a votação será realizada com candidatos avulsos ou chapas fechadas.
Essa convenção também pode estabelecer outras regras específicas sobre a composição e eleição do conselho fiscal.
Eleição do conselho fiscal
Regras da convenção:
As regras para a eleição do conselho fiscal devem estar claramente descritas na convenção do condomínio.
Muitas vezes, a eleição do conselho é realizada na mesma assembleia que elege o síndico.
Composição do conselho:
Embora seja comum que o conselho fiscal seja composto por proprietários das unidades do condomínio, o regimento interno ou a convenção podem permitir a participação de inquilinos, ocupantes e procuradores.
Tipos de votação:
A convenção deve estipular se a eleição será feita através de chapas fechadas, candidatos avulsos ou se haverá suplentes.
Isso é importante para evitar a necessidade de realizar outra assembleia caso um dos eleitos decida não assumir o cargo.
Maioria dos votos:
Para que os membros do conselho fiscal sejam eleitos, é necessário obter a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Esse processo democrático garante que os eleitos tenham o respaldo da maioria.
É obrigatória a presença de um conselho fiscal no condomínio? O que a lei diz sobre isso?
O Código Civil brasileiro determina que a presença de um conselho fiscal ou consultivo no condomínio é opcional. Confira o que diz o artigo 1.356:
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
É necessário conferir se a convenção do condomínio ou o regimento interno tornam obrigatória a existência do grupo no empreendimento em questão.
Apesar de ser opcional, a presença de um conselho fiscal no condomínio é muito importante.
Afinal, o órgão é necessário para uma gestão financeira saudável e para garantir que as contas sejam acompanhadas de perto.
Conselho fiscal recebe salário?
Esta é uma dúvida bastante recorrente, afinal ser conselheiro, neste caso, não é uma profissão remunerada.
Portanto, neste caso, alguns condomínios oferecem uma ajuda de custo, bonificação ou até mesmo a isenção de algumas taxas condominiais a quem é membro do grupo de gestão do condomínio.
Esta opção, no entanto, varia de acordo com cada comunidade e também deve estar previsto no regimento interno.
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Uma mudança recente no Código Civil brasileiro promete impactar diretamente a forma como os condomínios lidam com a atualização monetária e a cobrança de juros.
No dia 1º de julho de 2024, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 14.905, introduzindo novas regras que unificam e modernizam a aplicação de juros e a atualização monetária em relações contratuais e civis.
Neste post, vamos explorar detalhadamente as implicações dessa nova legislação, elucidando como os síndicos e condôminos podem se adaptar a essas mudanças. Continue lendo!
Novas regras para atualização monetária e juros
Foram estabelecidas novas regras para a atualização monetária e a aplicação de juros em casos de inadimplência condominial.
Essas regras são especialmente relevantes para a gestão de condomínios, onde atrasos em pagamentos de taxas condominiais são uma realidade comum. Veja:
Como será feita a atualização monetária
A atualização monetária, quando não especificada em contrato, será baseada no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou por qualquer índice que venha a substituí-lo.
Este índice reflete de maneira mais precisa a inflação, garantindo que os valores devidos não percam seu poder de compra ao longo do tempo.
Juros legais e a sua nova aplicação
Os juros legais, por sua vez, serão calculados com base na taxa SELIC (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia).
Importante observar que, para o cálculo dos juros, deverá ser deduzido o índice de atualização monetária aplicável.
Se após essa dedução o resultado for negativo, a taxa de juros considerada será zero para o período de referência.
A metodologia de cálculo e a forma de aplicação destes juros serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil (BACEN).
Alterações no artigo 591 do Código Civil
A nova redação do art. 591 do Código Civil trouxe duas mudanças significativas:
Exclusão das limitações de taxa de juros e capitalização anual: As limitações anteriores para contratos de mútuo para fins econômicos foram removidas;
Aplicação da taxa SELIC: Na ausência de estipulação específica entre as partes, a taxa SELIC será aplicável aos contratos de mútuo para fins econômicos.
