Se você trabalha com condomínios há algum tempo, já deve ter ouvido falar que os elevadores são os principais vilões da conta de energia elétrica alta. Uma solução conhecida para esse problema é realizar a constante manutenção de elevadores. Mas será que isso realmente ajuda na economia? E como funciona a modernização de elevadores?
Vamos desvendar esses e outros mistérios nesse artigo sobre elevadores em condomínios. Confira:
Mito ou verdade?
Quando o assunto é elevadores em condomínios, existem algumas frases que são repetidas com frequência. Mas será que tudo o que é dito está correto?
Descubra quais são os mitos e as verdades:
Elevadores em condomínio são os principais culpados pelo gasto de energia elétrica.
Depende.Antigamente, os aparelhos de fato gastavam uma grande quantia de energia. Logo, isso tornava-os responsáveis por contas de luz caríssimas. Porém, hoje os elevadores são mais modernos e feitos com tecnologias que diminuem o custo mensal.
Manutenção de elevadores faz o condomínio economizar nos gastos com energia elétrica.
Verdade.Com manutenção eficiente, alguns condomínios relatam a economia entre 20% a 40% nas despesas com eletricidade.
Desligar um dos elevadores à noite gera economia.
Mito.Se há apenas um elevador disponível para os moradores e você desligar o outro, ele acabará fazendo o trabalho de dois equipamentos. Nesses casos, não há economia de elevadores em condomínios. A prática também pode resultar em sobrecarga, com isso diminuindo a vida útil do aparelho.
Sensores de luz ajudam a economizar energia.
Verdade.Se há apenas um elevador disponível para os moradores e você desligar o outro, ele acabará fazendo o trabalho de dois equipamentos. Luzes com sensores de presença nos elevadores e também nos corredores e halls do condomínio podem oferecer uma diferença na conta de energia ao final do mês. Deste modo, a iluminação apenas funcionará quando alguém entrar no ambiente. A economia fica ainda maior se as lâmpadas utilizadas forem de LED.
Manutenção preventiva dos elevadores reduz gastos gerais.
Verdade.Um elevador com tudo em ordem gasta menos luz do que um equipamento que precisa trabalhar mais devido a problemas. Aposte na manutenção e reforma de elevadores no condomínio. Elevadores devem passar por revisão mensal para conferir as partes não acessíveis do equipamento – como o poço, o topo da cabine e a máquina de tração. Assim é possível prever as futuras trocas de peças. Isso aumenta a vida útil do aparelho e ainda ajuda na previsão orçamentária do condomínio.
A manutenção deve ser feita pela mesma empresa que vendeu os elevadores ao condomínio.
Mito. O condomínio tem liberdade para contratar o serviço de manutenção de quem quiser. Às vezes, trocar de fornecedor gera economia. Há casos em que o síndico consegue até 50% de redução de gastos ao contratar uma nova empresa, como explica a reportagem do Estadão. Porém, tome cuidado com empresas que cobram valores muito baratos! Pesquise sobre a empresa antes de fechar contrato.
Todo contrato de manutenção de elevadores precisa incluir os valores das peças de reposição.
Mito. É possível fazer um contrato de manutenção básica. Nesses casos, não é cobrado o valor das peças, apenas da mão-de-obra. Desta forma, quando for necessário fazer alguma alteração, o condomínio fica responsável por pagar o custo extra ou comprar a peça diretamente com um fornecedor. É uma boa pedida para condomínios com elevadores mais novos, onde as chances de problemas são menores.
Qualquer empresa está apta para fazer a manutenção de elevadores em condomínios.
Mito. As prestadoras de serviço devem ser regulamentadas e ter concessão dada pela prefeitura e pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). Além disso, precisam contar com, ao menos, um engenheiro responsável. Antes de fechar negócio, confira se o estabelecimento faz parte da relação de empresas aprovadas pela cidade. Geralmente essa informação é disponibilizada pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (ou semelhante) do município.
No caso da cidade de São Paulo, você pode conferir a lista de empresas aprovadas pela Prefeitura neste link.
Agora que já desvendamos os principais mitos e verdades em relação a elevadores em condomínio, chegou o momento de abordar outras dúvidas comuns entre síndicos. Siga lendo:
Quanto custa fazer manutenção de elevadores em condomínios?
Em suma, a manutenção de elevadores em condomínio tem preço médio de R$ 480 a R$ 700 mensais por equipamento. Todavia, esse valor não inclui os valores das peças de reposição. Ao adicionar o preço das peças, é comum cobrar entre R$ 1.100 e R$ 1.400 mil por elevador.
Os valores podem variar de acordo com:
Tamanho do elevador;
Capacidade do elevador;
Modelo do elevador;
Tempo de existência dos aparelhos;
Infraestrutura do condomínio;
Município em questão.
Custos de modernizar os elevadores do condomínio
Muitos síndicos se perguntam quanto custa modernizar um elevador. Pode-se dizer que o preço da modernização de elevadores varia bastante.
Em média, o valor fica entre R$ 30 mil a R$ 160 mil por aparelhagem.
Se o condomínio conta com vários equipamentos, a modernização de elevadores pode custar quase R$ 1 milhão, como relata este artigo.
Apesar dos altos valores, o condomínio se beneficia com segurança e redução do custo mensal com energia elétrica. Além disso, o condomínio economiza com gastos de trocas de peças ou reformas emergenciais.
É importante destacar que modernização de elevadores é diferente de embelezamento de elevadores. Modernizar significa trocar peças para melhorar o funcionamento do elevador. Embelezar é dar um trato estético no elevador, fazer uma modernização estética. Em outras palavras, isso envolve modificar portas, espelho, botões, iluminação, entre outros itens aparentes.
Desta forma, modernizar os elevadores não significa se livrar das manutenções preventivas. As revisões se mantém por questões de segurança, mas as chances de os equipamentos precisarem de reformas se tornam menores.
Quando fazer a modernização de elevadores
É recomendável investir na modernização de elevadores do condomínio quando:
Os elevadores começam a dar problemas com frequência;
As trocas de peças se tornam constantes e cada vez mais caras;
Há dificuldade de encontrar peças de reposição no mercado;
O equipamento produz um grande consumo de energia;
Os componentes do elevador não contam com proteção contra variações na rede elétrica;
Há desnível constante entre os andares e a cabine;
Os barulhos se tornam mais altos do que o normal;
O elevador não conta com sistemas de segurança atualizados;
O condomínio precisa passar por adaptações de acessibilidade;
o condomínio aposte na modernização caso ocorram mais de 6 casos de interrupções no serviço dos elevadores no período de 1 ano.
Vantagens de modernizar os elevadores
Modernização de elevadores é algo que pode custar caro para o condomínio. Consequentemente, é importante que o síndico tenha claro quais são as vantagens desse procedimento.
Confira as principais vantagens de modernizar os elevadores:
1. Redução de despesas: elevadores modernos gastam menos do que aparelhos antigos. Assim, a conta de energia elétrica fica mais barata e os gastos com troca de peças são reduzidos. 2. Mais segurança para todos: prezar pela segurança deve estar acima da vontade de economizar. Modernizar os elevadores reduz os riscos de falhas, interrupções e acidentes. 3. Viagens de elevador mais agradáveis: sem desníveis entre o aparelho e o andar, sem trancos e ruídos desagradáveis. 4. Valorização do patrimônio: investir em equipamentos novos acaba valorizando o imóvel. 5. Melhorar a acessibilidade do condomínio: elevadores com problemas prejudicam a rotina dos idosos e de pessoas com mobilidade reduzida. 6. Contribuir para o meio ambiente:sustentabilidade é uma das palavras-chave do momento. Novos elevadores ajudam a diminuir o consumo elétrico, reduzindo a emissão de dióxido de carbono (CO²).
