Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita responsabilidade para gerenciar este montante com eficiência.
Por isso, é essencial que o síndico tenha o apoio de um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos.
É principalmente para essa função que o conselho fiscal do condomínio existe – para suprir essa e outras necessidades da administração condominial.
Neste artigo, você vai descobrir o que é, quais as funções e qual a importância do conselho fiscal de condomínio, seja o empreendimento comercial ou residencial. Continue lendo!
O que é o conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres que recomendam ou não a aprovação de contas. Esse grupo é formado por condôminos eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes.
Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Ao se candidatar ao cargo, o morador precisa considerar a grande responsabilidade da tarefa. Ser alguém dedicado, com tempo livre no dia a dia e conhecimento mínimo em finanças são características importantes para a função de conselheiro fiscal do condomínio.
Também é necessário ter atenção para conferir documentos e contas que fazem parte da movimentação financeira do empreendimento.
Quais são as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, de maneira geral, faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades:
Acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferir os balanços de contabilidade;
Ajudar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial;
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio;
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
E acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
Confira com a especialista Dênia Corrêa mais detalhes sobre o ciclo financeiro do condomínio:
O que NÃO é responsabilidade do conselho fiscal?
Não fazem parte das atribuições do conselho fiscal:
Realizar compras em nome do condomínio;
Membros agirem como se fossem donos do estabelecimento;
Contrair dívidas em nome do condomínio;
Tomar decisões administrativas sem a autorização do síndico;
Não registrar no livro as atas das reuniões do conselho.
Por outro lado, o condomínio pode optar por uma função adicional ao trabalho do conselho fiscal: a de consultoria. Um conselho consultivo tem por objetivo assessorar o trabalho do gestor, auxiliando no que o síndico deve decidir. O órgão consultivo só deve ser eleito quando a possibilidade é prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
Qual a importância do conselho fiscal no condomínio?
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade.
É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local. Assumir a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos.
Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade. Para o síndico também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros, já que o órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho.
O fato de existir um grupo de pessoas definidas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros. Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores.
Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança; assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
Qual a estrutura de um conselho fiscal de condomínio?
O conselho fiscal de um condomínio é geralmente composto por três membros.
Essa estrutura é essencial para que haja uma divisão equilibrada de responsabilidades e para garantir que todas as decisões sejam tomadas de maneira igualitária, evitando assim possíveis arbitrariedades ou erros de julgamento.
Para cada membro do conselho fiscal, é recomendado que haja suplentes.
Os suplentes atuam como substitutos dos membros titulares em caso de ausência, impedimento ou afastamento definitivo.
Essa prática assegura a continuidade das atividades do conselho sem prejuízos à fiscalização financeira do condomínio.
Além disso, ao contrário do que muitos podem pensar, os membros do conselho fiscal não precisam ser necessariamente moradores ou proprietários do condomínio.
Essa regra pode variar conforme o que está estipulado na convenção do condomínio. Em alguns casos, pode ser vantajoso incluir membros externos, que tragam uma visão imparcial e expertise específica em áreas financeiras e administrativas.
Por fim, além dos dois membros, o conselho fiscal conta com um presidente.
O presidente é responsável por coordenar as atividades do conselho, convocar e presidir as reuniões e assegurar que todas as deliberações sejam registradas e seguidas conforme as normas estabelecidas.
Como formar e eleger um conselho fiscal no condomínio?
A formação e eleição de um conselho fiscal é um processo fundamental para assegurar a transparência e a boa gestão financeira de um condomínio.
Veja quais são os procedimentos e regras envolvidos nesse processo:
Formação do conselho fiscal
Base no Regimento Interno:
A criação do conselho fiscal deve ser baseada nas diretrizes estabelecidas no regimento interno do condomínio.
Este documento detalha os procedimentos específicos que devem ser seguidos para formar o conselho.
Assembleias e votações:
Normalmente, a formação do conselho fiscal ocorre em assembleias gerais, onde os condôminos votam para decidir quem serão os membros.
É importante que todos os procedimentos de votação também estejam claramente descritos no regimento interno.
Convenção do condomínio:
A convenção do condomínio determinará se a votação será realizada com candidatos avulsos ou chapas fechadas.
Essa convenção também pode estabelecer outras regras específicas sobre a composição e eleição do conselho fiscal.
Eleição do conselho fiscal
Regras da convenção:
As regras para a eleição do conselho fiscal devem estar claramente descritas na convenção do condomínio.
Muitas vezes, a eleição do conselho é realizada na mesma assembleia que elege o síndico.
Composição do conselho:
Embora seja comum que o conselho fiscal seja composto por proprietários das unidades do condomínio, o regimento interno ou a convenção podem permitir a participação de inquilinos, ocupantes e procuradores.
Tipos de votação:
A convenção deve estipular se a eleição será feita através de chapas fechadas, candidatos avulsos ou se haverá suplentes.
Isso é importante para evitar a necessidade de realizar outra assembleia caso um dos eleitos decida não assumir o cargo.
Maioria dos votos:
Para que os membros do conselho fiscal sejam eleitos, é necessário obter a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Esse processo democrático garante que os eleitos tenham o respaldo da maioria.
É obrigatória a presença de um conselho fiscal no condomínio? O que a lei diz sobre isso?
O Código Civil brasileiro determina que a presença de um conselho fiscal ou consultivo no condomínio é opcional. Confira o que diz o artigo 1.356:
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
É necessário conferir se a convenção do condomínio ou o regimento interno tornam obrigatória a existência do grupo no empreendimento em questão.
Apesar de ser opcional, a presença de um conselho fiscal no condomínio é muito importante.
Afinal, o órgão é necessário para uma gestão financeira saudável e para garantir que as contas sejam acompanhadas de perto.
Conselho fiscal recebe salário?
Esta é uma dúvida bastante recorrente, afinal ser conselheiro, neste caso, não é uma profissão remunerada.
Portanto, neste caso, alguns condomínios oferecem uma ajuda de custo, bonificação ou até mesmo a isenção de algumas taxas condominiais a quem é membro do grupo de gestão do condomínio.
Esta opção, no entanto, varia de acordo com cada comunidade e também deve estar previsto no regimento interno.
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Todos os meses é cobrada uma taxa condominial que serve para bancar manutenções e melhorias na edificação e pagar os salários dos funcionários que trabalham no local. Em muitos condomínios, também é incluso o valor da água e da energia no custo total da taxa condominial. Existem diferentes formas de calcular tudo isso; entretanto, o modelo mais tradicional é através da fração ideal do condomínio. Mas você sabe o que é e como calcular a fração ideal de um imóvel?
Nesta publicação você compreenderá o que é fração ideal de imóvel, como calculá-la de maneira correta e qual a normativa que define o cálculo da fração ideal. Continue a leitura e compartilhe com seus amigos!
O que é fração ideal de um imóvel?
A legislação reconhece que dentro das edificações existem partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. Apartamentos, casas e salas comerciais são consideradas áreas privativas e de uso exclusivo de seus proprietários. Estas também são consideradas unidades autônomas, ou seja, são partes da edificação vinculadas a frações ideais e assinaladas por designação numérica ou alfabética. Por outro lado, áreas comuns como piscina, salão de festas e academia, são tidas como propriedade comum dividida entre os condôminos.
A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal.
Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade.
Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica:
3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Agora que já analisamos qual o significado de fração de ideal, vamos analisar como a fração ideal de condomínio é utilizada no dia a dia.
O que é fração ideal de condomínio?
Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quantos por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.
Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.
Em boa parte dos condomínios, o cálculo da taxa condominial é feito de acordo com o tamanho da unidade. Nesses casos, é a fração ideal que determinará o valor que o proprietário pagará ao condomínio todos os meses. Assim, a divisão dos gastos mensais do condomínio é calculada pela proporção do quanto a fração ideal da unidade corresponde no total dos gastos do condomínio. Em outras palavras, unidades que têm o metro quadrado maior pagam uma taxa de condomínio maior.
De acordo com especialistas, mais de 90% dos condomínios brasileiros fazem uso da cobrança por fração ideal. Essa medida é garantida pelo Artigo 1.336 do Código Civil, que diz:
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)
Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. Entretanto, a norma também destaca que a cobrança poderá ser feita de forma diferente desde que estipulado pela convenção do condomínio. Inclusive, tal documento deve especificar qual é a fração ideal de cada unidade, apresentando a área útil, área comum e área total do imóvel.
Assim sendo, os condomínios não são obrigados a calcular a cota condominial de acordo com fração ideal. Alguns optam por realizar a divisão com base em outro método de cobrança. Muitas optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. Porém, se a convenção do seu condomínio não apresenta nenhuma informação sobre o assunto, a cobrança deverá seguir o que está estipulado no Código Civil. Desta forma, o cálculo deverá ser feito a partir da fração ideal dos imóveis.
No entanto, a legislação também sugere o funcionamento do condomínio de acordo com a fração ideal paga por cada morador. Caso seja decidido basear-se nas sugestões do Código Civil, calcular a fração ideal de cada unidade torna-se essencial para os momentos de tomada de decisões.
Na primeira convocação para votações em assembleias que não exigirem quorum especial, o artigo 1.352 da Lei 10.406 determina que as deliberações sejam tomadas pela maioria de votos dos moradores presentes, que devem representar, no mínimo, metade das frações ideais. Os votos também serão proporcionais ao espaço ocupado pelos moradores, a não ser que a convenção do condomínio estabeleça um processo diferente.
Caso os moradores tenham interesse em modificar essa medida do condomínio, é necessário realizar uma votação em assembleia. Para isso, é preciso conquistar o quórum de dois terços dos condôminos. Se a assembleia não resultar em consenso, a discussão pode ser levada à Justiça.
Como calcular a fração ideal de um imóvel de acordo com a norma da ABNT?
Para calcular a fração ideal de um imóvel, é necessário utilizar as recomendações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O órgão conta com a Norma de nº 12.721 (NBR 12721), instaurada em 2005. Essa regra explica quais são os critérios para a avaliação de custos de incorporação imobiliária e outras questões para condomínios edilícios.
Imagine que todos os gastos mensais do condomínio somem R$10.000. Pelo cálculo da fração ideal, o proprietário de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Deste modo, a cada mês lhe é cobrado R$250,00.
Para calcular a fração ideal de um imóvel é necessário entender os seguintes itens:
Fração Ideal da unidade (FI);
A área total do terreno (Ater);
A área da unidade residencial em questão (Aund);
A área total construída das unidades (At und).
Levando isso em consideração, a fórmula para calcular fração ideal é:
FI = (Ater x Aund) / At und
Após obter o valor da fração ideal (FI), também é importante descobrir qual a porcentagem correta de cada unidade. Para isso, deve-se:
Pegar o resultado do FI da equação;
Dividir o valor pela área total do terreno (Ater);
Multiplicar por 100.
Para simplificar, vamos explicar o cálculo utilizando valores hipotéticos. Vamos calcular a fração ideal de um apartamento de 100 m². A área total do terreno do condomínio tem 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:
Ater = 1.000
Aund = 100
At und = 4.000
Assim, a fórmula fica:
FI = (1.000 x 100) / 4.000
Desta forma, o resultado final é FI = 25. Ao calcular a porcentagem que a fração ideal desse apartamento representa no condomínio, obtém-se 2,5%. Portanto, esse imóvel tem fração ideal de 2,5% do condomínio. Consequentemente, o proprietário deverá pagar uma parcela equivalente a 2,5% do rateio dos gastos mensais do condomínio.
Sabemos que matemática pode ser motivo de apreensão para muitos síndicos. Porém, utilizando a fórmula correta e seguindo as normas da convenção do condomínio, não há muito com o que se preocupar.
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Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida em condomínio; é uma dor de cabeça para todos os envolvidos: condôminos, inquilinos, moradores e síndicos. Mas em caso de vazamento no apartamento de cima, quem paga a conta? Como evitar mal-estar e resolver tudo de maneira racional e dentro da lei? Nem tudo precisa ser sinônimo de complicação, sendo que é mais fácil resolver vazamentos entre apartamentos se o síndico souber agir da maneira correta.
Saiba o que o síndico deve fazer nesses casos, o que diz a legislação e quem fica responsável pela execução e pagamento do conserto referente ao vazamento. Acompanhe a leitura e compartilhe com seus amigos!
Como descobrir vazamento de água em apartamento?
Apesar de ser comum, muitas pessoas não sabem identificar vazamentos em apartamento. O principal indício de que algo está errado é a infiltração, e ela é identificada pelos sinais abaixo:
Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento;
Azulejos soltos;
Quando a pintura começa a descascar;
Surgimento de bolhas na pintura;
É possível perceber umidade nas paredes;
Rodapés se soltam ou ficam manchados;
Mofo no apartamento.
É essencial que o síndico e o morador do apartamento estejam atentos aos primeiros sintomas de infiltrações. Não efetuar os reparos de um vazamento pode causar danos à estrutura do condomínio. Além disso, há um gasto excessivo de água que acaba por aumentar os custos da conta no final do mês.
O que fazer no caso de vazamento entre apartamentos?
Em caso de suspeitas, deve-se pedir que o zelador faça uma visita ao local para averiguar a situação. Afinal, nada melhor do que pedir ajuda para aqueles com conhecimento técnico no assunto. É fundamental que o zelador seja o primeiro contatado na caça por vazamentos.
Se comprovada a infiltração, é necessário contratar um prestador de serviços. Este ficará encarregado de descobrir a fonte problema de vazamento entre apartamentos. Enquanto isso, o síndico deve fazer a notificação das unidades vizinhas sobre o vazamento. Para isso, você pode utilizar uma Carta de Notificação de Vazamento.
Somente com uma vistoria profissional é possível obter um relatório que comprova a origem do vazamento e infiltração. Desta forma é possível determinar quem deve pagar pelo conserto do problema.
Uma situação recorrente em condomínios verticais é o surgimento de infiltração no teto do banheiro do apartamento. Por ser uma área com muita umidade, é usual que isso ocorra, especialmente quando a edificação não conta com um bom sistema de impermeabilização. Nestes casos, é o laudo técnico que irá definir de onde vem o vazamento no banheiro: se é do apartamento de cima ou da rede de encanamento de responsabilidade do condomínio.
Em caso de vazamento no apartamento de cima, quem paga?
Quando há um vazamento no apartamento de cima, quem paga a conta? Essa é uma questão que causa desespero nos proprietários e/ou inquilinos, que ficam em dúvida se devem pagar pelo conserto de algo que não seja (na maioria das vezes) culpa deles. Porém, para definir quem irá arcar com a conta, é importante compreender como funciona a rede de água de um condomínio.
Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical. Os canos verticais também podem ser chamados de colunas centrais ou prumada. Eles transportam a água para cada unidade. Consequentemente, o condomínio é o responsável quando o vazamento entre apartamentos é causado por um problema nessa tubulação. Logo, o condomínio deverá pagar pelas obras de reparo utilizando o fundo de reserva ou através do rateio de despesas.
Por outro lado, a rede horizontal distribui os canos para as unidades. Por sua vez, estes são de responsabilidade dos condôminos. Quando a fonte do vazamento é um desses canos horizontais, é o vizinho de cima ou de baixo quem deve pagar pelo conserto.
No caso de a infiltração ocorrer em um imóvel alugado, o responsável por pagar a conta varia de acordo com as circunstâncias. Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá arcar com os custos. Se não, é o proprietário quem deve pagar.
Com relação às áreas comuns do empreendimento, todo e qualquer vazamento é de responsabilidade única do condomínio.
Vazamento no apartamento de cima: qual a jurisprudência?
O Código Civil não conta com uma lei específica sobre vazamentos entre apartamentos. Entretanto, existem outros artigos que servem como base para resolver o problema.
O primeiro deles é o Art. 1.331. Ele explica que existem áreas de propriedade exclusiva e de propriedade comum dentro de um condomínio. O parágrafo 2 diz que:
2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Isso quer dizer que a rede geral de água e esgoto é de responsabilidade do condomínio. Ou seja, qualquer dano ou problema causado por essa tubulação, é o condomínio que tem a obrigação de resolver.
A lei também dá o parecer sobre como deve ser feito o rateio das despesas de uma obra para consertar vazamentos no condomínio. O Art. 1.336 define que é um dos deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio a partir da sua fração ideal. Porém, a lei determina que essa cobrança poderá ser feita de outra forma desde que a convenção do condomínio autorize.
O Código Civil também deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Isso é definido pelo Art. 1.348, inciso V. Faltar com essa obrigação pode levar o síndico a responder civil e judicialmente por qualquer prejuízo.
Já a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina as regras a serem seguidas no caso de vazamentos entre apartamentos alugados. Conforme o Art. 22, é o proprietário quem paga quando a infiltração ocorre na unidade devido ao desgaste da estrutura. Mas se o vazamento foi causado por uma reforma feita pelo inquilino, a situação é outra. O Art. 23, inciso V, deixa claro que nesses casos é o inquilino quem deve pagar pelo conserto.
Resolver vazamentos entre apartamentos pode ser uma função complicada do trabalho como síndico. Porém, não há nada que não possa ser contornado com a informação correta. Sempre tente resolver a situação com calma e boa vontade, sem deixar de lado o que diz a legislação.
Você gerencia um condomínio com problemas de infiltração? Use o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos para avisar os condôminos!
Gostou do artigo? Além de muitos conteúdos relevantes no blog, a TownSq possui um canal no YouTube com os principais profissionais do mercado tirando dúvidas sobre o universo condominial. Por exemplo, a live com as especialistas Dênia Correa e Débora Vignali, que conversaram sobre os cuidados que um síndico deve ter com os edifícios antigos.
Você pode acompanhar a gravação na íntegra clicando no vídeo abaixo:
Viver em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, áreas de lazer e manutenção do espaço comum.
No entanto, junto com esses benefícios, vêm também as responsabilidades financeiras.
Quem já morou ou mora em um condomínio sabe que as cotas de condomínio são uma parte crucial do acordo, mas o que acontece quando alguém deixa de pagar suas obrigações? Será que as dívidas de condomínio prescrevem, e em que circunstâncias?
Neste post, vamos explorar em detalhes o que a legislação brasileira diz sobre a prescrição de dívidas condominiais.
Você vai descobrir os prazos, as circunstâncias em que a prescrição pode ocorrer e as implicações legais que isso pode ter para todos os envolvidos. Continue lendo!
Antes de tudo, quando ocorre a prescrição de uma dívida?
O Instituto da Prescrição é um conceito do direito que se refere ao prazo estabelecido por lei durante o qual uma pessoa deve exercer seus direitos legais por meio de ações judiciais ou processos administrativos.
A prescrição estabelece que, após um determinado período de tempo, a parte que tem um direito a ser exercido perde o direito de buscar a sua aplicação.
O principal objetivo da prescrição é garantir a segurança jurídica, a estabilidade das relações sociais e evitar que disputas legais se arrastem indefinidamente.
Isso significa que, uma vez que um direito prescreve, a parte que tinha esse direito não pode mais acionar o sistema legal para fazer valer suas reivindicações.
Nesse contexto, de acordo com o Artigo 189 do Código Civil, quando um direito é violado, surge para o titular a pretensão, a qual se encerra devido à ocorrência da prescrição.
Confira as características da prescrição de uma dívida:
Os prazos de prescrição são imutáveis por meio de acordo entre as partes;
A prescrição pode ser invocada em qualquer instância judicial pela parte a quem beneficia;
A prescrição que teve início contra uma pessoa continua a contar contra seu sucessor;
Quando a prescrição é suspensa em favor de um dos credores solidários, somente os outros se beneficiarão se a obrigação for indivisível;
A prescrição, quando interrompida, reinicia sua contagem a partir da data do ato que a interrompeu ou do último ato do processo que teve o mesmo propósito de interrupção.
Confira as causas que podem impedir a prescrição da dívida:
Entre os cônjuges, enquanto o casamento estiver em vigor;
No caso de ascendentes e descendentes, enquanto perdurar o poder familiar;
No contexto de tutelados, curatelados e seus respectivos tutores ou curadores, durante o período de tutela ou curatela;
Contra aqueles que estiverem ausentes do país prestando serviço público para a União, Estados ou Municípios, assim como os indivíduos que estejam a serviço das Forças Armadas durante períodos de guerra.
Confira as causas que podem suspender a prescrição da dívida:
Mediante decisão do juiz, mesmo que ele não seja competente para ordenar a citação, desde que o interessado a solicite dentro do prazo e do modo estipulados pela legislação processual;
Por meio de protesto, de acordo com as condições mencionadas no item anterior; Através de protesto cambial;
Pela apresentação do título de crédito em um processo de inventário ou em um procedimento de concorrência de credores;
Por meio de qualquer ato judicial que resulte na mora do devedor;
Em situações em que houver um ato claro, mesmo que extrajudicial, que implique no reconhecimento do direito por parte do devedor;
Por qualquer pessoa com interesse na ação.
A dívida de condomínio prescreve?
Até pouco tempo atrás, muitos especialistas acreditavam que a dívida condominial prescrevia em um prazo de 10 anos.
Essa interpretação, no entanto, foi fundamentada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece que as dívidas não previstas na legislação prescreviam neste prazo.
No entanto, em 2002 o Superior Tribunal de Justiça afirmou que este prazo não é mais aceito.
Portanto, atualmente, as dívidas condominiais prescrevem no período de 5 anos, conforme estabelecido pelo artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.
Quais são os diferentes prazos de prescrição para a dívida de condomínio?
No Código Civil são estabelecidos diversos prazos prescricionais, cada um aplicável a situações específicas.
