Obras em condomínios e manutenções periódicas

por | jul 24, 2018 | Obras e Manutenções

Muitos síndicos quando assumem o cargo têm dificuldade em saber quais manutenções e obras no condomínio precisam ser feitas. Outras dúvidas frequentes são: com que frequência deve-se fazer essas manutenções e quais são as regras que precisam ser seguidas durante o processo.
Levando isso em consideração, preparamos este artigo com todas as informações que você precisa saber para executar obras em condomínios respeitando o Código Civil, evitando acidentes e, ainda de quebra, poupando dinheiro. Preparado?

Quais manutenções e obras em condomínio preciso ficar de olho?

A manutenção periódica do condomínio é essencial para evitar acidentes e garantir a segurança dos moradores. Sem revisões constantes, o condomínio fica exposto à problemas e ainda é possível que se gaste mais na hora de fazer os reparos – que poderiam ser evitados caso a vistoria tivesse sido feita no prazo correto. Melhor prevenir do que remediar, não é mesmo?
Os principais itens do condomínio que merecem atenção são: elevadores, instalações hidráulicas, sistema elétrico e de gás, para-raios e equipamentos de prevenção contra incêndios. Você pode conferir o planejamento completo de revisões ao final desta publicação.
Para que nada passe batido, recomendamos que o síndico use uma planilha de controle do condomínio, com todas as informações importantes que não podem passar batido como datas de realização de manutenções periódicas, controle da portaria e salão de festas, e organização financeira do condomínio. Além de, é claro, trabalhar sempre em conjunto com o zelador, garantindo que todos os esforços estarão unidos em prol do condomínio.

Quais são as regras para obras em condomínio?

Para obras em condomínios serem realizadas é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil. É essencial que o síndico compreenda bem a legislação e faça todo o processo de acordo com as regras para que as obras em condomínio sejam seguras. Além de evitar que o condomínio não passe por problemas judiciais no futuro, garante que você não terá dores de cabeça caso um morador venha tirar satisfação.
Em primeiro lugar, o síndico deve identificar se a obra em condomínio é considerada Necessária, Útil ou Voluptuária. É com base no artigo 1.341 do Código Civil que é determinado a quantidade de quórum necessário reunião de assembleia para que tenha-se a aprovação de obras em condomínio. 
Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obra em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.

Mas qual a diferença entre estes tipos de obras?

As obras Necessárias são consideradas todas aquelas que conservam ou impedem a deterioração do empreendimento, como:

  • obras para melhorar a acessibilidade no condomínio;
  • troca e reparo do para-raio;
  • reparos na rede elétrica ou hidráulica;
  • impermeabilização da laje por motivo de infiltração;
  • alteração na rede de interfones;
  • pintura de fachada (sem alteração de cor);
  • restauração dos jardins;
  • instalação de corrimãos nas escadas de emergência;
  • modernização do sistema de elevadores;
  • troca e reparo dos aparelhos de ginástica e musculação.

Se a obra em condomínio Necessária for urgente e os custos não forem altos, não é necessário que seja votada pela assembleia. Lembrando que o que define se um valor é considerado alto ou não é a Convenção do Condomínio. Entretanto, se a Convenção não tiver especificado essa informação, fica a cargo do bom senso do síndico.
Porém, se a obra em condomínio for urgente e os gastos forem altos, o síndico tem o poder de dar início à obra, mas também tem a obrigação de convocar uma reunião de assembleia para notificar os condôminos e esclarecer quaisquer dúvidas.
Se a obra em condomínio Necessária não for urgente, a votação mínima é definida pela maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras Úteis são aquelas que aumentam, facilitam e/ou melhoram o acesso e a vida no condomínio. Alguns exemplos são:

  • instalação de novo grupo gerador;
  • instalação de grades ao redor do condomínio;
  • aumento do espaço de garagem dos condôminos;
  • aquisição de um sistema de segurança como câmeras, alarme ou grade elétrica;
  • implantação de medidor de água individual.

Para que uma obra em condomínio Útil seja realizada, é preciso conquistar a maioria dos votos dos condôminos (50% + 1).
Já as obras Voluptuárias não são consideradas urgentes e são voltadas ao lazer dos moradores e embelezamento do condomínio. Elas são luxos, como:

  • desenvolvimento de um novo projeto de paisagismo nos jardins;
  • decoração do hall de entrada e das áreas comuns;
  • decoração de datas especiais, como Natal ou Páscoa;
  • reformas no salão de festas ou academia para deixá-los mais bonitos;
  • restauração ou pintura da fachada do condomínio com alguma cor diferente;
  • trocar a aparelhagem da academia por modelos novos e mais modernos apesar dos equipamentos antigos ainda estarem funcionando.

