Modelo de ata de condomínio: veja como utilizar na prática + modelo gratuito para síndicos

Modelo de ata de condomínio: veja como utilizar na prática + modelo gratuito para síndicos

Uma ata é um material importante para o condomínio, pois ajuda a comprovar o que foi decidido e discutido nas reuniões de assembleia. Neste artigo, você encontra como criar uma ata + modelo de ata de condomínio gratuito.

Você nunca fez uma ata de condomínio antes e não sabe por onde começar? Ou então, precisa de um modelo urgente, mas não encontrou o ideal?

Neste artigo, você encontra os dois.

Fazer uma ata de condomínio não é nenhum bicho de sete cabeças, mas exige que você siga alguns passos básicos para que ela seja válida para todos os condomínios.

Por isso, continue lendo e veja o que é, vantagens e como fazer uma ata de condomínio. Ao final deste artigo, você também encontrará três modelos gratuitos de atas para utilizar no seu condomínio.

O que é uma ata de condomínio?

A ata de condomínio é um documento oficial que tem o objetivo de registrar tudo o que acontece durante uma reunião de assembleia, bem como o que ficou registrado pelos condôminos, como votações e decisões, por exemplo.

Esse é um documento importante que deverá ser usado para validar as ações do síndico, servir como prova do que foi deliberado nas reuniões de assembleia e ser utilizado como base para as tomadas de decisões do síndico.

Uma ata de condomínio deverá conter informações relevantes sobre a reunião, as deliberações e as tarefas atribuídas a cada um. Por fim, a linguagem usada deve ser formal, evitando o uso excessivo de adjetivos ou muitas gírias, por exemplo.

Vantagens de contar com a ata durante uma reunião de assembleia

A ata de condomínio é importante, pois se trata de um documento que contém todas as informações relevantes da reunião de assembleia.

O registro da ata em cartório não é determinado pelo Código Civil, porém pode ser necessário caso a convenção do condomínio exija.

Este documento, portanto, pode ser consultado sempre que necessário, gerando tranquilidade para os condôminos e maior confiança no trabalho do síndico, com a certeza de que o assunto não será esquecido no dia a dia.

Se as reuniões de assembleia não tiverem uma ata, então será difícil ter um atestado confiável que comprove o que foi decidido em assembleia.

Como fazer uma ata do condomínio

Para criar a ata do condomínio durante a reunião de assembleia, siga o passo a passo:

  1. Distribua uma lista de presença para os condôminos;
  2. Preencha o máximo de informações que conseguir antes do início da reunião;
  3. Registre todas as ações e deliberações da assembleia;
  4. Caso seja necessário, anote um resumo das discussões que ocorreram durante a reunião;
  5. Ao final da reunião, você poderá transcrever a ata para o formato utilizado pelo condomínio, como o digital, por exemplo;
  6. Em seguida, leia a ata para todos os participantes da reunião, que deverão aprová-la;
  7. Em seguida, a ata deverá ser assinada pelo presidente da reunião de assembleia e o secretário. Enquanto, os condôminos assinam a lista de presença;
  8. Por fim, você deve disponibilizar para todos os condôminos, deixando o arquivo no sistema do condomínio, por exemplo.

A melhor opção é deixar o documento final em um local onde todos poderão ter fácil acesso, como um sistema para condomínio, por exemplo.

Isso porque, além do acesso se tornar mais rápido, prático e econômico, essa é uma forma segura de manter a ata do condomínio, uma vez que, dentro do aplicativo, as chances de perda ou extravio diminuem.

O que deve constar na ata de condomínio

A ata do seu condomínio deve constar as seguintes informações:

  • O nome do condomínio;
  • O tipo de reunião: é uma reunião regular, semanal ou extraordinária;
  • Data, hora e lugar. Deixe espaço para os horários de início e término (previstos e adiados);
  • Nome do presidente ou líder da reunião e do secretário (ou dos substitutos);
  • Lista de “presentes” e “ausentes”. Anote se há um quórum presente (pessoas suficientes para uma votação);
  • Um espaço para a sua assinatura. Como o responsável pela ata, você sempre assinará o seu trabalho, e uma assinatura extra pode ser exigida após a aprovação da ata;
  • E, por fim, a pauta da reunião, que já foi definida anteriormente.

Modelo de ata de condomínio gratuita

Para ajudar você a construir as atas das reuniões do condomínio com maestria, nós criamos três modelos e os disponibilizamos gratuitamente para você baixar e utilizar sempre que precisar.

