O síndico ainda é a personalidade mais lembrada quando se pensa em administração de condomínio.

Reclamações, problemas e até mesmo elogios estão sempre voltados à figura do síndico.

Mas então, qual é a função do subsíndico ou subsíndica no contexto das responsabilidades da gestão de condomínio?

Por lei, o Art. 1347 do Código Civil atribui ao síndico o compromisso com os atos administrativos do condomínio. No entanto, o Art. 1348 determina que o síndico pode contar com a assessoria de terceiros para realizar essas atividades condominiais.

E é nessa “ajudinha extra” que entra o cargo de subsíndico. Neste artigo, vamos entender mais sobre a função do subsíndico e responder dúvidas frequentes sobre a posição. Continue lendo.

Qual é a função do subsíndico?

As principais funções do subsíndico são:

• Manter contato frequente com o síndico para alinhar estratégias e objetivos de gestão;
• Ter conhecimento detalhado sobre o funcionamento do condomínio e as decisões em curso;
• Agir como porta-voz dos moradores da área que representa, mediando conflitos e buscando soluções pacíficas;
• Realizar reuniões regulares com o síndico e participar de comissões internas, como as de segurança, obras ou sustentabilidade;
• Representar o condomínio externamente em eventos ou reuniões quando necessário;
• Assumir as responsabilidades do síndico em caso de ausência temporária, férias ou destituição, conforme definido pela convenção ou assembleia;
• Seguir as normas da convenção, regimento interno e decisões assembleares;
• Promover a comunicação com os moradores por meio de ferramentas digitais ou encontros presenciais.

Vale lembrar que o papel do subsíndico é definido pela convenção do condomínio, podendo variar conforme as necessidades de cada empreendimento.

Em condomínios maiores, é comum que subsíndicos tenham atribuições específicas, como focar em áreas ou blocos específicos.

O que diz o Código Civil sobre o subsíndico?

O Código Civil se omite com relação à definição das funções de subsíndico, dando autoridade para o que for expresso na convenção do condomínio. Sendo assim, cabe ao condomínio identificar as necessidades e atribuições deste novo personagem dentro da administração.

Além de determinar se o condomínio deve ou não ter subsíndico, a convenção também deve abordar detalhes sobre a eleição de subsíndico, como periodicidade, prazo limite de mandato, possibilidade de reeleição e mais.

Em que situações o subsíndico assume a posição de síndico? 

• Durante o período de férias do síndico; 
• Nas ausências de curto prazo; 
• Em caso de renúncia, destituição ou morte do antigo síndico. 

É obrigatório ter subsíndico no condomínio? 

Não, a presença do subsíndico não é obrigatória por lei.  

A decisão de instituir esse cargo cabe ao que for definido na convenção do condomínio ou em assembleia geral.  

Em condomínios menores ou com uma estrutura de gestão simplificada, muitas vezes o subsíndico é dispensável.  

Já em condomínios maiores ou mais complexos, o subsíndico pode ser essencial para dividir tarefas e melhorar a eficiência da administração. 

Em alguns casos, o subsíndico também pode desempenhar um papel fundamental na manutenção de um clima harmônico entre os moradores, atuando como mediador em conflitos menores e ajudando a promover um ambiente mais colaborativo.  

Essa função complementar pode fazer toda a diferença na satisfação geral dos condôminos e na percepção da gestão condominial. 

Quem pode ser subsíndico?

Essa resposta pode variar conforme a sua convenção.

Como o Código Civil não estabelece nenhuma regra sobre a função do subsíndico, cada condomínio pode determinar a exigência ou não desse cargo ser ocupado por algum residente.

Vale lembrar que o ideal é que o subsíndico, quando existir no condomínio, atua auxiliando o síndico, e até mesmo representando o síndico, quando esse não se fizer presente. Isso significa que a pessoa precisa ser próxima à gestão.

Qual o salário de um subsíndico?  

Por ser apenas um cargo auxiliar, não é comum o subsíndico receber salário. Porém, condomínios com grandes demandas, podem oferecer algum tipo de honorário.  

Se houver remuneração para subsíndico, o valor deverá ser estipulado por convenção e o condomínio deverá arcar com as mesmas contribuições previdenciárias que o síndico.  

Subsíndico paga condomínio?  

Normalmente, sim, o subsíndico continua sendo responsável pelo pagamento da taxa condominial como qualquer outro condômino.  

Contudo, em algumas situações, o condomínio pode optar por oferecer isenção total ou parcial dessa taxa como forma de compensação pelos serviços prestados.  

Essa decisão deve estar prevista na convenção ou ser aprovada em assembleia geral. 

Essa isenção, quando concedida, deve ser analisada com cuidado para evitar descontentamento entre os moradores e manter a transparência na gestão condominial.  

Uma alternativa para condomínios que optam por não isentar o subsíndico é oferecer bonificações simbólicas, como descontos parciais, garantindo que os custos sejam compartilhados de maneira justa entre os condôminos. 

Como é eleito o subsíndico? 

Assim como o conselho fiscal, o subsíndico deve ser eleito através de uma reunião de assembleia previamente convocada.  

