Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita responsabilidade para gerenciar este montante com eficiência. Por isso, é essencial que o síndico tenha o apoio de um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos.
É principalmente para essa função que o conselho fiscal do condomínio existe – para suprir essa e outras necessidades da administração condominial.
Neste artigo, você vai descobrir o que é, quais as funções e qual a importância do conselho fiscal de condomínio, seja o empreendimento comercial ou residencial. Acompanhe o conteúdo abaixo.
Conselho fiscal do condomínio: o que é?
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres que recomendam ou não a aprovação de contas. Esse grupo é formado por condôminos eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes.
Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Ao se candidatar ao cargo, o morador precisa considerar a grande responsabilidade da tarefa. Ser alguém dedicado, com tempo livre no dia a dia e conhecimento mínimo em finanças são características importantes para a função de conselheiro fiscal do condomínio.
Também é necessário ter atenção para conferir documentos e contas que fazem parte da movimentação financeira do empreendimento.
Quais são as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, de maneira geral, faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades:
Acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferir os balanços de contabilidade;
Ajudar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial;
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio;
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
E acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
Confira com a especialista Dênia Corrêa mais detalhes sobre o ciclo financeiro do condomínio:
O que NÃO é responsabilidade do conselho fiscal?
Não fazem parte das atribuições do conselho fiscal:
Realizar compras em nome do condomínio;
Membros agirem como se fossem donos do estabelecimento;
Contrair dívidas em nome do condomínio;
Tomar decisões administrativas sem a autorização do síndico;
Não registrar no livro as atas das reuniões do conselho.
Por outro lado, o condomínio pode optar por uma função adicional ao trabalho do conselho fiscal: a de consultoria. Um conselho consultivo tem por objetivo assessorar o trabalho do gestor, auxiliando no que o síndico deve decidir. O órgão consultivo só deve ser eleito quando a possibilidade é prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
Qual a importância do conselho fiscal no condomínio?
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade.
É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local. Assumir a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos.
Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade. Para o síndico também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros, já que o órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho.
O fato de existir um grupo de pessoas definidas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros. Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores.
Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança; assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
É obrigatória a presença de um conselho fiscal no condomínio? O que a lei diz sobre isso?
Código Civil – Conselho fiscal do condomínio
O Código Civil brasileiro determina que a presença de um conselho fiscal ou consultivo no condomínio é opcional. Confira o que diz o artigo 1.356:
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
É necessário conferir se a convenção do condomínio ou o regimento interno tornam obrigatória a existência do grupo no empreendimento em questão. Apesar de ser opcional, a presença de um conselho fiscal no condomínio é muito importante.
Afinal, o órgão é necessário para uma gestão financeira saudável e para garantir que as contas sejam acompanhadas de perto.
Eleição do conselho fiscal
As regras sobre como deve ser feita a eleição do conselho fiscal são determinadas pela convenção do condomínio. De maneira geral, o conselho fiscal pode ser composto por três integrantes: um presidente e dois membros.
Em grande parte dos condomínios, a opção é eleger o conselho fiscal na mesma reunião de condomínio para eleição do síndico.
Para eleger o grupo de conselheiros, deve-se atingir a maioria dos votos dos condôminos presentes. É recomendado que o órgão seja formado por moradores proprietários de unidades do condomínio; entretanto, isso não é uma obrigação. Caso a legislação interna condominial autorizar, inquilinos, ocupantes e procuradores possuem o direito de participar do conselho fiscal.
A convenção também deve estipular se há necessidade de eleger chapas fechadas ou membros avulsos. Da mesma forma, deve-se conferir se é possível eleger suplentes para as vagas de conselheiro, sendo que estes deverão entrar em ação caso alguém renuncie o cargo durante a gestão.
A medida evita a necessidade de marcar uma nova reunião de assembleia geral apenas para escolher um substituto para a vaga.
Ao votar em um conselheiro, é fundamental que os moradores levem em consideração as propostas e valores éticos que os candidatos têm a oferecer. Votar com base em gostos pessoais e amizades pode ser prejudicial à saúde financeira do condomínio.
Outra questão é que os membros do conselho fiscal do condomínio não recebem salário, até porque ser conselheiro, neste caso, não é uma profissão remunerada.
Alguns empreendimentos ofertam uma ajuda de custo, bonificação ou até mesmo a isenção de algumas taxas condominiais a quem é membro do grupo de gestão do condomínio, mas isso varia de acordo com cada empreendimento e deve estar previsto no regimento interno.
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Viver em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, áreas de lazer e manutenção do espaço comum.
No entanto, junto com esses benefícios, vêm também as responsabilidades financeiras.
Quem já morou ou mora em um condomínio sabe que as cotas de condomínio são uma parte crucial do acordo, mas o que acontece quando alguém deixa de pagar suas obrigações? Será que as dívidas de condomínio prescrevem, e em que circunstâncias?
Neste post, vamos explorar em detalhes o que a legislação brasileira diz sobre a prescrição de dívidas condominiais.
Você vai descobrir os prazos, as circunstâncias em que a prescrição pode ocorrer e as implicações legais que isso pode ter para todos os envolvidos. Continue lendo!
Antes de tudo, quando ocorre a prescrição de uma dívida?
O Instituto da Prescrição é um conceito do direito que se refere ao prazo estabelecido por lei durante o qual uma pessoa deve exercer seus direitos legais por meio de ações judiciais ou processos administrativos.
A prescrição estabelece que, após um determinado período de tempo, a parte que tem um direito a ser exercido perde o direito de buscar a sua aplicação.
O principal objetivo da prescrição é garantir a segurança jurídica, a estabilidade das relações sociais e evitar que disputas legais se arrastem indefinidamente.
Isso significa que, uma vez que um direito prescreve, a parte que tinha esse direito não pode mais acionar o sistema legal para fazer valer suas reivindicações.
Nesse contexto, de acordo com o Artigo 189 do Código Civil, quando um direito é violado, surge para o titular a pretensão, a qual se encerra devido à ocorrência da prescrição.
Confira as características da prescrição de uma dívida:
Os prazos de prescrição são imutáveis por meio de acordo entre as partes;
A prescrição pode ser invocada em qualquer instância judicial pela parte a quem beneficia;
A prescrição que teve início contra uma pessoa continua a contar contra seu sucessor;
Quando a prescrição é suspensa em favor de um dos credores solidários, somente os outros se beneficiarão se a obrigação for indivisível;
A prescrição, quando interrompida, reinicia sua contagem a partir da data do ato que a interrompeu ou do último ato do processo que teve o mesmo propósito de interrupção.
Confira as causas que podem impedir a prescrição da dívida:
Entre os cônjuges, enquanto o casamento estiver em vigor;
No caso de ascendentes e descendentes, enquanto perdurar o poder familiar;
No contexto de tutelados, curatelados e seus respectivos tutores ou curadores, durante o período de tutela ou curatela;
Contra aqueles que estiverem ausentes do país prestando serviço público para a União, Estados ou Municípios, assim como os indivíduos que estejam a serviço das Forças Armadas durante períodos de guerra.
Confira as causas que podem suspender a prescrição da dívida:
Mediante decisão do juiz, mesmo que ele não seja competente para ordenar a citação, desde que o interessado a solicite dentro do prazo e do modo estipulados pela legislação processual;
Por meio de protesto, de acordo com as condições mencionadas no item anterior; Através de protesto cambial;
Pela apresentação do título de crédito em um processo de inventário ou em um procedimento de concorrência de credores;
Por meio de qualquer ato judicial que resulte na mora do devedor;
Em situações em que houver um ato claro, mesmo que extrajudicial, que implique no reconhecimento do direito por parte do devedor;
Por qualquer pessoa com interesse na ação.
A dívida de condomínio prescreve?
Até pouco tempo atrás, muitos especialistas acreditavam que a dívida condominial prescrevia em um prazo de 10 anos.
Essa interpretação, no entanto, foi fundamentada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece que as dívidas não previstas na legislação prescreviam neste prazo.
No entanto, em 2002 o Superior Tribunal de Justiça afirmou que este prazo não é mais aceito.
Portanto, atualmente, as dívidas condominiais prescrevem no período de 5 anos, conforme estabelecido pelo artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.