Para conferir todos os modelos, é só preencher o formulário abaixo e nós enviaremos este material gratuito para o seu e-mail:

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Condômino antissocial: o que é, como lidar com ele e o que diz a legislação

Condômino antissocial: o que é, como lidar com ele e o que diz a legislação

Um condômino antissocial é alguém que age contra a comunidade e em direção oposta à boa convivência entre os seus vizinhos. Neste artigo, você vai entender como lidar com este tipo de morador.

Viver em condomínio é igual a viver em comunidade. Isso significa que a frase “é meu apartamento e eu faço o que eu quiser” não pode ser aplicada aqui.

Viver em comunidade significa respeitar os direitos dos outros moradores, colaborar para a harmonia da convivência em grupo e evitar tomar atitudes que possam ocasionar algum tipo de constrangimento ou mal estar entre as pessoas.

É claro que, nem sempre, há pessoas que agem dessa forma e, por isso, acabam tomando atitudes que geram desconforto, transtornos, discussões e até mesmo brigas no condomínio. Estas pessoas são chamadas de condôminos antissociais.

Neste artigo, você vai entender o que é o condômino antissocial, como lidar com esse tipo de morador e o que é possível fazer nestas situações. Continue lendo!

O que é um condômino antissocial?

Antes de qualquer coisa, é importante entender o que NÃO é um condômino antissocial. Neste caso, se um morador:

  • faz barulhos em algumas ocasiões;
  • possui um cachorro que, às vezes, late um pouco alto demais;
  • deixou de pagar algumas das taxas condominiais;
  • ou, ocasionalmente, precisa utilizar aspirador de pó, liquidificador ou outros eletrodomésticos que fazem barulho.

Então, ele não pode ser considerado antissocial.

De acordo com o Código Civil, esta é a definição de condômino antissocial:

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 

Isso quer dizer que, para ser considerado antissocial, um morador precisa ter praticado ações que ocasionaram constrangimentos coletivos, como:

  • alterações constantes na sua unidade, comprometendo a estrutura do condomínio e a segurança dos outros moradores;
  • atentado violento ao pudor;
  • uso da unidade para prática de atos ilícitos, como tráfico de drogas, exploração sexual, prostituição, roubo de itens e outros crimes;
  • uso da unidade para uso comercial;
  • uso excessivo de álcool ou drogas ilícitas, causando transtornos aos vizinhos;
  • brigas, agressões ou ameaças contra os vizinhos, funcionários do condomínio ou o síndico;
  • brigas constantes e ruidosas com outros membros da unidade;
  • vida sexual escandalosa;
  • acúmulo de lixo na unidade, ocasionando mau cheiro e insetos;
  • guarda de animais em más condições e maus-tratos;
  • transtornos mentais que causem riscos aos vizinhos e problemas ao síndico.

Em outras palavras: um condômino antissocial é alguém cujas ações colocam em risco toda a comunidade, causando profundo desgosto e mal estar.

Além destes itens, o condomínio também pode definir na convenção quais são as práticas consideradas antissociais, para que todos os moradores fiquem cientes.

O que fazer com o condômino antissocial do condomínio?

De acordo com o STJ (Superior Tribunal de Justiça), antes de decidir punir e multar o condômino antissocial, o condomínio deve notificá-lo.

O STJ SP definiu, em um dos casos sobre este assunto, que a aplicação da multa não poderia ocorrer sem a notificação do proprietário da unidade.

Neste caso, em específico, o caso do condômino antissocial não foi mencionado no edital de convocação da reunião de assembleia e a decisão foi tomada sem a presença do condômino.

Ainda que o condomínio tente alegar que a multa não precisa da notificação prévia para ser aplicada, o ministro Luis Felipe Salomão, do STJ, entende que essa possibilidade viola as garantias constitucionais.

Portanto, caso você se depare com um condômino antissocial, siga estas ações:

  1. Proponha um diálogo com o condômino, a fim de discutir o porquê as ações não estão corretas;
  2. Envie uma notificação informando a conduta inadequada e a possibilidade de multa por não cumprimento do Regimento Interno;
  3. E, caso não surjam efeitos, aplique uma multa por descumprimentos das regras do condomínio.

>> Leia mais: Quando as multas de condomínio devem ser aplicadas?

Modelo de notificação para condômino antissocial

Carta de Advertência

À/Ao

Sr(a). (nome)

Residente no (identificação da unidade residencial)

Prezado(a), Senhor(a),

Na qualidade de síndico do (nome do condomínio), e considerando as reclamações recebidas por moradores, faço uso da presente Carta de Advertência para solicitar uma melhor observância do Regulamento Interno do Condomínio no que se refere às/aos (ações que vão contra o regulamento/convenção), conforme dispõe o artigo (número do artigo).