Para facilitar o entendimento, listamos os prazos mais importantes a seguir:
Prazo de 1 ano
Conforme o art. 206, § 1º do Código Civil, a pretensão prescreve em 1 ano nos seguintes casos:
Dos hospedeiros ou fornecedores de alimentos destinados ao consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos;
Do segurado contra o segurador, ou do segurador contra o segurado, sendo o prazo contado a partir do momento em que o segurado é citado para responder a uma ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data em que o segurador indeniza o terceiro com a concordância do segurador;
Para outros tipos de seguros, a partir do conhecimento do fato gerador da pretensão;
Contra tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos pela percepção de emolumentos, custas e honorários;
Contra peritos pela avaliação dos bens que contribuíram para a formação do capital de sociedade anônima, contado a partir da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo;
De credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, com o prazo contado a partir da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade.
Prazo de 2 anos
Conforme o Artigo 206, § 2º do Código Civil, a pretensão para obter prestações alimentares, a partir do vencimento.
Prazo de 3 anos
Estabelecido pelo Artigo 206, § 3º do Código Civil, o prazo de 3 anos se aplica nos seguintes casos:
Quando a dívida envolve aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.
Para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias.
Para a pretensão de receber juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis em períodos não superior a um ano, com ou sem capitalização.
Em casos de ressarcimento de enriquecimento sem causa, reparação civil e restituição de lucros ou dividendos recebidos de má-fé. O prazo começa a contar a partir da data em que a distribuição foi deliberada.
Contra fundadores, administradores ou fiscais de sociedade anônima, o prazo é contado a partir da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima, da apresentação aos sócios do balanço referente ao exercício em que a violação ocorreu, ou da reunião ou assembleia geral que deve tomar conhecimento dela.
Para liquidantes, a partir da primeira assembleia semestral após a violação.
Para haver pagamento de título de crédito, o prazo é contado a partir do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial.
Para o beneficiário contra o segurador e para o terceiro prejudicado no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório.
Prazo de 4 anos
Segundo o Artigo 206, § 4º do Código Civil, o prazo se aplica à tutela e começa a contar a partir da data da aprovação das contas.
Prazo de 5 anos
De acordo com o Artigo 206, § 5º do Código Civil. O prazo de 5 anos é aplicável nos seguintes casos:
Cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
Pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, com o prazo contado a partir da conclusão dos serviços, do término dos contratos ou do mandato.
Pretensão do vencedor para obter do vencido o que gastou em juízo.
Prazo de 10 anos
Regulado pelo Artigo 205 do Código Civil. A prescrição ocorre em dez anos, a menos que a lei estabeleça um prazo menor.
O que acontece se eu não pagar o condomínio?
Quando o pagamento do condomínio é atrasado, o morador tem um prazo de 30 dias para regularizar a situação. Além do valor da taxa, é preciso pagar uma multa com juros estipulados previamente.
A inadimplência é um fantasma que está sempre presente na rotina dos condomínios, podendo se tornar um grande problema para os envolvidos, pois outros moradores têm de arcar com as despesas que não foram cobertas e o síndico precisa resolver a questão, podendo entrar com uma cobrança judicial de condomínio.
Com o novo Código de Processo Civil, essa cobrança judicial é feita de maneira rápida e o condômino que for condenado tem até 3 dias para quitar a dívida, podendo inclusive ter o imóvel penhorado e a conta bancária bloqueada.
Quem não paga taxa de condomínio pode perder o imóvel?
Caso o morador seja julgado e considerado culpado, ele tem até 3 dias após a audiência para pagar a dívida, correndo o risco de perder o imóvel, seja esse próprio ou alugado.
Caso não haja pagamento, a quantia de dinheiro pode ser penhorada de sua conta bancária e repassada ao condomínio para sanar a dívida.
Caso não haja dinheiro na conta, os bens são penhorados e é nesse momento que o imóvel vai a leilão, fazendo com que o proprietário possa perder o imóvel.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação.
Controlando a inadimplência do condomínio
No entanto, isso não quer dizer que o inadimplente pode simplesmente ficar esperando a prescrição da dívida do condomínio.
Afinal, assim o problema da inadimplência se tornaria ainda mais complicado de se resolver. No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr.
Em outras palavras, enquanto a ação está correndo na Justiça, o condomínio ainda tem chances de reaver o valor da taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.
Cinco anos é um longo período de tempo, mas o síndico não pode dar bobeira. O condomínio não pode demorar tanto assim para agir.
O síndico deve ser proativo e entrar com a ação de cobrança judicial antes de ocorrer a prescrição da dívida do condomínio.
Exatamente por isso, é importante que o síndico realize uma boa gestão da inadimplência e cobre as dívidas de condomínio em dia.
De acordo com um levantamento feito pelo Secovi, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Portanto, não deixe o problema se transformar em uma bola de neve.
Dívida de condomínio: como funciona a execução?
Para entrar com uma ação judicial sobre dívida de condomínio o síndico deve reunir todas as provas e contatar um advogado. Em seguida, é iniciado o processo na Justiça.
Durante uma execução, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.
Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.
Uma dúvida frequente é: dívida de condomínio faz perder o imóvel? A resposta é sim. O condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida de condomínio em até três dias pode ter o imóvel penhorado.
Essa medida entrou em vigor junto com o novo Código de Processo Civil, em 2016.
Divida de condomínio pode ser parcelada?
Esse é um questionamento pertinente e muito comum. A resposta na maioria das vezes é não!
O parcelamento da dívida de condomínio só ocorre se isso for permitido após votação em assembleia extraordinária, algo muito difícil de acontecer.
Dívida de condomínio prescreve?
Lembra de toda a confusão citada no começo deste artigo? Depois toda essa reviravolta, ela serviu para a justiça chegar ao consenso, de que sim, a dívida do condomínio prescreve.
Quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?
É estipulado como norma que, no caso de taxa condominiais, a dívida prescreve no período de cinco anos.
Deste modo, desde 2016, todos os tribunais do país devem seguir a determinação do STJ.
Logo, todos os casos de dívida de condomínio que chegarem à Justiça deverão considerar o tempo de prescrição de cinco anos. A ideia traz benefícios pois evita que casos de cobrança judicial de condomínio tenham decisões conflituosas ao redor do país.
A determinação do STJ em relação ao caso foi a seguinte:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Como fazer acordo de divida de condomínio?
Para fazer um acordo é preciso primeiramente saber qual é o valor atualizado da dívida, com multas e juros.
Tendo isso em mente, é possível tentar um parcelamento perante à administração do condomínio, caso esse fato não se concretize, o melhor caminho a ser seguido é solicitar um empréstimo bancário para cobrir o valor e quitar a quantia emprestada, diretamente com a instituição bancária.
Um síndico profissional é um gestor especializado que tem como objetivo administrar um condomínio, sem necessariamente morar nele. Continue lendo e veja os principais deveres, vantagens, dia a dia e como se tornar um síndico de sucesso.
Você sabia que mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil?
Estima-se que circulam entre os condomínios cerca de 165 bilhões de reais por ano, conforme dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP).
E você sabia que todo condomínio precisa ter obrigatoriamente um síndico? Então, é só fazer os cálculos para perceber que essa é uma profissão com muito potencial de crescimento.
A remuneração de um Síndico Profissional é paga a partir das taxas ou cotas condominiais, que é aquela contribuição mensal dos moradores ao condomínio. Essa contribuição é obrigatória.
