O elevador residencial é essencial para a mobilidade e conveniência em edifícios. Contudo, o uso correto e a manutenção adequada desse equipamento é fundamental para garantir a segurança e o bem-estar de todos os moradores.
Neste guia completo, abordaremos as diferenças entre os tipos de elevadores, as normas e leis que regem seu uso, e responderemos às principais dúvidas que síndicos e condôminos possam ter.
Este guia é uma ferramenta indispensável para garantir o bom funcionamento e a convivência harmoniosa no seu condomínio. Continue lendo!
Qual a diferença do elevador social e de serviço?
Em resumo, o elevador social é projetado para o transporte de moradores e seus convidados.
A sua principal função é proporcionar um acesso confortável às unidades residenciais. Ele é geralmente localizado em áreas mais nobres do edifício, como halls de entrada, e é utilizado para deslocamentos diários, como saídas para o trabalho, retornos para casa e visitas sociais.
Esse elevador costuma ter uma aparência mais sofisticada, com acabamentos de alta qualidade e decoração que condiz com a estética do prédio.
O elevador de serviço, por sua vez, é destinado ao transporte de cargas, mudanças, materiais de limpeza, e ao uso dos empregados domésticos e prestadores de serviços.
Ele é geralmente mais robusto e possui menos elementos decorativos, focando mais na funcionalidade e resistência ao desgaste.
Este elevador é essencial para a logística do prédio, permitindo que objetos grandes e pesados sejam movidos sem danificar as áreas comuns ou causar transtornos aos moradores.
E o que é um elevador privativo?
Um elevador privativo é destinado ao uso exclusivo de um ou poucos apartamentos, geralmente em edifícios de alto padrão.
Ele oferece maior privacidade e segurança aos moradores, acessando diretamente o interior das unidades residenciais.
Quando é obrigatório ter elevador em prédio?
De acordo com a Lei Federal n.º 10.098/2000, que visa garantir acessibilidade a pessoas com mobilidade reduzida, é obrigatório ter elevador em edifícios residenciais com mais de um andar que abrigam moradores com dificuldades de acessibilidade.
No entanto, a falta de fiscalização adequada impede o cumprimento rigoroso dessa lei. Como resultado, ainda encontramos muitos prédios com quatro ou cinco pavimentos sem elevadores.
Quais as normas e leis que regem o uso e funcionamento dos elevadores?
Normatização nacional
A normatização do uso e funcionamento dos elevadores é realizada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pela Portaria n° 3.214/78 do Ministério do Trabalho.
Estas normas definem quais são os requisitos para a:
Fabricação;
Instalação;
Operação;
E manutenção de elevadores;
Incluindo aspectos de segurança, desempenho, marcação e inspeção.
Além disso, a instalação de elevadores em prédios novos é regulada pela norma NBR 5674 da ABNT, que especifica as diretrizes para a manutenção de edificações, garantindo que todos os equipamentos, incluindo elevadores, estejam em conformidade com os padrões de segurança e funcionalidade.
Leis específicas de cada estado
As legislações estaduais e municipais também desempenham um papel crucial na regulação dos elevadores.
Por exemplo, na cidade de São Paulo, a Lei n.º 10.348/1987, estabelece normas específicas para a instalação e manutenção de elevadores, sendo periodicamente atualizada para refletir novas necessidades e tecnologias.
No Rio de Janeiro, a Lei 7.761/2023 foi aprovada para excluir do cumprimento das normas da ABNT as botoeiras dos elevadores, permitindo que os painéis de botões indiquem claramente a correspondência entre números e andares.
Esta medida visa facilitar o uso por moradores, visitantes e entregadores, minimizando confusões comuns com a numeração padrão.
Principais dúvidas sobre o elevador do condomínio
Quem é responsável pela manutenção dos elevadores?
O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.336, estabelece que os elevadores em condomínios são considerados parte do bem comum.
Portanto, a responsabilidade pela manutenção e conservação desses equipamentos recai sobre todos os condôminos.
O síndico, como representante legal do condomínio, é encarregado de garantir que os elevadores estejam sempre em boas condições de funcionamento e segurança.
Além disso, os condôminos devem utilizar os elevadores adequadamente e contribuir financeiramente, por meio do rateio de despesas, para a manutenção e eventuais reparos necessários.
Quem paga pela manutenção do elevador?
A manutenção dos elevadores é considerada uma despesa condominial, portanto faz parte das obrigações que são compartilhadas entre os condôminos.
Isso significa que, quando há a necessidade de uma manutenção, o custo é dividido entre todos os condôminos.
É obrigatório ter interfone no elevador?
Sim. A Lei 217/2003 torna obrigatório que os elevadores sejam equipados com interfones e luzes de emergência.
A lei abrange edifícios que abrigam órgãos da administração pública direta e indireta, habitações coletivas, imóveis destinados a atividades comerciais, de serviços e de lazer, bem como outros fins definidos pelas legislações federal, estaduais e municipais de urbanismo.
De acordo com esta lei, o funcionamento dos interfones e das luzes de emergência deverá ser garantido mesmo em casos de falha na energia elétrica.
A fiscalização é de responsabilidade da Defesa Civil, dos corpos de bombeiros e dos órgãos municipais de fiscalização de obras.
Pode proibir pet em elevador social?
