por Aryane Teixeira | maio 18, 2023 | Obras e Manutenções
Viver em um condomínio traz consigo inúmeras vantagens, como segurança, comodidades compartilhadas e um senso de comunidade.
No entanto, quando surgem projetos de reforma ou melhorias nas unidades, é importante estar ciente das regras e procedimentos para obter a autorização adequada.
Para ajudar você a entender o que é e como solicitar esta autorização para obras em condomínio, nós criamos este post sobre o assunto. Continue lendo!
Afinal, o que é a NBR 16280?
A Norma Brasileira 16.280 é um conjunto de diretrizes que estabelecem os procedimentos a serem seguidos em relação às obras realizadas dentro de condomínios.
Ela determina que o síndico do condomínio, e em alguns casos um engenheiro ou arquiteto, deve aprovar todas as obras antes de sua execução.
Para isso, os condôminos devem fornecer ao síndico uma série de documentos antes de iniciar qualquer reforma em suas unidades.
O objetivo principal dessa norma é garantir a segurança das obras. Qualquer modificação na estrutura do condomínio sem uma análise técnica adequada pode resultar em danos à edificação, comprometendo a segurança e a integridade dos moradores.
No entanto, existem exceções para pequenas reformas em que não é necessário apresentar o documento. É importante, portanto, verificar com o síndico se é necessário entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer obra.
O que é a autorização para obras em condomínio?
A Norma Brasileira 16.280 estabelece que, para realizar uma reforma, o condômino precisa apresentar um dos dois documentos a seguir:
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), caso a responsabilidade seja de um engenheiro.
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), caso a responsabilidade seja de um arquiteto.
Além disso, é necessário anexar um cronograma detalhado contendo as seguintes informações:
- Descrição das alterações planejadas na obra.
- Estimativa de tempo para a realização da obra.
- Planta com as modificações a serem feitas.
- Lista com nome, identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.
Baixe o modelo de autorização para obras em condomínio
Com o objetivo de simplificar esse processo, disponibilizamos um modelo de autorização para obras em condomínio.
Através desse modelo, você terá acesso gratuito a todos os documentos necessários para realizar uma reforma de acordo com a NBR 16.280 e também um modelo gratuito de normas e regras para reformas. Baixe clicando aqui link.
por Aryane Teixeira | abr 28, 2023 | Obras e Manutenções
Você sabia que a segurança do condomínio vai além das grades e câmeras de segurança?
Além de garantir a segurança patrimonial dos moradores, o síndico também precisa ficar atento à estrutura do prédio e evitar tragédias, como desabamentos.
Portanto, segurança no condomínio tem a ver com garantir a tranquilidade dos moradores, o que inclui o controle das manutenções e garantir que a estrutura do condomínio está em boas condições. Continue lendo para entender mais!
Quais são as responsabilidades do síndico?
O síndico representa, ativa e passivamente, o condomínio como um todo.
Isso significa que ele é o responsável por defender os interesses em comum para garantir a harmonia da comunidade.
Mas, lembre-se: ele não é um empregado do condomínio, porém responde pelos seus atos praticados.
Portanto, as principais funções do síndico, de acordo com o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, são:
- Convocar reuniões de assembleia;
- Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
- Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
- Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
- Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio;
- Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio.
Além das funções relacionadas à gestão financeira e comunicação, o síndico também é responsável por estar atento à segurança estrutural do prédio.
Neste caso, é necessário ter atenção aos prazos e garantir que quaisquer obras estejam de acordo com as normas técnicas e legislações existentes, reduzindo ao máximo o incômodo aos moradores. Veja algumas dicas!
5 maneiras de adotar um controle efetivo das manutenções e evitar tragédias
Crie um calendário de manutenções
Você não precisa lembrar de todas as manutenções sozinho.
Uma boa gestão é resultado de um síndico organizado, que sabe usar as ferramentas existentes ao seu favor.
Por isso, para controlar todas as manutenções, lembre-se de criar um calendário e determinar todas as próximas datas importantes.
Registre todas as tarefas a realizar
Além do calendário, você também deve registrar as tarefas que serão realizadas, bem como a frequência ou checklist de tarefas desta atividade.
No período da manutenção, você já terá a lista de próximos passos pronta e conseguirá resolver tudo ainda mais rápido.
Crie lembretes das próximas manutenções
Unindo o calendário e a lista de tarefas, você pode criar lembretes para ser avisado quando uma manutenção estiver próxima.
