Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter a higiene do condomínio e a saúde de todos os que circulam no local. Porém, uma coisa que muitas pessoas não sabem é que ter uma caixa d’água limpa é tão importante quanto a qualidade do líquido que recebemos.
Você sabe como é feita a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A seguir, leia sobre limpeza de caixa d’água em condomínios:
É obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A resposta é sim. é obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água, visto que essa é a única forma de preservar a saúde das pessoas – não apenas as do condomínio, mas também da comunidade local.
A água contaminada é um prato cheio para a proliferação de doenças, como dengue, Zika vírus e Chikungunya e o cuidado com as condições de limpeza é uma das principais formas de matar larvas da dengue na caixa d’água, bem como de outras doenças.
Ainda, os dados do Ministério da Saúde apontam que na maioria dos casos a contração de doenças pelo consumo de água ocorre dentro das residências.
Como deve ser feita a limpeza da caixa d’água?
Diferentemente de residências, condomínios contam com caixas d’água de grande porte. E é natural que com maiores equipamentos, vêm maiores responsabilidades. Por isso, a recomendação geral é que se busque uma empresa especializada para fazer a manutenção da caixa d’água.
No geral, a periodicidade da limpeza da caixa d’água deve ser a cada seis meses. Todavia, se a água de abastecimento da região tiver qualidade inferior, será necessário realizar a limpeza em um intervalo menor.
Além disso, é essencial que seja realizado um teste para comprovar que a água está própria para o consumo ao final da limpeza. Os períodos indicados para realizar a limpeza do recipiente, são:
Entre os meses de novembro a janeiro, para preparar o condomínio para o verão
Entre os meses de maio e julho, para que a caixa esteja em perfeitas condições no inverno
Já para condomínios que ficam na praia, realizar a manutenção nos meses de menor movimento
O síndico é responsável pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
Essa é uma questão que todos os síndicos e condôminos devem saber na ponta da língua: sim, o síndico pode ser responsabilizado pela qualidade da água oriunda da caixa d’água do condomínio.
O motivo disso é a legislação da Anvisa chamada Portaria Nº 2.914, publicada pelo Ministério da Saúde em 12 de dezembro de 2011. Esse documento oficial aborda os procedimentos de controle e de vigilância da qualidade da água para consumo humano quando distribuída de forma coletiva – como é o caso dos condomínios.
Por “consumo humano”, o documento se refere à água que é utilizada por pessoas, seja para beber, tomar banho, cozinhar, lavar roupas e demais questões de higiene pessoal.
O Art. 13 da Portaria Nº 2.914 de 12 de dezembro de 2011 determina que:
Art. 13. Compete ao responsável pelo sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água para consumo humano: I – exercer o controle da qualidade da água; II – garantir a operação e a manutenção das instalações destinadas ao abastecimento de água potável em conformidade com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e das demais normas pertinentes; III – manter e controlar a qualidade da água produzida e distribuída, nos termos desta Portaria, por meio de:
a) controle operacional do(s) ponto(s) de captação, adução, tratamento, reservação e distribuição, quando aplicável;
b) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de atendimento dos requisitos de saúde estabelecidos em norma técnica da ABNT para o controle de qualidade dos produtos químicos utilizados no tratamento de água;
c) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de inocuidade dos materiais utilizados na produção e distribuição que tenham contato com a água;
d) capacitação e atualização técnica de todos os profissionais que atuam de forma direta no fornecimento e controle da qualidade da água para consumo humano; e
e) análises laboratoriais da água, em amostras provenientes das diversas partes dos sistemas e das soluções alternativas coletivas, conforme plano de amostragem estabelecido nesta Portaria;
IV – manter avaliação sistemática do sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água, sob a perspectiva dos riscos à saúde, com base nos seguintes critérios:
a) ocupação da bacia contribuinte ao manancial;
b) histórico das características das águas;
c) características físicas do sistema;
d) práticas operacionais; e
e) na qualidade da água distribuída, conforme os princípios dos Planos de Segurança da Água (PSA) recomendados pela Organização Mundial de Saúde (OMS) ou definidos em diretrizes vigentes no País;
(…) VI – fornecer à autoridade de saúde pública dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios os dados de controle da qualidade da água para consumo humano, quando solicitado; VII – monitorar a qualidade da água no ponto de captação, conforme estabelece o art. 40 desta Portaria;
Resumindo as normas estabelecidas pelo documento oficial, o condomínio é responsável por fornecer água potável para os moradores e colaboradores. Deste modo, o síndico é o principal responsável pela distribuição segura da água, visto que é ele o responsável final pelo condomínio.
Quem paga pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
A limpeza da caixa d’água deve ser realizada por empresas especializadas e com produtos adequados — o que gera um custo específico dentro da rotina de manutenção do condomínio.
E essa despesa, na maioria dos casos, já está prevista na taxa condominial mensal.
Isso significa que todos os moradores contribuem proporcionalmente com esse valor. Esse modelo de rateio é uma forma justa e eficiente de garantir que a manutenção ocorra regularmente, sem pesar no bolso de ninguém de forma isolada.
Além disso, incluir essa despesa na taxa condominial reforça a transparência da gestão. Cabe ao síndico, durante as assembleias, apresentar de forma clara os valores destinados a esse e outros serviços, destacando a importância da limpeza da caixa d’água para a segurança e bem-estar coletivo.
Afinal, cuidar da estrutura do condomínio é uma responsabilidade compartilhada — e começa pela água que abastece todos os lares.
No que prestar atenção ao contratar limpeza de caixa d’água para o condomínio?
A primeira coisa que se deve prestar atenção ao contratar uma empresa especializada é checar se existe um alvará de funcionamento autorizado pela Vigilância Sanitária. Em seguida, investigue se a empresa utiliza equipamentos adequados e os corretos produtos para limpeza de caixa d’água.
Preferencialmente, o síndico deve acompanhar o serviço e dar bastante atenção ao certificado de limpeza de caixa d’água fornecido pela empresa. Esse certificado deve conter:
Data da realização da limpeza;
Validade da higienização;
Certificado de que a empresa realizou o serviço e garante a qualidade da água a ser consumida;
Laudo de potabilidade da água, se possível.