Sendo assim, solicitamos a sua intervenção quanto aos fatos dispostos, para que estes não se repitam, sob pena de multa por desrespeito ao Regulamento Interno do Condomínio.

(localidade), (dia) de (mês) de (ano).

(assinatura)

(nome do síndico)

Síndico

É possível expulsar o condômino antissocial?

A decisão de expulsão de um condômino antissocial só pode ser tomada por um Juiz ou pela corte, caso esta questão tenha sido levada às instâncias superiores.

Citando novamente o artigo 1.337 do Código Civil, o parágrafo diz:

“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia ou mesmo ser forçado a se retirar do condomínio, em prol da paz social e direito de convivência.

Portanto, não há como dizer quando um condômino pode ser expulso, pois esta decisão deve ser analisada em cada caso.

Antes de decidir pela expulsão, no entanto, é possível aplicar uma multa ao condômino no valor de até 10 vezes a taxa condominial, após aprovação de ⅔ (dois terços) das frações, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil.

Agora que você já entende como lidar com um condômino antissocial, aproveite para ler também quando e como expulsar um morador do condomínio. Boa leitura!

Como trocar de administradora de condomínio? Veja aqui quais são as melhores práticas

Como trocar de administradora de condomínio? Veja aqui quais são as melhores práticas

A administradora é uma empresa prestadora de serviços contratada pelo síndico e que costuma cuidar da gestão financeira, recursos humanos, área jurídica e administrativa do condomínio.

No entanto, com o passar dos anos, alguns síndicos sentem a necessidade de realizar a troca da administradora e contratar uma nova empresa.

Durante este processo, muitas dúvidas podem surgir. Por isso, nós criamos este artigo completo para ajudar você a realizar esta transição de maneira segura e seguindo as melhores práticas do mercado. Continue lendo!

Antes de tudo, o síndico pode mudar a administradora do condomínio?

Para responder a esta pergunta, é necessário entender sobre os poderes do síndico. 

O artigo 1.348 do Código Civil diz:

“o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Isso significa que a decisão de contratar ou substituir uma administradora se enquadra como função de um síndico e, portanto, cabe somente a ele tomar esta decisão.

Como mudar a administradora do condomínio? Veja as melhores práticas

Ainda que não seja necessária uma reunião de assembleia, é uma boa prática levar esta questão ao conselho do condomínio e, juntos, analisar e decidir sobre a possível troca e os seus motivos.

Caso o síndico decida realizar a troca sem autorização da assembleia, ele terá o apoio do conselho e não tomará uma decisão unilateral.

Para justificar esta decisão, veja algumas das razões mais comuns para a troca de uma administradora:

  • custos elevados, principalmente em relação às taxas cobradas pelos serviços prestados;
  • má prestação dos serviços, tais quais ineficiência ou demora no atendimento;
  • serviços e ferramentas ultrapassadas, além de processos burocráticos ou inexistência de tecnologia;
  • falta de transparência na gestão condominial, por conta de uma comunicação e os processos demorados, por exemplo.

O síndico deve aprovar a troca da administração em reunião de assembleia?

Como você já sabe, se houver essa previsão na convenção, não é necessário convocar uma reunião somente para aprovar a troca da administradora do condomínio.

Ou seja: geralmente, o síndico realiza a troca da empresa e, somente depois, faz a validação da mudança com a assembleia.

Portanto, essa validação pode ser feita na reunião seguinte à mudança, seja ela ordinária ou extraordinária. Para ratificar, basta que 50% + 1 dos condôminos estejam presentes na reunião.

No entanto, caso a empresa escolhida não seja aprovada, o síndico deverá realizar uma nova busca, considerando as cotações realizadas e a análise do conselho do condomínio.

Importante lembrar: o síndico deve solicitar três ou mais orçamentos, a depender do que estiver previsto na Convenção do Condomínio, para qualquer serviço contratado, seja ele aprovado pela assembleia ou não.

O ideal é que o síndico detenha todas as informações necessárias para iniciar o trabalho com a nova empresa escolhida e, caso não as tenha, é necessário reuni-las antes de dar início à transição.

Quais são os documentos necessários para realizar a troca da administradora do condomínio?

Durante a transição, a administradora atual deverá entregar todos os documentos do condomínio que estão sob posse dela.

Esta documentação deve ser repassada para a nova empresa, junto a uma carta com a listagem de todos os documentos que foram entregues, protocolada pelo síndico.

