Classificar as despesas do condomínio é uma tarefa que exige atenção e organização e, para alguns, pode ser considerada bastante completa.
No entanto, essa é uma atividade essencial para uma gestão condominial eficiente.
Portanto, entender as diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias, quando convocar uma assembleia para aprovar obras, realizar o planejamento das despesas e manter as contas em dia são passos fundamentais para garantir a saúde financeira do condomínio.
Neste texto, vamos entender como tudo isso funciona e o melhor: mostrar que é possível manter a eficiência financeira do condomínio sem dor de cabeça. Veja a seguir!
Mas antes, por que classificar as despesas do condomínio?
Imagine que o elevador do seu condomínio precisa de manutenção periódica, ou que uma tempestade danificou a garagem, exigindo reparos imediatos. Além disso, a sua equipe está sobrecarregada e precisa ser ampliada.
Cada uma dessas situações gera um custo, e saber a natureza desses custos é fundamental para que o síndico possa planejar e tomar decisões mais eficientes.
Ao classificar as despesas do condomínio, conseguimos distinguir aquelas que são previsíveis e regulares, das que são ocasionais e inesperadas.
Essa distinção não só ajuda no planejamento financeiro, mas também na tomada de decisões sobre a necessidade de convocar reuniões de assembleias, obter a aprovação de obras, ou realizar alguma comunicação com os moradores.
Essas despesas, embora algumas sejam mensais e outras anuais, são previsíveis e essenciais para o funcionamento regular do condomínio.
Despesas extraordinárias
Essas despesas são aquelas que não fazem parte da rotina habitual e surgem de forma pontual.
Exemplos incluem:
Reformas estruturais: como pintura das fachadas e obras de impermeabilização;
Substituição de equipamentos: troca de elevadores, portões ou sistemas de segurança;
Indenizações trabalhistas: decorrentes da dispensa de empregados;
Obras de melhoria: como paisagismo ou decoração das áreas comuns.
Embora essas despesas não sejam recorrentes, elas devem ser previstas no planejamento anual do condomínio, evitando surpresas desagradáveis.
E quanto às obras do condomínio?
Quando se trata de obras no condomínio, é essencial entender que nem todas podem ser realizadas sem a aprovação dos condôminos.
As obras são classificadas em três categorias, e cada uma delas tem regras específicas para sua execução:
Obras Necessárias: São aquelas que impedem a deterioração do imóvel ou que conservam sua estrutura. Por exemplo, a pintura da fachada ou reparos elétricos urgentes. Se forem obras urgentes e de baixo custo, o síndico pode executá-las sem a necessidade de aprovação em assembleia. Caso contrário, é necessária a aprovação da maioria dos presentes;
Obras Úteis: Facilitam ou aumentam o uso das áreas comuns, como a instalação de sistemas de segurança. Para realizá-las, é preciso a aprovação da maioria dos condôminos;
Obras Voluptuárias: Essas são as obras que visam o embelezamento ou o conforto dos moradores, mas que não são essenciais. Um exemplo seria a reforma de uma área de lazer para deixá-la mais atraente. Essas obras exigem a aprovação de 2/3 dos condôminos.
Saber classificar as obras e entender quando elas necessitam de aprovação é fundamental para evitar conflitos e garantir que os interesses de todos os moradores sejam respeitados.
Passo a passo para manter as contas do condomínio em dia
Uma boa gestão condominial exige, acima de tudo, que as contas estejam sempre em dia. Isso significa combater a inadimplência e garantir que todos os condôminos contribuam para as despesas do condomínio.
O Código Civil determina que todos os condôminos têm a obrigação de contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais. Em caso de inadimplência, o morador está sujeito a juros, multas e, em última instância, à cobrança judicial.
Além de gerir a inadimplência, o síndico precisa planejar financeiramente o condomínio, considerando os gastos fixos e variáveis, e projetando as despesas extraordinárias.
É essencial também entender quem é responsável por cada tipo de despesa, especialmente em casos de locação, onde inquilinos e proprietários têm responsabilidades diferentes.
Além disso, existem outros passos importantes para manter as contas do condomínio. Veja:
Planejamento anual de despesas
O planejamento anual de despesas é um dos pilares de uma boa gestão condominial.
Ele permite que o síndico tenha uma visão clara dos custos do condomínio e possa definir o valor adequado da taxa condominial.
Para realizar esse planejamento, o síndico deve:
Listar os gastos fixos: As despesas ordinárias que são previsíveis e recorrentes;
Prever os gastos variáveis: Considerando a possibilidade de despesas extraordinárias e a necessidade de constituir ou reforçar o fundo de reserva;
Revisar contratos: Analisar contratos vigentes e prever possíveis reajustes;
Considerar a inadimplência: Incluir uma margem de segurança para cobrir possíveis atrasos ou faltas de pagamento por parte dos condôminos.
Esse planejamento deve ser apresentado em reunião de assembleia para que todos os condôminos tenham conhecimento das finanças do condomínio e possam contribuir com sugestões ou questionamentos.
Fundo de reserva X Fundo de obras
O fundo de reserva e o fundo de obras são dois instrumentos financeiros que ajudam o condomínio a se preparar para despesas extraordinárias e obras de melhoria.
Fundo de reserva: É uma espécie de poupança do condomínio, usada para cobrir despesas emergenciais, como o conserto de um elevador ou de um portão eletrônico. É constituído por uma porcentagem da taxa condominial e deve ser usado com prudência;
Fundo de obras: É criado especificamente para financiar obras que melhorem a infraestrutura do condomínio. Seu uso é temporário e termina quando a obra é concluída.
Ambos os fundos são fundamentais para a saúde financeira do condomínio e devem ser considerados no planejamento anual.
Prestação de contas
Anualmente, o síndico é obrigado por lei a prestar contas aos condôminos, detalhando todas as receitas e despesas do condomínio.
Essa prestação de contas é uma obrigação legal e deve ser feita de forma clara e organizada, utilizando relatórios financeiros e guardando todos os comprovantes.
Manter uma boa organização financeira não só facilita a prestação de contas, mas também aumenta a transparência e a confiança dos moradores na gestão condominial.
Mantenha as contas do condomínio em dia com o TownSq
A tecnologia pode ser uma grande aliada na gestão das despesas do condomínio.
Sistemas de administração condominial, como o TownSq, permitem um controle mais eficiente das finanças, com funcionalidades que incluem:
Prestação de contas em dois cliques, com gastos separados por categorias;
Conta digital exclusiva do condomínio e criação de subcontas;
Recursos para gestão da inadimplência, incluindo histórico de negociações e dívidas em aberto;
Serviços contábeis, folha de pagamento, gestão fiscal;
Régua de cobrança;
Balancete digital;
Previsão orçamentária;
Lançamento de arrecadações, cadastro de despesas, pagamentos para o mesmo dia;
E muito mais.
Com essas ferramentas, o síndico pode gerir o condomínio de forma mais eficiente, garantindo que todas as despesas sejam devidamente classificadas e controladas.
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Cada condomínio possui suas particularidades, o que influencia na hora de contratar e remunerar os profissionais.
Uma dúvida muito comum entre gestores condominiais é sobre quanto ganha um síndico de condomínio pequeno, já que esse tipo de empreendimento, muitas vezes, é o começo de uma carreira na sindicatura.
O que muita gente acredita é que um condomínio pequeno é sinônimo de menos trabalho, o que nem sempre é verdade. Estrutura, conflitos entre moradores e problemas de gestão podem tornar esse tipo de condomínio um grande desafio.
Para saber quanto ganha um síndico de condomínio pequeno, é preciso saber fatores como arrecadação, estrutura, o trabalho que o síndico terá, localização do empreendimento, entre outros fatores.
Saiba quais são esses fatores nos tópicos abaixo. Boa leitura!
Quanto ganha um síndico de condomínio pequeno no Brasil?
Cada empreendimento tem suas regras no que diz respeito à remuneração do síndico.
Para saber quanto ganha um síndico de condomínio pequeno, é necessário compreender a situação de cada condomínio e o que foi definido na convenção.
Em geral, o salário de um síndico no Brasil não é fixo e varia bastante. Diversos fatores influenciam nesse valor, como, por exemplo, o tamanho do condomínio.
A carga horária, ou seja, a quantidade de horas dedicadas às atividades do condomínio também impacta diretamente no valor a ser pago, assim como a complexidade da gestão: condomínios com maior número de unidades ou que exigem uma gestão mais complexa podem ter remunerações mais altas.
A experiência também é um fator que define quanto ganha um síndico de condomínio pequeno. Síndicos com mais experiência e qualificação geralmente recebem salários mais elevados. Saiba como ser um síndico com mais qualificação clicando aqui.
A região onde o condomínio está localizado é outro fator que é levado em consideração ao definir o salário do síndico. Isso porque o custo de vida em cada região influencia nos valores praticados.
Em média, o salário de um síndico pode variar entre R$ 1.500 e R$ 4.000 mensais.
Porém, em casos específicos, como síndicos profissionais em grandes condomínios, esses valores podem ser maiores.
É importante destacar que não existe um piso salarial para o síndico definido por lei. A remuneração do síndico é estabelecida em assembleia pelos condôminos.
Quando os condomínios pequenos elegem um síndico morador, muitas vezes ele não recebe um salário em dinheiro. A compensação pode ser feita através da isenção total ou parcial da taxa condominial.