Apesar de manutenção e modernização de elevadores em condomínios parecerem assuntos muito técnicos, não há nada que não possa ser aprendido.
Ser síndico não é uma tarefa simples. São diversas atividades referentes ao condomínio, vários problemas a serem controlados… Isso sem falar nas demandas diárias cobradas pelos moradores. Sem organização fica fácil se perder em meio a tantas tarefas. E, nessa jornada, todos os recursos que ajudem o síndico se manter organizado são bem vindos.
Um documento organizado com todas as demandas e obrigações básicas para o bom funcionamento do condomínio é fundamental. E a Planilha de Controle de Condomínio é o documento perfeito para isso, pois consegue centralizar todas as tarefas de forma simples e visual.
Pensando nisso, preparamos um modelo gratuito de Planilha de Controle do Condomínio que você pode usar como base para seu trabalho. Confira:
Ninguém gosta de gastar dinheiro à toa. Muitos síndicos sofrem pela falta de organização na gestão financeira, portanto faça um esforço para ter pleno controle sobre o fluxo de caixa do condomínio.
Para isso, utilize a sua Planilha de Controle do Condomínio para anotar todas as movimentações financeiras, mês a mês. Você pode dividi-la nas seguintes partes:
Demonstrativo de despesas do condomínio
Que se dividem em:
Fixas: são despesas que ocorrem todos os meses, contratos ou concessionária que o condomínio paga mensalmente.
Variáveis: toda despesa que não estava programada, variam conforme o mês.
Extras: são os gastos do condomínio com situações que necessitam de solução urgentemente.
Demonstrativo de receitas
Liste todo o dinheiro que entra no caixa, como pagamento da taxa condominial, valores das multas por inadimplência e receita oriunda de aluguéis de áreas comuns do condomínio.
Saldo mensal
Deve ser conferido e contabilizado os saldos de todos os meses da gestão.
Inadimplência
Contabilizar o número de unidades com o pagamento da taxa do condomínio atrasada, valores de multas e porcentagens.
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Além disso, você também pode incluir na planilha a previsão orçamentária para o condomínio e outras informações para controle de outras contas do empreendimento, como: fundo de reserva, poupança e aplicações. Com o financeiro organizado, fica mais fácil e prático fazer a prestação de contas obrigatória.
Reunião de Assembleia
A reunião de assembleia do condomínio é o momento de o síndico mostrar todo o seu empenho e dedicação ao condomínio. Por isso, não deixe esse momento passar batido ou se transformar em uma fonte de dor de cabeça. Assembleias Gerais Ordinárias (AGO) devem ser feitas uma vez por ano e tem como foco a prestação de contas. As demais assembleias do condomínio podem ser organizadas conforme as demandas forem surgindo.
Você pode utilizar a sua Planilha de Controle do Condomínio para organizar o planejamento de reuniões de assembleia, reunindo todas as informações importantes como datas, locais, lista de presença, cópia da ata de condomínio em um lugar só.
Manutenções periódicas
É responsabilidade do síndico garantir que todas as manutenções sejam feitas regularmente e dentro dos prazos corretos. Desta forma, a segurança e a harmonia da vida em condomínio não é prejudicada.
Para não esquecer de nada, você pode listar as vistorias periódicas que devem ser feitas em sua Planilha de Controle do Condomínio, como:
Ruídos de comunicação entre síndico e moradores é uma das principais causas de estresse no dia a dia. Logo, evite isso ao máximo e seja transparente com seus condôminos, especialmente na hora de controlar o salão de festas. Para não dar brigas ou confusões, adicione à sua Planilha de Controle de Condomínio um calendário de reservas e mantenha-o constantemente atualizado. Para facilitar mais ainda, o síndico também pode disponibilizar aos moradores a opção de fazer as reservas online – evitando a correria atrás do zelador ou do síndico em busca de uma data. Lembre-se também de fazer os moradores assinarem um Termo de Responsabilidade do Salão de Festas no ato da reserva, relembrar todos da lei do silêncio em condomínios e combinar com os funcionários e moradores como será feito o controle de convidados durante as festas.
Férias e escalas dos funcionários
O síndico deve ter controle das escalas de trabalho de todos os empregados do condomínio – desde o zelador e porteiros, até o pessoal da limpeza, manutenção e responsáveis pelos jardins. Ninguém pode trabalhar no condomínio sem que o síndico esteja ciente dos horários e turnos.
Na Planilha de Controle do Condomínio, organize os funcionários por nome e área de atuação. Em seguida, marque os dias e horários de trabalho de todos. Desta forma, fica mais claro entender quem está trabalhando e quando.
As férias dos funcionários também devem ser coordenadas pelo síndico. Se não houver organização, você corre o risco de oferecer férias para dois empregados ao mesmo momento.
Evite o caos fazendo uma lista com as seguintes informações: data da CLT, saldo de férias, número de folgas e alertas de pendências de cada contratado.
Segurança do condomínio
Funcionários e moradores devem estar sempre atentos a possíveis problemas, mas a responsabilidade de manter o controle da segurança do condomínio pertence ao síndico.
Câmeras de segurança devem ser monitoradas 24 horas por dia e o acesso às filmagens deve ser facilitado: em caso de emergência, nada de ficar correndo atrás de senhas ou logins! Tudo deve estar organizado em sua planilha. Os alarmes devem estar funcionando e o telefone da empresa de segurança deve ser conhecido pelo síndico, funcionários e moradores.
A portaria também faz parte do esquema de segurança. Na Planilha de Controle do Condomínio você pode utilizar a aba “Controle de Visitantes”. Desta forma, o síndico tem rápido acesso à lista de pessoas não-moradoras que estiveram no condomínio, podendo conferir o nome, número do documento de identificação, empresa para a qual trabalho, placa do veículo utilizado, qual unidade foi visitada, além de saber a hora de entrada e de saída.
Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação para os síndicos. Afinal, faz parte do trabalho deles garantir que a gestão fiscal do condomínio esteja com tudo dentro dos conformes. Por serem entregas importantes, é fundamental que o síndico entenda o que é DIRF e RAIS, como fazer a declaração dessas obrigações e, claro, estar informado quanto aos prazos impostos pela Receita Federal. Portanto, montamos este artigo com as informações fundamentais sobre DIRF e RAIS para condomínios. Vamos lá?
Antes de mais nada, é essencial explicar o que é DIRF e qual a sua finalidade. DIRF é a sigla para Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Essa obrigação contábil tem a finalidade de fiscalizar o Imposto de Renda. Ela deve ser entregue anualmente, sempre na segunda quinzena de fevereiro.
É obrigatório o condomínio declarar DIRF?
Realizar a declaração da DIRF é obrigatória para todas as fontes pagadoras. Ou seja, todas as instituições que realizaram algum tipo de pagamento ao longo do ano anterior têm obrigação de fazer essa declaração. Deste modo, condomínios que contratam prestadores de serviços com Nota Fiscal têm a obrigação de declarar a DIRF. Esses prestadores de serviços podem incluir:
RAIS é a sigla para Relações Anuais de Informações Sociais. Assim sendo, o RAIS serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país. Conforme as normas, deve-se entregar o RAIS ao Ministério do Trabalho anualmente, através do site do órgão.
É obrigatório o condomínio entregar RAIS?
Da mesma forma como é obrigatório entregar o DIRF, o condomínio também tem a obrigação de entregar o RAIS. Na realidade, todas as instituições com CNPJ devem entregar a RAIS, tendo ela contratado ou não funcionários no último ano.