Também é importante que o síndico monte seu planejamento de manutenções condominiais para que a próxima limpeza do reservatório seja realizada antes da data limite – passados os 6 meses. Uma forma de fazer isso com praticidade, é adicionar um lembrete no app que o condomínio utiliza para gestão, como o TownSq. Assim, evita-se eventuais problemas.
Ao final do serviço, a empresa deve fornecer um comprovante de limpeza de caixa d’água, que deverá ser guardado pelo síndico junto com a documentação do condomínio.
Quais as etapas de limpeza da caixa d’água do condomínio?
Como explicamos anteriormente, na hora de realizar a limpeza de caixa d’água, não considere apenas o preço. É importante levar em consideração se a empresa é de confiança e se realiza o procedimento corretamente.
Mas como saber se a empresa limpa a caixa d’água corretamente se não sei como é o processo? Não seja por isso. Vamos, a seguir, explicar como é feito o procedimento básico de limpeza de caixa d’água de condomínio. Confira:
Ao iniciar a limpeza do recipiente, a empresa contratada deve:
Analisar a situação da estrutura do reservatório, conferindo se não há vazamentos ou rachaduras;
Em seguida, deve-se interromper o fluxo de água no condomínio;
Ao fechar o registro de entrada de água, o próximo passo é retirar toda a água da caixa. Importante destacar que as caixas d’água não esvazia sozinha;
Feito isso, os funcionários da empresa deverão iniciar a etapa de eliminar a sujeira de dentro e do fundo da caixa, enxaguar tudo e esvaziar de novo;
Aqui, o representante do condomínio deve prestar atenção se foram retiradas todas as manchas do recipiente;
Depois de esvaziar a caixa novamente, chegou o momento de fechá-la. É fundamental usar algum tipo de cadeado, lacre ou qualquer barreira que evite a entrada de sujeira e pequenos animais no local;
Por fim, abra o registro d’água e deixe encher o reservatório.
É essencial relembrar que todo o processo de limpeza da caixa d’água irá resultar que os condôminos fiquem sem água por algumas horas. É função do síndico notificar os moradores sobre esse contratempo.
Uma recomendação é utilizar um aplicativo para condomínio que permite enviar mensagens e circulares para todos rapidamente, como, por exemplo, o TownSq.
Qual a frequência ideal para a limpeza da caixa d’água no condomínio?
A manutenção da caixa d’água é essencial para assegurar que a água utilizada no condomínio esteja sempre limpa e saudável.
Para determinar a frequência ideal dessa limpeza, é importante seguir as orientações da vigilância sanitária e as boas práticas de administração condominial.
Segundo a vigilância sanitária, a recomendação mínima é que a limpeza da caixa d’água ocorra pelo menos duas vezes por ano. Essa periodicidade ajuda a evitar o crescimento de microrganismos, o acúmulo de lodo e a contaminação da água por sujeira e impurezas.
No entanto, essa frequência pode variar dependendo de algumas particularidades de cada condomínio. Confira os principais fatores que influenciam:
Capacidade da caixa d’água: Caixas d’água de maior capacidade, que armazenam volumes mais altos de água, podem demandar limpezas com maior regularidade para garantir a qualidade da água;
Qualidade da água fornecida pela concessionária: Se a água fornecida pela rede pública já contém impurezas, como resíduos ou turbidez, a limpeza pode precisar ser realizada com maior frequência para evitar contaminação;
Características ambientais: Regiões com altos índices de poluição ou sujeira no ar podem resultar em uma maior quantidade de detritos na caixa d’água, exigindo limpezas mais constantes.
Além das limpezas semestrais, também é importante realizar inspeções periódicas para detectar eventuais sinais de contaminação, falhas na estrutura ou acúmulo de sujeira. Essas verificações ajudam a antecipar problemas e a manter a qualidade da água consumida por todos os moradores.
Logo, fica claro que a limpeza de caixa d’água não é apenas uma questão de responsabilidade do síndico, mas de comprometimento com a saúde e o bem-estar coletivo.
Quer saber mais sobre manutenções no condomínio? Temos uma categoria de artigos especialmente sobre isso. Fique à vontade e aproveite!
Com a popularização dos aplicativos de delivery, como o iFood, Rappi e Uber Eats, uma dúvida se tornou comum entre moradores e síndicos de condomínios: o entregador é obrigado a subir até o apartamento para concluir a entrega?
A resposta curta é: não.
Na maioria dos casos, a entrega deve ser feita na portaria, e a subida até o apartamento não é uma obrigação do entregador. Mas a questão é mais ampla e envolve legislação, segurança e respeito mútuo. Continue lendo para entender melhor.
O que dizem os aplicativos de delivery?
De acordo com a recomendação oficial do iFood, o entregador deve entregar o pedido no primeiro ponto de contato com a residência, o que em condomínios costuma ser a portaria.
Além disso, descer para buscar o pedido:
Agiliza o trabalho dos entregadores, que só podem iniciar uma nova entrega após concluir a anterior;
Demonstra respeito pelo tempo e esforço do profissional.
O que diz a lei?
Embora ainda não exista uma lei federal sobre o assunto, diversos estados e municípios já regulamentaram as entregas em condomínios:
Proíbe que clientes exijam que entregadores entrem em espaços comuns ou subam até os apartamentos.
Plataformas devem informar essa regra aos clientes.
Entrega até a porta só em casos específicos, e com acordo entre as partes.
Segurança, praticidade e respeito: o tripé das boas entregas
A entrega na portaria não é apenas uma questão de conveniência, mas também de segurança condominial. Permitir a entrada irrestrita de entregadores pode representar riscos e dificultar o controle de acesso às áreas comuns.
Para os entregadores, subir diversos andares ou esperar longos minutos compromete a rotina de trabalho e pode afetar os seus ganhos diários.
Qual o papel do síndico?
Cabe ao síndico e à administração do condomínio organizar esse fluxo com base em três pilares:
Regimento interno: Deve estabelecer claramente o local de entrega e o procedimento para casos excepcionais;
Comunicação clara: Moradores, porteiros e funcionários precisam estar cientes das regras;
Acolhimento de exceções: Moradores com mobilidade reduzida devem ser atendidos com cuidado e dignidade, com apoio do condomínio.