É importante notar que estas mudanças não se aplicam às operações de mútuo celebradas no âmbito do sistema financeiro nacional ou do mercado de capitais, conforme já previsto na legislação anterior e reafirmado pela nova lei.
Exceções à Lei de Usura
A Lei nº 14.905/2024 também esclareceu de forma expressa as situações em que as limitações da “Lei de Usura” não são aplicáveis.
Entre essas situações estão:
Obrigações contratadas entre pessoas jurídicas;
Obrigações representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários;
Obrigações contraídas perante:
Instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo BACEN;
Fundos ou clubes de investimento;
Sociedades de arrendamento mercantil e empresas de simples crédito;
Organizações da sociedade civil de interesse público dedicadas à concessão de crédito;
Obrigações realizadas nos mercados financeiros, de capitais e de valores mobiliários.
Estas exceções são relevantes para contratos e operações financeiras realizadas no contexto condominial, especialmente em acordos com empresas e instituições financeiras.
Ferramenta de cálculo do BACEN
Para facilitar a aplicação das novas regras, o BACEN disponibilizou uma calculadora online que permitirá a simulação da taxa de juros legal de acordo com as novas regras.
Esta iniciativa visa auxiliar síndicos, administradoras e condôminos a compreender e aplicar corretamente as novas disposições legais.
Vigência
A nova lei entrou em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos 60 dias após essa data. A única exceção é a nova redação do §2º do art. 406 do Código Civil, que entrou em vigor imediatamente.
As mudanças na Lei nº 14.905/2024 impactam diretamente a gestão financeira dos condomínios, especialmente no que diz respeito à cobrança de taxas e juros de inadimplentes.
Por isso, os síndicos devem se atualizar sobre essas novas regras para garantir conformidade e eficiência na gestão condominial.
Quem procura investir o dinheiro acumulado após anos de trabalho, na maioria das vezes, investe em imóveis para locação, o que rende uma boa renda todos os meses. Porém, nessa relação aparentemente simples entre quem aluga o imóvel e o proprietário, nem sempre fica claro quem é o locador e quais as suas responsabilidades.
Nesse artigo, você vai entender quem são as partes envolvidas na locação de imóveis, qual o papel específico do locador e quais as suas responsabilidades antes, durante e depois de locar um imóvel. Continue a leitura!
Quem é o locador e quem é o locatário?
Alugar um imóvel é uma necessidade de muitas famílias e empresas pelo país. Para se ter uma ideia, de acordo com o IBGE, mais de 20% da população vive em moradias alugadas. Dentro desse contexto, é importante entender quem faz parte de um contrato de locação, quais os direitos e deveres de cada parte.
Em geral, um contrato de locação é composto pelo locador, locatário e fiador, podendo ter também a figura da imobiliária para intermediar o processo de locação. Entenda qual o papel de cada pessoa neste tipo de negociação:
Locador: o locador é o proprietário do imóvel, que disponibiliza o mesmo para terceiros em troca de um pagamento mensal pela utilização por um tempo determinado. Ele tem direitos e deveres previstos em lei e que devem ser respaldados por meio de um contrato de locação.
Locatário: o locatário ou inquilino é a pessoa, física ou jurídica, que vai utilizar o imóvel alugado pelo tempo previsto no contrato de locação mediante ao pagamento mensal. Assim como o locador, o locatário também possui direitos e deveres previstos em lei.
Fiador: o fiador é uma pessoa ou organização que se responsabiliza pelo pagamento dos aluguéis ao locador em caso de atrasos ou falta de pagamento por parte do locatário.
Existe alguma lei que rege o processo de locação de imóveis?