Na próxima vez em que precisar fazer alguma tarefa, você será notificado e não precisará conferir toda a agenda frequentemente para ter certeza de que vai se lembrar.
Confira todas as atividades da equipe e garanta maior produtividade
Além de garantir a organização das suas tarefas, também é importante contar com a produtividade da equipe para ter certeza de que as tarefas estão sendo realizadas.
Afinal de contas, o síndico não é capaz de estar em todos os lugares ao mesmo tempo.
Neste caso, é importante possuir um sistema de registro de problemas, no qual tanto o síndico quanto o funcionário tenha acesso.
O funcionário realizará a manutenção mais rápido e o síndico pode conferir se tudo está nos conformes, sem precisar se deslocar até o condomínio.
Avise a todos os moradores de uma vez só
A comunicação também é um fator relevante nesse processo.
Se você já foi notificado que uma manutenção se aproxima, então este é o momento para avisar aos moradores e evitar contratempos.
O movimento contrário também faz sentido neste contexto.
Caso um morador precise fazer uma obra, ter um canal aberto de comunicação com o síndico também é importante para garantir que a obra estará de acordo com as regras do condomínio.
Você pode ter tudo isso em um único aplicativo
É possível criar um calendário de manutenções e ser avisado assim que surgir o momento de realizar alguma manutenção. O síndico pode também criar uma lista de tarefas para os funcionários e controlar a produtividade de sua equipe, além de se comunicar com os moradores e economizar tempo tudo em um mesmo aplicativo.
Este é o aplicativo TownSq: o app de gestão condominial mais usado no mundo, que ajuda o síndico a ter mais tempo para se dedicar às outras tarefas.
Veja:
- Comunicação com os moradores. O síndico pode enviar uma mensagem para toda a comunidade por meio de uma circular. Ele também pode criar grupos para conversar com membros específicos da comunidade: conselheiros, seus funcionários, etc;
- Calendário de manutenções. O síndico pode determinar as datas de todas as próximas manutenções e criar lembretes para ser lembrado no seu celular quando elas se aproximarem;
- Lista de tarefas. Chega de usar papéis para lembrar de cada tarefa. O aplicativo também ajuda o síndico a criar uma lista de tarefas rapidamente e resolver todas as burocracias mais rapidamente;
- Livro de ocorrência online. Os moradores usam o aplicativo para registrar suas demandas, em vez de usar o WhatsApp. As ocorrências ficam privadas e o síndico pode encaminhá-las para membros de sua equipe.
- Tudo digitalizado. Todos os documentos do condomínio estão disponíveis de maneira digital para o síndico e todos os moradores.
Tudo isso é possível, e você nem precisa utilizar mais de uma ferramenta para fazê-lo.
Este texto fez sentido para você? Então, conheça o aplicativo TownSq agora mesmo e veja, na prática, estas e outras funcionalidades que, com certeza, ajudarão a otimizar a sua gestão e garantir mais segurança no condomínio.
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por Aryane Teixeira | maio 25, 2022 | Obras e Manutenções
Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo como acontece o embargo de uma obra, quem pode realizar esta ação e o que você pode fazer. Leia a seguir!
Um embargo de uma obra, em resumo, se trata de uma ordem judicial com o objetivo de paralisar os trabalhos de uma construção.
No entanto, ela só pode ser emitida quando é comprovado que a obra em questão possui irregularidades ou quando há riscos de acidentes ou lesões.
Ou seja: o embargo é uma medida extrema e só ocorre quando nenhuma ação anterior resolveu o caso.
Se tratando de obras em condomínios, esta também é uma ação possível, por isso, neste artigo, você confere quem pode embargar uma obra em condomínio, como o síndico deve agir e mais. Continue lendo!
Quem pode embargar uma obra em condomínio?
De forma geral, quem tem o poder para embargar uma obra em condomínio é o síndico e o poder público.
Neste caso, ele só poderá tomar essa decisão, caso seja comprovado que a obra está irregular e prejudica o condomínio como um todo, ou seja, a estrutura do prédio, as unidades e também os moradores.
Em um primeiro momento, é aconselhável solicitar os documentos que comprovem a legalidade da obra, como o laudo do engenheiro ou arquiteto, e que comprove que ela não prejudicará a estrutura do condomínio.
