Má gestão do síndico: 5 principais erros e como resolvê-los

Má gestão do síndico: 5 principais erros e como resolvê-los

O que ocasiona a má gestão do síndico? A rotina de um síndico implica em se envolver em diversos assuntos referentes ao condomínio, resolver problemas novos e sem se esquecer de realizar as atividades habituais. São tantas as responsabilidades e imprevistos que, se não houver cuidado e um método a ser seguido para a gestão de condomínio, certamente haverá muitos prejuízos para a administração do síndico e vida de todos os moradores.

Como ser um síndico de sucesso?

Se você tem visto algumas atitudes que estão impactando para uma má gestão do síndico, é importante entender a trajetória do cargo. Para isso, preparamos dicas de como ser um bom síndico e evitar a má gestão do condomínio.  Então vamos lá!

  • Limite o desgaste: É fundamental que o síndico aprender a limitar o desgaste com a gestão do condomínio.
  • Divida as funções e responsabilidades: Aproveite para dividir atividades da gestão do condomínio, como auxílio no atendimento aos moradores ou organização de documentos contábeis.
  • Conheça a legislação: Leia, pesquisa e, se necessário, busque o auxílio de profissionais da área jurídica. 
  • Seja organizado: Reserve um momento da sua rotina de trabalho para focar em organizar a sua agenda, documentos e atividades.
  • Perceba as demandas: a melhor maneira é utilizar a técnica da matriz da gestão de tempo.
  • Tenha autoridade sem autoritarismo: a transparência, respeito mútuo e boa vontade devem ser as peças principais no seu mandato de síndico.
  • Conheça bem o condomínio: é preciso conhecer a rotina do condomínio para definir as melhores práticas a serem aplicadas na gestão. 
  • Aja com criatividade: E a criatividade é uma forma de alcançar esse objetivo e pode trazer benefícios a todos.
  • Não descuide da manutenção: A manutenção do condomínio é primordial para garantir de harmonia e segurança.
  • Tenha uma boa estratégia de comunicação: não deixe que isso seja um empecilho na sua trajetória de síndico do condomínio.

    Quais são as habilidades necessárias para ser síndico?

    Para evitar a má gestão do síndico é importante que o mesmo possua alguns atributos. Será que você possui todas as habilidades indispensáveis para ser síndico? Conheça algumas delas: 

    • Para evitar a má gestão do síndico ele deve ter uma boa comunicação para manter o relacionamento com moradores e funcionários;
    • Ter afinidade com áreas como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
    • Para que não haja uma má gestão do síndico, ele deve saber lidar com pessoas, gerenciar crises e apaziguar conflitos;
    • Ter paciência para driblar os problemas que surgem no dia a dia;
    • Ser organizado para manter tarefas e documentos em ordem;
    • Ter empatia e buscar sempre preservar bem-estar dos condôminos;
    • Outro ponto importantíssimo que evita a má gestão do síndico é o interesse em manter-se atualizado e sempre em busca de formas novas de facilitar o trabalho e melhorar a vida condominial.

O que configura a má gestão do síndico?

Para que o período como síndico aconteça de forma tranquila, organizada e sem deixar nada de fora, veja quais os maiores erros cometidos na gestão de condomínio e como preveni-los:

1. Falta de Organização Financeira

Muitos síndicos sofrem pela falta de uma gestão financeira eficiente, com controles disciplinados de gastos, datas, e vencimentos. É indispensável que se faça uso de um software para registros e acompanhamento das movimentações do caixa do condomínio, para que o síndico acompanhe e preencha tudo com rigor. A parte financeira deve sempre ter o máximo de transparência frente aos demais moradores, e por isso depende de um preparo, tanto para ter as informações corretas e  saber a situação financeira do condomínio, quanto para a prestação de contas obrigatória para o condômino.

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2. Desconhecimento das normas de condomínio

A lei de condomínio do Código Civil foi elaborada para regular aspectos básicos que a organização do condomínio deve seguir. A lei tem o objetivo de garantir o bem estar e harmonia na vida dos moradores, dessa forma é de extrema importância que a lei seja conhecida e defendida pelo síndico, caso contrário há margem para desentendimentos, desigualdade e prejuízos.  Depois do Código Civil, prevalece o que consta na Convenção do Condomínio, e ainda os princípios de convivência presentes do Regimento Interno, ambos devem ser comunicados e citados sempre para que todos os condôminos estejam cientes, e que caso não haja cumprimento, haverá multas. Se as normas não forem seguidas, o síndico perde sua autoridade, e a convivência é comprometida, o que pode vir a causar ações judiciais se alguém sentir-se prejudicado, sendo do condomínio ou não.