Qual o prazo para declarar DIRF e RAIS? (Ano 2021)
Por serem obrigações tributárias distintas, DIRF e RAIS possuem datas limites diferentes – e o síndico precisa estar atento a esse detalhe.
No ano de 2021, as datas limites para fazer a declaração da DIRF e do RAIS são:
Prazo final DIRF: 26 de fevereiro de 2021
Prazo final RAIS: 17 de março de 2021
É relevante destacar que essas datas mudam anualmente, então o síndico precisa estar atento às notícias da área condominial. Para isso, recomendo assinar a nossa Newsletter. É só informar seu e-mail na área demarcada em verde, no topo da tela deste artigo.
O que acontece se o condomínio não declarar DIRF e RAIS?
Como nos explicou Bárbara Garcia, Head de Operações da Porter Contabilidade, condomínios que não cumprirem com a entrega da DIRF podem ser intimados pela Receita Federal a entregar a declaração além de pagar uma multa de 2% sobre o valor declarado ou o mínimo de R$ 500. A profissional salienta ainda que:
“A não entrega ou até mesmo o atraso na entrega da declaração, além da punição, o descumprimento da obrigação pode ainda prejudicar a terceiros, funcionários e fornecedores, que dependem do informe de rendimentos gerado pela DIRF para fazer sua declaração de Imposto de Renda”.
Já no caso da RAIS, a não entrega desta declaração, assim como a DIRF, acarreta em multa e também pode impedir o saque de benefícios pelos funcionários, como o abono salarial e até mesmo o recente auxílio emergencial. A multa em particular tem valor mínimo de R$ 425,64 acrescidos de R$ 106,40 por bimestre de atraso, de acordo com informações da Receita Federal. Por isso, é fundamental ficar atento à data limite para não atrapalhar outros contribuintes. Leia mais:
Qual é a melhor forma de o condomínio realizar essas declarações corretamente?
Naturalmente, o síndico tem o direito de realizar a declaração e entrega da DIRF e do RAIS como achar mais adequado – seja de forma independente, por conta própria, ou através de um contador ou escritório de contabilidade. Para declarar as obrigações por conta própria, o síndico pode pesquisar na internet como é feito todo o processo. No entanto, sugerimos sempre que o síndico conte com ajuda de especialistas na área. Assim, evita-se qualquer problema, multa ou advertência ao condomínio devido a falta de conhecimento. Independente de agir sozinho ou com auxílio de profissionais da área, o síndico atual precisará estar como representante legal do condomínio junto à Receita Federal. Ou seja, o condomínio precisa estar com a situação regularizada e atualizada no órgão governamental. Além disso, a entrega dessas obrigações fiscais precisa ser feita com um certificado digital. Por isso, o condomínio precisa possuir um certificado digital próprio ou deverá fornecer uma procuração eletrônica a alguém que possua um certificado – como um contador autônomo ou escritório contábil. Por fim, a contadora Bárbara Garcia também destaca uma questão que o síndico deve estar atento para realizar essas declarações corretamente:
“Sempre que o condomínio estiver cogitando a troca de administradora, é importante sempre solicitar que seja disponibilizado à nova administradora: a declaração e o recibo de entrega da última declaração, e também relatórios que possam auxiliar na coleta de informações para preenchimento e/ou conferência das declarações”.
Seu condomínio já está com as declarações prontas? Me conta nos comentários!
Podemos não saber todas as respostas para as nossas perguntas, mas uma coisa é certa: todos os meses, seus moradores recebem o boleto do condomínio. Se não houver o pagamento do boleto, corre-se o risco de o condomínio ter de realizar uma cobrança judicial. Pensando nisso, reunimos as principais informações a respeito do assunto.
Nesta publicação, você vai aprender sobre:
O que acontece se não pagar condomínio?
Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Além do valor da taxa, é necessário pagar uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.
Em um momento de crise, muitas pessoas estão ficando desempregadas ou passando por cortes financeiros. E essas questões acabam influenciando no atraso do pagamento da cota do condomínio. Mas, e se a dívida do morador for acumulando?
A inadimplência sempre foi um mal à espreita dos condomínios e acaba se tornando um problemão para todos os envolvidos:
Os outros moradores têm de pagar a mais por causa do erro de um condômino;
O síndico precisa lidar com esse pepino e talvez entrar com uma cobrança judicial de condomínio.
Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio significava lidar com uma burocracia interminável. O processo se estendia por anos e levava décadas para que os devedores fossem punidos judicialmente.
Imagina ficar décadas esperando para receber a dívida de uma ou mais unidades de um condomínio?
Com a chegada do novo Código de Processo Civil (CPC), ficou mais fácil e mais rápido fazer a cobrança judicial de condomínio. A nova legislação entrou em vigor em 16 de março de 2016. Por sua vez, ela determina que: o condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida em até três dias poderá ter o imóvel penhorado, além da conta bancária bloqueada.
Ou seja, caso um morador não faça o pagamento em três dias após a audiência com o juiz, ele corre o risco de perder o imóvel – seja este alugado ou próprio.
Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.
Algo que antigamente demorava anos para ser resolvido, hoje não leva mais do que um ano. Antes do novo CPC, as cobranças judiciais em condomínio eram resolvidas em duas fases. Primeiro era necessário comprovar que a dívida existia – e isso demorava pelo menos um ou dois anos. Só depois de provada a dívida, é que a Justiça pedia o pagamento. Com a mudança na legislação, não é mais necessário passar por essa etapa de comprovar judicialmente a existência da dívida.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
A partir do 1º dia útil após o vencimento o condômino já passa a ser considerado inadimplente, não podendo, por exemplo votar em assembleias. No entanto, ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos.
Como funciona o processo de cobrança judicial?
A inadimplência é um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do novo CPC, a demora para finalizar uma cobrança poderia levar um bom tempo. Com as novas regras, a fase de conhecimento (na qual era preciso comprovar que o condômino estava inadimplente), não existe mais.
O que antigamente era uma espécie de discussão sobre a existência ou não de uma dívida, agora foca-se na resolução do problema – o pagamento. O passo a passo do processo de cobrança judicial é o seguinte:
O condômino para de pagar a cota condominial;
Aguarda-se entre dois e quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local. Passado esse tempo, esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e de acordo;
Condomínio entra judicialmente com a ação de execução;
Verifica-se judicialmente se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida;
O devedor será citado para quitação da dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados;
Em caso de pagamento a ação é finalizada. Caso não haja pagamento, promove-se a execução da taxa condominial;
O juiz pode decretar o embargo da conta bancária do devedor para, na presença de fundos, quitar a dívida;
Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir um leilão de bens;
Após o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido.
O que pode ser cobrado na dívida de um condomínio em atraso?
Quando o condomínio está atrasado, o que pode ser cobrado, afinal? Durante um processo de execução de dívida condominial, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio. Leia mais:
Quando um imóvel vai a leilão por falta de pagamento de condomínio?
Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.
Síndico, você sabe qual a melhor maneira de cobrar um boleto em atraso?
Como fazer a cobrança de boleto em atraso costuma ser um grande desafio aos síndicos. Agir de maneira barulhenta, exigindo de maneira desagradável que o condômino pague o boleto em atraso não adianta nada.
Como explica João David, CEO e cofundador da TownSq, a melhor forma, nesse caso, é conversar com o morador em questão e expor toda a situação:
“É importante demonstrar que a inadimplência de um pode respingar nos demais moradores, além de mostrar tudo o que pode acontecer e ser cobrado, desde os juros, passando por ausência de votação em assembleias, e que pode inclusive culminar na perda do imóvel”, resume o empreendedor.