Não. O direito de ir e vir, de acordo com o artigo 5º da Constituição Federal, inclui a possibilidade de o condômino utilizar o elevador com o seu animal de estimação.
Forçar o morador a utilizar as escadas é considerado constrangimento ilegal e maus tratos. Nesse cenário, é importante que o animal esteja sempre com coleira e guia.
É proibido o uso do elevador social por empregados domésticos?
A resposta é não. Não se pode estabelecer restrições arbitrárias para o uso dos elevadores em relação aos funcionários de um condomínio.
A Convenção do Condomínio e o Regimento Interno podem estabelecer restrições específicas ao uso do elevador social, principalmente em casos que envolvam o transporte de cargas, materiais de limpeza, banhistas ou animais.
Inclusive, o elevador de serviço, como o próprio nome indica, é destinado ao transporte de mudanças, materiais de construção, carrinhos de supermercado e equipamentos de limpeza.
No entanto, essas restrições não se aplicam às pessoas em si.
Limitar o uso do elevador social com base na ocupação ou condição dos usuários pode levar o condomínio a ser acusado de discriminação, resultando em possíveis ações legais por danos morais.
Embora existam situações em que a restrição ao uso do elevador social seja justificável, esta justificativa deve ser plausível e razoável, evitando qualquer aparência de discriminação.
É possível colocar elevador em prédio antigo?
Sim, é possível instalar elevadores em prédios antigos, mas o processo pode ser complexo e caro.
Requer avaliação estrutural, aprovação dos moradores e adequação às normas técnicas e de segurança vigentes.
Quem mora no térreo tem que pagar para a instalação de elevador?
Sim. De acordo com o Código Civil, um dos deveres dos condôminos é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideias, com exceção apenas se a Convenção do Condomínio especificar o contrário.
Portanto, mesmo morando no térreo e não utilizando o elevador com frequência, os condôminos desse andar ainda devem pagar pela manutenção.
O elevador parou, o que fazer?
Em época de temporais e quedas de energia frequentes, é preciso ter em mente quais atitudes tomar em uma situação de elevador parado.
Ressaltamos que o resgate deve ser realizado somente pela assistência técnica ou Corpo de Bombeiros, conforme a NBR 16.803/2012.
O trabalho do síndico, outros colaboradores do condomínio e moradores se restringe aqui a acalmar os passageiros e notificar a quantidade de pessoas na cabina aos responsáveis pelo resgate.
Um interfone ou outro meio de comunicação presente no elevador se torna fundamental nesse momento.
Alguns elevadores antigos não possuem essa funcionalidade. Se esse for o caso do seu condomínio, indicamos avaliar a possibilidade de modernizar ou substituir o aparelho.
Modernizar ou substituir um elevador antigo?
Se o elevador do seu condomínio passou por situações descritas acima com frequência em um curto período, talvez seja a hora de modernizar ou substituir.
Modernizar aqui significa substituir as peças do elevador por novas. A substituição, por sua vez, compreende a troca completa do elevador e todos seus componentes por um novo.
Não existe uma fórmula universal, por isso recomendamos que o síndico consulte um técnico de elevadores para discutir a melhor atitude a tomar de acordo com a situação.
Lembrando que essas mudanças são caras, porém podem economizar energia ao condomínio no longo prazo.
O que não pode fazer no elevador social?
O elevador social é uma área comum importante nos condomínios, e seu uso adequado é essencial para garantir a harmonia e segurança de todos os moradores.
Abaixo, apresentamos algumas ações proibidas em elevadores sociais:
#01: Chamar mais de um elevador mesmo tempo
Chamar múltiplos elevadores pode causar atrasos para outros moradores e aumentar o consumo de energia.
Hoje, muitos sistemas de elevadores são inteligentes e acionam automaticamente o elevador mais próximo ao pressionar o botão.
#02: Deixar crianças andarem desacompanhadas nos elevadores
Crianças menores de 10 anos devem utilizar o elevador sempre acompanhadas por um adulto.
Elas podem não saber como reagir em caso de travas ou falhas e podem também brincar ou pular, causando danos ao equipamento e colocando a sua segurança em risco.
#03: Ignorar a capacidade do elevador
Cada elevador possui um limite de capacidade, indicado em número de pessoas e peso. Exceder esse limite pode comprometer a segurança e o funcionamento do elevador.
Monitore o uso do elevador através das câmeras de segurança e alerte os moradores sobre a importância de respeitar essas limitações.
#04: Jogar objetos no vão do elevador
Nunca jogue objetos ou lixo no vão do elevador. Isso pode causar bloqueios, travas e comprometer o equipamento.
Além disso, o acúmulo de lixo no poço do elevador pode atrair insetos e causar mau funcionamento.
#05: Forçar o botão do elevador
Pressionar o botão de chamada repetidamente não faz com que o elevador chegue mais rápido. Esse uso abusivo pode danificar o painel de controle.
Em prédios com mais de um elevador, evite chamar múltiplos elevadores ao mesmo tempo para evitar desperdício de energia.
#06: Colocar bicicletas no elevador
O transporte de bicicletas no elevador deve ser feito com cuidado para evitar danos.
O condomínio não pode restringir o transporte de bicicletas, mas qualquer dano causado ao elevador durante o transporte deve ser ressarcido pelo responsável.
