Você sabe o que o síndico não pode fazer? 9 práticas que são proibidas

Você sabe o que o síndico não pode fazer? 9 práticas que são proibidas

Ser síndico do condomínio é uma tarefa séria. Afinal, é um cargo que envolve legislaçãoprestação de contas, conhecimentos específicos sobre administração, comunicaçãofinanças, questões contábeis, gerenciamento de crises, tecnologiaobras e manutenções, comportamento humano, inovação,… A lista só aumenta. Existe uma série de regras e deveres que o síndico deve cumprir. Mas você sabe dizer o que o síndico não pode fazer?

Há determinadas práticas que não podem ser realizadas enquanto o gestor estiver atuando como síndico do condomínio e é importantíssimo que você conheça esses detalhes antes de pensar em se candidatar ao cargo em um  condomínio.

Neste artigo, você vai aprender sobre o que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio. Boa leitura!

1. Síndico não pode tomar partido em conflitos entre moradores

Sabemos que mediação de conflitos dentro do condomínio geralmente é uma das áreas que mais traz dor de cabeça para os síndicos, então vamos começar por aqui.
O síndico do condomínio não pode tomar partido nos conflitos entre vizinhos e precisa agir como um mediador, um intermediário.

Mesmo que o síndico seja morador do condomínio, é crucial executar o papel de alguém independente e imparcial, sempre se fazendo valer das regras da convenção condominial e do código civil.

Caso o síndico não se sinta seguro em intermediar um conflito específico ou não há como garantir imparcialidade da sua parte, o condomínio pode contratar o auxílio de um profissional especializado em mediação.

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2. Não pode conceder descontos para condôminos inadimplentes

Simples assim. O síndico não pode conceder descontos para condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições mensais. Isso é visto como uma má prática e pode trazer uma série de problemas financeiros e judiciais para o condomínio e para o síndico.

As duas únicas situações em que o síndico possui o direito de administrar descontos nas taxas condominiais em atraso são:

  • Quando a convenção ou regimento interno do condomínio autoriza a prática.
  • Quando a mudança for aprovada em reunião de assembleia.

Apesar de fazer parte dos deveres do síndico como gestor do condomínio, é recomendável que o síndico conte com auxílio especializado para fazer as negociações e cobranças de inadimplentes.

Deste modo, evita-se que o síndico arrisque-se em cometer infrações e o condomínio recebe o melhor auxílio possível para evitar problemas financeiros.

3. Não pode desrespeitar a convenção de condomínio

Já que estávamos falando sobre ela, a convenção do condomínio, vamos continuar por essa linha. O síndico não pode desrespeitar a convenção do condomínio.

O síndico precisa respeitar as mesmas regras que os demais condôminos, moradores e colaboradores da comunidade condominial. E mais do que isso: o síndico é um exemplo sobre como os outros devem se portar dentro do condomínio, devido ao seu cargo de liderança.

Caso exista algum ponto da convenção que você ache relevante alterar, lembre-se de que é preciso convocar uma nova assembleia para debater e votar a alteração. O quórum de aprovação, nesse caso, é da maioria da votação em uma reunião de assembleia com a presença de ao menos 2/3 de todos os condôminos do condomínio.

4. Não pode deixar de prestar contas aos condôminos

A prestação de contas é um dos deveres do síndico estabelecidos pela legislação. Logo, essa é uma das obrigações básicas do síndico e não pode deixar de ser feita.

Além de essencial, a prestação de contas é a principal forma de mostrar aos condôminos todo o bom trabalho realizado pelo síndico, que trabalha arduamente para sempre preservar a propriedade deles.

Apesar de ser uma obrigação do síndico, isso não significa que o síndico precisa montar e estruturar todo o processo totalmente sozinho. O síndico pode contar com o auxílio de um aplicativo para gestão de condomínios, da administradora condominial (quando houver), do subsíndico, entre outros.

O importante é que esse material seja apresentado aos condôminos ao menos uma vez por ano, normalmente na Assembleia Geral Ordinária (AGO).

Leia mais:

5. Não pode deixar de pagar as contas do condomínio

Esse item pode parecer um tanto quanto autoexplicativo, mas é sempre importante dizer o óbvio: o síndico não pode jamais deixar de pagar as contas do condomínio.

Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, se o condomínio desenvolver algum tipo de dívida ou problema judicial por conta de má administração, o síndico pode vir a se incomodar na Justiça.

Para evitar problemas desse tipo, recomendamos que o síndico:

  • Aja sempre de forma ética
  • Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio
  • Incentive a participação dos moradores nas reuniões de condomínio
  • Busque trabalhar em parceria com o conselho fiscal
  • Mantenha uma boa organização das contas condominiais
  • Fiscalize a atuação da administradora do condomínio
  • Automatize as atividades burocráticas com um software de administração de condomínio
  • Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia

6. Não pode contratar ou realizar obras de alto custo sem aval da reunião de assembleia

Nossa próxima é sobre a realização de obras e manutenções periódicas no condomínio e o aval dos condôminos nesse processo.