Boas práticas para moradores
Acompanhe o pedido no aplicativo e desça assim que possível;
Informe o código de entrega com agilidade;
Trate os entregadores com respeito e empatia;
Se tiver restrições de mobilidade, informe à portaria e, se possível, antecipe a sua solicitação.
Entregadores de delivery não são obrigados a subir até os apartamentos, salvo em situações excepcionais. A entrega na portaria é a prática mais segura, eficiente e respeitosa tanto para quem entrega quanto para quem recebe.
A melhor forma de lidar com essa nova dinâmica é com diálogo, bom senso e regras claras. Condôminos, síndicos e profissionais de entrega devem colaborar para tornar a experiência mais segura e humanizada.
Entregas em condomínio não precisam ser motivo de conflito. Quando há diálogo, bom senso e regras claras, é possível garantir segurança para os moradores, eficiência para os entregadores e praticidade para todos.
E falando em organização, que tal aproveitar para conhecer as novidades no sistema de chamados da TownSq? Com recursos otimizados, agora ficou ainda mais fácil registrar, acompanhar e resolver solicitações, incluindo a organização da portaria, no seu condomínio com transparência e agilidade. Clique aqui e conheça as novidades em chamados no blog da TownSq!
Moradores irritados, despesas fora de controle e síndicos à beira do colapso: um problema silencioso que afeta milhares de condomínios em todo o Brasil
Se você é síndico, sabe bem o que é carregar o peso de toda a operação de um condomínio nas costas. Mas o que talvez você não saiba é que a desorganização está colocando o seu trabalho – e a paz do condomínio – em risco como nunca.
De reuniões explosivas a taxas condominiais cada vez mais altas, o cenário atual dos condomínios está caótico. Pesquisas recentes revelaram números alarmantes:
Quase 50% dos moradores estão insatisfeitos com os síndicos de seus condomínios;
30% dos síndicos têm problemas com a gestão financeira afirmam que este é o principal desafio dentro dos condomínios;
25% dos moradores colocam a administração do condomínio como o maior problema da comunidade.
O colapso à vista
São centenas de problemas que começam pequenos, mas se tornam verdadeiras crises por falta de organização e suporte tecnológico. Veja só um caso recente:
Falta de transparência
Em Porto Alegre, um morador foi condenado a pagar R$ 5 mil ao síndico por enviar um áudio no grupo de WhatsApp dos vizinhos, acusando-o de desviar dinheiro do condomínio.
O áudio, que circulou entre 20 apartamentos, gerou sérios danos à reputação do síndico e resultou em um processo judicial.
A falta de um sistema eficiente de comunicação e gestão de conflitos no condomínio acabou escalando rapidamente o problema para o âmbito jurídico.
Falta de organização
Em Goiânia, uma ex-síndica foi obrigada pela justiça a prestar contas de sua gestão ao condomínio após deixar o cargo sem cumprir a obrigação. A juíza determinou que a ex-administradora apresentasse as contas dentro de 15 dias, em função de pendências encontradas pela nova gestão.
Esse tipo de situação não é isolado. Casos semelhantes acontecem todos os dias, quando a gestão condominial se vê desorganizada e sem suporte tecnológico adequado.
Síndicos sem ferramentas de controle eficazes enfrentam um constante jogo de “apagar incêndios”, onde pequenos erros se transformam em grandes crises, prejudicando a convivência entre os moradores e expondo os gestores a complicações legais.
A verdade que ninguém fala
Tentar gerenciar um condomínio apenas com planilhas e grupos de WhatsApp não funciona mais em 2024. A sobrecarga de tarefas manuais, os erros humanos e a falta de centralização das informações são um prato cheio para o caos.
Mas, acredite, há uma saída. E ela pode mudar a forma como você administra o condomínio para sempre.
A solução que está transformando a vida de síndicos e condôminos
Com a crescente demanda por mais eficiência e transparência, novas plataformas especializadas em gestão condominial surgiram no mercado, prometendo acabar de vez com a bagunça.
Comunicação centralizada entre síndico e moradores;
Informações de múltiplos condomínios centralizados em uma mesma tela.
A tecnologia é a chave para salvar o seu condomínio (e a sua saúde mental)
Condomínios que adotam ferramentas de gestão tecnológicas relatam melhorias quase imediatas.
Mirtes Ribeiro Jr., síndico de um condomínio na zona leste de São Paulo, conquistou uma redução impressionante de 77,46% na inadimplência ao integrar o seu conhecimento em negociação financeira com a plataforma digital TownSq.
Essa solução não só permitiu um controle mais eficiente das finanças, como também facilitou o relacionamento com os condôminos, criando um ambiente mais colaborativo e transparente.
Com a TownSq, Mirtes teve acesso a informações financeiras em tempo real, o que possibilitou a identificação das unidades inadimplentes de forma rápida e precisa.
Além disso, a plataforma facilitou a emissão de boletos de segunda via e a realização de acordos de pagamento, criando uma forma prática e acessível para os moradores regularizarem suas pendências.
A principal vantagem foi a eliminação da necessidade de cobranças extras, já que as melhorias no condomínio puderam ser financiadas com a própria redução da inadimplência.
Isso não apenas garantiu um fluxo de caixa positivo, mas também promoveu uma cultura de transparência e colaboração, onde os moradores se sentiram mais seguros e motivados a regularizar suas dívidas.
Mirtes é um exemplo de como a tecnologia e o conhecimento financeiro podem ser aliados poderosos na gestão de um condomínio, garantindo não só a saúde financeira, mas também o bem-estar da comunidade.
A integração de soluções digitais como a TownSq tem se mostrado fundamental para síndicos que buscam melhorar a administração e promover uma gestão mais eficiente.
Chegou o momento de virar o jogo: Conheça o TownSq Administração Digital
Se você está cansado de noites sem dormir, assembleias tensas e moradores batendo à sua porta por qualquer problema, é hora de evoluir para uma gestão condominial moderna, organizada e eficiente.
