Recentemente, a Projeto de Lei nº 4.309/20 (anexado ao Projeto de Lei nº 237/21) ganhou aprovação em uma das comissões da Câmara dos Deputados, prevendo multas de 5 a 20 salários-mínimos para quem deixar criança menor de 12 anos sozinha em veículos, coberturas ou áreas de uso comum de condomínio, incluindo elevadores, piscinas e outros espaços.
Também, poderá haver multa de 3 a 10 salários-mínimos para o síndico ou administrador que deixar de afixar, em local visível, as informações sobre faixas etárias e condições de uso desses espaços comuns.
Para quem atua como síndico, ou faz a gestão de condomínios, essas alterações trazem um alerta importante. Este artigo tem o objetivo de explicar de forma didática o que está por trás dessa proposta, por que ela importa, quais responsabilidades recaem sobre o síndico e quais boas práticas adotar para se antecipar.
O que prevê a proposta de lei?
A comissão da Câmara aprovou substitutivo que inclui no Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) a previsão de:
Multa de 5 a 20 salários-mínimos para os responsáveis que deixarem crianças menores de 12 anos desacompanhada em espaços de uso comum de condomínio, veículos, coberturas, elevadores, piscinas etc;
Multa de 3 a 10 salários-mínimos para o síndico ou administrador que não afixar em local visível avisos sobre faixas etárias e condições de uso das áreas comuns.
A proposta ainda precisará passar por outras comissões (Finanças & Tributação; Constituição, Justiça e de Cidadania – CCJ) antes de ir ao Plenário.
O objetivo declarado é reforçar a segurança infantil e responsabilizar pais, responsáveis e gestores prediais pelo uso adequado das áreas comuns de condomínios.
Por que isso é importante para o síndico?
Como síndico, você está no centro dessa questão porque:
Responsabilidade compartilhada de gestão e segurança
Já existia entendimento de que pais e responsáveis têm obrigação de supervisionar crianças. Mas o projeto eleva o nível de exigência para as administrações de condomínio, ao vincular também o síndico/condomínio à fixação de normas, sinalização, fiscalização e possíveis consequências.
Por exemplo: um artigo jurídico afirma que o síndico tem o dever legal, conforme o art. 1.348 do Código Civil, de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”.
Potencial de multa ou responsabilização
Se aprovado como está, o texto poderá resultar em multas aplicadas tanto aos pais/responsáveis quanto ao síndico/condomínio, em casos de descumprimento. Isso torna essencial que o síndico esteja atento, alinhado com a convenção/regimento interno e com ações de prevenção.
Prevenção de acidentes e litígios
Crianças em áreas comuns, como piscinas, elevadores, garagens, escadas, representam risco maior de acidentes. O síndico que não adotar medidas de segurança ou não orientar adequadamente os moradores pode enfrentar demandas judiciais ou responsabilidade civil.
Gestão de normas condominiais
Para que a regra seja efetiva, o condomínio precisa ter convenção ou regimento interno que preveja uso das áreas comuns, faixas etárias permitidas, regras de supervisão etc.
Já existe jurisprudência e literatura afirmando que o síndico pode exigir que criança esteja acompanhada ao usar elevador ou piscina, mas isso deve estar definido nas normas do condomínio.
O que o síndico deve fazer para se adequar
A seguir, um checklist prático de ações que o síndico deve considerar para antecipar e se adequar a essa nova exigência:
Verificar e revisar a convenção e regimento interno
Conferir se a convenção ou regimento interno já dispõem sobre o uso de elevadores, piscinas, áreas de lazer por crianças, idade mínima para circulação desacompanhada;
Se estiver omisso ou pouco claro, convocar assembleia para adequar as regras;
Incluir cláusulas com indicação de que crianças até X anos não podem usar determinadas áreas sem acompanhante, se essa for a decisão da assembleia.
Implantar sinalização e comunicação clara
Em conformidade com o projeto, afixar em local visível placas com: faixa etária permitida, condições de uso, necessidade de acompanhamento;
Realizar campanha de orientação para pais/responsáveis e frequentadores do condomínio sobre os riscos e normas.
