Convenção de condomínio: o que é e para que serve?

Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo? Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente. É para isso que existe a convenção do condomínio.

O que é convenção de condomínio?

Em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É a convenção que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico.

O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?

A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:

Funções do síndico

Administração do condomínio

A convenção determina o modelo de administração do condomínio deverá seguir;

Sanções condominiais

Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:

Orçamento e rateio

Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.

Diretoria e conselho do condomínio

Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais.

Descrição dos prédios

A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas;

Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).

Obras estruturais e manutenções

A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.

Itens coletivos e áreas comuns

Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos

Assembleias de condomínio

Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.

Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?

Convenção de condomínio

É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.

O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.

Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.

O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.

Como a convenção de condomínio é aplicada?

Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.

Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.

As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleia e aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.

Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.

Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades. Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.

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Post publicado originalmente em janeiro de 2016 e atualizado em agosto de 2018.

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