Caso o proprietário ou morador da unidade não entregue os documentos solicitados, é obrigação do síndico denunciar a obra à prefeitura da cidade.
Essa obrigação foi definida em 2014, com a criação da NBR 16.280, que concede poderes ao síndico para embargar obras que não estejam em conformidade com a legislação.
Como o síndico deve agir caso identifique uma obra irregular?
Antes de qualquer coisa, o síndico é responsável pela aprovação da documentação da obra. Portanto, ele deve fiscalizar a construção e verificar se foi cumprido tudo o que foi informado pelo condômino.
Caso a obra esteja diferente do que foi previsto, o síndico deve alertar o condomínio e, caso seja necessário, tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra como planejado.
Se for identificada uma irregularidade, o síndico deve:
- realizar um “embargo administrativo”, ou seja, notificar o morador e aplicar multas;
- proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços que estão ligados à obra;
- registrar a irregularidade na delegacia de polícia;
- e, por fim, caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar o poder judiciário para realizar a denúncia e solicitar o embarque da obra.
Como entrar com uma ação contra a obra irregular?
Para entrar com uma ação judicial para embargar uma obra em condomínio, é importante reunir o maior número de documentos possíveis, como relatórios fotográficos, topográficos e uma perícia realizada com engenheiros ou arquitetos.
Então, com o apoio de um advogado, deve-se buscar o poder judiciário e entender se existe alguma irregularidade e quais serão os próximos passos.
Se você prefere não se identificar ou evitar os custos e a burocracia de um processo judicial, existe a possibilidade de realizar uma denúncia anônima na prefeitura da sua cidade.
Veja alguns dos canais de denúncia de algumas cidades brasileiras:
Como evitar que uma obra seja embargada
Existem algumas responsabilidades que podem ser tomadas a fim de evitar que uma obra seja embargada pelo síndico ou pelo poder judiciário. Veja:
- disponibilizar todos os requisitos necessários para a realização da obra, como os documentos, horários da obra, trânsito de materiais e quem são os prestadores de serviço;
- apresentar um cronograma da obra ao síndico, contendo: descrição do que será feita na obra; tempo estimado para a realização; planta com as alterações a serem feitas; lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
- autorizar a entrada dos materiais da construção e dos profissionais somente quando o síndico estiver ciente e o planejamento da construção estiver aprovado;
- comunicar sobre a obra aos outros condôminos e moradores do condomínio.
Além disso, o responsável pela obra também deve obter o seguinte documento, antes do início da obra, e apresentá-lo ao síndico:
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
Se você for iniciar uma obra no seu condomínio, baixe gratuitamente o nosso Modelo de Termo de Responsabilidade de Obras e apresente ao seu síndico.
por Denys Hupel | fev 23, 2021 | Obras e Manutenções
Se você trabalha com condomínios há algum tempo, já deve ter ouvido falar que os elevadores são os principais vilões da conta de energia elétrica alta. Uma solução conhecida para esse problema é realizar a constante manutenção de elevadores. Mas será que isso realmente ajuda na economia? E como funciona a modernização de elevadores?
Vamos desvendar esses e outros mistérios nesse artigo sobre elevadores em condomínios. Confira:
Mito ou verdade?
Quando o assunto é elevadores em condomínios, existem algumas frases que são repetidas com frequência. Mas será que tudo o que é dito está correto?
Descubra quais são os mitos e as verdades:
Elevadores em condomínio são os principais culpados pelo gasto de energia elétrica.
Depende. Antigamente, os aparelhos de fato gastavam uma grande quantia de energia. Logo, isso tornava-os responsáveis por contas de luz caríssimas. Porém, hoje os elevadores são mais modernos e feitos com tecnologias que diminuem o custo mensal.
Manutenção de elevadores faz o condomínio economizar nos gastos com energia elétrica.
Verdade. Com manutenção eficiente, alguns condomínios relatam a economia entre 20% a 40% nas despesas com eletricidade.
Desligar um dos elevadores à noite gera economia.
Mito. Se há apenas um elevador disponível para os moradores e você desligar o outro, ele acabará fazendo o trabalho de dois equipamentos. Nesses casos, não há economia de elevadores em condomínios. A prática também pode resultar em sobrecarga, com isso diminuindo a vida útil do aparelho.
Sensores de luz ajudam a economizar energia.