Já os síndicos profissionais são contratados para exercer a função e recebem um salário fixo.
Para saber exatamente quanto um síndico ganha em um determinado condomínio, é preciso consultar a convenção do condomínio e a ata da última assembleia para conferir o que foi acordado.
É obrigatório pagar salário para o síndico de condomínio pequeno?
Não é obrigatório pagar salário para o síndico de um condomínio pequeno no Brasil. A remuneração é definida pela convenção do condomínio e pelas decisões tomadas em assembleia pelos condôminos.
A remuneração do síndico não é obrigatória por diversos fatores:
Legislação: a legislação brasileira não determina um piso salarial para síndicos;
Convenção do Condomínio: a convenção funciona como um “contrato” do condomínio e nela estão definidas as regras de funcionamento, incluindo a questão da remuneração do síndico;
Decisão em assembleia: se a convenção não tratar do assunto, a assembleia geral dos condôminos pode decidir se haverá pagamento e qual será o valor, ou se será a isenção da taxa condominial.
A decisão de pagar ou não um salário ao síndico é dos condôminos, e o valor deve ser definido em assembleia. Em geral, a definição da remuneração do síndico deve estar prevista na convenção do condomínio.
Se a convenção já estabelece um valor ou uma forma de cálculo para o salário do síndico, qualquer alteração nesse valor ou forma de cálculo exigirá o quórum qualificado previsto na convenção, que geralmente é de 2/3 dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Se a convenção não estabelecer um valor ou forma de cálculo para o salário do síndico, será necessária uma assembleia geral para discutir e aprovar a remuneração.
Nesse caso, o quórum necessário para aprovar a remuneração do síndico também estará previsto na convenção.
Caso a convenção seja omissa quanto ao quórum, poderá ser aplicado o quórum previsto na lei ou no regimento interno do condomínio.
É importante que todos os condôminos estejam cientes das responsabilidades do síndico e da importância de sua atuação para o bom funcionamento do condomínio.
Quais são as formas de remunerar o síndico de um condomínio pequeno?
Os síndicos de condomínios pequenos podem ser remunerados ou recompensados da seguinte forma:
Salário: pagamento mensal fixo pelo serviço prestado, válido tanto para o síndico morador quanto para o síndico profissional;
Isenção da taxa condominial: total ou parcial, como forma de compensar o trabalho realizado – aplica-se para o síndico morador.
Como calcular o salário do síndico?
Não existe uma fórmula padrão para calcular o salário do síndico, pois, como dito anteriormente, diversos fatores influenciam nesse valor.
Porém, alguns fatores devem ser considerados nesse cálculo:
Valor-hora: o síndico deve definir um valor por hora trabalhada, considerando a experiência e a complexidade das tarefas a serem realizadas;
Carga horária: o síndico deve determinar a quantidade de horas que se dedicará ao condomínio por semana ou por mês;
Encargos sociais: o síndico deve levar em conta os encargos sociais incidentes sobre o salário do síndico, como INSS e FGTS.
Exemplo de cálculo:
Suponha que o síndico de um condomínio trabalhe 20 horas semanais, com um valor hora de R$ 40,00. Considerando 4 semanas por mês, o cálculo seria:
Lembre-se que a contratação de um síndico é um investimento importante para o condomínio e que a remuneração adequada é essencial para garantir a qualidade dos serviços prestados.
Quem paga o salário do síndico?
O salário do síndico é pago pelo condomínio.
Em outras palavras, todos os condôminos contribuem para essa remuneração por meio da taxa condominial.
Na prática, a definição ocorre da seguinte forma:
Aprovação em assembleia: a decisão de pagar um salário ao síndico e o valor a ser pago devem ser aprovados em assembleia geral dos condôminos, com base na convenção do condomínio;
Inclusão nas despesas condominiais: o valor do salário do síndico é incluído nas despesas condominiais e, portanto, é dividido entre todos os condôminos de forma proporcional;
Rateio: o rateio do salário do síndico pode ser feito de acordo com a fração ideal de cada unidade ou por outros critérios definidos em assembleia;
Inquilinos: quando um apartamento está alugado, ou o proprietário ou o inquilino é responsável pelo pagamento da taxa condominial, incluindo a parte referente ao salário do síndico.
O que fazer se o condomínio não tiver dinheiro para pagar o salário do síndico?
Essa é uma situação delicada que exige uma solução rápida e eficaz para evitar maiores problemas.
A falta de pagamento do salário do síndico pode gerar diversos impasses, como a paralisação das atividades do condomínio ou até mesmo a saída do síndico do cargo.
As soluções para esse impasse envolvem a revisão do orçamento e análise detalhada das despesas, sendo fundamental realizar uma análise minuciosa de todas as despesas do condomínio para identificar possíveis cortes ou renegociações.
Outro ponto é a priorização das despesas, ou seja, algumas despesas podem ser adiadas ou renegociadas, como por exemplo, a contratação de serviços não essenciais ou a realização de obras não urgentes.
O condomínio deve considerar o aumento da arrecadação, por meio do aumento da taxa condominial, cobrança de taxas extras ou busca por novas fontes de receita como alternativas para aumentar a arrecadação do condomínio.
A dificuldade de pagar por um síndico pode levar o condomínio a tomar algumas alternativas, como, por exemplo, eleger um síndico voluntário. O condomínio pode realizar uma assembleia e eleger um condômino para exercer a função de síndico voluntário.
Com o síndico voluntário definido, o condomínio pode oferecer benefícios como isenção da taxa condominial ou outras vantagens para incentivar a participação. Pode também definir claramente as responsabilidades do síndico voluntário na convenção ou em ata de assembleia para evitar conflitos futuros.
Como renegociar o salário do síndico?
Em caso de o condomínio pequeno estar com o caixa apertado, a renegociação do salário do síndico pode ser uma alternativa.
Para isso, é necessário o diálogo com o síndico, sendo importante conversar para encontrar uma solução que atenda aos interesses de ambas as partes.
Outra sugestão é a redução temporária do salário até superar a crise financeira do condomínio.
O condomínio pode sugerir também o pagamento parcelado, sendo que a divisão do pagamento do salário em parcelas pode facilitar a vida do condomínio.
Por fim, tem-se a sugestão da assembleia geral – o condomínio deve convocar uma assembleia para discutir a situação financeira do condomínio e buscar uma solução conjunta. A decisão final sobre as medidas a serem tomadas caberá aos condôminos, portanto.
Um ponto importante a ser observado é que a situação deve ser resolvida o mais rápido possível, pois a falta de pagamento do salário do síndico pode gerar diversos problemas para o condomínio.
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Gerir um condomínio é uma tarefa que exige responsabilidade e comprometimento, especialmente quando se trata da figura do síndico. Mas o que acontece quando o cargo fica vago?
Quanto tempo um condomínio pode ficar sem síndico, e quais são as medidas que devem ser tomadas para evitar problemas legais e administrativos?
Neste post, vamos explorar o tempo máximo permitido para um condomínio operar sem um síndico e as ações essenciais que devem ser implementadas para garantir a continuidade da administração, protegendo o patrimônio e os interesses de todos os condôminos. Continue lendo!
É obrigatório o condomínio ter síndico?
A resposta curta é: sim, todo condomínio precisa de um síndico.
Segundo o artigo 1.347 do Código Civil, a assembleia dos condôminos deve escolher um síndico, que pode ou não ser morador, para atuar como o responsável legal pelo condomínio por um período de até dois anos, renovável por igual período.
Não ter um síndico coloca o condomínio em uma situação irregular, pois a ausência de um responsável legal impede a gestão adequada das contas, taxas e impostos.
Se os condôminos não conseguirem eleger um síndico ou contratar uma administradora, o caso pode ser levado à Justiça, que nomeará um representante legal para o condomínio.
Quanto tempo o condomínio pode ficar sem síndico?
Um condomínio não pode ficar sem síndico por muito tempo, pois a ausência de um responsável legal compromete a administração e a regularidade do empreendimento.
Quando um síndico renuncia, ele deve continuar a exercer suas funções até que um novo síndico seja eleito, mesmo que isso prolongue temporariamente seu mandato.
Assim que o síndico deixa o cargo, uma nova eleição deve ser convocada urgentemente para evitar que o condomínio fique sem liderança.
Em alguns casos, o subsíndico pode assumir temporariamente até que o novo síndico seja eleito.
No entanto, se o condomínio não tiver um subsíndico, é crucial que a assembleia dos condôminos seja organizada o mais rápido possível para eleger um novo representante.
Quais são as consequências de ficar sem síndico no condomínio?
Sem uma liderança legalmente constituída, o condomínio pode enfrentar dificuldades para realizar transações financeiras, pagar impostos e até mesmo para manter contratos de serviços essenciais.
Além disso, o síndico anterior, mesmo após a renúncia, continua responsável por apresentar as contas à assembleia, pois sua renúncia não o exime dessa obrigação.
Quem responde na ausência do síndico?
A ausência de um síndico pode ocorrer por diversos motivos, como viagens, problemas de saúde, renúncia ou até mesmo falecimento.
A responsabilidade de quem assume o cargo durante essa ausência depende do que está estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio.
Ausência temporária
Quando a ausência do síndico é temporária, seja por motivo de viagem, compromisso ou doença simples, a prática comum é que o subsíndico ou um membro do Conselho Fiscal assuma as funções do síndico.