Fiscalizar e registrar ocorrências
Criar procedimento para que funcionários, porteiro, zelador estejam atentos ao uso das áreas por crianças e possam registrar ocorrências de descumprimento;
Ter formulário ou sistema de registro (cartório, ata de dia a dia, livro de ocorrência) para documentar possíveis incidentes ou advertências.
Treinar equipe de apoio
Instruir porteiros, vigilantes, zeladores sobre a norma: que se observe crianças desacompanhadas em elevador ou áreas comuns, que comuniquem à administração;
Fazer reunião com funcionários para reforçar isso e distribuir orientações.
Realizar manutenção e segurança das áreas comuns
Verificar se elevador, piscina, brinquedoteca, escadas, corrimões, guarda corpos, grades de proteção estão em boas condições. A negligência pode gerar responsabilização;
Providenciar adaptações, se necessário, como controle de acesso, bloqueios para menores desacompanhados, horários específicos.
Elaborar regulamento de convivência e multa interna
Definir no regimento interno penalidades (advertência, multa condominial) para o descumprimento das normas de circulação e uso das áreas comuns por crianças desacompanhadas;
Garantir que essas penalidades estejam aprovadas em assembleia para ter validade.
Benefícios de se antecipar
Redução de acidentes: Com maior vigilância e regras claras, diminui-se o risco de quedas, afogamentos, uso indevido de elevadores, brigas ou danos;
Proteção legal: O condomínio e o síndico se blindam frente ao risco de serem responsabilizados por omissão;
Convivência harmoniosa: Pais ficam mais tranquilos, moradores entendem a regra, o condomínio transmite imagem de gestão responsável;
Valor agregado: Um condomínio seguro é mais valorizado, atrativo para moradores e para o mercado imobiliário.
Desafios e cuidados
Alguns pontos requerem atenção:
Apesar da aprovação em comissão, o projeto ainda depende de tramitação. Portanto, pode haver modificações ou rejeição. Neste caso, é recomendável agir com cautela e acompanhar o andamento;
A regra precisa estar em sintonia com a convenção aberta do condomínio, direitos dos moradores, e não pode violar precedentes ou princípios de boa fé (art. 422 Código Civil);
A aplicação de multa para crianças ou pais requer base normativa clara, avisos prévios e procedimentos corretos para evitar questionamentos judiciais;
O síndico não substitui os pais, portanto a supervisão primária ainda é dos responsáveis da criança. Isto já está firmado.
A segurança infantil em condomínios está ganhando um reforço legislativo relevante.
Para o síndico, isso significa: estar atento, revisar normas, implementar comunicação, fiscalizar, e garantir manutenção e boas práticas. Não se trata apenas de cumprir uma norma, mas de promover um ambiente seguro, prevenir acidentes e proteger todos os envolvidos.
Como gestora ou gestor de um condomínio, adotar essa postura proativa transforma uma questão de risco em diferencial de qualidade. Assim, se o projeto virar lei, o seu condomínio já estará preparado, em vez de correr atrás depois.
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ/DF) manteve a condenação de um síndico que divulgou, sem autorização, a imagem de um morador em um grupo de WhatsApp do condomínio.
A atitude, que parecia uma simples “prestação de contas” aos condôminos, acabou custando R$ 2 mil em danos morais por violação ao direito de imagem e à reputação do morador. Continue lendo para entender.
O que aconteceu
O caso começou quando um morador, em um momento de irritação, danificou um equipamento da área comum.
O síndico, ao acessar as câmeras de segurança, decidiu compartilhar o vídeo no grupo de WhatsApp dos condôminos, acompanhado de uma mensagem reprovando o comportamento.
O resultado? Comentários depreciativos, constrangimento público e um processo judicial.
O TJ/DF foi claro: ainda que o morador tenha errado, o síndico não tinha o direito de expor sua imagem. As sanções precisam seguir o procedimento formal do regimento interno, com notificação e direito de defesa, e não acontecer em grupos de WhatsApp.
O que isso tem a ver com LGPD?
Mais do que parece.
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), a Lei nº 13.709/2018, transformou a forma como tratamos qualquer informação que possa identificar uma pessoa. Isso inclui imagens de câmeras de segurança, listas de moradores, dados de visitantes e até mensagens trocadas em grupos de WhatsApp do condomínio.
Quando um síndico compartilha esse tipo de dado fora dos canais oficiais, sem base legal ou consentimento, ele incorre em violação à LGPD.
