Obras em condomínios e manutenções periódicas

por | jul 24, 2018 | Obras e Manutenções

Muitos síndicos quando assumem o cargo têm dificuldade em saber quais manutenções e obras no condomínio precisam ser feitas. Outras dúvidas frequentes são: com que frequência deve-se fazer essas manutenções e quais são as regras que precisam ser seguidas durante o processo.
Levando isso em consideração, preparamos este artigo com todas as informações que você precisa saber para executar obras em condomínios respeitando o Código Civil, evitando acidentes e, ainda de quebra, poupando dinheiro. Preparado?

Quais manutenções e obras em condomínio preciso ficar de olho?

A manutenção periódica do condomínio é essencial para evitar acidentes e garantir a segurança dos moradores. Sem revisões constantes, o condomínio fica exposto à problemas e ainda é possível que se gaste mais na hora de fazer os reparos – que poderiam ser evitados caso a vistoria tivesse sido feita no prazo correto. Melhor prevenir do que remediar, não é mesmo?
Os principais itens do condomínio que merecem atenção são: elevadores, instalações hidráulicas, sistema elétrico e de gás, para-raios e equipamentos de prevenção contra incêndios. Você pode conferir o planejamento completo de revisões ao final desta publicação.
Para que nada passe batido, recomendamos que o síndico use uma planilha de controle do condomínio, com todas as informações importantes que não podem passar batido como datas de realização de manutenções periódicas, controle da portaria e salão de festas, e organização financeira do condomínio. Além de, é claro, trabalhar sempre em conjunto com o zelador, garantindo que todos os esforços estarão unidos em prol do condomínio.

Quais são as regras para obras em condomínio?

Para obras em condomínios serem realizadas é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil. É essencial que o síndico compreenda bem a legislação e faça todo o processo de acordo com as regras para que as obras em condomínio sejam seguras. Além de evitar que o condomínio não passe por problemas judiciais no futuro, garante que você não terá dores de cabeça caso um morador venha tirar satisfação.
Em primeiro lugar, o síndico deve identificar se a obra em condomínio é considerada Necessária, Útil ou Voluptuária. É com base no artigo 1.341 do Código Civil que é determinado a quantidade de quórum necessário reunião de assembleia para que tenha-se a aprovação de obras em condomínio. 
Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obra em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.

Mas qual a diferença entre estes tipos de obras?

As obras Necessárias são consideradas todas aquelas que conservam ou impedem a deterioração do empreendimento, como:

  • obras para melhorar a acessibilidade no condomínio;
  • troca e reparo do para-raio;
  • reparos na rede elétrica ou hidráulica;
  • impermeabilização da laje por motivo de infiltração;
  • alteração na rede de interfones;
  • pintura de fachada (sem alteração de cor);
  • restauração dos jardins;
  • instalação de corrimãos nas escadas de emergência;
  • modernização do sistema de elevadores;
  • troca e reparo dos aparelhos de ginástica e musculação.

Se a obra em condomínio Necessária for urgente e os custos não forem altos, não é necessário que seja votada pela assembleia. Lembrando que o que define se um valor é considerado alto ou não é a Convenção do Condomínio. Entretanto, se a Convenção não tiver especificado essa informação, fica a cargo do bom senso do síndico.
Porém, se a obra em condomínio for urgente e os gastos forem altos, o síndico tem o poder de dar início à obra, mas também tem a obrigação de convocar uma reunião de assembleia para notificar os condôminos e esclarecer quaisquer dúvidas.
Se a obra em condomínio Necessária não for urgente, a votação mínima é definida pela maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras Úteis são aquelas que aumentam, facilitam e/ou melhoram o acesso e a vida no condomínio. Alguns exemplos são:

  • instalação de novo grupo gerador;
  • instalação de grades ao redor do condomínio;
  • aumento do espaço de garagem dos condôminos;
  • aquisição de um sistema de segurança como câmeras, alarme ou grade elétrica;
  • implantação de medidor de água individual.