Para realizar obras no condomínio, é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil, que dividem as obras condominiais em 3 categorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias.

Cada uma dessas categorias possui suas particularidades, especialmente sobre a quantidade de quórum necessário dos votos em uma reunião de assembleia para aprovar as suas realizações.

Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obras em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.

É essencial que o síndico compreenda bem esses detalhes e realize cada obra condominial respeitando essas regras. Para mais informações sobre os tipos de obras condominiais e os quóruns estipulados por lei, recomendo ler o seguinte artigo:

7. Não pode usar o fundo de reserva como julgar necessário

Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. Em resumo, sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.

É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.

Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.

Ou seja, o síndico não pode realizar qualquer tipo de alteração no fundo de reserva sem respeitar as normas da convenção e das determinações tomadas em reunião de assembleia do condomínio.

É a convenção do condomínio que determina:

  • O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%)
  • Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período
  • Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias
  • Como deve ser calculado o rateio do valor

Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.

8. Não pode expor os moradores inadimplentes

Essa é uma questão que ainda causa problema em condomínios Brasil afora, por isso é importante a abordarmos aqui. Da mesma forma que o síndico não pode fornecer desconto a condôminos inadimplentes, o síndico também não pode expor os moradores inadimplentes perante o condomínio.

O síndico não pode expor um morador devedor por nome. Se isso ocorrer, é direito do morador entrar com uma ação de danos morais, por conta do constrangimento causado.

No entanto, o condomínio pode divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso. Essa prática não fere a legislação e é usada por muitos síndicos no controle da inadimplência em condomínios.

9. Não pode entrar nas unidades sem a autorização do condômino

Por fim, vamos ao item 9 da lista das coisas que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio.

O síndico não pode, de forma alguma, invadir a privacidade dos condôminos. Afinal de contas, é dever do síndico privar por seus condôminos – e não o oposto.

Com isso, é estritamente proibido a entrada do síndico em uma unidade ou a abertura de correspondências sem permissão. Inclusive, essa prática é considerada ilegal e o síndico pode vir a ter problemas judiciais por isso.

Em casos extremos e emergenciais como vazamento de água ou gás, em que entrar no imóvel pode ser uma questão de segurança, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa ou ligar pras autoridades responsáveis, como os bombeiros ou a polícia.

Mas então, quais são os deveres do síndico?

O documento que determina quais são os direitos e deveres do síndico é o Art. 1.348 do Novo Código Civil.

É fundamental que tanto aspirantes a síndicos, condôminos e moradores tenham pleno conhecimento sobre essas normas.

Segundo a legislação, é dever do síndico:

  • Convocar as reuniões de assembleia dos condôminos.
  • Ser representante de forma ativa e passiva do condomínio, agindo em prol da defesa dos interesses comuns dos condôminos.
  • Notificar a assembleia sobre a existência de processos jurídicos ou administrativos de interesse do condomínio.
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões tomadas em reunião de assembleia.
  • Cuidar da conservação e guarda das áreas comuns do condomínio e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos, como limpeza, segurança, academia, entre outros.
  • Elaborar a previsão orçamentária relativa a cada ano.
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
  • Realizar a prestação de contas aos condôminos, anualmente e quando exigidas.
  • Fazer o seguro do condomínio.

Quer ler o Art. 1.348 na íntegra? Acesse aqui.

Síndico, você sabe lidar com homofobia no condomínio?

Síndico, você sabe lidar com homofobia no condomínio?

Hoje é o Dia Internacional do Orgulho LGBT, uma data muito importante para todas as comunidades, inclusive a do seu condomínio.  Não, você não leu errado.

Isso porque é muito provável que existam moradores da comunidade LGBT fazendo parte das moradias que você administra. E o seu dever enquanto síndico é prezar pelo conforto, a segurança e a boa convivência de todos no condomínio. Independentemente da orientação sexual, é claro.

Em junho de 2019, o STF criminalizou oficialmente a homofobia, que passou a ser punida de acordo com o Art. 20 da Lei 7.716/89 (Lei Antirracismo). Sendo assim, “é um crime inafiançável e imprescritível segundo o texto constitucional e pode ser punido com um a cinco anos de prisão e, em alguns casos, multa”.

Ainda assim, vemos muitas notícias de manifestações homofóbicas em condomínios de todo o país:

Portanto, se houver situações de desrespeito de qualquer nível no seu condomínio, é necessário estar preparado(a) para mediar os conflitos e saber como proceder para manter a harmonia entre os moradores. Ou mesmo para fazer as denúncias necessárias, pois, como mencionamos anteriormente, estamos falando de um crime. Isso soa como um desafio? Tudo bem, pois nós estamos aqui para ajudar! 