No entanto, essa substituição precisa estar claramente definida nas regras do condomínio, pois nem todos os condomínios possuem subsíndicos ou conselheiros preparados para essa transição.
Ausência prolongada
Se a ausência do síndico for mais grave, como em casos de renúncia, doença séria ou falecimento, o procedimento é diferente.
Nessas situações, o subsíndico ou um membro do Conselho Fiscal deve assumir o cargo de forma imediata e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para a eleição de um novo síndico dentro de um prazo de 30 dias.
Esse período garante que o condomínio não fique sem liderança por muito tempo, mantendo a continuidade da administração.
Quando ninguém quer ser síndico do condomínio, o que acontece?
De acordo com o Código Civil, o síndico não precisa ser necessariamente um morador ou proprietário de uma unidade no condomínio.
Isso significa que, se nenhum condômino se candidatar, é possível contratar uma administradora para desempenhar a função ou ainda optar por um síndico profissional, alguém com experiência em gestão condominial, mas que não reside no local.
Além disso, o síndico pode delegar parte de suas responsabilidades a terceiros, como uma empresa especializada, desde que a assembleia aprove essa decisão.
Esse arranjo permite que o síndico foque nas decisões estratégicas enquanto outros cuidam das tarefas operacionais do dia a dia.
Qual a alternativa para os condomínios pequenos?
Para condomínios menores, onde o orçamento é apertado, há alternativas à contratação de um síndico profissional ou de uma administradora.
Uma opção é que os moradores elejam um síndico entre eles, oferecendo incentivos como isenção de taxas condominiais ou uma remuneração simbólica.
Outra possibilidade é a administração em forma de rodízio, onde o síndico e outros membros do conselho fiscal se alternam na função.
Todas essas decisões devem ser tomadas em assembleia e formalizadas em ata.
Quando um condomínio decide contratar uma administradora para cuidar da gestão financeira e administrativa, uma pergunta comum surge entre os moradores: ainda é necessário ter um síndico?
A dúvida é compreensível, já que a administradora assume muitas das responsabilidades que tradicionalmente cabem ao síndico.
No entanto, mesmo com o suporte de uma administradora, o papel do síndico permanece fundamental. Continue lendo para saber mais!
A administradora de condomínio pode substituir o síndico?
A resposta é não. A figura do síndico é indispensável em qualquer condomínio, seja ele residencial ou comercial.
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Isso significa que, por lei, todo condomínio deve ter um síndico que atua como o responsável legal pelo empreendimento.
Mesmo que uma administradora de condomínios seja contratada para desempenhar diversas tarefas operacionais, a presença de um síndico continua sendo obrigatória.
Quando uma administradora pode atuar no lugar do síndico?
Em situações em que não há interesse ou disponibilidade de um condômino para assumir a função de síndico, o condomínio tem a opção de contratar um síndico profissional ou permitir que a administradora assuma integralmente as responsabilidades do cargo, desde que essa decisão seja aprovada pela assembleia e esteja em conformidade com a Convenção do Condomínio.
Nesse caso, a administradora atuará como síndico, com todas as obrigações e poderes atribuídos por lei, incluindo a representação legal do condomínio.
É obrigatório ter uma administradora de condomínio?
Uma pergunta frequente entre síndicos e condôminos é se a contratação de uma administradora de condomínio é obrigatória. A resposta simples é: não, a lei não exige que um condomínio contrate uma administradora.
Na teoria, o síndico pode optar por gerenciar toda a administração e as finanças do condomínio sozinho. No entanto, essa escolha depende dos desafios da comunidade e das decisões da assembleia e do síndico.
Precisa de assembleia para trocar de administradora?
A troca de administradora de condomínio é uma decisão importante que pode impactar diretamente a gestão e o funcionamento do condomínio.
No entanto, a necessidade de realizar uma assembleia para efetuar essa mudança pode variar dependendo do que está estabelecido na convenção condominial e no regulamento interno do condomínio.
Em outras palavras: são os condôminos, em uma reunião de assembleia, que devem decidir como deve ocorrer o processo de contratação de uma assembleia.
Em alguns casos, o síndico pode escolher a nova administradora e apenas informar aos condôminos na próxima reunião de assembleia.
Mas quem deve ser o responsável por escolher uma administradora?
A escolha da administradora é de responsabilidade do síndico, afinal a função da administradora é justamente auxiliar o síndico nas questões administrativas, financeiras e operacionais do condomínio.
Sendo assim, é o síndico quem deve liderar o processo de seleção de uma administradora que melhor atenda às necessidades do condomínio e que esteja alinhada com suas expectativas de gestão.
No entanto, embora a escolha inicial da administradora seja uma responsabilidade do síndico, essa decisão precisa ser ratificada pelos condôminos em assembleia, conforme preceitua o Art. 1.348 do Código Civil:
“§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Portanto, o papel do síndico é apresentar as opções de administradoras à assembleia, justificando sua escolha e buscando a aprovação da comunidade.
Dentre todas as áreas comuns, talvez a piscina do condomínio seja a mais disputada. Principalmente na época do calor ou das férias, o fluxo de pessoas aumenta consideravelmente nessa área do condomínio. Por causa disso, a piscina se torna um dos ambientes que mais requer cuidado na hora de fazer a manutenção condominial, e garantir condições adequadas para os moradores é responsabilidade do síndico.
Pensando nisso, focamos neste artigo em como realizar a manutenção da piscina do condomínio adequadamente, mostrar o que a legislação diz sobre esse processo, que materiais utilizar e como manter o ambiente seguro para os moradores. Boa leitura!
Quais as regras de utilização para a piscina do condomínio?
Como qualquer outra área comum de um empreendimento, a piscina do condomínio possui regras que garantem a saúde e segurança dos frequentadores do local. Mesmo que o rigor possa parecer excessivo aos olhos de alguns moradores, o síndico deve garantir que essas regras sejam respeitadas, a fim de evitar acidentes.
Por isso, antes de focar na manutenção, é importante entender as principais e mais comuns regras de utilização da piscina. Confira:
Quem pode usar a piscina do condomínio?
Uma das principais regras para uso de piscina em condomínio deve ser quem pode usar esse espaço. Isso porque alguns condomínios permitem que os visitantes frequentem essa área comum. Porém, essa regra pode variar de acordo com cada condomínio.
Caso o condomínio permita que os visitantes façam uso da piscina, será necessário estabelecer o número de visitas à área diariamente e quantos visitantes cada unidade poderá levar. Se o condomínio não permitir que visitantes frequentem a piscina, é importante que essa norma esteja descrita no Regimento Interno.
Horário de uso O horário de funcionamento da piscina do condomínio é determinado pelas regras do regimento interno. É comum que as piscinas tenham horários que respeitam a rotina regular (ex.: 9h às 17h), podendo ser diferentes nos finais de semana. No verão, é possível que o horário seja estendido.
Normas de utilização Piscinas em condomínios devem contar com avisos e placas indicando as regras do local. Essas normas também podem ser conferidas no regimento interno do condomínio. Algumas regras mais comuns para piscina de condomínio são:
Não consumir alimentos e bebidas na área da piscina;
Moradores não podem andar fora das dependências da piscina utilizando trajes de banho;
Não é permitido levar copos, garrafas, latas de cerveja e demais itens de vidro ou material cortante para o local;
Moradores devem controlar crianças para que não sujem a água ou se machuquem;
É proibida a presença de animais no espaço voltado às piscinas;
Todos devem tomar uma ducha antes de entrar na água;
É proibido usar equipamentos de som na área de lazer.
Essas e outras obrigações ajudam a garantir a ordem e a harmonia na convivência entre vizinhos.
Segurança de crianças O condomínio pode restringir o acesso de crianças na piscina do condomínio por questões de segurança. Para evitar acidentes, menores de idade só podem entrar na piscina no condomínio quando acompanhadas por um responsável. É de interesse comum que haja normas que protejam os moradores de possíveis acidentes.
Atestado médico para piscina coletiva
O atestado médico para utilizar a piscina do condomínio não é obrigatório em todos os municípios e estados, mas nada impede que o condomínio faça a exigência. Inclusive, essa é uma medida prudente que busca preservar a saúde dos condôminos que usam a piscina.
No estado de São Paulo, por exemplo, os artigos 51 e 52 do Decreto nº 13.166/79 estabelecem que é obrigatório o morador passar por um exame prévio antes de usufruir da piscina. É preciso apresentar uma ficha médica assinada por um profissional habilitado. A lei também determina que é proibida a entrada na piscina de pessoas portadoras de doenças transmissíveis ou com feridas abertas.
Para determinar se o condomínio que você administra exige a apresentação de atestado médico para uso de piscina coletiva, é necessário conferir o regimento interno.
Se a assembleia achar prudente, o condomínio deve aprovar a exigência de atestado médico ou dermatológico para uso de piscina do condomínio. A aprovação é feita com a maioria dos votos de uma reunião de assembleia, com quórum de dois terços de todos os condôminos.
O Conselho Regional de Medicina do Paraná também recomenda que o atestado médico para utilização de piscinas seja renovado a cada seis meses. Para que o atestado seja válido, é necessário que ele contenha as seguintes informações:
Como deve ser a manutenção da piscina do condomínio?
Depois de entender as principais regras que garantem segurança aos usuários das piscinas do condomínio, é hora de saber sobre as manutenções dessa área comum. A manutenção das piscinas envolve tanto o cuidado com a água quanto com os acessórios e espaço ao redor. Confira abaixo:
Manutenção da água da piscina
A água é um ambiente perfeito para a proliferação de bactérias e fungos que podem causar sérios problemas de saúde aos moradores. Logo, o condomínio tem a obrigação de prezar pela saúde coletiva.