Para que uma obra em condomínio Útil seja realizada, é preciso conquistar a maioria dos votos dos condôminos (50% + 1).
Já as obras Voluptuárias não são consideradas urgentes e são voltadas ao lazer dos moradores e embelezamento do condomínio. Elas são luxos, como:

  • desenvolvimento de um novo projeto de paisagismo nos jardins;
  • decoração do hall de entrada e das áreas comuns;
  • decoração de datas especiais, como Natal ou Páscoa;
  • reformas no salão de festas ou academia para deixá-los mais bonitos;
  • restauração ou pintura da fachada do condomínio com alguma cor diferente;
  • trocar a aparelhagem da academia por modelos novos e mais modernos apesar dos equipamentos antigos ainda estarem funcionando.

Para que as obras Voluptuárias sejam aprovadas, 2/3 (dois terços) dos condôminos devem estar de acordo e votar na reunião.
Todavia, existe um tipo de obra em condomínios que não é definida como Necessária, Útil ou Voluptuária. São as obras Emergenciais, como: vazamento de água no telhado ou entupimento da rede de esgoto. Em caso de uma emergência, é resguardado ao síndico o direito de iniciar uma obra sem a necessidade de quórum da assembleia. E também é do direito do morador requisitar uma obra emergencial ao síndico, como no caso de vazamento de gás ou conserto de portões.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade? A norma de reformas 16280, em vigor desde abril de 2014, determina que todos os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos que garantem a segurança da obra, que inclui um termo de responsabilidade pela obra.

Leia mais:

Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?

Para garantir que você, síndico, não esqueça de fazer todas as manutenções devidas no condomínio, preparamos uma lista de reformas e intervenções de acordo com sua periodicidade:
Semanais:

  • Piscinas: devem ser filtradas e limpas todos os dias; cloro deve ser aplicado a cada dois dias e o pH precisa ser checado uma vez por semana;
  • Jardins: conferir se há pragas, falta ou excesso d’água;
  • Playground: checar se todos os parafusos estão encaixados e apertados devidamente, se há problemas que possam machucar alguém, se os brinquedos estão devidamente chumbados;
  • Geradores e Elevadores: conferir o nível de óleo.

Quinzenais:

  • Gerador: fazer um teste de funcionamento por 30 minutos;
  • Limpeza: dar uma atenção aos ralos e calhas para evitar entupimentos;
  • Bomba d’água: alternar a chave no painel elétrico para fazer rodízio das bombas;
  • Jardins: ações de controle de pragas devem ser feitos de 15 em 15 dias.

Mensais:

  • Elevadores: um especialista deve vistoriar e regular os freios;
  • Gerador: deve passar por vistoria pela empresa de manutenção;
  • Portões automáticos: precisam ser lubrificados;
  • Jardins: adubar as plantas;
  • Bombas d’água: procurar por vazamentos ou vibrações anormais. O mesmo vale para tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
  • Iluminação de emergência: fazer um teste simulando uma queda de luz durante 1 hora. Se o equipamento não aguentar por todo o período, está danificado.

Trimestrais:

  • Portas corta-fogo: aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas;
  • Tubulações: verificar e limpar os dutos de passagem de esgoto e água da chuva;
  • Mangueiras anti-incêndio: desenrolar e conferir se não há furos ou desgaste. Depois, enrolar novamente, tomando cuidado para fazer as dobras em locais diferentes do que as anteriores – para evitar furos na mangueira.

Semestrais:

  • Caixa d’água: fazer limpeza e contratar análise de bactérias;
  • Sprinklers: testar os aparelhos;
  • Tubulações: checar as que não são utilizadas com frequência, como o ladrão da caixa d’água.

Anuais:

  • Elevadores: deve ser feito um Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado pelo engenheiro responsável;
  • Gás: fazer um check-up das instalações;
  • Mangueiras anti-incêndio: agendar o teste hidrostático com empresa especializada;
  • Extintores: fazer a recarga anual dos equipamentos;
  • Instalações hidráulicas: encomendar vistoria para identificar possíveis vazamentos;
  • Para-raios: contratar empresa para verificar o estado do aparelho, do aterramento e a resistência do metal (medição ôhmica).

Quer garantir que não vai esquecer de nenhuma manutenção importante? Confira a nossa planilha de controle do condomínio.

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