Na gestão condominial, a chave para desbloquear todo o potencial de rentabilidade está na correta precificação de serviços.
Imagine poder não apenas manter, mas também aumentar os seus lucros enquanto oferece um serviço de qualidade superior em comparação aos seus concorrentes.
Neste texto, mergulharemos na precificação de serviços na área condominial, revelando estratégias eficientes que podem impulsionar seus lucros e transformar a sua administração. Continue lendo!
Como cobrar um preço justo pelos seus serviços?
Determinar um preço justo pelos serviços de gestão condominial é essencial para garantir tanto a sustentabilidade financeira quanto o reconhecimento adequado do trabalho realizado.
Aqui estão algumas diretrizes para ajudar você a estabelecer uma precificação justa:
#01: Avalie o mercado local
Para desenvolver um plano de precificação robusto e eficaz, é essencial começar com uma análise minuciosa do mercado condominial local. Isso implica em mergulhar profundamente no cenário em que você pretende operar, compreendendo as nuances e particularidades que influenciam os preços praticados na região.
Concentre-se em entender os valores médios cobrados por síndicos e administradoras de condomínios semelhantes aos que você pretende atender.
Isso não se resume apenas a uma pesquisa superficial, mas sim a uma investigação detalhada que envolve coletar dados sobre os valores mensais praticados, bem como possíveis taxas adicionais e modelos de pagamento comuns na sua área de atuação.
Essa pesquisa ajudará você a construir uma base sólida de referência para estabelecer o seu próprio preço. Além disso, ao compreender os padrões de mercado e as expectativas dos clientes locais, você estará em uma posição melhor para desenvolver uma estratégia de precificação que seja competitiva e justa.
Além disso, é importante considerar fatores únicos da sua região que possam influenciar a precificação, como a demanda por serviços de gestão condominial, a concorrência local e as características específicas do mercado.
Por fim, manter-se atualizado sobre as tendências e mudanças no mercado também é fundamental para garantir que sua estratégia de precificação permaneça relevante e eficaz ao longo do tempo.
#02: Considere as características dos condomínios
Ao definir a sua estratégia de precificação, é fundamental considerar as características específicas do condomínio onde você pretende prestar seus serviços.
Cada condomínio é único, e fatores como o número de unidades, a infraestrutura disponível, as demandas de manutenção e as expectativas dos moradores desempenham um papel crucial na determinação do valor do seu serviço.
Adaptar a sua oferta de serviços às necessidades e desejos da comunidade condominial não apenas garante a satisfação dos moradores, mas também pode impactar o preço cobrado no final.
Portanto, ao considerar cuidadosamente as características específicas do condomínio em questão, você estará mais bem equipado para estabelecer uma precificação que seja justa e alinhada com o valor agregado que você oferece aos seus clientes.
#03: Calcule o tempo e esforço envolvido
Avalie o tempo e o esforço que você precisará dedicar ao condomínio. Isso vai além das simples horas de trabalho e envolve uma avaliação abrangente de todas as tarefas e responsabilidades que você assumirá.
Comece considerando as horas de trabalho direto que serão necessárias para gerenciar o condomínio. Isso inclui atividades como inspeções regulares, supervisão de equipes de manutenção e resolução de problemas operacionais.
No entanto, é importante não subestimar o tempo necessário para essas atividades, já que muitas vezes elas podem se estender além do horário comercial padrão.
Além disso, leve em conta o tempo gasto em reuniões com o conselho administrativo e com os moradores. Essas reuniões são essenciais para garantir uma comunicação eficaz e alinhar as expectativas de todas as partes envolvidas.
Não se esqueça também de reservar um tempo necessário para lidar com problemas emergenciais. Incidentes como vazamentos de água, quedas de energia e problemas de segurança podem exigir uma resposta rápida e eficaz, o que pode resultar em horas extras e interrupções inesperadas.
Portanto, ao calcular o tempo e o esforço envolvidos na gestão do condomínio, certifique-se de incluir todas as atividades relevantes e de estimar realisticamente o tempo necessário para cada uma delas.
#04: Seja transparente e flexível
Para estabelecer uma relação de confiança com os clientes e garantir uma precificação justa, é essencial adotar uma postura de transparência e flexibilidade em relação à sua estrutura de preços.
Comece comunicando claramente quais são os serviços incluídos e os valores associados a cada um deles. Isso ajuda a evitar mal-entendidos e garante que todos estejam cientes dos custos envolvidos na gestão do condomínio.
Além disso, esteja aberto a negociar e ajustar a sua oferta de acordo com as necessidades e expectativas específicas da comunidade.
Isso pode incluir a personalização de pacotes de serviços para atender às demandas específicas do condomínio ou a revisão dos preços em caso de mudanças nas circunstâncias.
Manter uma comunicação aberta e transparente com os seus clientes é fundamental para construir uma relação de confiança e garantir a satisfação de todos os envolvidos.
Além disso, ao ser flexível e receptivo às necessidades da comunidade, você demonstra um compromisso genuíno com o bem-estar dos condomínios.
Como calcular o preço de venda de um serviço?
A precificação de serviços, seja em consultoria, prestação ou qualquer outra área, segue um processo de três etapas: custo, valor percebido pelo cliente e a análise da concorrência.