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Antes de adotar o TownSq, a síndica Fernanda enfrentava um cenário de sobrecarga administrativa.
As reuniões de condomínio eram longas e pouco produtivas, e ela passava horas lidando com pilhas de papéis e procedimentos antiquados. A gestão parecia um labirinto sem saída, até que a mudança finalmente chegou com o TownSq.
Com uma interface intuitiva e ferramentas de gestão automatizadas, a transformação foi imediata. As reuniões, que antes se arrastavam por horas, agora são rápidas e eficazes, com decisões tomadas facilmente através de enquetes e votações online.
O TownSq também facilitou o gerenciamento de tarefas, agendamento de manutenções e o controle das atividades do condomínio, garantindo que nada fosse esquecido.
Além disso, a comunicação entre moradores e gestão nunca foi tão fluida. Fernanda agora pode enviar comunicados instantâneos e manter todos informados de forma transparente. A segurança também deu um salto, com um sistema integrado que monitora acessos e gerencia visitantes de maneira eficiente.
A mudança não passou despercebida. A satisfação dos moradores aumentou, e as reclamações diminuíram significativamente. Hoje, Fernanda é uma referência na gestão condominial, frequentemente convidada a compartilhar a sua experiência em seminários e workshops.
A jornada de Fernanda no Condomínio Florescer é um exemplo claro de como a adoção de tecnologia pode transformar completamente a administração de condomínios. TownSq não é apenas uma plataforma; é a chave para síndicos que buscam eficiência, transparência e um ambiente mais colaborativo para os moradores.
A transformação do Condomínio Florescer é agora um estudo de caso amplamente reconhecido, destacando o impacto positivo da tecnologia na gestão condominial e inspirando outros síndicos a modernizar suas práticas.
E o TownSq se consolidou como uma referência no setor, mostrando que a gestão eficiente e humanizada é possível com as ferramentas certas.
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Hoje, 2 de abril, celebramos o Dia Mundial de Conscientização do Autismo, uma data essencial para reforçar a importância da inclusão e do respeito às pessoas autistas em todos os espaços da sociedade – incluindo os condomínios.
A vida em condomínio pode apresentar desafios específicos para crianças autistas e suas famílias, seja por questões relacionadas ao barulho, às regras rígidas de convivência ou à falta de compreensão por parte de outros moradores.
No entanto, com informação e empatia, síndicos, funcionários e condôminos podem transformar o ambiente coletivo em um espaço mais acolhedor e acessível.
Neste artigo, vamos explicar quais são os direitos das pessoas autistas dentro dos condomínios, quais adaptações podem ser feitas para garantir uma convivência harmoniosa e como agir diante de situações de conflito, sempre com base no respeito e na legislação vigente.
Afinal, a inclusão não é um favor, mas um direito. Continue lendo!
O que é o autismo?
O Transtorno do Espectro Autista (TEA) é uma condição do neurodesenvolvimento que afeta a comunicação, interação social e comportamento.
As manifestações do autismo variam amplamente entre os indivíduos, tornando cada pessoa única em suas habilidades e desafios.
É fundamental reconhecer que o autismo não é uma doença, mas uma forma diferente de experienciar o mundo.
Pessoas autistas podem possuir talentos excepcionais em áreas como matemática, música ou arte, enquanto enfrentam dificuldades em comunicação e interação social.
Além disso, podem apresentar sensibilidade a estímulos sensoriais, como luzes intensas, ruídos altos ou certas texturas, o que pode influenciar sua experiência em ambientes compartilhados.
A preferência por rotinas estáveis e previsíveis também é comum, e mudanças inesperadas podem gerar ansiedade ou desconforto.
Desafios das pessoas autistas nos condomínios
Em um condomínio, diversos fatores podem impactar negativamente a experiência de pessoas autistas, tais como:
Ruídos excessivos: Barulhos constantes ou repentinos podem ser particularmente perturbadores para indivíduos sensíveis a estímulos sonoros;
Desorganização nas áreas comuns: Ambientes desordenados podem causar desconforto e dificultar a navegação de pessoas que dependem de previsibilidade;
Interações sociais complexas: Situações sociais inesperadas ou mal compreendidas podem gerar estresse para pessoas autistas.
Para famílias com pessoas autistas, uma preocupação recorrente é a possibilidade de receber reclamações ou penalidades devido a comportamentos decorrentes do TEA.
É essencial compreender que penalizar famílias por manifestações relacionadas ao autismo é discriminatório.
Conforme a Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência e o Estatuto da Pessoa com Deficiência, é dever da sociedade adaptar-se às necessidades das pessoas com deficiência, e não o contrário.
Aspectos legais e direitos das pessoas com TEA
As pessoas com Transtorno do Espectro Autista (TEA) possuem direitos garantidos por lei, assegurando sua dignidade, inclusão e proteção contra qualquer forma de discriminação.
A Lei Federal nº 12.764/12, conhecida como Lei Berenice Piana, institui a Política Nacional de Proteção dos Direitos da Pessoa com Transtorno do Espectro Autista e reconhece os autistas como pessoas com deficiência (PcD) para todos os efeitos legais.
Dentre os principais direitos previstos na legislação, destacam-se:
Vida digna e livre desenvolvimento da personalidade;
Proteção contra abuso e exploração;
Acesso a serviços de saúde adequados;
Proibição de qualquer forma de tratamento desumano ou degradante;
Garantia de convívio familiar e social sem discriminação.
Além disso, a Lei Brasileira de Inclusão (LBI) nº 13.146/2015 reforça esses direitos e estende garantias específicas às pessoas com TEA.
Um exemplo prático dentro dos condomínios é o direito ao uso de vagas especiais de estacionamento por autistas, um benefício garantido a todas as PcDs.
Penalidades por discriminação
A LBI também estabelece sanções para quem praticar, induzir ou incitar discriminação contra pessoas com deficiência, incluindo autistas.
O artigo 88 da LBI determina penas que podem variar de multaaté reclusão de um a cinco anos, dependendo da gravidade da infração.