Doenças que podem ser transmitidas pela água da piscina:
Problemas gastrointestinais, como diarreias e vômitos;
Erupções cutâneas;
Infecções oculares, como conjuntivite;
Doenças no ouvido ou no trato respiratório;
Infecções por fungos, como micoses.
A manutenção com a água da piscina, portanto, envolve muita higiene, desde a remoção de sujeiras mais grossas e visíveis até o ajuste do pH e manutenção da água em níveis saudáveis.
Cloro e controle de pH
O cloro deve ser reposto de dois em dois dias durante o verão. O produto deve ser adquirido em locais especializados na venda e recomendação de uso, evitando utilizar cloros ou outros produtos de origem duvidosa ou sem registro nos órgãos competentes.
Já o pH deve ser medido uma vez por semana. Esse cuidado é fundamental para o bom funcionamento da piscina. Se o pH estiver no nível correto, os equipamentos terão uma durabilidade maior e a qualidade da água não será comprometida.
O nível do pH deve estar sempre entre 7,2 e 7,6, ou seja, levemente alcalina.
Demais sujeiras
Cuidados manuais, como a peneiração, continuam fundamentais para a retirada de sujeiras mais grossas como galhos, folhas, insetos e outras sujeiras. Após a limpeza superficial, procure realizar a aspiração a cada dois dias e uma escovação de 15 em 15 dias. A escovação das paredes e fundo elimina as algas e outros organismos que possam se aderir ao revestimento.
Filtração
A bomba da piscina deve funcionar diariamente para garantir a circulação da água e a remoção de impurezas. A manutenção de bombas de piscina deve ser feita periodicamente por uma equipe especializada para garantir o bom funcionamento da estrutura de circulação e tratamento da água.
Causas comuns para o funcionamento inadequado da bomba são o superaquecimento do motor, o acúmulo de sujeira nas entradas e saídas de água, sólidos que entram pelo encanamento e o uso excessivo de produtos químicos.
Ao notar sinal de vazamento, travamento, má circulação da água e o aumento excessivo do valor da conta de luz, é necessário entrar em contato com uma empresa especializada nesse tipo de serviço. É importante saber que a manutenção de bombas de piscina deve ser feita de forma regular mesmo que o equipamento esteja inativo.
Esvaziamento da piscina
Pelo menos uma vez por ano, a piscina do condomínio deve ser esvaziada para uma limpeza e manutenção mais profunda. Todo o trabalho deve ser feito por uma equipe especializada, a fim de garantir um trabalho de qualidade. Os gastos com essa manutenção preventiva também devem estar descritos na previsão orçamentária, para evitar de negligenciar a manutenção por falta de verba.
A limpeza completa da piscina consiste em esvaziar a piscina, realizar uma limpeza profunda de todas as superfícies e verificar o estado de equipamentos e tubulações. Outro ponto é a troca de areia do filtro, que deve ser trocada periodicamente para garantir sua eficiência.
Alguns cuidados adicionais:
Segurança: instalar cercas de proteção, sinalizar áreas de risco e manter a piscina sempre limpa e organizada.
Equipamentos: verificar regularmente o funcionamento de bombas, filtros, skimmer e outros equipamentos.
Produtos químicos: armazenar os produtos químicos em local seguro, longe do alcance de crianças e animais de estimação.
Higiene: os usuários devem tomar banho antes de entrar na piscina, evitar o uso de produtos químicos na água e não urinar nem defecar no local.
Ao seguir essas orientações, você garantirá uma piscina limpa, segura e agradável para todos os moradores do condomínio, além de evitar multas e gastos desnecessários.
Mais uma vez, a TownSq tem trabalhado não apenas na busca de novas ferramentas como na modernização de tecnologias das funcionalidades existentes. Por isso, é com muito entusiasmo que informamos que a antiga funcionalidade “Registros de Turno” está de cara nova e ainda mais completa.
O Registros de Serviço é uma versão atualizada e otimizada, que torna a gestão mais eficiente ao oferecer a personalização das interações e atividades do condomínio. Continue lendo!
O que mudou?
Dentro do Registros de Serviço, o síndico, o porteiro e outros membros da equipe de gestão poderão documentar o que acontece dentro do condomínio, realizar registros de turnos dos porteiros e, a partir de agora, também podem criar registros de interações com os moradores.
Essas interações ficarão disponíveis apenas para a equipe do condomínio, criando assim um espaço de gestão de interações com a comunidade.
Como usar estar funcionalidade?
Acesse “Registros de Serviço” na barra lateral do TownSq. Na aba “Comunidade”, adicione registros de ocorrência dentro do seu condomínio.
Selecione a categoria e adicione a descrição. Caso queira, inclua anexos. Por fim, clique em “Adicionar”.
Na aba “Moradores”, selecione o morador, a categoria e adicione o registro. Caso queira, adicione anexos. Por fim, clique em “Adicionar”.
Caso queira, você também pode manter informações importantes fixadas, filtrar por registros de um determinado período, categoria ou palavra-chave.
Exemplos de como usar o Registros de Serviço
Em Registros de Serviço > Comunidade, registre anotações como:
Portão da garagem quebrou na noite do dia 10 de agosto. Um reparo provisório foi feito no dia 11 de agosto;
Elevador social apresentou falhas na porta do 5º andar, técnico foi acionado para reparo;
Luzes do estacionamento apagadas durante a noite. Eletricista chamado para verificar o sistema.
Em Registros de Serviço > Moradores, selecione o morador desejado e registre anotações como:
Moradora prefere receber encomendas no período da tarde, quando está no apartamento;
Morador solicita segunda vaga de garagem para novo veículo. Aguardando decisão da assembleia;
Moradora registrou a presença de um novo cão de pequeno porte e solicitou autorização para uso do elevador social.
Vantagens do Registros de Serviço
Informações para melhorar o atendimento no condomínio: Ao manter um registro detalhado das preferências e interações com os moradores, o Registros de Serviço permite que a equipe do condomínio ofereça um serviço mais personalizado e atencioso, elevando a experiência geral do morador;
Produtividade da equipe: Reduzindo o tempo necessário para gerenciar e acessar informações sobre interações dos moradores, a funcionalidade aumenta a produtividade da equipe, permitindo que eles se concentrem em tarefas mais importantes e na melhoria dos serviços oferecidos;
Gerenciamento centralizado: Com todas as informações sobre interações dos moradores em um único local, o Registros de Serviço facilita o rastreamento e o gerenciamento dessas interações, permitindo uma visão mais completa e integrada das atividades da comunidade;
Privacidade e segurança de dados: A restrição de acesso aos membros da equipe garante que as informações dos residentes sejam mantidas em segurança e a sua privacidade protegida, cumprindo com as normas de proteção de dados pessoais;
Melhoria contínua: A análise dos dados coletados no Registros de Serviço pode oferecer insights valiosos para a melhoria contínua das operações e do atendimento aos moradores, identificando padrões e áreas que necessitam de atenção especial.
Experimente a funcionalidade agora mesmo!
Mantenha os acontecimentos da sua comunidade atualizados por meio da funcionalidade Registros de Serviço. Acesse agora o TownSq para aproveitar essa possibilidade dentro do seu condomínio.
Se o seu condomínio ainda não utiliza o TownSq, aproveite para agendar uma demonstração gratuita do nosso sistema agora.
Conviver em sociedade nem sempre é uma tarefa simples, e a vida em condomínio pode ser ainda mais desafiadora. Dentro de um condomínio, pessoas com diferentes criações, históricos de vida, gostos, princípios e personalidades precisam coexistir em harmonia.
Para que isso aconteça, no entanto, a ponderação, razoabilidade, bom senso e a paciência são essenciais.
Diante deste cenário, resta a dúvida: o que fazer quando ocorre uma briga em condomínio? Quem é o responsável por resolver esse problema? Continue lendo para saber a resposta!
Quais são as principais causas de briga em condomínio?
Conflitos entre condôminos são comuns e, em muitos casos, inevitáveis. Identificar as principais causas dessas brigas é fundamental para preveni-las e manter a harmonia.
A seguir, exploraremos as cinco principais causas de brigas em condomínios, conhecidas como os 5 Cs do condomínio:
Cano;
Criança;
Cachorro;
Carro;
Calote.
Cano: Vazamentos e despesas
Problemas com vazamentos são uma das principais fontes de conflito em condomínios. A dúvida sobre a origem do problema e quem é o responsável pelo reparo gera discussões acaloradas.
Em geral, vazamentos horizontais (entre unidades) são de responsabilidade do condômino, enquanto os verticais (tubulações que afetam várias unidades) são responsabilidade do condomínio.
Manutenção preventiva: Realizar inspeções periódicas para identificar problemas antes que se tornem graves;
Comunicação clara: Definir no regimento interno as responsabilidades de cada parte, evitando confusões futuras.
Criança: Barulho e uso de áreas comuns
Crianças brincando nas áreas comuns podem gerar ruído e desgaste dos equipamentos, o que incomoda alguns moradores.
O uso inadequado das piscinas e outras instalações também é motivo de atritos.