Síndico, você sabe como entrar com uma cobrança judicial de condomínio?
O síndico deve reunir recibos em atraso, atas de reunião e tudo o que comprove a dívida. Com os documentos em mão, pode-se entrar com a ação de cobrança judicial em condomínio com o auxílio de um advogado.
A partir desse momento, o pedido irá correr na Justiça. Ao final, o juiz irá verificar se há causa para que a cobrança de condomínio seja feita. Caso esteja tudo certo com o processo, o devedor será intimado a pagar a dívida em três dias ou nomear os bens para que sejam penhorados. Assim, o condomínio recebe o que lhe é de direito.
Agora, com a alteração na lei, o devedor também é obrigado a pagar os custos para se defender. Antigamente, não custava nada para o réu contestar a ação de cobrança de condomínio em atraso. Com a atualização do CPC, as normas ficaram mais rígidas para o devedor do que para o condomínio.
Mas nem sempre a cobrança judicial de condomínio é recomendada
Apesar da nova facilidade, nem sempre vale a pena entrar com um processo de cobrança de condomínio em atraso. Às vezes, é mais fácil e econômico lidar com o problema da inadimplência condominial de forma amigável.
Em um primeiro momento, é aconselhável tentar resolver o problema diretamente com o condômino:
Converse calmamente e busque encontrar a melhor forma de resolver a situação junto ao morador;
Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver o problema na esfera judicial.
Também é importante levar em consideração o valor da taxa condominial antes de entrar com uma cobrança judicial de condomínio. Por exemplo, uma taxa de R$ 100 atrasada por apenas um mês não vale o stress e o custo de encaminhar um processo, pois é um valor baixo. Nesses casos, só é vantajoso financeiramente para o condomínio entrar na Justiça se houver mais alguns meses de atraso.
Já no caso de condomínios de luxo, com taxas condominiais de R$ 3 mil ou mais, o atraso de um mês já o suficiente para entrar com uma ação na Justiça.
Não sabe como fazer a Prestação de Contas de Condomínio? A TownSq te ajuda!
Apesar de causar apreensão em alguns, a auditoria de condomínio não é motivo para ter receio. Inclusive, a auditoria em condomínio tem como função auxiliar na gestão do condomínio, garantindo a transparência e a segurança ao trabalho do síndico. Ainda, o serviço de auditoria em condomínio pode ser uma importante ferramenta na hora de elaborar planos financeiros, tomar decisões relativas à previsão orçamentária, além de conferir autoridade ao Conselho Fiscal e tranquilidade aos condôminos. Devido a importância desse tema, a TownSq conversou com especialistas na área e reuniu aqui as informações essenciais para que você prepare seu condomínio para começar o ano com tudo ok na auditoria em condomínio e suas particularidades. Confira:
O que é auditoria de condomínio e quais tipos existem?
Resumidamente, a auditoria é o ato de analisar todas as entradas e saídas de dinheiro do condomínio e certificar-se se estão sendo realizadas corretamente, conforme as normas do Código Civil, da convenção do condomínio e das decisões tomadas em reunião de assembleia Feita a análise das contas, o resultado é compilado em um relatório de auditoria de condomínio. Este documento deve passar pela análise do síndico bem como dos conselheiros, além de servir como base para planos futuros.
Existem três tipos de auditorias para condomínios:
Auditoria preventiva: usada para conferir se as contas estão sendo gerenciadas de forma adequada, visando evitar problemas no futuro. Segue a lógica do famoso “prevenir é melhor que remediar”, buscando identificar com antecedência algum tipo de erro para corrigi-lo antes da prestação de contas. Auditoria emergencial: normalmente realizada quando a prestação de contas não é aprovada pelo conselho e/ou assembleia. Também é feita quando existe suspeita de algum tipo de irregularidade, como fraude no condomínio. Muitos chamam de auditoria investigativa. Auditoria especial: é uma análise realizada em um ponto específico das finanças do condomínio. Por exemplo: a gestão conta com 15 funcionários orgânicos, então contrata uma auditoria para reavaliar o peso da folha de pagamento no orçamento.
Por que realizar auditoria do condomínio?
A transparência é peça fundamental em todas as etapas da administração do condomínio. E é exatamente isso o que a auditoria condominial garante: transparência e confiança no trabalho do síndico, da administradora e do corpo diretivo. A auditoria em condomínio também funciona como uma forma de validar a prestação de contas e o trabalho do síndico, como nos explicou Hélio Souza, ex-síndico e CEO da Imersa Auditoria, escritório especializado em condomínios:
“Quando fui síndico, por incrível que pareça, pediram auditoria das minhas contas. A princípio eu falei ‘poxa, as pessoas não confiam em mim’. Mas em um segundo momento, conversando com minha esposa, ela disse ‘que bom que pediram a auditoria porque assim vão perceber que, de fato, as contas estão ok”.
Ou seja: a auditoria das contas do condomínio também vem para auxiliar o trabalho do síndico, garantindo segurança e sossego, principalmente no momento da prestação de contas. Ademais, a auditoria em condomínio também auxilia na valorização do patrimônio do condômino, pois demonstra que a administração do condomínio oferece o suporte técnico ideal ao imóvel. E isso, com certeza, resulta em uma melhor avaliação da unidade no futuro.
Quando realizar a auditoria em condomínio?
Auditores indicam que, idealmente, condomínios devem realizar auditorias preventivas todos os meses. No entanto, nem todos os condomínios possuem os recursos necessários para contratar o serviço de auditoria mensal. Por isso, existem outras opções além do contrato mensal, como: receber um relatório de auditoria a cada dois meses (auditoria bimestral), a cada três meses (auditoria trimestral) ou até semestralmente. É muito comum que escritórios de contabilidade recebam requisições de auditorias pós-gestão, sendo contratados para analisar as finanças do condomínio após a troca de administradora ou a saída de um síndico ou gestor. Porém, o ideal é que o condomínio não monte um calendário de auditoria com base na troca de gestão. O correto é manter auditorias constantes, preferencialmente antes da realização da reunião de assembleia para prestação de contas.
Quem deve realizar a auditoria em condomínio?
Ao abordar o tema, é natural que se questione “como fazer uma auditoria em condomínio?”. Por não ser uma empresa, não é obrigatório que a auditoria do condomínio seja realizada por um profissional da área de contabilidade. No entanto, o ideal é que essa tarefa seja profissionalizada, e o síndico conte com o aporte de uma equipe especialista na área condominial e com conhecimento atualizado sobre as leis fiscais e trabalhistas. O serviço pode ser contratado através de empresas especializadas ou profissionais autônomos. Do mesmo modo, não é recomendável que a auditoria seja feita pelo síndico, pelo conselho fiscal ou pela administradora do condomínio. Em outras palavras, a auditoria deve ser realizada por uma empresa externa, independente e sem envolvimento com o condomínio para evitar conflito de interesses.
O que deve-se cuidar na hora de contratar um auditor externo ao condomínio?
Em primeiro lugar, deve-se tomar cuidado na seleção da empresa que fará o serviço. É fundamental que o síndico analise a credibilidade e as referências da empresa antes de firmar contrato. Além disso, o síndico precisa verificar se a empresa ou profissional está devidamente regularizado com:
O Conselho Regional de Contabilidade (CRC)
O Conselho Federal de Contabilidade (CFC)
O Instituto Brasileiro de Auditores Independentes (Ibracon) – no caso de profissional autônomo
“O ideal é que o auditor seja um contador e tenha número [de registro] no CRC como pessoa física e pessoa jurídica. Ele pode ter também o registro de auditor, apesar de este não ser obrigatório. Ainda, é importante que ele [auditor] conheça também o dia a dia, a rotina de um condomínio”.
