Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

por | fev 5, 2021 | Legislação

Todo síndico lida com um milhão de questionamentos todos os dias.

  • “Será que devo fechar negócio com essa prestadora de serviços?”
  • “Será que vai ir bastante gente na reunião de assembleia?”

Podemos não saber todas as respostas para as nossas perguntas, mas uma coisa é certa: todos os meses, seus moradores recebem o boleto do condomínio.
Se não houver o pagamento do boleto, corre-se o risco de o condomínio ter de realizar uma cobrança judicial. Pensando nisso, reunimos as principais informações a respeito do assunto.

Nesta publicação, você vai aprender sobre:

O que acontece se não pagar condomínio?

Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Além do valor da taxa, é necessário pagar uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.

Em um momento de crise, muitas pessoas estão ficando desempregadas ou passando por cortes financeiros. E essas questões acabam influenciando no atraso do pagamento da cota do condomínio. Mas, e se a dívida do morador for acumulando?

A inadimplência sempre foi um mal à espreita dos condomínios e acaba se tornando um problemão para todos os envolvidos:

  • Os outros moradores têm de pagar a mais por causa do erro de um condômino;
  • O síndico precisa lidar com esse pepino e talvez entrar com uma cobrança judicial de condomínio.

Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio significava lidar com uma burocracia interminável. O processo se estendia por anos e levava décadas para que os devedores fossem punidos judicialmente.

Imagina ficar décadas esperando para receber a dívida de uma ou mais unidades de um condomínio?

Com a chegada do novo Código de Processo Civil (CPC), ficou mais fácil e mais rápido fazer a cobrança judicial de condomínio. A nova legislação entrou em vigor em 16 de março de 2016. Por sua vez, ela determina que: o condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida em até três dias poderá ter o imóvel penhorado, além da conta bancária bloqueada.

Ou seja, caso um morador não faça o pagamento em três dias após a audiência com o juiz, ele corre o risco de perder o imóvel – seja este alugado ou próprio.

Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.

Algo que antigamente demorava anos para ser resolvido, hoje não leva mais do que um ano. Antes do novo CPC, as cobranças judiciais em condomínio eram resolvidas em duas fases. Primeiro era necessário comprovar que a dívida existia – e isso demorava pelo menos um ou dois anos. Só depois de provada a dívida, é que a Justiça pedia o pagamento. Com a mudança na legislação, não é mais necessário passar por essa etapa de comprovar judicialmente a existência da dívida.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1º dia útil após o vencimento o condômino já passa a ser considerado inadimplente, não podendo, por exemplo votar em assembleias. No entanto, ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos. 

Como funciona o processo de cobrança judicial?

A inadimplência é um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do novo CPC, a demora para finalizar uma cobrança poderia levar um bom tempo. Com as novas regras, a fase de conhecimento (na qual era preciso comprovar que o condômino estava inadimplente), não existe mais.

O que antigamente era uma espécie de discussão sobre a existência ou não de uma dívida, agora foca-se na resolução do problema – o pagamento.
O passo a passo do processo de cobrança judicial é o seguinte:

  1. O condômino para de pagar a cota condominial;
  2. Aguarda-se entre  dois e quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local. Passado esse tempo, esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e de acordo;
  3. Condomínio entra judicialmente com a ação de execução;
  4. Verifica-se judicialmente se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida;
  5. O devedor será citado para quitação da dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados;
  6. Em caso de pagamento a ação é finalizada. Caso não haja pagamento, promove-se a execução da taxa condominial;
  7. O juiz pode decretar o embargo da conta bancária do devedor para, na presença de fundos, quitar a dívida;
  8. Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir um leilão de bens;
  9. Após o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido.

O que pode ser cobrado na dívida de um condomínio em atraso?

Quando o condomínio está atrasado, o que pode ser cobrado, afinal? Durante um processo de  execução de dívida condominial, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.
Leia mais:

Quando um imóvel vai a leilão por falta de pagamento de condomínio?

Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.

Síndico, você sabe qual a melhor maneira de cobrar um boleto em atraso?

Como fazer a cobrança de boleto em atraso costuma ser um grande desafio aos síndicos. Agir de maneira barulhenta, exigindo de maneira desagradável que o condômino pague o boleto em atraso não adianta nada.

Como explica João David, CEO e cofundador da TownSq, a melhor forma, nesse caso, é conversar com o morador em questão e expor toda a situação:

“É importante demonstrar que a inadimplência de um pode respingar nos demais moradores, além de mostrar tudo o que pode acontecer e ser cobrado, desde os juros, passando por ausência de votação em assembleias, e que pode inclusive culminar na perda do imóvel”, resume o empreendedor.

