Lei 8245/91: como funciona a lei de locação? Entenda!

por | dez 14, 2020 | Legislação

Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que devem ser analisadas com cuidado. A fim de evitar atritos entre moradores, proprietários e síndicos, preparamos este artigo com o que diz a Lei 8245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato.

Situações nas quais a Lei 8245/91 pode ser aplicada

Em resumo, a Lei 8245/91 é o documento que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Por sua vez, ela também é conhecida pelo nome de Lei do Inquilinato.

Tanto inquilinos quanto locatários devem compreender as suas regras e respeitá-las à risca. Desse modo, a Lei 8245/91 deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:

  • Locação de residências;
  • Locação de casas;
  • Locação de unidades em condomínios;
  • Locação de quartos em apart-hotel;
  • Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
  • Locações de vagas de garagem;
  • Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
  • Locação de espaços voltados à publicidade.

Para conferir as normas na íntegra, você pode acessar a Lei 8245/91 através do site do Planalto.

Lei 8245/91: veja as mudanças de prazos da lei do aluguel em 2010

Antes de tudo, é preciso ressaltar as mudanças que ocorreram na Lei 8245/91 em 2010. Na época, a norma sofreu alterações em seu texto original. Como resultado disso, dois prazos foram modificados: de contrato de aluguel e de despejo.

Primeiramente, vamos falar sobre o prazo do contrato de aluguel conforme a Lei 8245/91. Esses acordos podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado.

Quando o contrato é de tempo determinado, a renovação é automática caso nenhuma das partes se manifeste de forma contrária ao final do seu prazo. Isso quer dizer que se o locador ou locatário não avisar que não tem interesse em continuar ocupando o local, o contrato será renovado automaticamente. Por outro lado, contratos de locação com prazo indeterminado encerram com a ausência de pagamento de aluguel.

No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.

O que diz o artigo 57 da Lei 8.245/91?

O artigo 57 da lei 8.245/91 diz: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.

Qual a lei de despejo?

Sempre que se fala em locação vem à tona o questionamento sobre o despejo. O questionamento sobre a existência de uma lei específica para desejo é comum, no entanto, a própria  8.245/91 diz respeito ao despejo em si. 

Quantos dias para desocupar um imóvel?

No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.

Lei do Inquilinato: Direitos do inquilino

Agora que você compreende quais foram as alterações nos prazos da Lei 8245/91, chegou o momento de falar sobre os direitos dos inquilinos. Esse tópico é definido pelo Art. 22 da Lei 8245/91. Para facilitar, separamos algumas questões importantes:

Lei 8245/91: Entrega de chaves

Conforme a Lei 8245/91, o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em boas condições de uso. Também é dever do proprietário fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário. Porém, a Lei 8245/91 só considera isso uma obrigação caso o inquilino solicite.

Lei 8245/91: Taxas administrativas

Se o imóvel for alugado através de uma imobiliária, é de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações. Da mesma forma, é o proprietário quem deve pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.

Lei 8245/91: Despesas do condomínio

Ainda conforme o Art. 22 da Lei 8245/91, é o dono do imóvel quem paga as despesas extraordinárias de condomínio. São consideradas despesas extraordinárias:

Ademais, é o proprietário quem deve pagar por indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação.

Lei 8245/91: Direito de preferência

Mais uma questão importante sobre a Lei 8245/91 é relativo ao direito de preferência em caso de venda do imóvel.

O Art. 27 da Lei 8.245/91 indica que, caso o proprietário do imóvel o coloque à venda, o locatário terá preferência na aquisição do mesmo. Para isso, o imóvel deve ser ofertado ao locatário antes da venda ser divulgada publicamente.

Lei do Inquilinato: Deveres do inquilino

Os deveres do inquilino são determinados pelo Art. 23 da Lei 8245/91 Confira os principais detalhes:

Lei 8245/91: Aluguel

É obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação da unidade, bem cumprir os prazos estipulados. Caso não tenha sido estipulado um prazo, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte. É importante que o inquilino leia com atenção o contrato de aluguel para conferir o local de pagamento.