Isso significa que síndicos, vizinhos ou funcionários do condomínio que impedirem uma criança autista de utilizar as áreas comuns ou de lazer estão cometendo um crime.
Da mesma forma, ofensas verbais, ameaças ou qualquer atitude discriminatória são passíveis de penalização.
Como denunciar casos de discriminação
Caso ocorra qualquer ato discriminatório contra uma pessoa autista no condomínio, a família pode buscar seus direitos por meio de ação judicial ou realizar denúncias pelos seguintes canais:
Disque 100 – Direitos Humanos para Crianças e Adolescentes;
Garantir o respeito e a inclusão das pessoas autistas não é apenas uma questão de empatia, mas um dever legal e social de todos.
Estratégias para um condomínio mais inclusivo
Para criar um ambiente acolhedor e inclusivo, os condomínios podem adotar as seguintes práticas:
Conscientização e educação
Promover palestras, workshops e distribuir materiais informativos sobre o autismo para moradores e funcionários, visando aumentar a compreensão e empatia.
Treinamento de funcionários
Capacitar a equipe do condomínio para lidar adequadamente com situações envolvendo moradores com TEA, incluindo o manejo de crises e atendimento a reclamações de outros condôminos.
Adaptação de áreas comuns
Considerar modificações nas áreas de lazer e convivência para torná-las mais acessíveis e confortáveis para crianças autistas, levando em conta suas sensibilidades sensoriais.
Comunicação aberta com as famílias
Manter um diálogo contínuo com as famílias de crianças autistas para entender suas necessidades específicas e buscar soluções colaborativas para eventuais desafios.
Flexibilidade nas regras
Revisar e, quando necessário, adaptar as normas do condomínio para acomodar as particularidades das pessoas com TEA, evitando penalizações indevidas e promovendo a inclusão.
Quer saber mais sobre autismo em condomínio e como promover um ambiente mais inclusivo?
Acesse nossa playlist no YouTube da TownSq e confira conteúdos educativos e orientações práticas sobre o tema. Assista agora.
Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?
Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente.
É para isso que existe a convenção condominial. Continue lendo para saber mais!
O que é uma convenção de condomínio?
A convenção condominial é um documento essencial para a organização e o bom funcionamento de qualquer condomínio.
Ela funciona como uma espécie de “manual interno” que define as regras, direitos e deveres de todos os condôminos, síndicos e funcionários. É a base que orienta a convivência dentro do espaço compartilhado.
Esse documento estabelece desde as responsabilidades do síndico até questões mais práticas, como o uso de áreas comuns, o pagamento das taxas condominiais e as penalidades para quem descumprir as normas.
Ele também pode detalhar como as assembleias devem ser realizadas e como decisões importantes devem ser tomadas.
É obrigatório um condomínio ter convenção?
Sim, é obrigatório que um condomínio tenha uma convenção condominial.
Conforme o Código Civil Brasileiro, a convenção é o documento que rege as relações internas do condomínio, estabelecendo direitos e deveres dos condôminos, regras de convivência, administração e uso das áreas comuns e, portanto, é essencial para manter o bem-estar da comunidade.
A ausência de uma convenção condominial pode acarretar diversas dificuldades, como a falta de normas claras para a convivência, administração ineficiente e desafios na resolução de conflitos entre moradores.
Portanto, é essencial que todo condomínio possua uma convenção bem elaborada e registrada para assegurar uma gestão eficaz e a harmonia entre os condôminos.
Quais as consequências jurídicas de um condomínio que não possui uma convenção condominial?
A ausência de uma convenção condominial não invalida a existência do condomínio, mas limita a eficácia de suas normas, além de gerar várias complicações jurídicas que afetam tanto a administração (síndico) quanto os direitos e deveres dos condôminos.
Incertezas e disputas
Sem a convenção, os condôminos ficam sem um conjunto claro de regras sobre convivência e administração. Isso pode resultar em disputas sobre questões como:
Direitos e deveres: A convenção define as responsabilidades dos condôminos, como a contribuição para as despesas do condomínio e a participação nas assembleias. Sem esse documento, pode haver confusão ou desentendimentos sobre essas obrigações.
Sem ela, os condôminos podem ter dificuldade em organizar as assembleias e tomar decisões importantes, como a prestação de contas e aprovação de obras.
Uso das áreas comuns e privativas
A convenção define como as áreas comuns do condomínio devem ser utilizadas e estabelece normas para reformas ou modificações nas unidades privativas.
Sem esse regulamento, pode haver divergências sobre o uso desses espaços, afetando a convivência entre os moradores.
Sem a convenção, pode ser difícil determinar a obrigatoriedade do pagamento dessas taxas, especialmente em um condomínio sem um conjunto de regras formalizadas.
No entanto, mesmo na ausência da convenção, a jurisprudência reconhece que é possível cobrar as taxas, desde que os condôminos tenham concordado, mesmo que de forma tácita, com o pagamento.
Condomínio “de fato”
Quando não há uma convenção registrada, o condomínio é considerado “de fato”, ou seja, ele existe na prática, mas não tem validade legal para efeitos externos, como a cobrança de dívidas por terceiros.
No entanto, esse condomínio pode continuar a funcionar internamente, desde que os condôminos cheguem a um consenso.
O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:
Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:
Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas; Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).
Obras estruturais e manutenções
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Itens coletivos e áreas comuns
Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.
Como é feita a convenção do condomínio?
A elaboração ou alteração da convenção condominial requer um processo formal que assegure a participação e concordância dos condôminos. Veja o passo a passo:
Convocação da assembleia
O primeiro passo é convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) específica para discutir e aprovar a convenção.
Essa convocação deve ser feita pelo síndico ou por um advogado especializado em direito condominial, com antecedência mínima de 15 dias, garantindo que todos os condôminos tenham tempo hábil para se programar e comparecer.
Discussão e aprovação
Durante a assembleia, são apresentadas e debatidas as propostas de alteração ou elaboração da convenção.
Para que as mudanças sejam aprovadas, é necessário que haja um quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme estipulado pelo Código Civil.
Registro no cartório
Após a aprovação em assembleia, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade legal.Esse registro confere autenticidade ao documento e assegura que as regras estabelecidas sejam cumpridas por todos.