Quais são os diferentes prazos de prescrição para a dívida de condomínio?
No Código Civil são estabelecidos diversos prazos prescricionais, cada um aplicável a situações específicas.
Para facilitar o entendimento, listamos os prazos mais importantes a seguir:
Prazo de 1 ano
Conforme o art. 206, § 1º do Código Civil, a pretensão prescreve em 1 ano nos seguintes casos:
Dos hospedeiros ou fornecedores de alimentos destinados ao consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos;
Do segurado contra o segurador, ou do segurador contra o segurado, sendo o prazo contado a partir do momento em que o segurado é citado para responder a uma ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data em que o segurador indeniza o terceiro com a concordância do segurador;
Para outros tipos de seguros, a partir do conhecimento do fato gerador da pretensão;
Contra tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos pela percepção de emolumentos, custas e honorários;
Contra peritos pela avaliação dos bens que contribuíram para a formação do capital de sociedade anônima, contado a partir da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo;
De credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, com o prazo contado a partir da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade.
Prazo de 2 anos
Conforme o Artigo 206, § 2º do Código Civil, a pretensão para obter prestações alimentares, a partir do vencimento.
Prazo de 3 anos
Estabelecido pelo Artigo 206, § 3º do Código Civil, o prazo de 3 anos se aplica nos seguintes casos:
Quando a dívida envolve aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.
Para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias.
Para a pretensão de receber juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis em períodos não superior a um ano, com ou sem capitalização.
Em casos de ressarcimento de enriquecimento sem causa, reparação civil e restituição de lucros ou dividendos recebidos de má-fé. O prazo começa a contar a partir da data em que a distribuição foi deliberada.
Contra fundadores, administradores ou fiscais de sociedade anônima, o prazo é contado a partir da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima, da apresentação aos sócios do balanço referente ao exercício em que a violação ocorreu, ou da reunião ou assembleia geral que deve tomar conhecimento dela.
Para liquidantes, a partir da primeira assembleia semestral após a violação.
Para haver pagamento de título de crédito, o prazo é contado a partir do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial.
Para o beneficiário contra o segurador e para o terceiro prejudicado no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório.
Prazo de 4 anos
Segundo o Artigo 206, § 4º do Código Civil, o prazo se aplica à tutela e começa a contar a partir da data da aprovação das contas.
Prazo de 5 anos
De acordo com o Artigo 206, § 5º do Código Civil. O prazo de 5 anos é aplicável nos seguintes casos:
Cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
Pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, com o prazo contado a partir da conclusão dos serviços, do término dos contratos ou do mandato.
Pretensão do vencedor para obter do vencido o que gastou em juízo.
Prazo de 10 anos
Regulado pelo Artigo 205 do Código Civil. A prescrição ocorre em dez anos, a menos que a lei estabeleça um prazo menor.
O que acontece se eu não pagar o condomínio?
Quando o pagamento do condomínio é atrasado, o morador tem um prazo de 30 dias para regularizar a situação. Além do valor da taxa, é preciso pagar uma multa com juros estipulados previamente.
A inadimplência é um fantasma que está sempre presente na rotina dos condomínios, podendo se tornar um grande problema para os envolvidos, pois outros moradores têm de arcar com as despesas que não foram cobertas e o síndico precisa resolver a questão, podendo entrar com uma cobrança judicial de condomínio.
Com o novo Código de Processo Civil, essa cobrança judicial é feita de maneira rápida e o condômino que for condenado tem até 3 dias para quitar a dívida, podendo inclusive ter o imóvel penhorado e a conta bancária bloqueada.
Quem não paga taxa de condomínio pode perder o imóvel?
Caso o morador seja julgado e considerado culpado, ele tem até 3 dias após a audiência para pagar a dívida, correndo o risco de perder o imóvel, seja esse próprio ou alugado.
Caso não haja pagamento, a quantia de dinheiro pode ser penhorada de sua conta bancária e repassada ao condomínio para sanar a dívida.
Caso não haja dinheiro na conta, os bens são penhorados e é nesse momento que o imóvel vai a leilão, fazendo com que o proprietário possa perder o imóvel.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação.
Controlando a inadimplência do condomínio
No entanto, isso não quer dizer que o inadimplente pode simplesmente ficar esperando a prescrição da dívida do condomínio.
Afinal, assim o problema da inadimplência se tornaria ainda mais complicado de se resolver. No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr.
Em outras palavras, enquanto a ação está correndo na Justiça, o condomínio ainda tem chances de reaver o valor da taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.
Cinco anos é um longo período de tempo, mas o síndico não pode dar bobeira. O condomínio não pode demorar tanto assim para agir.
O síndico deve ser proativo e entrar com a ação de cobrança judicial antes de ocorrer a prescrição da dívida do condomínio.
Exatamente por isso, é importante que o síndico realize uma boa gestão da inadimplência e cobre as dívidas de condomínio em dia.
De acordo com um levantamento feito pelo Secovi, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Portanto, não deixe o problema se transformar em uma bola de neve.
Dívida de condomínio: como funciona a execução?
Para entrar com uma ação judicial sobre dívida de condomínio o síndico deve reunir todas as provas e contatar um advogado. Em seguida, é iniciado o processo na Justiça.
Durante uma execução, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.
Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.
Uma dúvida frequente é: dívida de condomínio faz perder o imóvel? A resposta é sim. O condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida de condomínio em até três dias pode ter o imóvel penhorado.
Essa medida entrou em vigor junto com o novo Código de Processo Civil, em 2016.
Divida de condomínio pode ser parcelada?
Esse é um questionamento pertinente e muito comum. A resposta na maioria das vezes é não!
O parcelamento da dívida de condomínio só ocorre se isso for permitido após votação em assembleia extraordinária, algo muito difícil de acontecer.
Dívida de condomínio prescreve?
Lembra de toda a confusão citada no começo deste artigo? Depois toda essa reviravolta, ela serviu para a justiça chegar ao consenso, de que sim, a dívida do condomínio prescreve.
Quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?
É estipulado como norma que, no caso de taxa condominiais, a dívida prescreve no período de cinco anos.
Deste modo, desde 2016, todos os tribunais do país devem seguir a determinação do STJ.
Logo, todos os casos de dívida de condomínio que chegarem à Justiça deverão considerar o tempo de prescrição de cinco anos. A ideia traz benefícios pois evita que casos de cobrança judicial de condomínio tenham decisões conflituosas ao redor do país.
A determinação do STJ em relação ao caso foi a seguinte:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Como fazer acordo de divida de condomínio?
Para fazer um acordo é preciso primeiramente saber qual é o valor atualizado da dívida, com multas e juros.
Tendo isso em mente, é possível tentar um parcelamento perante à administração do condomínio, caso esse fato não se concretize, o melhor caminho a ser seguido é solicitar um empréstimo bancário para cobrir o valor e quitar a quantia emprestada, diretamente com a instituição bancária.
Um síndico profissional é um gestor especializado que tem como objetivo administrar um condomínio, sem necessariamente morar nele. Continue lendo e veja os principais deveres, vantagens, dia a dia e como se tornar um síndico de sucesso.
Você sabia que mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil?
Estima-se que circulam entre os condomínios cerca de 165 bilhões de reais por ano, conforme dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP).
E você sabia que todo condomínio precisa ter obrigatoriamente um síndico? Então, é só fazer os cálculos para perceber que essa é uma profissão com muito potencial de crescimento.
A remuneração de um Síndico Profissional é paga a partir das taxas ou cotas condominiais, que é aquela contribuição mensal dos moradores ao condomínio. Essa contribuição é obrigatória.
Quem possui um imóvel em condomínio ou aluga um precisa pagar a taxa. Então, podemos dizer que essa é uma profissão, de certa forma, a prova de crises. Pois a necessidade do síndico e os recursos que pagam sua remuneração são obrigações previstas em lei. Além disso, essa é uma profissão que não exige necessariamente o trabalho 8 horas por dia, 40 horas por semana.
É comum encontrarmos Síndicos Profissionais trabalhando em mais de um condomínio, sem precisar sair de casa todos os dias. É porque a profissão proporciona flexibilidade.