Neste artigo, você vai poder conferir algumas dicas para lidar da melhor forma com indesejáveis conflitos movidos por homofobia, além de alguns exemplos de situações que podem acontecer, assim como algumas sugestões para administrá-las. Confira:

Noções básicas para lidar com homofobia no condomínio

Primeiramente, vale ressaltar que a sigla LGBT (ou também LGBTQIA+) diz respeito a pessoas lésbicas, gays, bissexuais e transgênero, grupos historicamente marginalizados e excluídos da representatividade social.

E por que celebrar o Dia Internacional do Orgulho LGBT no dia 28 de junho? Porque a palavra orgulho é, neste caso, um antônimo de vergonha, que foi usada ao longo da história para controlar e oprimir indivíduos LGBT. O movimento teve início lá em 1969, em Nova Iorque, e foi o primeiro de muitos passos em busca da igualdade de direitos dessa comunidade.

Portanto, para lidar com qualquer situação referente a homofobia, fique atento(a) a alguns fatores fundamentais:

1. Exercite empatia

É importante lembrar do papel da empatia na hora de mediar um conflito, pois muitas vezes você pode não ter nenhuma vivência parecida com a da vítima. Em outras palavras, principalmente caso você não seja parte da comunidade LGBT, não se baseie somente na sua experiência para medir a gravidade da situação. Pratique a escuta ativa, use da comunicação não violenta, reflita e pense bastante antes de responder.

2. Lembre-se da Lei

O STF aprovou a criminalização da homofobia em 2019. Portanto, qualquer ataque, seja verbal ou físico, motivado por preconceito a pessoas gays, lésbicas, bissexuais ou transsexuais precisa ser tratado com extrema seriedade. Se um furto no condomínio é sério para você e para a sua comunidade, considere tomar providências semelhantes quando esse outro tipo de crime acontece dentro do condomínio.

3. Preconceito não é opinião

Mesmo quando o preconceito é um sintoma das limitações de uma pessoa (falta de conhecimento ou idade avançada, por exemplo), ainda assim, não pode ser considerado opinião. A forma como você, síndico, vai lidar com a manifestação de preconceito do condômino pode variar conforme o que você conhece desse indivíduo, mas lembre-se de que nenhuma iniciativa homofóbica deve ser minimizada. Mesmo que você tenha uma ótima relação com o morador acusado de homofobia, de igual forma é papel do síndico tomar providências e prezar pelo conforto de todos no condomínio.

Como lidar com reclamações homofóbicas

É bastante comum que moradores enviem reclamações para a gestão a respeito de diversas questões que não deveriam considerar um problema, como casais homoafetivos circulando de mãos dadas ou qualquer outra mínima manifestação de afeto. Há registro de vizinhos que criaram conflito porque se incomodaram com a presença da bandeira do movimento LGBT exposta na janela de outros moradores.

Em casos desse tipo, é papel do síndico mediar e esclarecer que não existem razões para queixas. Se não quiser entrar em discussão com a pessoa que fez a reclamação indevida, apoie-se no argumento da legislação, que garante o direito de expressão de pessoas homossexuais. E também no fato de que toda e qualquer pessoa que está vivendo no condomínio tem o direito de fazê-lo sem ser importunada.

Xingamentos e ofensas homofóbicas entre vizinhos

Se for o caso de você precisar intervir em um conflito direto entre os vizinhos, lembre-se de que é provável que a pessoa que está manifestando preconceito não enxergue que está errada. Em geral, as pessoas não querem admitir que têm preconceitos, então tentar mediar a situação acusando-as diretamente de homofobia pode ser ainda pior.

Faça perguntas que levem o próprio morador a entender que está agindo por discriminação, como:

  • “Mas por que isso lhe incomoda?”
  • “Disseram-lhe algo ofensivo?”
  • “Se se tratasse de um casal formado por um homem e uma mulher, essa situação lhe causaria algum desconforto?”

Conduza a conversa para que a pessoa se dê conta, ao invés de acusá-la diretamente. Procure preservar a segurança de todos e se atente ao temperamento dos condôminos. Se perceber que alguma das partes está se exaltando, tente manter a serenidade e não hesite em chamar as autoridades se for necessário.

Ameaças e casos de violência por homofobia no condomínio

Já se o caso no seu condomínio envolver manifestações ainda mais graves, como ameaças e ou até mesmo violência física, o síndico deve recorrer às autoridades e denunciar o crime de homofobia e de agressão através de um boletim de ocorrência na delegacia mais próxima, ou na delegacia online da Polícia Civil do seu estado.

Não se esqueça de que você deve fazer tudo o que você faria por vítimas de quaisquer outros crimes, pois o bem-estar dos moradores é de sua responsabilidade. 

Ninguém deve, nem precisa viver sob ameaça no lugar que escolheu para morar. Como dissemos antes, homofobia e outros tipos de preconceitos não podem ser considerados “opiniões discordantes”, uma vez que invadem o espaço e a liberdade de expressão alheios. 