Tanto o processo de locação de imóveis quanto os direitos e deveres do locador, locatário e fiador estão previstos na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato, de maneira geral, dita as regras de locação de imóveis urbanos, possuindo artigos específicos sobre o papel de cada parte em um contrato de locação. No caso de locador e locatário, os artigos que ditam seus direitos e deveres são, respectivamente, os artigos 22 e 23.
Depois de definir quem é o locador, saiba qual a responsabilidade dele
Depois de definido quem é o locador e qual a diferença para o locatário, é hora de saber os direitos e deveres que permeiam a figura do locador do imóvel. De acordo com o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador tem por dever/responsabilidade:
Entregar o imóvel ao locatário em condições de uso para o fim a que se destina: isso significa que o imóvel deve estar habitável, sem vícios ou defeitos que impeçam o seu uso normal;
Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel durante a locação: o locador não pode interferir na posse do locatário, nem o impedir de usar o imóvel da forma acordada no contrato;
Manter a forma e o destino do imóvel durante a locação: o proprietário do imóvel não pode realizar reformas ou alterações no imóvel sem o consentimento do locatário, a não ser que sejam necessárias para a sua conservação ou segurança;
Responder pelos vícios ou defeitos do imóvel existentes antes da locação: o locador é responsável por reparar os problemas que o imóvel já apresentava antes do início da locação, caso esses problemas impeçam ou dificultem o uso normal do imóvel pelo locatário;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio: as despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não são pagas mensalmente pelos condôminos, como obras de reforma ou reparo no prédio.
Com relação dos direitos do locador, a Lei do Inquilinato define os seguintes:
Receber o aluguel e encargos: o direito principal do locador é receber o aluguel e encargos em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locador pode cobrar multa e juros moratórios, além de iniciar ações de cobrança.
Ter o imóvel desocupado ao final do contrato: ao término do contrato, o locador tem o direito de reaver o imóvel, mesmo que o inquilino queira permanecer no local. O prazo para desocupação geralmente é de 30 dias, mas pode variar conforme o contrato.
Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo, o locador pode entrar com ação de despejo.
Vender o imóvel: o locador pode vender o imóvel mesmo durante a vigência do contrato de aluguel. Nesse caso, o novo proprietário assume os direitos e obrigações do antigo locador em relação ao contrato.
O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel, desde que seja notificado da venda com antecedência.
Cobrar benfeitorias: o locador pode cobrar do inquilino o valor de benfeitorias realizadas no imóvel, desde que sejam úteis, necessárias e tenham sido feitas com o consentimento do locador.
O valor das benfeitorias deve ser calculado por um especialista e descontado do aluguel ou pago pelo inquilino na rescisão do contrato.
Exigir caução: o locador pode exigir do inquilino o pagamento de caução, equivalente a no máximo três meses de aluguel.
A caução serve como garantia para o caso de o inquilino causar danos ao imóvel ou não pagar o aluguel e encargos, devendo ser devolvida ao inquilino no prazo de 30 dias após a desocupação do imóvel, descontados eventuais valores referentes a danos ou débitos.
Além das obrigações citadas, o locador também tem por obrigação permitir ao locatário realizar pequenas obras no imóvel, desde que sejam necessárias para o seu uso e desde que sejam comunicadas ao locador com antecedência.
O proprietário do imóvel deve fornecer ao locatário os recibos dos pagamentos do aluguel e dos encargos e permitir ao locatário vender a sua vaga de garagem, se o imóvel possuir.
Por fim, o locador também deve renovar o contrato de locação por igual período, se o locatário cumprir todas as suas obrigações e se for o desejo da parte. É importante destacar que o contrato de locação pode prever outras obrigações para o locador, desde que não sejam contrárias à Lei do Inquilinato.
Quais são os direitos e deveres do locatário?
A Lei do Inquilinato garante ao inquilino direitos e deveres que podem ser resumidos nos seguintes pontos:
Receber o imóvel em boas condições: o locador é obrigado a entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de uso, com todas as instalações funcionando e sem problemas estruturais que comprometam a habitabilidade.