Com tudo isso, é difícil não se interessar pela profissão, certo? Mas você sabe quanto esse profissional ganha? E como alguém se torna um Síndico Profissional? Continue lendo para saber mais.
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O que é um síndico profissional?
O síndico profissional é um gestor especializado contratado para gerenciar um ou mais condomínios. O principal ponto de diferença entre um síndico morador e um síndico profissional, é que este profissional foi treinado para exercer essa função e possui todo o conhecimento necessário para lidar com questões jurídicas, técnicas, de gestão de pessoas, etc.
Além disso, ele pode ou não ser morador do condomínio que gerencia.
É importante destacar que o síndico profissional não, necessariamente, precisa ser um morador do condomínio, pois a lei brasileira permite que o síndico seja alguém de fora.
Ele possui as mesmas responsabilidades e funções que qualquer síndico e atua como um representante legal do condomínio, prezando pela decisão da maioria e pelo que diz a legislação, mas sem estar sujeito às regras que foram estabelecidas a todos os condôminos e com autonomia para aplicar as medidas que forem cabíveis para manter a ordem no local.
Para escolher um síndico profissional, primeiro é necessário que haja uma reunião de assembleia do condomínio e seja implementada uma eleição para a escolha, mesmo que o profissional seja contratado.
A importância do síndico profissional para o condomínio
O síndico profissional supre um problema que aflige milhares de condomínios Brasil afora: moradores que não têm tempo, conhecimento ou até mesmo interesse de atuar como síndico.
Pense na seguinte situação:
Quem você escolheria para cuidar do seu negócio? Uma pessoa que aceitou a tarefa por obrigação ou pressão dos colegas ou um profissional que estudou gestão, administração e liderança, e ainda traz consigo uma bagagem de experiências no setor?
Quando um condomínio não tem moradores motivados e/ou qualificados para atuar como síndico, vale mais a pena deixar a responsabilidade nas mãos de alguém treinado e de confiança.
Nesses casos, vale a pena para o condomínio contratar um síndico profissional.
Por não ter vínculo de moradia ou propriedade com o local, o síndico profissional provavelmente será mais objetivo na hora de tomar decisões.
E além disso, também fica mais cômodo para os condôminos tirarem dúvidas, fazerem cobranças ou críticas, sem o medo de criar um clima ruim no dia a dia do condomínio.
6 benefícios de ter um síndico profissional no seu condomínio
Como citado, a manutenção de um condomínio é um verdadeiro desafio e nem sempre os moradores estão dispostos a exercer esse importante papel.
Por isso, contratar um síndico profissional para o seu condomínio pode ser uma tarefa importante.
Pensando nisso, confira a seguir 6 benefícios para contratar um síndico profissional.
#01: Maior qualificação para gerir o condomínio
Os condomínios têm se tornado cada vez mais complexos e com demandas ainda maiores, por isso, o primeiro benefício de um síndico profissional para o seu condomínio é a qualificação.
O síndico profissional é um trabalhador que se qualificou para gerenciar condomínios, por isso a sua área de especialização vai desde gestão financeira, pessoas e administração.
Ou seja, o seu condomínio vai contar com um profissional altamente capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores.
#02: Dedicação exclusiva às demandas do condomínio
O síndico morador pode até ser uma pessoa muito voluntariosa, que dedica o seu tempo livre para organizar o condomínio.
Mas na maioria das vezes, essa pessoa já conta com outro emprego e não consegue se dedicar da maneira correta ao prédio. Diferente do síndico profissional, cuja função e especializações são voltadas para a rotina do condomínio.
Além disso, um síndico profissional de qualidade possui uma equipe, parceiros e especialistas para ajudá-lo, garantindo que o condomínio funcione bem e que os problemas sejam resolvidos sem atrasos.
#03: Acesso às melhores ferramentas de gestão e acompanhamento
Por se tratar de um especialista em gestão de condomínios, o síndico profissional tem à seu dispor as melhores ferramentas de gestão e acompanhamento.
Ele conta com ferramentas e processos que fazem o seu trabalho ser mais rápido e produtivo, como aplicativos para comunicação com os moradores, softwares de gestão financeira e planilhas de acompanhamento do dia a dia do prédio.
Desta forma, o condomínio fica mais atualizado, seguro e com maiores chances de obter resultados de excelência.
#04: Especialização em gestão de pessoas e conflitos
Outra vantagem de contar com um profissional para gerir o condomínio é que ele é especialista em resolver e mediar conflitos entre os moradores.
Esse profissional conhece as melhores técnicas para resolver problemas e está sempre prezando por atender o desejo e as decisões da maioria dos moradores, de acordo com o que está disposto na legislação.
#05: Mais transparência na gestão do condomínio
Um dos maiores benefícios de contratar um síndico profissional é a transparência nas contas e ações do condomínio.
Afinal, uma das principais responsabilidades desse profissional é realizar uma gestão transparente e que preze pelo bem da saúde financeira do prédio em primeiro lugar.
Por isso, ele procura sempre manter todos os moradores cientes da situação financeira do condomínio e realiza ações e investimentos minuciosamente planejados.
Um plus que muitos profissionais têm buscado para sua gestão é oferecer ainda mais transparência nas contas do condomínio por meio de uma administração digital.
Esse modelo de administradora oferece acesso às contas e situação financeira para todos os moradores, que podem acompanhar digitalmente todas as movimentações, facilitando a vida de todos.
#06: Planejamento do condomínio
E por fim, uma das responsabilidades do síndico é realizar o planejamento do condomínio.
É ele o responsável por listar as demandas e necessidades dos moradores, elencar prioridades, criar um plano de ação, definir prazos e acompanhar o andamento das atividades.
Quando seu condomínio conta com um síndico profissional, garante que uma pessoa altamente qualificada e especialista elabore esse planejamento.
Isso é extremamente importante para que todas as demandas sejam priorizadas da maneira correta e o andamento dos projetos seja acompanhado de perto.
Qual a função de um síndico profissional?
Quando um condomínio contrata um síndico profissional, é esperado que uma série de tarefas sejam executadas.
Por esse motivo, a lei define algumas obrigações do trabalho do síndico. Algumas delas acontecem em todos os condomínios, outras podem depender da configuração daquele condomínio.
Antes de citar as obrigações, vamos imaginar como é um dia típico na vida do síndico profissional?
A rotina dele se divide entre visitas e planejamento.
As visitas ao condomínio costumam ocorrer semanalmente ou quinzenalmente, conforme o acordo feito na contratação. Nesse momento, o síndico profissional vai conversar com a equipe do condomínio, talvez com alguns moradores também, visitando os espaços e entrando em contato com a realidade do condomínio.
Já os momentos de planejamento são feitos no escritório ou na casa do profissional. É quando ele procura soluções para os problemas que surgirem e pensa em melhorias para a comunidade.
Com a tecnologia, a maior parte desse trabalho pode ser feito remotamente. Inclusive, é bastante comum encontrarmos síndicos com mais de um condomínio, pois por não precisarem estar no local o tempo todo, é possível gerenciar diversos condomínios e realizar o contato com a equipe, moradores e fornecedores de qualquer lugar.
As visitas geralmente acontecem somente em alguns casos. Isso garante flexibilidade ao síndico profissional, que pode ajustar o trabalho de acordo com a sua agenda.
O que um síndico pode e não pode fazer?
Principais deveres de um síndico de condomínio
Agora que você já entendeu qual a principal função de um síndico profissional, veja a seguir quais são os principais deveres do síndico:
#01: Representar ativa e passivamente o condomínio
De acordo com o art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio.
É dever do síndico defender o condomínio, pois sempre que os interesses dos condôminos estiverem em jogo, ele deve atuar em sua defesa.
#02: Combater a inadimplência
Também é dever do síndico manter as contas em dia, porém para que isso aconteça é necessário que os moradores estejam em dia com os seus débitos.
Isso significa que o síndico também deve atuar para combater a inadimplência, garantindo que tudo esteja funcionando em boas condições, buscando resoluções pacíficas e aplicando medidas legais cabíveis, sempre que for necessário.
#03: Zelar pela segurança e prevenir acidentes
Segurança é, com certeza, um dos principais motivos para as pessoas procurarem morar em um condomínio.