Vamos detalhar cada uma dessas etapas:
#01: Avaliação de custos e valor
Antes de tudo, é essencial listar todos os serviços a serem prestados e, para cada um deles, identificar os custos e despesas envolvidos. Isso inclui materiais, custo do trabalho e despesas fixas associadas à operação do negócio.
Por exemplo, uma administradora de condomínios precisaria considerar o custo dos produtos utilizados nos serviços, além das despesas fixas como aluguel e energia elétrica.
Além disso, é importante estimar o tempo médio necessário para realizar cada serviço e multiplicá-lo pelo custo hora do profissional responsável.
Esse cálculo proporciona uma visão mais precisa dos custos associados a cada serviço prestado.
#02: Análise da concorrência
É fundamental realizar uma pesquisa de mercado para entender os preços praticados pela concorrência. Isso fornecerá uma referência útil ao estabelecer seus próprios preços.
Por exemplo, ao analisar outras administradoras na região, você pode ter uma ideia dos preços médios cobrados por serviços semelhantes aos que você oferece.
#03: Estabelecimento de preços e análise de margem de contribuição
Após identificar os custos, o próximo passo é estabelecer preços para seus serviços.
Uma estratégia comum é definir um preço inicial com base na concorrência ou em números arbitrados, que servirão como base inicial para sua precificação.
Então, é necessário fazer uma estimativa do volume de vendas mensal com base nesse preço inicial. Isso deve ser feito com o máximo de precisão possível, considerando a capacidade produtiva do negócio.
Agora, é hora de analisar a Margem de Contribuição (MC) de cada serviço.
A MC representa quanto da venda de cada serviço contribuirá para cobrir todos os custos e despesas fixas e gerar lucro. É calculada subtraindo os custos dos serviços prestados e as despesas variáveis do faturamento.
Veja um exemplo deste cálculo aplicado em um serviço de gestão condominial:
Custos e despesas variáveis
Honorários do síndico: R$ 4.000,00;
Despesas de transporte (combustível, estacionamento, etc.): R$ 200,00;
Taxas de serviços terceirizados (limpeza, manutenção, etc.): R$ 1.500,00;
Faturamento total: R$ 12.000,00.
Despesas fixas mensais:
Aluguel da sede da empresa (caso aplicável): R$ 0,00 (pois o síndico pode usar seu próprio espaço);
Seguro de responsabilidade profissional: R$ 500,00;
Despesas com marketing e divulgação (para atrair novos clientes): R$ 300,00;
Outras despesas fixas (água, luz, telefone, etc.): R$ 700,00;
Total das despesas fixas: R$ 1.500,00.
Agora, vamos calcular a Margem de Contribuição (MC) para os serviços de administração condominial prestados pelo síndico profissional:
Cálculo da Margem de Contribuição:
Faturamento Total – (Custos dos Serviços Prestados + Despesas Variáveis)
Neste exemplo, a Margem de Contribuição de R$ 6.300,00 representa a quantia disponível para cobrir as despesas fixas associadas aos serviços de administração condominial prestados pelo síndico profissional e ainda gerar lucro.
Isso significa que, após cobrir todos os custos variáveis, cada cliente contribui com R$ 6.300,00 para as despesas fixas e o lucro do síndico profissional.
#04: Determinação do ponto de equilíbrio
Por fim, é importante calcular o ponto de equilíbrio, que indica o montante mínimo necessário de serviços para cobrir todos os custos e despesas da empresa.
Esse ponto é atingido quando as vendas se igualam aos custos e despesas totais, não gerando nem lucro nem prejuízo.
Veja um exemplo de cálculo do ponto de equilíbrio:
Faturamento mensal: R$ 10.000,00
Custos variáveis por mês:
Honorários do síndico: R$ 4.000,00
Despesas de transporte: R$ 200,00
Taxas de serviços terceirizados: R$ 1.500,00
Despesas fixas mensais:
Seguro de responsabilidade profissional: R$ 500,00
Despesas de marketing e divulgação: R$ 300,00
Outras despesas fixas (água, luz, telefone, etc.): R$ 700,00
Total das despesas fixas: R$ 1.500,00
Cálculo do Ponto de Equilíbrio:
O ponto de equilíbrio é alcançado quando o faturamento total é igual aos custos totais (variáveis e fixos).
Ponto de Equilíbrio = Despesas Fixas / Margem de Contribuição
Ponto de Equilíbrio = R$ 1.500,00 / (R$ 10.000,00 – R$ 5.700,00)
Ponto de Equilíbrio = R$ 1.500,00 / R$ 4.300,00
Ponto de Equilíbrio ≈ 0,35
Portanto, o ponto de equilíbrio contábil é aproximadamente 0,35, o que significa que o síndico profissional precisaria administrar cerca de 35% do condomínio da sua capacidade máxima para cobrir todos os custos fixos associados à administração condominial.
Qualquer valor acima desse ponto geraria lucro, enquanto abaixo desse ponto resultaria em prejuízo.
Como o mercado está cobrando? Confira algumas experiências de síndicos e inspire-se antes de definir a sua precificação
Veja diversas abordagens de precificação utilizadas por profissionais em diferentes contextos, oferecendo insights valiosos para quem busca estabelecer uma estratégia eficaz.
Orçamento baseado em percentual de gastos
Elaine Alves, Síndica Profissional em Macaé, RJ, adota uma abordagem flexível, calculando seu salário com base em uma porcentagem dos gastos do condomínio.