Além disso, Renata Mota, Digital Management da TownSq com mais de 10 anos de experiência no mercado condominial, comenta que:

“É bem importante estar atento aos contratos, tanto ao que está sendo assinado, quanto ao que está sendo rescindido, respeitando os prazos e principalmente se assegurando sobre quais serviços está contratando e garantir que eles estejam todos sinalizados de forma clara, assim como os valores pagos pelos serviços.”

Além dos contratos, veja outros principais documentos que devem integrar a pasta de prestação de contas:

  • guias de recolhimento e pagamento de encargos sociais;
  • benefícios trabalhistas e tributos;
  • comprovantes de pagamentos de contas;
  • circulares entregues;
  • cartas de comunicação;
  • cadastro atualizado dos condôminos, com respectivos endereços e frações ideais;
  • livro de atas;
  • cartão do CNPJ;
  • convenção do condomínio e especificação;
  • relatório da última emissão de boletos;
  • livro de registros de empregadores e balancetes;
  • extratos das contas correntes;
  • relação de inadimplentes.

Os documentos do condomínio devem ser arquivados corretamente. Por isso, nós criamos um artigo completo ensinando a organizar e por quanto tempo guardar cada documento. Aproveite para ler também!

Se o condomínio suspeitar de alguma irregularidade conduzida por má fé da administradora, poderá acionar uma auditoria externa com aprovação em reunião de assembleia.

Fique atento durante a mudança de administradora

Durante esta troca, alguns problemas podem ocorrer, como:

  • retenção de informações e documentos pela administradora que está sendo destituída;
  • falta de organização durante o processo de transição;
  • falta de informações por parte do síndico, tornando o início do trabalho com a nova empresa bastante difícil.

Além disso, o síndico também deve garantir que a nova empresa contratada não irá negligenciar demandas obrigatórias e importantes para garantir a saúde, segurança e salubridade da comunidade.

A omissão e negligência em algumas atividades, como impostos não pagos ou atrasos nos pagamentos dos funcionários, podem gerar sérios danos à gestão financeira do condomínio, além de afetar a reputação do síndico.

*Este post foi construído em conjunto com Renata Mota, Digital Management da TownSq, e Alana Almeida, Customer Success Onboarding da TownSq.

Se você gostou deste artigo, aproveite para conhecer o TownSq Administração Digital e ganhar maior agilidade, transparência e economia na gestão do seu condomínio. Clique para saber mais!

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo como acontece o embargo de uma obra, quem pode realizar esta ação e o que você pode fazer. Leia a seguir!

Um embargo de uma obra, em resumo, se trata de uma ordem judicial com o objetivo de paralisar os trabalhos de uma construção.

No entanto, ela só pode ser emitida quando é comprovado que a obra em questão possui irregularidades ou quando há riscos de acidentes ou lesões.

Ou seja: o embargo é uma medida extrema e só ocorre quando nenhuma ação anterior resolveu o caso.

Se tratando de obras em condomínios, esta também é uma ação possível, por isso, neste artigo, você confere quem pode embargar uma obra em condomínio, como o síndico deve agir e mais. Continue lendo!

Quem pode embargar uma obra em condomínio?

De forma geral, quem tem o poder para embargar uma obra em condomínio é o síndico e o poder público.

Neste caso, ele só poderá tomar essa decisão, caso seja comprovado que a obra está irregular e prejudica o condomínio como um todo, ou seja, a estrutura do prédio, as unidades e também os moradores.

Em um primeiro momento, é aconselhável solicitar os documentos que comprovem a legalidade da obra, como o laudo do engenheiro ou arquiteto, e que comprove que ela não prejudicará a estrutura do condomínio.

Caso o proprietário ou morador da unidade não entregue os documentos solicitados, é obrigação do síndico denunciar a obra à prefeitura da cidade.

Essa obrigação foi definida em 2014, com a criação da NBR 16.280, que concede poderes ao síndico para embargar obras que não estejam em conformidade com a legislação.

Como o síndico deve agir caso identifique uma obra irregular?

Antes de qualquer coisa, o síndico é responsável pela aprovação da documentação da obra. Portanto, ele deve fiscalizar a construção e verificar se foi cumprido tudo o que foi informado pelo condômino.

Caso a obra esteja diferente do que foi previsto, o síndico deve alertar o condomínio e, caso seja necessário, tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra como planejado.

Se for identificada uma irregularidade, o síndico deve:

  • realizar um “embargo administrativo”, ou seja, notificar o morador e aplicar multas;
  • proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços que estão ligados à obra;
  • registrar a irregularidade na delegacia de polícia;
  • e, por fim, caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar o poder judiciário para realizar a denúncia e solicitar o embarque da obra.