Neste sentido, é um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido, atuando na prevenção de acidentes e buscando promover ações de manutenção.
#04: Organizar as reuniões de assembleia e garantir que os condôminos sejam notificados
É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma reunião de assembleia ao ano (Assembleia Geral Ordinária). Nessas reuniões ele faz a mediação das discussões dos moradores, escuta suas reivindicações e presta contas à comunidade.
#05: Manter as contas em dia
Manter a pontualidade das contas a pagar, ajudando a evitar maiores despesas com juros e garantir que os moradores possam desfrutar das dependências do condomínio com tranquilidade.
#06: Gerenciar a equipe de funcionários contratados e terceirizados
O síndico deve contratar o serviços de profissionais de limpeza, reparos, pintura, entre outros, buscando sempre o equilíbrio entre o custo e o benefício.
Ele também deve contribuir para a gestão das pessoas, garantir que as leis trabalhistas sejam cumpridas e que as empresas terceirizadas atuem de maneira correta e de acordo com a legislação.
O síndico deve seguir à risca as regras estabelecidas pela legislação, convenção e regimento interno, além de fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
#02: Não prestar contas aos moradores
O síndico profissional deve realizar a prestação de contas do condomínio pelo menos uma vez ao ano e/ou sempre que for exigido.
#03: Proibir a entrada de visitantes
Não é correto que o síndico determine a proibição de entrada de um visitante, se a entrada já foi aprovada por um morador do condomínio, exceto quando a convenção indica o contrário.
Caso seja necessário, o síndico deverá chamar as autoridades, a fim de contribuir para o bem estar da comunidade.
#04: Expor moradores inadimplentes
Independentemente do motivo, o síndico não pode expor o nome das pessoas devedoras. Caso contrário, é um direito do morador entrar com uma ação de danos morais.
#05: Desrespeitar o quórum das votações em assembleia
O síndico deve obedecer às regras estabelecidas, pois o descumprimento pode levar à impugnação da convocação e da ata.
#06: Invadir a privacidade dos condôminos
O síndico não pode abrir correspondências ou entrar em uma unidade sem permissão, com exceção de casos emergenciais, como vazamento de água ou gás em um imóvel.
O que é preciso para ser um síndico profissional?
Essa é uma pergunta bastante comum. Muitos querem ingressar na profissão, mas para isso é preciso ter o conhecimento necessário para atuar em condomínios.
Aqui vai uma lista das habilidades necessárias ao síndico profissional:
Inteligência emocional;
Administração;
Contabilidade;
Finanças;
Gestão de pessoas;
Direito condominial;
Boa comunicação;
Organização;
Disciplina;
Gestão do tempo.
#01: Inteligência emocional
O conhecimento técnico, ainda que importante, tem se mostrado insuficiente para lidar com todas as complexidades da rotina de um síndico profissional.
Por isso, uma das principais habilidades de um síndico de sucesso é a capacidade de administrar bem as emoções e ter inteligência emocional para lidar com crises e promover uma boa resolução de conflitos no condomínio.
Cautela, racionalidade e até mesmo distanciamento para avaliar cada situação isoladamente e tomar uma boa decisão, são apenas algumas das características emocionais que são relevantes em uma boa gestão condominial.
Neste sentido, é importante que o síndico:
saiba lidar com a pressão de atender moradores mais difíceis do que outros;
tenha consciência de que representa toda uma comunidade e, portanto, deve tomar decisões imparciais e em prol da coletividade;
consiga fortalecer sentimentos positivos para gerar resultados satisfatórios;
tenha cautela para administrar reuniões de assembleias e opiniões distintas;
saiba administrar emoções, lidar com ânimos alterados e ter paciência com pessoas em momentos de tensão e estresse;
e, por fim, agir de forma tranquila, equilibrada e empática.
#02: Administração, Contabilidade e Finanças
Condomínios residenciais ou comerciais, em sua grande maioria, envolvem muitas contas, altos valores e diferentes formas de pagamento.
Neste sentido, é comum que os moradores cobrem por uma maior transparência financeira diretamente ao síndico, bem como a prestação de contas.
No art. 1.348 do Código Civil, está definido que compete ao síndico prestar contas à assembleia anualmente ou sempre que essas informações forem exigidas.
É por este motivo que, em casos de problemas contábeis como fraudes, desvios de dinheiro ou superfaturamento de obras, os próprios síndicos são processados juridicamente.
Para evitar qualquer problema na Justiça, o síndico deve adicionar na sua lista de habilidades, os conhecimentos em administração, contabilidade e finanças, mesmo que ele contrate um profissional para auxiliar nestas atividades.
O art. 1.348 do Código Civil explica que zelar pela conservação das áreas comuns do condomínio é uma das obrigações do síndico, logo coordenar funcionários em prol da preservação do empreendimento também pode ser considerada uma das responsabilidades de um síndico profissional.
Afinal, os colaboradores são importantes para que tudo ocorra em perfeita harmonia e o trabalho no condomínio torna-se cada vez mais aprimorado.
Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.
Falando sobre leis, podemos destacar a chamada Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
É importante que o síndico profissional tenha conhecimento destas informações, bem como do conteúdo das leis, para que aja de acordo com a legislação brasileira, evitando problemas na justiça.
de nada adianta fazer um monte de coisas se as pessoas não souberem, assim como nada ainda ele comunicar tudo e não fazer. ele tem que ter uma boa rotina e canais claros de comunicação com o condomínio
#03: Boa comunicação
Sem boas práticas de comunicação no condomínio, um síndico profissional não consegue fazer uma administração e cultivar o bom relacionamento com os condôminos e os funcionários.
Afinal, de nada adianta um síndico fazer várias tarefas diferentes, se as pessoas nunca irão saber da existência delas. Bem como, não adianta o síndico comunicar sobre tudo e não fazer absolutamente nada.
Por isso, uma boa rotina de comunicação e canais claros com o condomínio, auxilia a propagar a mensagem da maneira correta.
E tem mais. É por meio dessa prática que é possível enxergar as necessidades das pessoas, ter mais empatia e ser compassivo, possibilitando a resolução de problemas e conflitos com mais leveza e rapidez.
#04: Organização
A vida de síndico não é fácil, imagine então a vida de quem é síndico profissional e precisa gerir um, cinco ou trinta condomínios ao mesmo tempo.
São muitas obrigações, papeladas, imprevistos e outras complexidades recorrentes. Muitas vezes, tudo acontece ao mesmo tempo.
A organização surge como centro desta questão e é uma habilidade primordial neste contexto, possibilitando:
tomar decisões com antecedência;
identificar problemas, crises ou manutenções antes que aconteçam ou que piorem;
se preparar com calma para as reuniões de assembleia;
garantir a boa saúde financeira do condomínio, a partir de uma previsão orçamentária bem estruturada;
contratar, treinar e gerir funcionários;
mais tempo para planejar, monitorar e avaliar.
#04: Disciplina
Geralmente, quando não se tem foco e disciplina, é porque existem muitas atividades disputando a sua atenção ao mesmo tempo, como as notificações do grupo de WhatsApp do condomínio, as solicitações dos moradores, as diversas planilhas que precisam ser preenchidas, entre outras.
Em algum momento, você vai deixar de prestar atenção em uma destas coisas e focar mais em outra.
Ou pior: você vai tentar resolver tudo de uma vez e, no final do dia, não vai ter finalizado quase nada.
Por ter uma rotina tão complexa, essas situações são corriqueiras no dia a dia de um síndico profissional. Compreendemos que para ser produtivo não é preciso estar ocupado o tempo todo, mas sim ter disciplina.
Esta habilidade é adquirida quando você:
foca em uma tarefa por vez;
lista todas as suas prioridades do dia;
elimina ou diminui todas as suas distrações;
se organiza para garantir um descanso adequado;
e, por fim, sabe a importância de ter metas e as define de forma clara e com prazos amigáveis.
#05: Gestão do tempo
Por fim, depois de todas as habilidades anteriores, é fácil identificar a gestão do tempo como mais uma das capacidades a serem desenvolvidas pelo síndico profissional, certo?