Essa estratégia reflete a realidade financeira de cada condomínio, proporcionando uma remuneração alinhada com a situação específica de cada cliente.
Base + Unidades + Perfil
Juliano Pereira, atuando em Porto Alegre, opta por um modelo que combina um valor-base com a quantidade de unidades e o perfil do condomínio.
Essa abordagem permite uma precificação mais personalizada, levando em conta as características específicas de cada empreendimento.
Personalização com foco no perfil
Leandro Garcia, síndico certificado pela TownSq, prefere trabalhar exclusivamente com condomínios que correspondam a um perfil pré-estabelecido.
Ele calcula seu preço básico multiplicando-o pelo número de unidades, horas de atendimento, tamanho da equipe a ser coordenada e infraestrutura do condomínio. Essa abordagem personalizada reflete sua expertise e experiência de mercado.
Além de possuir um método de precificação estabelecido, a flexibilidade é uma vantagem significativa.
Leandro, por exemplo, propõe uma iniciativa inovadora durante processos eleitorais: oferecer uma redução de custos ao condomínio e adicionar uma porcentagem desse valor ao seu próprio salário, que possui um intervalo entre um valor mínimo e máximo.
Essa estratégia beneficia tanto o condomínio quanto o síndico, incentivando a eficiência e o bom desempenho.
Independentemente do método de precificação adotado, a chave está em usar o conhecimento e a criatividade para se destacar em um mercado saturado.
Valorizar os serviços prestados pelos síndicos não apenas beneficia os profissionais individualmente, mas também contribui para o fortalecimento e reconhecimento da profissão como um todo.
Eu comecei a trabalhar com condomínios em 2010. De lá pra cá, já ocupei diferentes posições dentro de uma administradora, sempre atuando próxima de síndicos e síndicas de diferentes realidades.
O resultado é que eu conheço os desafios do síndico brasileiro como ninguém: sei quais informações o síndico precisa incluir na apresentação da prestação de contas e quais perguntas costumam ser feitas na reunião de assembleia.
Sei também que o serviço de gestão financeira para condomínios pode ser melhor.
E qual seria o segredo para uma solução de administração mais ágil e segura?
A resposta está na automação de processos, em uma plataforma capaz de centralizar a gestão do condomínio.
Já existem algumas opções assim no mercado. Mas talvez não sejam as soluções ideais. Muitas vezes são sistemas pesados, que requerem muita configuração prévia.
E a falta de uma solução adequada para a gestão de condomínios acaba prejudicando síndicos e administradoras.
A tecnologia diminui o custo da administração do condomínio. Diminuem também os erros, porque as tarefas são executadas de acordo com a orientação do síndico.
Eu sabia que era possível desenvolver uma solução ideal para condomínios e administradoras. Foi por isso que larguei o cargo de gerente em uma grande administradora para me dedicar ao desenvolvimento dessa tecnologia.
Quando eu cheguei aqui, a TownSq já era responsável pelo maior aplicativo de condomínios do mundo. Meu sentimento era de entusiasmo. Pensei: “Uau, tem uma empresa que faz algo nesse mercado de administração de condomínio, que nunca foi muito flexível”.
Percebi que algo muito bom ia resultar da combinação do meu conhecimento com o conhecimento em tecnologia que é nativo da TownSq. E foi nesse novo ambiente, aberto para inovações, que eu e a minha equipe desenvolvemos uma plataforma de gestão financeira.
O TownSq Administração Digital inclui uma plataforma para o trabalho do síndico, serviços de gestão fiscal e de folha de pagamento.
Funções manuais da gestão condominial foram automatizadas e o trabalho de gestão do condomínio ficou mais eficiente. Porque existem tarefas que não vão deixar de acontecer. Por exemplo: o recolhimento de imposto. Mas a forma como a gente organizou isso dentro do sistema tornou a tarefa mais simples. A gente continua tendo que fazer as declarações, mas agora com menos burocracia.
TownSq é a administração do condomínio que economiza o tempo do síndico.
Informações financeiras do condomínio estão disponíveis a qualquer momento: extrato de todas as contas do condomínio, balancete mensal, relatório de prestação de contas, relatório de inadimplência, comparativo entre previsto e realizado.
O síndico muitas vezes precisa escrever um email, ou visitar a administradora, explicar o que precisa ser feito. E isso leva muito tempo. E, às vezes, a demanda solicitada pelo síndico é executada com erros. A exemplo de um pagamento que cai na conta errada.
Na plataforma do TownSq é diferente, é mais fácil.
A solicitação de um pagamento leva 30 segundos e vai acontecer da forma desejada. E as informações desse e de todos os pagamentos ficam no sistema. Assim, o plano de contas vai estar atualizado. A previsão vai estar atualizada. Prestação de contas e relatórios estarão atualizados com aquela informação.
E os condomínios interessados podem optar pelos serviços de gestão fiscal e folha de pagamento, duas questões que sempre preocuparam muito o síndico. Temos uma equipe para fazer esse atendimento, auxiliando os condomínios em suas questões específicas.
O TownSq inova também ao cobrar uma taxa única pelo uso da plataforma de gestão financeira.