Habitar o imóvel: o locatário tem o direito de usar o imóvel exclusivamente para fins residenciais, conforme acordado no contrato. Ele pode morar no local com sua família e receber visitas, desde que não incomode os vizinhos.
Ter sua privacidade respeitada: o locador não pode entrar no imóvel sem o consentimento do inquilino, exceto em casos de emergência ou para realizar reparos urgentes. O inquilino também tem direito à privacidade em relação aos seus dados pessoais.
Ter um contrato de aluguel escrito: o contrato de aluguel deve ser escrito e conter todas as informações sobre o imóvel, o valor do aluguel, os encargos, o prazo de vigência e as demais condições da locação. O inquilino não deve assinar o contrato sem antes lê-lo com atenção e tirar todas as dúvidas.
Renovar o contrato: ao final do contrato, o inquilino tem o direito de renová-lo por igual período, desde que cumpra as suas obrigações e o locador não tenha interesse em retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares. O valor do novo aluguel deve ser negociado entre as partes.
Rescindir o contrato: o inquilino pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias. Nesse caso, ele deve pagar multa proporcional ao período restante do contrato, conforme previsto em lei.
O locatário também possui diversos deveres, que podem ser resumidos nos seguintes pontos:
Pagar o aluguel e encargos em dia: o principal dever do locatário é pagar o aluguel e encargos (como condomínio, IPTU e luz) em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locatário pode ser multado e ter o contrato rescindido.
Cuidar do imóvel: o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu próprio, utilizando-o de forma adequada e evitando danos. Ele deve fazer a manutenção em caso de algum dano causado por ele, sem direito a descontar no valor do aluguel
Com quanto tempo de atraso no aluguel o locador pode pedir o imóvel de volta?
Quando o contrato de locação é firmado, o locatário tem a posse do imóvel. Assim, para que o locador tenha a reintegração da posse, é necessário entrar com um processo de despejo.
Isso acontece e é previsto no mercado imobiliário, sendo que, ao comprovar a inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo.
O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.
De qualquer maneira, deve constar no contrato de locação qual o prazo para pagamento de cada parcela do aluguel, se tem carência e com quantas parcelas de atraso o proprietário pode tomar o imóvel de volta.
Gostou do nosso artigo sobre quem é o locador e quais os direitos e responsabilidades dele? Para dar continuidade ao assunto, em nosso blog tem um artigo completo sobre a Lei do Inquilinato – clique aqui para ler!
Em qualquer área profissional, é perfeitamente comum não se adaptar ao trabalho de determinado profissional e ter que solicitar um cancelamento de contrato ou fim da relação trabalhista. Com o síndico não é diferente; os condôminos percebem quando o responsável por administrar o condomínio acaba tomando decisões erradas ou inadequadas? Mas, caso precisar, como denunciar um síndico de condomínio?
Sim, porque pode ter momentos que apenas uma reclamação ou conversa pontual não vai resolver a situação, e a denúncia se far’a necessária. Por isso, nós listamos as situações em que o síndico pode ser denunciado, como fazer e quais as medidas tomar após a denúncia. Continue a leitura para entender!
De acordo com o Código Civil, o síndico pode ser denunciado?
A resposta é sim. O Código Civil estabelece no artigo 1.349 que “a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio“.
Para simplificar, a lei afirma que, quando o síndico viola as regras do condomínio, colocando em risco o patrimônio do empreendimento ou até mesmo a vida dos condôminos, ele pode e deve ser responsabilizado, causando a sua destituição.
Em quais casos o síndico pode ser denunciado?