O primeiro passo é descobrir como planejar a sua gestão do tempo, como:
montando um quadro de avisos que esteja em um ambiente de fácil visualização;
criando e atualizando, por meio de uma rotina programada, planilhas de controle de gastos, controle financeiro, controle de tempo, etc;
adotando uma ferramenta de gestão de atividades, como o Trello, Asana ou Evernote;
ou, por fim, adotando uma tecnologia específica para gestão de condomínios, como o TownSq, que centraliza todos os tópicos anteriores em único local.
Quanto é o salário de um síndico profissional?
O valor da remuneração de um síndico é definido a partir de uma negociação do contratante, no caso, o condomínio. Por isso, não existe um valor fixo pelo trabalho do síndico.
A profissão não é regulamentada, então não existe um piso ou um teto salarial. O que existem são alguns aspectos levados em consideração pelo profissional na hora de propor a sua remuneração, como:
Número de unidades do condomínio;
Número de visitas por semana ao condomínio;
Quantidade de áreas comuns e de lazer;
Tamanho da equipe de funcionários;
Valor da taxa condominial do condomínio.
No final, um síndico ganha em média entre R$ 1.500 e R$ 4.000 reais por mês. Dependendo do condomínio, da região e outros fatores já mencionados, esse valor pode aumentar bastante, podendo chegar até R$ 20.000 ou mais do que isso.
Lembrando que o síndico não precisa estar sempre no condomínio, durante oito horas diárias. Por isso, é bastante comum encontrarmos síndicos que atuam em mais de um condomínio ao mesmo tempo, sem perder a qualidade.
Ou seja, o tempo que ele precisará dedicar ao trabalho vai ser definido no contrato com o condomínio.
Quanto custa um síndico profissional na sua cidade?
Como você já sabe, o valor do salário de um síndico profissional pode variar de acordo com diversos fatores, incluindo a região do país.
Pensando nisso, você confere a seguir a média salarial deste profissional em algumas das principais capitais do Brasil. Veja:
Cidade
Valor em média
Porto Alegre
R$ 2.175,89 a R$ 3.936,75
São Paulo
R$ 3.131,10 a R$ 6.622,19
Belo Horizonte
R$ 1.948,10 a R$ 3.559,98
Fortaleza
R$ 1.673,95 a R$ 2.834,61
Brasília
R$ 2.187,98 a R$ 5.019,28
Rio de Janeiro
R$ 2.640,57 a R$ 5.647,58
Salvador
R$ 2.092,30 a R$ 3.857,66
Curitiba
R$ 1.477,20 a R$ 2.345,68
Manaus
R$ 1.960,48 a R$ 3.793,97
Recife
R$ 1.761,98 a R$ 3.434,23
Síndico profissional precisa abrir empresa?
Síndicos profissionais não têm a obrigatoriedade de ter um CNPJ, pois esta não é uma profissão regulamentada.
No entanto, alguns clientes podem exigir por preferirem contratar uma pessoa jurídica para administrar o condomínio.
Além disso, essa é uma boa prática, pois passa mais confiança, autoridade e garante a proteção do síndico e do condomínio.
Síndico profissional pode ser MEI?
É importante deixar claro que síndicos profissionais não podem ser MEI, assim como profissionais da área do direito ou saúde, por exemplo.
Isso porque esta profissão não está enquadrada na lista de ocupações que são beneficiadas pela legislação que compete ao Microempreendedor Individual (MEI).
Para ser MEI, existem algumas regras, como:
a profissão não deve ser de caráter intelectual;
o CNAE deve ser correspondente aos permitidos para MEI;
a renda bruta anual do profissional autônomo não pode ultrapassar R$ 81 mil por ano;
e, por fim, o profissional pode realizar apenas uma contratação CLT.
Neste sentido, caso você queira abrir uma empresa de síndico profissional, pode optar por:
Empresário Individual – Microempresa;
Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI;
Sociedade Limitada.
Qual o CNAE para síndico profissional?
Existem algumas opções de CNAE que você pode escolher, veja:
6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária;
8111-7/00 – Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais;
8219-9/99 – Preparação de documentos e serviços especializados de apoio administrativo não especificados anteriormente.
O ideal é que, ao abrir a empresa, o síndico profissional sempre contrate um contador especializado para analisar caso a caso e auxiliá-lo neste processo.
Quem assina contrato de síndico profissional?
De forma simplista, o contrato não é necessário e a ata de assembleia geral do condomínio é um documento suficiente para fechar um acordo.
No entanto, esse é um documento indicado, pois garante maior segurança e transparência para o síndico e o condomínio, pois traz as atividades que estão incluídas, quais não estão, tempo de visita no condomínio, formato de trabalho, entre outras informações importantes.
Em muitos casos, o síndico profissional também apresenta uma proposta detalhada com todas as informações sobre o serviço que está oferecendo, para que, em caso de descumprimento, possa haver uma destituição do mesmo.
No entanto, caso os moradores sintam-se mais à vontade com um contrato assinado, então o ideal é que a assembleia se reúna e delegue um condômino ou o conselho do condomínio para arcar com a responsabilidade de assinar o contrato, em complemento à ata.
Além disso, em todo caso, existe a necessidade de delegação de poderes pela assembleia, pois, em regra, quem representa o condomínio é o síndico.
Como ser um bom síndico profissional
O síndico profissional deve ter algumas habilidades e características específicas, como:
Saber lidar com pessoas e manter um bom relacionamento com moradores e funcionários;
Ter empatia e calma na hora de gerenciar crises e apaziguar conflitos;
Possuir afinidade com áreas do conhecimento como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
Ser organizado e disciplinado para saber trabalhar de forma autônoma e independente.
Muitos síndicos profissionais iniciam a carreira após atuar como síndico dos condomínios em que moram e acabam pegando gosto pela atividade.
Afinal, por que não ganhar dinheiro com algo que você é bom e gosta de fazer?
Nem sempre o síndico profissional precisa de dedicação exclusiva à função. É possível conciliar as tarefas da gestão do condomínio com carreiras que seguem horários flexíveis, com o horário comercial livre.
Desta forma, a atividade como síndico pode funcionar como uma fonte de renda extra.
Não existe uma faculdade ou certificação básica para ser um síndico profissional, pois a profissão de síndico ainda não é regulamentada.
No entanto, algumas instituições oferecem cursos de capacitação para quem tem interesse em atuar na área, como a TownSq.
Quem pode se candidatar a síndico?
De acordo com o art. 1.347 do Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio, seja locatário, proprietário ou ocupante.
Sendo assim, contratar um síndico profissional, como já vimos ao longo do texto, que é alguém sem vínculo algum com o condomínio, também pode acontecer.
Quando uma pessoa não pode ser síndico?
Neste caso, de acordo com o CNJ, somente os magistrados não podem exercer a função de síndico de um condomínio, pois prevalece o princípio da dedicação exclusiva.
E, de acordo com o art. 1.335 do Código Civil, inadimplentes também não podem atuar nesta profissão, pois a lei determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de reuniões de assembleia.
Síndico pode ser eleito por procuração?
A resposta é sim. Não há nada na lei que impeça esta conduta e, portanto, o uso de procuração em reuniões de assembleia é permitido.
A legislação indica que a procuração deve:
constar que é válida expressamente para a assembleia condominial de eleição de síndico;
deve conter a assinatura reconhecida;
e, por fim, deve conter o substabelecimento de poderes de representação do procurador a um terceiro.
Como criar a proposta de um candidato a síndico?
A proposta comercial é um documento que representa o seu interesse em atuar como síndico de um determinado condomínio.
Geralmente, a proposta descreve de maneira objetiva o trabalho que o candidato a síndico desempenhará, apresentando o que ele pretende cobrar pelo serviço.
É comum que o conselho do condomínio entre em contato com o síndico pedindo um material mais enxuto, como uma apresentação. E em seguida ele é convidado a conhecer o condomínio e conversar com os conselheiros.
Mas há também síndicos que na primeira oportunidade de apresentar o seu trabalho a uma comunidade em potencial enviam uma proposta completa, construída na medida para aquele condomínio. Portanto, o conteúdo da sua proposta vai depender do seu cliente.
E para construir a proposta, recomendamos que você conheça bem a realidade daquela comunidade, seus desafios e interesses.