Síndico, você sabe como entrar com uma cobrança judicial de condomínio?

O síndico deve reunir recibos em atraso, atas de reunião e tudo o que comprove a dívida. Com os documentos em mão, pode-se entrar com a ação de cobrança judicial em condomínio com o auxílio de um advogado.

A partir desse momento, o pedido irá correr na Justiça. Ao final, o juiz irá verificar se há causa para que a cobrança de condomínio seja feita. Caso esteja tudo certo com o processo, o devedor será intimado a pagar a dívida em três dias ou nomear os bens para que sejam penhorados. Assim, o condomínio recebe o que lhe é de direito.

Agora, com a alteração na lei, o devedor também é obrigado a pagar os custos para se defender. Antigamente, não custava nada para o réu contestar a ação de cobrança de condomínio em atraso. Com a atualização do CPC, as normas ficaram mais rígidas para o devedor do que para o condomínio.

Mas nem sempre a cobrança judicial de condomínio é recomendada

Apesar da nova facilidade, nem sempre vale a pena entrar com um processo de cobrança de condomínio em atraso. Às vezes, é mais fácil e econômico lidar com o problema da inadimplência condominial de forma amigável.

Em um primeiro momento, é aconselhável tentar resolver o problema diretamente com o condômino:

  • Converse calmamente e busque encontrar a melhor forma de resolver a situação junto ao morador;
  • Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver o problema na esfera judicial.

Também é importante levar em consideração o valor da taxa condominial antes de entrar com uma cobrança judicial de condomínio. Por exemplo, uma taxa de R$ 100 atrasada por apenas um mês não vale o stress e o custo de encaminhar um processo, pois é um valor baixo. Nesses casos, só é vantajoso financeiramente para o condomínio entrar na Justiça se houver mais alguns meses de atraso.

Já no caso de condomínios de luxo, com taxas condominiais de R$ 3 mil ou mais, o atraso de um mês já o suficiente para entrar com uma ação na Justiça.

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26 Comentários

  1. Neuza Azevedo

    Se o apto. está na justiça pra ser leiloado o proprietário pode ocupar o imóvel ou deixar outras pessoas ocuparem?

    Responder
    • Cleomar

      Atrasei minha taxa de condomínio em 34 dias, quando fui fazer o pagamento me deparei com uma surpresa: uma taxa de cobrança de 20% em cima do valor original, fora os juros discriminados no boleto. Essa cobrança é legal?

      Responder
    • Flávia Roberta Fernandes da Silva

      Boa noite!
      Moro em um condomínio que não oferece nada e o que oferece não pode!
      Posso gostaria de saber se eu posso pagar o condomínio em juízo?
      E como funciona.

      Responder
  2. eliana

    Bom dia,

    Estou com problemas para conseguir negociar meus débitos com a administradora do meu condomínio, devido a desemprego fiquei alguns meses sem conseguir pagar, e o boleto do mês atual a administradora não libera para pagamento, então vai virando uma bola de neve. Gostaria de saber se existe uma lei específica que dá direito da administradora bloquear o boleto atual do condomínio para pagamento. Tentar acordo com a administradora é extremamente difícil, pois do valor total da dívida eles cobram 40% de entrada e o resto parcela com juros absurdo. Pra quem está desempregado e não tem condições de dar a entrada a divida só vai se arrastando, ou seja não consigo pagar as vencidas e a atual não é liberada.

    Responder
    • Paulo Silva

      Se eles nao liberam o boleto, veja um jeito de fazer “Deposito em Juizo”.
      Procure orientações para essa ação.

      Boa sorte.

      Responder
      • Alexandra

        Comprei uma parte d terreno dentro condomínio o proprietário tem débito já está na justiça eu não sabia agora o condomínio não aceita eu tomar posse d 400mt d terreno fiz no cartório compra e venda o faço

        Responder
    • Adriana Gomes

      Estou devendo 24 mil de condomínio atrasado devido a doença psiquiatra do qual me levou a internação e compras de remédios carassimos. Hoje quero negociar dentro das minhas possibilidades que não são boas. Mesmo assim aluguei o apartamento para ter essa renda e fui morar com minha mãe. Mas eles não aceitaram. O que posso fazer?

      Responder
  3. Roberto Rizzato

    O condômino inadimplente tem o direito de usufruir dos benefícios do condomínio?