O síndico, seja ele profissional ou morador, pode ser denunciado nos seguintes casos:
Desvio de dinheiro do condomínio;
Não convocar assembleias;
Falta de cumprimento das obrigações fiscais (deixar de pagar os impostos, por exemplo);
Negligenciar as manutenções obrigatórias, como extintores de incêndio, tubulação de gás, sistema elétrico, entre outros;
Não informar os condôminos sobre processos judiciais;
Descumprir as normas da convenção e do regimento interno;
Superfaturamento dos orçamentos, ou seja, colocar na nota fiscal um valor acima do que foi realmente cobrado e embolsar a diferença;
Violação dos direitos trabalhistas dos funcionários;
Crimes previstos na lei, como racismo, injúria racial, agressão física, sexual e/ou verbal, ameaça, calúnia, difamação, etc.
Como denunciar um síndico de condomínio sem correr riscos?
A maneira correta de denunciar um síndico de condomínio é reunir provas de que ele realmente infringiu gravemente alguma regra. A primeira medida é registrar a reclamação conta o síndico no livro de ocorrências do condomínio. Se isso não causar efeito, o condômino deve comunicar o conselho fiscal do condomínio que, por sua vez, deve convocar uma assembleia, expor a situação e votar pela permanência ou saída do síndico.
É necessário reunir ¼ dos condôminos e fazer um abaixo-assinado para a saída do síndico. Com as assinaturas em mãos, vem a convocação de uma assembleia por meio de edital. É importante ter no documento o motivo explícito da reunião, sendo que a convocação deve chegar ao conhecimento de todos os condôminos.
Para destituir o síndico, o quórum deve ser maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um. Lembre-se: a votação só deve acontecer depois que todos os fatos, acusações e provas forem expostos na reunião; além disso, todos esses eventos devem constar na ata e uma cópia com a decisão deve ser enviada a todos os condôminos e moradores.
Assim que um síndico for destituído do cargo, o subsíndico é quem deve assumir a gestão, mas, se por alguma razão isso não for possível, o condomínio precisa convocar uma nova assembleia, com a intenção de convocar um novo síndico.
Viver em condomínio é estar em comunidade e compartilhar as mesmas dificuldades, inovações, ideias, espaço e, claro, a convivência.
Por isso não é errado comparar a vida em condomínios como a vida nas cidades, onde um espaço em comum é ocupado por pessoas diversas que tentam encontrar um equilíbrio entre as diferenças para viver em harmonia.
Porém, assim como nas cidades, a vivência nos condomínios pode ser caótica, irregular e com o descumprimento de regras, cabendo às pessoas mais corretas a ação de procurar resolver esses impasses.
Por isso, é fundamental saber como denunciar o condomínio em caso de irregularidades, baseando-se, é claro, nas leis vigentes e com o intuito de zelar pela ordem e pelo bem-estar.
Continue a leitura para entender em quais casos a denúncia do condomínio se faz necessária e como realizá-la da maneira certa. Veja!
Afinal de contas, é possível denunciar o condomínio?
Quando se trata de alguma ocorrência dentro de um condomínio, tal como desvios de verbas, obras irregulares ou problemas com excesso de barulho, quem está incomodado e quer denunciar, às vezes não sabe a quem recorrer e acaba denunciando o condomínio enquanto estabelecimento. Mas será que isso é possível?
Primeiramente, é importante entender a natureza do condomínio.
A natureza jurídica do condomínio é regulamentada pelos artigos de 1.314 a 1.358 do Código Civil, que definem os condomínios como entidades com características próprias.
Uma delas é a ausência de personalidade jurídica, pois não exercem atividade econômica, possuindo ou não fins lucrativos. Porém, são tratados como empresas devido a necessidade do registro no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).
Com essa questão ficando clara, é possível concluir que o condomínio possui sim responsabilidade nas ações cotidianas, sendo passível de punição em caso de irregularidades.
Cabe ao responsável por analisar a ação se a responsabilidade será do síndico ou do condomínio propriamente dito.
Como denunciar o condomínio em caso de conduta ilegal?