Atente-se aos chamados e às denúncias que os condôminos realizarem e procure se manter informado sobre os direitos e deveres que você, como gestor do condomínio, deve cumprir diante de conflitos como esse. 

Deixe claro que o condomínio que você administra deve respeitar a diversidade e promova, assim, um ambiente de igualdade entre todos.

👉 Mais informações sobre a comunidade LGBT e sobre como proceder diante de casos de homofobia no condomínio:

Veja se você faz assembleia virtual do condomínio da forma correta

Veja se você faz assembleia virtual do condomínio da forma correta

Além de alterar a rotina da comunidade e a logística de higienização, há mais uma coisa que foi afetada diretamente pela pandemia de Covid-19: as reuniões de assembleia dos condomínios. O que antes era presencial, agora se tornou digital. E uma coisa é certa – as reuniões de assembleia virtual chegaram para ficar.

Mesmo com a flexibilização das reuniões presenciais em condomínios, é possível que muitos condôminos prefiram seguir realizando as reuniões virtuais para discutir questões do condomínio.

Deste modo, é crucial que os síndicos se mantenham a par sobre essa nova modalidade de reunião de assembleia, bem como entendam quais são as boas práticas desse tema.

Sem mais delongas, vamos ao que interessa: tudo o que você precisa saber sobre reuniões de assembleia virtual:

O que é uma reunião de assembleia virtual?

Antes de entrarmos em questões mais aprofundadas, é necessário esclarecer o básico. Reunião de assembleia virtual é uma reunião de assembleia de condomínio realizada em um ambiente digital, via internet.

Ou seja: ao invés de realizar a tradicional assembleia presencial, reunindo os condôminos em uma área comum do condomínio, o síndico reúne todos através de uma plataforma online.

A prática é popularmente chamada de assembleia virtual, assembleia digital, reunião de condomínio online, entre outros termos.

A modalidade se popularizou com a pandemia do novo Coronavírus, momento em que juntar diversas pessoas em um mesmo ambiente se tornou arriscado para a saúde de todos.

Como funciona assembleia virtual?

Agora que já explicamos o que é a assembleia virtual de condomínio, vamos à parte prática. Como o síndico pode fazer uma reunião de assembleia virtual para o condomínio? Como funcionam essas reuniões digitais do condomínio?

Em primeiro lugar, é preciso fazer a convocação, que é obrigatória. Ela deve ser enviada a todos os condôminos. Caso contrário, decisões tomadas na assembleia poderão ser invalidadas.

Apesar de muitas pessoas considerarem que assembleias virtuais de condomínio podem simplesmente ser realizadas em ferramentas de videoconferências como o Google Meet, Zoom Meetings ou Skype, na realidade existem outras plataformas mais adequadas e seguras para realizá-las.

Para ter total segurança de que a assembleia virtual está de acordo com a legislação, o condomínio precisa garantir a validade da ata condominial. E isso envolve contar com assinaturas eletrônicas para certificação digital.

Essa assinatura eletrônica é gerada a partir da escrita de uma assinatura na tela de um computador, tablet ou celular, além de ser uma medida necessária para criar a certificação digital do condomínio.

Uma plataforma digital segura para realizar assembleias virtuais para condomínios é a TownSq, app de assembleia virtual e gestão de condomínios referência na área.

Através de uma plataforma segura e que identifique os participantes e seus votos, bem como a autorização dessa modalidade de reunião de assembleia na convenção.

A grande vantagem dessas ferramentas focadas em condomínios é que elas já oferecem a infraestrutura digital necessária para garantir a praticidade, a funcionalidade e o suporte exigido para garantir à comunidade e ao síndico uma boa experiência.

Tipos de assembleia virtual para condomínio

Como explicamos anteriormente, existe mais de uma forma de realizar uma assembleia virtual para o condomínio que você administra.

Além de saber se irá usar uma chamada de vídeo ou uma enquete, o síndico precisa entender quais são os formatos de assembleia virtual que existem e qual se adequa melhor ao condomínio em questão.

A seguir, entenda as diferentes modalidades:

Assembleia ao vivo

Assim como um artista ou um professor se apresentam em tempo real através de uma live nas redes sociais, a assembleia virtual ao vivo funciona da mesma forma.

Os participantes acessam um site ou plataforma específica em um horário marcado, e assistem o encontro orquestrado pelo síndico. O acesso à reunião pode ser liberado apenas com uma senha ou via convite pré-enviado.

Nesses casos, os condôminos participam do debate através de um chat, onde podem digitar suas mensagens e compartilhar suas opiniões. Se a reunião estiver ocorrendo em uma plataforma de videoconferência, os participantes também têm a opção de participar através de vídeo ao vivo.

Assembleia aberta

Diferente da ao vivo, a assembleia aberta não necessita da presença online de todos os participantes ao mesmo tempo. Ela ocorre por 1, 2 ou mais dias – conforme o que o síndico achar mais adequado.

