A cobrança de taxas nos boletos de aluguel e taxas condominiais é um tema que gera muitas dúvidas. Mas afinal, é legal ou não cobrar essa taxa? Vamos esclarecer essa questão. Continue lendo!
O que diz a lei sobre isso?
De acordo com a Resolução nº 3.693, não é permitido cobrar despesas de emissão de boletos, carnês e similares de pessoas que possuem um vínculo negocial contínuo com uma instituição.
Isso inclui contratos de depósito, operações de crédito, arrendamento mercantil, prestação de serviços ou aplicação financeira.
Segundo o IDEC, os custos de processamento, emissão e envio de boletos são inerentes à atividade da empresa prestadora de serviços e, portanto, não devem ser repassados ao consumidor.
E, por fim, a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel), por meio do Ato nº 6.087, determinou que as empresas de TV por assinatura não podem cobrar a taxa de emissão de boletos, baseando-se no Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbe práticas abusivas, incluindo a exigência de vantagem excessiva do consumidor.
Decisões do Superior Tribunal de Justiça
Apesar dessas orientações, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não é ilegal repassar o custo de emissão de boletos bancários para os locatários, desde que o contrato de locação com a imobiliária inclua instruções sobre como efetuar o pagamento sem a cobrança da tarifa.
O mesmo entendimento se aplica aos boletos emitidos para condôminos.
Em um caso específico, o STJ reformou uma decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que considerava ilegal a cobrança da tarifa.
O STJ argumentou que o Código de Defesa do Consumidor não proíbe a estipulação contratual que impõe ao consumidor o pagamento dos custos de cobrança.
Termo de Ajustamento de Conduta (TAC)
Em 2008, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) foi firmado entre o Ministério Público e o Sindicato de Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi/RS).
Este TAC exige que as imobiliárias informem aos condôminos e locatários sobre a possibilidade de utilizar outras formas de pagamento para evitar a tarifa de emissão de boleto.
A controvérsia sobre a cobrança de taxas de emissão de boletos em contratos de locação e taxas condominiais tem fundamentos legais e decisões judiciais diversas.
Portanto, não é permitido cobrar essas taxas indiscriminadamente, mas, se houver cláusula contratual que ofereça alternativas de pagamento sem a tarifa, a cobrança pode ser considerada legal.
Quem é proprietário ou gestor de um condomínio deve sempre ficar atento à manutenção, e um item que não deve ser esquecido nesse quesito é a caixa de gordura em apartamento. Negligenciar a manutenção periódica pode acarretar prejuízos maiores para o morador e para o próprio condomínio.
Neste artigo, você vai entender qual a função da caixa de gordura em apartamento, qual a importância da manutenção e como fazer para deixar esse item com o funcionamento em dia. Continue a leitura!
O que é a caixa de gordura?
A caixa de gordura é um componente fundamental da instalação hidráulica de um apartamento, casa e estabelecimentos comerciais). Ela é um reservatório, geralmente feito de concreto ou plástico, que tem como função reter a gordura proveniente da pia da cozinha.
Quando uma pessoa lava a louça, por exemplo, restos de comida e gordura são levados pela água para a pia. Ao chegar na caixa de gordura, a água, por ser mais densa, tende a ir para o fundo, enquanto a gordura, menos densa, sobe e fica flutuando na superfície.
Essa retenção da gordura evita que ela siga para a rede de esgoto e cause entupimentos. Se a gordura entupisse os canos, os moradores teriam problemas com vazamentos, mau cheiro e até mesmo o retorno da água suja pela pia.
Além de evitar problemas dentro do apartamento, a caixa de gordura também contribui para a preservação do meio ambiente, pois impede que a gordura contamine os rios e outros corpos d’água.
Quais são os tipos de caixas de gordura existentes?
Existem diversos tipos de caixas de gordura no mercado, fabricadas em diferentes materiais, como:
Concreto: são as mais tradicionais e resistentes.
Plástico: costumam ser mais leves e fáceis de instalar.
Fibra de vidro: são leves e mais resistentes à corrosão.
Tem caixa de gordura em apartamento? Onde deve ser instalada a caixa de gordura em apartamento?
Algumas pessoas ficam em dúvida se existe caixa de gordura dentro do apartamento, e a resposta é: não existe caixa de gordura dentro do apartamento. Em prédios, a caixa de gordura é um componente localizado na área comum e a sua limpeza é de responsabilidade da administração do condomínio.
O componente deve ser instalado em uma área onde a ligação com a rede de esgoto seja facilitada, além de permitir que os técnicos façam as manutenções e limpeza sem dificuldades.
Abaixo, você confere como deve ser a instalação da caixa de gordura nos condomínios e quais os passos necessários para uma instalação bem-feita e garantia de um bom funcionamento.
Como funciona a caixa de gordura de um prédio?
A instalação da caixa de gordura em condomínio é um processo que exige planejamento e cuidado para garantir o bom funcionamento do sistema de esgoto e evitar problemas futuros.
A instalação da caixa de gordura em apartamento deve ser realizada por profissionais qualificados e seguir as normas técnicas da ABNT e da legislação local. As etapas básicas da instalação, bem como os fatores que devem ser considerados, são:
Capacidade: A capacidade da caixa de gordura deve ser dimensionada de acordo com o número de moradores e a quantidade de gordura produzida.
Escolha do local e do material da caixa de cordura: o material da caixa deve ser resistente à corrosão e impermeável, enquanto a caixa de gordura deve ser instalada em local de fácil acesso para limpeza e manutenção, geralmente próximo à rede de esgoto.
Escavação: é preciso escavar um buraco com as dimensões adequadas para a caixa.
Assentamento da caixa: a caixa de gordura é assentada no buraco e nivelada.
Conexões: são feitas as conexões entre a caixa de gordura e a tubulação de esgoto.
Vedação: todas as juntas e conexões devem ser devidamente vedadas para evitar vazamentos e infiltrações.
Ventilação: é importante garantir uma boa ventilação da caixa de gordura para evitar a proliferação de bactérias.
Cobertura: a caixa de gordura é coberta com uma tampa removível para facilitar a limpeza e evitar mau cheiro e insetos pelo condomínio.
É obrigatório o uso da caixa de gordura em apartamento de acordo com a lei?
A lei que obriga a instalação da caixa de gordura em condomínios não é uma legislação única para todo o Brasil. A obrigatoriedade e as especificações para a instalação e manutenção das caixas de gordura são definidas por leis municipais e estaduais.
A legislação varia por localidade porque as necessidades e particularidades de cada região influenciam na criação de leis específicas. Por exemplo, cidades com maior concentração de edifícios residenciais podem ter normas mais rigorosas. Outro ponto é que as leis ambientais e sanitárias estão em constante atualização, e as normas sobre caixas de gordura podem ser modificadas ao longo do tempo.
Para saber qual a lei que regulamenta a instalação e manutenção de caixas de gordura no município de onde o condomínio está localizado, é possível consultar a prefeitura, pesquisar em portais de leis e/ou consultar um profissional.
Como funciona a manutenção da caixa de gordura de um prédio?
A limpeza da caixa de gordura geralmente é realizada por empresas especializadas. O processo varia de acordo com o tamanho e o tipo da caixa, mas geralmente envolve os seguintes passos:
Acesso à caixa: a tampa da caixa é removida para permitir o acesso ao seu interior.
Remoção da gordura: a gordura acumulada é removida manualmente ou com o auxílio de equipamentos específicos, como bombas de sucção.
Limpeza da caixa: as paredes internas da caixa são limpas com jatos d’água de alta pressão para remover qualquer resíduo de gordura.
Descarte da gordura: a gordura removida é descartada em um local adequado, de acordo com as normas ambientais.
A frequência da limpeza da caixa de gordura em apartamento varia de acordo com o número de moradores, o tamanho da caixa e os hábitos dos condôminos. No entanto, recomenda-se que a limpeza seja realizada pelo menos a cada 6 meses. Em condomínios com grande fluxo de pessoas ou com hábitos alimentares que geram mais gordura, a limpeza pode ser necessária com maior frequência.
Vai precisar fazer a manutenção da caixa de gordura do seu condomínio? Saiba que é importante escolher um bom prestador de serviço para que não haja problemas com o trabalho realizado. Por isso, leia aqui para descobrir como fazer um bom contrato de prestação de serviços!
Investir em poços artesianos se tornou uma opção para condomínios que querem economizar dinheiro e deixar de ser dependentes de caminhões-pipa ou companhias de saneamento, ainda mais em cidades que sofrem com problemas no abastecimento de água.
Economizar é ótimo, porém quando o assunto é poços artesianos, não é apenas o bolso que deve ser conferido antes de começar a construção. É necessário levar em consideração questões que podem influenciar o condomínio e a natureza.
