Responsabilidade do síndico: veja as funções e obrigações

por | dez 18, 2019 | Síndicos

Você sabe quais são as responsabilidades do síndico? Além de cuidar do bem-estar dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. São diversas as responsabilidade do síndico perante o condomínio. Responsabilidades que demonstram a importância do síndico em todos os condomínios.

Nesse artigo, vamos resolver dúvidas sobre quais são as funções do síndico no condomínio, a responsabilidade civil do síndico no condomínio edilício e várias outras. Você vai entender também porque o conhecimento dessas e outras questões da profissão de síndico é importante para que síndicos atuem em mais condomínios.

Qual o papel do síndico de condomínio?

O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio. Assim, pode-se afirmar que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício.

Além disso, o síndico tem também o papel de mandatário, uma vez que foi eleito para a  administração do edifício em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.

Ainda nesse sentido, o síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver suas funções. Por isso, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços.

“É crucial que todos – tanto os condôminos, quanto o interessado no cargo – entendam que o síndico sempre vai responder pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio”, relembra o CEO e cofundador da TownSq, João David. Ou seja, ser síndico é um cargo de exímia responsabilidade.

Funções fundamentais do síndico

As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:

  • Convocar reuniões de assembleia;
  • Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
  • Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
  • Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
  • Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
  • Elaborar previsão orçamentária anual;
  • Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
  • Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
  • Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
  • Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres desse gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, faz parte da responsabilidade civil síndico a apólice seguro. Com todas essas funções, fica claro que o síndico precisa se qualificar e estudar bastante para ser eleito em condomínios.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir.
Saiba o que diz a legislação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Responsabilidade civil

A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.
Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. 

Responsabilidade criminal

Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.

Algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:

  • Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
  • Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
  • Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
  • Apropriação indébita de fundos do condomínio;
  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
  • Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
  • Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
  • Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
  • Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
  • Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.

Dessa forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de vigor no momento que a documentação com o nome do novo gestor é aprovada em cartório.

Leia também:
Guia do Síndico: o que o síndico faz e o que não pode fazer?
Gestão de condomínio edilício: Quais desafios vou enfrentar?

Responsabilidade do síndico na prestação de contas

A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.

Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.

Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.

Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:

  • Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
  • Guardar todas as contas pagas;
  • Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
  • Verificar a contabilidade todos os meses;
  • Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
  • Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.

Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.

Leia também:
Prestação de Contas em condomínio: tudo que você precisa saber!
6 dicas para diminuir os custos do condomínio

Responsabilidade do síndico com obras e reformas

Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.

De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.

Obras Necessárias ou urgentes

Focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.

Obras Úteis

Buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.

Obras Voluptuárias

São as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.
É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:

  • Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
  • Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
  • Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
  • Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
  • Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!

Leia mais:
7 dicas para planejar obras e reformas no condomínio
Saiba tudo sobre obras em condomínios e manutenções periódicas
Obras no condomínio: o que você precisa saber sobre a NBR 16280
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11 Comentários

  1. Osmar Dos Santos Franco

    Gostaria de sbr se qdo o síndico e remunerado..ele teria q pagar normalmente o condominio

    Responder
    • Carlos Henrique

      Olá Sr. Osmar, faço votos que esteja bem.

      Respondendo a sua pergunta. Como todo condômino, sim. Porém, essa situação de pagar ou não a cota condominal fica decidido em Assembleia.

      Responder
      • evelize Guimaraes

        Gostaria de saber que o síndico tem estar presente todos os dias no condomínio

        Responder
  2. Ana

    Muro de arrimo aprovado em caráter emergencial pela assembleia e já com fundos p execução e o novo síndico se recusa a fazer ?? Como lidar com isso? O q fazer ? Existem rachaduras e afundamento na área da piscina

    Responder
  3. renata

    Gostaria de saber qual o prazo para um síndico cumprir o determinado em assembleia Ordinária e Extraordinária.

    Responder
    • Cardozo síndicos profissionais

      Depende. Não foi determinado prazo na assembleia para concluir determinado item?

      Ex: Foi aprovado reforma de fachada com arrecadação nos docs, o síndico deve estipular o prazo da obra.

      Responder
  4. JOSE HAMILTON DE OLIVEIRA

    Vazamento de água de outros apartamentos o síndico tem que resolver e interferir junto aos moradores pra resolver o problema

    Responder
  5. van lag

    Sindica não disponibiliza ATA, memorial descritivo, previsão orçamentária,,,neste caso, posso demandá-la na justiça?

    Responder
  6. Marcio Damas Pochodenko

    Boa noite! No predio em que eu moro, tem vasamento na calha, isso provoca acúmulo de água na Lage abaixo do telhado e provoca infiltração no teto do meu apartamento, alguns orçamentos já foram realizados, porém, nada de solucionar o problema. A minha dúvida é se isso é caracterizado como obra urgente e , se necessitaria de assembleia para fazer o reparo??

    Responder
  7. Jaqueline

    Moro em um condomínio da minha casa e minha vida aqui na venda da cruz.
    O síndico aqui do condomínio não gosta e não aceita quando fazemos alguma reclamação. Ele da última vez passou im áudio no grupo do condomínio dizendo que ele vai ficar como síndico até 2025 e pretende ficar muito mais e que o morador (proprietario) que não estiver satisfeito, deve sair.

    Gostaria de saber se posso ser amparad judicialmente por esse tipo de atitude.

    Responder
  8. Neusa Baptista

    sou sindica se um mercado que esta com a estrutura toda velha e precisa de reparos, os comerciantes me cobram reparos.

    a taxa cobrada de cada um é muito baixa. resumindo o condomínio não tem dinheiro em caixa.A pergunta é: é responsabilidade do condomínio consertar estes telhados?

    Responder

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