Nesse formato de reunião de assembleia, o síndico e sua equipe disponibilizam todos os materiais e documentos necessários para que os condôminos possam ter informações completas para discutir e, por fim, votar sobre algum assunto.

Para isso, é normal que a gestão condominial use enquetes para averiguar a opinião da assembleia, bem como preparem materiais de apresentação e até mesmo vídeos pré-gravados para repassar todas as informações necessárias sobre o tema.

Essa é a opção ideal para debater e deliberar sobre questões pontuais, como:

  • Obras Necessárias e Úteis a serem realizadas no condomínio, como: Impermeabilização da laje por motivo de infiltração, aquisição de sistema de segurança, troca e reparo do para-raio, pintura de fachada sem alteração de cor, restauração dos jardins, modernização do sistema de elevadores, entre outros.
  • Aprovação de prestação de contas do condomínio, normalmente realizada durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO).

Essa modalidade de assembleia condominial é feita com ferramentas específicas. Isso significa que o condomínio precisa estar registrado na plataforma para que todos tenham acesso a uso.

Assembleia híbrida

Por fim, temos a assembleia híbrida. Como o próprio nome já explica, esse tipo de reunião de assembleia condominial funciona um pouquinho como cada uma das opções anteriores.

A assembleia híbrida conta com algum tipo de vídeo ou apresentação realizada ao vivo, mas também possui a parte “independente”, podendo possuir uma enquete ou outra forma de os condôminos expressarem suas opiniões sem necessariamente estarem online ao mesmo tempo.

Essa é uma modalidade de assembleia virtual que tende a agradar gregos e troianos, visto que todos os condôminos têm direito de optar pela forma como preferem comparecer.

Portanto, parte dos condôminos pode acompanhar de forma presencial, enquanto os demais podem acompanhar e participar do debate à distância.

A assembleia híbrida pode funcionar como o evento em si, e também como uma prévia da reunião de assembleia, servindo como uma forma de afinar as pautas que serão discutidas no encontro.

Ficou claro quais são os tipos de assembleias virtuais que existem? Ok, então vamos conferir o que diz a lei sobre as reuniões de assembleia virtuais.

Reunião de assembleia virtual é legal?

Respondendo de forma objetiva, sim. Reunião de assembleia virtual é legal perante a lei.

Em 12 de junho de 2020, foi aprovado a Lei 14.010 que autoriza a realização de reuniões virtuais para os seguintes fins:

  • Eleição, reeleição e destituição do síndico
  • Aprovação do orçamento
  • Contribuição dos condôminos
  • Prestação de contas

Essa lei é resultado da evolução do Projeto de Lei 1.179 (PL 1179/2020), medida emergencial que previa a realização de encontros condominiais virtuais até o dia 30 de outubro de 2020.

A intenção, na época, era totalmente de caráter emergencial, visto que buscava encontrar uma forma de não atrapalhar o andamento das gestões condominiais perante às exigências da lei brasileira.

👉 Saiba o que mudou com a aprovação da Lei 14.010 no artigo especial assinado pelo Dr. Eduardo Zaponi Rachid, advogado especializado em Direito Condominial

Leia o que diz a legislação sobre o assunto:

LEI Nº 14.010, DE 10 DE JUNHO DE 2020
CAPÍTULO VIII – DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13.É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

Para acessar a Lei 14.010 em sua íntegra, acesse o Código Civil diretamente no site do Governo Brasileiro. Para isso, é só clicar aqui.

Aplicativo para assembleia virtual

Aplicativos para condomínios já são ferramentas conhecidas no mercado condominial. No entanto, não são todos os apps que oferecem um serviço completo para o condomínio. Porém, com o aplicativo TownSq é possível ter assembleia virtual no seu condomínio.
É uma ferramenta completa, que garante uma comunidade mais engajada, segurança e economia de tempo de trabalho do síndico.
Além de oferecer todas as ferramentas necessárias para realizar a assembleia virtual no seu condomínio, também oferecemos a possibilidade de orientação personalizada pré, durante e pós-reunião.
Ainda, o aplicativo TownSq também fornece:

  • O extrato da conta do condomínio disponível 24h
  • Livro de ocorrências online
  • Reserva de áreas de lazer pelo celular
  • Controle de entregas e autorização para visitantes

Bom, a assembleia virtual veio para ficar. Cabe a você saber se está realmente preparado para ela. 

Receba uma demonstração da assembleia virtual no Townsq!

Tudo que você precisa saber sobre mercadinhos em condomínio

Tudo que você precisa saber sobre mercadinhos em condomínio

Imagine a seguinte situação: você está preparando um almoço de família. A carne já está no fogo quando você percebe que está faltando alguma coisa… A bebida! E agora? Largar tudo e dirigir até o supermercado mais próximo ou pedir por aplicativo? E se eu te contar que existe uma 3ª opção, ainda mais prática e que não demora quase nada? A resposta é: mercadinho em condomínio.