Verdade. Se há apenas um elevador disponível para os moradores e você desligar o outro, ele acabará fazendo o trabalho de dois equipamentos. Luzes com sensores de presença nos elevadores e também nos corredores e halls do condomínio podem oferecer uma diferença na conta de energia ao final do mês. Deste modo, a iluminação apenas funcionará quando alguém entrar no ambiente. A economia fica ainda maior se as lâmpadas utilizadas forem de LED.
Leia mais:
Manutenção preventiva dos elevadores reduz gastos gerais.
Verdade. Um elevador com tudo em ordem gasta menos luz do que um equipamento que precisa trabalhar mais devido a problemas. Aposte na manutenção e reforma de elevadores no condomínio. Elevadores devem passar por revisão mensal para conferir as partes não acessíveis do equipamento – como o poço, o topo da cabine e a máquina de tração. Assim é possível prever as futuras trocas de peças. Isso aumenta a vida útil do aparelho e ainda ajuda na previsão orçamentária do condomínio.
A manutenção deve ser feita pela mesma empresa que vendeu os elevadores ao condomínio.
Mito. O condomínio tem liberdade para contratar o serviço de manutenção de quem quiser. Às vezes, trocar de fornecedor gera economia. Há casos em que o síndico consegue até 50% de redução de gastos ao contratar uma nova empresa, como explica a reportagem do Estadão. Porém, tome cuidado com empresas que cobram valores muito baratos! Pesquise sobre a empresa antes de fechar contrato.
Todo contrato de manutenção de elevadores precisa incluir os valores das peças de reposição.
Mito. É possível fazer um contrato de manutenção básica. Nesses casos, não é cobrado o valor das peças, apenas da mão-de-obra. Desta forma, quando for necessário fazer alguma alteração, o condomínio fica responsável por pagar o custo extra ou comprar a peça diretamente com um fornecedor. É uma boa pedida para condomínios com elevadores mais novos, onde as chances de problemas são menores.
Qualquer empresa está apta para fazer a manutenção de elevadores em condomínios.
Mito. As prestadoras de serviço devem ser regulamentadas e ter concessão dada pela prefeitura e pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). Além disso, precisam contar com, ao menos, um engenheiro responsável.
Antes de fechar negócio, confira se o estabelecimento faz parte da relação de empresas aprovadas pela cidade. Geralmente essa informação é disponibilizada pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (ou semelhante) do município.
- No caso da cidade de São Paulo, você pode conferir a lista de empresas aprovadas pela Prefeitura neste link.
Agora que já desvendamos os principais mitos e verdades em relação a elevadores em condomínio, chegou o momento de abordar outras dúvidas comuns entre síndicos. Siga lendo:
Quanto custa fazer manutenção de elevadores em condomínios?
Em suma, a manutenção de elevadores em condomínio tem preço médio de R$ 480 a R$ 700 mensais por equipamento. Todavia, esse valor não inclui os valores das peças de reposição. Ao adicionar o preço das peças, é comum cobrar entre R$ 1.100 e R$ 1.400 mil por elevador.
Os valores podem variar de acordo com:
- Tamanho do elevador;
- Capacidade do elevador;
- Modelo do elevador;
- Tempo de existência dos aparelhos;
- Infraestrutura do condomínio;
- Município em questão.
Custos de modernizar os elevadores do condomínio
Muitos síndicos se perguntam quanto custa modernizar um elevador. Pode-se dizer que o preço da modernização de elevadores varia bastante.
Em média, o valor fica entre R$ 30 mil a R$ 160 mil por aparelhagem.
Se o condomínio conta com vários equipamentos, a modernização de elevadores pode custar quase R$ 1 milhão, como relata este artigo.
Apesar dos altos valores, o condomínio se beneficia com segurança e redução do custo mensal com energia elétrica. Além disso, o condomínio economiza com gastos de trocas de peças ou reformas emergenciais.
É importante destacar que modernização de elevadores é diferente de embelezamento de elevadores. Modernizar significa trocar peças para melhorar o funcionamento do elevador. Embelezar é dar um trato estético no elevador, fazer uma modernização estética. Em outras palavras, isso envolve modificar portas, espelho, botões, iluminação, entre outros itens aparentes.
Desta forma, modernizar os elevadores não significa se livrar das manutenções preventivas. As revisões se mantém por questões de segurança, mas as chances de os equipamentos precisarem de reformas se tornam menores.