Dicas de prevenção:
Regras claras: Estabeleça no regimento interno os horários e locais adequados para as brincadeiras;
Educação e conscientização: Promova campanhas educativas para ensinar as crianças sobre o uso responsável das áreas comuns.
Cachorro: Convivência com animais
A presença de animais de estimação em condomínios é um tema controverso, especialmente quando envolve latidos, sujeira e risco de segurança.
No entanto, a legislação brasileira assegura o direito de manter animais de estimação, desde que não comprometam a segurança, higiene ou sossego dos demais moradores.
Regras de Convivência: Inclua no regulamento interno as normas para passeios e cuidados com os animais;
Mediação de Conflitos: Utilize a mediação como ferramenta para resolver desentendimentos sobre animais.
Carro: Vagas de garagem e velocidade
Problemas com carros são comuns, desde batidas e arranhões até a utilização indevida das vagas de garagem. A velocidade excessiva nas áreas internas também é um ponto de discórdia.
Dicas de prevenção:
Sinalização adequada: Instale placas e sinais claros que indiquem as regras de uso das garagens e a velocidade permitida;
Câmeras de segurança: Instalar câmeras nas garagens pode ajudar a identificar responsáveis em caso de danos e prevenir abusos.
Calote: Inadimplência
A inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados pelos síndicos e administradoras de condomínio. Quando alguns moradores deixam de pagar suas cotas, o custo é repassado aos demais, gerando insatisfação e conflitos.
Dicas de prevenção:
Ações rápidas: Não espere mais de três meses para iniciar uma ação judicial contra inadimplentes, caso as tentativas de acordo sejam infrutíferas;
Cobrança ética: Evite métodos de cobrança vexatórios e jamais restrinja o uso de áreas comuns como forma de punição.
O papel do síndico na resolução dos conflitos no condomínio
O síndico, como administrador do condomínio, tem a responsabilidade de garantir a harmonia da comunidade. Não é à toa que o Código Civil define, no artigo 1.348, quais são os principais deveres desse profissional. Veja:
Representar, ativa e passivamente, o condomínio;
Combater a inadimplência;
Zelar a segurança e prevenir acidentes;
Organizar as reuniões de assembleia e garantir que os condôminos sejam notificados;
Manter as contas em dia;
Gerenciar a equipe de funcionários e terceirizados.
Além disso, como regra geral, o síndico também deve intervir em situações que afetam a coletividade ouque envolvem as áreas comuns do condomínio.
Nestes casos, o síndico pode atuar como mediador, buscando uma solução amigável, mas não tem obrigação legal de resolver problemas particulares entre moradores.
Em casos mais graves, como ofensas pessoais ou agressões, as partes envolvidas devem recorrer ao Judiciário ou à polícia.
Medidas recomendadas para resolver conflitos no condomínio
Quando um morador se sente prejudicado ou se envolver em um conflito, a forma como essa situação é abordada pode determinar se o problema será resolvido de forma rápida ou se escalará para algo mais sério.
Abaixo, detalhamos um passo a passo para lidar com esses conflitos, sempre buscando a melhor solução para todos os envolvidos.
Inicie com uma conversa direta
O primeiro passo para resolver qualquer conflito é tentar uma abordagem direta.
Quando um morador se sente prejudicado, é importante que o síndico tente resolver a questão por meio de uma conversa amigável e direta com os moradores envolvidos.
Por que o diálogo é importante?
Prevenção de mal-entendidos: Muitas vezes, problemas surgem de simples mal-entendidos que podem ser facilmente esclarecidos;
Solução rápida: Uma conversa franca pode resolver o problema de forma imediata, sem a necessidade de envolver outras partes;
Manutenção de boas relações: Resolver questões de forma amigável ajuda a manter um ambiente harmonioso no condomínio.
No entanto, nem sempre o diálogo é possível.
Algumas pessoas podem se sentir desconfortáveis ou até intimidadas em abordar diretamente o vizinho ou com o síndico. Nessas situações, é preciso considerar outras opções.
Formalize a reclamação por meio de uma notificação
Se a conversa direta não for possível ou não trouxer os resultados esperados, o próximo passo é formalizar a reclamação.
Isso pode ser feito por meio de uma notificação, que serve para registrar oficialmente a insatisfação do morador e solicitar que o comportamento indesejado seja corrigido.
Como formalizar uma notificação?
Documentação: É importante que a notificação descreva detalhadamente o problema, incluindo datas, horários e possíveis testemunhas;
Envio: A notificação pode ser entregue diretamente ao morador;
Propósito: O objetivo é criar um registro formal da reclamação, que pode ser usado em etapas posteriores, caso o problema persista.
A formalização da reclamação é um passo importante, pois demonstra que o síndico está seriamente comprometido em resolver o problema, mas sem partir diretamente para medidas mais drásticas.
Determine se o problema é coletivo ou particular
Nem todos os conflitos entre moradores são de interesse coletivo.
Cabe à administração, e especialmente ao síndico, verificar se a questão é uma disputa privada ou se envolve o bem-estar geral do condomínio.
Questões de interesse coletivo:
Condutas antissociais: Se o comportamento de um morador está perturbando a paz e o bem-estar de vários outros moradores, ele se torna uma questão coletiva;
Infrações às regras do condomínio: Violações claras ao regimento interno, como barulho excessivo, uso indevido de áreas comuns ou comportamento agressivo, também são de interesse coletivo.
Questões particulares:
Desentendimentos pessoais: Pequenos desentendimentos ou diferenças pessoais entre dois moradores geralmente são tratados como questões privadas;
Pequenos incômodos: Situações que afetam apenas um ou dois moradores e não violam diretamente as regras do condomínio podem ser consideradas de natureza particular.
Dependendo da natureza do problema, o síndico deve tomar as medidas cabíveis.
Aplique penalidades ou recorra ao Judiciário
Se for determinado que o problema afeta o interesse coletivo, o síndico pode aplicar as penalidades previstas na convenção do condomínio.
Advertências: São usadas em casos menos graves e servem como um alerta formal ao morador infrator;
Multas: Aplicadas em casos de reincidência ou infrações mais sérias, as multas têm o objetivo de dissuadir o comportamento inadequado;
Outras penalidades: Dependendo da gravidade da situação, outras medidas previstas na convenção podem ser aplicadas.
Em situações extremas, quando todas as tentativas de resolução interna falharem, o condomínio pode recorrer ao Poder Judiciário.
Isso é necessário em casos em que o comportamento do morador infrator representa uma ameaça à segurança, ao bem-estar ou à integridade do condomínio.
E se o problema for entre vizinhos?
Se o problema for exclusivo entre vizinhos e persistir mesmo após tentativas de diálogo e notificações, o morador prejudicado pode recorrer ao Poder Judiciário.
O Código Civil brasileiro garante o direito de cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas por vizinhos.
A vida em condomínio exige que o espírito de coletividade e o bom senso prevaleçam. O respeito às normas condominiais e à legislação é fundamental para garantir um ambiente harmonioso e tranquilo para todos os moradores.
O papel do síndico é crucial, mas a responsabilidade pela boa convivência é de todos os condôminos. Trabalhando juntos, é possível transformar o condomínio em um espaço de paz e cooperação.
O mercado imobiliário possui diversas empresas especializadas nas várias etapas que envolvem a gestão, construção e vendas. Uma dessas empresas é a incorporadora imobiliária, muitas vezes confundida com uma construtora ou imobiliária, mas que possui tarefas específicas.
Neste artigo, você vai entender o que faz uma incorporadora imobiliária, qual a diferença para a construtora, qual a importância desse tipo de empresa e o que diz a lei a respeito das incorporadoras. Continue a leitura!
O que é uma incorporadora imobiliária?
Uma incorporadora imobiliária é a empresa responsável por todo o processo de concepção e realização de um empreendimento imobiliário.
Ela atua na coordenação das diversas etapas existentes para transformar um projeto em realidade.
A incorporadora de imóveis inicia o processo de construção e comercialização do empreendimento. Apesar de não realizar a obra, o principal objetivo é identificar oportunidades, comprar o terreno, elaborar o projeto de arquitetura e fazer estudos de viabilidade. Por meio dessas ações, ela articula todas as etapas do negócio.
A empresa que se responsabiliza pela incorporação é a dona e quem faz a gestão do projeto, se responsabilizando por prazos, entrega dos empreendimentos, problemas estruturais e de construção, entre outros. Essa obrigação técnica é válida por 5 anos, pode ser ampliada em caso de dano estrutural.
Quais os papéis da incorporadora imobiliária
Os papéis de uma incorporadora imobiliária são os seguintes:
Ideia e planejamento: a incorporadora encontra um bom terreno, idealiza um empreendimento, realiza estudos de mercado para identificar o público-alvo e começa a desenvolver o projeto.
Aquisição do terreno: a incorporadora negocia o terreno com o proprietário e segue para a regularização junto aos órgãos competentes.
Regularização do imóvel: a incorporadora verifica se o terreno tem todas as documentações necessárias.
Contratação de profissionais: com o terreno regularizado e as autorizações em mãos, a incorporadora contrata os profissionais que vão realizar a obra – aqui entra o trabalho da construtora.
Gestão do projeto: a incorporadora acompanha o andar da obra, para garantir a qualidade do empreendimento e o cumprimento de prazos.
Qual a lei que rege a incorporação imobiliária?
Além dos pressupostos presentes no Código Civil, a incorporação imobiliária possui uma legislação específica que rege a atividade no país, sendo de extrema importância prestar atenção nessa lei para que não haja problemas no decorrer da obra.