Preparamos este artigo para responder as principais dúvidas que surgem quando o assunto é poços artesianos em condomínio:
O que é um poço artesiano?
De baixo do solo existem reservatórios de água que, com autorização, podem ser utilizados livremente. Para acessar e captar essa água subterrânea, é feita a escavação de um poço artesiano.
Essa construção é um investimento de risco, que requer o acompanhamento de profissionais capacitados e manutenções preventivas.
Apesar de ser uma prática antiga, com registros no século XII e até mesmo na China medieval, poços artesianos têm se tornado mais populares entre condomínios nos últimos anos, devido às crises hídricas em algumas cidades brasileiras.
Como funciona um poço artesiano em condomínio?
Para fazer um poço artesiano, cava-se até alcançar o reservatório subterrâneo de água, normalmente com profundidade entre 70 a 100 metros. A vazão da água varia de acordo com a região.
Para um edifício de 50 a 100 apartamentos, o ideal é um poço que libere 10 mil litros de água por hora.
Caso depósito de água ofereça menos do que o necessário para o condomínio, ele poderá secar – e aí será necessário fazer uma nova obra para cavar mais fundo em busca de água.
Durante a obra, é construído um sistema que envia a água do subterrâneo até a caixa d’água, de onde os moradores receberão o abastecimento necessário.
Com isso, o condomínio se tornará autossuficiente em termos de água e só deverá pagar à companhia de saneamento pelas taxas de esgoto, cujo valor é definido pelo hidrômetro.
Quais as vantagens de ter um poço artesiano no condomínio?
A longo prazo, um poço artesiano vai reduzir os custos do condomínio com água.
Especialistas indicam que a prática pode acarretar na redução de 30% a 50% na conta do final do mês, mesmo com a taxa de esgoto e a análise periódica da água.
Apesar de a construção custar caro, estima-se que o investimento se paga em menos de um ano devido à economia mensal.
Como a água virá de uma fonte própria, o condomínio não será mais dependente de uma companhia de fornecimento de água e os moradores do condomínio não precisarão se preocupar com o risco de falta d’água, nem mesmo durante os meses quentes do verão.
Entretanto, se o consumo de água não for feito com consciência, a água do poço pode secar com o passar do tempo.
Quais são os trâmites legais para ter um poço artesiano em condomínio?
Estudos preliminares
O síndico deve chamar algumas empresas especializadas em perfuração e manutenção de poços artesianos para visitar o condomínio.
Estas empresas farão um estudo de viabilidade do projeto avaliando qual a vazão necessária que o poço artesiano precisa ter para abastecer todos o apartamentos e se a água do lençol freático é adequada para o consumo.
Esse estudo visa tentar diminuir surpresas infelizes depois do início das obras. Concedido isso, é entregue o orçamento.
Votação em reunião de assembleia
Como obra considerada necessária, a construção e orçamento de um poço artesiano no condomínio deve passar por aprovação da assembleia com votos favoráveis da maioria dos presentes, ou seja, 50% + 1.
Escolha da empresa
Após a aprovação, deve-se selecionar quem vai realizar o serviço.
A empresa deve:
ser cadastrada junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia);
seguir as normas da ABNT;
contar com um geólogo ou engenheiro de minas e um técnico especializado em perfuração;
além de apresentar seguro para cobrir eventuais acidentes de trabalho.
Também é importante que a empresa ofereça garantia de cinco anos da obra e seus responsáveis devem emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Autorização do órgão do estado
Antes de iniciarem as obras, o condomínio precisa receber uma autorização do órgão responsável na região.
Para isso, o síndico deve entrar em contato com o departamento de água do Estado e apresentar o estudo preliminar disponibilizado pela empresa.
Há o risco de o órgão não autorizar a construção de um novo poço artesiano.
Perfuração do solo
Após receber a licença da entidade responsável, pode-se iniciar a obra para criar o poço artesiano, que normalmente leva 20 dias.
Teste da água
No momento que o poço tiver água fluindo para o condomínio, é preciso analisar a qualidade com testes de potabilidade.
O órgão local aprova se a água é segura para ser usada (para beber ou não) e outorga o direito de uso do recurso hídrico.
Vigilância Sanitária
O condomínio também precisa fazer o Cadastro do Sistema/Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano junto com o Departamento de Vigilância Sanitária – estadual ou municipal, dependendo da região.
O que diz a lei sobre poços artesianos?
A utilização de poços artesianos no Brasil é regida por uma série de legislações que visam garantir o uso sustentável dos recursos hídricos e a proteção ambiental.
Entre as leis mais relevantes estão a Lei nº 9.433/97, que instituiu a Política Nacional de Recursos Hídricos, e a Lei nº 9.605/98, que trata das sanções penais e administrativas derivadas de condutas lesivas ao meio ambiente.
Infrações e penalidades administrativas
De acordo com a Lei nº 9.433/97, diversas ações relacionadas ao uso irregular da água são consideradas infrações, sujeitas a penalidades administrativas.
O artigo 49 dessa lei descreve que perfurar poços ou operá-los sem a devida autorização constitui uma infração às normas de utilização dos recursos hídricos.
As penalidades previstas incluem:
Advertência: A autoridade competente pode emitir uma advertência por escrito, estipulando prazos para a correção das irregularidades;
Multa: A multa pode ser simples ou diária, proporcional à gravidade da infração, variando de R$ 100,00 a R$ 10.000,00;
Embargo provisório: Pode ser imposto um embargo provisório, pelo tempo necessário para a execução de serviços e obras que garantam o cumprimento das condições de outorga ou das normas de uso dos recursos hídricos;
Embargo definitivo: Em casos graves, pode ser determinado o embargo definitivo da atividade, com a revogação da outorga e a restauração dos recursos hídricos ao seu estado original.
Além dessas penalidades, se a infração causar prejuízos à saúde, à vida, ou a terceiros, a multa aplicada nunca será inferior à metade do valor máximo previsto.
Infrações penais
Além das penalidades administrativas, a perfuração e operação irregular de poços artesianos podem ser consideradas crimes ambientais, conforme estabelecido pela Lei nº 9.605/98.
O artigo 60 dessa lei prevê que a construção, reforma, ampliação, instalação ou operação de obras ou serviços potencialmente poluidores, sem licença ou autorização dos órgãos ambientais competentes, é crime.
A pena para essa conduta é:
Detenção: De um a seis meses;
Multa: Pode ser aplicada de forma cumulativa com a pena de detenção.
Essas medidas visam não apenas punir, mas também prevenir ações que possam comprometer a qualidade e a disponibilidade dos recursos hídricos, essenciais para a vida e o desenvolvimento sustentável.
Regras específicas para poços artesianos
Para perfurar e operar um poço artesiano legalmente, é necessário obter uma outorga de direito de uso dos recursos hídricos junto aos órgãos competentes, como a Agência Nacional de Águas (ANA) ou os órgãos estaduais de gestão de recursos hídricos.
Esse processo inclui a apresentação de projetos técnicos, estudos de impacto ambiental e, em muitos casos, a realização de audiências públicas.
Além disso, é crucial seguir as normas técnicas estabelecidas para a construção e operação dos poços, garantindo a segurança e a sustentabilidade do uso da água subterrânea.
Manutenção e análise da água de poços artesianos
Poços artesianos correm o risco de apresentar infiltrações ou acúmulos de resíduos nas paredes, que tem chance de contaminar a água e favorecer a proliferação de bactérias prejudiciais à saúde dos moradores.
Por isso, a análise da qualidade da água precisa ser feita de três em três meses.
Já a manutenção preventiva da bomba do poço deve ser feita anualmente, enquanto que a limpeza do reservatório pode ser realizada a cada seis meses.
Amostras devem ser enviadas para o órgão responsável para que as informações sejam averiguadas.
Em caso de dúvidas, entre em contato com a Vigilância Sanitária responsável pela sua região.
O que levar em consideração antes de aderir ao poço artesiano no condomínio?
Custo
O investimento para criar um poço artesiano gira em torno de R$ 50 mil.
Porém, os valores são capazes de ultrapassar isso e chegar a R$ 100 mil, já que é possível não encontrar água no local onde foi feita a perfuração – e o condomínio precisará arcar com os custos do trabalho já feito e pela nova obra.
Burocracia e demora
Adquirir a licença para construir um poço artesiano no condomínio pode demorar mais de seis meses, dependendo da procura na cidade e do órgão responsável.
Após a construção, ainda há o período de teste da potabilidade d’água.
A natureza não dá garantias
O condomínio precisa estar preparado para lidar e arcar com imprevistos.