Quando fazer a modernização de elevadores
É recomendável investir na modernização de elevadores do condomínio quando:
- Os elevadores começam a dar problemas com frequência;
- As trocas de peças se tornam constantes e cada vez mais caras;
- Há dificuldade de encontrar peças de reposição no mercado;
- O equipamento produz um grande consumo de energia;
- Os componentes do elevador não contam com proteção contra variações na rede elétrica;
- Há desnível constante entre os andares e a cabine;
- Os barulhos se tornam mais altos do que o normal;
- O elevador não conta com sistemas de segurança atualizados;
- O condomínio precisa passar por adaptações de acessibilidade;
- Os elevadores apresentam infestação de cupins.
Assim sendo, especialistas recomendam que:
o condomínio aposte na modernização caso ocorram mais de 6 casos de interrupções no serviço dos elevadores no período de 1 ano.
Vantagens de modernizar os elevadores
Modernização de elevadores é algo que pode custar caro para o condomínio. Consequentemente, é importante que o síndico tenha claro quais são as vantagens desse procedimento.
Confira as principais vantagens de modernizar os elevadores:
1. Redução de despesas: elevadores modernos gastam menos do que aparelhos antigos. Assim, a conta de energia elétrica fica mais barata e os gastos com troca de peças são reduzidos.
2. Mais segurança para todos: prezar pela segurança deve estar acima da vontade de economizar. Modernizar os elevadores reduz os riscos de falhas, interrupções e acidentes.
3. Viagens de elevador mais agradáveis: sem desníveis entre o aparelho e o andar, sem trancos e ruídos desagradáveis.
4. Valorização do patrimônio: investir em equipamentos novos acaba valorizando o imóvel.
5. Melhorar a acessibilidade do condomínio: elevadores com problemas prejudicam a rotina dos idosos e de pessoas com mobilidade reduzida.
6. Contribuir para o meio ambiente: sustentabilidade é uma das palavras-chave do momento. Novos elevadores ajudam a diminuir o consumo elétrico, reduzindo a emissão de dióxido de carbono (CO²).
Apesar de manutenção e modernização de elevadores em condomínios parecerem assuntos muito técnicos, não há nada que não possa ser aprendido.
Não deixe nenhuma manutenção importante passar em branco! Baixe a nossa Planilha de Controle de Condomínio, totalmente gratuita.
por Ingrid Flores | jan 14, 2021 | Obras e Manutenções
Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter a higiene do condomínio e a saúde de todos os que circulam no local. Porém, uma coisa que muitas pessoas não sabem é que ter uma caixa d’água limpa é tão importante quanto a qualidade do líquido que recebemos. Você sabe como é feita a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A seguir, leia sobre limpeza de caixa d’água em condomínios:
É obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A resposta é sim. é obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água, visto que essa é a única forma de preservar a saúde das pessoas – não apenas as do condomínio, mas também da comunidade local.
A água contaminada é um prato cheio para a proliferação de doenças, como dengue, Zika vírus e Chikungunya e o cuidado com as condições de limpeza é uma das principais formas de matar larvas da dengue na caixa d’água, bem como de outras doenças.
Conforme informações da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), mais de 10 mil pessoas ficaram doentes, entre 1999 e 2008, devido ao consumo de água contaminada no Brasil. Ainda, os dados do Ministério da Saúde apontam que na maioria dos casos a contração de doenças pelo consumo de água ocorre dentro das residências.
Para saber mais sobre o por quê que é obrigatório realizar a limpeza da caixa d’água em condomínios, leia o artigo:
Como deve ser feita a limpeza da caixa d’água?
Diferentemente de residências, condomínios contam com caixas d’água de grande porte. E é natural que com maiores equipamentos, vêm maiores responsabilidades. Por isso, a recomendação geral é que se busque uma empresa especializada para fazer a manutenção da caixa d’água.
No geral, a periodicidade da limpeza da caixa d’água deve ser a cada seis meses. Todavia, se a água de abastecimento da região tiver qualidade inferior, será necessário realizar a limpeza em um intervalo menor.
Além disso, é essencial que seja realizado um teste para comprovar que a água está própria para o consumo ao final da limpeza. Os períodos indicados para realizar a limpeza do recipiente, são:
- Entre os meses de novembro a janeiro, para preparar o condomínio para o verão
- Entre os meses de maio e julho, para que a caixa esteja em perfeitas condições no inverno
- Já para condomínios que ficam na praia, realizar a manutenção nos meses de menor movimento
O síndico é responsável pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
Essa é uma questão que todos os síndicos e condôminos devem saber na ponta da língua: sim, o síndico pode ser responsabilizado pela qualidade da água oriunda da caixa d’água do condomínio.