Baseado nisso, pense em estratégias para entregar os resultados que o condomínio espera e inclua elas na proposta. Você pode fazer esse exercício através de perguntas como:
Quais são os problemas que o condomínio enfrenta atualmente?
Qual é a história do condomínio?
Existe alguma pendência importante no condomínio que deva ser tratada como prioritária?
Quais são os objetivos da comunidade no curto, médio e longo prazo?
Existe alguma obra de grande porte planejada no curto prazo? Ou alguma regularização a ser feita (exemplo: PPCI)?
Não esqueça também de falar sobre a sua empresa, seu trabalho. Conte um pouco da sua experiência – sem exageros -, mencione a sua qualificação para o cargo, traga cases/exemplos de outros condomínios onde já atuou e, se possível, até mesmo contato de alguém para ser referência.
E se tratando de estética, você não precisa ser um designer para apresentar uma proposta de qualidade. Plataformas digitais como o Canva oferecem referências de materiais e possibilitam que você monte a sua proposta.
Você pode também construí-la como uma apresentação (PowerPoint) ou documento de texto (Word). Essas duas plataformas também oferecem modelos que podem ser o ponto de partida da sua proposta.
Lembre-se que essa poderá ser uma primeira impressão a seu respeito para alguns membros da comunidade, portanto vale a pena dedicar um tempo para entregar uma proposta esteticamente apelativa.
Neste caso, o encerramento da gestão do síndico só poderá acontecer por meio de uma reunião de assembleia convocada, especificamente, para esta finalidade.
Os motivos podem ser diversos:
renúncia;
destituição;
ou falecimento do síndico.
Em ambos os casos, o contrato deverá ser rescindido atendendo todas as cláusulas que foram expressas.
Quando o síndico pode ser processado?
Geralmente, poderá haver um processo contra o síndico somente quando existirem provas de que houveram irregularidades, como:
falta de transparência na prestação de contas;
superfaturamento de obras;
desvio de dinheiro;
obtenção de vantagens financeiras por meio do cargo;
agressão verbal ou física;
difamação.
Síndico profissional é a profissão do futuro
Vivemos em um mundo onde há cada vez menos espaços disponíveis nos centros urbanos.
Com isso, as construtoras e a população têm apostado ainda mais na vida em condomínio.
Não existem dados oficiais sobre o número de condomínios no Brasil, mas um dado aproximado, de acordo com o Censo Demográfico de 2010, podemos estimar que existem cerca de 240 mil condomínios edilícios verticais (de prédios) no Brasil.
Só na cidade de São Paulo, é calculado que uma entre três pessoas vive em um desses conjuntos habitacionais.
Esse número deve apenas aumentar a cada ano que passa. E cada um desses empreendimentos precisa obrigatoriamente de um síndico.
Com o crescimento da população que vive em condomínios, se torna cada vez mais urgente a existência de pessoas qualificadas para exercer a profissão de síndico.
O aumento do desemprego no país também influencia essa necessidade de se reinventar profissionalmente – e sai na frente quem está disposto a inovar.
A incerteza do mercado de trabalho se une à liberdade para explorar novas áreas de atuação, e por que não como síndico profissional?
Curso de síndico profissional: onde fazer?
Se depois de ter lido este post inteiro a sua vontade é de aprofundar ainda mais os seus conhecimentos sobre como ser um síndico profissional, aproveite também para explorar outras fontes de aprendizado, como:
Curso Síndico Profissional TownSq – O novo empreendedor de sucesso
Neste curso, você receberá as principais orientações para conquistar o primeiro condomínio ou expandir a carteira de clientes.
Inclui conhecimentos sobre técnicas de vendas, marketing, redes sociais, precificação, e mais.
Curso Gestão Condominial de Resultado
Já neste curso, você terá acesso a conhecimentos e ferramentas necessárias para atuar como síndico profissional.
E, mais do que isso, entregar uma gestão de qualidade, com resultados práticos na vida da comunidade.
Agora é com você!
Já mostramos como funciona a rotina de síndico profissional e todas as informações essenciais para você ingressar nesta profissão, mas está na hora de você colocar a mão na massa.
Tenha em mente que ninguém se torna um síndico profissional de sucesso da noite para o dia, mas que se você mantiver a organização e se certificar com os melhores cursos do mercado, a sua melhora será contínua.
Se você gostou deste post e ainda tem dúvidas, não esqueça de deixar o seu comentário abaixo.
Você sabe como é definida a taxa do condomínio? Essa é uma dúvida comum dos moradores e até mesmo entre os síndicos.
Por isso, é importante saber como esse cálculo deve ser feito, e principalmente, quais são os itens que o compõe. Somente assim é possível ter uma taxa do condomínio justa e compatível com o valor do condomínio. Continue lendo para aprender a fazer o cálculo!
O que é taxa de condomínio?
Também conhecida como cota condominial, a taxa de condomínio é o valor cobrado mensalmente pela administração para custear as despesas da edificação.
O que está incluso?
Cada unidade precisa pagar a sua parte da taxa condominial, fazendo assim o rateio dos gastos do condomínio, como:
Dessa maneira, o pagamento da taxa do condomínio é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Sem ela, não há como manter um empreendimento operando de forma adequada.
Como deve ser cobrado o condomínio?
O pagamento da taxa de condomínio não é opcional e é resguardado pelo Art. 1.336 do Código Civil, cujo inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.
A taxa de rateio inclui as despesas ordinárias e até mesmo extraordinárias, como mostraremos a seguir.
Quais são as despesas ordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias, são as despesas comuns, como: luz, água, gás, pagamento de funcionários, compra de material de limpeza, portaria, entre outros. Nesse caso, o valor de todas as despesas é dividido pela quantidade de apartamentos, gerando assim uma taxa mensal.
Já a taxa fixa é definida pelo síndico e aprovada previamente em assembleia geral. Seu cálculo é uma média de todas as despesas ordinárias, pelo número de apartamentos ou casas. É possível, também, acrescentar as despesas extraordinárias ao cálculo, como obras, pinturas, modernização das áreas comuns, entre outras.
Taxa de condomínio: Quando começar a pagar?
Não existe lei ou artigo específico capaz de resolver essa questão com um ponto final. Sendo assim, esse questionamento muitas vezes é respondido com base interpretativa de outros dispositivos legais. Advogados condominiais, administradoras, locatários e até mesmo inquilinos muitas vezes concordam que assim que ocorre o recebimento das chaves, o pagamento da taxa condominial já se inicia.
O que acontece se eu não pagar o condomínio?
Quando o condomínio não é pago, o morador, seja ele locatário ou proprietário do imóvel passa a se tornar inadimplente. Essa inadimplência muitas vezes pesa no bolso dos outros condomínios, pois muitas vezes o rateio passa a contar com um número menor de divisores. Sendo assim.
Quando o condomínio não é pago, o morador possui um prazo de geralmente 30 dias para quitar essa dívida, além do valor da taxa, é preciso pagar multas e juros pré-estabelecidos. EM casos mais longos, pode haver processo de penhora e até mesmo despejo.
Veja como fazer o cálculo da taxa do condomínio
A seguir, entenda como é feito o cálculo do valor de condomínio com base em uma taxa fixa:
Some todas as despesas do condomínio, como por exemplo: pagamento dos empregados, conta de água (caso não haja hidrômetros individuais), energia consumida pelas áreas comuns (elevadores, iluminação, etc) etc.
Faça uma projeção desse valor para 12 meses. Ou seja, calcule o quanto você gastará durante um ano.
Utilize um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro.
Despesas extras, como obras previstas, podem ou não serem acrescidas a esse valor.
Divida o montante final pelo total de apartamentos ou casas.
O valor individual vai, então, para aprovação em assembleia.
Outra possibilidade de estabelecer a taxa do condomínio é definir pela fração ideal. Esse cálculo define que o valor da taxa é diretamente proporcional ao tamanho da unidade, pois entende-se que quanto maior o imóvel, maiores serão os gastos. Esse modelo entrou em vigor junto com o Novo Código Civil, em 2003.
Porém, a definição da taxa do condomínio através da fração ideal não é obrigatória. Esse cálculo só precisa ser adotado quando não houver outro tipo de rateio para taxa estipulado na convenção do condomínio.