Para que as obras Voluptuárias sejam aprovadas, 2/3 (dois terços) dos condôminos devem estar de acordo e votar na reunião.
Todavia, existe um tipo de obra em condomínios que não é definida como Necessária, Útil ou Voluptuária. São as obras Emergenciais, como: vazamento de água no telhado ou entupimento da rede de esgoto. Em caso de uma emergência, é resguardado ao síndico o direito de iniciar uma obra sem a necessidade de quórum da assembleia. E também é do direito do morador requisitar uma obra emergencial ao síndico, como no caso de vazamento de gás ou conserto de portões.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade? A norma de reformas 16280, em vigor desde abril de 2014, determina que todos os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos que garantem a segurança da obra, que inclui um termo de responsabilidade pela obra.

Leia mais:

Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?

Para garantir que você, síndico, não esqueça de fazer todas as manutenções devidas no condomínio, preparamos uma lista de reformas e intervenções de acordo com sua periodicidade:
Semanais:

  • Piscinas: devem ser filtradas e limpas todos os dias; cloro deve ser aplicado a cada dois dias e o pH precisa ser checado uma vez por semana;
  • Jardins: conferir se há pragas, falta ou excesso d’água;
  • Playground: checar se todos os parafusos estão encaixados e apertados devidamente, se há problemas que possam machucar alguém, se os brinquedos estão devidamente chumbados;
  • Geradores e Elevadores: conferir o nível de óleo.

Quinzenais:

  • Gerador: fazer um teste de funcionamento por 30 minutos;
  • Limpeza: dar uma atenção aos ralos e calhas para evitar entupimentos;
  • Bomba d’água: alternar a chave no painel elétrico para fazer rodízio das bombas;
  • Jardins: ações de controle de pragas devem ser feitos de 15 em 15 dias.

Mensais:

  • Elevadores: um especialista deve vistoriar e regular os freios;
  • Gerador: deve passar por vistoria pela empresa de manutenção;
  • Portões automáticos: precisam ser lubrificados;
  • Jardins: adubar as plantas;
  • Bombas d’água: procurar por vazamentos ou vibrações anormais. O mesmo vale para tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
  • Iluminação de emergência: fazer um teste simulando uma queda de luz durante 1 hora. Se o equipamento não aguentar por todo o período, está danificado.

Trimestrais:

  • Portas corta-fogo: aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas;
  • Tubulações: verificar e limpar os dutos de passagem de esgoto e água da chuva;
  • Mangueiras anti-incêndio: desenrolar e conferir se não há furos ou desgaste. Depois, enrolar novamente, tomando cuidado para fazer as dobras em locais diferentes do que as anteriores – para evitar furos na mangueira.

Semestrais:

  • Caixa d’água: fazer limpeza e contratar análise de bactérias;
  • Sprinklers: testar os aparelhos;
  • Tubulações: checar as que não são utilizadas com frequência, como o ladrão da caixa d’água.

Anuais:

  • Elevadores: deve ser feito um Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado pelo engenheiro responsável;
  • Gás: fazer um check-up das instalações;
  • Mangueiras anti-incêndio: agendar o teste hidrostático com empresa especializada;
  • Extintores: fazer a recarga anual dos equipamentos;
  • Instalações hidráulicas: encomendar vistoria para identificar possíveis vazamentos;
  • Para-raios: contratar empresa para verificar o estado do aparelho, do aterramento e a resistência do metal (medição ôhmica).

Quer garantir que não vai esquecer de nenhuma manutenção importante? Confira a nossa planilha de controle do condomínio.

Relacionados

Por que contratar uma empresa para a limpeza da fachada do seu edifício?

Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O...

Obras no condomínio: o que você precisa saber sobre a NBR 16280

Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo...

Manutenção de para-raios: como funciona e qual é sua importância?

No Brasil, as chances de ser atingido por um raio são maiores do que...

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo...

Poço artesiano em condomínio: entenda como funciona

Investir em poços artesianos se tornou uma opção para condomínios que...

Manutenção e economia de elevadores em condomínios: mitos e verdades

Se você trabalha com condomínios há algum tempo, já deve ter ouvido falar...

Inspeção predial: o que você precisa saber sobre a NBR 16.747

Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), esse é um documento que todo o...

Cuidados com infiltrações e impermeabilização no condomínio

Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam...

Vazamento de Gás: Como evitar!

Uma explosão em apartamento causada pelo vazamento de gás atingiu todos...

Piscina do condomínio: cuidados na hora de fazer a manutenção

A piscina é, sem dúvidas, o espaço mais concorrido e de maior aumento da procura nessa época, e é um dos ambientes que requer maior cuidado e revisão antes da utilização.

Cuidados com infiltrações e impermeabilização no condomínio

Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam...

Preso no elevador: saiba o que fazer quando estiver nessa situação!

Quem é claustrofóbico e até mesmo quem não sofre com lugares totalmente...

Infiltração no apartamento: dicas práticas de como resolver

Infiltração no apartamento é um dos principais vilões para os moradores...

Limpeza de Caixa D’água: entenda a importância para prédios e condomínios

É muito importante mantermos a qualidade da água que consumimos em casa....

