Responsabilidade Síndico e Administradora: Entenda as Diferenças

por | mar 18, 2020 | Síndicos

O síndico é o principal responsável pelo condomínio e pelo o que acontece dentro dele. No entanto, a administradora pode ser responsabilizada judicialmente caso deixe acontecer problemas na administração do condomínio. Diante da divisão de tarefas é necessários preservar as responsabilidades individuais de ambas as partes. Veja a seguir qual é a responsabilidade da administradora de condomínio e do síndico.

A administração do condomínio requer uma grande dose de responsabilidade do síndico e da administradora. A atividade é atribuída ao síndico, que pode repassá-la à uma empresa ou profissional terceirizado mediante aprovação da assembleia, como é o caso das administradoras condominiais. No entanto, como é dividida a responsabilidade do síndico e da administradora nessas situações?

Nesta publicação, você aprenderá sobre qual é a responsabilidade do síndico e da administradora perante o condomínio. Entenda o que diz a legislação brasileira sobre esta relação:

Importância do relacionamento entre síndico e administradora para uma boa gestão

O bom relacionamento entre síndico e administradora é essencial para uma boa gestão. Apesar disso, às vezes essa convivência constante gera atritos e discussões frequentes.

Problemas de relacionamento entre síndicos e administradoras podem resultar em falhas de comunicação, atrasos, dificuldade no controle da inadimplência, entre outros. Nos piores casos, o condomínio pode até sofrer com fraudes ou desvios de dinheiro.

Para evitar esse tipo de impasse, é fundamental que o síndico atue sempre com foco no objetivo principal: garantir a boa administração do condomínio e o bem-estar na vida em comunidade. Pois, no final do dia, as principais vítimas de um relacionamento conturbado entre síndico e administradora são os próprios condôminos, cuja vida e imóveis são afetados por possíveis erros ou pela má administração.

Da mesma forma, os gestores devem estar à parte do trabalho da administradora para se certificar de que tudo está sendo feito conforme as decisões tomadas em assembleia geral. Por isso, use do profissionalismo na hora de resolver adversidades e consulte sempre o contrato.

Agora que já deixamos claro a importância da boa relação entre as duas partes, vamos a parte que mais interessa: quais são as responsabilidades do síndico e da administradora do condomínio. Confira:

Quais são as responsabilidades do síndico?

Antes de sair cobrando a administradora, o síndico precisa saber claramente quais são as responsabilidades exigidas pelo cargo. Em primeiro lugar, vamos explicar a jurisprudência da responsabilidade civil e criminal do síndico.

O aumento no número de condomínios residenciais e comerciais no Brasil fez com que o Novo Código Civil de 2002 trouxesse consigo um capítulo inteiro regulamentando as relações dentro do âmbito condominial. É nele que estão todos os artigos sobre as responsabilidades do síndico perante o condomínio, desde questões como prestação de contas e assembleias gerais até a terceirização dos serviços do síndico. Em síntese, o capítulo pode ser considerado uma espécie de Lei do Síndico.

Logo, o item II do Art. 1.348 determina que o síndico é o representante oficial do condomínio. Isso significa que se ocorrer algum problema durante a gestão e for comprovado que o síndico agiu de forma incorreta ou de má fé, isso pode resultar na responsabilização do síndico, tanto na esfera civil quanto na criminal. A seguir, entenda as diferenças:

Responsabilidade civil do síndico

A responsabilidade civil do síndico se refere às situações em que o gestor não obedece às suas atribuições estipuladas pela legislação e pela convenção do condomínio.

Ou seja, se o gestor não respeitar as normas, ele poderá responder processo na Vara Cível ou em juízo competente. Especialmente se o trabalho malfeito resultar em prejuízos para os condôminos ou terceiros.

Dessa forma, também há a responsabilidade civil do síndico por omissão. Logo, não fiscalizar corretamente o trabalho da administradora e omitir informações ao conselho fiscal, aos condôminos e aos funcionários também se enquadra como contravenção. Ambos os motivos são razões passíveis para que se entre com um processo contra o síndico.

No direito, existe uma questão chamada culpa in vigilando, também conhecida como responsabilidade solidária entre síndico e administradora. Isso significa que, se o síndico delegar as tarefas à administradora, mas não monitorar o trabalho da empresa, ele é responsável por parte da culpa dos problemas que possam vir a ocorrer. Assim, o síndico também deve ser responsabilizado, visto que não realizou seu trabalho de maneira correta.

Responsabilidade do síndico com obras:

Também é essencial destacar a responsabilidade do síndico com obras realizadas dentro do condomínio, especialmente quando são realizadas sem o devido aval da assembleia geral.