 3. Má Comunicação

A maioria dos problemas recorrentes é devida à falta de comunicação ou má realização da mesma. É dever do síndico garantir que as informações sejam passadas de forma legitima e a todos, caso contrário pode gerar desconfiança dos moradores, intrigas e mal entendidos que podem prejudicar alguém. A forma como acontece a coleta de lixo, o horário do silêncio, manutenções que serão feitas, e todas as demais ocorrências que um condomínio vivencia devem ser avisadas, pois quando se trata da vida nessa pequena comunidade, uma pequena mudança pode prejudicar gravemente a realidade de um dos moradores.

 4. Ausência do Síndico

Em muitos casos, o síndico não pode estar presente quando algum problema surge ou algo deve ser resolvido, todavia isso não impede que ele não possa estar a par dos acontecimentos e resolva assim que possível. Quando o síndico não pode estar presencialmente no cotidiano, devem ser adotadas medidas que contornem essa circunstância, para que os contratempos possam ser resolvidos, mas sem o síndico prejudicar sua rotina, seja profissional, de viagens, lazer, e afins. Por isso, quando o condomínio tem um síndico com agenda cheia, deve-se investir em ferramentas e opções de comunicação interna, para que nenhum dos lados tenha que sacrificar-se tanto.

5. Falta de Manutenção Regular

Os condomínios devem ter uma periodicidade e compromisso com as manutenções necessárias para a estrutura do local. Além de reformas e ajustes inusitados, a revisão e manutenção devem ser frequentes, senão a segurança dos condôminos é fragilizada, e a estrutura é desgastada, o que pode causar gastos ainda maiores e urgentes ao passar do tempo. Assim, deve haver uma conscientização e planejamento para que tudo seja fiscalizado e se garanta a segurança e conservação da condição física dos prédios ou conjunto de casas.

Conheça os deveres e evite a má gestão do síndico

Para evitar erros futuros é importante que as atribuições e deveres do síndico estejam bem definidos. Para isso, é importante saber quais são as obrigações do síndico para com os condôminos.

  • Representar ativa e passivamente o condomínio: compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, sendo esse, talvez, o seu principal dever. 
  • Combater a inadimplência: Manter as contas em dia é um do deveres do síndico.
  • Contratar prestadores de serviços para a manutenção do condomínio: Para manter tudo em ordem, o síndico precisa contar com os serviços de vários profissionais. 
  • Zelar pela segurança e prevenir acidentes: É um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido de assaltos e arrombamentos.
  • Manter as contas do condomínio em dia: além da cobrança das contribuições e do combate à inadimplência é fundamental que o síndico seja pontual com as contas a pagar.
  • Organizar reuniões: É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma assembleia ao ano. 

 

Muito bem! Agora com toda as informações e opções disponíveis, boa sorte em sua gestão e uma ótima vida em condomínio.

Destituição de síndico: como fazer? Veja os caminhos legais

Destituição de síndico: como fazer? Veja os caminhos legais

Infelizmente, nem sempre a gestão do síndico satisfaz todos os condôminos. Má gestão, falta de transparência ou não agir conforme o interesse coletivo são os principais motivos que levam à destituição de síndico.

A medida é um direito legal dos moradores de condomínios. Entretanto, ela deve ser aplicada conforme as regras estipuladas pelo Código Civil. Confira o processo de destituição de síndico:

Qual o tempo de mandato de um síndico?

De acordo com a Lei 10.406/2002 o tempo máximo de mandato de um síndico é de dois anos, sem qualquer tipo de permissão para que esse período seja excedido. 

Destituição de síndico: Código Civil

Em primeiro lugar, precisamos compreender a jurisprudência sobre destituição do síndico. No Código Civil, é o artigo 1.349 que determina o direito dos moradores a interromper o mandato do síndico. Confira a cláusula na íntegra:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Isso quer dizer que, se o síndico não administrar o condomínio conforme as leis, ele poderá ser retirado do cargo. É importante lembrar que o condomínio é uma entidade democrática e o síndico trabalha como representante dos interesses dos condôminos. Portanto, autoritarismo e se achar o dono do prédio não são atitudes que combinam com a profissão. Ademais, a má administração do condomínio e a prática de ilegalidades podem resultar em processos judiciais, além da própria interrupção do mandato.

Quais são os motivos que podem levar a Destituição de síndico?

Não é sempre que a vida em condomínio significa garantia de harmonia. Em diversas situações, existem atritos entre o síndico e moradores. No entanto, simples desavenças não são razões suficientes para depor o síndico. Da mesma forma, má gestão é um termo amplo e subjetivo, que deve ser analisado com cautela.