Por que contratar uma empresa para a limpeza da fachada do seu edifício?

Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O...

Como preparar o condomínio para a temporada de verão?

O final do ano já está quase aí! E, com ele, chega também a temporada de...

Manutenção de para-raios: como funciona e qual é sua importância?

No Brasil, as chances de ser atingido por um raio são maiores do que...

Individualização de água: guia completo e atualizado 2018

Em época de crise e de racionamento de água, síndicos precisam buscar...

Como fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?

Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter...

Manutenção e economia de elevadores em condomínios: mitos e verdades

Se você trabalha com condomínios há algum tempo, já deve ter ouvido falar...

Poço artesiano em condomínio: entenda como funciona

Investir em poços artesianos se tornou uma opção para condomínios que...

Como preparar o condomínio para a temporada de verão?

O final do ano já está quase aí! E, com ele, chega também a temporada de...

Manutenção de inverno no condomínio: o que observar?

O dia 21 de junho marcou o início da época mais fria do ano: o inverno. E...

Como fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?

Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter...

Limpeza de Caixa D’água: entenda a importância para prédios e condomínios

É muito importante mantermos a qualidade da água que consumimos em casa....

Por que contratar uma empresa para a limpeza da fachada do seu edifício?

Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O...

Individualização de água: guia completo e atualizado 2018

Em época de crise e de racionamento de água, síndicos precisam buscar...

Inspeção predial: o que você precisa saber sobre a NBR 16.747

Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), esse é um documento que todo o...

Preso no elevador: saiba o que fazer quando estiver nessa situação!

Quem é claustrofóbico e até mesmo quem não sofre com lugares totalmente...

Cuidados com infiltrações e impermeabilização no condomínio

Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam...

Manutenção de inverno no condomínio: o que observar?

O dia 21 de junho marcou o início da época mais fria do ano: o inverno. E...

Vazamento de Gás: Como evitar!

Uma explosão em apartamento causada pelo vazamento de gás atingiu todos...

Individualização de água: guia completo e atualizado 2018

Em época de crise e de racionamento de água, síndicos precisam buscar...

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo...

Limpeza de Caixa D’água: entenda a importância para prédios e condomínios

É muito importante mantermos a qualidade da água que consumimos em casa....

7 dicas para planejar obras e reformas no condomínio

Obras no condomínio são sempre motivo de dor de cabeça. Começando pela...

Por que contratar uma empresa para a limpeza da fachada do seu edifício?

Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O...

Dicas para economizar água no seu condomínio

Todos nós sabemos como a água é essencial para o nosso dia a dia. Ela...

Piscina do condomínio: cuidados na hora de fazer a manutenção

A piscina é, sem dúvidas, o espaço mais concorrido e de maior aumento da procura nessa época, e é um dos ambientes que requer maior cuidado e revisão antes da utilização.

Como fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?

Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter...

Manutenção de para-raios: como funciona e qual é sua importância?

No Brasil, as chances de ser atingido por um raio são maiores do que...

Por que contratar uma empresa para a limpeza da fachada do seu edifício?

Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O...

Manutenção e economia de elevadores em condomínios: mitos e verdades

Se você trabalha com condomínios há algum tempo, já deve ter ouvido falar...

Infiltração no apartamento: dicas práticas de como resolver

Infiltração no apartamento é um dos principais vilões para os moradores...

Como preparar o condomínio para a temporada de verão?

O final do ano já está quase aí! E, com ele, chega também a temporada de...

Como fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?

Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter...

7 dicas para planejar obras e reformas no condomínio

Obras no condomínio são sempre motivo de dor de cabeça. Começando pela...

Dicas para economizar água no seu condomínio

Todos nós sabemos como a água é essencial para o nosso dia a dia. Ela...

Obras no condomínio: o que você precisa saber sobre a NBR 16280

Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo...

Vazamentos entre apartamentos: quem paga? Como agir da maneira correta?

Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida...

Limpeza de Caixa D’água: entenda a importância para prédios e condomínios

É muito importante mantermos a qualidade da água que consumimos em casa....

Individualização de água: guia completo e atualizado 2018

Em época de crise e de racionamento de água, síndicos precisam buscar...

Por que contratar uma empresa para a limpeza da fachada do seu edifício?

Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O...

Infiltração no apartamento: dicas práticas de como resolver

Infiltração no apartamento é um dos principais vilões para os moradores...

Cuidados com infiltrações e impermeabilização no condomínio

Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam...

Vazamentos entre apartamentos: quem paga? Como agir da maneira correta?

Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida...

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo...

Dicas para economizar água no seu condomínio

Todos nós sabemos como a água é essencial para o nosso dia a dia. Ela...

Reforma em apartamento: tudo o que você precisa saber

Além de resultar em medidas de distanciamento social e alterar a rotina...

Manutenção de inverno no condomínio: o que observar?

O dia 21 de junho marcou o início da época mais fria do ano: o inverno. E...

Recomendados para Você

0 comentários

Enviar um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.