Como é feito na TownSq: por estarmos atuando na área condominial há quase dez anos e contarmos com grupo profissional especializado em condomínios, costumamos indicar aos nossos clientes empresas parceiras de auditoria.
Qual a documentação necessária para auditoria de condomínio?
Em geral, a documentação analisada para auditoria condominial é:
Convenção do condomínio, a fim de conhecer as regras e verificar se estão de acordo com o Código Civil;
Regimento interno, idem a frase acima;
Ata das reuniões de assembleia realizadas durante o período a ser analisado – para conferir se foi aprovada a utilização de verbas extras, como fundo de reserva ou fundo de obras, por exemplo;
Contratos com prestadores de serviço (funcionários, profissionais autônomos, empresas terceirizadas);
Acesso à folha de pagamento e ficha de registro dos funcionários (se houver);
Prestação de contas, analisando todas ou uma amostragem das entradas e saídas do condomínio, além das notas fiscais;
Relatório da previsão orçamentária do ano vigente.
O que é o relatório de auditoria do condomínio?
Auto-explicativo, o relatório de auditoria do condomínio é o documento final com todas as considerações e recomendações obtidas ao longo da análise da documentação do condomínio. Além de apresentar os resultados, o relatório também traz sugestões e recomendações de melhorias a serem feitas na administração. O relatório de auditoria deve ser compartilhado na íntegra com os condôminos, visando garantir transparência e profissionalismo. Se o condomínio utiliza um aplicativo de gestão como o TownSq, o síndico pode adicionar o documento e deixá-lo disponível para todos os condôminos. Além de enviar o documento completo para os condôminos, pode-se organizar um resumo com as principais informações a ser apresentado em reunião de assembleia.
Quanto tempo demora uma auditoria do condomínio?
O tempo varia conforme a complexidade do condomínio em questão. Porém, o prazo deve estar estipulado no contrato com a empresa de contabilidade. Em média, auditorias preventivas são comumente entregues com até 15 dias.
Quem pode pedir uma auditoria de condomínio?
Uma dúvida recorrente entre condôminos e moradores é sobre quem tem o direito de contratar o serviço de auditoria para o condomínio. A resposta para essa pergunta é simples: apenas o síndico, como representante legal do condomínio, pode assinar o contrato e o relatório de uma auditoria. Em resumo, a empresa de auditoria não pode prestar serviço diretamente ao condômino, visto que o condômino não possui acesso aos documentos necessários para análise. Da mesma forma, parte do síndico a responsabilidade legal pelo condomínio, então é ele quem deve fazer a contratação e assinar o contrato do serviço de auditoria. Se os moradores ou conselheiros decidirem que desejam contratar uma auditoria, o síndico deve acatar o pedido ou não seguir atuando como síndico deste local.
Isso quer dizer que o condômino não pode solicitar auditoria no condomínio?O condômino pode solicitar ao síndico que seja feita uma auditoria nas contas do condomínio, mas não pode contratar o serviço de auditoria.
Como se faz uma solicitação de auditoria em condomínio?
Se você é síndico: busque referências de escritórios ou profissionais que realizam o serviço e solicite ao menos 3 orçamentos. Feito isso, é recomendável apresentar os orçamentos aos conselheiros e/ou aos condôminos em uma Reunião de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) antes de realizar a escolha. Se você não é síndico: entre em contato com o síndico do seu condomínio informando a sua solicitação. Caso seja necessário, você também pode fazer um abaixo-assinado para convocar uma reunião de assembleia para discutir a realização da auditoria do condomínio.
Com certeza podemos dizer que o ano de 2020 foi, no mínimo, impactante. Não há uma cidade sequer que não tenha tido sua rotina afetada devido à pandemia do Covid-19, o novo coronavírus.
Visto que este foi um ano bastante atribulado, optamos por montar uma retrospectiva mostrando o que aconteceu ao longo dos meses. Assim, você fica sabendo de tudo o que acabou impactando diretamente na vida em comunidade e, da mesma forma, no trabalho do síndico.
Leia agora a retrospectiva de 2020:
Janeiro e Fevereiro
Para muitos condomínios, esse período é voltado para o planejamento do ano. Seja realizando a eleição do síndico, votando a previsão orçamentária ou preparando a assembleia para as mudanças porvir.
Logo após os primeiros casos de infecção pelo novo coronavírus no país, março foi o mês em que os números apenas cresceram. De acordo com dados da imprensa, até o final do mês haviam aproximadamente 6 mil casos confirmados no Brasil.
Essa realidade afetou as nossas vidas como um todo, especialmente dentro dos condomínios. A maior parte das notícias que divulgamos aqui no blog da TownSq ao longo dos meses de março e abril foram relacionadas à pandemia: como prevenir a propagação do vírus, solidariedade em tempos de crise, e a adaptação à nova realidade que as circunstâncias exigiram.
Apesar de serem artigos escritos e publicados levando em consideração a situação do momento, os ensinamentos certamente poderão ser aplicados a todo e qualquer momento. Seja por segurança ou mesmo por facilidade, como é o caso da reunião de assembleia virtual ou dicas para o home office.
Por causa das recomendações dos órgãos de saúde, aplicativos para condomínios, como o TownSq, facilitaram a comunicação dentro dos condomínios apesar do isolamento social.
Graças à tecnologia TownSq, atividades básicas puderam continuar ocorrendo mesmo em meio ao isolamento. Deste modo, condôminos puderam continuar informados, bem como síndicos não precisaram se expor para continuar trabalhando e dando suporte aos moradores.
Além disso, foram desenvolvidas funcionalidades novas específicas para o momento da pandemia, como a possibilidade de o síndico bloquear as reservas de salões de festas e muito mais.
Em maio, ainda estávamos praticando o isolamento social ao redor do país. Porém, já era possível perceber as mudanças nos hábitos das comunidades devido ao contexto de vida do momento.
Uma tarefa importante nesse período foi a de instruir o síndico a lidar com conflitos e problemas de comportamento entre vizinhos. Apesar de essencial para o cargo, esse tipo de conhecimento se tornou ainda mais necessário em um momento em que a comunidade tem passado um maior tempo dentro de suas casas e apartamentos.
Ainda, muitos profissionais da área condominial resolveram aproveitar o ano para alavancar a carreira. No mês de junho, a TownSq lançou o curso 100% online Síndico Profissional TownSq: O Novo Empreendedor de Sucesso, focado na abordagem comercial do síndico, com conteúdos na área do marketing digital, técnicas de venda e muito mais.
Com a chegada do inverno, nos unimos à ação solidária da Campanha do Agasalho, arrecadando mais de 400 mil peças de roupas quentes, cobertores e sapatos.
Ainda, nos meses de julho e agosto foi possível contabilizar as mudanças no comportamento dos moradores de condomínios. Para diminuir as chances de contágio, os brasileiros optaram pela entrega de produtos através da internet, fazendo decolar o número de entregas realizadas nas portarias.
Focando na ampliação e profissionalização do mercado condominial brasileiro, lançamos em agosto o curso online de Gestão Condominial de Resultado, com as orientações necessárias para que o Síndico entregue resultados nos condomínios onde atua e atuará.
Para exemplificar a quantidade de pessoas que buscaram melhorar sua posição no mercado, a TownSq capacitou cerca de 300 síndicos ao longo da pandemia. Ou seja, são 300 profissionais que estão prontos para melhorar a vida em condomínio país afora.