Quem possui um imóvel em condomínio ou aluga um precisa pagar a taxa. Então, podemos dizer que essa é uma profissão, de certa forma, a prova de crises. Pois a necessidade do síndico e os recursos que pagam sua remuneração são obrigações previstas em lei. Além disso, essa é uma profissão que não exige necessariamente o trabalho 8 horas por dia, 40 horas por semana.
É comum encontrarmos Síndicos Profissionais trabalhando em mais de um condomínio, sem precisar sair de casa todos os dias. É porque a profissão proporciona flexibilidade.
Com tudo isso, é difícil não se interessar pela profissão, certo? Mas você sabe quanto esse profissional ganha? E como alguém se torna um Síndico Profissional? Continue lendo para saber mais.
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O que é um síndico profissional?
O síndico profissional é um gestor especializado contratado para gerenciar um ou mais condomínios. O principal ponto de diferença entre um síndico morador e um síndico profissional, é que este profissional foi treinado para exercer essa função e possui todo o conhecimento necessário para lidar com questões jurídicas, técnicas, de gestão de pessoas, etc.
Além disso, ele pode ou não ser morador do condomínio que gerencia.
É importante destacar que o síndico profissional não, necessariamente, precisa ser um morador do condomínio, pois a lei brasileira permite que o síndico seja alguém de fora.
Ele possui as mesmas responsabilidades e funções que qualquer síndico e atua como um representante legal do condomínio, prezando pela decisão da maioria e pelo que diz a legislação, mas sem estar sujeito às regras que foram estabelecidas a todos os condôminos e com autonomia para aplicar as medidas que forem cabíveis para manter a ordem no local.
Para escolher um síndico profissional, primeiro é necessário que haja uma reunião de assembleia do condomínio e seja implementada uma eleição para a escolha, mesmo que o profissional seja contratado.
A importância do síndico profissional para o condomínio
O síndico profissional supre um problema que aflige milhares de condomínios Brasil afora: moradores que não têm tempo, conhecimento ou até mesmo interesse de atuar como síndico.
Pense na seguinte situação:
Quem você escolheria para cuidar do seu negócio? Uma pessoa que aceitou a tarefa por obrigação ou pressão dos colegas ou um profissional que estudou gestão, administração e liderança, e ainda traz consigo uma bagagem de experiências no setor?
Quando um condomínio não tem moradores motivados e/ou qualificados para atuar como síndico, vale mais a pena deixar a responsabilidade nas mãos de alguém treinado e de confiança.
Nesses casos, vale a pena para o condomínio contratar um síndico profissional.
Por não ter vínculo de moradia ou propriedade com o local, o síndico profissional provavelmente será mais objetivo na hora de tomar decisões.
E além disso, também fica mais cômodo para os condôminos tirarem dúvidas, fazerem cobranças ou críticas, sem o medo de criar um clima ruim no dia a dia do condomínio.
6 benefícios de ter um síndico profissional no seu condomínio
Como citado, a manutenção de um condomínio é um verdadeiro desafio e nem sempre os moradores estão dispostos a exercer esse importante papel.
Por isso, contratar um síndico profissional para o seu condomínio pode ser uma tarefa importante.
Pensando nisso, confira a seguir 6 benefícios para contratar um síndico profissional.
#01: Maior qualificação para gerir o condomínio
Os condomínios têm se tornado cada vez mais complexos e com demandas ainda maiores, por isso, o primeiro benefício de um síndico profissional para o seu condomínio é a qualificação.
O síndico profissional é um trabalhador que se qualificou para gerenciar condomínios, por isso a sua área de especialização vai desde gestão financeira, pessoas e administração.
Ou seja, o seu condomínio vai contar com um profissional altamente capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores.
#02: Dedicação exclusiva às demandas do condomínio
O síndico morador pode até ser uma pessoa muito voluntariosa, que dedica o seu tempo livre para organizar o condomínio.
Mas na maioria das vezes, essa pessoa já conta com outro emprego e não consegue se dedicar da maneira correta ao prédio. Diferente do síndico profissional, cuja função e especializações são voltadas para a rotina do condomínio.
Além disso, um síndico profissional de qualidade possui uma equipe, parceiros e especialistas para ajudá-lo, garantindo que o condomínio funcione bem e que os problemas sejam resolvidos sem atrasos.
#03: Acesso às melhores ferramentas de gestão e acompanhamento
Por se tratar de um especialista em gestão de condomínios, o síndico profissional tem à seu dispor as melhores ferramentas de gestão e acompanhamento.
Ele conta com ferramentas e processos que fazem o seu trabalho ser mais rápido e produtivo, como aplicativos para comunicação com os moradores, softwares de gestão financeira e planilhas de acompanhamento do dia a dia do prédio.
Desta forma, o condomínio fica mais atualizado, seguro e com maiores chances de obter resultados de excelência.
#04: Especialização em gestão de pessoas e conflitos
Outra vantagem de contar com um profissional para gerir o condomínio é que ele é especialista em resolver e mediar conflitos entre os moradores.
Esse profissional conhece as melhores técnicas para resolver problemas e está sempre prezando por atender o desejo e as decisões da maioria dos moradores, de acordo com o que está disposto na legislação.
#05: Mais transparência na gestão do condomínio
Um dos maiores benefícios de contratar um síndico profissional é a transparência nas contas e ações do condomínio.
Afinal, uma das principais responsabilidades desse profissional é realizar uma gestão transparente e que preze pelo bem da saúde financeira do prédio em primeiro lugar.
Por isso, ele procura sempre manter todos os moradores cientes da situação financeira do condomínio e realiza ações e investimentos minuciosamente planejados.
Um plus que muitos profissionais têm buscado para sua gestão é oferecer ainda mais transparência nas contas do condomínio por meio de uma administração digital.
Esse modelo de administradora oferece acesso às contas e situação financeira para todos os moradores, que podem acompanhar digitalmente todas as movimentações, facilitando a vida de todos.
#06: Planejamento do condomínio
E por fim, uma das responsabilidades do síndico é realizar o planejamento do condomínio.
É ele o responsável por listar as demandas e necessidades dos moradores, elencar prioridades, criar um plano de ação, definir prazos e acompanhar o andamento das atividades.
Quando seu condomínio conta com um síndico profissional, garante que uma pessoa altamente qualificada e especialista elabore esse planejamento.
Isso é extremamente importante para que todas as demandas sejam priorizadas da maneira correta e o andamento dos projetos seja acompanhado de perto.
Qual a função de um síndico profissional?
Quando um condomínio contrata um síndico profissional, é esperado que uma série de tarefas sejam executadas.
Por esse motivo, a lei define algumas obrigações do trabalho do síndico. Algumas delas acontecem em todos os condomínios, outras podem depender da configuração daquele condomínio.
Antes de citar as obrigações, vamos imaginar como é um dia típico na vida do síndico profissional?
A rotina dele se divide entre visitas e planejamento.
As visitas ao condomínio costumam ocorrer semanalmente ou quinzenalmente, conforme o acordo feito na contratação. Nesse momento, o síndico profissional vai conversar com a equipe do condomínio, talvez com alguns moradores também, visitando os espaços e entrando em contato com a realidade do condomínio.
Já os momentos de planejamento são feitos no escritório ou na casa do profissional. É quando ele procura soluções para os problemas que surgirem e pensa em melhorias para a comunidade.