Em caso de conduta irregular, como, por exemplo, o ferimento de leis trabalhistas, o trabalhador deve denunciar nos órgãos competentes, recolhendo provas, documentos e testemunhas de que os direitos trabalhistas ou segurança no ambiente de trabalho, ou seja, no condomínio, não foram cumpridos.
Sendo assim, o descumprimento das leis trabalhistas pode trazer problemas para o CNPJ do condomínio e, provavelmente, para o síndico enquanto gestor, principalmente em caso de comprovação de má-fé na gestão dos encargos trabalhistas.
O ideal é que haja um canal neutro de denúncias, onde a investigação possa ocorrer imparcialmente e cuja integridade e anonimato do denunciante sejam respeitados.
Um canal de denúncias pode ser implementado contratando uma empresa terceirizada para tal atividade, que vai recolher a denúncia e levar para um comitê (exceto se esse comitê for o denunciado), para a hierarquia responsável.
Dependendo da gravidade da denúncia, outros tipos de ações podem entrar em campo, como um auxílio jurídico, análise do caso em assembleia e aplicação de sanções previstas no regimento interno do condomínio.
Se o síndico fizer algo errado, deve-se denunciá-lo ou denunciar o condomínio?
Como dito, dependendo da situação, quem responderá pela infração do condomínio é o síndico.
Se ficar comprovado que o erro cometido é de responsabilidade do síndico, então é ele quem sofrerá a denúncia e as punições cabíveis.
Veja no vídeo abaixo as situações nas quais o síndico pode ser processado:
Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
Elaborar previsão orçamentária anual;
Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.
Portanto, em caso de descumprimento de uma ou mais responsabilidades acima, o condômino deve registrar uma reclamação no livro de ocorrências do condomínio, informar o conselho fiscal e convocar uma reunião para discutir os passos necessários.
Para isso, os condôminos podem convocar uma assembleia para a destituição do síndico.
É necessário reunir ¼ dos condôminos e fazer um abaixo-assinado para a saída do síndico, convocando uma reunião de assembleia.
É importante que conste no documento o motivo exato da reunião e que tal convocação chegue ao conhecimento de todos os moradores.
Para destituir o síndico, o quórum deve ser maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% + um.
É importante salientar que a votação só pode acontecer depois de todos os fatos, acusações e provas serem expostos na reunião, e tudo isso deve constar na ata; além disso, uma cópia com a decisão deve ser enviada a todos os condôminos e moradores.
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Quem está inserido no mercado de trabalho sabe que existem muitas normas e regulamentações que visam promover mais segurança e bem-estar aos trabalhadores, e é dever das empresas que essas determinações sejam cumpridas. Por isso existe a CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes e Assédio), que é um grupo destinado a treinar, orientar e capacitar os trabalhadores a fim de prevenir acidentes de trabalho.
No contexto condominial não é diferente. A CIPA no condomínio tem os mesmos objetivos e precisa cumprir os mesmos requisitos a fim de preservar a integridade e segurança dos trabalhadores do empreendimento. Continue a leitura para entender como ter a CIPA no condomínio, quais os requisitos, quem pode fazer parte e o que a legislação diz a respeito.
O que é CIPA?
Em um contexto geral, a CIPA é a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes e Assédio, que tem por objetivo prevenir acidentes e doenças relacionadas ao trabalho, de modo a tornar o trabalho compatível permanentemente com a preservação da vida e promoção da saúde dos trabalhadores.
Com isso, a CIPA passou também a incluir ações para prevenir casos de assédio, violência sexual e demais humilhações neste âmbito, criando protocolos para averiguação, punição e conscientização sobre esses casos, além dos já citados objetivos relacionados à segurança e bem-estar dos trabalhadores.
De acordo com a legislação, toda a empresa que possui, no mínimo, 51 funcionários, precisa criar a CIPA, que é constituída tanto por empregados quanto por empregadores. A NR 05 determina que a quantidade de membros da CIPA vai depender do número de empregados que a empresa tem em funções de risco. Quanto ao risco da atividade, é preciso consultar a Classificação Nacional de Atividade Econômica (CNAE).