Mesmo que a intenção seja “educar” os moradores ou “prevenir comportamentos inadequados”, o compartilhamento indevido de imagens é considerado tratamento irregular de dados pessoais.
No caso julgado pelo TJ/DF, o tribunal entendeu que o síndico extrapolou suas funções, transformando uma medida administrativa legítima (advertir um morador) em exposição pública.
E é exatamente isso que a LGPD busca evitar: o uso descuidado de informações pessoais, especialmente quando pode gerar constrangimento, discriminação ou danos à reputação.
LGPD também vale para condomínios e deve ser levada a sério
Muitos ainda acreditam que a LGPD se aplica apenas a empresas e órgãos públicos, mas os condomínios também precisam estar em conformidade com a lei.
Afinal, eles tratam dados pessoais diariamente, como:
nome, CPF e contatos de condôminos;
informações de visitantes e prestadores;
imagens das câmeras de CFTV;
registros de acesso e até conversas de grupos oficiais.
Esses dados devem ser tratados com finalidade legítima, segurança, transparência e respeito à privacidade, que são princípios básicos da LGPD.
A Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), inclusive, reconhece as particularidades dos condomínios, especialmente os de menor porte, e permite formas simplificadas de adequação (Resolução CD/ANPD nº 2/2022).
Mas simplificado não significa liberado: o síndico continua responsável por garantir que nenhuma informação pessoal seja usada indevidamente.
O grupo de WhatsApp não deve ser o tribunal do condomínio
Os grupos de WhatsApp se tornaram parte da rotina dos condomínios. São úteis para avisos rápidos, emergências e até para fortalecer o senso de comunidade.
Mas também se tornaram um terreno fértil para desabafos, mal-entendidos e julgamentos instantâneos.
Mas o síndico precisa lembrar: ele é o gestor da comunidade, não apenas mais um participante.
Uma palavra mal colocada pode gerar ruído, expor pessoas e até se transformar em prova em um processo judicial.
Por isso, antes de clicar em “enviar”, vale se perguntar:
Essa informação é necessária para todos do grupo?
Existe um canal mais adequado para tratar o assunto?
Essa comunicação preserva a imagem e a privacidade das pessoas envolvidas?
Se a resposta a qualquer uma dessas perguntas for “não”, o silêncio (ou uma mensagem neutra e administrativa) é a melhor escolha.
Inteligência emocional: o que separa o bom síndico do síndico problemático
A gestão condominial é cheia de desafios: moradores com personalidades diferentes, conflitos inesperados, demandas financeiras e manutenções urgentes.
Em situações de tensão, até mesmo pequenos problemas podem se transformar em crises, especialmente se o síndico reagir de forma impulsiva.
O caso do síndico compartilhou a imagem do morador no grupo de WhatsApp mostra exatamente isso: o morador errou, mas a reação emocional do gestor amplificou o problema e trouxe consequências legais.
Um síndico emocionalmente inteligente, por outro lado, sabe controlar seus impulsos e lidar com as situações com calma e profissionalismo.
Passos práticos para agir corretamente em situações de conflito
Documente o ocorrido: registre o dano, imagens e informações relevantes de forma restrita.
Aplique o regimento e convenção: envie notificações formais com direito de defesa.
Evite grupos para resolver conflitos: reserve-os apenas para comunicados gerais.
Mantenha postura neutra: comunique fatos, não emoções ou julgamentos.
Proteja os dados pessoais: compartilhe informações apenas quando estritamente necessário e em ambiente seguro.
Lembre-se: o síndico é o guardião do bem-estar da comunidade. Em tempos de grupos de WhatsApp e câmeras em todos os cantos, isso exige maturidade emocional e consciência legal. Boa gestão começa quando liderar significa proteger, não expor.
5 práticas diárias para aumentar a inteligência emocional do síndico
Autoconhecimento: reconheça seus sentimentos e gatilhos emocionais; registre reflexões e padrões;
Empatia: escute ativamente e coloque-se no lugar dos moradores; reconheça suas emoções;
Comunicação eficaz: seja claro, conciso e sensível às necessidades dos outros;
Gerenciamento de estresse: use técnicas como respiração, meditação ou pausas estratégicas;
Flexibilidade: adapte-se a mudanças e imprevistos, considerando diferentes perspectivas.