Fazer mercado sem nem precisar sair do condomínio já é uma realidade. Em uma época em que a agilidade e praticidade são imperativas e cada vez mais pessoas fazem home office, os mercados e lojas de conveniência dentro dos condomínios têm se popularizado cada vez mais por todo o país. Mas como funciona ter um mercado no condomínio?

Aqui na TownSq estamos sempre atentos às tendências do mercado condominial e dessa vez não seria diferente. Neste artigo, você vai descobrir todas as informações que o síndico precisa saber para os mercadinhos em condomínio e saber se vale a pena investir em um para o condomínio que você administra. Você vai ler em seguida:

Como funciona um mercado dentro do condomínio?

Mercado dentro do condomínio, mercadinho em condomínio, minimercado, mercado em condomínio, minimarket, loja de conveniência condominial… Os nomes que dão a ele são vários, mas a ideia é bem simples e basicamente a mesma para todos.
O mercadinho em condomínio permite a venda de alimentos e produtos dentro do próprio condomínio.

Basicamente, o morador pode pegar o elevador, descer até o térreo e ir até a área comum onde estão localizadas gôndolas de supermercado e um caixa eletrônico. Lá, os moradores podem escolher os produtos que desejam e comprá-los. Tudo isso dentro do condomínio. Incrível, não acha?

O mercado é abastecido com frutas, pacotes de alimentos não-perecíveis, chocolates, itens de padaria, papel higiênico, salgadinhos, entre outros. Até bebidas alcoólicas podem ser vendidas para moradores maiores de 18 anos.

A loja, em si, é totalmente autônoma. Isso significa que o condomínio não precisa ter funcionários trabalhando no caixa, no estoque ou operadores no local. Os mercadinhos em condomínio funcionam seguindo o modelo de negócio honest market (tradução: mercado da honestidade).

Honestidade porque todo o processo de compra e pagamento é feito com base na confiança. Tudo é feito pelo próprio morador do condomínio, desde a escolha do produto até o pagamento via aplicativo ou cartão de crédito – sem a supervisão de ninguém, exceto das câmeras de segurança.

Passo a passo: como instalar um mercado no condomínio?

Em geral, a instalação do mercado em condomínio ocorre assim:

1. Síndico(a) analisa as empresas que prestam esse serviço na região, selecionando ao menos 3 orçamentos.
2. Propostas e orçamentos são apresentados em reunião de assembleia e passam pelo voto e avaliação dos condôminos.
3. Tomada a decisão em reunião de assembleia, o condomínio cede um espaço vazio em uma das áreas comuns para a empresa instalar o mercadinho.

O formato do mercadinho é definido de acordo com o espaço disponível dentro do prédio residencial, o perfil dos moradores do condomínio, a empresa escolhida e demais questões particulares.

Da mesma forma, a responsabilidade sobre questões como a realização das obras de instalação e manutenção dos equipamentos varia conforme o acordo fechado com a empresa prestadora do serviço. Em sua maioria, a instalação não é cobrada pelas empresas.

Quais tipos de mercado dentro do condomínio existem?

Conforme a ideia foi se popularizando, mais e mais iniciativas nesse formato foram aparecendo. Em geral, não é necessário possuir muito espaço livre para instalar um mercado no condomínio. Indica-se que é necessário ao menos 2m² livres em alguma área comum do condomínio, podendo ser no hall de entrada, recepção, corredor ou até mesmo em uma vaga de garagem.

O layout do mercado que será instalado no condomínio é definido conforme o espaço disponível e pelas exigências dos condôminos.

Para deixar mais claro, separamos aqui os layouts mais recorrentes de mercadinhos em condomínio:

  • O mercadinho se parece com uma loja de conveniência, com prateleiras de alimentos e geladeiras munidas de bebidas.
  • Mercado é montado para simular uma visita ao supermercado, com grandes corredores, carrinho e cestinhas de compras, seção hortifruti, etc. Ideal para condomínios residenciais com bastante espaço extra.
  • O mercado fica localizado dentro de um container, normalmente instalado em uma parte do estacionamento do condomínio. Bom para condomínios horizontais, onde o container pode ocupar o espaço de uma vaga de garagem.
  • Também há opções mais compactas, em que o espaço do mercado se resume a uma ou duas prateleiras que contam apenas com itens essenciais. Ideal para condomínios com uma infraestrutura reduzida.
  • O mercado dentro do condomínio também pode ser constituído apenas por algumas geladeiras, como se fossem aquelas máquinas de venda de refrigerante. Indicado para condomínios comerciais.

Vale a pena investir em um mercadinho para o condomínio?

Essa é a primeira pergunta que o(a) síndico(a) deve se perguntar antes de levar o tema para ser debatido em uma reunião de assembleia. Para simplificar, listamos aqui algumas vantagens de contar com um mercadinho no condomínio:

Comodidade e segurança na pandemia

Em um momento crítico como o que estamos vivendo, em tempos de isolamento social e com a pandemia do novo coronavírus, esse tipo de iniciativa acaba sendo uma proteção extra para os moradores.