A Lei nº 4.591/1964 é a principal legislação que regulamenta a incorporação imobiliária no Brasil. Ela estabelece as regras para a construção e venda de unidades autônomas em edifícios ou conjuntos de edifícios, como apartamentos, salas comerciais e lojas.
De maneira resumida, a lei define:
O que é incorporação: ou seja, a atividade de promover e realizar a construção de um empreendimento imobiliário para vendê-lo em partes.
Quem é o incorporador: é a pessoa física ou jurídica responsável por todo o processo, desde a compra do terreno até a entrega das chaves aos compradores.
Os direitos e deveres: as obrigações da incorporadora imobiliária em relação aos compradores, como entregar a obra conforme o prometido, e os direitos dos compradores, como receber a escritura do imóvel.
Levando a prática em consideração, a Lei da Incorporação Imobiliária:
Garante segurança jurídica: protegendo os compradores, exigindo que o incorporador registre o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis e cumpra todas as etapas do processo de construção.
Regulamenta a venda: define as condições de venda, como o pagamento em prestações, e as garantias que o comprador tem em caso de atraso na obra ou problemas no imóvel.
Estabelece normas para o condomínio: determina as regras para a formação e administração do condomínio após a entrega das unidades.
É importante deixar claro que a Lei da Incorporação Imobiliária é um assunto complexo e envolve diversos aspectos legais.
A recomendação é procurar um advogado especializado em direito imobiliário para obter informações mais detalhadas e específicas sobre a lei.
Com a definição do trabalho da incorporadora imobiliária feita, é hora de entender o passo a passo do trabalho desse tipo de empresa.
Tudo começa com a ideia e planejamento. Esse é o momento em que a incorporadora identifica um terreno com potencial para construção ou uma demanda específica do mercado.
Após esse passo, vem os estudos de viabilidade, onde são realizadas pesquisas de mercado, análise da localização, definição do público-alvo e elaboração de um plano de negócios.
Por fim, vem o projeto arquitetônico, onde a incorporadora imobiliária contrata arquitetos para desenvolver o projeto, definindo o número de unidades, áreas comuns, acabamentos e outros detalhes.
Com o campo das ideias definido, é hora de a incorporadora imobiliária partir para a negociação e aquisição do terreno, negociando a compra do terreno com o proprietário, definindo o valor e as condições de pagamento.
Tem também a regularização, verificando se o terreno possui todas as documentações necessárias e iniciando o processo de regularização junto aos órgãos competentes.
Com a documentação do terreno em dia, a incorporadora imobiliária parte para a contratação de profissionais, como engenheiros, arquitetos, paisagistas e outros profissionais para desenvolver o projeto e acompanhar a obra.
Escolhe também uma construtora para executar a obra de acordo com o projeto aprovado.
Com a obra iniciada, a incorporadora passa a atuar no gerenciamento, acompanhando de perto todas as etapas da construção, desde a fundação até a entrega das chaves.
Garante também que a obra seja realizada com qualidade, seguindo as normas técnicas e ambientais e garantindo a segurança dos funcionários.
Com a obra encaminhada, a incorporadora dá início à comercialização, começando pela divulgação do empreendimento para o público-alvo, através de campanhas de marketing e vendas.
Tem também a negociação das condições de pagamento com os compradores, oferecendo opções de financiamento e outras facilidades.
Além disso, por fim, oferece também o suporte aos compradores após a entrega das chaves, solucionando eventuais problemas ou dúvidas.
Qual é a diferença entre construtora e incorporadora?
Muitas pessoas confundem incorporadora com construtora, mas são empresas com funções diferentes. Juntas, essas empresas atuam para que a obra sai conforme o planejado e garantem o cumprimento da legislação, a segurança da obra e a satisfação dos compradores.
A incorporadora imobiliária é responsável por todo o processo de concepção e gestão do projeto, desde a aquisição do terreno até o desenvolvimento do empreendimento e cumprimento das normas vigentes.
Já a construtora, como o próprio nome sugere, executa a obra, ou seja, constrói fisicamente o prédio, desde a fundação até o acabamento.
A construtora é contratada pela incorporadora para realizar a execução e fiscalização da obra, sendo a equipe da construtora composta pelos arquitetos, engenheiros, pedreiros, mestre de obras e demais profissionais da área da construção civil.
O que acontece com frequência são empresas de grande porte que executam ambas as tarefas (de incorporação e construção), mas possuem departamentos definidos para cada função.
Por que contratar uma incorporadora imobiliária?
Ao contratar uma incorporadora imobiliária, tem-se a garantia de contar com mais profissionalismo, já que envolve empresas especializadas em realizar projetos imobiliários.
Outro motivo é a qualidade, devido aos empreendimentos serem construídos com materiais de qualidade e seguindo normas técnicas.
A incorporadora também garante a segurança, com a garantia de que o imóvel será entregue conforme o prometido e com todos os documentos em dia.
Por fim, a facilidade é outra vantagem, já que a incorporadora centraliza todas as etapas do processo, facilitando a vida do comprador.
Gostou do artigo? Você pode aumentar os seus conhecimentos sobre a legislação imobiliária e condominial aqui em nosso blog! Leia aqui o nosso artigo sobre como o Código Civil impacta na gestão do prédio!
A gestão financeira do condomínio está entre os maiores desafios enfrentados por síndicos atualmente. E é natural que seja um assunto de relevância, afinal, esses cuidados financeiros impactam a qualidade de vida dos moradores e a valorização do patrimônio.
Além disso, o despreparo do profissional ao lidar com o dinheiro do condomínio pode ter graves consequências na vida do síndico, que pode responder com o seu patrimônio pessoal caso seja comprovada má-fé, negligência grave ou abuso de poder na gestão dos recursos do condomínio (artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro).
Contamos com a participação do advogado condominial Eduardo Rachid e do Síndico Profissional Wigo Ribeiro para falar sobre análises da situação financeira, a identificar causa de problemas, elaboração de planos de ação, cortes de gastos, negociações, incentivo de regularização da inadimplência, comunicação transparente e mais.
Confira os destaques dessa aula e domine as principais medidas de reorganização financeira condominial.
O Artigo 1.348 e as responsabilidades do síndico quanto à gestão financeira
O Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro traz o síndico como responsável pela administração do condomínio, incluindo a cobrança das contribuições devidas pelos condôminos, a gestão do fundo de reserva e a prestação de contas. Ele deve agir com diligência e transparência, podendo ser responsabilizado civilmente se causar prejuízos ao condomínio por má gestão ou omissão.
Wigo Ribeiro, síndico profissional, menciona a elaboração de um bom orçamento como a base da boa gestão financeira do condomínio.
Para exercer suas responsabilidades, o síndico deve começar por um planejamento adequado daquilo que efetivamente vai gastar mensalmente, incluindo manutenção, segurança, administração, consumo, seguros obrigatórios, reserva para emergências e melhorias.
“É de suma importância se organizar, e obviamente, prestar conta de tudo o que vem fazendo, o dinheiro que entrou e o que saiu no dia a dia”, explica o profissional.
E para garantir esse fluxo do dinheiro chegando mensalmente no caixa do condomínio, o síndico também exerce o papel de fiscalizador e arrecadador das taxas condominiais.
Segundo o advogado condominial Eduardo Rachid, entre as responsabilidades financeiras do síndico está cobrar dos condôminos suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas necessárias, segundo artigo 1348, inciso do VII do Código Civil.
Caso o síndico falhe em exercer esse papel, ele está negligenciando sua responsabilidade. “Além disso, se porventura ele deixar prescrever o débito condominial, precisará ressarcir o condomínio de um dinheiro que ele deixou de cobrar”, explica o advogado.
O síndico que se vê numa situação financeira delicada ou sobrecarregado pelas suas demandas, pode e deve contar com parceiros. Na área financeira, ele pode contar com diversos profissionais, entre eles, uma empresa especializada em cobrança e assessoria jurídica.
Como o planejamento resolve os principais desafios enfrentados pelos síndicos ao lidar com questões financeiras
Um grande erro dos síndicos está em não apenas não realizar um planejamento, mas principalmente na falta de capacidade de respeitar e acompanhar o que foi previsto.
Como solução, Rachid comenta sobre os “três pilares do planejamento”: o planejamento, em si; o monitoramento do planejamento; e os dados e resultados do que foi executado.
“O síndico deve monitorar para ver se está tendo evolução dentro daquilo que ele propôs na previsão orçamentária”. Por exemplo, é importante verificar não apenas as manutenções realizadas, mas a qualidade do que está sendo feito.
Não apenas para o seu controle, mas o monitoramento também deve ser compartilhado com os condôminos, bem como suas conclusões.
O síndico deve se preparar para chegar com resultados nas reuniões de assembleia. “Ele vai justificar o porquê será necessário readequar a taxa condominial. O condômino pode até não gostar do síndico, mas os seus resultados serão difíceis de contestar”.
Munido de números e com uma boa organização, o síndico supera o desafio de ganhar a confiança e ter uma boa base para diálogo com os condôminos, podendo trazer argumentos com precisão. “Ele já eliminou 80% dos problemas mostrando os resultados”, observa o advogado.
Para realizar uma previsão orçamentária adequada, Wigo Ribeiro orienta a fazer um cálculo realista, pensando nas particularidades do condomínio. “Deve-se entender as necessidades e expectativas dos condôminos”, orienta.