Setembro e Outubro
Enquanto algumas regiões ainda mantém as regras de distanciamento social, outras partes do Brasil já se preparavam para o retorno à vida normal. Além de reabrir o comércio, a abertura do condomínio em meio à pandemia também foi pauta destaque na época.
No mesmo período, foi muito debatido o PL 2510/2020, medida que determina que síndicos e moradores devem notificar as autoridades em caso de situação de violência doméstica contra mulheres dentro do condomínio.
Enfim, chegamos a etapa final do ano de 2020. Depois de vários momentos distintos ao longo da pandemia, o início de novembro foi marcado pela divulgação dos números de pessoas que resolveram fazer obras e reformas em suas casas e apartamentos durante o distanciamento social.
Por outro lado, os últimos meses do ano também servem para conferir se os condomínios necessitam de algum tipo de manutenção ou preparo especial antes da chegada do verão.
E esses foram os destaques deste ano! Apesar das dificuldades que nos apresentou, 2020 possibilitou que métodos e prioridades fossem repensados. E, assim, melhorar a vida em comunidade continuou sendo uma prioridade.
Muito obrigado por acompanhar os nossos conteúdos aqui no blog da TownSq! Nos vemos no próximo ano. 💚 #JuntosVivemosMelhor
O que mais você quer saber sobre o mundo dos condomínios ou do trabalho do síndico?
Deixe sua sugestão de tema nos comentários. Quem sabe o seu pedido pode se tornar um dos nossos artigos no próximo ano. 😊
Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que devem ser analisadas com cuidado. A fim de evitar atritos entre moradores, proprietários e síndicos, preparamos este artigo com o que diz a Lei 8245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato.
Situações nas quais a Lei 8245/91 pode ser aplicada
Em resumo, a Lei 8245/91 é o documento que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Por sua vez, ela também é conhecida pelo nome de Lei do Inquilinato.
Tanto inquilinos quanto locatários devem compreender as suas regras e respeitá-las à risca. Desse modo, a Lei 8245/91 deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:
Locação de residências;
Locação de casas;
Locação de unidades em condomínios;
Locação de quartos em apart-hotel;
Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
Locação de espaços voltados à publicidade.
Para conferir as normas na íntegra, você pode acessar a Lei 8245/91 através do site do Planalto.
Lei 8245/91: veja as mudanças de prazos da lei do aluguel em 2010
Antes de tudo, é preciso ressaltar as mudanças que ocorreram na Lei 8245/91 em 2010. Na época, a norma sofreu alterações em seu texto original. Como resultado disso, dois prazos foram modificados: de contrato de aluguel e de despejo.
Primeiramente, vamos falar sobre o prazo do contrato de aluguel conforme a Lei 8245/91. Esses acordos podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado.
Quando o contrato é de tempo determinado, a renovação é automática caso nenhuma das partes se manifeste de forma contrária ao final do seu prazo. Isso quer dizer que se o locador ou locatário não avisar que não tem interesse em continuar ocupando o local, o contrato será renovado automaticamente. Por outro lado, contratos de locação com prazo indeterminado encerram com a ausência de pagamento de aluguel.
No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.
O que diz o artigo 57 da Lei 8.245/91?
O artigo 57 da lei 8.245/91 diz: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.
Qual a lei de despejo?
Sempre que se fala em locação vem à tona o questionamento sobre o despejo. O questionamento sobre a existência de uma lei específica para desejo é comum, no entanto, a própria 8.245/91 diz respeito ao despejo em si.
Quantos dias para desocupar um imóvel?
No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.
Lei do Inquilinato: Direitos do inquilino
Agora que você compreende quais foram as alterações nos prazos da Lei 8245/91, chegou o momento de falar sobre os direitos dos inquilinos. Esse tópico é definido pelo Art. 22 da Lei 8245/91. Para facilitar, separamos algumas questões importantes:
Lei 8245/91: Entrega de chaves
Conforme a Lei 8245/91, o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em boas condições de uso. Também é dever do proprietário fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário. Porém, a Lei 8245/91 só considera isso uma obrigação caso o inquilino solicite.
Lei 8245/91: Taxas administrativas
Se o imóvel for alugado através de uma imobiliária, é de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações. Da mesma forma, é o proprietário quem deve pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.
Lei 8245/91: Despesas do condomínio
Ainda conforme o Art. 22 da Lei 8245/91, é o dono do imóvel quem paga as despesas extraordinárias de condomínio. São consideradas despesas extraordinárias:
Ademais, é o proprietário quem deve pagar por indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação.
Lei 8245/91: Direito de preferência
Mais uma questão importante sobre a Lei 8245/91 é relativo ao direito de preferência em caso de venda do imóvel.
O Art. 27 da Lei 8.245/91 indica que, caso o proprietário do imóvel o coloque à venda, o locatário terá preferência na aquisição do mesmo. Para isso, o imóvel deve ser ofertado ao locatário antes da venda ser divulgada publicamente.
Lei do Inquilinato: Deveres do inquilino
Os deveres do inquilino são determinados pelo Art. 23 da Lei 8245/91 Confira os principais detalhes:
Lei 8245/91: Aluguel
É obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação da unidade, bem cumprir os prazos estipulados. Caso não tenha sido estipulado um prazo, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte. É importante que o inquilino leia com atenção o contrato de aluguel para conferir o local de pagamento.
Lei 8245/91: Zelo pela propriedade
Cuidar e zelar pelos pela propriedade é um dos deveres do inquilino, conforme especifica a Lei 8245/91. No momento da devolução, o estado do imóvel precisa estar semelhante ao da entrega.
Lei 8245/91: Danos ao imóvel
Segundo a Lei 8245/91, deve-se notificar sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito que deva ser consertado pelo locador. Da mesma forma, o locatário ficará responsável por reparar estragos na dependência causados por si, seus dependentes e visitantes.
Lei 8245/91: Modificações
O inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador. A Lei 8245/91 explica que esse consentimento deve ser entregue por escrito.
Lei 8245/91: Regras do condomínio
Por fim, é dever do locatário cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio, de forma integral.
Lei 8245/91: Quebra de contrato de aluguel
Quanto às quebras de contrato de aluguel, existem algumas dúvidas recorrentes. Esse assunto é abordado pela Lei 8245/91 – Artigo 4, parágrafo único, e em comentários ao Artigo 8 da Lei 8245/91. Entenda:
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria dos casos, não é permitido que o proprietário encerre o contrato antes do prazo da locação. Entretanto, existem alguns casos específicos em que ele pode solicitar a devolução do imóvel. São eles:
Demolição da edificação onde está localizada a unidade;
Ocorrência de obras que vão expandir a área construída.
Em contratos de aluguel longos, às vezes é possível pedir a unidade de volta para uso residencial do proprietário, do cônjuge ou de seus dependentes. Preste atenção para as informações que constam no contrato de aluguel.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
A Lei 8245/91 define que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Manutenções na estrutura da unidade também são por conta do dono. Logo, conserto de infiltrações e vazamentos na rede d’água horizontal do condomínio devem ser bancados pelo proprietário.
Por outro lado, se os danos ao imóvel foram causados pelo inquilino, é ele quem deverá pagar pelos reparos.
Lei 8245/91: Fundo de reserva do condomínio
Quanto ao fundo de reserva, a situação é que determina quem deve pagar. A constituição do fundo de reserva é paga pelo locador. Ou seja, é o dono do imóvel quem contribui mensalmente para a criação do fundo de reserva.