Os motivos plausíveis para a destituição de síndico são descritos no Art. 1349. Da mesma maneira, descumprir os deveres do síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil, bem como o Art. 22 da Lei 4.591/64 também é premissa para convocar a demissão do síndico.

Para simplificar, montamos uma lista com motivações justas para a retirada do síndico:

  • Não realizar a prestação de contas aos condôminos;
  • Praticar irregularidades, como atos ilegais ou desfalque nas contas do condomínio. Nesse caso, condôminos ou conselho fiscal precisam apresentar provas de fraudes ou demais crimes;
  • Não convocar assembleias dos condôminos;
  • Não informar os condôminos sobre a existência de processos judiciais ou administrativos contra o condomínio;
  • Descumprir as normas da convenção e regimento interno;
  • Desobedecer às determinações tomadas em assembleia geral;
  • Não contribuir para a conservação das áreas comuns do empreendimento.

Desse modo, o síndico poderá ser destituído se deixar de cumprir suas responsabilidades perante o condomínio.

Como exonerar um síndico?

A exoneração do síndico segue o mesmo caminho da eleição. Ou seja, a assembleia que elegeu, exonera. 

O processo para eleição é simples basta apenas a maioria dos presentes. Para exoneração, a assembleia deve fazer uma convocação, utilizando para tanto, o apoio de 25% dos proprietários, e com esse número convocar uma assembleia e com 50% + 1 dos presentes, efetivarem a exoneração do síndico.

Como fazer a destituição do síndico?

Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?

Reunião para destituição de síndico

Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?

Isto é possível de acordo com o Art. 1.355, que determina que assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelos próprios condôminos. Para isso, é preciso arrecadar as assinaturas de 1/4 dos condôminos e reuni-las em um abaixo-assinado para destituir o síndico.

Após arrecadar todas as assinaturas necessárias, os moradores devem criar um edital de convocação para destituição de síndico. Em suma, essa convocação deve explicar de forma clara quais os motivos pelo qual o síndico está sendo cobrado. De maneira alguma a ordem do dia deve ser “assuntos gerais”.

Um erro bastante comum na convocação desse tipo de assembleia é não convidar todos os condôminos. A Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia poderá ser deliberada se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Assim sendo, nenhum morador deve ser excluído dessa reunião – mesmo os que fazem parte da administração atual.

Essa convocação pode ser entregue via correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio. Também é importante colocar uma cópia da convocação em ambientes de bastante movimentação do condomínio, como elevadores ou hall de entrada.

No momento da reunião de destituição de síndico, os condôminos deverão apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico vigente tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.

Por ser um momento polêmico, é natural que as pessoas fiquem com os ânimos à flor da pele. Em vista disso, deve-se evitar brigas, acusações e sobretudo ofensas. O síndico que se sentir ofendido ou injustiçado poderá entrar com uma ação de danos morais.

Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.

Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.

Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.

Quantos votos precisa para destituir um síndico

Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.

Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.

Destituição do Síndico profissional

Para destituição do síndico profissional, o correto é a convocação de uma assembleia para essa finalidade, seguindo o que diz o Art. 1.349 do Código Civil:
De acordo com o Art 1.349: A assembléia especialmente convocada com essa finalidade, poderá, através do voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar qualquer tipo de irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de maneira conveniente.

Para destituição do síndico profissional, é necessário a aprovação de 50% mais um do número total de condôminos. Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.

O conselho fiscal pode destituir o síndico?

O papel do conselho fiscal é o de apenas aconselhas, como o próprio nome já diz. Em alguns regulamentos internos, o conselho pode ter outras funções, tais como assinar cheques e contratos em conjunto com o síndico, por exemplo. Somente uma decisão assemblear tem poder para destituir o síndico.

Destituição de síndico – quem assume o cargo?

Em geral, a convenção do condomínio define que é o subsíndico quem assume o lugar do síndico deposto. Caso contrário, é preciso realizar uma votação em assembleia geral especialmente convocada com esta finalidade.

Agora você já está preparado caso essa situação aconteça! Destituições de síndicos são um tanto quanto traumáticas para o condomínio. Porém, não há o que temer quando tudo é feito conforme as normas.

Precisa fazer uma convocação de assembleia para destituição de síndico? Baixe nosso Modelo de Convocação para Destituição de Síndico gratuito!

Subsíndico: quais são as suas funções? [GUIA COMPLETO]

Subsíndico: quais são as suas funções? [GUIA COMPLETO]

O síndico ainda é a personalidade mais lembrada quando se pensa em administração de condomínio. Reclamações, problemas e até mesmo elogios estão sempre voltados à figura do síndico. Sendo assim, qual é a função do subsíndico ou subsíndica no contexto das responsabilidades da gestão de condomínio?