Como comentamos no item anterior, nem sempre é encontrada água no local da perfuração – mesmo utilizando empresa e equipamentos adequados.
E, à vezes, o lençol freático não tem pressão suficiente para bombear o líquido até as unidades.
Nesses casos, o condomínio precisa arcar com uma nova perfuração mais funda, em busca de mais água e mais vazão.
Também é possível deparar-se com água subterrânea em péssimas condições para consumo e o condomínio precisará investir em um sistema de tratamento d’água.
Economia apenas de dinheiro
Apesar de diminuir os dígitos da conta de água, poços artesianos não colaboram necessariamente com a economia d’água – algo tão importante nos dias de hoje.
O síndico deverá incentivar, ainda assim, a prática sustentável no condomínio.
Nem todas as áreas podem ter poço artesianos
É comum que condomínios localizados em áreas que abrigam indústrias ou postos de gasolina não recebam autorização para realizar a obra, pois os químicos podem infectar a água e oferecer riscos ao consumo humano.
Importante lembrar que poços artesianos clandestinos são um perigo para o condomínio e à natureza.
Quem opta por essa prática, pode ter o poço fechado pela fiscalização, ser autuado por crime ambiental e responder judicialmente caso um morador tenha problemas de saúde oriundos da ingestão de água inadequada.
Aderir a um poço artesiano no condomínio é algo que demanda um grande planejamento por conta do síndico e precisa ser feito de forma correta para não prejudicar a saúde dos moradores, a estrutura do empreendimento e o meio ambiente.
Este artigo ajudou você? Então, aproveite agora para organizar a reunião de assembleia de votação do poço artesiano no condomínio, utilize esse Modelo Gratuito de Convocação de Assembleia.
Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita responsabilidade para gerenciar este montante com eficiência.
Por isso, é essencial que o síndico tenha o apoio de um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos.
É principalmente para essa função que o conselho fiscal do condomínio existe – para suprir essa e outras necessidades da administração condominial.
Neste artigo, você vai descobrir o que é, quais as funções e qual a importância do conselho fiscal de condomínio, seja o empreendimento comercial ou residencial. Continue lendo!
O que é o conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres que recomendam ou não a aprovação de contas. Esse grupo é formado por condôminos eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes.
Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Ao se candidatar ao cargo, o morador precisa considerar a grande responsabilidade da tarefa. Ser alguém dedicado, com tempo livre no dia a dia e conhecimento mínimo em finanças são características importantes para a função de conselheiro fiscal do condomínio.
Também é necessário ter atenção para conferir documentos e contas que fazem parte da movimentação financeira do empreendimento.
Quais são as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, de maneira geral, faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades:
Acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferir os balanços de contabilidade;
Ajudar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial;
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio;
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
E acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
Confira com a especialista Dênia Corrêa mais detalhes sobre o ciclo financeiro do condomínio:
O que NÃO é responsabilidade do conselho fiscal?
Não fazem parte das atribuições do conselho fiscal:
Realizar compras em nome do condomínio;
Membros agirem como se fossem donos do estabelecimento;
Contrair dívidas em nome do condomínio;
Tomar decisões administrativas sem a autorização do síndico;
Não registrar no livro as atas das reuniões do conselho.
Por outro lado, o condomínio pode optar por uma função adicional ao trabalho do conselho fiscal: a de consultoria. Um conselho consultivo tem por objetivo assessorar o trabalho do gestor, auxiliando no que o síndico deve decidir. O órgão consultivo só deve ser eleito quando a possibilidade é prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
Qual a importância do conselho fiscal no condomínio?
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade.
É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local. Assumir a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos.
Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade. Para o síndico também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros, já que o órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho.
O fato de existir um grupo de pessoas definidas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros. Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores.
Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança; assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
Qual a estrutura de um conselho fiscal de condomínio?
O conselho fiscal de um condomínio é geralmente composto por três membros.
Essa estrutura é essencial para que haja uma divisão equilibrada de responsabilidades e para garantir que todas as decisões sejam tomadas de maneira igualitária, evitando assim possíveis arbitrariedades ou erros de julgamento.
Para cada membro do conselho fiscal, é recomendado que haja suplentes.
Os suplentes atuam como substitutos dos membros titulares em caso de ausência, impedimento ou afastamento definitivo.
Essa prática assegura a continuidade das atividades do conselho sem prejuízos à fiscalização financeira do condomínio.
Além disso, ao contrário do que muitos podem pensar, os membros do conselho fiscal não precisam ser necessariamente moradores ou proprietários do condomínio.
Essa regra pode variar conforme o que está estipulado na convenção do condomínio. Em alguns casos, pode ser vantajoso incluir membros externos, que tragam uma visão imparcial e expertise específica em áreas financeiras e administrativas.
Por fim, além dos dois membros, o conselho fiscal conta com um presidente.
O presidente é responsável por coordenar as atividades do conselho, convocar e presidir as reuniões e assegurar que todas as deliberações sejam registradas e seguidas conforme as normas estabelecidas.
Como formar e eleger um conselho fiscal no condomínio?
A formação e eleição de um conselho fiscal é um processo fundamental para assegurar a transparência e a boa gestão financeira de um condomínio.
Veja quais são os procedimentos e regras envolvidos nesse processo:
Formação do conselho fiscal
Base no Regimento Interno:
A criação do conselho fiscal deve ser baseada nas diretrizes estabelecidas no regimento interno do condomínio.
Este documento detalha os procedimentos específicos que devem ser seguidos para formar o conselho.
Assembleias e votações:
Normalmente, a formação do conselho fiscal ocorre em assembleias gerais, onde os condôminos votam para decidir quem serão os membros.
É importante que todos os procedimentos de votação também estejam claramente descritos no regimento interno.
Convenção do condomínio:
A convenção do condomínio determinará se a votação será realizada com candidatos avulsos ou chapas fechadas.
Essa convenção também pode estabelecer outras regras específicas sobre a composição e eleição do conselho fiscal.
Eleição do conselho fiscal
Regras da convenção:
As regras para a eleição do conselho fiscal devem estar claramente descritas na convenção do condomínio.
Muitas vezes, a eleição do conselho é realizada na mesma assembleia que elege o síndico.
Composição do conselho:
Embora seja comum que o conselho fiscal seja composto por proprietários das unidades do condomínio, o regimento interno ou a convenção podem permitir a participação de inquilinos, ocupantes e procuradores.
Tipos de votação:
A convenção deve estipular se a eleição será feita através de chapas fechadas, candidatos avulsos ou se haverá suplentes.
Isso é importante para evitar a necessidade de realizar outra assembleia caso um dos eleitos decida não assumir o cargo.
Maioria dos votos:
Para que os membros do conselho fiscal sejam eleitos, é necessário obter a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Esse processo democrático garante que os eleitos tenham o respaldo da maioria.
É obrigatória a presença de um conselho fiscal no condomínio? O que a lei diz sobre isso?
O Código Civil brasileiro determina que a presença de um conselho fiscal ou consultivo no condomínio é opcional. Confira o que diz o artigo 1.356:
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
É necessário conferir se a convenção do condomínio ou o regimento interno tornam obrigatória a existência do grupo no empreendimento em questão.
Apesar de ser opcional, a presença de um conselho fiscal no condomínio é muito importante.
Afinal, o órgão é necessário para uma gestão financeira saudável e para garantir que as contas sejam acompanhadas de perto.
Conselho fiscal recebe salário?
Esta é uma dúvida bastante recorrente, afinal ser conselheiro, neste caso, não é uma profissão remunerada.
Portanto, neste caso, alguns condomínios oferecem uma ajuda de custo, bonificação ou até mesmo a isenção de algumas taxas condominiais a quem é membro do grupo de gestão do condomínio.
Esta opção, no entanto, varia de acordo com cada comunidade e também deve estar previsto no regimento interno.
Precisa convocar uma reunião para eleger o conselho fiscal do condomínio que você administra? Utilize o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!
De acordo com uma pesquisa realizada com imobiliárias do Brasil, pelo menos 90% das empresas consideram a tecnologia indispensável para o seu bom funcionamento.
Dito isso, não dá para negar: sem a presença da tecnologia, o sucesso de uma imobiliária pode não ser possível.
E quando falamos de gestão financeira, a eficiência e a precisão para lidar com um grande volume de transações, contratos, despesas e operações diárias se torna um desafio cada vez mais complexo.
É aqui que o sistema financeiro para imobiliária entra em cena, oferecendo uma solução que não apenas facilita o trabalho, mas também proporciona uma vantagem competitiva significativa.
Se você está procurando maneiras de otimizar as operações financeiras da sua imobiliária, reduzir custos e melhorar a tomada de decisões, então este post é para você. Continue lendo para entender melhor!