Sendo assim, é fundamental que o síndico faça uma análise e defina a melhor forma de arrecadar a taxa do condomínio, sempre com o aval dos moradores. Também é importante levar em conta a inadimplência no condomínio, pois ela influencia no montante final das despesas totais do condomínio.
Confira este guia completo sobre a Lei de Condomínio e entenda o que o Código Civil fala sobre a função do síndico, direitos e deveres dos condôminos, regras para reuniões de assembleia e mais. Leia agora!
Os condomínios são coletivos de pessoas que estão crescendo e se tornando comuns em nossa sociedade moderna a cada dia que passa.
Com essa evolução e crescimento viu-se a necessidade de regulamentar as atividades do condomínio.
A seguir, você encontrará todos os artigos do código civil relacionados à regulamentação dos condomínios, pois sabemos o quanto é importante tal conhecimento para a boa convivência e gestão de seu condomínio. Continue lendo!
Condomínio e Código Civil: Veja quais são todos os artigos que podem impactar na sua gestão condominial
Art. 653 e 654: Uso de procurações
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Simplificando:
O mandato é uma autorização que uma pessoa dá a outra para que ela possa realizar tarefas ou tomar decisões em seu nome.
A procuração é o documento que formaliza essa autorização e permite que a pessoa que recebeu o mandato possa agir legalmente em nome da outra pessoa.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Simplificando:
O artigo 654 do Código Civil brasileiro diz que qualquer pessoa pode dar a outra pessoa uma procuração através de um documento escrito particular.
Esse documento é válido desde que tenha a assinatura de quem está dando a procuração.
O documento particular deve conter informações importantes, como:
local onde foi feito;
identificação de quem está dando;
identificação de quem está recebendo a procuração;
data;
objetivo da procuração;
e descrição completa dos poderes que estão sendo conferidos.
Se o terceiro com quem o procurador estiver tratando exigir, a procuração deve ter a firma reconhecida.
Ou seja, a assinatura deve ser confirmada em cartório ou por outra autoridade competente.
Art. 1331: Definições de partes exclusivas e comuns aos condôminos
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Simplificando:
Este artigo estabelece que em um condomínio, existem partes que pertencem exclusivamente a um único proprietário e outras que são de propriedade compartilhada entre as pessoas.
Por exemplo:
Partes do prédio, como apartamentos, escritórios, lojas e salas, são consideradas propriedades exclusivas dos proprietários e podem ser vendidas, alugadas ou transferidas livremente.
Cada proprietário dessas unidades também tem uma fração do solo e outras partes comuns do prédio.
No entanto, abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados para pessoas de fora do condomínio, a menos que seja autorizado pela convenção do condomínio.
Outro exemplo:
As partes essenciais do prédio, como o solo, a estrutura, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, assim como a calefação e refrigeração centrais, são usadas em conjunto por todos os proprietários e não podem ser vendidas ou divididas separadamente.
Cada unidade terá uma fração do solo e das outras partes comuns do prédio, identificada em uma fração decimal ou ordinária no documento de instituição do condomínio.
Além disso, nenhuma unidade pode ser impedida de acessar áreas públicas, como as ruas próximas.
E, por fim, o terraço de cobertura é considerado uma parte comum do prédio, ou seja, é uma área que pertence a todos os condôminos e não pode ser utilizada exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na escritura de constituição do condomínio.
Art. 1332: Registro do Condomínio Edilício
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Simplificando:
O artigo 1.332 estabelece as regras para a criação de um condomínio edilício, que é um tipo de condomínio em que as unidades são apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas em um prédio.
O artigo estabelece que, para criar um condomínio edilício, é necessário fazer um registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse registro, deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva.
Ou seja, é preciso descrever detalhadamente cada apartamento ou sala que será parte do condomínio, e também as partes comuns que pertencerão a todos os moradores.
O artigo também estabelece que, no registro, também deve ser determinada a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns do prédio.
Essa fração ideal é uma porcentagem que indica a proporção que cada unidade tem em relação ao todo do prédio, incluindo as áreas comuns.
Por fim, também estabelece que no registro do condomínio edilício, deve constar o fim a que as unidades se destinam.
Ou seja, é preciso deixar claro qual é a finalidade de cada unidade, se é para moradia, comércio ou outra finalidade.
Isso ajuda a definir as regras de convivência no condomínio e a evitar conflitos entre os moradores.
Art. 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A convenção do condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
Isso significa que pelo menos dois terços dos proprietários das unidades do prédio precisam concordar com as regras estabelecidas na convenção.
Essa convenção se torna obrigatória para todos os proprietários das unidades do prédio, assim como para qualquer pessoa que tenha posse ou detenção sobre elas.
Além disso, para que a convenção seja válida e possa ser utilizada contra terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse registro é importante para garantir que as regras estabelecidas na convenção sejam reconhecidas e respeitadas por todos, inclusive por aqueles que não participaram da sua elaboração.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Simplificando:
Além das informações já mencionadas no artigo anterior, estas informações também devem estar na convenção:
Quanto cada condômino deve pagar para as despesas do condomínio e como deve ser feito o pagamento;
Como será a administração do condomínio;
Como serão feitas as assembleias, quem pode participar e qual será o quórum necessário para tomar as decisões;
Quais são as punições que os condôminos podem receber;
E o regimento interno, que são as regras internas do condomínio;
A convenção pode ser feita por meio de escritura pública ou documento particular.
Além disso, os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários, a menos que a convenção estabeleça o contrário.
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Simplificando:
Este artigo trata dos deveres do condômino em um condomínio, estabelecendo as obrigações que ele deve cumprir em relação ao imóvel e aos demais moradores.
Vamos entender melhor:
O condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, exceto se houver disposição em contrário na convenção.
O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, sendo proibida a alteração da fachada, partes e esquadrias externas sem autorização.
O condômino deve destinar as suas partes na edificação da mesma forma que a edificação, não as utilizando de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.
Por fim, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência destes, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
O artigo ainda define que o condômino que descumprir os deveres estabelecidos estará sujeito a uma multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, a menos que haja disposição expressa no ato constitutivo ou na convenção.
A cobrança da multa deve ser deliberada pela assembleia geral, com pelo menos dois terços dos condôminos restantes.
Art. 1337: Aplicação e características de multas
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Simplificando:
Esse artigo diz que se um morador ou proprietário de um apartamento não cumprir as suas obrigações com o condomínio, pode ser obrigado a pagar uma multa.
A multa pode chegar até cinco vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. No entanto, esta decisão deve ser tomada por três quartos dos condôminos.
Além disso, se um morador ou proprietário do apartamento tem um comportamento anti-social que perturba os outros moradores, ele também pode ser obrigado a pagar uma multa.
Essa multa pode chegar até dez vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. Nesse caso, a decisão sobre a multa pode ser adiada até que uma assembleia do condomínio seja realizada.
Art. 1338: Vagas de veículos dos condôminos
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Isso significa que se houver uma vaga de garagem disponível para alugar, outros condôminos terão prioridade em alugá-la em vez de alguém de fora do condomínio, desde que estejam em condições iguais.
Art. 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Simplificando:
Os direitos dos condôminos em relação às partes comuns do condomínio são inseparáveis da propriedade exclusiva de cada um e das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, incluindo as suas partes acessórias.
Além do mais, é proibida a alienação ou ônus sobre esses bens em separado.
Ou seja, não é permitido vender ou hipotecar apenas as partes comuns ou acessórias.
No entanto, o condômino pode vender a parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino.
Mas só pode fazer isso a um terceiro, se essa possibilidade estiver prevista no ato constitutivo do condomínio e a assembleia geral não se opuser.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Simplificando:
Se houver partes comuns de uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas relativas a essas partes serão responsabilidade desses condôminos que as utilizam.
Por exemplo.
Se um condômino tiver a chave do terraço e for o único a utilizá-lo, as despesas com a manutenção e limpeza deste espaço serão de sua responsabilidade.
Mas lembre-se:
O terraço de cobertura, por exemplo, é considerado uma parte comum do prédio e não pode ser utilizado exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na convenção do condomínio.