O motivo disso é a legislação da Anvisa chamada Portaria Nº 2.914, publicada pelo Ministério da Saúde em 12 de dezembro de 2011. Esse documento oficial aborda os procedimentos de controle e de vigilância da qualidade da água para consumo humano quando distribuída de forma coletiva – como é o caso dos condomínios.
Por “consumo humano”, o documento se refere à água que é utilizada por pessoas, seja para beber, tomar banho, cozinhar, lavar roupas e demais questões de higiene pessoal.
O Art. 13 da Portaria Nº 2.914 de 12 de dezembro de 2011 determina que:
Art. 13. Compete ao responsável pelo sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água para consumo humano:
I – exercer o controle da qualidade da água;
II – garantir a operação e a manutenção das instalações destinadas ao abastecimento de água potável em conformidade com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e das demais normas pertinentes;
III – manter e controlar a qualidade da água produzida e distribuída, nos termos desta Portaria, por meio de:
- a) controle operacional do(s) ponto(s) de captação, adução, tratamento, reservação e distribuição, quando aplicável;
- b) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de atendimento dos requisitos de saúde estabelecidos em norma técnica da ABNT para o controle de qualidade dos produtos químicos utilizados no tratamento de água;
- c) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de inocuidade dos materiais utilizados na produção e distribuição que tenham contato com a água;
- d) capacitação e atualização técnica de todos os profissionais que atuam de forma direta no fornecimento e controle da qualidade da água para consumo humano; e
- e) análises laboratoriais da água, em amostras provenientes das diversas partes dos sistemas e das soluções alternativas coletivas, conforme plano de amostragem estabelecido nesta Portaria;
IV – manter avaliação sistemática do sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água, sob a perspectiva dos riscos à saúde, com base nos seguintes critérios:
- a) ocupação da bacia contribuinte ao manancial;
- b) histórico das características das águas;
- c) características físicas do sistema;
- d) práticas operacionais; e
- e) na qualidade da água distribuída, conforme os princípios dos Planos de Segurança da Água (PSA) recomendados pela Organização Mundial de Saúde (OMS) ou definidos em diretrizes vigentes no País;
(…)
VI – fornecer à autoridade de saúde pública dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios os dados de controle da qualidade da água para consumo humano, quando solicitado;
VII – monitorar a qualidade da água no ponto de captação, conforme estabelece o art. 40 desta Portaria;
Para ler o Art. 13 da Portaria Nº 2.914 na íntegra, acesse o documento cedido pelo Ministério da Saúde.
Resumindo as normas estabelecidas pelo documento oficial, o condomínio é responsável por fornecer água potável para os moradores e colaboradores. Deste modo, o síndico é o principal responsável pela distribuição segura da água, visto que é ele o responsável final pelo condomínio.
No que prestar atenção ao contratar limpeza de caixa d’água para o condomínio?
A primeira coisa que se deve prestar atenção ao contratar uma empresa especializada é checar se existe um alvará de funcionamento autorizado pela Vigilância Sanitária. Em seguida, investigue se a empresa utiliza equipamentos adequados e os corretos produtos para limpeza de caixa d’água.
Preferencialmente, o síndico deve acompanhar o serviço e dar bastante atenção ao certificado de limpeza de caixa d’água fornecido pela empresa. Esse certificado deve conter:
- Data da realização da limpeza
- Validade da higienização
- Certificado de que a empresa realizou o serviço e garante a qualidade da água a ser consumida
- Laudo de potabilidade da água, se possível
Também é importante que o síndico monte seu planejamento de manutenções condominiais para que a próxima limpeza do reservatório seja realizada antes da data limite – passados os 6 meses. Uma forma de fazer isso com praticidade, é adicionar um lembrete no app que o condomíno utiliza para gestão, como o TownSq. Assim, evita-se eventuais problemas.
Ao final do serviço, a empresa deve fornecer um comprovante de limpeza de caixa d’água, que deverá ser guardado pelo síndico junto com a documentação do condomínio.
Quais as etapas de limpeza da caixa d’água do condomínio?