Impacto da tecnologia na gestão financeira das imobiliárias
A incorporação de novas tecnologias na gestão financeira proporciona uma série de vantagens que permitem às imobiliárias melhorarem a eficiência, reduzir custos e tomar decisões mais eficientes.
Veja algumas das principais tecnologias que têm causado um impacto significativo na gestão financeira desse setor:
Inteligência artificial e Machine learning
Esses avanços tecnológicos permitem a automação de processos repetitivos, como a entrada de dados e a reconciliação de transações, reduzindo assim o risco de erros humanos e economizando tempo e dinheiro.
Além disso, estas duas tecnologias também permitem:
Previsão de tendências: é possível analisar dados históricos e prever tendências futuras, ajudando a antecipar flutuações de mercado e ajustar as estratégias;
Detecção de fraudes: os sistemas baseados em IA podem monitorar transações em tempo real e identificar padrões incomuns que podem indicar atividades fraudulentas. Isso aumenta a segurança financeira e protege a empresa contra perdas significativas;
Mais eficiência e menos custos com recursos humanos: esta tecnologia também proporciona maior eficiência na análise dos dados financeiro, geração de relatórios e inserção de informações, reduzindo o número necessário de pessoas para exercer essas tarefas.
Mobilidade e acesso remoto
Com a crescente adoção de dispositivos móveis e soluções baseadas em nuvem, a mobilidade se tornou um componente essencial da gestão financeira moderna.
As imobiliárias agora podem acessar informações financeiras críticas de qualquer lugar do mundo e a qualquer momento, permitindo:
Trabalhar remotamente: acessar dados de qualquer lugar sem comprometer a produtividade ou a segurança, proporcionando mais flexibilidade para trabalhar fora do escritório;
Acesso em tempo real: acessar dados financeiros em tempo real, facilitando a tomada de decisões rápidas e informadas.
Segurança de dados
A segurança dos dados financeiros se tornou uma prioridade para as imobiliárias, especialmente com o aumento das ameaças cibernéticas, golpes e fraudes online.
Tecnologias avançadas oferecem soluções robustas para proteger informações sensíveis contra estes tipos de ataques e garantir a conformidade com a legislação, como a Lei Geral de Proteção de Dados.
Criptografia: a criptografia de ponta a ponta protege os dados durante a transmissão e o armazenamento, garantindo que apenas usuários autorizados possam acessá-los;
Backup e recuperação de dados: soluções baseadas em nuvem frequentemente incluem recursos automáticos de backup e recuperação de dados, garantindo que as informações financeiras possam ser restauradas rapidamente em caso de falhas ou ataques.
Automação de processos
A automação de processos financeiros é uma das áreas onde a tecnologia tem o maior impacto.
Tecnologias financeiras reduzem a necessidade de intervenção manual em tarefas rotineiras, como processamento de pagamentos e gestão de despesas, por exemplo.
Automação de faturamento: Sistemas automatizados podem gerar e enviar faturas automaticamente, acompanhar pagamentos e enviar lembretes para clientes inadimplentes, melhorando a eficiência e a pontualidade no recebimento de receitas;
Processamento de pagamentos: A integração com sistemas bancários permite que os pagamentos sejam processados com maior rapidez, reduzindo o tempo e os erros associados ao processamento manual;
Gestão de despesas: Ferramentas de automação podem rastrear despesas, categorizar transações e gerar relatórios detalhados, proporcionando uma visão clara e precisa das finanças;
Controle financeiro e fiscal: um sistema financeiro também facilita a rotina de emissão e gerenciamento de notas fiscais, emitir títulos de cobranças e tornar a operação diária mais eficiente.
Por que adotar um sistema financeiro na imobiliária?
Adotar um sistema financeiro na imobiliária é uma decisão estratégica que pode trazer inúmeros benefícios operacionais e financeiros. Veja alguns:
Isso reduz o tempo gasto em atividades manuais e permite que a equipe se concentre em tarefas mais estratégicas.
E, além disso, também permite centralizar todas estas informações em um único sistema facilitando a gestão e o acesso rápido a dados precisos e atualizados.
Precisão de dados e redução de erros
A automação e a digitalização de processos também reduzem a incidência de erros manuais que podem ocorrer na entrada de dados e nas transações financeiras.
Esta automação assegura que todas as transações sejam registradas de forma consistente e precisa, facilitando a auditoria e a conformidade com as leis.
Melhoria na gestão de fluxo de caixa
O acesso às informações financeiras em tempo real permite um melhor controle do fluxo de caixa, ajudando a prever períodos de maior necessidade de liquidez, tomar decisões mais informadas e realizar planejamentos mais precisos a longo prazo.
Tomada de decisões estratégicas
Um sistema financeiro permite gerar relatórios detalhados que fornecem insights valiosos sobre a performance financeira da imobiliária, ajudando na identificação de áreas que necessitam de melhorias e oportunidades de crescimento, além de uma compreensão mais rápida das finanças.
Conformidade e transparência
Um sistema financeiro também ajuda a garantir que todas as transações estejam em conformidade com as normas contábeis e fiscais, evitando problemas legais e penalidades.
Otimização de recursos
Com a melhoria da eficiência e precisão, a equipe financeira também pode ser realocada para atividades que agregam mais valor ao negócio, como inovação e adaptação às mudanças no mercado, tornando a imobiliária mais competitiva, por exemplo.
Sistema financeiro para imobiliária: conheça o TownSq Administração Digital
Gerenciar uma imobiliária com eficiência e precisão requer ferramentas que facilitem o acesso a dados financeiros, a centralização da gestão de clientes e a automação de processos.
O TownSq Administração Digital é uma solução completa que oferece tudo isso e muito mais, garantindo uma gestão financeira otimizada e uma experiência superior para clientes e moradores. Veja:
Facilidade para acessar dados e relatórios financeiros
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Essa acessibilidade garante que você tenha sempre à mão as informações necessárias para manter a saúde financeira da sua empresa.
Mais eficiência para todos os clientes de maneira centralizada
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Isso não só melhora a organização interna, mas também aumenta a satisfação dos clientes ao garantir respostas rápidas e precisas.
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Além disso, a plataforma facilita autorizações na portaria, garantindo uma experiência tranquila e segura para os visitantes.
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Todos os meses é cobrada uma taxa condominial que serve para bancar manutenções e melhorias na edificação e pagar os salários dos funcionários que trabalham no local. Em muitos condomínios, também é incluso o valor da água e da energia no custo total da taxa condominial. Existem diferentes formas de calcular tudo isso; entretanto, o modelo mais tradicional é através da fração ideal do condomínio. Mas você sabe o que é e como calcular a fração ideal de um imóvel?
Nesta publicação você compreenderá o que é fração ideal de imóvel, como calculá-la de maneira correta e qual a normativa que define o cálculo da fração ideal. Continue a leitura e compartilhe com seus amigos!
O que é fração ideal de um imóvel?
A legislação reconhece que dentro das edificações existem partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. Apartamentos, casas e salas comerciais são consideradas áreas privativas e de uso exclusivo de seus proprietários. Estas também são consideradas unidades autônomas, ou seja, são partes da edificação vinculadas a frações ideais e assinaladas por designação numérica ou alfabética. Por outro lado, áreas comuns como piscina, salão de festas e academia, são tidas como propriedade comum dividida entre os condôminos.
A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal.
Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade.
Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica:
3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Agora que já analisamos qual o significado de fração de ideal, vamos analisar como a fração ideal de condomínio é utilizada no dia a dia.
O que é fração ideal de condomínio?
Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quantos por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.
Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.
Em boa parte dos condomínios, o cálculo da taxa condominial é feito de acordo com o tamanho da unidade. Nesses casos, é a fração ideal que determinará o valor que o proprietário pagará ao condomínio todos os meses. Assim, a divisão dos gastos mensais do condomínio é calculada pela proporção do quanto a fração ideal da unidade corresponde no total dos gastos do condomínio. Em outras palavras, unidades que têm o metro quadrado maior pagam uma taxa de condomínio maior.
De acordo com especialistas, mais de 90% dos condomínios brasileiros fazem uso da cobrança por fração ideal. Essa medida é garantida pelo Artigo 1.336 do Código Civil, que diz:
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)
Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. Entretanto, a norma também destaca que a cobrança poderá ser feita de forma diferente desde que estipulado pela convenção do condomínio. Inclusive, tal documento deve especificar qual é a fração ideal de cada unidade, apresentando a área útil, área comum e área total do imóvel.