Para condomínios mais antigos que ainda não possuem uma convenção registrada, é altamente recomendável iniciar esse processo o quanto antes, garantindo a regularização e a clareza nas normas internas.
Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.
O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.
O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião.
Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor.
Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleiae aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.
Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.
Quem pode ter acesso à convenção do condomínio?
A convenção do condomínio é um documento público e, portanto, todo e qualquer condômino tem o direito de acessar este documento.
Para obter uma cópia da convenção, os interessados podem solicitá-la ao síndico, que deve disponibilizar o documento para consulta, garantindo transparência e acesso às informações pertinentes.
Como conseguir a convenção do meu condomínio?
Na prática, recomenda-se que o síndico forneça uma cópia da convenção a cada novo morador, garantindo que todos conheçam as regras sobre o local onde vivem.
No entanto, caso você não tenha uma cópia deste documento, pode seguir diferentes procedimentos. Veja:
Versão física
Em condomínios que não utilizam aplicativos de gestão, a convenção costuma estar disponível na portaria ou em outro local designado pelo síndico para armazenar documentos.Nesse caso, o condômino pode solicitar uma cópia física ao síndico ou à administradora do condomínio;
Versão digital
Condomínios que utilizam aplicativos de gestão, como o TownSq, disponibilizam a convenção de forma online.Nessa plataforma, o síndico pode disponibilizar o documento na funcionalidade “Documentos”, permitindo que os condôminos, conselho e funcionários acessem a qualquer momento.
Você pode organizar este e outros documentos do seu condomínio de maneira muito mais eficiente, facilitada e sustentável com o TownSq. Preencha o formulário abaixo e agende agora uma demonstração gratuita:
Impugnação de assembleia em condomínio é um mal que assombra muitos síndicos. Imagine a seguinte situação: chegou a hora de realizar a Assembleia Geral Ordinária do condomínio. O síndico faz a convocação com antecedência e passa dias organizando o conteúdo que será apresentado aos moradores.
Chega o momento da reunião de assembleia, são realizadas as votações propostas e orçamentos são aprovados. Mas passado algum tempo, a assembleia é cancelada. Todo o trabalho feito, assim como as decisões tomadas naquele evento são anuladas e precisam ser refeitas. Péssimo, não é mesmo?
Porém, acontecimentos como esse podem ser evitados! Quer aprender sobre impugnação de assembleias e descobrir como você pode evitar que isso aconteça no condomínio que você gerencia? Pois vamos lá:
O que é impugnação de assembleia de condomínio?
Em termos gerais, “impugnação” significa contestar algo. No universo jurídico, trata-se de um ato formal de oposição, no qual se apresentam razões para invalidar ou anular uma decisão, documento ou procedimento.
No cenário condominial, a impugnação ocorre quando um condômino ou parte interessada questiona a legalidade de uma assembleia e suas deliberações.
Isso pode acontecer por diversos motivos, como:
Falta de quórum: Quando a assembleia não teve o número mínimo de participantes exigido;
Irregularidades na convocação: Se os condôminos não foram notificados adequadamente;
Decisões contrárias à convenção ou à lei: Quando as resoluções tomadas ferem a convenção do condomínio ou a legislação vigente.
Como funciona a impugnação de assembleia de condomínio?
Toda e qualquer reunião de assembleia do condomínio deve seguir certas regras para que seja válida. Se essas normas não foram obedecidas à risca, corre-se o risco de acontecer a impugnação de assembleia.
Geralmente, o pedido de anulação de assembleia acontece quando um ou mais condôminos ficam insatisfeitos com as decisões tomadas ou com a performance do síndico. Para isso, os moradores buscam encontrar erros cometidos pelos síndicos na hora de convocar a assembleia.
De forma geral, as condutas inadequadas mais comuns que levam à impugnação de assembleia de condomínio são:
Não notificar todos os condôminos sobre a convocação de assembleia (Art. 1.354);
Permitir que condôminos inadimplentes votem (Art. 1.335);
Não redigir a ata da assembleia de forma correta e de acordo com o Código Civil;
Permitir que representantes de condôminos votem sem apresentar procuração;
Deixar de convocar reunião de assembleia solicitada por 1/4 dos condôminos;
Impedir a eleição de um síndico não morador para o condomínio (Art. 1.347).
Quando se pede a impugnação de uma assembleia, é necessário ter provas de que a reunião não foi feita seguindo as normas do Código Civil e do regimento interno do condomínio.
Caso sejam comprovadas falhas na reunião de assembleia ou na entrega da ata, a impugnação pode ser feita ao entrar com uma ação no Poder Judiciário, solicitando que o juiz anule a assembleia com base em provas.
Prazo para a impugnação de assembleia de condomínio
O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.
A opção mais amistosa (e mais barata) para anular a reunião de assembleia, é pedir ao síndico que seja organizada uma nova reunião de assembleia para revogar as medidas tomadas anteriormente. Caso o síndico se recuse, 1/4 dos condôminos podem reivindicar uma reunião de assembleia, como explica o artigo 1.355.
Como evitar que uma assembleia seja impugnada?
Para evitar que a assembleia seja impugnada, é necessário fazer tudo seguindo as regras da convenção e regimento interno do condomínio, assim como o Código Civil – Capítulo Condomínios.
O síndico deve seguir os seguintes passos:
Atenção na hora de fazer a convocação
O artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. Para evitar isso, faça questão de pedir assinatura de todos os moradores no momento do recebimento da convocação.
Em caso de convocação de assembleia enviada via Correios, garanta que seja utilizado Aviso de Recebimento (AR). O aviso também deve ser exposto em um ambiente de grande circulação no condomínio, como portaria e elevadores;
Descreva o tema da reunião de assembleia
Os assuntos que serão tratados na reunião de assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados.