Por lei, o Art. 1347 do Código Civil atribui ao síndico o compromisso com os atos administrativos do condomínio. No entanto, o Art. 1348 determina que o síndico pode contar com a assessoria de terceiros para realizar essas atividades condominiais. E é nessa ajudinha extra que entra o cargo de subsíndico.

O que diz a legislação sobre subsíndico?

O Código Civil se omite com relação à definição das funções de subsíndico, dando autoridade para o que for expresso na convenção do condomínio. Sendo assim, cabe ao condomínio identificar as necessidades e atribuições deste novo personagem dentro da administração.

Além de determinar se o condomínio deve ou não ter subsíndico, a convenção também deve abordar as seguintes questões acerca do assunto:

Detalhes sobre a eleição de subsíndico:

  • Qual a periodicidade?
  • Qual o prazo limite de mandato?
  • Há permissão de reeleição?

Quem pode ser subsíndico?

O subsíndico pode ser qualquer pessoas que seja proprietário(a) de unidade condominial. Auxiliando o síndico, e até mesmo representando o síndico, quando esse não se fizer presente. 

Como ser um bom subsíndico?

A exemplo do cargo de síndico, é possível ser um bom subsíndico através de ações como:

  • Agir de maneira a manter a harmonia e tranquilidade;
  • Conhecer a legislação;
  • Ser organizado;
  • Ser autoritário, mas sem impor autoritarismo;
  • Conhecer o condomínio e os moradores;
  • Agir de modo criativo;
  • Nunca descuidar da manutenção;
  • Ser comunicativo;
  • Saber ouvir;
  • Ter empatia.

Há limite no número de subsíndicos?

  • Condomínios com mais de uma torre ou bloco podem contar com um subsíndico por edificação, caso seja necessário.

Em que situações o subsíndico assume a posição de síndico?

  • Durante o período de férias do síndico;
  • Nas ausências de curto prazo;
  • Em caso de renúncia, destituição ou morte do antigo síndico.

Quem representa o condomínio em juízo?

O único que representa o condomínio em juízo é o síndico. Ele representa a coletividade do condomínio, agindo nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa e de interesses comuns. Nas ações movidas contra o condomínio ele pode ser citado e tem poderes para representar e defender a comunidade.

Subsíndico pode representar condomínio?

O subsíndico não dispõe de poderes para representar em juízo o condomínio, ressalvadas hipóteses legais. Não se admite o processamento de recurso, estando ausente pressuposto de admissibilidade consistente na representação processual do recorrente. Inteligência do artigo 41, § 2º, da Lei nº 9.099/95.

Condomínio oferece remuneração para subsíndico?

  • Por ser apenas um cargo auxiliar, não é comum o subsíndico receber salário. Porém, condomínios com grandes demandas, podem oferecer algum tipo de honorário.

Se houver remuneração para subsíndico, o valor deverá ser estipulado por convenção e o condomínio deverá arcar com as mesmas contribuições previdenciárias que o síndico.

Assim como o conselho fiscal, o subsíndico deve ser eleito através de uma reunião de assembleia previamente convocada. No entanto, não é obrigatório eleger o subsíndico no mesmo momento da eleição do síndico. Ou seja, é possível fazer votações em reuniões separadas, sempre levando em consideração o que diz a legislação condominial.

Direitos e deveres do Subsíndico

Como explicamos anteriormente, os direitos e deveres dos subsíndicos são definidos pela convenção do condomínio. Da mesma forma, as responsabilidades desse profissional também são estabelecidas pelo documento.

Em geral, podemos resumir os deveres mais comuns dos subsíndicos na seguinte lista:

  • Manter contato frequente com o síndico;
  • Compreender quais são os objetivos da gestão;
  • Ter conhecimento sobre o que está acontecendo dentro do condomínio;
  • Agir como porta-voz dos moradores do prédio, bloco ou torre que representa;
  • Saber como se posicionar perante reclamações dos moradores;
  • Realizar reuniões com o síndico do condomínio;
  • Respeitar as normas estabelecidas pela convenção, regimento interno e decisões tomadas em assembleia;
  • Oferecer um meio de comunicação direta com os condôminos, através de redes sociais ou softwares de gestão condominial.

Cada empreendimento condominial deve estipular quais são os deveres do subsíndico, com base nas suas próprias necessidades. Essas informações, bem como os direitos do subsíndico, devem ser aprovadas em assembleia geral e, em seguida, incluídas à convenção do condomínio.

Quais as funções de um subsíndico?