Adotar essas práticas diariamente ajuda o síndico a liderar com equilíbrio, reduzir conflitos e manter a harmonia do condomínio.
Quando necessário, não hesite em buscar apoio externo, como consultoria ou psicólogo, para aprimorar sua gestão emocional.
Você sabia que agora o tratamento da água da piscina do condomínio precisa, por lei, da supervisão de um profissional da Química?
Essa exigência faz parte da Resolução nº 332/2025, publicada pelo Conselho Federal de Química (CFQ) em 24 de junho de 2025, e ela já está em vigor.
A norma tem o objetivo de garantir mais saúde e segurança nas piscinas de uso coletivo, como as de clubes, academias, hotéis e dos condomínios residenciais.
Mas, na prática, a medida tem gerado debate e dúvidas jurídicas sobre até onde vai a obrigatoriedade e quem deve arcar com os custos. Continue lendo para entender!
O que a nova regra determina?
A resolução estabelece que o tratamento químico e o controle da qualidade da água das piscinas de uso coletivo devem ser realizados sob a Responsabilidade Técnica (RT) de um profissional registrado no Conselho Regional de Química (CRQ).
Isso significa que o condomínio precisará:
Contratar um profissional de Química ou uma empresa habilitada para supervisionar o tratamento da água e acompanhar o uso dos produtos químicos;
Emitir uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documento obrigatório que formaliza o vínculo do profissional com o condomínio e atesta que o serviço está sendo executado sob supervisão técnica adequada;
Renovar a ART anualmente, pagando uma taxa ao CRQ;
Arcar com os custos da contratação do profissional e da emissão da ART, o que cria uma nova despesa fixa no orçamento do condomínio.
A resolução ainda determina que o profissional deve manter registros de controle da qualidade da água, o que inclui análises periódicas de parâmetros como pH, alcalinidade, teor de cloro livre e presença de contaminantes.
Esses relatórios devem estar disponíveis para fiscalização a qualquer momento pelos Conselhos Regionais de Química.
Fiscalização e possíveis penalidades
Um ponto importante é que a resolução amplia o poder de fiscalização dos CRQs.
Os conselhos poderão realizar visitas técnicas aos condomínios para verificar se há um responsável técnico nomeado e se a ART foi devidamente emitida.
Caso o síndico negue acesso ou se recuse a fornecer informações, o Conselho Regional poderá acionar a Vigilância Sanitária municipal, transformando uma questão administrativa em um possível problema de saúde pública.
Isso abre margem para autuações e sanções sanitárias, caso sejam constatadas irregularidades ou descumprimento da norma.
O impacto no bolso dos moradores
O ponto mais sensível da nova regra é, sem dúvidas, o impacto financeiro.
Ao equiparar os condomínios a empreendimentos comerciais, como hotéis, clubes e academias, a norma impõe custos fixos adicionais que antes não existiam na gestão de piscinas residenciais, como:
Honorários de um profissional ou empresa de Química;
Taxas anuais de registro e ART;
Possível aumento de gastos administrativos para adequação.
Essas despesas não são pontuais, mas sim recorrentes, e devem ser repassadas à taxa condominial. Para muitos moradores, isso representa um aumento no valor mensal pago, mesmo em condomínios que nunca tiveram problemas com a qualidade da água da piscina.
Além do custo financeiro, há também o tempo e esforço adicionais para a gestão condominial, que precisará acompanhar contratos, fiscalizações e garantir que toda a documentação esteja em dia.
O que dizem as entidades do setor
A publicação da Resolução nº 332/2025 levou o SECOVI Rio (Sindicato da Habitação) a se manifestar oficialmente.
De acordo com o departamento jurídico da entidade, a norma extrapola a competência legal do CFQ, já que:
A Lei nº 6.839/1980 determina que o registro de empresas e a exigência de responsável técnico se aplicam conforme a atividade básica da instituição;
O tratamento e o monitoramento da água da piscina em condomínios residenciais não se configuram como atividade química, e sim como serviço de manutenção e limpeza;
A fiscalização e o controle sanitário das piscinas já são atribuições da Vigilância Sanitária local.
