A criação de um condomínio edilício marca não apenas a entrega de imóveis, mas também o nascimento de uma comunidade. A assembleia geral de instalação é o ponto inaugural desse processo, representando a primeira reunião dos condôminos. 

Nesse momento crucial, a formalização da entrega das unidades, a eleição do síndico e a definição das diretrizes que nortearão a gestão do condomínio tornam-se protagonistas.  

Este artigo explora em detalhes o papel e os procedimentos que envolvem a assembleia de instalação, delineando seu impacto na consolidação e administração de um condomínio. Continue lendo! 

Antes de tudo, o que é uma Assembleia Geral de Instalação de condomínio? 

A assembleia geral de instalação em condomínios, também conhecida como AGI, representa um marco crucial no processo de constituição de um condomínio edilício. 

Esta reunião inaugural, geralmente convocada pela incorporadora/construtora, tem como propósito formalizar o término das obras e planejar a entrega das unidades autônomas e áreas comuns aos futuros proprietários.

Ao contrário de outras assembleias gerais, a de instalação possui particularidades no que diz respeito à sua convocação e finalidades. 

Primeiro, o Código Civil não estabelece uma forma ou momento específico para a sua realização. 

A ausência do registro da incorporação imobiliária exige a adoção do rito estabelecido pelo Código de Normas do estado, que, em geral, demanda: 

• a ata da assembleia geral com a eleição do síndico; 
• a convenção do condomínio; 
• outros atos válidos como a averbação da construção, o habite-se; 
• e o registro de incorporação. 

Antes da promulgação da Lei 14.382/2022, as diferenças terminológicas entre os estados brasileiros geravam debates sobre o momento exato da instituição do condomínio na incorporação imobiliária. 

Em Minas Gerais, por exemplo, o entendimento era de que o condomínio já existia no momento do registro em cartório dos memoriais de instituição e incorporação imobiliária, enquanto em São Paulo, prevalecia a necessidade da averbação do “habite-se”. 

Com a mencionada lei, que inseriu o § 1º-A ao artigo 32 da Lei 4.591/64, consolidou-se nacionalmente o entendimento de Minas Gerais, considerando a instituição do condomínio desde o registro do memorial em cartório. 

A assembleia de instalação, portanto, torna-se essencial para conferir vida e gestão próprias ao condomínio edilício. 

As pautas obrigatórias dessa assembleia incluem a ratificação da convenção de condomínio e a eleição do primeiro síndico, subsíndico, conselho fiscal, além de outras funções administrativas. 

A incorporadora pode, ainda, apresentar uma previsão orçamentária para os primeiros meses e sugerir o valor da taxa de condomínio. 

É importante destacar que a realização da assembleia de instalação não depende da expedição do “habite-se” ou do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), pois o ato em si não implica necessariamente a entrega das áreas comuns ou a permissão para habitação do prédio. 

Contudo, a ausência de previsão de entrega das unidades pode gerar recusas por parte dos condôminos, considerando que a instalação do condomínio implica em despesas próprias, mesmo antes da posse das unidades pelos proprietários. 

Como funciona uma Assembleia Geral de Instalação de condomínio na prática? 

Em uma AGI, as ações vão além da entrega simbólica de chaves, abrangendo a eleição do síndico, a ratificação da convenção de condomínio e a definição das bases que regerão a vida coletiva. 

Veja, passo a passo, como essa assembleia se desdobra na prática, destacando os elementos essenciais que moldam o início da jornada condominial e como os condôminos participam ativamente na construção da comunidade. 

Primeiro passo: Convocação da primeira reunião de assembleia 

A convocação da primeira reunião de assembleia é de responsabilidade da construtora/incorporadora, já que ainda não há síndico. 

Todos os condôminos, incluindo os promissários compradores não quitados, devem ser convocados por carta, que pode ser enviada por e-mail ou não. 

Segundo passo: Quórum e aprovação da Convenção do Condomínio 

De acordo com a legislação, na AGI as decisões exigem a maioria dos votos dos condôminos presentes, representando pelo menos metade das unidades. 

A segunda convocação pode acontecer, caso o quórum não seja alcançado na primeira, decidindo-se pela maioria dos votos presentes. 

Terceiro passo: Eleição do síndico, subsíndico e conselho fiscal 

A eleição do síndico é ponto crucial na assembleia geral de instalação, sendo escolhido por maioria simples ou o quórum que a Convenção do Condomínio definir. 

O mandato pode ser de até 2 anos, com possibilidade de reeleição, a menos que a convenção proíba. 

O subsíndico e membros de conselhos administrativos, fiscais e de obras também podem ser eleitos conforme previsto na convenção. 

Quarto passo: Ratificação da convenção de condomínio 

A convenção do condomínio, registrada previamente, não requer aprovação, apenas ratificação e deliberação do texto. 

Possíveis alterações exigem quórum de dois terços dos condôminos. 

Quinto passo: Previsão orçamentária e taxa de condomínio 

Embora não obrigatórios, incluir esses temas na pauta é recomendável, pois o condomínio terá despesas próprias após a instalação. 

