Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que devem ser analisadas com cuidado. A fim de evitar atritos entre moradores, proprietários e síndicos, preparamos este artigo com o que diz a Lei 8245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato.

Situações nas quais a Lei 8245/91 pode ser aplicada

Em resumo, a Lei 8245/91 é o documento que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Por sua vez, ela também é conhecida pelo nome de Lei do Inquilinato.

Tanto inquilinos quanto locatários devem compreender as suas regras e respeitá-las à risca. Desse modo, a Lei 8245/91 deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:

• Locação de residências;
• Locação de casas;
• Locação de unidades em condomínios;
• Locação de quartos em apart-hotel;
• Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
• Locações de vagas de garagem;
• Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
• Locação de espaços voltados à publicidade.

Para conferir as normas na íntegra, você pode acessar a Lei 8245/91 através do site do Planalto.

Lei 8245/91: veja as mudanças de prazos da lei do aluguel em 2010

Antes de tudo, é preciso ressaltar as mudanças que ocorreram na Lei 8245/91 em 2010. Na época, a norma sofreu alterações em seu texto original. Como resultado disso, dois prazos foram modificados: de contrato de aluguel e de despejo.

Primeiramente, vamos falar sobre o prazo do contrato de aluguel conforme a Lei 8245/91. Esses acordos podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado.

Quando o contrato é de tempo determinado, a renovação é automática caso nenhuma das partes se manifeste de forma contrária ao final do seu prazo. Isso quer dizer que se o locador ou locatário não avisar que não tem interesse em continuar ocupando o local, o contrato será renovado automaticamente. Por outro lado, contratos de locação com prazo indeterminado encerram com a ausência de pagamento de aluguel.

No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.

O que diz o artigo 57 da Lei 8.245/91?

O artigo 57 da lei 8.245/91 diz: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.

Qual a lei de despejo?

Sempre que se fala em locação vem à tona o questionamento sobre o despejo. O questionamento sobre a existência de uma lei específica para desejo é comum, no entanto, a própria  8.245/91 diz respeito ao despejo em si. 

Quantos dias para desocupar um imóvel?

No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.

Lei do Inquilinato: Direitos do inquilino

Agora que você compreende quais foram as alterações nos prazos da Lei 8245/91, chegou o momento de falar sobre os direitos dos inquilinos. Esse tópico é definido pelo Art. 22 da Lei 8245/91. Para facilitar, separamos algumas questões importantes:

Lei 8245/91: Entrega de chaves

Conforme a Lei 8245/91, o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em boas condições de uso. Também é dever do proprietário fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário. Porém, a Lei 8245/91 só considera isso uma obrigação caso o inquilino solicite.

Lei 8245/91: Taxas administrativas

Se o imóvel for alugado através de uma imobiliária, é de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações. Da mesma forma, é o proprietário quem deve pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.

Lei 8245/91: Despesas do condomínio

Ainda conforme o Art. 22 da Lei 8245/91, é o dono do imóvel quem paga as despesas extraordinárias de condomínio. São consideradas despesas extraordinárias:

• Obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel;
• Pintura de fachadas;
• Instalação de equipamentos de segurança e contra incêndio.

Ademais, é o proprietário quem deve pagar por indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação.

Lei 8245/91: Direito de preferência

Mais uma questão importante sobre a Lei 8245/91 é relativo ao direito de preferência em caso de venda do imóvel.

O Art. 27 da Lei 8.245/91 indica que, caso o proprietário do imóvel o coloque à venda, o locatário terá preferência na aquisição do mesmo. Para isso, o imóvel deve ser ofertado ao locatário antes da venda ser divulgada publicamente.

Lei do Inquilinato: Deveres do inquilino

Os deveres do inquilino são determinados pelo Art. 23 da Lei 8245/91 Confira os principais detalhes:

Lei 8245/91: Aluguel

É obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação da unidade, bem cumprir os prazos estipulados. Caso não tenha sido estipulado um prazo, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte. É importante que o inquilino leia com atenção o contrato de aluguel para conferir o local de pagamento.