As principais funções do subsíndico são:

  • Manter contato frequente com o síndico;
  • Compreender quais são os objetivos da gestão;
  • Ter conhecimento sobre o que está acontecendo dentro do condomínio;
  • Agir como porta-voz dos moradores do prédio, bloco ou torre que representa;
  • Saber como se posicionar perante reclamações dos moradores;
  • Realizar reuniões com o síndico do condomínio;
  • Respeitar as normas estabelecidas pela convenção, regimento interno e decisões tomadas em assembleia;
  • Oferecer um meio de comunicação direta com os condôminos, através de redes sociais ou softwares de gestão condominial.

No entanto é preciso salientar que cada condomínio estipula quais são as funções e obrigações do subsíndico com base em suas próprias necessidades.

Saiba mais sobre as responsabilidades do subsíndico do condomínio com esse vídeo explicativo:

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Fundo de reserva de condomínio: como funciona e como usar

Fundo de reserva de condomínio: como funciona e como usar

Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. A medida é uma das peças fundamentais na gestão financeira condominial. Por isso, é preciso que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Além disso, também é importante entender como usá-lo corretamente. Vamos lá?

O que é o fundo de reserva?

Em síntese, o fundo de reserva é um estoque de dinheiro feito para garantir que o condomínio consiga realizar investimentos porvir. Sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.

Para que serve o fundo de reserva do condomínio?

A sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.

Fundo de reserva do condomínio: como pode ser usado?

O fundo de reserva pode ser usado para bancar despesas que são emergenciais, indispensáveis ou que não foram abordadas pela previsão orçamentária anual. Como exemplo, pode-se utilizar o fundo de reserva para consertar problemas causados por vazamentos entre apartamentos. Ou então, pagar pela instalação de um sistema de segurança novo para o condomínio.

Embora não seja adequado, a quantia também pode ser utilizada para custear despesas ordinárias do condomínio caso o empreendimento entre em situação de emergência. No entanto, essa medida só pode ser tomada com o aval da assembleia geral e autorização da convenção do condomínio. Nesses casos, o síndico deve se responsabilizar para repor o saldo antes existente.

Fundo de reserva do condomínio: legislação

É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.

Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.
É a convenção do condomínio que determina:

  • O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%);
  • Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período;
  • Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias;
  • Como é calculado o rateio do valor.

Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.

Quem deve pagar o fundo de reserva o inquilino ou o proprietário?

A contribuição para o fundo de reserva é obrigatória a todos os condôminos. Ou seja, todos os proprietários de unidades condominiais devem colaborar para a arrecadação. Como citado anteriormente, a cobrança deve ser feita conforme o estipulado pela convenção e regimento interno.

Participação do inquilino

Uma dúvida recorrente em condomínios é sobre quem é o responsável por pagar o fundo de reserva: inquilino ou proprietário. De acordo com a Lei nº 8.245/91, a quantia só deve ser paga pelo inquilino quando for necessária a reposição deste, seja ela parcial ou total. Isso quer dizer que, caso o condomínio precise utilizar o dinheiro para realizar uma obra emergencial, é o locatário quem deverá participar do custeio das despesas. Porém, isso só pode ocorrer se a utilização do fundo de reserva houver ocorrido durante o período da locação.

Por outro lado, a constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Ou seja, é o locador quem paga mensalmente o valor, segundo a Lei do Inquilinato.

Quem deve pagar o fundo de obras?

De acordo com o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinária do condomínio e o fundo de obras está incluso nesse tipo de despesas, por isso, o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento do fundo de obras.

Conforme o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Como o fundo de obras e reformas em condomínio são consideradas despesas extraordinárias, quem deve pagar as obras em condomínio, pintura das fachadas é o locador. O inquilino só precisa pagar as despesas ordinárias do condomínio.

Quanto deve ser o fundo de reserva?

Conforme citado, é a lei nº 4591/62 que é responsável pela cobrança do fundo de reserva, e segundo ela, é a convenção que determina as quantias. Normalmente, o fundo de reserva é estipulado entre 5% e 10% da arrecadação condominial.

Como o fundo de reserva pode ser usado?

É essencial garantir que o dinheiro não seja desvalorizado. Logo, é fundamental que o condomínio aproveite para aplicar a quantia em fundos de investimento ou caderneta de poupança. Contudo, a aplicação só deve ser feita em aplicações de curto prazo, que permitem o resgate de forma prática e a qualquer momento.
Por fim, é necessário destacar que o fundo de reserva deve ser depositado em uma conta diferente da conta bancária do condomínio voltada para despesas. Sem dúvida, isso fornece uma maior transparência à gestão financeira e ainda torna a contabilidade mais fácil.