No entanto, não é obrigatório eleger o subsíndico no mesmo momento da eleição do síndico. Ou seja, é possível fazer votações em reuniões separadas, sempre levando em consideração o que diz a legislação condominial. 

Durante a reunião, os candidatos ao cargo apresentam suas propostas e competências, e os moradores votam no representante que consideram mais adequado. 

O processo de votação pode variar de acordo com o regimento interno do condomínio. Em geral, o subsíndico é eleito por maioria simples dos presentes na assembleia.  

Para garantir a legitimidade do processo, é essencial registrar formalmente o resultado da eleição em ata, indicando o nome do eleito, o período de mandato e quaisquer condições específicas para o exercício do cargo. 

O que o subsíndico não pode fazer?  

O subsíndico não possui autonomia para tomar decisões administrativas que são de competência exclusiva do síndico, como realizar contratações, aprovar despesas ou celebrar contratos sem a devida autorização.

Ele também não pode agir contrariamente às normas estabelecidas pela convenção, regimento interno ou decisões aprovadas em assembleia. 

Além disso, o subsíndico não pode representar legalmente o condomínio em processos judiciais, salvo em situações excepcionais previstas na convenção ou autorizadas em assembleia. Sua atuação é limitada ao apoio e à execução de tarefas delegadas pelo síndico, respeitando as competências que lhe são atribuídas. 

É importante que o subsíndico compreenda as restrições do cargo para evitar conflitos ou prejuízos à gestão condominial. A falta de clareza sobre suas atribuições pode gerar atritos entre os gestores e prejudicar o funcionamento do condomínio. 

Subsíndico pode convocar assembleia? 

Não é função do subsíndico convocar assembleias gerais, uma vez que essa é uma atribuição exclusiva do síndico ou, em sua ausência, do corpo diretivo ou dos condôminos, conforme estipulado pela convenção.

No entanto, o subsíndico pode sugerir a convocação de uma assembleia ao síndico, caso identifique necessidade urgente ou relevante para a gestão. 

Em situações excepcionais, como a ausência prolongada do síndico, a convenção pode prever que o subsíndico assuma essa responsabilidade, desde que seja respaldado por uma decisão formal dos condôminos. O cumprimento das normas internas garante que as decisões tomadas em assembleia sejam legítimas e respeitem a legislação condominial. 

Como tirar o subsíndico? 

A destituição do subsíndico deve ser realizada em conformidade com as normas previstas na convenção do condomínio. Geralmente, isso ocorre por meio de uma assembleia geral extraordinária, convocada especificamente para tratar do tema.

É necessário que os condôminos sejam informados previamente sobre o motivo da destituição e tenham a oportunidade de debater e votar a questão. 

Para que o subsíndico seja destituído, é comum que se exija o quórum qualificado, conforme estabelecido na convenção. A falta de cumprimento das funções, comportamento inadequado ou ações que prejudiquem a gestão condominial podem ser motivos para a sua remoção. 

Após a destituição, o condomínio deve definir se realizará nova eleição para ocupar o cargo ou se o deixará vago, dependendo das necessidades e da estrutura administrativa do condomínio.

É importante seguir todos os procedimentos legais para evitar questionamentos futuros sobre a validade da decisão.

Como ser um bom subsíndico?

A exemplo do cargo de síndico, é possível ser um bom subsíndico através de ações como:

• Agir de maneira a manter a harmonia e tranquilidade;
• Conhecer a legislação;
• Ser organizado;
• Ser autoritário, mas sem impor autoritarismo;
• Conhecer o condomínio e os moradores;
• Agir de modo criativo;
• Nunca descuidar da manutenção;
• Ser comunicativo;
• Saber ouvir;
• Ter empatia.

Há limite no número de subsíndicos?

Condomínios com mais de uma torre ou bloco podem contar com um subsíndico por edificação, caso seja necessário.

Quem representa o condomínio em juízo?

O único que representa o condomínio em juízo é o síndico.

Ele representa a coletividade do condomínio, agindo nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa e de interesses comuns. Nas ações movidas contra o condomínio ele pode ser citado e tem poderes para representar e defender a comunidade.

Subsíndico pode representar condomínio?

O subsíndico não dispõe de poderes para representar em juízo o condomínio, ressalvadas hipóteses legais. Não se admite o processamento de recurso, estando ausente pressuposto de admissibilidade consistente na representação processual do recorrente. Inteligência do artigo 41, § 2º, da Lei nº 9.099/95.

Direitos e deveres do subsíndico

Como explicamos anteriormente, os direitos e deveres dos subsíndicos são definidos pela convenção do condomínio. Da mesma forma, as responsabilidades desse profissional também são estabelecidas pelo documento.

Cada empreendimento condominial deve estipular quais são os deveres do subsíndico, com base nas suas próprias necessidades. Essas informações, bem como os direitos do subsíndico, devem ser aprovadas em assembleia geral e, em seguida, incluídas à convenção do condomínio.

Saiba mais sobre as responsabilidades do subsíndico do condomínio com esse vídeo explicativo:

Precisa convocar uma assembleia para eleger o subsíndico do seu condomínio? Use o nosso Modelo de Convocação de Assembleia gratuito.