Assim, o SECOVI do RJ entende que a exigência é ilegal e que os condomínios não são obrigados a contratar um profissional da Química, recomendando que o tema seja contestado por via administrativa e judicial, se houver autuações.
E o que o síndico deve fazer agora?
Mesmo com o debate jurídico em andamento, a norma está vigente. Por isso, o síndico deve adotar uma postura de cautela e informação, buscando:
Acompanhar os desdobramentos do tema junto a entidades como o SECOVI e associações de síndicos;
Consultar um advogado condominial ou sua administradora para definir a melhor estratégia;
Garantir a qualidade da água da piscina, com registros de manutenção, limpeza e controle sanitário atualizados;
Manter o diálogo transparente com os moradores, explicando os impactos e possíveis custos.
De um lado, a medida pretende elevar o padrão de segurança e saúde pública nas piscinas. De outro, impõe custos e obrigações que muitos consideram incompatíveis com a natureza residencial dos condomínios.
Independentemente da posição, é essencial que síndicos e condôminos mantenham o diálogo aberto e informado, equilibrando segurança, transparência e responsabilidade financeira.
Durante uma aula ao vivo promovida pela TownSq, os síndicos profissionais Marília Amorim e Hamilton compartilharam suas trajetórias, desafios e aprendizados adquiridos ao longo dos anos.
A conversa trouxe insights valiosos para quem já atua na área ou pensa em iniciar nessa carreira. Continue lendo para saber os principais tópicos abordados!
Como tudo começou
Marília iniciou sua trajetória quando assumiu a função em seu próprio condomínio após a saída inesperada do síndico da época.
O que parecia uma tarefa temporária acabou se tornando profissão e paixão. Hoje, com mais de 25 anos de experiência, ela atua como síndica profissional, unindo conhecimento técnico, gestão e mediação de conflitos.
Hamilton entrou no universo condominial em 2009, também como síndico morador.
Ao vivenciar os bastidores e notar falhas de gestão, decidiu se profissionalizar e fundou a União Síndicos Profissionais, sempre com a visão de que há espaço para todos quando existe união e compartilhamento de experiências.
O perfil de um síndico profissional
Mais do que conhecimento técnico, é preciso gostar de lidar com pessoas. Afinal, o síndico administra não só o patrimônio, mas também os sonhos e expectativas dos moradores.
Marília reforçou a importância da inteligência emocional, da mediação de conflitos e da empatia. Hamilton destacou a paciência e a capacidade de ouvir mais do que falar, além da recomendação de começar devagar, participando primeiro como conselheiro.
Além dessas qualidades, o síndico profissional deve possuir habilidades técnicas essenciais, como:
Planejamento financeiro preciso e transparente
Gerir corretamente o orçamento é essencial para manter as contas do condomínio equilibradas e evitar surpresas desagradáveis. Isso inclui desde o controle de receitas e despesas até a previsão de investimentos em manutenção e melhorias.
A transparência com os moradores, mostrando de forma clara como cada recurso é utilizado, é fundamental para gerar confiança e engajamento.
Um bom síndico sabe escolher prestadores de serviços de qualidade e acompanhar de perto a execução de contratos.
Essa habilidade garante que obras, limpezas e manutenções sejam feitas de forma eficiente, dentro do prazo e do orçamento previsto, evitando problemas legais ou financeiros.
Conflitos entre moradores são inevitáveis. Um síndico profissional deve atuar como mediador, ouvindo as partes, propondo soluções justas e mantendo um clima de respeito e colaboração.
Essa competência é crucial para preservar a harmonia do condomínio e evitar desgastes desnecessários.
Uso de tecnologia para gestão e comunicação
Ferramentas digitais facilitam a administração de tarefas, a prestação de contas e a comunicação com moradores.
Softwares de gestão condominial permitem organizar documentos, controlar pagamentos, agendar manutenções e enviar comunicados de forma rápida e segura, otimizando tempo e reduzindo erros.
Essas competências são fundamentais para uma gestão eficiente e harmoniosa do condomínio.
Responsabilidades e surpresas do cargo
Ser síndico vai muito além da gestão financeira. Entre as principais atribuições, estão:
Gestão administrativa, fiscal e de recursos humanos;
Mediação de conflitos e comunicação clara com os condôminos.