Fundos de reserva específicos

Por outro lado, o condomínio também pode criar fundos de reserva para uso específico. Essa medida tem o intuito de arrecadar dinheiro suficiente para a realização de alguma reforma planejada. Em outras palavras, é como se o condomínio estipulasse uma meta financeira a ser alcançada para cumprir uma demanda.

Para ilustrar, é possível criar um fundo de instalação de um elevador novo no condomínio. Por ser uma compra de valor bastante alto, o caixa específico para isso ajuda o condomínio a organizar as finanças para alcançar o objetivo. Da mesma forma, é possível criar fundos voltados para obras.

Dessa maneira, é possível guardar um dinheiro para realizar reformas importantes no condomínio sem comprometer outras operações de rotina. Alguns exemplos de fundos especiais são:

  • Fundo para pintura da fachada;
  • Fundo para equipagem (diversas compras básicas, comum em condomínios novos);
  • Fundo de obras.

Os fundos específicos só podem ser criados mediante votação, com quórum de ao menos dois terços dos condôminos.

Como calcular o valor do fundo de reserva?

Como citamos anteriormente, a contribuição para o fundo de reserva é calculada com base em uma porcentagem do valor da taxa condominial. Geralmente, essa porcentagem fica entre 5% a 10% da cota condominial.

Para deixar as coisas mais didáticas, vamos utilizar um exemplo hipotético. Em um condomínio cuja taxa condominial tem valor de R$ 500, a contribuição fica entre R$ 25 e R$ 50.

No entanto, nada impede que o condomínio possua uma porcentagem ou cálculo diferente na arrecadação do fundo de reserva. Da mesma forma, isso é possível desde que seja estipulado pela legislação interna.

Também é possível que o condomínio crie novas medidas para estimular o crescimento das arrecadações, seguindo as normas condominiais. O síndico pode definir que os valores cobrados relativos às multas sejam depositados na conta do fundo de reserva.

Devolução fundo de reserva do condomínio

Para finalizar, devemos destacar que nenhum valor do fundo de reserva poderá ser devolvido. Ao fazer a contribuição, o condômino autoriza que a quantia se torne propriedade do condomínio. Mesmo que a unidade seja vendida ou alienada, não existe restituição do dinheiro do caixa aos condôminos.

Por sua vez, a cobrança de fundo de reserva por associação de moradores deve ser realizada conforme as normas do estatuto da instituição.

Depois de decidir o melhor modo de fazer o fundo de reserva do condomínio que você gerencia, apresente a proposta para a assembleia e boa sorte! Com um bom planejamento, é possível garantir uma boa gestão financeira no condomínio.

Vaga de garagem em condomínio: GUIA COMPLETO

Vaga de garagem em condomínio: GUIA COMPLETO

Vaga de garagem em condomínio: um dos espaços mais ocupados pelos moradores, mas também uma das maiores causas de discórdias entre vizinhos. São diversos os problemas que assombram esse espaço. Da demarcação ao aluguel, passando por detalhes como tamanho ou uso indevido.

Esse artigo explica o que diz a lei sobre vaga de garagem no condomínio e demais questões sobre esse assunto. Confira:

Normas para o uso das garagens do condomínio

Apesar de ser garantia de comodidade e segurança para os moradores, a garagem sempre é motivo de conflito. Por causa disso, é necessário que o condomínio conte com regras claras para o uso dessa área.

Na maioria dos casos, essas normas podem ser encontradas na convenção e no regimento interno do condomínio. O síndico e os moradores precisam conhecer esses documentos para saber o que podem ou não fazer em suas vagas no estacionamento do condomínio.

A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes tópicos:

  • Identificação para entrada do veículo;
  • Normas de segurança;
  • Possibilidade ou não de locação e venda de vagas;
  • Punição por estacionamento em local indevido;
  • Datas e horários em que se pode ocupar a vaga para realizar mudanças;
  • Utilização do espaço por não moradores;
  • Guarda de dois veículos no mesmo ambiente (vaga dupla em condomínio);
  • Multas e advertências por uso indevido;
  • Responsabilidade sobre furtos e danos.

Se a legislação interna do condomínio não contar com regras sobre o tema, é preciso convocar uma reunião de assembleia para elaborar essas normas. Elas deverão ser criadas com base na realidade de cada condomínio e no bom senso. A aprovação é feita com o voto da maioria dos presentes, desde que se tenha o quórum de dois terços dos condôminos.

O que diz o Código Civil sobre garagem de condomínio?