Assim sendo, os condomínios não são obrigados a calcular a cota condominial de acordo com fração ideal. Alguns optam por realizar a divisão com base em outro método de cobrança. Muitas optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. Porém, se a convenção do seu condomínio não apresenta nenhuma informação sobre o assunto, a cobrança deverá seguir o que está estipulado no Código Civil. Desta forma, o cálculo deverá ser feito a partir da fração ideal dos imóveis.
No entanto, a legislação também sugere o funcionamento do condomínio de acordo com a fração ideal paga por cada morador. Caso seja decidido basear-se nas sugestões do Código Civil, calcular a fração ideal de cada unidade torna-se essencial para os momentos de tomada de decisões.
Na primeira convocação para votações em assembleias que não exigirem quorum especial, o artigo 1.352 da Lei 10.406 determina que as deliberações sejam tomadas pela maioria de votos dos moradores presentes, que devem representar, no mínimo, metade das frações ideais. Os votos também serão proporcionais ao espaço ocupado pelos moradores, a não ser que a convenção do condomínio estabeleça um processo diferente.
Caso os moradores tenham interesse em modificar essa medida do condomínio, é necessário realizar uma votação em assembleia. Para isso, é preciso conquistar o quórum de dois terços dos condôminos. Se a assembleia não resultar em consenso, a discussão pode ser levada à Justiça.
Como calcular a fração ideal de um imóvel de acordo com a norma da ABNT?
Para calcular a fração ideal de um imóvel, é necessário utilizar as recomendações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O órgão conta com a Norma de nº 12.721 (NBR 12721), instaurada em 2005. Essa regra explica quais são os critérios para a avaliação de custos de incorporação imobiliária e outras questões para condomínios edilícios.
Imagine que todos os gastos mensais do condomínio somem R$10.000. Pelo cálculo da fração ideal, o proprietário de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Deste modo, a cada mês lhe é cobrado R$250,00.
Para calcular a fração ideal de um imóvel é necessário entender os seguintes itens:
Fração Ideal da unidade (FI);
A área total do terreno (Ater);
A área da unidade residencial em questão (Aund);
A área total construída das unidades (At und).
Levando isso em consideração, a fórmula para calcular fração ideal é:
FI = (Ater x Aund) / At und
Após obter o valor da fração ideal (FI), também é importante descobrir qual a porcentagem correta de cada unidade. Para isso, deve-se:
Pegar o resultado do FI da equação;
Dividir o valor pela área total do terreno (Ater);
Multiplicar por 100.
Para simplificar, vamos explicar o cálculo utilizando valores hipotéticos. Vamos calcular a fração ideal de um apartamento de 100 m². A área total do terreno do condomínio tem 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:
Ater = 1.000
Aund = 100
At und = 4.000
Assim, a fórmula fica:
FI = (1.000 x 100) / 4.000
Desta forma, o resultado final é FI = 25. Ao calcular a porcentagem que a fração ideal desse apartamento representa no condomínio, obtém-se 2,5%. Portanto, esse imóvel tem fração ideal de 2,5% do condomínio. Consequentemente, o proprietário deverá pagar uma parcela equivalente a 2,5% do rateio dos gastos mensais do condomínio.
Sabemos que matemática pode ser motivo de apreensão para muitos síndicos. Porém, utilizando a fórmula correta e seguindo as normas da convenção do condomínio, não há muito com o que se preocupar.
Você sabe como fazer o cálculo da taxa de condomínio? Facilite a sua vida utilizando a nossa Calculadora de Taxa Condominial gratuita!
O elevador residencial é essencial para a mobilidade e conveniência em edifícios. Contudo, o uso correto e a manutenção adequada desse equipamento é fundamental para garantir a segurança e o bem-estar de todos os moradores.
Neste guia completo, abordaremos as diferenças entre os tipos de elevadores, as normas e leis que regem seu uso, e responderemos às principais dúvidas que síndicos e condôminos possam ter.
Este guia é uma ferramenta indispensável para garantir o bom funcionamento e a convivência harmoniosa no seu condomínio. Continue lendo!
Qual a diferença do elevador social e de serviço?
Em resumo, o elevador social é projetado para o transporte de moradores e seus convidados.
A sua principal função é proporcionar um acesso confortável às unidades residenciais. Ele é geralmente localizado em áreas mais nobres do edifício, como halls de entrada, e é utilizado para deslocamentos diários, como saídas para o trabalho, retornos para casa e visitas sociais.
Esse elevador costuma ter uma aparência mais sofisticada, com acabamentos de alta qualidade e decoração que condiz com a estética do prédio.
O elevador de serviço, por sua vez, é destinado ao transporte de cargas, mudanças, materiais de limpeza, e ao uso dos empregados domésticos e prestadores de serviços.
Ele é geralmente mais robusto e possui menos elementos decorativos, focando mais na funcionalidade e resistência ao desgaste.
Este elevador é essencial para a logística do prédio, permitindo que objetos grandes e pesados sejam movidos sem danificar as áreas comuns ou causar transtornos aos moradores.
E o que é um elevador privativo?
Um elevador privativo é destinado ao uso exclusivo de um ou poucos apartamentos, geralmente em edifícios de alto padrão.
Ele oferece maior privacidade e segurança aos moradores, acessando diretamente o interior das unidades residenciais.
Quando é obrigatório ter elevador em prédio?
De acordo com a Lei Federal n.º 10.098/2000, que visa garantir acessibilidade a pessoas com mobilidade reduzida, é obrigatório ter elevador em edifícios residenciais com mais de um andar que abrigam moradores com dificuldades de acessibilidade.
No entanto, a falta de fiscalização adequada impede o cumprimento rigoroso dessa lei. Como resultado, ainda encontramos muitos prédios com quatro ou cinco pavimentos sem elevadores.
Quais as normas e leis que regem o uso e funcionamento dos elevadores?
Normatização nacional
A normatização do uso e funcionamento dos elevadores é realizada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pela Portaria n° 3.214/78 do Ministério do Trabalho.
Estas normas definem quais são os requisitos para a:
Fabricação;
Instalação;
Operação;
E manutenção de elevadores;
Incluindo aspectos de segurança, desempenho, marcação e inspeção.
Além disso, a instalação de elevadores em prédios novos é regulada pela norma NBR 5674 da ABNT, que especifica as diretrizes para a manutenção de edificações, garantindo que todos os equipamentos, incluindo elevadores, estejam em conformidade com os padrões de segurança e funcionalidade.
Leis específicas de cada estado
As legislações estaduais e municipais também desempenham um papel crucial na regulação dos elevadores.
Por exemplo, na cidade de São Paulo, a Lei n.º 10.348/1987, estabelece normas específicas para a instalação e manutenção de elevadores, sendo periodicamente atualizada para refletir novas necessidades e tecnologias.
No Rio de Janeiro, a Lei 7.761/2023 foi aprovada para excluir do cumprimento das normas da ABNT as botoeiras dos elevadores, permitindo que os painéis de botões indiquem claramente a correspondência entre números e andares.
Esta medida visa facilitar o uso por moradores, visitantes e entregadores, minimizando confusões comuns com a numeração padrão.
Principais dúvidas sobre o elevador do condomínio
Quem é responsável pela manutenção dos elevadores?
O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.336, estabelece que os elevadores em condomínios são considerados parte do bem comum.
Portanto, a responsabilidade pela manutenção e conservação desses equipamentos recai sobre todos os condôminos.
O síndico, como representante legal do condomínio, é encarregado de garantir que os elevadores estejam sempre em boas condições de funcionamento e segurança.
Além disso, os condôminos devem utilizar os elevadores adequadamente e contribuir financeiramente, por meio do rateio de despesas, para a manutenção e eventuais reparos necessários.
Quem paga pela manutenção do elevador?
A manutenção dos elevadores é considerada uma despesa condominial, portanto faz parte das obrigações que são compartilhadas entre os condôminos.
Isso significa que, quando há a necessidade de uma manutenção, o custo é dividido entre todos os condôminos.
É obrigatório ter interfone no elevador?
Sim. A Lei 217/2003 torna obrigatório que os elevadores sejam equipados com interfones e luzes de emergência.
A lei abrange edifícios que abrigam órgãos da administração pública direta e indireta, habitações coletivas, imóveis destinados a atividades comerciais, de serviços e de lazer, bem como outros fins definidos pelas legislações federal, estaduais e municipais de urbanismo.
De acordo com esta lei, o funcionamento dos interfones e das luzes de emergência deverá ser garantido mesmo em casos de falha na energia elétrica.
A fiscalização é de responsabilidade da Defesa Civil, dos corpos de bombeiros e dos órgãos municipais de fiscalização de obras.
Pode proibir pet em elevador social?