Com a tecnologia, a maior parte desse trabalho pode ser feito remotamente. Inclusive, é bastante comum encontrarmos síndicos com mais de um condomínio, pois por não precisarem estar no local o tempo todo, é possível gerenciar diversos condomínios e realizar o contato com a equipe, moradores e fornecedores de qualquer lugar.
As visitas geralmente acontecem somente em alguns casos. Isso garante flexibilidade ao síndico profissional, que pode ajustar o trabalho de acordo com a sua agenda.
O que um síndico pode e não pode fazer?
Principais deveres de um síndico de condomínio
Agora que você já entendeu qual a principal função de um síndico profissional, veja a seguir quais são os principais deveres do síndico:
#01: Representar ativa e passivamente o condomínio
De acordo com o art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio.
É dever do síndico defender o condomínio, pois sempre que os interesses dos condôminos estiverem em jogo, ele deve atuar em sua defesa.
#02: Combater a inadimplência
Também é dever do síndico manter as contas em dia, porém para que isso aconteça é necessário que os moradores estejam em dia com os seus débitos.
Isso significa que o síndico também deve atuar para combater a inadimplência, garantindo que tudo esteja funcionando em boas condições, buscando resoluções pacíficas e aplicando medidas legais cabíveis, sempre que for necessário.
#03: Zelar pela segurança e prevenir acidentes
Segurança é, com certeza, um dos principais motivos para as pessoas procurarem morar em um condomínio.
Neste sentido, é um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido, atuando na prevenção de acidentes e buscando promover ações de manutenção.
#04: Organizar as reuniões de assembleia e garantir que os condôminos sejam notificados
É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma reunião de assembleia ao ano (Assembleia Geral Ordinária). Nessas reuniões ele faz a mediação das discussões dos moradores, escuta suas reivindicações e presta contas à comunidade.
#05: Manter as contas em dia
Manter a pontualidade das contas a pagar, ajudando a evitar maiores despesas com juros e garantir que os moradores possam desfrutar das dependências do condomínio com tranquilidade.
#06: Gerenciar a equipe de funcionários contratados e terceirizados
O síndico deve contratar o serviços de profissionais de limpeza, reparos, pintura, entre outros, buscando sempre o equilíbrio entre o custo e o benefício.
Ele também deve contribuir para a gestão das pessoas, garantir que as leis trabalhistas sejam cumpridas e que as empresas terceirizadas atuem de maneira correta e de acordo com a legislação.
O síndico deve seguir à risca as regras estabelecidas pela legislação, convenção e regimento interno, além de fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
#02: Não prestar contas aos moradores
O síndico profissional deve realizar a prestação de contas do condomínio pelo menos uma vez ao ano e/ou sempre que for exigido.
#03: Proibir a entrada de visitantes
Não é correto que o síndico determine a proibição de entrada de um visitante, se a entrada já foi aprovada por um morador do condomínio, exceto quando a convenção indica o contrário.
Caso seja necessário, o síndico deverá chamar as autoridades, a fim de contribuir para o bem estar da comunidade.
#04: Expor moradores inadimplentes
Independentemente do motivo, o síndico não pode expor o nome das pessoas devedoras. Caso contrário, é um direito do morador entrar com uma ação de danos morais.
#05: Desrespeitar o quórum das votações em assembleia
O síndico deve obedecer às regras estabelecidas, pois o descumprimento pode levar à impugnação da convocação e da ata.
#06: Invadir a privacidade dos condôminos
O síndico não pode abrir correspondências ou entrar em uma unidade sem permissão, com exceção de casos emergenciais, como vazamento de água ou gás em um imóvel.
O que é preciso para ser um síndico profissional?
Essa é uma pergunta bastante comum. Muitos querem ingressar na profissão, mas para isso é preciso ter o conhecimento necessário para atuar em condomínios.
Aqui vai uma lista das habilidades necessárias ao síndico profissional:
Inteligência emocional;
Administração;
Contabilidade;
Finanças;
Gestão de pessoas;
Direito condominial;
Boa comunicação;
Organização;
Disciplina;
Gestão do tempo.
#01: Inteligência emocional
O conhecimento técnico, ainda que importante, tem se mostrado insuficiente para lidar com todas as complexidades da rotina de um síndico profissional.
Por isso, uma das principais habilidades de um síndico de sucesso é a capacidade de administrar bem as emoções e ter inteligência emocional para lidar com crises e promover uma boa resolução de conflitos no condomínio.
Cautela, racionalidade e até mesmo distanciamento para avaliar cada situação isoladamente e tomar uma boa decisão, são apenas algumas das características emocionais que são relevantes em uma boa gestão condominial.
Neste sentido, é importante que o síndico:
saiba lidar com a pressão de atender moradores mais difíceis do que outros;
tenha consciência de que representa toda uma comunidade e, portanto, deve tomar decisões imparciais e em prol da coletividade;
consiga fortalecer sentimentos positivos para gerar resultados satisfatórios;
tenha cautela para administrar reuniões de assembleias e opiniões distintas;
saiba administrar emoções, lidar com ânimos alterados e ter paciência com pessoas em momentos de tensão e estresse;
e, por fim, agir de forma tranquila, equilibrada e empática.
#02: Administração, Contabilidade e Finanças
Condomínios residenciais ou comerciais, em sua grande maioria, envolvem muitas contas, altos valores e diferentes formas de pagamento.
Neste sentido, é comum que os moradores cobrem por uma maior transparência financeira diretamente ao síndico, bem como a prestação de contas.
No art. 1.348 do Código Civil, está definido que compete ao síndico prestar contas à assembleia anualmente ou sempre que essas informações forem exigidas.
É por este motivo que, em casos de problemas contábeis como fraudes, desvios de dinheiro ou superfaturamento de obras, os próprios síndicos são processados juridicamente.
Para evitar qualquer problema na Justiça, o síndico deve adicionar na sua lista de habilidades, os conhecimentos em administração, contabilidade e finanças, mesmo que ele contrate um profissional para auxiliar nestas atividades.
O art. 1.348 do Código Civil explica que zelar pela conservação das áreas comuns do condomínio é uma das obrigações do síndico, logo coordenar funcionários em prol da preservação do empreendimento também pode ser considerada uma das responsabilidades de um síndico profissional.
Afinal, os colaboradores são importantes para que tudo ocorra em perfeita harmonia e o trabalho no condomínio torna-se cada vez mais aprimorado.
Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.
Falando sobre leis, podemos destacar a chamada Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
É importante que o síndico profissional tenha conhecimento destas informações, bem como do conteúdo das leis, para que aja de acordo com a legislação brasileira, evitando problemas na justiça.
de nada adianta fazer um monte de coisas se as pessoas não souberem, assim como nada ainda ele comunicar tudo e não fazer. ele tem que ter uma boa rotina e canais claros de comunicação com o condomínio
#03: Boa comunicação
Sem boas práticas de comunicação no condomínio, um síndico profissional não consegue fazer uma administração e cultivar o bom relacionamento com os condôminos e os funcionários.
Afinal, de nada adianta um síndico fazer várias tarefas diferentes, se as pessoas nunca irão saber da existência delas. Bem como, não adianta o síndico comunicar sobre tudo e não fazer absolutamente nada.
Por isso, uma boa rotina de comunicação e canais claros com o condomínio, auxilia a propagar a mensagem da maneira correta.
