Responsabilidade do síndico: veja as funções e obrigações

por | dez 18, 2019 | Síndicos

Você sabe quais são as responsabilidades do síndico? Além de cuidar do bem-estar dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. São diversas as responsabilidade do síndico perante o condomínio. Responsabilidades que demonstram a importância do síndico em todos os condomínios.

Nesse artigo, vamos resolver dúvidas sobre quais são as funções do síndico no condomínio, a responsabilidade civil do síndico no condomínio edilício e várias outras. Você vai entender também porque o conhecimento dessas e outras questões da profissão de síndico é importante para que síndicos atuem em mais condomínios.

Qual o papel do síndico de condomínio?

O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio. Assim, pode-se afirmar que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício.

Além disso, o síndico tem também o papel de mandatário, uma vez que foi eleito para a  administração do edifício em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.

Ainda nesse sentido, o síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver suas funções. Por isso, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços.

“É crucial que todos – tanto os condôminos, quanto o interessado no cargo – entendam que o síndico sempre vai responder pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio”, relembra o CEO e cofundador da TownSq, João David. Ou seja, ser síndico é um cargo de exímia responsabilidade.

Funções fundamentais do síndico

As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:

  • Convocar reuniões de assembleia;
  • Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
  • Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
  • Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
  • Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
  • Elaborar previsão orçamentária anual;
  • Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
  • Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
  • Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
  • Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres desse gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, faz parte da responsabilidade civil síndico a apólice seguro. Com todas essas funções, fica claro que o síndico precisa se qualificar e estudar bastante para ser eleito em condomínios.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir.
Saiba o que diz a legislação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Responsabilidade civil

A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.
Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. 

Responsabilidade criminal

Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.

Algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:

  • Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
  • Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
  • Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
  • Apropriação indébita de fundos do condomínio;
  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
  • Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
  • Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
  • Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
  • Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
  • Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.

Dessa forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de vigor no momento que a documentação com o nome do novo gestor é aprovada em cartório.

Leia também:
Guia do Síndico: o que o síndico faz e o que não pode fazer?
Gestão de condomínio edilício: Quais desafios vou enfrentar?

Responsabilidade do síndico na prestação de contas

A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.

Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.

Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.

Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:

  • Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
  • Guardar todas as contas pagas;
  • Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
  • Verificar a contabilidade todos os meses;
  • Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
  • Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.

Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.

Leia também:
Prestação de Contas em condomínio: tudo que você precisa saber!
6 dicas para diminuir os custos do condomínio

Responsabilidade do síndico com obras e reformas

Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.

De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.

Obras Necessárias ou urgentes

Focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.

Obras Úteis

Buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.

Obras Voluptuárias

São as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.
É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:

  • Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
  • Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
  • Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
  • Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
  • Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!

Leia mais:
7 dicas para planejar obras e reformas no condomínio
Saiba tudo sobre obras em condomínios e manutenções periódicas
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9 Comentários

  1. Osmar Dos Santos Franco

    Gostaria de sbr se qdo o síndico e remunerado..ele teria q pagar normalmente o condominio

    Responder
    • Carlos Henrique

      Olá Sr. Osmar, faço votos que esteja bem.

      Respondendo a sua pergunta. Como todo condômino, sim. Porém, essa situação de pagar ou não a cota condominal fica decidido em Assembleia.

      Responder
  2. Ana

    Muro de arrimo aprovado em caráter emergencial pela assembleia e já com fundos p execução e o novo síndico se recusa a fazer ?? Como lidar com isso? O q fazer ? Existem rachaduras e afundamento na área da piscina

    Responder
  3. renata

    Gostaria de saber qual o prazo para um síndico cumprir o determinado em assembleia Ordinária e Extraordinária.

    Responder
    • Cardozo síndicos profissionais

      Depende. Não foi determinado prazo na assembleia para concluir determinado item?

      Ex: Foi aprovado reforma de fachada com arrecadação nos docs, o síndico deve estipular o prazo da obra.

      Responder
  4. JOSE HAMILTON DE OLIVEIRA

    Vazamento de água de outros apartamentos o síndico tem que resolver e interferir junto aos moradores pra resolver o problema

    Responder
  5. van lag

    Sindica não disponibiliza ATA, memorial descritivo, previsão orçamentária,,,neste caso, posso demandá-la na justiça?

    Responder
  6. Marcio Damas Pochodenko

    Boa noite! No predio em que eu moro, tem vasamento na calha, isso provoca acúmulo de água na Lage abaixo do telhado e provoca infiltração no teto do meu apartamento, alguns orçamentos já foram realizados, porém, nada de solucionar o problema. A minha dúvida é se isso é caracterizado como obra urgente e , se necessitaria de assembleia para fazer o reparo??

    Responder
  7. Jaqueline

    Moro em um condomínio da minha casa e minha vida aqui na venda da cruz.
    O síndico aqui do condomínio não gosta e não aceita quando fazemos alguma reclamação. Ele da última vez passou im áudio no grupo do condomínio dizendo que ele vai ficar como síndico até 2025 e pretende ficar muito mais e que o morador (proprietario) que não estiver satisfeito, deve sair.

    Gostaria de saber se posso ser amparad judicialmente por esse tipo de atitude.

    Responder

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