Lei 8245/91: Zelo pela propriedade

Cuidar e zelar pelos pela propriedade é um dos deveres do inquilino, conforme especifica a Lei 8245/91. No momento da devolução, o estado do imóvel precisa estar semelhante ao da entrega.

Lei 8245/91: Danos ao imóvel

Segundo a Lei 8245/91, deve-se notificar sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito que deva ser consertado pelo locador. Da mesma forma, o locatário ficará responsável por reparar estragos na dependência causados por si, seus dependentes e visitantes.

Lei 8245/91: Modificações

O inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador. A Lei 8245/91 explica que esse consentimento deve ser entregue por escrito.

Lei 8245/91: Regras do condomínio

Por fim, é dever do locatário cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio, de forma integral.


Lei 8245/91: Quebra de contrato de aluguel

Quanto às quebras de contrato de aluguel, existem algumas dúvidas recorrentes. Esse assunto é abordado pela Lei 8245/91 – Artigo 4, parágrafo único,  e em comentários ao Artigo 8 da Lei 8245/91. Entenda:

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?

Na maioria dos casos, não é permitido que o proprietário encerre o contrato antes do prazo da locação. Entretanto, existem alguns casos específicos em que ele pode solicitar a devolução do imóvel. São eles:

  • Demolição da edificação onde está localizada a unidade;
  • Ocorrência de obras que vão expandir a área construída.

Em contratos de aluguel longos, às vezes é possível pedir a unidade de volta para uso residencial do proprietário, do cônjuge ou de seus dependentes. Preste atenção para as informações que constam no contrato de aluguel.

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

A Lei 8245/91 define que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Manutenções na estrutura da unidade também são por conta do dono. Logo, conserto de infiltrações e vazamentos na rede d’água horizontal do condomínio devem ser bancados pelo proprietário.

Por outro lado, se os danos ao imóvel foram causados pelo inquilino, é ele quem deverá pagar pelos reparos.


Lei 8245/91: Fundo de reserva do condomínio

Quanto ao fundo de reserva, a situação é que determina quem deve pagar. A constituição do fundo de reserva é paga pelo locador. Ou seja, é o dono do imóvel quem contribui mensalmente para a criação do fundo de reserva.

Porém, a Lei 8245/91 explica que o locatário deve pagar pela reposição do fundo de reserva, caso o condomínio tenha utilizado os fundos para cobrir despesas ordinárias e alguns casos de manutenções e reparos úteis, que envolvem instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas, elevadores, instalações e equipamentos de uso comum, entre outros, referente ao período em que se encontra como inquilino o condomínio.


Lei 8245/91: Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência

Como já explicamos, a Lei 8245/91 define que o aluguel deve ser pago até o 6º dia útil ou conforme o estipulado em contrato. Caso ocorra atrasos, é comum cobrar multa de 10% do valor do aluguel a partir do primeiro dia. Se o inquilino possui modalidades de garantia, como seguro de fiança locatícia ou fiador, estes dispositivos serão acionados.

Em situações de inadimplência, os proprietários poderão pedir ações de despejo de inquilino. Conforme a Lei 8245/91 – Artigo 59, o locatário que não pagar o aluguel poderá ser convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Da mesma forma, não pagar a taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo cobrança judicial. Assim, devedor pode passar por sub rogação e acabar perdendo seus bens imóveis e bens móveis.


Lei 8245/91: Contratos feitos com caução

A lei n 8245/91 garante que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Assim sendo, essa quantia deverá depositada em caderneta de poupança.

No momento em que o contrato acabar, o dinheiro é devolvido ao locatário juntamente com os rendimentos do período de aluguel. Em contrapartida, a devolução do valor só ocorre quando o imóvel é entregue dentro do prazo, com os pagamentos em dia e sem danos. Caso contrário, o proprietário tem o direito de usar a caução para cobrir essas despesas deixadas pelo inquilino.

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21 Comentários

  1. Raimom gleyson Ribeiro da Silva do vale

    Eu moro em um apartamento,minha esposa,cunhada e eu.!pagamos 1.380.00 reais tudo incluso água luz e internet, já à um ano e NÃO tem contrato! Só os comprovantes de pagamento de aluguéis mês a mês. Minha mãe é irmã vem passar o natal comigo!!! A dona do imóvel está me cobrando 30 reais à mais por cabeça! É certo isso? Estou me sentindo roubado!!! Meu zap 46 988082740 moro na meia praia itapema sc.

