Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?
Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente. É para isso que existe a convenção do condomínio.
Sumário
- 1 O que é convenção de condomínio?
- 2 O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
- 3 Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
- 4 Como a convenção de condomínio é aplicada?
- 5 Precisa montar a legislação interna do condomínio que você gerencia? Use o nosso Modelo de Regimento Interno – Gratuito!
O que é convenção de condomínio?
Em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É a convenção que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico.
O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:
Funções do síndico
- O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico, conforme estabelecido no Código Civil;
- Mesmo que o condomínio conte com o serviço de uma administradora, o síndico ainda é o responsável legal pela administração;
- Diz se há pagamento de salário ao síndico ou isenção de cotas condominiais.
Administração do condomínio
A convenção determina o modelo de administração do condomínio deverá seguir;
- Se é permitido contratar uma administradora de condomínio;
- Estará descrita também a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.
Sanções condominiais
Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:
- Regras a respeito da cobrança de inadimplentes;
- Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;
- Regras válidas para o protesto de cotas vencidas;
- Prazos para entrar com cobranças judiciais;
- Detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.
Orçamento e rateio
Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
Diretoria e conselho do condomínio
Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais.
Descrição dos prédios
A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas;
Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).
Obras estruturais e manutenções
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Itens coletivos e áreas comuns
Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.
Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.
O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.
O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleia e aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.
Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.
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Boa noite. Estou pedindo para o síndico colocar na convenção/regimento sobre o PPCI. Parto do princípio que há a obrigatoriedade de ter seguro das unidades (previsto no RI e convenção ) da mesma forma deveria ter sobre PPCI. Ele não concorda . Me esclareça por favor . Obg