Porém, a Lei 8245/91 explica que o locatário deve pagar pela reposição do fundo de reserva, caso o condomínio tenha utilizado os fundos para cobrir despesas ordinárias e alguns casos de manutenções e reparos úteis, que envolvem instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas, elevadores, instalações e equipamentos de uso comum, entre outros, referente ao período em que se encontra como inquilino o condomínio.
Lei 8245/91: Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência
Como já explicamos, a Lei 8245/91 define que o aluguel deve ser pago até o 6º dia útil ou conforme o estipulado em contrato. Caso ocorra atrasos, é comum cobrar multa de 10% do valor do aluguel a partir do primeiro dia. Se o inquilino possui modalidades de garantia, como seguro de fiança locatícia ou fiador, estes dispositivos serão acionados.
Em situações de inadimplência, os proprietários poderão pedir ações de despejo de inquilino. Conforme a Lei 8245/91 – Artigo 59, o locatário que não pagar o aluguel poderá ser convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Da mesma forma, não pagar a taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo cobrança judicial. Assim, devedor pode passar por sub rogação e acabar perdendo seus bens imóveis e bens móveis.
Lei 8245/91: Contratos feitos com caução
A lei n 8245/91 garante que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Assim sendo, essa quantia deverá depositada em caderneta de poupança.
No momento em que o contrato acabar, o dinheiro é devolvido ao locatário juntamente com os rendimentos do período de aluguel. Em contrapartida, a devolução do valor só ocorre quando o imóvel é entregue dentro do prazo, com os pagamentos em dia e sem danos. Caso contrário, o proprietário tem o direito de usar a caução para cobrir essas despesas deixadas pelo inquilino.
Agora que você sabe tudo sobre a Lei 8245/91, entenda quais são os deveres do síndico. É só baixar este eBook gratuito!
Já parou para pensar sobre como é a rotina de um síndico profissional? Se você, assim como eu, tem curiosidade em saber como é trabalhar diretamente com a gestão de condomínios, preste atenção na novidade que vou contar agora: o trabalho de síndico é o tema da série de vídeos Profissão Síndico do canal da TownSq no YouTube!
Em uma série de entrevistas bastante informativas e descontraídas, síndicos e síndicas de todo o Brasil compartilham suas experiências na linha de frente do condomínio. Conheça os bastidores da profissão de síndico através de diferentes perspectivas: gestores super experientes, síndicos iniciantes, os que administram várias comunidades ao mesmo tempo, os que usam todas as ferramentas possíveis e os que recém estão levando a tecnologia para seus condomínios. Nos vídeos, nossos entrevistados revelam::
Qual a melhor parte de ser síndico?
Situações desafiadoras no cotidiano profissional
As melhores ferramentas para facilitar e melhorar a gestão
Conselhos para quem quer atuar como síndico
E muito mais!
Um dos depoimentos é da síndica profissional Rejane Camargo. Com diversos condomínios para administrar ao mesmo tempo, ela buscou uma ferramenta para otimizar o seu tempo e facilitar a gestão de várias comunidades simultaneamente.
Por sua vez, também conversamos com a síndica e advogada Stéfani Santin, que utiliza a tecnologia para fazer a gestão financeira dos condomínios onde atua. Com as finanças organizadas e com transparência, conseguiu reduzir os gastos dos condôminos.
Além disso, ouvimos também o relato de Bruno Paiva. Ao buscar se profissionalizar na área, ele contou com a TownSq para concluir a certificação para Síndicos Profissionais.
Ficou interessado(a)? Assista todos os vídeos da série Profissão Síndico, cada vez mais postaremos novas experiências. Aproveite também e se inscreva no nosso canal e mantenha-se sempre atualizado(a) nas melhores soluções para síndicos e condomínios.
Já se perguntou como a TownSq surgiu? Afinal, não é todo dia que jovens empreendedores resolvem investir em tecnologia para condomínios.
Para explicar melhor como foi que três gaúchos formados em Ciência da Computação deram os primeiros passos em busca de uma ferramenta inovadora e que melhora a qualidade de vida em comunidade, confira a entrevista com o CEO e cofundador da TownSq, João David.
Em primeiro lugar, como foi o processo de criação da TownSq?
Lá em 2013, a gente viu que o mercado imobiliário era um mercado bastante carente de tecnologia e, dentro do mercado imobiliário, vimos que algumas empresas, principalmente nos Estados Unidos, já estavam resolvendo essa carência em tecnologia, como o Zillow e o Trulia.
Porém, essas empresas estavam resolvendo [a carência] no mercado transacional. Hoje, a gente ainda continua vendo empresas serem disruptivas nessa área, como o Quinto Andar, mas o foco ainda é no mercado transacional, que é compra, venda, aluguel, essas coisas assim.
Dentro do mercado imobiliário, encontramos um mercado que era ainda mais carente do que o mercado transacional, que é o mercado de gerência de propriedades, o próprio property management que a gente fala nos EUA.
A gente viu duas coisas muito interessantes nesse mercado, dois gaps muito grandes nesse mercado, e percebeu que, se resolvidos, existia uma grande oportunidade ali.
Quais eram esses gaps?
O primeiro é o que a gente chama de “paradoxo de comunicação”. Ou seja, as pessoas não conheciam os seus vizinhos. E quando eu falo em conhecer os vizinhos é, muitas vezes, não saber nem o nome deles.
E por que acharam isso paradoxal?
Porque a sua casa é, na maior parte das vezes, o maior investimento da sua vida. É onde você passa boa parte do seu tempo. É onde você fica com a sua família, é um ambiente extremamente importante na sua vida, um asset muito importante. E se naquela época, em 2013, a gente conseguia falar com qualquer amigo no mundo inteiro através do Facebook e outras redes. Era possível falar com alguém no Japão, por exemplo.
A internet proporciona essa facilidade, mas, ao mesmo tempo, a gente não sabia nem o nome dos nossos vizinhos, isso é muito paradoxal. Então, esse é o grande gap de comunicação.
E a gente já sabe que muitas sinergias podem ser criadas ali. daqui a pouco você está com dor no joelho e o seu vizinho é o maior especialista de joelho do planeta. Ou ter ao menos uma relação amigável para ter com quem deixar o seu filho e filha em um momento de necessidade.
A segunda questão é um gap operacional, que fala um pouquinho sobre a indústria de administração de condomínios. Diferente de outras indústrias, a experiência [da indústria] era muito diferente. Ao invés de ser automatizado, com uma experiência bacana, era um monte de ligação telefônica, planilha, papel, burocracia. Quando você entrava em uma administradora de condomínio, parecia uma coisa do século passado – isso naquela época, estamos falando de 2013. Então não tinha muita tecnologia a serviço dessa indústria.
Então vimos que se conseguíssemos conectar e fechar esses dois gaps, tanto o paradoxo de comunicação quanto o de operação, havia uma grande oportunidade ali.
E assim foi que surgiu o Socialcondo – na época Socialcondo, agora TownSq – para resolver esses dois gaps. A gente conecta as pessoas aos seus vizinhos e à gestão do condomínio, e oferece diversas ferramentas e serviços que buscam essas duas coisas, como aumentar o valor da propriedade das pessoas através de serviços melhores, assim como melhorar a experiência em comunidade, em conjunto.
O nome da empresa nem sempre foi TownSq. Por que TownSq?
A empresa foi fundada no Brasil em 2013 chamada de “Socialcondo”, e o nome unia social da parte de comunicação entre as pessoas e condo de condomínio.
Em determinado momento, em 2017, fizemos a internacionalização da empresa e fomos para o mercado americano, que hoje é onde temos o maior número de unidades. E, nos EUA, o nome Socialcondo não funcionava.