Obras necessárias com altos custos precisam da aprovação da maioria dos presentes na reunião de assembleia. Elas são as que conservam ou impedem a deterioração da edificação, como troca ou manutenção do para-raios, pintura de fachada sem alteração de cor, modernização dos elevadores, entre outras.

Obras úteis são as que facilitam a vida dentro do condomínio e precisam da maioria dos votos dos condôminos. São elas: instalação de grades, implantação de medidor de água individual, aumento do espaço da garagem, etc.

Já as obras estéticas e de recreação no condomínio são chamadas de voluptuárias. Estas precisam ser autorizadas pelo voto de dois terços dos condôminos. Alguns exemplos são projeto de paisagismo, pintura da fachada com nova cor ou compra de decoração para as áreas comuns.

Apenas obras necessárias (ou tidas como emergenciais) de baixo custo não necessitam da autorização da assembleia. É preciso conferir a convenção para estabelecer o que é considerado um custo alto ou baixo. Além de levar em consideração o bom senso, é claro.

Resumindo, o síndico pode responder em âmbito civil por:

  • Não fiscalizar devidamente o trabalho da administradora;
  • Omitir informações aos condôminos e conselho fiscal do condomínio;
  • Não obedecer a legislação;
  • Não agir conforme as normas estabelecidas pela convenção;
  • Não prestar contas anualmente conforme exige o Código Civil;
  • Realizar obras e reformas no condomínio sem a devida autorização da assembleia geral.

Responsabilidade criminal do síndico

Por outro lado, a responsabilidade criminal do síndico se refere às situações em que o síndico age de forma considerada criminosa. É considerado como ato criminoso:

  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
  • Apropriação indébita dos fundos do condomínio;
  • Crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação).

A apropriação indébita dos fundos previdenciários pode resultar em pena de dois a cinco anos de prisão, além do pagamento de multa. Já a apropriação indébita de verba, também conhecida como desvio de dinheiro do condomínio, tem pena de um a quatro anos de encarceramento e pagamento de multa.

Por fim, o síndico também pode ser penalizado criminalmente por calúnia, injúria e difamação. Esse tipo de crime de honra resulta em detenção no período de um mês a dois anos, bem como o pagamento de multa. Síndicos devem cuidar para não expor indevidamente os moradores inadimplentes, pois dependendo da situação pode resultar em uma ação por danos morais.

Responsabilidade da administradora de condomínio

Quando o condomínio opta por trabalhar em conjunto com uma administradora, é essencial que fique claro quais são as responsabilidades dessa prestadora de serviços.

Como citamos anteriormente, o síndico é o principal responsável pelo condomínio e pelo o que acontece dentro dele. No entanto, a administradora pode ser responsabilizada judicialmente caso deixe acontecer problemas na administração de condomínio.

Compreenda quais são as responsabilidades civis, criminais e trabalhistas das administradoras de condomínios:

Responsabilidade civil da administradora

Da mesma forma como ocorre com o síndico, a responsabilidade civil da administradora do condomínio se refere às situações em que a empresa:

  • Não segue as normas da legislação;
  • Desobedece às regras da convenção do condomínio;
  • Não cumpre com o estabelecido no contrato.

Um exemplo de responsabilidade civil direta pela administradora é quando ocorre um erro na emissão e controle de boletos. Dependendo do que está estabelecido no contrato, o condomínio e os moradores podem acionar a administradora judicialmente por se sentirem lesados quando a prestação de serviços não ocorre conforme o combinado. Nesses casos, o intuito do processo é reaver prejuízos causados por erros cometidos pela empresa.

Leia mais:

Funções de uma administradora de condomínio: veja as principais atribuições

Como funciona uma administradora de condomínio? Saiba tudo!

Quanto cobra uma administradora de condomínio?

Responsabilidade criminal da administradora

Bem como no caso do síndico, a responsabilidade criminal da administradora se estende aos casos em que ocorre um ato criminoso. Os problemas criminais com administradoras de condomínio mais comuns são:

  • Apropriação indébita de fundos do condomínio;
  • Falsificação de informações sobre a conta corrente do condomínio;
  • Mau gerenciamento da conta pool;
  • Crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação).

Infelizmente, problema com a conta pool é uma questão recorrente com os condomínios que contratam administradoras condominiais não confiáveis. Esse tipo de conta bancária coletiva facilita que desvios ou fraudes ocorram com os fundos do condomínio. E, nesses casos, é aconselhável que o condomínio busque assessoria jurídica para reaver o prejuízo.

Responsabilidade trabalhista da administradora

É normal que administradoras de condomínios tenham responsabilidades trabalhistas sobre os seus clientes. Muitos condomínios contratam as empresas para cuidar também dessa parte um tanto quanto burocrática das finanças do condomínio.