Os colaboradores que fizerem parte da CIPA possuem deveres como acompanhar o processo de identificação de perigos e avaliação de riscos, verificar os ambientes e as condições de trabalho, participar no desenvolvimento e implementação de programas relacionados à segurança e saúde no trabalho, entre outros previstos na NR 05.
Porém, possui também direitos como a estabilidade de até 1 ano após o fim do mandato (válido apenas para os representantes dos empregados, sejam eles suplentes ou titulares), ou seja, não podem ser demitidos sem justa causa neste período, salvo em caso de encerramento das atividades da empresa ou ato grave que valha uma justa causa por parte do empregado.
Como funciona a CIPA no condomínio?
Quando se trata de condomínio, a implementação da CIPA não é diferente e segue as mesmas regras previstas na legislação. A CIPA, falando do contexto condominial, tem por objetivo ajudar o síndico a estabelecer medidas preventivas de segurança, como analisar riscos, vigilância, problemas técnicos e estruturais, etc.
A CIPA é obrigatória em condomínios com mais de 51 funcionários e, em caso de um número menor de colaboradores, o Ministério do Trabalho, determina a escolha de um funcionário para se responsabilizar pelas metas desta norma.
Para iniciar o projeto da CIPA no âmbito condominial, é de suma importância constituir uma comissão e, logo em seguida, os membros dessa comissão devem conferir os dados das administrações anteriores. Para que sejam alcançados os resultados esperados, pode ser elaborado uma lista de checagem com todos os pontos que vão garantir a segurança dos colaboradores.
Assim, é missão da comissão inspecionar e apontar os riscos à saúde e à segurança das pessoas, para preservar a integridade dos moradores e funcionários. Os membros da CIPA devem solicitar, planejar, fazer a implementação e manter iniciativas preventivas a fim de evitar acidentes e demais problemas que possam oferecer riscos. É importante salientar que os integrantes da CIPA não têm autonomia para aprovar quaisquer despesas e/ou execuções de obras que necessitem de quórum específico.
A CIPA só é implementada em condomínio empresarial?
A implementação da CIPA no condomínio deve seguir a legislação, e isso é válido para todos os tipos de condomínios, sejam eles residenciais, comerciais, condomínios-clube ou mistos.
Quem é responsável por implementar a CIPA no condomínio?
A CIPA no condomínio deve ser implementada pelo síndico, que indica o funcionário responsável pela comissão. Neste caso, diferente do que acontece nas empresas, o funcionário não tem estabilidade no seu cargo enquanto for responsável pela CIPA. Além disso, a função não pode ser assumida por pessoas que não trabalhem no local, mesmo que sejam, por exemplo, funcionários da administradora do condomínio.
O funcionário escolhido para ser o cipeiro do condomínio deve liderar uma equipe, juntamente com outros colaboradores, para a implementação de medidas preventivas contra acidentes.
As ações são voltadas para a fiscalização das medidas de segurança do local, sendo importante verificar se o piso é antiderrapante, a adequação da iluminação, presença de corrimão nas escadas, sinalização no chão da garagem contra o fluxo de pessoas no mesmo sentido dos carros, indicação da profundidade na piscina, etc.
O funcionário deve orientar o síndico e ao responsável pela CIPA sobre os procedimentos a serem tomados para prevenir acidentes e doenças relativas ao trabalho.
A CIPA no condomínio é obrigatória? O condomínio pode ser punido se não tiver uma CIPA?
A CIPA no condomínio, além de obrigatória, é de fundamental importância, não só para o mero cumprimento da legislação, mas também pensando na segurança dos trabalhadores e condôminos. A falta de cumprimento da NR5 deixa o síndico sujeito à responsabilidade civil e criminal (no caso de processos trabalhistas), e o condomínio à responsabilidade civil, além de autuações pela fiscalização do Ministério do Trabalho.
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