Como entrar com uma ação contra a obra irregular?

Para entrar com uma ação judicial para embargar uma obra em condomínio, é importante reunir o maior número de documentos possíveis, como relatórios fotográficos, topográficos e uma perícia realizada com engenheiros ou arquitetos.

Então, com o apoio de um advogado, deve-se buscar o poder judiciário e entender se existe alguma irregularidade e quais serão os próximos passos.

Se você prefere não se identificar ou evitar os custos e a burocracia de um processo judicial, existe a possibilidade de realizar uma denúncia anônima na prefeitura da sua cidade.

Veja alguns dos canais de denúncia de algumas cidades brasileiras:

Como evitar que uma obra seja embargada

Existem algumas responsabilidades que podem ser tomadas a fim de evitar que uma obra seja embargada pelo síndico ou pelo poder judiciário. Veja:

  • disponibilizar todos os requisitos necessários para a realização da obra, como os documentos, horários da obra, trânsito de materiais e quem são os prestadores de serviço;
  • apresentar um cronograma da obra ao síndico, contendo: descrição do que será feita na obra; tempo estimado para a realização; planta com as alterações a serem feitas; lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
  • autorizar a entrada dos materiais da construção e dos profissionais somente quando o síndico estiver ciente e o planejamento da construção estiver aprovado;
  • comunicar sobre a obra aos outros condôminos e moradores do condomínio.

Além disso, o responsável pela obra também deve obter o seguinte documento, antes do início da obra, e apresentá-lo ao síndico:

  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
  • RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Se você for iniciar uma obra no seu condomínio, baixe gratuitamente o nosso Modelo de Termo de Responsabilidade de Obras e apresente ao seu síndico.

modelo de termo de responsabilidade - como embargar uma obra em condomínio

Como fazer acordo de dívida de condomínio? Veja as principais orientações neste artigo

Como fazer acordo de dívida de condomínio? Veja as principais orientações neste artigo

Você sabe como fazer acordo de dívida de condomínio?

Se a resposta for não, fique tranquilo.

É mais do que comum encontrar situações em que os condôminos estão passando por dificuldades, não conseguem pagar as taxas condominiais e ficam sem saber o que fazer para resolver esse problema.

Por isso, hoje vamos explicar como negociar o condomínio atrasado e resolver as suas principais dúvidas. Continue lendo!

Como fazer acordo de dívida de condomínio?

Para negociar o condomínio atrasado, o condômino pode solicitar o total da dívida atualizada ao síndico e perguntar sobre as suas possibilidades de parcelamento em uma conversa amigável.

Caso não seja possível resolver desta forma, o ideal é procurar um advogado condominial e fazer uma proposta de parcelamento ao condomínio, mostrando a disponibilidade em realizar o pagamento dos débitos em atraso dentro das suas possibilidades.

Quem responde por dívida de condomínio?

De acordo com a lei, as dívidas do condomínio recaem sempre sobre o imóvel.

Isso significa que se a unidade for vendida, mas as dívidas não tiverem sido pagas, então os débitos se tornam de responsabilidade do novo condômino, mesmo que elas já tenham sido cobradas judicialmente.

O art. 1.345 do Código Civil diz:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Então, quem responde pela dívida do condomínio é sempre o atual dono do imóvel.

Em quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?

Até alguns anos atrás, esse tipo de dívida costumava prescrever depois de 10 anos de cobrança.

Essa ação era baseada no Código Civil, que dizia:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Neste caso, a legislação aplicava a dívida que não era abordada no texto da lei e, portanto, recebiam um prazo genérico.

No entanto, em 2016, o STJ estipulou que a dívida do condomínio prescreve dentro do período de cinco anos

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, disse:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Quem não paga a taxa de condomínio pode perder o imóvel?

Caso não seja possível fazer uma negociação entre o condômino e o condomínio ou quitar as dívidas, mesmo que de forma parcelada, o imóvel pode ser penhorado pela Justiça.

Essa é uma decisão baseada no art. 5º da lei 8.009/90, que diz que as taxas condominiais são a única exceção para a penhora de um bem familiar.

O art. 1.715 do Código Civil também diz:

“o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”. 

Com essa ação de penhora, o imóvel vai a leilão e o dinheiro arrecadado é utilizado para o pagamento dos débitos do condômino e o restante do valor é devolvido ao proprietário ou à família.

Este artigo ajudou você? Aproveite para ler também como cobrar o condomínio do inquilino. Boa leitura!