E tem mais. É por meio dessa prática que é possível enxergar as necessidades das pessoas, ter mais empatia e ser compassivo, possibilitando a resolução de problemas e conflitos com mais leveza e rapidez.
#04: Organização
A vida de síndico não é fácil, imagine então a vida de quem é síndico profissional e precisa gerir um, cinco ou trinta condomínios ao mesmo tempo.
São muitas obrigações, papeladas, imprevistos e outras complexidades recorrentes. Muitas vezes, tudo acontece ao mesmo tempo.
A organização surge como centro desta questão e é uma habilidade primordial neste contexto, possibilitando:
tomar decisões com antecedência;
identificar problemas, crises ou manutenções antes que aconteçam ou que piorem;
se preparar com calma para as reuniões de assembleia;
garantir a boa saúde financeira do condomínio, a partir de uma previsão orçamentária bem estruturada;
contratar, treinar e gerir funcionários;
mais tempo para planejar, monitorar e avaliar.
#04: Disciplina
Geralmente, quando não se tem foco e disciplina, é porque existem muitas atividades disputando a sua atenção ao mesmo tempo, como as notificações do grupo de WhatsApp do condomínio, as solicitações dos moradores, as diversas planilhas que precisam ser preenchidas, entre outras.
Em algum momento, você vai deixar de prestar atenção em uma destas coisas e focar mais em outra.
Ou pior: você vai tentar resolver tudo de uma vez e, no final do dia, não vai ter finalizado quase nada.
Por ter uma rotina tão complexa, essas situações são corriqueiras no dia a dia de um síndico profissional. Compreendemos que para ser produtivo não é preciso estar ocupado o tempo todo, mas sim ter disciplina.
Esta habilidade é adquirida quando você:
foca em uma tarefa por vez;
lista todas as suas prioridades do dia;
elimina ou diminui todas as suas distrações;
se organiza para garantir um descanso adequado;
e, por fim, sabe a importância de ter metas e as define de forma clara e com prazos amigáveis.
#05: Gestão do tempo
Por fim, depois de todas as habilidades anteriores, é fácil identificar a gestão do tempo como mais uma das capacidades a serem desenvolvidas pelo síndico profissional, certo?
O primeiro passo é descobrir como planejar a sua gestão do tempo, como:
montando um quadro de avisos que esteja em um ambiente de fácil visualização;
criando e atualizando, por meio de uma rotina programada, planilhas de controle de gastos, controle financeiro, controle de tempo, etc;
adotando uma ferramenta de gestão de atividades, como o Trello, Asana ou Evernote;
ou, por fim, adotando uma tecnologia específica para gestão de condomínios, como o TownSq, que centraliza todos os tópicos anteriores em único local.
Quanto é o salário de um síndico profissional?
O valor da remuneração de um síndico é definido a partir de uma negociação do contratante, no caso, o condomínio. Por isso, não existe um valor fixo pelo trabalho do síndico.
A profissão não é regulamentada, então não existe um piso ou um teto salarial. O que existem são alguns aspectos levados em consideração pelo profissional na hora de propor a sua remuneração, como:
Número de unidades do condomínio;
Número de visitas por semana ao condomínio;
Quantidade de áreas comuns e de lazer;
Tamanho da equipe de funcionários;
Valor da taxa condominial do condomínio.
No final, um síndico ganha em média entre R$ 1.500 e R$ 4.000 reais por mês. Dependendo do condomínio, da região e outros fatores já mencionados, esse valor pode aumentar bastante, podendo chegar até R$ 20.000 ou mais do que isso.
Lembrando que o síndico não precisa estar sempre no condomínio, durante oito horas diárias. Por isso, é bastante comum encontrarmos síndicos que atuam em mais de um condomínio ao mesmo tempo, sem perder a qualidade.
Ou seja, o tempo que ele precisará dedicar ao trabalho vai ser definido no contrato com o condomínio.
Quanto custa um síndico profissional na sua cidade?
Como você já sabe, o valor do salário de um síndico profissional pode variar de acordo com diversos fatores, incluindo a região do país.
Pensando nisso, você confere a seguir a média salarial deste profissional em algumas das principais capitais do Brasil. Veja:
Cidade
Valor em média
Porto Alegre
R$ 2.175,89 a R$ 3.936,75
São Paulo
R$ 3.131,10 a R$ 6.622,19
Belo Horizonte
R$ 1.948,10 a R$ 3.559,98
Fortaleza
R$ 1.673,95 a R$ 2.834,61
Brasília
R$ 2.187,98 a R$ 5.019,28
Rio de Janeiro
R$ 2.640,57 a R$ 5.647,58
Salvador
R$ 2.092,30 a R$ 3.857,66
Curitiba
R$ 1.477,20 a R$ 2.345,68
Manaus
R$ 1.960,48 a R$ 3.793,97
Recife
R$ 1.761,98 a R$ 3.434,23
Síndico profissional precisa abrir empresa?
Síndicos profissionais não têm a obrigatoriedade de ter um CNPJ, pois esta não é uma profissão regulamentada.
No entanto, alguns clientes podem exigir por preferirem contratar uma pessoa jurídica para administrar o condomínio.
Além disso, essa é uma boa prática, pois passa mais confiança, autoridade e garante a proteção do síndico e do condomínio.
Síndico profissional pode ser MEI?
É importante deixar claro que síndicos profissionais não podem ser MEI, assim como profissionais da área do direito ou saúde, por exemplo.
Isso porque esta profissão não está enquadrada na lista de ocupações que são beneficiadas pela legislação que compete ao Microempreendedor Individual (MEI).
Para ser MEI, existem algumas regras, como:
a profissão não deve ser de caráter intelectual;
o CNAE deve ser correspondente aos permitidos para MEI;
a renda bruta anual do profissional autônomo não pode ultrapassar R$ 81 mil por ano;
e, por fim, o profissional pode realizar apenas uma contratação CLT.
Neste sentido, caso você queira abrir uma empresa de síndico profissional, pode optar por:
Empresário Individual – Microempresa;
Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI;
Sociedade Limitada.
Qual o CNAE para síndico profissional?
Existem algumas opções de CNAE que você pode escolher, veja:
6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária;
8111-7/00 – Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais;
8219-9/99 – Preparação de documentos e serviços especializados de apoio administrativo não especificados anteriormente.
O ideal é que, ao abrir a empresa, o síndico profissional sempre contrate um contador especializado para analisar caso a caso e auxiliá-lo neste processo.
Quem assina contrato de síndico profissional?
De forma simplista, o contrato não é necessário e a ata de assembleia geral do condomínio é um documento suficiente para fechar um acordo.
No entanto, esse é um documento indicado, pois garante maior segurança e transparência para o síndico e o condomínio, pois traz as atividades que estão incluídas, quais não estão, tempo de visita no condomínio, formato de trabalho, entre outras informações importantes.
Em muitos casos, o síndico profissional também apresenta uma proposta detalhada com todas as informações sobre o serviço que está oferecendo, para que, em caso de descumprimento, possa haver uma destituição do mesmo.
No entanto, caso os moradores sintam-se mais à vontade com um contrato assinado, então o ideal é que a assembleia se reúna e delegue um condômino ou o conselho do condomínio para arcar com a responsabilidade de assinar o contrato, em complemento à ata.
Além disso, em todo caso, existe a necessidade de delegação de poderes pela assembleia, pois, em regra, quem representa o condomínio é o síndico.