Se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia tratar de algum assunto que não foi listado na convocação, ela pode ser anulada;
Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo
Confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja enviada pelo menos dez dias antes da assembleia;
Identifique os participantes da assembleia
Todos devem assinar a lista de presença, além de indicar nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir as procurações dos representantes de condôminos, além de conferir se não há algum inadimplente presente – estes não poderão votar em assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil;
Conduzir a assembleia da forma correta
Cada reunião deve contar com duas chamadas e só deve ser iniciada após a realização da segunda chamada. A ordem dos assuntos tratados deve seguir a lista utilizada no edital da convocação de assembleia, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio;
Cumprir o quórum de votação de cada assunto
Para cada assunto há uma quantidade de votos necessários para aprovação. Por exemplo, o número de votos a favor para aprovar uma obra no condomínio varia de acordo com a necessidade desta.
O artigo 1.341 do Código Civil divide as obras em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. Entenda melhor as diferenças de cada uma dessas categorias nesta publicação;
Monte uma ata completa
Todos os assuntos tratados pela assembleia devem ser relatados na ata, seguindo a ordem em que foram abordados. O documento precisa ser claro e objetivo e contar com a assinatura pelo presidente e pelo secretário da mesa. Ao final, uma cópia da ata deverá ser encaminhada para cada condômino – presente ou não na reunião.
Convenção ou decisão da assembleia: o que prevalece?
A convenção do condomínio prevalece sobre as decisões da assembleia. Isso acontece porque a convenção funciona como a “lei interna” do condomínio, estabelecendo regras que todos devem seguir — inclusive a própria assembleia.
Se a assembleia tomar uma decisão que vá contra o que está definido na convenção, essa decisão pode ser considerada nula e até impugnada judicialmente.
Além disso, a convenção deve respeitar a legislação vigente, como o Código Civil e a Lei de Condomínios. Ou seja, a hierarquia fica assim:
Legislação (Código Civil, Lei de Condomínios)
Convenção do Condomínio
Decisões de Assembleia
Ao organizar a reunião de assembleia no seu condomínio de forma prática e seguindo as regras, você pode utilizar gratuitamente o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!
A extinção de condomínio é um processo complexo que envolve diversas etapas legais e burocráticas.
O tempo para a conclusão desse processo pode variar bastante, dependendo de fatores como a situação jurídica do imóvel, o número de condôminos envolvidos e a existência de dívidas ou pendências judiciais. Continue lendo e saiba mais!
O que é extinção de condomínio?
A extinção de condomínio é uma ação que permite a dissolução da copropriedade de um bem indivisível.
Ou seja, quando duas ou mais pessoas compartilham a propriedade de um imóvel e desejam encerrar essa relação, podem solicitar a venda judicial do bem e a divisão do valor entre os coproprietários.
Isso está previsto no artigo 1.320 do Código Civil:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Essa ação pode ser proposta por qualquer condômino, independentemente da concordância dos demais, e é considerada um direito potestativo – ou seja, um direito que não pode ser negado pelos outros condômino.
Como funciona o processo de extinção de condomínio?
A extinção de um condomínio pode ocorrer de duas formas principais: extrajudicial e judicial. Cada uma delas tem suas particularidades e implicações. Vamos entender melhor como funcionam:
Extinção extrajudicial: O caminho amigável
A via extrajudicial é, sem dúvidas, a mais rápida e menos desgastante. Ela ocorre quando há consenso entre os coproprietários sobre a dissolução do condomínio.
Existem duas formas principais de resolvê-la:
Venda para terceiros: O bem indivisível é vendido, e o valor apurado é repartido entre os proprietários, respeitando a proporção de suas cotas;
Adjudicação: Um dos coproprietários adquire a parte dos demais, tornando-se o único dono do imóvel.
Contudo, se houver discordância e um dos proprietários dificultar a resolução, o caminho judicial se torna necessário.
Extinção judicial: Quando não há acordo
Quando a solução amigável se torna inviável, qualquer um dos condôminos pode ingressar com uma Ação de Extinção de Condomínio.
O processo judicial segue etapas específicas:
Tentativa de conciliação: O juiz tenta intermediar um acordo para a venda do bem e a partilha do valor;
Venda para terceiros: Caso a conciliação falhe, o imóvel pode ser oferecido a terceiros, respeitando o direito de preferência dos coproprietários;
Alienação forçada: Se não houver acordo, o bem é vendido em leilão público (hasta pública), com a partilha do valor conforme a proporção das cotas.
A base legal para esse procedimento está no Artigo 1.322 do Código Civil, que regula a venda de bens indivisíveis e a preferência entre os coproprietários.
A via judicial é, geralmente, mais demorada, custosa e emocionalmente desgastante, muitas vezes envolvendo conflitos familiares.
Por isso, a negociação amigável é sempre a opção mais recomendada, priorizando a razoabilidade, sensatez e cordialidade.
No entanto, dada a complexidade do processo, contar com a assessoria jurídica adequada é fundamental para garantir que seus direitos sejam preservados e que a solução encontrada seja a mais vantajosa para todos os envolvidos.
Optar pelo diálogo e pelo acordo extrajudicial é, sempre que possível, o caminho mais rápido e menos traumático. Entretanto, quando não houver outro jeito, o Poder Judiciário está lá para garantir uma solução justa.
Se precisar de orientação, procure um profissional especializado para guiar esse processo da melhor forma possível.
Quanto tempo demora um processo de extinção de condomínio?
Não há um prazo fixo para a extinção de um condomínio, mas o processo pode levar de meses a alguns anos.
A agilidade do processo dependerá da cooperação entre os condôminos, da existência (ou não) de dívidas e da rapidez dos trâmites legais.
Conflitos condominiais são mais comuns do que se imagina, e muitas vezes a justiça se torna a única saída.
Nestes casos, surge a dúvida: O morador pode processar o condomínio? Em quais situações isso é possível?
Neste artigo, vamos esclarecer os principais direitos dos moradores, os deveres do condomínio e quando o caminho judicial pode ser a solução.
Mas antes, quais são os direitos e deveres dos condôminos?
A vida em condomínio oferece diversas vantagens, como segurança, lazer e convivência comunitária. No entanto, para garantir uma convivência harmoniosa, é fundamental que os condôminos conheçam e cumpram seus direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil brasileiro e pelas normas internas do condomínio.