Não. O direito de ir e vir, de acordo com o artigo 5º da Constituição Federal, inclui a possibilidade de o condômino utilizar o elevador com o seu animal de estimação.
Forçar o morador a utilizar as escadas é considerado constrangimento ilegal e maus tratos. Nesse cenário, é importante que o animal esteja sempre com coleira e guia.
É proibido o uso do elevador social por empregados domésticos?
A resposta é não. Não se pode estabelecer restrições arbitrárias para o uso dos elevadores em relação aos funcionários de um condomínio.
A Convenção do Condomínio e o Regimento Interno podem estabelecer restrições específicas ao uso do elevador social, principalmente em casos que envolvam o transporte de cargas, materiais de limpeza, banhistas ou animais.
Inclusive, o elevador de serviço, como o próprio nome indica, é destinado ao transporte de mudanças, materiais de construção, carrinhos de supermercado e equipamentos de limpeza.
No entanto, essas restrições não se aplicam às pessoas em si.
Limitar o uso do elevador social com base na ocupação ou condição dos usuários pode levar o condomínio a ser acusado de discriminação, resultando em possíveis ações legais por danos morais.
Embora existam situações em que a restrição ao uso do elevador social seja justificável, esta justificativa deve ser plausível e razoável, evitando qualquer aparência de discriminação.
É possível colocar elevador em prédio antigo?
Sim, é possível instalar elevadores em prédios antigos, mas o processo pode ser complexo e caro.
Requer avaliação estrutural, aprovação dos moradores e adequação às normas técnicas e de segurança vigentes.
Quem mora no térreo tem que pagar para a instalação de elevador?
Sim. De acordo com o Código Civil, um dos deveres dos condôminos é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideias, com exceção apenas se a Convenção do Condomínio especificar o contrário.
Portanto, mesmo morando no térreo e não utilizando o elevador com frequência, os condôminos desse andar ainda devem pagar pela manutenção.
O elevador parou, o que fazer?
Em época de temporais e quedas de energia frequentes, é preciso ter em mente quais atitudes tomar em uma situação de elevador parado.
Ressaltamos que o resgate deve ser realizado somente pela assistência técnica ou Corpo de Bombeiros, conforme a NBR 16.803/2012.
O trabalho do síndico, outros colaboradores do condomínio e moradores se restringe aqui a acalmar os passageiros e notificar a quantidade de pessoas na cabina aos responsáveis pelo resgate.
Um interfone ou outro meio de comunicação presente no elevador se torna fundamental nesse momento.
Alguns elevadores antigos não possuem essa funcionalidade. Se esse for o caso do seu condomínio, indicamos avaliar a possibilidade de modernizar ou substituir o aparelho.
Modernizar ou substituir um elevador antigo?
Se o elevador do seu condomínio passou por situações descritas acima com frequência em um curto período, talvez seja a hora de modernizar ou substituir.
Modernizar aqui significa substituir as peças do elevador por novas. A substituição, por sua vez, compreende a troca completa do elevador e todos seus componentes por um novo.
Não existe uma fórmula universal, por isso recomendamos que o síndico consulte um técnico de elevadores para discutir a melhor atitude a tomar de acordo com a situação.
Lembrando que essas mudanças são caras, porém podem economizar energia ao condomínio no longo prazo.
O que não pode fazer no elevador social?
O elevador social é uma área comum importante nos condomínios, e seu uso adequado é essencial para garantir a harmonia e segurança de todos os moradores.
Abaixo, apresentamos algumas ações proibidas em elevadores sociais:
#01: Chamar mais de um elevador mesmo tempo
Chamar múltiplos elevadores pode causar atrasos para outros moradores e aumentar o consumo de energia.
Hoje, muitos sistemas de elevadores são inteligentes e acionam automaticamente o elevador mais próximo ao pressionar o botão.
#02: Deixar crianças andarem desacompanhadas nos elevadores
Crianças menores de 10 anos devem utilizar o elevador sempre acompanhadas por um adulto.
Elas podem não saber como reagir em caso de travas ou falhas e podem também brincar ou pular, causando danos ao equipamento e colocando a sua segurança em risco.
#03: Ignorar a capacidade do elevador
Cada elevador possui um limite de capacidade, indicado em número de pessoas e peso. Exceder esse limite pode comprometer a segurança e o funcionamento do elevador.
Monitore o uso do elevador através das câmeras de segurança e alerte os moradores sobre a importância de respeitar essas limitações.
#04: Jogar objetos no vão do elevador
Nunca jogue objetos ou lixo no vão do elevador. Isso pode causar bloqueios, travas e comprometer o equipamento.
Além disso, o acúmulo de lixo no poço do elevador pode atrair insetos e causar mau funcionamento.
#05: Forçar o botão do elevador
Pressionar o botão de chamada repetidamente não faz com que o elevador chegue mais rápido. Esse uso abusivo pode danificar o painel de controle.
Em prédios com mais de um elevador, evite chamar múltiplos elevadores ao mesmo tempo para evitar desperdício de energia.
#06: Colocar bicicletas no elevador
O transporte de bicicletas no elevador deve ser feito com cuidado para evitar danos.
O condomínio não pode restringir o transporte de bicicletas, mas qualquer dano causado ao elevador durante o transporte deve ser ressarcido pelo responsável.
Uma mudança recente no Código Civil brasileiro promete impactar diretamente a forma como os condomínios lidam com a atualização monetária e a cobrança de juros.
No dia 1º de julho de 2024, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 14.905, introduzindo novas regras que unificam e modernizam a aplicação de juros e a atualização monetária em relações contratuais e civis.
Neste post, vamos explorar detalhadamente as implicações dessa nova legislação, elucidando como os síndicos e condôminos podem se adaptar a essas mudanças. Continue lendo!
Novas regras para atualização monetária e juros
Foram estabelecidas novas regras para a atualização monetária e a aplicação de juros em casos de inadimplência condominial.
Essas regras são especialmente relevantes para a gestão de condomínios, onde atrasos em pagamentos de taxas condominiais são uma realidade comum. Veja:
Como será feita a atualização monetária
A atualização monetária, quando não especificada em contrato, será baseada no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou por qualquer índice que venha a substituí-lo.
Este índice reflete de maneira mais precisa a inflação, garantindo que os valores devidos não percam seu poder de compra ao longo do tempo.
Juros legais e a sua nova aplicação
Os juros legais, por sua vez, serão calculados com base na taxa SELIC (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia).
Importante observar que, para o cálculo dos juros, deverá ser deduzido o índice de atualização monetária aplicável.
Se após essa dedução o resultado for negativo, a taxa de juros considerada será zero para o período de referência.
A metodologia de cálculo e a forma de aplicação destes juros serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil (BACEN).
Alterações no artigo 591 do Código Civil
A nova redação do art. 591 do Código Civil trouxe duas mudanças significativas:
Exclusão das limitações de taxa de juros e capitalização anual: As limitações anteriores para contratos de mútuo para fins econômicos foram removidas;
Aplicação da taxa SELIC: Na ausência de estipulação específica entre as partes, a taxa SELIC será aplicável aos contratos de mútuo para fins econômicos.
É importante notar que estas mudanças não se aplicam às operações de mútuo celebradas no âmbito do sistema financeiro nacional ou do mercado de capitais, conforme já previsto na legislação anterior e reafirmado pela nova lei.
Exceções à Lei de Usura
A Lei nº 14.905/2024 também esclareceu de forma expressa as situações em que as limitações da “Lei de Usura” não são aplicáveis.
Entre essas situações estão:
Obrigações contratadas entre pessoas jurídicas;
Obrigações representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários;
Obrigações contraídas perante:
Instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo BACEN;
Fundos ou clubes de investimento;
Sociedades de arrendamento mercantil e empresas de simples crédito;
Organizações da sociedade civil de interesse público dedicadas à concessão de crédito;
Obrigações realizadas nos mercados financeiros, de capitais e de valores mobiliários.
Estas exceções são relevantes para contratos e operações financeiras realizadas no contexto condominial, especialmente em acordos com empresas e instituições financeiras.
Ferramenta de cálculo do BACEN
Para facilitar a aplicação das novas regras, o BACEN disponibilizou uma calculadora online que permitirá a simulação da taxa de juros legal de acordo com as novas regras.
Esta iniciativa visa auxiliar síndicos, administradoras e condôminos a compreender e aplicar corretamente as novas disposições legais.
Vigência
A nova lei entrou em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos 60 dias após essa data. A única exceção é a nova redação do §2º do art. 406 do Código Civil, que entrou em vigor imediatamente.
As mudanças na Lei nº 14.905/2024 impactam diretamente a gestão financeira dos condomínios, especialmente no que diz respeito à cobrança de taxas e juros de inadimplentes.