Em que o síndico deveria ser aconselhado a desistir de tentar recuperar a saúde financeira de um condomínio?
Determinadas situações financeiras podem ser tão complexas que o síndico pode se sentir desesperançoso e inclinado a abandonar o cargo.
Perguntados sobre a possibilidade de desistência, Eduardo Rachid e Wigo Ribeiro apontam caminhos alternativos para o gestor. Renunciar à responsabilidade para com o condomínio deve ser a última opção.
Para Rachid, o síndico é um agente de transformação social. Sua função na sociedade tem impacto de transformação.
Transformação de um local, de uma comunidade. “A pessoa, a partir do momento em que ela busca ser síndica, tem a responsabilidade de procurar soluções para os problemas. Se não conseguir a solução, buscar minimizar”.
O conselho é procurar soluções e profissionais competentes. O advogado aponta como primeira saída a contratação de um novo diagnóstico da situação predial, para que o síndico tenha mais controle e noção do que precisa ser feito ou deixar de ser feito.
Para condomínios com passivo financeiro elevado, uma ideia é sempre contar com empresas de cobrança, consultorias financeiras, empresas de recuperação de crédito e garantidoras.
Nos momentos de dificuldade, o síndico precisa também lembrar que não está sozinho. Ele pode construir uma rede de apoio com bons parceiros, capazes de dar suporte e atendimento qualificado quando necessário.
Outro conselho do síndico profissional Wigo é envolver os condôminos no processo de recuperação da saúde financeira: “A responsabilidade é de todo mundo”.
Análise completa da situação financeira do condomínio para começar a resolver os problemas: Onde começar a buscar informações?
Para iniciar a resolução dos problemas financeiros de um condomínio, realizar uma análise completa da situação financeira é fundamental.
Para isso, o síndico deve mergulhar numa coleta e avaliação detalhada de informações financeiras essenciais, como extratos bancários, registros contábeis, relatórios de receitas e despesas, e a situação das dívidas.
Esse é um bom ponto de partida para o desenvolvimento de estratégias de recuperação financeira e reestruturação, pois o síndico poderá identificar as principais fontes de problemas e áreas de desperdício.
A advogado condominial Rachid explica que o momento de análise conta com dois “jogadores” importantes: a administradora e a auditoria. “Essas duas ferramentas trarão um norte financeiro, as saídas de curto, médio e longo prazo”, explica.
Quanto às soluções comuns aos casos mais emergenciais, uma decisão de curto prazo possível no mercado seria vender o crédito ou procurar uma empresa de garantia de receita.
Esse movimento é capaz de aliviar rapidamente a pressão financeira sobre o condomínio, garantindo fluxo de caixa imediato e estabilidade financeira temporária.
A médio e a longo prazo, Rachid aconselha a busca por uma empresa especializada em cobranças e normatizar o procedimento da cobrança no condomínio.
“Instalar processos de como que vai ser feita a cobrança é fundamental. Mostrar mecanismos de ação para que ele (o condômino) possa falar ‘deixa eu me movimentar aqui, porque senão posso perder meu imóvel’”, orienta o advogado condominial.
Outro pensamento que o síndico precisa ter nesse momento é a noção de que sua gestão é como uma maratona: ele tem que saber dosar seus recursos e esforços.
E neste processo, é fundamental tornar todos cientes das escolhas financeiras e do motivo por trás de cada uma.
“Sempre jogando de maneira transparente com os condôminos: ‘eu quero fazer isso, mas eu não consigo em virtude desse aspecto financeiro’, ou ‘eu gostaria de fazer isso agora, mas há uma urgência, conforme o engenheiro me passou, e tem que se fazer aquilo’”, exemplifica.
O síndico profissional Wigo também preza pela transparência em todo o processo, e conta com a Administração Digital da TownSqpara ter uma gestão financeira mais organizada e acessível.
“Eu dei uma viciada na forma de trabalho da TownSq. Você tem uma facilidade muito grande de fazer e acessar a previsão orçamentária, de modo que as coisas ficam bem claras até para os condôminos. Fácil acesso do que foi gasto, como foi gasto, o que entrou e saiu”.
Quais são os profissionais com quem o síndico pode contar neste processo?
Para enfrentar os desafios de recuperação e gestão financeira condominial, o síndico poderá ter o apoio de diversos profissionais especializados.
Esses especialistas serão responsáveis por trazer conhecimentos técnicos e estratégicos essenciais, ajudando a analisar a situação financeira, implementar soluções e garantir a conformidade com as normas legais.
Rachid explicou que o síndico pode e deve montar o seu “time dos sonhos”.
“No gol, os advogados. Na zaga, a administradora com o auditor. Nas laterais, os engenheiros, que eu vejo como de suma importância. No meio de campo, eu colocaria profissionais responsáveis por manutenções, zeladoria, portaria, limpeza, pois estão na linha de frente. No ataque, eu colocaria o síndico, de forma isolada para marcar os gols”, escalou.
Rachid ainda explica que esses profissionais todos não precisam, necessariamente, ser contratados mensalmente. Alguns podem ser chamados de forma pontual.
Além de reforçar a necessidade do síndico se cercar do conhecimento jurídico, contábil e de bons especialistas, Wigo Ribeiro reforçou que além da questão técnica é importante avaliar se há confiança nesses profissionais.
Ele relembra que pôde contar com a TownSq na ocasião em que teve dificuldades numa questão fiscal e precisou de apoio.
O condomínio que assumira não havia realizado o pagamento de alguns tributos, o que estava comprometendo a regularidade fiscal do condomínio.
“Algumas DARFs (Documentos de Arrecadação de Receitas Federais) não tinham sido pagas, e quem me ajudou foi própria TownSq, que tem uma equipe qualificada de contabilidade, e a gente fez as declarações necessárias”.
Cuidados para realizar cortes de gastos no condomínio
Uma análise das despesas do condomínio é fundamental para o gerenciamento da saúde financeira. Mas ao considerar cortes de gastos, o síndico precisa ter cautela e estratégia, priorizando a eficiência sem comprometer a qualidade dos serviços e a segurança dos moradores.
Avaliar as despesas de maneira criteriosa e planejar as reduções com transparência são passos fundamentais para garantir a sustentabilidade financeira do condomínio sem gerar impactos negativos para a comunidade.
Para Wigo Ribeiro, o primeiro passo é entender quais são os serviços essenciais, aquilo não pode de jeito nenhum ser cortado.
Neste caso, manutenções são um tópico que merece muito cuidado.
Em geral, é perigoso economizar nesse aspecto, pois a qualidade deve ser priorizada e as opções mais baratas, muitas vezes, não são as mais adequadas. O síndico pode estar economizando hoje e precisando pagar mais caro amanhã.
Mesmo com as dificuldades, o síndico profissional afirma que não podemos duvidar da capacidade de cooperação da comunidade.
“Às vezes, você vai se surpreender, pois durante um período os condôminos podem aceitar pagar um pouco mais que você não precise cortar alguns gastos”.
Rachid lembra que, na maioria das vezes, o condômino não faz ideia do que está dentro da planilha da previsão orçamentária. É papel do síndico apresentar e estar recapitulando nas assembleias.
“A orientação que a gente sempre passa para o síndico é dizer ‘dentro desses serviços ofertados, o que dá para retirar daqui? O que dá para otimizar?’, e a gente vai falando linha por linha”.
Dessa forma, os condôminos terão a ciência do que é necessário no condomínio, o que deve ser priorizado e o custo de cada coisa.
O advogado também orienta que o síndico cuide com as palavras. “Não é corte de gastos, é otimização de investimento”.
Dessa forma, o morador entende que aquela ação também é uma forma de investir em conforto, bem-estar e segurança da comunidade, uma realocação mais eficiente dos recursos.
Como incentivar a regularização da inadimplência dos condôminos de forma eficaz?
Assim como um cidadão paga impostos e espera que o Estado, em contrapartida, ofereça bons serviços de saúde, educação e segurança, o condômino deve entender que o pagamento da taxa condominial visa manter e melhorar os benefícios dentro do condomínio para a comunidade.
É essa a analogia utilizada pelo advogado Eduardo Rachid para explicar a luta pela diminuição da inadimplência.
Ele orienta que o síndico explique aos moradores o que deixará de ser feito caso o dinheiro não entre no caixa. “Você vai ter que chegar e falar: ‘Olha, se continuar nessa linha de inadimplência, as consequências serão essas’”.
Para apoiar seu trabalho, o síndico pode contar com profissionais jurídicos, contábeis, além das soluções de crédito e cobrança disponíveis no mercado.
Rachid orienta que a situação da inadimplência seja primeiramente gerenciada de forma administrativa, antes de envolver o setor jurídico.
Para isso, é fundamental que o condomínio siga uma regra de cobrança, com um procedimento padrão em casos de atraso.
O advogado alerta para uma conduta comum e perigosa no combate à inadimplência: a concessão de descontos não permitidos juridicamente, que vai contra o Código Civil, contra a convenção e contra a assembleia.
O síndico que conceder descontos a inadimplentes por conta própria, irá pagar a conta. “Caso isso venha acontecer, soma-se a responsabilidade civil do síndico de ter que ressarcir aquele montante ao condomínio, pois o dinheiro pertence a uma coletividade, não pertence a ele”.