“Em tempos de pandemia, devemos considerar que as pessoas estão mais receosas em sair de casa para ir até o supermercado, evitando assim, as temidas aglomerações”, nos contou Douglas Pena, CRO e sócio da Minha Quitandinha – empresa parceira da TownSq, que fornece minimercados abertos 24 horas por dia dentro de condomínios.

Sem precisar sair de casa para comprar produtos do dia a dia, os moradores se expõem menos, reduzindo as chances de contaminação.

Conforme explicou Douglas: “além da praticidade, segurança e comodidade, na Minha Quitandinha, o cliente não tem qualquer tipo de contato com funcionários. Tudo é feito pelo próprio consumidor, desde a escolha do produto até o pagamento via aplicativo”.

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Praticidade e acessibilidade

Além disso, a possibilidade de poder comprar alimentos sem precisar sair de casa permite que não seja necessário fazer estoque de alimentos. Assim, não há riscos de os alimentos vencerem na despensa das residências, nem a obrigação de ir ao supermercado fazer compras trabalhosas.

O morador compra apenas o que precisa agora – e está tudo bem.

Deste modo, o mercadinho acaba sendo uma vantagem para condomínios localizados em áreas afastadas do comércio, bem como torna a compra de insumos mais acessível para idosos, pessoas com deficiência (PCD) e trabalhadores com pouco tempo disponível.

Uma renda extra para o condomínio

Dependendo da empresa selecionada para fornecer o serviço de mercado ou loja de conveniência dentro do condomínio, não há custos de instalação e o condomínio ainda adquire uma renda extra. Esse é o caso da Minha Quitandinha.

“Para os condomínios, ter este tipo de mercado autônomo não gera nenhum custo, muito pelo contrário, é uma excelente oportunidade para gerar cashback que pode ser utilizado em benfeitorias para o próprio condomínio, além de valorizar o empreendimento como um todo e os imóveis dos moradores”, resumiu o CRO Douglas Pena.

O cashback citado por Douglas é um reembolso, em que uma porcentagem da quantia arrecadada na venda dos produtos será devolvida ao condomínio.

Seguindo essa lógica oferecida pela Minha Quitandinha, o(a) síndico(a) e nem a administradora do condomínio precisam se envolver ativamente com a logística da loja.

“O síndico e a administradora não têm nenhum envolvimento, apenas recebem os elogios ao oferecer essa comodidade aos condôminos”, simplificou Douglas Pena, CRO e sócio da Minha Quitandinha.

No entanto, se o condomínio não possuir espaço nas áreas comuns ou possuir uma grande taxa de inadimplência, não vale a pena investir em uma iniciativa como essa.

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Enfim, essas são todas as informações que um síndico precisa saber sobre os mercadinhos em condomínio, essa nova tendência que parece que veio para ficar – e trazer ainda mais conforto e valorização para a vida em condomínio.

Veja como você pode organizar a entrega de pacotes no condomínio

Veja como você pode organizar a entrega de pacotes no condomínio

Com os moradores passando mais tempo em casa, é natural que aumente o número de entregas de mercadorias no condomínio. Consequentemente, é fundamental que o síndico e sua equipe saibam como organizar a gestão dessas encomendas.

Assim, reduzem as reclamações e conflitos com os moradores, evitam-se brechas na segurança do condomínio e a sobrecarga de trabalho dos funcionários da portaria.

E, acima de tudo, evitam-se situações como a que ocorreu em São Paulo, em que a Justiça condenou que um condomínio pagasse indenização no valor de R$ 10 mil a um entregador de aplicativo após falsa acusação de que não havia sido feita uma entrega solicitada por morador. Nesse artigo, você vai aprender:

O que diz a lei sobre entrega de mercadorias em condomínios?

Apesar de ser um assunto de extrema importância, as normas legais são um tanto quanto escassas. Você pode ler o que diz a lei, na íntegra, a seguir.

Mas antes, é importante destacar que as normas sobre a entrega de pacotes precisam fazer parte da Convenção e/ou Regimento Interno do condomínio.

É crucial que essa legislação condominial interna traga informações detalhadas de como deve ocorrer o recebimento de uma entrega no condomínio, explicando todas as etapas que devem ser cumpridas até que a encomenda chegue às mãos do morador em questão.

Confira agora o que a lei federal determina sobre entrega de pacotes em condomínios:

➡ Lei nº 6.538 de 22 de Junho de 1978 – Art. 22:

Conforme estipulado pelo Artigo 22 da Lei nº 6.538, que dispõe sobre Serviços Postais, são os responsáveis pelo edifício que respondem em caso de extravio ou violação de correspondências e encomendas.

Leia a lei na íntegra:

Dispõe sobre os Serviços Postais.
Art. 22º – Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.