No Brasil, é comum utilizar o método de rateio por fração ideal para distribuir as despesas condominiais, embora seja raro optar por outras formas. 

O Código Civil estabelece claramente que a cobrança das cotas (conforme o art. 1334, inciso I) segue o que está especificado na Convenção de Condomínio. 

Caso seja necessário, a incorporadora/construtora pode apresentar uma planilha orçamentária para uma análise detalhada. 

Essa planilha, que abrange contratos, despesas com funcionários, laudos de engenharia, entre outros itens, proporciona uma visão clara dos custos envolvidos na administração do condomínio e justifica o valor da taxa condominial. 

Sexto passo: Abertura de CNPJ do condomínio 

Embora não possua personalidade jurídica, um condomínio necessita de uma inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para desempenhar diversas atividades essenciais. 

Essa inscrição permite que o condomínio: 

• seja titular de uma conta bancária; 
• contrate funcionários; 
• firme contratos; 
• e realize outras operações necessárias para sua administração. 

A obtenção do CNPJ pode ocorrer logo após o registro da incorporação, mas é crucial compreender que, a partir desse momento, o condomínio adquire despesas próprias. Despesas como serviços de contabilidade, por exemplo, geralmente seriam custeadas pela incorporadora até a entrega das unidades aos condôminos. 

Por essa razão, aconselha-se realizar a abertura do CNPJ imediatamente após a instalação do condomínio. 

Esse momento marca o início das operações efetivas do condomínio, proporcionando uma previsão de receitas que justifica e viabiliza a gestão independente de suas obrigações e atividades. 

Sétimo passo: Orientação do primeiro síndico 

O síndico recém-eleito pode carecer de experiência. Com exceção dos casos, nos quais os condôminos decidem a contratação de um síndico profissional imediatamente. 

No primeiro cenário, é vital que a incorporadora forneça orientações sobre temas como abertura de CNPJ, conta bancária, orçamento e manutenção das áreas comuns. 

Bônus: Assembleia virtual de instalação de condomínio 

A Lei 14.309/2022 formalizou a realização de assembleias condominiais de forma eletrônica, uma prática já adotada por muitos condomínios. 

Isso foi incorporado ao Código Civil por meio do artigo 1.354-A, que estabelece as condições para essa modalidade: 

Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: 

I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; 

II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. 

A legislação também estabelece outras regras para a assembleia eletrônica, incluindo a opção de realização de forma híbrida, permitindo a participação tanto presencial quanto virtual dos condôminos. 

Essa alternativa oferece uma maneira mais acessível e conveniente para todos os compradores participarem da assembleia de instalação, adaptando-se à dinâmica moderna e às necessidades variadas dos condôminos. 

A importância da assessoria jurídica durante a instalação do novo condomínio 

Frequentemente, os condôminos são novos proprietários, vivenciando pela primeira vez a aquisição de um imóvel próprio e a participação na instalação de um condomínio. É compreensível que, diante desse contexto, surjam diversas dúvidas ao longo da assembleia. 

Embora muitas respostas já estejam no domínio das incorporadoras, devido à sua experiência no setor, contar com uma assessoria jurídica nesta fase é benéfico. 

A presença de um advogado especializado durante a assembleia de instalação não apenas reflete cuidado e atenção com os condôminos, mas também simplifica significativamente a condução da reunião. 

Veja algumas das principais vantagens:

Garantia de conformidade legal

A assessoria jurídica especializada assegura que todos os procedimentos relacionados à entrega do condomínio estejam em estrita conformidade com a legislação vigente. 

Isso inclui a revisão de documentos, contratos e a verificação de requisitos legais essenciais.

Elaboração e revisão de documentação

A redação e revisão de documentos legais, tais como termos de entrega, regulamentos internos e outros instrumentos jurídicos, são atividades cruciais. 

Uma assessoria especializada garante a clareza, validade e abrangência desses documentos.

Resolução de impasses e litígios

Caso surjam disputas ou impasses durante o processo de entrega, a assessoria jurídica atua como mediadora e busca soluções amigáveis. 

Essa abordagem previne litígios prolongados e contribui para a preservação de relações saudáveis entre as partes envolvidas.

Proteção dos interesses do condomínio

A assessoria jurídica trabalha ativamente para proteger os interesses do condomínio, garantindo que cláusulas contratuais sejam cumpridas e que os direitos dos condôminos sejam preservados.

Adaptação às mudanças legislativas

O cenário legal está em constante evolução. 

Uma assessoria especializada acompanha as mudanças legislativas pertinentes ao setor imobiliário, assegurando que o condomínio esteja sempre em conformidade com novas regulamentações.

Orientação estratégica

Além de atuar nas questões legais imediatas, a assessoria jurídica oferece orientação estratégica para enfrentar desafios potenciais. Isso inclui a antecipação de possíveis obstáculos e a implementação de medidas preventivas.

Este artigo foi útil para você? Aproveite para conferir também o que é e como funciona uma reunião de assembleia geral ordinária. Boa leitura!