    Responder
    • anderson barboza

      não, está errado, ela deveria cobrar mais de você, sua folgada! quer gastar mais agua e mais energia e não quer pagar

      Responder
  2. Leia Fernandes Simões

    Tenho uma única dúvida. Após o término do contrato de 6 meses, ele renova-se automaticamente por 5 anos. Certo? Mas se eu sair antes dos 5 anos, não preciso pagar multa. Correto?
    Porque aqui no interior do MS, as imobiliárias e locatários não respeitam os direitos dos locais, cobram multa até quando é transferência da empresa para outra cidade.

    Responder
    • Jorge Luiz Ribeiro de jesus

      Em abril de 2022 Aluguei imóvel residencial e garagem na cidade de Mongaguá, somente depois da locação e entrega do valor de caução, o proprietário falou que não podia ser a garagem que me foi ofertada na ocasião da vista ao imóvel, pois bem aceitei pois tinha que guardar ferramentas de uma oficina que havia fechado em meu antigo endereço. Obs. Corretor e Proprietário estavam cientes que eu usaria a garagem para guardar meu veículo e também para colocar minhas ferramentas e iria fazer esporadicamente uso da garagem ok ara exercer minha profissão de eletricista de autos.
      Bem logo quando me mudei apareceram problemas na parte hidráulica e elétrica, tudo bem , após várias solicitações o proprietário realizou os serviços. Logo em seguida o piso da garagem que me ofereceram, afundou com o peso do meu carro , por infiltrações antigas, cedendo mais de 40 centímetros de profundidade. Já solicitei que o proprietário consertasse o piso mas o mesmo não conserta e nem permite que eu conserte e desconte do valor da locação. Agora com as chuvas as infiltrações apareceram no no teto da cozinha, e também já solicitei por diversas vezes que a mesma consertasse a infiltração mas novamente a mesma não conserta e não permite que eu conserte e desconte do aluguel. Pergunta como devo proceder se estou pagando meus alugueis rigorosamente em dia ?
      Gostaria de uma orientação , pois minha vontade é fazer quebra de contrato, não desejo ressarcimento da caução, somente usar o depósito para cobrir os dois meses pagos adiantado como caução.

      Responder
        • LUCIANA DE ASSIS NUNES

          Eu moro a mais de um ano em uma casa alugada e alugo os quartos como fonte de renda. Estou errada em fazer isso. O proprietário sempre soube mas agora está dizendo que é errado?

          Responder
          • Laertes Travensolli

            Luciana você esta sublocando o imóvel, se não está estabelecido isto no contrato, caracteriza uma infração contratual.

  3. Everley Carlos Pereira

    Possou uma sorvteria ha 30 anos no imovel. agora o proprietario resolveu vender. no momento não tenho condições de adquirir este imovel. o novo proprietario pode pedir o imovel? eu tenho algum direito a indenização?

    Responder
  4. Antonio Escobar

    Boa noite, no contrato de locação que fiz com o dono do imóvel diz que caso seja feita a quebra de contrato antes do final do contrato eu perco o direito à devolução do caução. É possível isso? Ou entregando o imóvel em perfeitas condições tenho direito sim à devolução do caução?

    Responder
  5. C Edward

    O que fazer se inquilino nao quer receber manutencao na residencia apos uma execucao mal realizada, com clara intencao de pedir reparacao …

    Responder
  6. Verineide

    Qual a duração mínima do contrato?
    Deve ser 5 anos?

    Responder
  7. Tarsila Leon

    se eu moro em uma casa alugada e a calha da casa esta estragada e chove dai molha dentro da casa que direitos eu tenho se o proprietário não quer arrumar?

    Responder
  8. Marcella

    Subloquei uma sala dentro de uma clínica. E a locadora não me entregou todas as chaves da sala, alegando que ela tem direito de ter uma chave reserva para caso emergencial. Gostaria de saber se isso procede, ou se tenho o direito de trocar o miolo da fechadura.