Uma lei que altera a forma de usar a garagem do condomínio foi instaurada em 2012. A Lei Federal 12.607 proíbe a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores do condomínio. Isso altera o Código Civil, que antigamente permitia a comercialização das vagas desde que com o aval da convenção do condomínio.

A partir de agora, só poderão ser alugadas ou vendidas vagas de estacionamento se houver autorização dos condôminos. Essa aprovação deve ser concedida através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores.

A lei de 2012 afeta apenas condomínios edilícios. Desta forma, prédios comerciais com estacionamento independente e edifícios garagem foram impactados.
Confira o que diz a Lei Federal 12.607/12:

Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Além disso, o Código Civil divide as vagas de garagem em três tipos: unidades autônomas, vinculares e comuns. Entenda as definições:

Vaga autônoma: possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. É privativa e é propriedade individual do condômino. Representa uma fração do condomínio e, se a convenção permitir, pode ser vendida de forma separada da unidade.

Vaga vinculada: não possui matrícula própria. Também é considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é vinculada à matrícula da unidade. Logo, não pode ser vendida de modo separado do imóvel.

Vaga que faz parte da área comum: não são de propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.

Confira os demais artigos sobre garagem em condomínio:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

  • 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
  • 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Quem tem direito à vaga de garagem em condomínio?

Para quem tem dúvidas sobre quem tem direito à vaga de garagem em condomínio, respondemos com base no artigo 1.339 do Código Civil Brasileiro que diz:

Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Aluguel de vaga de garagem em condomínio: como funciona?

Se a convenção autorizar a prática, é permitido que um condômino alugue sua vaga do estacionamento para um vizinho – conforme explica a Lei Federal 12.607, aprovada em 2012.

No caso de aluguel, deve ser assinado um contrato em que o locador comprova ceder o ambiente ao locatário. O contrato de aluguel de garagem entre condôminos deverá trazer informações que como:

  • Finalidade do documento;
  • Endereço do condomínio;
  • Local da vaga de estacionamento;
  • Tempo de duração;
  • Valor combinado;
  • Detalhes sobre multas e juros.

O proprietário da vaga também deve ficar com uma cópia do documento do veículo do locador.

O que é vaga privativa?

Uma vaga privativa é a aquela que possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Por ser uma vaga privativa, é de propriedade individual do condômino, pois está dentro do conceito de área privativa.

Quanto custa uma vaga de garagem em condomínio?

Não há uma regra ou lei que determine isso, mas é aconselhável levar em consideração o valor do imóvel. Uma dica é cobrar 1% sobre o valor total pago pelo espaço. Se a unidade do condomínio custou R$ 30 mil, R$ 300 de aluguel pelo espaço na garagem é uma boa escolha. Também pode-se fazer uma pesquisa de preço nos estacionamentos próximos ao local ou conversar com vizinhos.

Demarcação de vaga de garagem em condomínio

Quando um condomínio é instaurado, é necessário fazer uma reunião de assembleia para definir como será feita a demarcação de vagas na garagem do condomínio. Essas informações precisam obedecer às normas estipuladas pela região.

As formas mais tradicionais de demarcação de vaga de garagem são:

  • Fixa: onde cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da planta do imóvel;
  • Rotatória: o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.

E as vagas de estacionamento prioritárias? O Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais para idosos. Já no caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida, a lei nacional que promove acessibilidade não se aplica aos condomínios. Portanto, cada município tem as suas regras estabelecidas para lidar com esta questão.

Como calcular número de vagas para estacionamento?

O número de vagas de estacionamento em condomínio residencial é definido pelo tamanho do imóvel e pela infraestrutura disponível. É comum que não exista espaço suficiente para que cada unidade conte com uma vaga de garagem. Nesse caso, é necessário optar pela prática da demarcação rotatória.

Já no caso de condomínios comerciais, é preciso conferir o que diz a legislação do município. Em alguns locais, a lei autoriza que os veículos sejam estacionados sem muita distância entre si, causando as famosas vagas presas. Entretanto, outros municípios só permitem que os carros sejam estacionados de forma que se deixe 5 metros ou mais de recuo frontal livre.

Sorteio de vaga de garagem em condomínio

Em uma reunião de assembleia, é preciso definir se será escolhido o esquema de demarcação fixa ou rotária. A decisão precisa ser tomada em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos.

Feita a votação, o veredito final deve ser integrado à convenção do condomínio. Para alterá-lo no futuro, é necessário realizar uma nova votação pela assembleia.

Na hora de organizar o sorteio, é importante que o síndico leve em consideração as necessidades dos moradores idosos e com deficiências físicas. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional, mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.