    Responder
  4. Aurea Olvo

    Senhores, tenho no condomínio que moro dois apartamentos e um imóvel alugado. Pois bem, os boletos de pagamentos chegam por e-mail. Nas atribulações do momento paguei o condomínio do inquilino e não efetuei o meu, e não percebemos o erro mas, sei perfeitamente do meu débito. O que ocorreu o condomínio não me informou do débito e enviou para um escritório de advogados que me questionaram como uma cobrança tentando ser amigável e extrajudicial. Pergunto:
    01. O Condomínio deveria ter me comunicar antes de enviar para os advogados, que agora cobram despesas advocatícias? Uma questão em todos os contatos que fiz para entender tudo o meu celular de contato estava errado.
    02. E, os advogados tinham o correto. Posso considerar mal vontade do condomínio em fazer um contato inicial, antes de envolver ação judiciais?
    03. Posso buscar também um advogado?
    Estamos perdidos nessa pandemia, com certeza.
    Obrigada
    Aurea Olivo
    11 99666-9973

    Responder
  5. María aparecida de Paula

    Eu tenho 5 parcela de 317 que tá junto com a garragen e mais 3 de 150 já entraram em contato comigo só que o valor deles é muito eu recebo 900 e tomo muito remédio tudo comprado aí falei que poderia dar 200 por meis e continuar a pagar essas que tá vindo como já tô pagando só que o valor que me pediu foi 480 reias 8 de 360 aí não tem condições de pagar vou viver do que sou viúva tenho empresto não tenho ninguém pra me ajudar não o que fazer eles não concorda com o acordo não estou correndo de pagar mais as coisas ficou muito caro tá difícil pra todo mundo por favor me ajuda

    Responder
  6. Ligia Azeredo

    O condômino não pagava o condomínio.
    O imóvel foi a leilão.
    Recebemos parte dos condomínios atrazados.
    Este valor foi deliberado em assembleia, que seria pago aos proprietários.
    E assim foi feito. O condomínio recebeu o valor e distribuiu entre os proprietários.
    Este valor é tribitável?
    Os proprietário tem que declarar que recebeu este valor do condomínio?

    Responder
  7. Ligia Azeredo

    O condomínio recebeu um recurso proveniênte de uma ação judicial e, conforme deliberado em assembleia foi distribuído estre os condôminos mediante a apresentação da escritura ou certidão de ônus reais.
    Paguei a todos os condôminos que apresentaram o que foi deliberado em assembléia, restando apenas um que só apresentou uma promessa de compra e venda de mais de 20 anos atras.
    Esta promessa de compra e vanda é um documento similar?
    A proprietária que que pague com esta promessa de compra e venda.
    O que fazer?

    Responder
  8. Rafael

    Por motivo desconhecido tive uma parcela não paga no mês de outro e somente em abril fui comunicado por um escritório de advogados e cobranças. A questão é; não percebi a falha e mesmo assim paguei e pago tudo em dia. Não fui comunicado do atraso por e-mail, carta ou via boleto posteriores e agora está sendo cobrado um valor médio de 50% a mais devido os encargos! Está correto isso? A lei não obriga a administradora a comunicar o atraso com 30 e 60 dias? Uma mera análise deixa claro que foi uma falha, pois as posteriores estão pagas. Como fica essa situação?

    Responder
  9. Thaís

    Preciso de ajuda, sou inquilina de um imóvel que tem dívida condominial desde fevereiro de 2020, porém descobri essa dívida depois que mudei para o imóvel esse ano no mês de fevereiro. Desde então, venho tentando pagar o condomínio mas sem sucesso. Já entrei em contato com o jurídico do condomínio, com a imobiliária do imóvel e até mesmo com a proprietária e até o momento não obtive resposta. O que devo fazer? Estou com o dinheiro guardado de todos os meses desde que loquei o imóvel e só quero pagar e continuar morando aqui, tranquilmente.

    Responder
  10. samanta

    ola
    tambem estou com problema no condominio, aluguei este imovel ha 4 anos e desde julho de 2021 a responsavel (agencia) nao paga os condominios eu havia pagado a ela ate setembro de 2021. A responsavel sumiu tentei pedir os boletos para a administradora do condomino sem efeito mandavam para a responsavel.

    Eu queria pagar para nao prejudicar a proprietaria que nao sei quem e de outubro de 2021 ate Marco de 2022, porem a nova administradora esta querendo que eu pague de julho /21 – Marco/22, inclusive que de minha documentacao e assine confissao de divida.

    Eu pedi o boleto e estou pagando desde abril, mas a divida que esta atrasada nao vou assinar confissao porque esta n nome da proprietaria.

    meu contrato de locacao e verbal assumi sempre paguei, esta administradora quer a documentacao mas nao akuguei por eles e no contrato consta que o pagamento dos encargos quem repassara os valores sera a responsavel.

    pedi os boletos e comecei a pagar de abril para ca, pagp o valor total do condominio taxa ordinaria e extraordinaria ( coisas que sao do proprietario}.