    Responder
  9. joão carlos tardim

    tenho um contrato de alugues e renovamos diversas vezes , tem um total de 12 anos , agora estou mudando para um prédio meu próprio, a duvida pela lei o proprietário não pode alugar para o mesmo ramo que o meu , em um período , ?

    Responder
    • Heloiza Maria C. Queiroz

      Aluguei uma casa há 1 ano e há uns 5 meses a casa apresentou problema de vasamento em uma descarga do banheiro dia fundos. Depois de várias reclamações foi efetuado os reparos. Acontece que as contas de água vieram com os valores triplicado, ou seja, meu consumo era de 160,00 e veio 390,00 e 435,00. Falei pro proprietário que ele deveria ressarcir o valor que ultrapassasse meu consumo normal. Não estou tendo resposta.
      Posso descontar o valor do aluguel?

      Responder
  10. Joana

    Bom dia!
    No contrato de Locação, o aluguel vence no segundo dia útil. Caso ocorra num sábado ou domingo, posso pagar na segunda, sem juros? O pagamento é feito direto com o proprietário, por Pix.

    Entretanto finais de semana há limites de valores transferidos por Pix.

    Responder
  11. José Tadeu Cordova

    Locatário pode exigir a pintura nova da casa toda, como paredes tetos e roda pés, o que antes não tinha pintura velha. E cobrar caro pelo serviço. Tudo cobrado do inquilino.

    Responder
  12. Larissa

    O que fazer se o locatário se recursa a receber a chave do imóvel alegando que é necessário manutenção?
    Já paguei um profissional que foi indicado pela imobiliária para fazer a pintura do imóvel. Meu medo é eles ficarem inventando a cada hora uma situação para recursar o recebimento da chave.
    O que eu posso fazer para me resguardar?

    Responder
    • Yoidmel Maestre

      Gostaria de saber uma coisa a respeito dos requisitos estabelecidos para uma casa ser alugada, mostro um exemplo, estou alugado em um apartamento, onde tem mais três,mas a casa do proprietário, ou seja, são quatro apartamentos independentes, a minha dúvida é se esses três apartamentos podem ser alugados, tendo o proprietário apenas um metro de água e luz, Levando em consideração que as tarifas aumentam conforme o consumo, essa é a minha dúvida.

      Responder
  13. Silvia

    Estou com uma dúvida sobre a rescisão do contrato de aluguel. O artigo 4º da Lei 8245 diz que a multa pela rescisão será proporcional aos meses que faltam para encerrar o contrato. No contrato que fiz diz que deverá ser pago 3 meses de aluguel, caso eu saia antes do prazo. É certo isso?

    Responder
  14. querda, com barulhos de obra incessantes,

    Sou inquilina há 12 meses, num contrato de 30 meses. Fiz melhorias no imovel como: telas anti mosquito { custo 8 mil reais} Pintura especial sobre os azulejos da cozinha, e dois banheiros { custo 2 mil 500 reais } Paguei para trocarem os azulejos dos chãos da cozinha, 2 banheiros e sala incluído material { 50% do valor total: {50% = 5 mil reais} Valor este que paguei a vista e foi pago de volta mensalmente pelo dono os 50%.
    A imobiliária me cobra o condomínio junto no boleto de aluguel. Nunca vi o boleto de condomínio! Hoje resolvi pedir a critica do condomínio a gestora do mesmo e via que estou pagando Fundo de reserva, cota extra e Déficit Orçamentário, o prédio estava com este problema desde antes de eu morar – anterior a minha vinda pra cá.
    Quero quitar o contrato de aluguel, o prédio mostrou se horrível, com zelador zero a esquerda, elevador quebrado frequente, limpeza do mesmo desleixada, barulhos, cachorros latindo sempre etc..por último, tornou se um local há 800 metros de assassinatos mais frequentes {antes não se ouvia falar nisto, atualmente a rixa da milicia x bandidos e polícia se tornou perto de nós o bastante para dar medo de balas perdidas}
    Para não pagar multa de rescisão de contrato, quais são os argumentos chaves que posso usar para quitar o contrato de 30 meses nestes ja 12 meses completos?
    Note que pago tudo em dia e fiz até um seguro para o imovel na Porto Seguro que eu pago 100%.

    Responder

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