O condomínio deixa de pagar algumas taxas que talvez esteja pagando hoje: taxa de expediente, digitalização, xerox, serviços de guarda e transporte de documentos, reembolso de impostos, outros custos fiscais, etc.
Sabe o que o síndico pode fazer com todo esse dinheiro de sobra?
Investir em melhorias para o condomínio, que vão valorizar o patrimônio dos condôminos e contribuir para a imagem do síndico como um gestor competente.
Em resumo: o TownSq está aqui para ser seu parceiro. Todo o nosso trabalho desenvolvido tem como objetivo valorizar o patrimônio da sua comunidade ou dos seus clientes. É isso que mais me gratifica no trabalho desenvolvido aqui. Eu me sinto orgulhosa como parte da equipe que gera impacto positivo na valorização do patrimônio de milhares de famílias.
Vamos relembrar todos os benefícios do TownSq?
A solução de administração do TownSq é mais eficiente: o síndico leva menos tempo para solicitar pagamentos, baixar relatórios e verificar informações financeiras do condomínio;
Mais segurança e menos erros: a tecnologia garante que os pagamentos serão feitos na conta certa, na data certa;
Economia na taxa de administração do condomínio. Significa menos gasto para os condôminos e mais recursos para melhorias que valorizam o patrimônio
Uma solução de administração mais eficiente, segura e econômica significa condôminos satisfeitos com o trabalho do síndico
O TownSq também pode ser utilizado por administradoras. O nosso sistema foi construído e é desenvolvido diariamente voltado para soluções condominiais e todos os entes que se relacionam com a gestão condominial: seja o síndico, seja a administradora. Então, vimos na administradora um papel muito importante junto à comunidade, junto à administração do síndico. E nós podemos, junto com a administradora, entregar as nossas soluções, as nossas tecnologias, causando um impacto positivo para a administradora, que resolve várias questões que acontecem no dia a dia do condomínio, e para o síndico, que oferece uma solução de ponta para a sua comunidade.
O TownSq não tem agências de para atendimento presencial, assim como muitos bancos hoje em dia. Já temos milhões e milhões de contas digitais abertas de forma totalmente remota pra lidar com o dinheiro de milhões e milhões de pessoas e empresas. Eu mesmo tenho duas contas em bancos digitais há muitos anos e o atendimento acaba sendo muito bom ou melhor ainda, porque as empresas precisaram investir muito em tecnologia pra que isso acontecesse de uma forma tão fluida quanto.
Eu vivenciei processos de transição, de troca de prestadoras de serviço, que realmente eram bastante danosos, né? Então, no TownSq, não só a gente conta com uma equipe que ajuda nesse processo de transição, como nós temos as pessoas focadas – com indicadores, inclusive – acompanhando o sucesso do cliente. E o que a gente procura trazer para o cliente são os benefícios dessa transição.
Receba uma demonstração do TownSq
Conheça na prática e descubra porque essa solução é capaz de economizar o gasto do condomínio com a taxa de administração. Entenda porque mais de 20 mil condomínios já adotaram a nossa tecnologia.
A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de vacinação para acessar determinados lugares, surge quando mais de 60% da população brasileira já tomou a primeira dose e quase 30% está completamente imunizada. Alguns municípios e instituições já definiram que vão restringir o acesso dos não imunizados.
No Rio de Janeiro, a prefeitura vai obrigar, a partir de 1º de setembro, a comprovação de vacinação para acesso a academias, clubes, estádios, cinemas, pontos turísticos, entre outros. Florianópolis segue a mesma iniciativa, proibindo os não vacinados de frequentarem bares, hotéis e eventos. Existem também universidades públicas exigindo vacinação completa para o retorno presencial.
E nos condomínios? O síndico pode proibir que moradores não vacinados frequentem áreas de lazer? E essa proibição pode ser aplicada em quais áreas? Essas questões esquentaram o debate entre especialistas em direito condominial e aqui nós oferecemos respostas para guiar o síndico em meio à discussão.
O condomínio pode proibir o morador não vacinado de frequentar áreas de lazer?
A resposta ainda não é clara, pois até o momento não existe nenhuma legislação ou decisão de tribunal específica a respeito do tema. No entanto, diferentes especialistas já apresentaram argumentos contra e a favor da proibição.
Aqueles que acreditam na validade do passaporte da vacina citam a decisão do STF que proíbe os cidadãos de serem forçados a se vacinar, mas permite que restrições sejam aplicadas aos não vacinados.
Os advogados Julio Brotto e Pedro Gallotti, fazem parte desse grupo. Em artigo publicado na Folha de S. Paulo, eles defendem que o interesse coletivo prevalece sobre o interesse individual e citam uma decisão do STJ para defender a tese. Em ambos os casos, do passaporte da vacinação e da decisão do STJ sobre AirBnb no condomínio, o interesse do coletivo de condôminos prevalece sobre o interesse individual do condômino.
Outros artigos publicados por advogados nos portais Conjur e Migalhas corroboram com a ideia.
O advogado e sócio-fundador da Nardes Badaró Advocacia, Thiago Badaró, defende uma posição mais cuidadosa. Para ele, a questão chave nessa discussão são os direitos constitucionais do condômino. Segundo Badaró, “a convenção ou as decisões da assembleia jamais podem contrariar as leis e tampouco a Constituição Federal”.