Por isso, os síndicos devem se atualizar sobre essas novas regras para garantir conformidade e eficiência na gestão condominial.
Com a conveniência de estar a poucos passos de casa, a academia de condomínio oferece uma alternativa prática e acessível para aqueles que desejam se exercitar regularmente.
No entanto, para garantir que o uso da academia seja seguro e benéfico para todos, é fundamental estar bem-informado sobre as regras e responsabilidades envolvidas.
Neste post, vamos responder a todas as suas dúvidas sobre a gestão da academia em condomínios, como exigências legais, a presença de profissionais de Educação Física, a manutenção dos equipamentos e as normas de convivência.
Continue lendo e descubra tudo o que você precisa saber para gerir a academia do seu condomínio de forma eficaz e em conformidade com a lei. Veja!
Como funciona a academia de condomínio?
A academia de condomínio é uma das facilidades mais procuradas pelos moradores, oferecendo conveniência e um espaço dedicado para a prática de exercícios físicos sem a necessidade de sair de casa.
As diretrizes de funcionamento e regras de uso da academia são estabelecidas no regimento interno do condomínio, que é elaborado pelo síndico e aprovado pela assembleia.
Esse regulamento é crucial para garantir a ordem e a segurança no uso das instalações, e também pode ser influenciador por fatores externos, como a legislação de cada cidade ou estado.
Regras para uso de academia em condomínio
Cada condomínio pode estabelecer regras específicas para o funcionamento da academia, adaptando-se às necessidades e características do condomínio, dos moradores e dos próprios equipamentos disponíveis.
As normas geralmente cobrem aspectos como:
Acesso restrito a moradores
A academia do condomínio é um espaço exclusivo para os moradores e seus dependentes diretos, como filhos e enteados.
Geralmente, os visitantes e convidados não estão autorizados a utilizar a academia, garantindo a segurança e o controle do espaço.
Horário de funcionamento
Estabelecer horários específicos para o funcionamento da academia é essencial para evitar conflitos e garantir o descanso dos moradores.
Normalmente, a academia funciona de segunda a sexta-feira, das 6h às 22h, aos sábados das 6h ao meio-dia, e aos domingos e feriados das 10h às 22h.
É importante que esses horários estejam claramente afixados em locais visíveis ou destacados no aplicativo do condomínio.
Idade mínima para uso
Para evitar acidentes, é comum que o uso da academia seja permitido apenas para maiores de 16 anos.
Menores de idade estão mais suscetíveis a lesões devido ao manuseio incorreto dos equipamentos.
Responsabilidade dos pais e responsáveis
Pais e responsáveis são os únicos responsáveis por seus filhos adolescentes na academia.
Em alguns condomínios, é necessária uma autorização formal para que menores de 18 anos possam utilizar o espaço.
Controle e monitoramento das reservas
Para assegurar a segurança e o bom funcionamento da academia, é essencial controlar o acesso ao local.
Com a tecnologia, é possível monitorar quem utiliza a academia, com que frequência e em quais horários, promovendo um ambiente seguro para todos.
Personal Trainer cadastrado no CREF
Moradores podem contratar personal trainers para orientação nos exercícios, desde que esses profissionais sejam registrados no Conselho Regional de Educação Física (CREF).
É importante lembrar que não existe vínculo empregatício entre o condomínio e o personal trainer, e a entrada desses profissionais deve ser regulamentada.
Vestimentas adequadas
Para garantir a higiene e a segurança, é fundamental que os moradores utilizem roupas e calçados apropriados para a prática de atividades físicas.
Roupas de ginástica e tênis são os mais recomendados, e cada usuário deve levar sua própria toalha.
Em alguns condomínios, álcool líquido também é obrigatório e está disponível para higienização dos aparelhos.
Utilização dos equipamentos
Após utilizar os equipamentos, os moradores devem recolocá-los no lugar correto.
Isso inclui halteres, colchonetes, barras e caneleiras. Manter a ordem e a organização da academia é responsabilidade de todos.
Consumo de comida e bebidas
Normalmente, é proibido o consumo de alimentos e bebidas na academia, exceto água e isotônicos em recipientes adequados.
Fumar ou consumir produtos similares também é expressamente proibido.
Utilização correta dos equipamentos
Para evitar danos e garantir a durabilidade dos equipamentos, é crucial utilizá-los corretamente.
A administração do condomínio pode aplicar sanções e multas em caso de mau uso dos aparelhos. Todos os moradores e o síndico devem fiscalizar o cumprimento das regras.
Limpeza e conservação
Por fim, deve ser estabelecidas regras sobre a manutenção da limpeza e conservação dos equipamentos, garantindo que todos os moradores encontrem a academia sempre em boas condições.
Quem pode usar a academia do condomínio?
A academia do condomínio é um espaço destinado exclusivamente aos moradores e seus dependentes diretos, como filhos e enteados.
Esta regra assegura que o espaço seja seguro e reservado para aqueles que residem no prédio, mantendo a privacidade, segurança e o conforto de todos.
Em alguns casos, o regimento interno do condomínio pode permitir o uso da academia por visitantes, mas isso deve ser claramente definido e comunicado a todos os moradores.
É obrigatório ter professor na academia do condomínio?
Depende. A necessidade de ter um professor de educação física na academia do prédio vai variar de acordo com a legislação da cidade ou estado e das regras do próprio condomínio.
Em algumas cidades, a legislação pode exigir a presença de um profissional qualificado para garantir a segurança e orientação adequada dos usuários, enquanto outros preferem manter essa definição facultativa.
Tem horário limite para usar a academia do prédio?
Sim. A regra comum é que a academia funcione de segunda a sexta-feira das 6h às 22h, aos sábados das 6h ao meio-dia, e aos domingos e feriados das 10h às 22h.
Esse tipo de restrição é fundamental para evitar incômodos, especialmente em relação ao barulho que pode afetar os moradores que vivem próximos à área fitness.
Esta decisão é, geralmente, decidida pelo síndico e aprovada em assembleia. No entanto, em um condomínio no Vale do Itajaí, o uso da academia foi limitado entre 7h e 22h devido a uma liminar judicial.
Essa decisão foi tomada após a reclamação de um morador cuja unidade está localizada logo abaixo da academia, o que gerou uma ação judicial para garantir o seu direito ao sossego.
O condomínio contestou a limitação, alegando que já havia concluído obras de isolamento acústico, incluindo a instalação de piso acústico emborrachado.
No entanto, até que essas informações fossem verificadas pelo juízo de origem, a restrição de horário foi mantida pelo Tribunal de Justiça. O relator do caso ressaltou a necessidade de avaliação das novas provas apresentadas antes de qualquer revisão da decisão.
O que a legislação diz sobre a academia em condomínio?
A legislação que regula o uso de academias em condomínios pode variar de acordo com o município e o estado, além de depender das regras internas estabelecidas pelo próprio condomínio.
Veja alguns exemplos:
Legislação de academia de condomínio em São Paulo
A Lei 11.383/93 de São Paulo define diretrizes claras sobre o funcionamento de academias e entidades de iniciação e prática de atividades físicas e esportivas.
Abaixo, detalhamos os principais pontos abordados pela legislação:
1. Supervisão e responsabilidade técnica
De acordo com a lei, todas as entidades de iniciação e prática de atividades físicas e esportivas devem operar sob a supervisão e responsabilidade técnica de um profissional de educação física devidamente habilitado, ou de técnicos credenciados pelas federações estaduais específicas.
2. Exigências para a Prática de Atividades Físicas
Os estabelecimentos devem exigir dos interessados a realização de procedimentos específicos conforme o tipo de atividade física ou esportiva:
Entidades federativas e confederativas: É obrigatória a realização de um exame médico prévio, renovável semestralmente. A inscrição só será efetivada mediante apresentação de atestado médico que autorize a prática da modalidade específica.
Atividades físicas e esportivas amadoras: Os interessados devem responder ao Questionário de Prontidão para Atividade Física (PAR-Q), renovável anualmente. Aqueles que responderem positivamente a qualquer das perguntas do PAR-Q devem assinar um Termo de Responsabilidade para a Prática de Atividade Física.
3. Requisitos para menores de idade
No caso de menores de idade inscritos em entidades federativas, além do exame médico, é necessária a autorização dos pais ou responsáveis para a prática de atividades físicas. Esta autorização pode ser pessoal ou por escrito.
4. Documentação médica
O atestado médico deve conter o nome completo do médico, seu número no Conselho Regional de Medicina (CRM) e qualquer observação específica sobre o estado de saúde do interessado.
As entidades devem aceitar atestados assinados por médicos de confiança dos interessados.