Wigo Ribeiro aconselha que o síndico se responsabilize pelo primeiro contato com o condômino inadimplente, nestes casos, oferecendo auxílio e se colocando à disposição caso o condômino tenha alguma dificuldade de acesso ao boleto ou algo parecido.
“Com o tempo você percebe quais são aqueles moradores que sempre são pontuais, outros que eventualmente atrasam um pouco e aqueles que realmente passam por maiores problemas. É tudo uma questão de de saber como se relacionar com cada um”, observa.
Outro grande aliado do síndico é a tecnologia. Um sistema que permita a visualização completa da situação do condomínio, agilize acordos e a gestão como um todo se torna imprescindível.
“O síndico do século XXI precisa investir em tecnologia. Com a tecnologia ele otimiza recursos, otimiza gastos e tem uma ferramenta para ajudar a diminuir na inadimplência”.
Como envolver a comunidade na transformação financeira do condomínio
Envolver a comunidade na transformação financeira do condomínio é fundamental para alcançar resultados duradouros.
A participação ativa dos condôminos não apenas fortalece o senso de responsabilidade da comunidade, mas também facilita a implementação de medidas necessárias para reverter a situação financeira.
Para Wigo Ribeiro, o fortalecimento do senso de pertencimento na comunidade é o que fará toda a diferença, e o síndico, como líder, precisa agir para inspirar esse sentimento.
“As pessoas precisam entender a sua honestidade, a sua transparência, a vontade de fazer a coisa dar certo juntamente com a equipe”.
Também para ele, fomentar o diálogo numa comunidade tão diversa é outra iniciativa fundamental. “O condomínio é um recorte da sociedade. Cada pessoa tem um entendimento, e essa divergência, que muita gente acha ruim, é boa para o síndico começar a ter visões diferenciadas.
Essa troca de conhecimento com pessoas é que vai fazer essa mudança ali dentro do teu condomínio”.
Rachid finaliza as orientações falando sobre três chaves de conhecimento que o síndico precisa ter: educação financeira, gestão emocional o terceiro ponto é a comunicação, que vai permitir um bom envolvimento com a comunidade. “A comunicação é o fermento do bolo no condomínio para o síndico crescer”.
As condições para a boa comunicação são que seja clara, objetiva, direta e, sobretudo, humana.
A gestão humanizada seria a “cereja do bolo”. “Não adianta ele ter todo o tecnicismo e não dar bom dia aos condôminos ou perguntar se o porteiro está bem ou precisa de algo”, alerta o advogado.
A Semana da Gestão Financeira foi um evento 100% online e gratuito realizado pela TownSq dos dias 19 a 22 de março de 2024.
As aulas formam uma imersão completa nas finanças condominiais, passando por diferentes desafios e abordando temas como organização das finanças, prevenção de problemas, valorização do patrimônio e facilitadores tecnológicos para o síndico.
O proprietário de um imóvel para locação pode ter várias dúvidas sobre o processo de contratar uma imobiliária para administrar o seu imóvel, incluindo os custos associados a esses serviços.
Este guia vai ajudá-lo a entender quanto uma imobiliária cobra para administrar um imóvel e quais são as vantagens de optar por essa gestão profissional. Continue lendo!
Quanto a imobiliária cobra para administrar um imóvel?
Por isso, contratar uma imobiliária é uma excelente opção que garante que todos os processos serão realizados corretamente e com eficiência.
A cobrança por esses serviços costuma ser feita em forma de porcentagem sobre o valor do aluguel mensal do imóvel.
Em média, as imobiliárias cobram entre 8% e 10% do valor do aluguel.
Por exemplo, se o aluguel do imóvel é de R$ 2.000 por mês, a taxa de administração pode variar de R$ 160 a R$ 200 mensais.
Além da taxa de administração, algumas imobiliárias cobram uma taxa de intermediação, geralmente equivalente ao valor do primeiro aluguel.
Essa taxa cobre os custos iniciais, como divulgação, vistoria e elaboração do contrato.
Portanto, se o aluguel mensal é de R$ 2.000, a taxa de intermediação também será de R$ 2.000.
Serviços oferecidos por uma imobiliária
Uma imobiliária oferece uma gama de serviços que facilitam a vida do proprietário e aumentam a segurança e eficiência da locação. Aqui estão alguns dos principais serviços oferecidos:
Divulgação do imóvel
Divulgar o imóvel de forma eficaz é crucial para uma locação rápida.
As imobiliárias utilizam diversas ferramentas para isso, incluindo portais imobiliários, sites, redes sociais, anúncios em jornais e placas.
Esse amplo alcance aumenta as chances de encontrar inquilinos rapidamente.
As imobiliárias possuem profissionais treinados para responder a dúvidas, agendar visitas e negociar condições, proporcionando um atendimento profissional e eficiente.
Análise cadastral
Para garantir a segurança da transação, as imobiliárias realizam uma análise cadastral detalhada dos potenciais inquilinos.
Isso inclui verificação de documentos, análise de crédito e checagem de antecedentes, minimizando o risco de inadimplência.
Vistoria
Antes de alugar um imóvel, é feita uma vistoria detalhada para documentar o estado da propriedade.
Essa vistoria inclui fotos e relatórios escritos, cobrindo todos os aspectos do imóvel, como cômodos, áreas externas, parte elétrica e hidráulica.
Esse processo é crucial para evitar disputas futuras sobre danos ao imóvel.
Controle financeiro
A administração financeira é uma das partes mais complexas da locação. As imobiliárias cuidam de todas as operações financeiras, incluindo:
Além das taxas de administração e intermediação, algumas imobiliárias podem cobrar por serviços adicionais, como:
Taxa de vistoria inicial e final: Coberta pela taxa de intermediação ou cobrada separadamente, variando de R$ 300 a R$ 500;
Taxa de assistência jurídica: Para elaboração de contratos e assessoria legal, que pode variar entre R$ 200 e R$ 400;
Taxa de renovação de contrato: Geralmente cobrada anualmente, variando de R$ 150 a R$ 300.
Vantagens de contratar uma imobiliária
Redução de preocupações
A administração de um imóvel envolve diversas etapas e responsabilidades que podem ser estressantes e consumir muito tempo do proprietário.
Ao contratar uma imobiliária, você transfere essas responsabilidades para profissionais especializados, que cuidarão de todo o processo de locação:
Divulgação do imóvel: A imobiliária é responsável por criar e veicular anúncios atrativos em diversos canais, aumentando a visibilidade do seu imóvel;
Atendimento aos interessados: Profissionais treinados da imobiliária respondem a dúvidas, agendam visitas e conduzem as negociações com potenciais inquilinos;
Contratação e gestão de inquilinos: A imobiliária cuida da elaboração e assinatura do contrato de locação, além de gerenciar qualquer situação que surja durante a vigência do contrato, como manutenção e reparos;
Cobrança de aluguéis e taxas: A imobiliária se encarrega de cobrar o aluguel e demais taxas, garantindo que o proprietário receba os pagamentos pontualmente.
Segurança
A análise cadastral realizada pela imobiliária é uma etapa crucial para garantir a segurança do proprietário e do imóvel. Essa análise inclui:
Verificação de documentos: A imobiliária verifica a autenticidade e validade dos documentos apresentados pelos potenciais inquilinos;
Análise de crédito: Avaliação da capacidade financeira do inquilino para garantir que ele tem condições de arcar com os custos do aluguel;
Checagem de antecedentes: Investigação de antecedentes criminais e históricos de inadimplência para minimizar os riscos de problemas futuros.
Essas medidas reduzem significativamente o risco de inadimplência e problemas legais, proporcionando mais tranquilidade ao proprietário.
Eficiência
A experiência e os recursos que uma imobiliária possui permitem uma gestão mais eficiente do imóvel. Algumas das formas de como isso é alcançado incluem:
Agilidade na locação: Com uma ampla rede de contatos e ferramentas de marketing, as imobiliárias conseguem alugar imóveis mais rapidamente do que proprietários individuais;
Gestão de manutenção: A imobiliária tem acesso a uma rede de fornecedores e prestadores de serviços confiáveis, garantindo que qualquer necessidade de reparo ou manutenção seja resolvida de forma rápida e eficaz;
Conhecimento do mercado: As imobiliárias possuem conhecimento atualizado sobre o mercado imobiliário, permitindo definir valores de aluguel competitivos e atrativos tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Transparência
A transparência na gestão do imóvel é um dos principais benefícios de contratar uma imobiliária. Isso é garantido através de:
Relatórios financeiros: A imobiliária fornece relatórios detalhados sobre a movimentação financeira do imóvel, incluindo recebimento de aluguéis, repasses ao proprietário, despesas e aplicações de reajustes;
Vistorias detalhadas:Vistorias são realizadas antes, durante e após a locação, documentando o estado do imóvel com fotos e relatórios escritos. Isso evita disputas sobre danos e facilita a manutenção do imóvel em bom estado;
Acompanhamento online: Muitas imobiliárias oferecem portais online onde proprietários podem acompanhar em tempo real a situação de seus imóveis, visualizar contratos, relatórios e comunicação com a imobiliária.
Contratar uma imobiliária para administrar um imóvel é uma escolha que pode trazer muitos benefícios ao proprietário, desde a redução de preocupações com a locação até a garantia de uma gestão profissional e eficiente.
Apesar dos custos envolvidos, como as taxas de administração e intermediação, os serviços oferecidos pela imobiliária podem compensar o investimento ao proporcionar mais segurança e tranquilidade ao proprietário.