O Professor da ESA/OAB-SP cita decisões prévias do STJ, que permitem aos devedores a utilização de áreas comuns do condomínio, para mostrar que o limite entre os direitos do condômino e os interesses da comunidade é complexo.
Segundo Badaró, “para que o síndico consiga adotar uma medida restritiva ao morador, precisa existir a comprovação de que aquele morador traz algum risco para o condomínio”. E o síndico precisa ter provas concretas de que o morador apresenta esse risco. Um exemplo seria um teste comprovando que o morador está infectado pela Covid-19.
Assim, a atitude mais adequada de um(a) síndico(a) nessa situação é procurar o aconselhamento de um advogado. E, novamente, como ainda não existem leis ou decisões da justiça claras a respeito do tema, a adoção do passaporte da vacina em um condomínio pode parar em um tribunal.
Se a proibição for permitida, como ela deve acontecer?
Os especialistas que mencionamos acima apontam a convenção e o regimento interno do condomínio como documentos onde essa proibição deve estar presente. No caso da convenção, é necessária a aprovação em reunião de assembleia de dois terços (⅔) dos condôminos para estabelecer a regra.
A proibição se estende a todas as áreas comuns ou somente às áreas de lazer?
A proibição em questão aqui se aplica somente às áreas de lazer do condomínio: academia, salão de festas, quadra esportiva, etc. Isso porque o Código Civil não permite que os condôminos e moradores tenham o seu direito de acessar áreas comuns como corredores e o hall de entrada restringido:
Art. 1.331, §2º – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Art. 1.331, §4º – Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
Qual deve ser a posição do síndico nesse assunto?
O papel do síndico em meio a essa discussão deve ser de cautela, como destacou Badaró. A importância de uma assistência jurídica fica clara aqui. Portanto, a orientação aos síndicos é que procurem conversar com a sua comunidade a respeito do passaporte da vacina. O síndico pode, inclusive, promover uma campanha de conscientização sobre a vacinação no condomínio.
E talvez essa seja uma discussão desnecessária no seu condomínio, caso todos os moradores estejam vacinados. O aplicativo TownSq pode ajudar a obter essa informação através da função “enquete”. Ela permite que o gestor pergunte o status de vacinação dos moradores, um primeiro passo para saber se a adoção do passaporte da vacina é interessante para o condomínio.
O que acontece quando um morador se comporta de maneira antissocial, tornando a convivência com a comunidade intolerável? Ou quando o condômino deixa de pagar as taxas condominiais a ponto de criar um rombo gigantesco no orçamento do condomínio? Em última instância, moradores e condôminos podem ser expulsos do condomínio.
Essa não é uma prática comum, sendo reservada para casos extremos. E é um juiz quem decide como será restringido o acesso ao condomínio.
Aqui você vai entender os motivos que levam a uma expulsão, como acontece esse processo e qual é o papel do síndico lidando com essa questão.
O que é a expulsão do condomínio?
Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Thiago Badaró, a expulsão acontece quando a Justiça entende que um membro do condomínio “não pode mais conviver dentro daquele conjunto de moradores”. Badaró, sócio-fundador da Nardes Badaró Advocacia, lembra que a expulsão só pode acontecer na etapa de execução de uma sentença favorável à remoção.
Isso significa que o síndico sozinho ou a comunidade não é capaz de expulsar um condômino por decisão própria.
Como expulsar um morador do condomínio?
Na legislação de condomínios não existe nenhuma regra para expulsão de membros da comunidade. O que existe é uma série de deveres que o condômino deve cumprir. Em último caso, o não cumprimento desses deveres pode acarretar na expulsão do condômino.
Para Badaró, uma expulsão pode ser provocada por “circunstâncias das mais variadas, desde perturbação da ordem, desrespeito constante à convenção de condomínio e questões de agressão”.
Para Thiago Badaró, advogado e professor da ESA OAB/SP, “a quebra do pacto de convívio” é o elemento capaz de possibilitar uma expulsão.
Como falamos acima, a decisão de expulsão pode ser tomada somente por um Juiz ou uma corte, caso a questão seja levada às instâncias superiores. Não é possível dizer com certeza quando um condômino pode ser expulso, pois essa decisão é tomada analisando cada caso.
Observando o histórico de decisões sobre a questão, encontramos diferentes situações:
Em 2019, um casal foi expulso de um condomínio de alto padrão da capital paulista. A decisão veio depois que os condôminos se comportaram de maneira antissocial, tornando inviável a convivência com o restante da comunidade. Uma vez expulso, o casal colocou o apartamento para locação.
Também em São Paulo, uma decisão do Tribunal de Justiça do estado, em 2021, determinou que uma moradora não poderia ser expulsa do condomínio. Mesmo concordando que a moradora apresentou um “comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores”, o entendimento do relator do caso foi que não havia amparo na lei para a expulsão.
A solução oferecida, então, foi a aplicação de multas em valores altos, com o objetivo de provocar a mudança no comportamento.
Enquanto isso, no Tribunal do Distrito Federal (TJDFT), a 4ª Turma Cível decidiu que uma reunião de assembleia é necessária para expulsar um condômino pelo seu comportamento antissocial. O magistrado destacou que o direito de propriedade do condômino não é absoluto e que o condomínio tomou as medidas necessárias para controlar a situação.
Quando o inquilino pode ser expulso do condomínio?