Lei 8245/91: Zelo pela propriedade

Cuidar e zelar pelos pela propriedade é um dos deveres do inquilino, conforme especifica a Lei 8245/91. No momento da devolução, o estado do imóvel precisa estar semelhante ao da entrega.

Lei 8245/91: Danos ao imóvel

Segundo a Lei 8245/91, deve-se notificar sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito que deva ser consertado pelo locador. Da mesma forma, o locatário ficará responsável por reparar estragos na dependência causados por si, seus dependentes e visitantes.

Lei 8245/91: Modificações

O inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador. A Lei 8245/91 explica que esse consentimento deve ser entregue por escrito.

Lei 8245/91: Regras do condomínio

Por fim, é dever do locatário cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio, de forma integral.

Lei 8245/91: Quebra de contrato de aluguel

Quanto às quebras de contrato de aluguel, existem algumas dúvidas recorrentes. Esse assunto é abordado pela Lei 8245/91 – Artigo 4, parágrafo único,  e em comentários ao Artigo 8 da Lei 8245/91. Entenda:

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?

Na maioria dos casos, não é permitido que o proprietário encerre o contrato antes do prazo da locação. Entretanto, existem alguns casos específicos em que ele pode solicitar a devolução do imóvel. São eles:

• Demolição da edificação onde está localizada a unidade;
• Ocorrência de obras que vão expandir a área construída.

Em contratos de aluguel longos, às vezes é possível pedir a unidade de volta para uso residencial do proprietário, do cônjuge ou de seus dependentes. Preste atenção para as informações que constam no contrato de aluguel.

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

A Lei 8245/91 define que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Manutenções na estrutura da unidade também são por conta do dono. Logo, conserto de infiltrações e vazamentos na rede d’água horizontal do condomínio devem ser bancados pelo proprietário.

Por outro lado, se os danos ao imóvel foram causados pelo inquilino, é ele quem deverá pagar pelos reparos.

Lei 8245/91: Fundo de reserva do condomínio

Quanto ao fundo de reserva, a situação é que determina quem deve pagar. A constituição do fundo de reserva é paga pelo locador. Ou seja, é o dono do imóvel quem contribui mensalmente para a criação do fundo de reserva.

Porém, a Lei 8245/91 explica que o locatário deve pagar pela reposição do fundo de reserva, caso o condomínio tenha utilizado os fundos para cobrir despesas ordinárias e alguns casos de manutenções e reparos úteis, que envolvem instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas, elevadores, instalações e equipamentos de uso comum, entre outros, referente ao período em que se encontra como inquilino o condomínio.

Lei 8245/91: Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência

Como já explicamos, a Lei 8245/91 define que o aluguel deve ser pago até o 6º dia útil ou conforme o estipulado em contrato. Caso ocorra atrasos, é comum cobrar multa de 10% do valor do aluguel a partir do primeiro dia. Se o inquilino possui modalidades de garantia, como seguro de fiança locatícia ou fiador, estes dispositivos serão acionados.

Em situações de inadimplência, os proprietários poderão pedir ações de despejo de inquilino. Conforme a Lei 8245/91 – Artigo 59, o locatário que não pagar o aluguel poderá ser convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Da mesma forma, não pagar a taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo cobrança judicial. Assim, devedor pode passar por sub rogação e acabar perdendo seus bens imóveis e bens móveis.

Lei 8245/91: Contratos feitos com caução

A lei n 8245/91 garante que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Assim sendo, essa quantia deverá depositada em caderneta de poupança.

No momento em que o contrato acabar, o dinheiro é devolvido ao locatário juntamente com os rendimentos do período de aluguel. Em contrapartida, a devolução do valor só ocorre quando o imóvel é entregue dentro do prazo, com os pagamentos em dia e sem danos. Caso contrário, o proprietário tem o direito de usar a caução para cobrir essas despesas deixadas pelo inquilino.

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