Fonte: JusBrasil

Em outras palavras, isso significa que o síndico pode vir a ser responsabilizado por perdas e problemas relativos a entregas de encomendas no condomínio. Do mesmo modo, demais funcionários do condomínio – como porteiros e zeladores, também podem vir a ser responsabilizados.

➡Lei nº 6.538 de 22 de Junho de 1978 – Art. 20:

A legislação também define que condomínios residenciais verticais que não possuam portaria são obrigados a possuir caixas de correspondência individuais, que possam ser acessadas pelos funcionários dos Correios e demais serviços de entrega.

Dispõe sobre os Serviços Postais.
Art. 20 – Nos edifícios residenciais, com mais de um pavimento e que não disponham de portaria, é obrigatória a instalação de caixas individuais para depósito de objetos de correspondência.

Fonte: JusBrasil

Como dissemos anteriormente, é essencial que a Convenção e Regimento Interno do condomínio tragam informações detalhadas sobre o processo de receber e entregar uma encomenda de pacote para um morador.

Para definir essas regras, você pode ler o capítulo a seguir, selecionar as práticas que combinam com o seu condomínio e levar essas ideias à uma reunião de assembleia do condomínio.

Assim, todos os condôminos podem discutir e votar nos processos que considerarem mais adequados.

Como evitar problemas no recebimento de encomendas no condomínio?

Ao traçar um plano para organizar o recebimento de encomendas e entrega de pacotes na portaria, há alguns detalhes que o síndico e os condôminos precisam ficar atentos. São eles:

  • É permitida a entrada de entregadores dentro do condomínio? Por exemplo: o entregador pode entrar no condomínio e ir até a porta da unidade para efetuar a entrega?
  • Se é permitida a entrada, existe um horário limite para isso? Ex: entregadores só podem entrar no condomínio das 8h até às 18h.
  • Se o entregador não pode entrar no condomínio, o morador precisa obrigatoriamente buscar o produto na portaria? Imediatamente após a chegada do produto? Há um prazo específico de tempo?
  • Como o porteiro deve avisar aos moradores sobre entregas de pacotes? Pelo interfone? Ou por registro em aplicativos específicos?

Todas essas questões devem ser analisadas e discutidas junto com os condôminos, preferencialmente através de uma enquete ou em reunião de assembleia.

Além disso, é necessário refletir sobre outros 3 detalhes sobre a entrega de pacotes no condomínio.

Os 3 detalhes são:

1. Haverá um local para armazenamento de pacotes recebidos no condomínio? Se sim, onde? Há espaço suficiente no condomínio? Vale a pena dispor de um ambiente apenas para isso?

2. Atualização do Regimento Interno e Convenção – já citamos acima, mas sempre vale a pena ressaltar. Todas as decisões tomadas em reunião de assembleia sobre o recebimento de encomendas e repasse para moradores deverão ser votadas e adicionadas à Convenção e Regimento Interno do condomínio. Deste modo, as decisões se tornam parte do regramento do condomínio e estarão disponíveis para todos os moradores, quando for necessário.

3. Treinamento de porteiros e demais funcionários após organizar todo o processo envolvendo a chegada de encomendas, é fundamental que a gestão repasse as novas regras àqueles que trabalham na “linha de frente” do condomínio: os funcionários, especialmente os da portaria.

Por fim, o último detalhe que o síndico precisa atentar ao traçar um plano de gestão de entrega de pacotes no condomínio é:

Como será feito o registro dessas entregas?

Muitos condomínios fazem uso de Livros de Ocorrências ou de Registro, onde os porteiros devem escrever as informações sobre o pacote à mão ou em uma planilha virtual semelhante a este Modelo Gratuito de Controle de Visitantes do condomínio. Outra opção ainda mais prática é o condomínio contar com um aplicativo que organiza a entrega de encomendas, como o TownSq.

Resolva de uma vez os problemas com entregas

Enquanto alguns condomínios optam por usar papel e registros feitos à mão, já existe uma opção mais simples para registrar e organizar a entrega de encomendas e pacotes no condomínio. É o TownSq.

Esse aplicativo para condomínios permite pré-autorizar a entrada de visitantes e avisar os moradores sobre suas entregas.
Quando elas chegam no condomínio, o porteiro avisa o morador e ele recebe uma notificação no aplicativo. Assim, ele não precisa descer correndo para receber a encomenda e o entregador permanece do lado de fora do condomínio.

Ao chegar na portaria, o porteiro pode tirar foto do morador recebendo o seu pacote. Deste modo, nenhuma das partes precisa se aproximar muito, nem tocar na mesma tela – algo excelente em uma época de pandemia.

Caso o condomínio ou o morador prefira, também é possível pegar a assinatura digital do morador na hora da busca do pacote.

Além disso, o aplicativo TownSq também possui a função “Portaria”, na qual os moradores e condôminos criam autorizações de entrada em segundos, permitindo o acesso de visitantes e prestadores de serviços. O visitante apresenta um código na entrada do condomínio e é liberado. Simples, não é?

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