Art. 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Obras voluptuárias: que não são necessárias, mas apenas luxuosas, exigem o voto de pelo menos dois terços dos condôminos;
Obras necessárias ou úteis: requerem o voto da maioria dos condôminos;
Obras urgentes e que vão gerar altos gastos: o síndico ou qualquer condômino que tomar a iniciativa deve informar imediatamente a assembleia;
Obras que não são urgentes, mas com altos gastos: só podem ser feitas com autorização da assembleia, convocada pelo síndico ou por qualquer um dos condôminos, caso o síndico esteja ausente.
Por fim, o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que fizer.
Mas, não terá direito a ser reembolsado das despesas de outras obras ou reparos que não sejam de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Simplificando:
Se os condôminos quiserem fazer obras em partes do prédio que são de uso comum (como corredores, elevadores, áreas de lazer etc.), e essas obras aumentarem ou facilitarem a utilização dessas partes comuns, é preciso que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem essa decisão por meio de uma votação.
Mas há uma ressalva importante:
Essas obras não podem prejudicar o uso das partes próprias ou comuns dos outros condôminos.
Isso significa que ninguém pode fazer uma obra que atrapalhe o uso da área de outra pessoa ou que cause danos à estrutura do prédio.
Art. 1343: Aprovação de construção de outro pavimento
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Simplificando:
Para construir um novo pavimento nas áreas comuns do condomínio, é necessário que todos os condôminos concordem com a proposta.
Ou seja, a unanimidade é essencial para aprovar o projeto. Isso significa que cada proprietário tem o poder de veto sobre o assunto.
Art. 1344: Despesas do terraço de coberturas
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Simplificando:
É responsabilidade do proprietário da cobertura arcar com as despesas necessárias para mantê-la em boas condições, garantindo que não haja danos às unidades que estão abaixo dela.
Art. 1345: Débitos de condôminos
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Simplificando:
Quando alguém adquire um apartamento, essa pessoa se torna responsável pelos débitos que o antigo proprietário deixou em relação ao condomínio.
Isso inclui:
despesas comuns do condomínio;
multas e juros de mora decorrentes de inadimplência ou descumprimento de obrigações.
Em outras palavras, a dívida com o condomínio é ligada à unidade imobiliária e, portanto, é assumida pelo novo proprietário quando ele adquire a propriedade.
Art. 1346: Seguro obrigatório
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Simplificando:
É obrigatório que todo o prédio tenha um seguro contra o risco de incêndio ou destruição, seja ela total ou parcial.
Essa obrigatoriedade visa proteger todos os condôminos e moradores do condomínio, garantindo que em caso de sinistro, os prejuízos possam ser minimizados ou até mesmo cobertos pelo seguro.
É importante que o síndico ou administradora do condomínio esteja sempre atento a essa obrigação e que mantenha o seguro sempre atualizado.
Art. 1347: Eleição de síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Para isso, a assembleia deve ser especialmente convocada com essa finalidade.
Art. 1350, 1351, 1352, 1353, 1354 e 1355: Assembleias de condomínios
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Simplificando:
O síndico é obrigado a convocar, anualmente, uma reunião de assembleia de condôminos.
Nessa reunião, serão discutidos assuntos importantes como:
e a possibilidade de alterações no regimento interno.
Caso o síndico não cumpra com sua obrigação de convocar a assembleia, um quarto dos condôminos pode convocá-la.
E se ainda assim a assembleia não se reunir, qualquer condômino pode solicitar uma decisão do juiz.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
Simplificando:
Para alterar a convenção do condomínio, mudar a finalidade do edifício ou unidade, é necessário que pelo menos dois terços dos condôminos concordem com a mudança.
Isso significa que a decisão deve ter uma ampla maioria dos votos, para garantir que a mudança seja realmente representativa dos interesses da comunidade condominial como um todo.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Simplificando:
Salvo quando houver uma exigência específica para a votação, as deliberações da assembleia de condomínio serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que representem pelo menos metade das frações ideais.
Além disso, os votos serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, a menos que a convenção do condomínio estabeleça algo diferente.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Simplificando:
Se a primeira convocação da assembleia não teve o quórum necessário para deliberar, em uma segunda convocação a maioria dos presentes pode deliberar, a menos que seja exigido um quórum especial para a deliberação em questão.
Nas situações em que é necessário um quorum especial para a deliberação em questão, mas ele não foi atingido na primeira ou segunda convocação, a maioria dos presentes pode autorizar a converter a reunião em uma “sessão permanente”, desde que os seguintes requisitos sejam cumpridos:
devem ser definidos a data e a hora da próxima reunião, que não pode ser realizada mais de 60 dias depois;
e também quais serão as deliberações que serão votadas.
Todos os presentes devem ser convocados novamente para a sessão permanente, e as unidades ausentes devem ser convocadas de acordo com o que está previsto na convenção do condomínio.
Deve ser feita uma ata parcial da primeira reunião, com a transcrição detalhada de todos os argumentos apresentados sobre os assuntos da ordem do dia. Essa ata deve ser enviada aos condôminos ausentes.
A sessão permanente deve continuar no dia e hora previamente definidos, e a ata correspondente deve ser feita para registrar todas as deliberações, incluindo as que foram feitas na primeira reunião.
Os votos registrados na primeira sessão permanecem válidos, e os condôminos não precisam comparecer novamente para confirmá-los.
No entanto, se estiverem presentes na segunda sessão, poderão alterar seus votos até o final da deliberação.
A sessão permanente pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo máximo de 90 dias a partir da data de sua abertura inicial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Simplificando:
A assembleia de condomínio só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião.
a convenção de condomínio não pode proibir a realização de assembleias virtuais;
devem ser preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos;
o instrumento de convocação deve informar que a assembleia será realizada virtualmente;
devem ser fornecidas as instruções sobre o acesso, manifestação e forma de coleta dos votos;
a administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas nos equipamentos ou na internet dos condôminos ou de seus representantes;
a ata da assembleia virtual só será lavrada após a somatória de todos os votos e a sua divulgação também deve ser virtual;
a assembleia virtual deve seguir as normas de instalação, funcionamento e encerramento previstas no edital de convocação e pode ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos.
Por fim, o regimento interno do condomínio pode estabelecer normas complementares relativas às assembleias virtuais, que devem ser aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
Os documentos pertinentes à ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou virtual aos participantes.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Simplificando:
As assembleias extraordinárias em condomínios podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Uma assembleia extraordinária é uma reunião convocada em situações emergenciais, ou para tratar de assuntos que não podem esperar pela próxima assembleia ordinária.
Cabe destacar que as deliberações tomadas em assembleias extraordinárias têm a mesma validade que as tomadas em assembleias ordinárias, desde que atendidos todos os requisitos legais.
Art. 1356: Conselho fiscal do condomínio
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Simplificando:
O conselho fiscal é formado por três membros que são eleitos pela assembleia, e tem como responsabilidade dar parecer sobre as contas do síndico.
O prazo de atuação desses membros é de no máximo dois anos.
Art. 1357 e 1358: Extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Simplificando:
Este artigo trata sobre o que fazer caso a edificação seja totalmente ou consideravelmente destruída ou esteja ameaçando ruir.
Nesses casos, os condôminos devem se reunir em assembleia e decidir se vão reconstruir ou vender o imóvel.
Para essa decisão ser tomada, é necessário que metade mais uma das frações ideais estejam representadas na votação.
Se decidirem pela reconstrução, o condômino pode se eximir do pagamento das despesas, vendendo seus direitos a outros condôminos mediante avaliação judicial.
Se a decisão for pela venda, os condôminos terão preferência em condições iguais de oferta. O dinheiro arrecadado com a venda será repartido entre eles, de acordo com o valor de suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
Simplificando:
Este artigo trata da situação em que ocorre uma desapropriação de parte ou da totalidade do terreno em que o condomínio está construído.
Nesse caso, a indenização recebida pelo condomínio deve ser dividida entre os condôminos, de acordo com a proporção das frações ideais de cada unidade imobiliária.
Este artigo ajudou você a entender como o Código Civil pode influenciar a sua gestão condominial? Este é apenas o primeiro passo para alcançar o seu sucesso como síndico.