Como ser um bom síndico profissional
O síndico profissional deve ter algumas habilidades e características específicas, como:
Saber lidar com pessoas e manter um bom relacionamento com moradores e funcionários;
Ter empatia e calma na hora de gerenciar crises e apaziguar conflitos;
Possuir afinidade com áreas do conhecimento como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
Ser organizado e disciplinado para saber trabalhar de forma autônoma e independente.
Muitos síndicos profissionais iniciam a carreira após atuar como síndico dos condomínios em que moram e acabam pegando gosto pela atividade.
Afinal, por que não ganhar dinheiro com algo que você é bom e gosta de fazer?
Nem sempre o síndico profissional precisa de dedicação exclusiva à função. É possível conciliar as tarefas da gestão do condomínio com carreiras que seguem horários flexíveis, com o horário comercial livre.
Desta forma, a atividade como síndico pode funcionar como uma fonte de renda extra.
Não existe uma faculdade ou certificação básica para ser um síndico profissional, pois a profissão de síndico ainda não é regulamentada.
No entanto, algumas instituições oferecem cursos de capacitação para quem tem interesse em atuar na área, como a TownSq.
Quem pode se candidatar a síndico?
De acordo com o art. 1.347 do Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio, seja locatário, proprietário ou ocupante.
Sendo assim, contratar um síndico profissional, como já vimos ao longo do texto, que é alguém sem vínculo algum com o condomínio, também pode acontecer.
Quando uma pessoa não pode ser síndico?
Neste caso, de acordo com o CNJ, somente os magistrados não podem exercer a função de síndico de um condomínio, pois prevalece o princípio da dedicação exclusiva.
E, de acordo com o art. 1.335 do Código Civil, inadimplentes também não podem atuar nesta profissão, pois a lei determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de reuniões de assembleia.
Síndico pode ser eleito por procuração?
A resposta é sim. Não há nada na lei que impeça esta conduta e, portanto, o uso de procuração em reuniões de assembleia é permitido.
A legislação indica que a procuração deve:
constar que é válida expressamente para a assembleia condominial de eleição de síndico;
deve conter a assinatura reconhecida;
e, por fim, deve conter o substabelecimento de poderes de representação do procurador a um terceiro.
Como criar a proposta de um candidato a síndico?
A proposta comercial é um documento que representa o seu interesse em atuar como síndico de um determinado condomínio.
Geralmente, a proposta descreve de maneira objetiva o trabalho que o candidato a síndico desempenhará, apresentando o que ele pretende cobrar pelo serviço.
É comum que o conselho do condomínio entre em contato com o síndico pedindo um material mais enxuto, como uma apresentação. E em seguida ele é convidado a conhecer o condomínio e conversar com os conselheiros.
Mas há também síndicos que na primeira oportunidade de apresentar o seu trabalho a uma comunidade em potencial enviam uma proposta completa, construída na medida para aquele condomínio. Portanto, o conteúdo da sua proposta vai depender do seu cliente.
E para construir a proposta, recomendamos que você conheça bem a realidade daquela comunidade, seus desafios e interesses.
Baseado nisso, pense em estratégias para entregar os resultados que o condomínio espera e inclua elas na proposta. Você pode fazer esse exercício através de perguntas como:
Quais são os problemas que o condomínio enfrenta atualmente?
Qual é a história do condomínio?
Existe alguma pendência importante no condomínio que deva ser tratada como prioritária?
Quais são os objetivos da comunidade no curto, médio e longo prazo?
Existe alguma obra de grande porte planejada no curto prazo? Ou alguma regularização a ser feita (exemplo: PPCI)?
Não esqueça também de falar sobre a sua empresa, seu trabalho. Conte um pouco da sua experiência – sem exageros -, mencione a sua qualificação para o cargo, traga cases/exemplos de outros condomínios onde já atuou e, se possível, até mesmo contato de alguém para ser referência.
E se tratando de estética, você não precisa ser um designer para apresentar uma proposta de qualidade. Plataformas digitais como o Canva oferecem referências de materiais e possibilitam que você monte a sua proposta.
Você pode também construí-la como uma apresentação (PowerPoint) ou documento de texto (Word). Essas duas plataformas também oferecem modelos que podem ser o ponto de partida da sua proposta.
Lembre-se que essa poderá ser uma primeira impressão a seu respeito para alguns membros da comunidade, portanto vale a pena dedicar um tempo para entregar uma proposta esteticamente apelativa.
Neste caso, o encerramento da gestão do síndico só poderá acontecer por meio de uma reunião de assembleia convocada, especificamente, para esta finalidade.
Os motivos podem ser diversos:
renúncia;
destituição;
ou falecimento do síndico.
Em ambos os casos, o contrato deverá ser rescindido atendendo todas as cláusulas que foram expressas.
Quando o síndico pode ser processado?
Geralmente, poderá haver um processo contra o síndico somente quando existirem provas de que houveram irregularidades, como:
falta de transparência na prestação de contas;
superfaturamento de obras;
desvio de dinheiro;
obtenção de vantagens financeiras por meio do cargo;
agressão verbal ou física;
difamação.
Síndico profissional é a profissão do futuro
Vivemos em um mundo onde há cada vez menos espaços disponíveis nos centros urbanos.
Com isso, as construtoras e a população têm apostado ainda mais na vida em condomínio.
Não existem dados oficiais sobre o número de condomínios no Brasil, mas um dado aproximado, de acordo com o Censo Demográfico de 2010, podemos estimar que existem cerca de 240 mil condomínios edilícios verticais (de prédios) no Brasil.
Só na cidade de São Paulo, é calculado que uma entre três pessoas vive em um desses conjuntos habitacionais.
Esse número deve apenas aumentar a cada ano que passa. E cada um desses empreendimentos precisa obrigatoriamente de um síndico.
Com o crescimento da população que vive em condomínios, se torna cada vez mais urgente a existência de pessoas qualificadas para exercer a profissão de síndico.
O aumento do desemprego no país também influencia essa necessidade de se reinventar profissionalmente – e sai na frente quem está disposto a inovar.
A incerteza do mercado de trabalho se une à liberdade para explorar novas áreas de atuação, e por que não como síndico profissional?
Curso de síndico profissional: onde fazer?
Se depois de ter lido este post inteiro a sua vontade é de aprofundar ainda mais os seus conhecimentos sobre como ser um síndico profissional, aproveite também para explorar outras fontes de aprendizado, como:
Curso Síndico Profissional TownSq – O novo empreendedor de sucesso
Neste curso, você receberá as principais orientações para conquistar o primeiro condomínio ou expandir a carteira de clientes.
Inclui conhecimentos sobre técnicas de vendas, marketing, redes sociais, precificação, e mais.
Curso Gestão Condominial de Resultado
Já neste curso, você terá acesso a conhecimentos e ferramentas necessárias para atuar como síndico profissional.
E, mais do que isso, entregar uma gestão de qualidade, com resultados práticos na vida da comunidade.
Agora é com você!
Já mostramos como funciona a rotina de síndico profissional e todas as informações essenciais para você ingressar nesta profissão, mas está na hora de você colocar a mão na massa.
Tenha em mente que ninguém se torna um síndico profissional de sucesso da noite para o dia, mas que se você mantiver a organização e se certificar com os melhores cursos do mercado, a sua melhora será contínua.
Se você gostou deste post e ainda tem dúvidas, não esqueça de deixar o seu comentário abaixo.