Não funcionava pelo motivo de que condomínio no Brasil é o que basicamente caracteriza uma associação de moradores nos EUA, onde as pessoas em conjunto são donos daquele empreendimento. Uma porção daquele empreendimento é de cada pessoa e é constituída ali a associação dessas pessoas.
Mas nos EUA, condo ou condomínio é um dos tipos de moradia entre vários outros. É como se no Brasil, nós utilizássemos o nome social-condomínios verticais ou social-condomínios comerciais, então é uma coisa que não funciona. Por isso, tivemos que buscar um novo nome e chegamos a TownSq porque o nosso serviço representa digitalmente o que um town square representaria na vida real.
E o que é um “town square“?
Antigamente e ainda hoje em cidades menores, town square é aquela praça central geralmente com chafariz, onde as pessoas vão se encontrar para confraternizar, fazer um evento ou até para encontrar um serviço ou comércio que precisam.
Essa praça é também o coração daquela comunidade. A gente percebeu que seria interessante usar o termo como nome, já que é exatamente isso o que representamos virtualmente. Acreditamos que é um nome que fez sentido.
No Brasil, foi um pouco difícil para as pessoas começarem a atender esse [novo] nome, enquanto que nos EUA já fazia todo sentido. Agora, os brasileiros já entendem e já falam bem TownSq.
Como é trabalhar a tecnologia em uma área que é vista como bem tradicional aqui no Brasil?
Na verdade, acho que a gente só utilizou isso em nosso favor porque, apesar de ser bastante tradicional e tudo mais, a gente sempre foi na pegada mais de “nós ajudamos as comunidades”, “nós ajudamos as pessoas a viverem em conjunto melhor”, “ajudamos a valorizar a propriedade das pessoas”, que é muitas vezes o maior bem delas.Uma proposta de valor, uma razão bem forte.
A gente nunca encontrou problemas nesse sentido. E do ponto de vista de mercado, a carência da área sempre ajudou a crescer, a ter vindo para os EUA, por exemplo, e ter crescido tão rápido por aqui também. Sempre foram mais benefícios do que dificuldades.
O final do ano já está quase aí! E, com ele, chega também a temporada de verão no condomínio. Estamos aqui para auxiliar você, síndico, a gerir todas as partes do condomínio, inclusive no período de férias. Portanto, separamos algumas dicas e questões que devem ser levadas em consideração desde já. Tudo isso para garantir que o condomínio estará dentro do adequado para a segurança e benefícios de toda a comunidade. Confira abaixo nossas dicas sobre como preparar o condomínio para a temporada de verão:
Vamos começar o nosso checklist falando sobre o lado negativo da temporada de verão. Com mais pessoas viajando e aproveitando a temporada de festas com a família, consequentemente há menos pessoas circulando nas ruas – e isso pode representar um grande problema quando se fala em segurança do condomínio. Deste modo, aproveite a época para revisar todos os equipamentos de segurança do condomínio, reforçar ou corrigir qualquer brecha que exista. Por exemplo, o síndico pode:
Revisar as cercas de proteção, conferindo se não há pontos de fragilidade;
Conferir se o sistema de câmeras de segurança necessita ajustes ou reparos técnicos;
Enviar circulares e comunicados para os moradores relembrando medidas básicas de segurança. Exemplos: como conferir o fechamento de portas após a entrada, ter agilidade ao entrar de carro na garagem, não permitir a entrada de desconhecidos no condomínio, entre outros;
Revisar medidas de segurança com todos os colaboradores, especialmente com a equipe de porteiros e vigias;
Busque realizar todas essas medidas de prevenção de segurança antes do final de dezembro, visto que a época entre Natal e Ano Novo tende a ser bastante monótona.
Preparação e manutenção da piscina
Em condomínios com piscina, a temporada de verão é o momento ideal para desfrutar desse espaço. Mesmo que a piscina precise de reparos ao longo das demais estações do ano, o verão e as férias escolares pedem uma atenção especial nesse período Quanto a manutenção da piscina, o síndico deve:
Fazer a troca do cloro da piscina de 2 em 2 dias;
Medir o pH da água da piscina semanalmente;
Aspirar a água da piscina a cada 2 dias;
Limpeza da piscina com escovação a cada quinzena.
Quando o assunto é uso da piscina do condomínio, o síndico deve relembrar os moradores a respeito das seguintes questões:
Quais são os horários de uso das piscinas?
Quais as medidas de segurança das crianças na área das piscinas?
Quais são as normas que devem ser seguidas ao usar as piscinas?
O que é considerado um traje adequado na piscina do condomínio?
É preciso de atestado médico para usar a piscina do condomínio?
Esse tipo de informação está na Convenção e Regimento Interno do condomínio. Dependendo do município ou estado, é possível que existam normas gerais que precisar ser seguidas por todos os condomínios na região. Para mais informações sobre os cuidados na hora de realizar a manutenção da piscina do condomínio, leia este artigo com informações completas clicando aqui.
Final de ano é sinônimo de época de festividades. Além do Natal e do Ano Novo, dezembro também conta com:
Amigo secreto da família;
Festa de final de ano dos amigos do trabalho;
Churrasco da galera do futebol;
Celebrações de formaturas de escola e faculdade;
E por aí vai…
Motivos para celebrar não faltam! Entretanto, a grande quantidade de comemorações pode acabar em briga pelos espaços comuns do condomínio, como salões de festa, espaço gourmet, churrasqueiras, entre outros. Para o síndico, isso pode se tornar uma dor de cabeça se o cronograma de reservas não for organizado. Para facilitar o seu trabalho, recomendamos automatizar essa tarefa. Assim, sobra mais tempo para cuidar das outras demandas. Saiba como organizar as reservas do salão de festas do seu condomínio
Férias dos colaboradores
Organizar as férias dos colaboradores do condomínio é uma demanda que o síndico precisa ficar atento caso o condomínio possua funcionários contratados diretamente, com carteira assinada em regime CLT. Isto significa que, se o condomínio conta com funcionários terceirizados, não há necessidade de se preocupar com as férias da equipe, visto que esse é um compromisso da empresa contratada. Conforme a legislação, as férias dos funcionários contratados devem:
Ocorrer de forma integral ou dividida em até 3 partes;
Se dividida em partes, uma dessas partes precisa ter duração de 14 dias no mínimo e as demais não podem ser mais curtas do que 5 dias corridos;
Férias precisam começar ao menos 3 dias antes de finais de semana e feriados;
O funcionário pode vender até 10 dias do período de férias.
As férias escolares exigem atenção redobrada do síndico, já que as crianças estarão com a “corda toda”. Essa etapa de preparação deve ser atendida com bastante urgência especialmente no caso dos condomínios horizontais ou condomínios com mais de um bloco, onde as crianças têm costume de se reunir em grupos para brincadeiras pelo condomínio. Primeiramente, todos devem estar atentos ao espaço para as crianças brincarem. Condomínios sem jardim ou espaço aberto para a criançada correr às vezes acaba tendo problema com a presença de crianças nas garagens. Essa prática deve ser banida, uma vez que carro e criança tendem a ser uma mistura perigosa. Se há playground no condomínio, é responsabilidade do síndico garantir que os brinquedos e equipamentos são seguros e estão de acordo com as normas nacionais de segurança. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é a NBR 14.350 que determina as regras de segurança de brinquedos de playground. Para finalizar, é fundamental lembrarmos que algumas regiões do país seguem em quarentena. Logo, o síndico precisa também ficar de olho nas normas e fiscalizações que este período sensível pede.
Ficou com alguma dúvida ou opinião sobre o dia a dia no condomínio em época de verão? Deixa um comentário! Até a próxima.