O inquilino não possui a propriedade da unidade condominial. Quando ele apresenta um comportamento antissocial reiterado ou vai contra qualquer determinação da convenção ou regimento interno, tornando a situação irremediável, o condomínio pode obrigá-lo a sair da comunidade. Para isso, o síndico deve notificar o proprietário, que poderá rescindir o contrato de locação.
Agora, quando o inquilino deixa de pagar a taxa condominial, quem vai sofrer as consequências é o proprietário. Isso porque as dívidas do inquilino ficam em nome da unidade, e o proprietário é o responsável por ela. Por isso a importância do condômino se manter informado sobre a situação da sua unidade perante o condomínio.
Como acontece o processo de expulsão?
Vamos nos ater aqui à expulsão do condômino, que costuma ser mais complexa. Mais uma vez, é importante ter em mente que não existe nada de definitivo na lei a respeito da expulsão do condômino.
O que pode existir é uma interpretação judicial que permita a expulsão. Ou seja, o condomínio – e o síndico, como representante legal da comunidade – deverá entrar na justiça com o pedido de expulsão e provar que essa medida é necessária. O condômino terá o direito de se defender.
Seguindo a decisão tomada no Tribunal do Distrito Federal e o entendimento do STJ a respeito do assunto, segundo o Dr. Badaró, uma reunião de assembleia se faz necessária para discutir se o condomínio deveria ou não acionar a justiça.
A reunião é importante também para que os outros condôminos estejam cientes da situação, afinal de contas são os recursos do condomínio que serão usados para entrar na justiça pedindo a expulsão do vizinho.
Caso a situação vá parar no tribunal e os magistrados entenderem que o condômino em questão é culpado pelo estrago feito ao condomínio, o juiz decidirá também quais serão os termos dessa expulsão.
O que acontece com o condômino expulso?
Como mencionamos acima, cada caso é um caso e é o juiz quem decidirá como essa expulsão acontecerá. O que observamos na prática é o seguinte: o condômino fica proibido de viver no condomínio, mas ele continua sendo o proprietário do imóvel. O que costuma ocorrer, então, é o aluguel do imóvel ou a sua venda.
A diferença, então, está nos direitos de posse e de propriedade. O primeiro está relacionado ao uso do imóvel e o segundo à propriedade dele. Assim, o condômino expulso perde o direito de posse, o direito de viver no imóvel, mas permanece com o direito de propriedade, continua sendo o dono daquela unidade.
Quando a inadimplência pode causar a expulsão no condomínio?
Aqui, como em qualquer caso de expulsão do condômino, esse recurso deve ser aplicado em último caso. Casos de inadimplência no condomínio são comuns, mas não são todos os inadimplentes que acabam proibidos de viver no condomínio.
Isso porque a primeira atitude quando o síndico se depara com um condômino inadimplente é observar o que a convenção diz. Cada condomínio tem a sua convenção, mas o que se observa no mercado é a cobrança de multa e juros para o condômino que atrasou o aluguel.
A ação de cobrança judicial então vai parar na mesa de um juiz que define o valor a ser cobrado. O condômino devedor deverá pagar esse valor em 72h e também arcar com as custas do processo.
Quando o comportamento antissocial pode causar a expulsão do condomínio?
O inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil cita como um dos deveres do condômino “não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Quando o condômino age contrariando esse preceitos, ou outras regras definidas no regimento interno e convenção, o síndico pode aplicar uma multa. Novamente, o primeiro passo é consultar os documentos do condomínio, de olho nas orientações para aplicação de multas.
Quando as multas já não são mais suficientes para impedir o comportamento antissocial do condômino, é preciso pensar em medidas judiciais para resolver a situação. Nesse momento, o síndico deve procurar os conselheiros e também a orientação de um advogado especialista em direito condominial. É com o aconselhamento deles que o síndico vai decidir qual será o próximo passo, se o caminho a seguir deve ser o de expulsão.
O que o síndico deve fazer nessas situações?
Como vimos, casos de expulsão de condôminos acontecem em situações graves, quando o diálogo já não funciona mais. Portanto, é papel do síndico também procurar resolver os conflitos antes que cheguem em um ponto irreversível de animosidade. Para isso existem estratégias como a comunicação não violenta, a mediação, entre outros.
Lembrando que o síndico não precisa fazer nada sozinho: ele pode contar com a ajuda de profissionais especializados em medição, advogados, etc.
Agora, quando o diálogo não funcionou e a única opção é remover o morador ou condômino, o papel do síndico é, em primeiro lugar, o de representar a comunidade.
Lembrando que é o síndico o responsável civil e legal do condomínio, é ele quem defende os interesses coletivos (Art. 1.348, II, Código Civil). E se o interesse da comunidade é o de expulsar um condômino, então o síndico deve trabalhar nesse sentido, sempre com o apoio de um advogado especializado.
O síndico morador pode ser expulso do condomínio?
Caso o síndico seja condômino ou morador do condomínio, ele poderá ser expulso sim. Novamente, a expulsão só poderá acontecer mediante decisão judicial. E a expulsão do síndico morador é diferente da sua remoção do cargo. A remoção do síndico acontece somente pela destituição.
Você é síndico e quer realizar uma reunião de assembleia para discutir multas, inadimplência ou até a expulsão de um condômino? Baixe aqui o modelo de convocação.