Muitos iniciantes se surpreendem com a quantidade de obrigações e com o fato de que o síndico responde civil e criminalmente em diversas situações.
Além disso, é comum herdar problemas de gestões anteriores, exigindo diagnóstico rápido e soluções transparentes.
O peso emocional da função
A pressão psicológica é um dos maiores desafios da sindicatura.
O síndico é constantemente alvo de cobranças e até mesmo críticas em grupos de WhatsApp. Para lidar com isso, Hamilton reforçou a importância de separar vida pessoal da profissional e usar canais oficiais de comunicação para evitar desgastes.
A inteligência emocional também é crucial para a gestão do síndico. Desenvolver essa habilidade permitirá que o profissional conduza melhor momentos de divergência e mantenha a harmonia no ambiente condominial.
Conhecimentos técnicos essenciais
Embora nem tudo precise ser dominado em profundidade, é importante ter noções de:
Contabilidade e orçamento;
Normas de segurança (PPCI, brigada de incêndio, etc.);
A carreira de síndico profissional é desafiadora, mas extremamente gratificante para quem gosta de resolver problemas, lidar com pessoas e transformar condomínios em ambientes melhores para se viver.
Como disse Marília, “não são só flores, mas realizar uma obra, ver um condomínio organizado e sentir a confiança dos moradores é muito gratificante”.
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Os carros elétricos já são uma realidade crescente no Brasil. Só no primeiro semestre de 2025, foram vendidos 86.849 veículos eletrificados, o que representa 8% do mercado total de automóveis leves, segundo a ABVE.
Em São Paulo, o crescimento é ainda mais acelerado: foram 2.245 carros emplacadas somente em agosto, um aumento expressivo de 118% sobre julho.
Essa transformação na mobilidade urbana traz novos desafios para os condomínios, principalmente em relação à segurança. Afinal, instalar carregadores em garagens exige cuidados técnicos, jurídicos e financeiros.
Pensando nisso, o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, em parceria com o governo estadual e a Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE), lançou uma cartilha de normas de segurança para garagens com pontos de recarga.
Além disso, o tema acaba de ganhar reforço nacional com a publicação da Diretriz Nacional sobre Ocupações Destinadas a Garagens e Locais com Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos (SAVE)
Continue lendo e veja o que a cartilha estabelece em termos de padrões técnicos mínimos de prevenção contra incêndios e acidentes em estacionamentos com carregadores. Boa leitura!
O que a nova cartilha e a diretriz nacional exigem?
A cartilha lançada em São Paulo e a Diretriz Nacional sobre Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos (SAVE) trazem parâmetros claros para que condomínios possam instalar carregadores com segurança e em conformidade com as normas brasileiras.
A instalação deve seguir normas da ABNT (NBR 5410, NBR 17019 e NBR IEC 61851-1), que definem requisitos específicos para pontos de recarga de veículos elétricos;
Só são permitidos os modos de recarga 3 e 4, que oferecem maior proteção contra sobrecargas e falhas;
Cada estação precisa ter um ponto de desligamento manual, localizado a até 5 metros do equipamento, além de disjuntor exclusivo identificado no quadro de energia;
É obrigatório identificar o disjuntor correspondente a cada ponto de recarga, facilitando intervenções rápidas em caso de emergência;
As vagas precisam ter sinalização visível, indicando tanto o ponto de recarga quanto o ponto de desligamento;
Em edifícios que possuem apenas uma rota de saída de emergência, deve ser mantido um afastamento mínimo de 5 metros entre essa rota e as vagas com carregadores. Essa distância deve considerar o perímetro de demarcação da vaga, garantindo que a rota de fuga permaneça livre de riscos adicionais.
Importante: Isso garante que, em caso de emergência, a energia possa ser cortada rapidamente, reduzindo o risco de incêndio.
Prevenção contra incêndio
Sensores de calor e sistemas de detecção de fumaça passam a ser exigidos em garagens que tenham recarga elétrica;
Instalação de chuveiros automáticos (sprinklers) com resposta rápida, dimensionados como risco ordinário 2, capazes de controlar focos de incêndio em estágios iniciais;
Gerenciamento de riscos deve ser feito por um responsável técnico, avaliando cada instalação de acordo com as características do prédio;
Em edifícios novos, a resistência estrutural ao fogo deve ser reforçada, com tempo mínimo de 120 minutos (TRRF).
