Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Todo síndico lida com um milhão de questionamentos todos os dias.

  • “Será que devo fechar negócio com essa prestadora de serviços?”
  • “Será que vai ir bastante gente na reunião de assembleia?”

Podemos não saber todas as respostas para as nossas perguntas, mas uma coisa é certa: todo mês, seus moradores recebem o boleto do condomínio.

O que acontece se não pagar condomínio?

Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Além do valor da taxa, é necessário pagar uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.

Em um momento de crise, muitas pessoas estão ficando desempregadas ou passando por cortes financeiros. E essas questões acabam influenciando no atraso do pagamento da cota do condomínio. Mas, e se a dívida do morador for acumulando?

Cobrança judicial de condomínio

A inadimplência sempre foi um mal à espreita dos condomínios e acaba se tornando um problemão para todos os envolvidos: os outros moradores têm de pagar a mais por causa do erro de um condômino, o síndico precisa lidar com esse pepino e talvez entrar com uma cobrança judicial de condomínio.

Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio significava lidar com uma burocracia interminável. O processo se estendia por anos e levava décadas para que os devedores fossem punidos judicialmente.

Imagina ficar décadas esperando para receber a dívida de uma ou mais unidades de um condomínio?

Com a chegada do novo Código de Processo Civil, ficou mais fácil e mais rápido fazer a cobrança judicial de condomínio. A nova legislação entrou em vigor em 16 de março de 2016. Por sua vez, ela determina que: o condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida em até três dias poderá ter o imóvel penhorado, além da conta bancária bloqueada.

Ou seja, caso um morador não faça o pagamento em três dias após a audiência com o juiz, ele corre o risco de perder o imóvel – seja este alugado ou próprio.

Algo que antigamente demorava uma eternidade para ser resolvido, hoje não leva mais do que um ano. Antes do novo Código de Processo Civil, as cobranças judiciais em condomínio eram resolvidas em duas fases. Primeiro era necessário comprovar que a dívida existia – e isso demorava pelo menos um ou dois anos. Só depois de provada a dívida, é que a Justiça pedia o pagamento. Com a mudança na legislação, não é mais necessário passar por essa etapa de comprovar judicialmente a existência da dívida.

Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1º dia útil após o vencimento o condômino já passa a ser considerado inadimplente, não podendo, por exemplo votar em assembleias. No entanto, ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos. 

Como funciona o processo de cobrança judicial?

A inadimplência é um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do Novo CPC (Código de Processo Civil), a demora para finalizar uma cobrança poderia levar anos. 

O novo CPC, que entrou em vigor no ano de 2015, trouxe uma série de  alterações que impactaram de modo positivo na rapidez das cobranças de valores atrasados dos condomínios. Hoje o que antes poderia durar anos, não leva mais de 10 meses. 

Através das novas regras, a fase de conhecimento, onde era preciso comprovar que o condômino estava inadimplente não existe mais. É claro que o devedor possui prazos para se defender, mas a antiga disscusão de se deve ou se não deve, mudou para como vai pagar. 

O passo a passo do processo de cobrança judicial é o seguinte:

  1. O Condômino para de pagar a cota condominial
  2. Aguarda-se entre  dois e quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local, e esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e acordo
  3. Entra-se judicialmente com a ação de execução 
  4. Verifica-se judicialmente se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida
  5. O devedor será citado para quitação da dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados
  6. Em caso de pagamento a ação é finalizada. Caso não haja pagamento, promove-se a execução da taxa condominial
  7. O juiz pode decretar o arresto da conta bancária, para, na presença de fundos, quitar a dívida
  8. Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir um leilão de bens
  9. Após o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido

O que pode ser cobrado na dívida de um condomínio em atraso?

Quando o condomínio está atrasado, o que pode ser cobrado, afinal? Durante um processo de  execução de dívida condominial, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.

Quando um imóvel vai a leilão por falta de pagamento de condomínio?

Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.

Síndico, você sabe qual a melhor maneira de cobrar um boleto em atraso?

Como fazer a cobrança de boleto em atraso é um grande desafio aos síndicos. Agir de maneira barulhenta, exigindo de maneira desagradável que o condômino pague o boleto em atraso de nada adianta. Como explica João David, CEO e cofundador da TownSq, a melhor forma, nesse caso, é conversar com o morador em questão e expor toda a situação: “é importante demonstrar que a inadimplência de um pode respingar nos demais moradores, além de mostrar tudo o que pode acontecer e ser cobrado, desde os juros, passando por ausência de votação em assembleias, e que pode inclusive culminar na perda do imóvel”, resume o empreendedor.

Síndico, você sabe como entrar com uma cobrança judicial de condomínio?

O síndico deve reunir recibos em atraso, atas de reunião e tudo o que comprove a dívida. Com os documentos em mão, pode-se entrar com a ação de cobrança judicial em condomínio com o auxílio de um advogado.

A partir desse momento, o pedido irá correr na Justiça. Ao final, o juiz irá verificar se há causa para que a cobrança de condomínio seja feita. Caso esteja tudo certo com o processo, o devedor será intimado a pagar a dívida em três dias ou nomear os bens para que sejam penhorados. Assim, o condomínio recebe o que lhe é de direito.

Cobrança judicial de condominio

Agora, com a alteração na lei, o devedor também é obrigado a pagar os custos para se defender. Antigamente, não custava nada para o réu contestar a ação de cobrança de condomínio em atraso. Com a atualização de 2016, o novo Código de Processo Civil deixou as normas muito mais rígido com o devedor do que com o condomínio.

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Mas nem sempre a cobrança judicial de condomínio é recomendada

Apesar da nova facilidade, nem sempre vale a pena entrar com um processo de cobrança de condomínio em atraso. Às vezes, é mais fácil e econômico lidar com o problema da inadimplência condominial de forma amigável.

Em um primeiro momento, é aconselhável tentar resolver o problema diretamente com o condômino. Converse calmamente e busque encontrar a melhor forma de resolver a situação junto ao morador. Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver o problema na esfera judicial.

Também é importante levar em consideração o valor da taxa condominial antes de entrar com uma cobrança judicial de condomínio. Por exemplo, uma taxa de R$ 100 atrasada por apenas um mês não vale o stress e o custo de encaminhar um processo, pois é um valor baixo. Nesses casos, só é vantajoso financeiramente para o condomínio entrar na Justiça se houver mais alguns meses de atraso.

Já no caso de condomínios de luxo, com taxas condominiais de R$ 3 mil ou mais, o atraso de um mês já o suficiente para entrar com uma ação na Justiça.

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