Tamanho das vagas de estacionamento do condomínio (ABNT)

Quem nunca passou sufoco ao estacionar o carro em um local apertado? Esse é um problema que o condomínio deve buscar evitar. O Código Civil não determina uma medida para o tamanho de vagas de garagem. Entretanto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) de determinados estados estipula o padrão que deve ser seguido.

A norma da ABNT para estacionamento foi criada para que um carro de porte médio consiga realizar todas as manobras com segurança. Para isso, é levado em consideração os dados de carros de tamanho médio das marcas populares, com medidas entre 1,85 m de largura e 4,45 m de comprimento.

Nem todos os estados contam com normas ABNT para garagem de condomínio. Consequentemente, deve-se consultar a legislação local e o projeto da construção do imóvel que foi aprovado pela prefeitura.

No estado de São Paulo, as medidas aprovadas pela ABNT para o tamanho de vaga de garagem em condomínio são:

  • Estacionamento paralelo: quando a vaga está em paralelo ao sentido da via. Deve ter 2,30 m de largura por 5,50 m de comprimento.
  • Estacionamento perpendicular: se o carro deve estar estacionado a 90°, é ideal que a vaga tenha 2,30 m de largura por 5 m de comprimento.

Quando o estacionamento está disposto a um ângulo de 30°, 40° ou 60°, a vaga também deve ser demarcada com 2,30 m de largura e 5 m de comprimento.
A norma NBR 9050:2004 estabelece o acréscimo de 1,2 m de espaço entre vagas quando essas são de uso exclusivo para deficientes. Esses espaços também precisam contar com o símbolo internacional de acessibilidade, tanto no chão quanto em placas.

Já o tamanho de vaga de estacionamento para uma moto deve seguir a média de 1 m de largura e 2,2 m de comprimento.

O síndico também deve consultar a convenção e o regimento interno do condomínio para se certificar se há alguma norma com relação ao tamanho dos espaços de estacionamento. É importante ter essas informações em mão caso ocorra de um carro ser maior do que a área oferecida.

É dever do morador conhecer esses detalhes antes de se mudar. Afinal, não é viável que o condomínio redimensione vagas do estacionamento por causa de um único condômino. Se um veículo não cabe no espaço, ele não deve ficar na garagem.

Uso indevido de vaga de garagem em condomínio

Vagas de estacionamento devem ser utilizadas para a sua real função: guardar automóveis. Como síndico, não permita que os moradores usufruam da garagem como depósito.

A segurança dos moradores pode ser prejudicada dependendo do material ou objeto que está sendo guardado no local. Caso ocorra algum acidente, o condomínio pode ser processado por negligência. Além disso, uma garagem desorganizada desvaloriza o imóvel e assusta possíveis compradores.

É interessante que o condomínio tenha em sua convenção as medidas que devem ser tomadas caso um morador resolva utilizar sua vaga de estacionamento como depósito. Neste caso, o síndico pode e deve usar de multas e advertências para resolver o problema se necessário.

Vagas presas: como evitar confusões?

É muito ruim ter de pedir que o vizinho retire o carro todas as vezes em que você precisar entrar e sair da garagem. Infelizmente, essa é uma realidade para muitos condomínios antigos.

As vagas presas são aquelas áreas de garagem em que o veículo depende da ausência de outros para poder se movimentar.

Algumas dicas para lidar com esse problema são:

  • Deixar o veículo solto para que possa ser empurrado;
  • Moradores podem disponibilizar chave reserva ao vizinho;
  • Contratar um manobrista como funcionário fixo do condomínio.

Danos aos carros na garagem

Legalmente, o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário responsável pela segurança do local. Equipamentos de vigilância como câmeras ou alarmes não responsabiliza o condomínio por possíveis danos.

Se o dano é causado por outro morador, como uma batida ou arranhão, o síndico deve servir como um mediador na resolução do problema. Nem o condomínio e muito menos o síndico devem arcar com o custo de conserto de carros de moradores.

Geralmente, o seguro condominial cobre apenas casos de furto de automóveis da propriedade. Ademais, as medidas que devem ser tomadas em ocasião de roubo devem estar estipuladas na convenção do condomínio.

De modo geral, a convenção deve ser seu manual de orientações também na hora de resolver problemas envolvendo a garagem, esse ambiente que é garantia de conforto e comodidade, mas que também acaba gerando uma série de problemas.

Utilize o documento para tirar dúvidas e instruir os moradores. Garanta sempre que tudo esteja de acordo com o Art. 1.336 do Código Civil, que explica que o condômino deve utilizar as áreas comuns de forma que não prejudique a insalubridade, a segurança e o sossego dos moradores – e do síndico.

Aprenda a fazer sorteio de vaga de garagem em condomínio com este passo a passo.