Importante: Isso cria uma barreira extra de proteção, já que incêndios envolvendo baterias de íon-lítio podem ser mais difíceis de combater.
Ventilação e controle de gases
A diretriz prevê sistemas de extração mecânica de ar, com capacidade para realizar ao menos 10 trocas de ar por hora no maior pavimento da garagem;
Caso o espaço tenha ventilação natural adequada (mínimo de 50% de aberturas em duas fachadas), o sistema mecânico pode ser dispensado;
A medida é essencial porque a combustão de baterias pode liberar gases tóxicos, que precisam ser diluídos rapidamente.
Edifícios novos x Edifícios existentes
Novos empreendimentos já devem nascer adaptados, com projeto técnico que contemple detecção de incêndio, sprinklers, ventilação e estrutura reforçada;
Edifícios já existentes precisarão se adequar gradualmente, conforme prazos definidos por cada estado. No entanto, ajustes elétricos (como instalação de disjuntores e desligamentos manuais) devem ser feitos imediatamente após a vigência da diretriz.
Outros (garagens externas)
Devem atender às mesmas exigências de segurança elétrica previstas para ambientes internos;
É preciso observar afastamentos mínimos em relação a áreas de risco, como locais com líquidos inflamáveis ou gás liquefeito de petróleo;
Nessas áreas, são permitidas instalações de SAVE tipos 1 e 2, desde que o responsável técnico apresente um plano de gerenciamento de risco comprovando a segurança;
O equipamento deve ter proteção contra intempéries, garantindo sua durabilidade e funcionamento adequado.
A grande mudança é que agora existe padronização nacional.
Ou seja, todos os condomínios terão um guia técnico claro para seguir, reduzindo riscos e evitando improvisos que poderiam comprometer a segurança de moradores e patrimônio.
E quem paga a conta?
A decisão sobre os custos da instalação de carregadores precisa ser discutida e aprovada em assembleia.
Em muitos casos, pode-se entender que a mudança beneficia o condomínio como um todo, assim como acontece em áreas comuns, como academias ou quadras, o que justificaria a divisão das despesas entre todos os moradores.
Outra possibilidade é que apenas os usuários do serviço arquem com os investimentos, especialmente quando a estrutura do prédio permite um rateio individualizado.
Independentemente do modelo escolhido, o síndico continua sendo o responsável legal por qualquer instalação. Por isso, o processo deve ser conduzido com diálogo, planejamento coletivo e o acompanhamento de profissionais especializados.
Prazos para aplicação das novas regras
A cartilha foi criada por meio da Portaria de 25 de agosto de 2025 e estabelece prazos claros para que os condomínios possam se adequar às novas exigências.
A diretriz entra em vigor em 180 dias após a publicação da portaria;
Para edificações existentes, cada estado definirá prazos específicos para a adaptação das medidas de segurança contra incêndio, considerando as particularidades locais:
Exceção: as instalações elétricas previstas no item 3 da diretriz (como disjuntores identificados, pontos de desligamento e modos de recarga corretos) deverão ser implementadas imediatamente após os 180 dias;
Se o prédio já possuir uma licença vigente, a adequação será exigida apenas no momento da renovação da licença;
Durante o período de transição (os primeiros 180 dias), as vistorias de licenciamento ainda poderão aprovar garagens com carregadores elétricos, desde que apresentem observações para adequação futura.
Os condomínios têm um tempo de adaptação, mas precisam se organizar desde já, especialmente para ajustar a parte elétrica, que terá cobrança imediata após o prazo inicial.
Por que isso importa para o seu condomínio?
O avanço dos carros elétricos é considerado irreversível.
Os moradores querem alternativas mais econômicas e sustentáveis, e os prédios precisam estar prontos para oferecer infraestrutura adequada.
Além da valorização imobiliária, a preparação para veículos elétricos aumenta a atratividade do condomínio para futuros compradores e locatários. Mais do que uma tendência, trata-se de uma adaptação necessária.
Com a chegada das novas normas, síndicos e moradores precisam olhar para o futuro da mobilidade e se organizar desde já. A instalação de carregadores elétricos em condomínios não é mais um luxo, mas sim uma questão de segurança, modernização e valorização patrimonial.