5. Infrações e penalidades
O descumprimento das disposições da lei é considerado uma infração sanitária e está sujeito às penalidades previstas no Código Sanitário do Município de São Paulo.
A fiscalização é de competência da Coordenação de Vigilância em Saúde (COVISA) da Secretaria Municipal da Saúde.
6. Informações visíveis
Os estabelecimentos devem exibir uma placa em local visível com os seguintes dizeres: “Antes de iniciar a prática de atividades físicas ou esportivas, verifique se você não tem contraindicação.”
Isso assegura que todos os usuários estejam cientes da importância de verificar sua aptidão física antes de começar a praticar exercícios.
Importante: fale com um advogado e verifique se esta legislação é válida para o seu condomínio.
Legislação de academia de condomínio no Rio de Janeiro
No Estado do Rio de Janeiro, a Lei 8.679/19 trouxe diretrizes específicas sobre a presença de profissionais de educação física em academias de condomínios residenciais.
Abaixo estão os principais pontos abordados pela legislação e suas implicações:
1. Obrigatoriedade de profissionais de Educação Física
De acordo com a Lei 8.679/19, os treinamentos físicos direcionados e orientados realizados nas academias de condomínios residenciais devem ser supervisionados por profissionais de educação física devidamente registrados.
2. Uso da academia sem profissionais
Quando não há treinamentos direcionados, os moradores podem utilizar a academia sem a necessidade de um profissional de educação física presente.
3. Academias terceirizadas ou abertas a não residentes
Caso a academia do condomínio seja terceirizada ou esteja disponível para pessoas que não residem no condomínio, a presença de um profissional de educação física especializado torna-se obrigatória.
4. Manutenção dos equipamentos
A lei também estabelece que os equipamentos das academias devem passar por manutenção periódica.
A falta de manutenção adequada pode resultar em multas de mil UFIR-RJ (cerca de R$ 3.550,00). A responsabilidade pela fiscalização da medida cabe ao Executivo, que deve regulamentar o processo e não pode delegar essa função a entidades privadas.
5. Revogação da lei anterior
A Lei 8.679/19 revogou a Lei 8.070/18, que determinava a obrigatoriedade da presença de profissionais de educação física nas academias de condomínios em qualquer situação.
A justificativa para a revogação incluía aspectos de inconstitucionalidade, pois a lei anterior invadia a competência legislativa privativa da União Federal em legislar sobre a organização do sistema nacional de emprego e as condições para o exercício de profissões, conforme previsto na Constituição Federal.
Legislação de academia de condomínio em Belo Horizonte
A Lei 11.111/18 sobre o funcionamento de academias em Belo Horizonte é regida por uma lei específica que define requisitos técnicos e responsabilidades tanto para os estabelecimentos quanto para os frequentadores.
Abaixo estão os principais pontos abordados pela legislação:
1. Responsabilidade técnica
De acordo com a lei, as academias de musculação e demais estabelecimentos de condicionamento físico só podem funcionar sob a responsabilidade técnica de um profissional com graduação superior em Educação Física, devidamente habilitado.
2. Questionário de prontidão para atividade física
Antes de frequentar a academia, é obrigatório que os interessados respondam ao Questionário de Prontidão para Atividade Física.
Esse questionário é uma ferramenta importante para avaliar a aptidão física dos indivíduos e identificar possíveis riscos à saúde.
3. Termo de responsabilidade
Para aqueles que responderem positivamente a qualquer das perguntas do Questionário de Prontidão para Atividade Física, é exigida a assinatura de um Termo de Responsabilidade para a Prática de Atividade Física.
Este termo assegura que os usuários estão cientes dos riscos associados à prática de exercícios físicos.
4. Avaliação médica
Os usuários têm o direito de apresentar uma avaliação médica no ato de sua matrícula, caso desejem. Esta avaliação médica deve ser arquivada na ficha cadastral do usuário.
Embora a realização de avaliação física, avaliação funcional e anamnese seja facultativa, essas práticas podem fornecer informações adicionais sobre a condição física dos usuários e auxiliar na prescrição de exercícios.
5. Cadastro e documentação
As academias devem manter um cadastro atualizado com os dados pessoais dos clientes matriculados, bem como os documentos relacionados ao Questionário de Prontidão e ao Termo de Responsabilidade.
Esse cadastro pode ser mantido de forma eletrônica, e é facultativo anotar e arquivar parâmetros, orientações e fichas de treino.
Importante: fale com um advogado e verifique se esta legislação é válida para o seu condomínio.
Legislação de academia de condomínio em Curitiba
A Câmara Municipal de Curitiba estabeleceu a Lei 16.017/22 para tratar sobre a exigência de comprovantes de aptidão física para academias e entidades promotoras de eventos relacionados à prática esportiva.
Abaixo estão os principais pontos da legislação:
1. Comprovante de aptidão física
As academias de ginástica, entidades promotoras de eventos esportivos e estabelecimentos similares devem exigir a apresentação de um comprovante de aptidão física no momento da matrícula ou inscrição dos alunos ou participantes.
2. Documentos válidos
Para comprovar a aptidão física, são aceitos dois tipos de documentos:
Atestado médico: Emitido por um médico regularmente habilitado;
Questionário PAR-Q: Aplicado por um profissional de saúde habilitado, desde que todas as respostas sejam negativas, conforme o modelo do Anexo I da lei.
3. Renovação anual
No caso de atividades físicas continuadas, os documentos comprobatórios devem ser renovados a cada doze meses para assegurar que os praticantes continuam aptos para as atividades físicas.
4. Exceções
A comprovação através do Questionário PAR-Q não se aplica a:
Gestantes;
Praticantes com idade inferior a 18 anos;
Praticantes com idade superior a 60 anos.
Responsabilidade do profissional de aaúde
O profissional de saúde que aplica o Questionário PAR-Q é responsável por eventuais equívocos na aplicação do questionário, assegurando a responsabilidade e a precisão na avaliação dos praticantes.
Importante: fale com um advogado e verifique se esta legislação é válida para o seu condomínio.
Legislação de academia de condomínio em Porto Alegre
A Resolução CREF2/RS nº 220/2024, estabelecida pelo Conselho Regional de Educação Física, estabeleceu diretrizes e orientações para o uso dos espaços coletivos para a prática de exercícios nos condomínios do Rio Grande do Sul.
Veja os principais pontos abordados.
1. Prestação de serviços a terceiros
Se o serviço de condicionamento físico for oferecido a terceiros (não condôminos), o condomínio passa a ser considerado um prestador de serviço e, portanto, é exigido o registro de Pessoa Jurídica junto ao CREF2/RS.
2. Requisitos para profissionais
Ministração de atividades: Apenas profissionais de educação física habilitados e registrados podem ministrar atividades nos espaços dos condomínios;
Contratação terceirizada: As empresas contratadas para prestar esse serviço devem possuir registro no CREF2/RS;
Documentação necessária: Profissionais que atuam em atividades individuais ou coletivas devem apresentar comprovação de registro de pessoa jurídica no CREF2/RS ou alvará de licença para atuação liberal emitido pela Prefeitura Municipal;
Exercício ilegal da profissão: A prática de atividades de orientação por pessoas não habilitadas configura infração, sujeitando o condomínio a autuação e exigência de registro junto ao CREF2/RS.
3. Orientações aos síndicos
O CREF2/RS orienta os síndicos sobre a obrigação de garantir que as atividades de condicionamento físico e desportivo sejam realizadas por profissionais qualificados.
4. Cadastro de prestadores de serviços
O condomínio pode criar um cadastro de prestadores de serviços, verificando a regularidade dos registros no CREF2/RS ou alvará de licença municipal.
5. Prazo para adequação
Condomínios autuados têm um prazo legal, que será definido pelo Conselho, para se adequarem às normas estabelecidas, a partir da data de fiscalização.
6. Informação aos moradores
É responsabilidade da administração condominial informar aos moradores sobre as exigências relativas ao uso dos espaços de acordo com a legislação de Educação Física.
Importante: Fale com o seu advogado, e confira o que a legislação da sua cidade determina sobre as academias de condomínios.
Modelo de Regimento Interno do Condomínio
Agora que você já está ciente sobre as principais regras e legislações para o uso da academia do condomínio, é essencial incorporar essas normas ao Regimento Interno do Condomínio.
Essa inclusão garantirá que todos os moradores estejam informados e comprometidos com o cumprimento das diretrizes estabelecidas, promovendo um ambiente harmonioso e seguro para todos.
Para facilitar esse processo, convidamos você a preencher o formulário abaixo e fazer o download gratuito do “Modelo de Regimento Interno do Condomínio”, que já inclui um exemplo de regras detalhadas para você se inspirar.
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