    Responder
    • Eliane

      Na pandemia ,ficamos apertado com as dividas,ficamos devendo 14meses de condomínio,porém já tem 1 ano de pago em dia meu condomínio.esses 14 meses atrasado corro o risco de ir ao ajuizamento,ou não ?

      Responder
  11. João Ivo Motta Guimarães

    Como se cobra taxas em atraso de uma unidade em que o proprietário é uma empresa que já faliu? “Malandramente” alguns podem fazer uso de não registrar o imóvel no próprio nome para não serem acionados judicialmente. Como sair disso? Existe saída? Apartamentos que são invadidos, ou que foram adquiridos, quitados ou não, mas de fato o proprietário que está registrado é uma empresa que já faliu.

    Responder
  12. Aurelio Coelho Fernandes

    Devo 10 cotas de condominio do periodo 2019 a 2022. O condoinio esta cobrando na justiça, e o processo esta correndo. O condominio foi solicitado a apresentar a planilha de debitos, mas ainda não o fez. O processo , logico, ainda não esta em fase de execução. Fui pagar algumas cotas em atrazo, mas a administardora nao quiz fornecer o boleto, embora ja tivesse feito isso em outubro e novembro. de 2022. Isso e correto? Quero pagar e nao posso ?

    Responder
    • Marly Neres

      Pode-se cobrar honorários advocatícios em cobrança de taxas de condomínios em atraso, realizado pelo escritório que presta serviços ao condomínio

      Responder
  13. Karla

    Uma dúvida: os moradores maiorias paga certinhos.. e o condomínio veio cobrar nós moradores que tem pagar divida de outros moradores é minoria.. eu acho que não é justo pois os moradores já tá pagando certo e vai ter pagar outra pessoa que não pagou dela.. isso está certo? pode fazer isso?

    Responder
  14. Debora

    Tenho processo trabalhista contra meu condominio. Tenho para receber quase 10 mil. Porem devo ao condominio. 12mil. Esta na justiça ambos. Condominio nao me paga e eu ja tentei varios avordos para pagar eles. Fiz pagamento de 2.400 a vista e nao parcelaram os restante dos devitos. Agora pedi para abater divida no que eles me devem . Porem advogado do condominio esta me cobrando os honorarios dela tambem. Porem tambem tenho que pagar ks honorarios da minha advogada. Nao teve nenhuma audiencia so me colocaram na justica bloquearam minhas contas . Maos nao entram em acordo comigo o que devo fazer ja falei com adivogado do condominio com sindico. Com escritorio e nada consigo para resolver essa situaçao. Nao posso perder minha casa por causa deles preciso de ajuda pelo amor de deus alguem para me fala o que devo fazer

    Responder
    • LUDMILA DA SILVA VIANNA

      Débora,
      O certo é você se defender desta ação de execução da dívida e alegar que eles te devem, daí na ação retirar os honorários advocatícios e pedir justiça gratuita.
      Duvidas? Me acione nas redes sociais Meu instagram @dra.ludmila.vianna

      Responder
    • Claudio

      Deve ser somente nesse nosso pais que acontece isso. Você paga um alto valor no imóvel, um alto valor de iptu, e muitas vezes benefícios condominais dos quais não se usa e ainda por cima juros extremos ao atrasar parcelas condominais possibilitando ganhos a terceiros no decorrer do processo. Sempre quiz morar em apartamento, mas estou amadurecendo a ideia de migrar pra uma casa com pátio comum a ter que conviver com isso…absurdo os valores cobrados num processo muitas vezes simples, mas que não são considersdos. A inadimplencia muitas vezes não é um simples não querer pagar, mas um não poder pagar e o sistema só piora isso.
      Lamentavel.

      Responder
  15. Rosane

    Estou tentando pagar os 4 boleto atrasados e a imobiliária me direcionou para um advogado deles, o mesmo está me cobrando custas e honorários. Tentei pagar os boletos e deu como baixados , inexistente, tentei com a administração do condomínio e eles não liberam para que eu possa pagar só me mandam falar com o advogado deles. Quais meus direitos, já que até o momento nada foi ajuizado ?

    Responder
  16. Patricia Martini dos Santos

    Bom dia!

    Busco uma orientação, mudei de administradora e eu não sabia que o boleto do Condomínio de uma unidade em aberto não estava junto com o outro processo judicial em cobrança.

    A antiga administradora diz não ter mais acesso, como faço para conseguir esse boleto com a antiga administradora?

    Responder
  17. Marly Neres

    Pode-se cobrar honorários advocatícios em cobrança de taxas de condomínios em atraso, realizado pelo escritório que presta serviços ao condomínio, ou seja, de forma administrativa e não judicial?

    Responder

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