Desse modo, a empresa se torna responsável por pagar as obrigações previdenciárias dos funcionários, como FGTS, PIS e INSS, além de gerenciar a folha de pagamento, férias e demais questões.

Não realizar o pagamento correto das questões trabalhistas pode resultar em processos judiciais por parte dos funcionários. Um exemplo disso é quando a administradora retém o INSS do salário dos funcionários, mas não repassa os valores para os cofres públicos. Nesse caso, a empresa vai responder por apropriação indébita dos fundos previdenciários e também pode ser condenada por sonegação de impostos.

No final do dia, é o síndico o principal responsável por fiscalizar o trabalho da administradora dentro do condomínio. Como síndico, busque sempre fazer o seu melhor para evitar problemas administrativos, trabalhistas e financeiros no condomínio. E isso inclui ficar sempre de olho nas ações da administradora condominial!

A administradora de condomínio pode ser síndico?

Essa é uma dúvida muito comum quando se trata de síndico de condomínio e administradora de condomínio. De acordo com o art. 1.347 do Código Civil:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Portanto, sim, a administradora pode ser síndico e isso é muito comum quando nenhum morador se candidata para o cargo de síndico do condomínio, pois é necessário que tenha um responsável legal pelo empreendimento.

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6 Comentários

  1. Narjara santos

    Quando um morador que não respeita as normas no caso o volume do som na área de churrasqueira utilizando caixas de som durante o dia inteiro, e após várias reclamações algumas relatadas no livro mesmo assim o morador ignora e após ser cientificado o síndico compartilha as mensagens enviadas pelo reclamante com o morador que está causando o transtorno . Qual medida devo tomar

    Responder
    • Equipe TownSq

      Olá, Narjara.

      É importante destacar, que não existe um horário determinado, como 22h, que é socialmente convencionado como a hora da lei do Silêncio. A legislação fixa até três faixas para lei do silêncio: 7h às 19h, 19h às 22h e 22h às 7h, por exemplo, e por vezes existem ainda maiores limitações nos finais de semana.

      O barulho/ruído em exagero, em qualquer horário/dia, pode trazer consequências e sanções. Em todos os casos, existem exceções como alarmes (sem prolongamento desnecessário), cultos ou sinos religiosos autorizados, eventos populares autorizados, manifestações pacíficas diurnas, etc.

      No caso dos condomínios, há ainda outra opção: a regulamentação própria de uma lei do silêncio em condomínio por meio do Regimento Interno e da Convenção.

      Nós temos um artigo onde abordamos mais informações sobre este assunto, caso queira conferir: https://blog.townsq.com.br/lei-do-silencio-em-condominios/

      Responder
  2. GISELLE

    Para quem recorrer para que seja cumprida a lei do silêncio, quando quem está causando o barulho são os próprios membros eleitos para administrar o condomínio? As reclamações de barulho chegam para eles que são os próprios causadores do transtorno. Existe alguém de poder maior para fazermos a reclamação?

    Responder
  3. Paulo Roberto Alves dos Santos

    ESTAMOS PARA CONTRATAR UM SINDICO PROFISSIOANL PELA PRIEMIERA VEZ, QUEM FICA RESPONSAVEL PELA CONTRATAÇÃO É A ADMINISTRARORA DO CONDOMINIO?

    Responder
  4. Alan Carlos Bonner

    No prédio em que moro, constantemente condôminos fazem reforma e a síndica não acompanha o que se pode quebrar, o que não pode, pra evitar que se danifique a estrutura do prédio.
    Como de uns tempos pra cá, no Brasil e até no mundo, muitos prédios começaram a desabar, eu fico me perguntando, porque o condomínio não contrata “via contrato eventual” um pedreiro experiente pra dar um parecer para o morador se a reforma que ele pretende executar pode ser realizada sem comprometer os outros moradores, a síndica entregaria a ele após a análise do pedreiro um documento autorizando a reforma.
    É uma quebradeira sem fim, um barulho infernal, ferramentas inadequadas para o serviço, quem trabalha de noite não consegue descansar, jovens que trabalham de home office não conseguem trabalhar, crianças não conseguem realizar os afazeres da escola, e por aí vai.
    Tem alguma lei pra organizar isso ou entro na justiça contra a síndica e a administradora que sequer aparece no prédio.

    E se o prédio cair como fica?

    Responder
  5. nivia de melo lima cerqueira

    boa tarde , sou moradora, e tem uma moradora que faz parte do conselho, e que está fazendo trabalho de personal e beneficio proprio , isso é normal,…
    pois a mesma persegue os outros prestadores de sreviços.
    ela pode ficar nas duas coisas…
    sendo que ela ja tem um trabalho fora…

    urgente

    Responder

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