Como explicamos anteriormente, na hora de realizar a limpeza de caixa d’água, não considere apenas o preço. É importante levar em consideração se a empresa é de confiança e se realiza o procedimento corretamente.
Mas como saber se a empresa limpa a caixa d’água corretamente se não sei como é o processo? Não seja por isso. Vamos, a seguir, explicar como é feito o procedimento básico de limpeza de caixa d’água de condomínio. Confira:
Ao iniciar a limpeza do recipiente, a empresa contratada deve:
- Analisar a situação da estrutura do reservatório, conferindo se não há vazamentos ou rachaduras.
- Em seguida, deve-se interromper o fluxo de água no condomínio.
- Ao fechar o registro de entrada de água, o próximo passo é retirar toda a água da caixa. Importante destacar que as caixas d’água não esvazia sozinha.
- Feito isso, os funcionários da empresa deverão iniciar a etapa de eliminar a sujeira de dentro e do fundo da caixa, enxaguar tudo e esvaziar de novo.
- Aqui, o representante do condomínio deve prestar atenção se foram retiradas todas as manchas do recipiente.
- Depois de esvaziar a caixa novamente, chegou o momento de fechá-la. É fundamental usar algum tipo de cadeado, lacre ou qualquer barreira que evite a entrada de sujeira e pequenos animais no local.
- Por fim, abra o registro d’água e deixe encher o reservatório.
É essencial relembrar que todo o processo de limpeza da caixa d’água irá resultar que os condôminos fiquem sem água por algumas horas. É função do síndico notificar os moradores sobre esse contratempo. Uma recomendação é utilizar um aplicativo para condomínio que permite enviar mensagens e circulares para todos rapidamente, como, por exemplo, o TownSq.
Logo, fica claro que a limpeza de caixa d’água não é apenas uma questão de responsabilidade do síndico, mas de comprometimento com a saúde e o bem-estar coletivo. Quer saber mais sobre manutenções no condomínio? Temos uma categoria de artigos especialmente sobre isso. Fique a vontade e aproveite!
por Equipe TownSq | nov 25, 2020 | Obras e Manutenções
Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo assim, se torna ainda mais necessário que existam regras para garantir a segurança de reformas e obras realizadas dentro dos condomínios. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por uma atualização em 2015.
Entenda todos os pormenores da NBR 16.280 com esta publicação:
O que é a NBR 16280?
Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.
A intenção da medida é garantir a segurança da obra. “Qualquer alteração na estrutura do condomínio sem uma análise técnica pode vir a causar danos à edificação”, explica João David, CEO e cofundador da TownSq. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores do condomínio.
Conforme o estipulado pela ABNT, a NBR 16.280 exige que:
se você quer executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto. E então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do síndico.
No entanto, existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nossa lista). Por causa disso, é fundamental verificar com o síndico do seu condomínio se há necessidade de entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer tipo de obra.
Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?
De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:
- Descrição do que será feita na obra;
- Tempo estimado para a realização da obra;
- Planta com as alterações a serem feitas;
- Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.
Para simplificar, preparamos um modelo de Termo de Responsabilidade Sobre Obras para moradores. Acesse e confira gratuitamente todos os documentos necessários ao realizar uma reforma, conforme a NBR 16.280.
Veja também o Modelo de Autorização de Obras pelo Síndico.
Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?
Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja necessário, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.
Em caso de irregularidades na obra, o síndico pode:
Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Enfim, é possível arquivar toda a documentação.
O que acontece na prática com a NBR 16280?
Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.
É importante ressaltar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade, visto que podem ocorrer situações onde o morador inicie um reparo sem autorização e sem pegar entregar a documentação para o síndico.
Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.
Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras
A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.
O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.
Quais obras precisam de ART/RRT?
Obras que necessitam ART/RRT:
- Instalação de ar-condicionado;
- Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
- Abertura de porta ou cozinha americana;
- Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
- Buracos ou perfurações de lajes;
- Instalação de banheira;
- Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
- Reparo ou alteração nas instalações de gás;
- Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
- Alterações estruturais o apartamento.
Obras que não necessitam de ART/RRT:
- Pintura;
- Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, não façam alterações da estrutura do condomínio e nem envolvam trocar torneiras, chuveiros ou tomadas de lugar;
- Colocação de redes de proteção;
- Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.
Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280
A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.
Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:
O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma na edificação?
Conforme a determinação da norma: reforma é todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.
Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Porém, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.
O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?
O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.