Direitos dos condôminos
O artigo 1.335 do Código Civil define os principais direitos dos condôminos:
Uso e disposição da unidade privativa
O condômino tem o direito de usar, usufruir e dispor livremente de sua unidade, desde que respeite as normas do condomínio e não prejudique os demais moradores.
Utilização das áreas comuns
É permitido ao condômino utilizar as partes comuns conforme sua destinação, sem impedir o uso dos demais.
Restrições arbitrárias ao uso dessas áreas, como proibir o acesso de condôminos inadimplentes a espaços comuns, podem ser consideradas ilegais.
Participação em assembleias
Os condôminos quites com suas obrigações financeiras têm o direito de participar e votar nas deliberações das assembleias, além de se candidatar a cargos administrativos.
Deveres dos condôminos
Os deveres dos condôminos estão estabelecidos nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil:
Contribuição para as despesas do condomínio
É obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição contrária na convenção.
O atraso no pagamento pode acarretar multas, juros e outras penalidades previstas nas normas internas.
Respeito às normas internas
Os condôminos devem cumprir as disposições do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente, zelando pela boa convivência e pelo bem-estar coletivo.
Manutenção da segurança e estética
É vedado ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação ou alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sem aprovação prévia.
Uso adequado da propriedade
As unidades devem ser utilizadas conforme a destinação da edificação, evitando ações que prejudiquem o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes dos demais moradores.
Motivos que podem levar um morador a processar o condomínio
A convivência em condomínios nem sempre é harmoniosa, e situações específicas podem levar um morador a processar o condomínio. Abaixo, destacam-se os principais motivos que podem justificar tal ação:
Falta de manutenção adequada
Quando o condomínio negligencia a manutenção das áreas comuns, podem ocorrer danos às unidades individuais.
Por exemplo, infiltrações provenientes de áreas comuns que não foram devidamente reparadas podem causar prejuízos aos moradores, justificando uma ação judicial.
Descumprimento de normas legais ou regulamentares
Se o condomínio não respeita as leis, a convenção condominial ou o regimento interno, os moradores podem buscar reparação judicial. Exemplos incluem a realização de obras em áreas comuns sem aprovação em assembleia ou a cobrança indevida de taxas.
Danos materiais e morais
O condomínio pode ser responsabilizado por danos materiais e morais sofridos pelos moradores devido a ações ou omissões de seus representantes ou funcionários. Situações como agressões verbais ou físicas praticadas por funcionários do condomínio podem levar a processos judiciais.
Falhas na segurança
A falta de medidas adequadas de segurança que resulte em assaltos, furtos ou outros crimes dentro do condomínio pode ser motivo para que moradores acionem judicialmente a administração condominial.
Discriminação e assédio
Práticas discriminatórias ou de assédio contra moradores, seja por parte de outros condôminos, funcionários ou da administração, são motivos legítimos para ações judiciais. Embora não haja uma legislação específica para assédio em condomínios, o Código Civil estabelece a obrigação de respeito aos direitos dos moradores.
Decisões arbitrárias da administração
Decisões tomadas pela administração do condomínio que prejudiquem injustamente um ou mais moradores, sem respaldo legal ou contrariando as normas internas, podem ser contestadas judicialmente.
Antes de ingressar com uma ação judicial, é recomendável que o morador reúna evidências sólidas, conheça a legislação pertinente e, se possível, busque resolver o conflito por meio do diálogo ou mediação.
Caso essas alternativas não sejam eficazes, a via judicial torna-se uma opção para garantir seus direitos.
Mas afinal, o morador pode processar o condomínio?
Sim, moradores que se sentem prejudicados pelas ações da administradora ou do síndico podem acionar o poder judiciário.
A base jurídica para isso reside nas normas específicas para condomínios, e o Código Civil oferece o respaldo legal necessário para que moradores exijam o cumprimento de deveres e a reparação de danos.
Portanto, se a administradora ou o síndico violar as normas legais, como a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64), a convenção, o regimento interno, as determinações da assembleia ou o Código Civil, os moradores têm o direito de recorrer à justiça.
Nestes casos, problemas recorrentes, como má gestão financeira, falta de transparência e omissão na resolução de conflitos, também podem fundamentar ações judiciais.
Quando o condomínio é processado, quem paga?
Quando um condomínio é processado e condenado judicialmente, as despesas decorrentes dessa condenação são geralmente arcadas pelo próprio condomínio.
Como o condomínio não possui recursos próprios além das contribuições dos condôminos, essas despesas são pagas por meio de rateio entre todos os proprietários, proporcionalmente à fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção condominial.
Isso significa que, independentemente de quem tenha iniciado a ação, todos os moradores podem acabar contribuindo financeiramente para o pagamento das despesas, inclusive aquele que processou o condomínio.
Essa situação decorre da natureza coletiva da administração condominial.
Além disso, é importante destacar que, em casos em que o condomínio não possui patrimônio suficiente para arcar com as dívidas, os condôminos podem ser responsabilizados com seus bens pessoais, proporcionalmente à sua fração ideal.
Isso ocorre porque o condomínio não detém personalidade jurídica distinta dos condôminos, permitindo que o patrimônio pessoal dos proprietários seja alcançado para satisfazer obrigações do condomínio.
Portanto, é fundamental que os condôminos acompanhem a gestão financeira do condomínio e participem das assembleias, garantindo uma administração transparente e eficiente, minimizando riscos de ações judiciais e despesas inesperadas.
Faz parte do trabalho do síndico realizar uma boa previsão orçamentária condominial. A atividade é considerada uma das partes mais importantes da gestão condominial.
Com ela, é possível montar o planejamento financeiro do empreendimento e garantir que todas as necessidades do condomínio sejam atendidas ao longo do ano.
Saiba tudo sobre previsão orçamentária de condomínio. Continue lendo!
O que é previsão orçamentária de condomínio?
Em resumo, a previsão orçamentária é o processo de análise e decisão sobre como será gasto o dinheiro arrecadado pelo condomínio durante o ano seguinte. É uma previsão das despesas futuras do condomínio baseada nos custos dos meses anteriores.
A previsão orçamentária deve ser apresentada pelo síndico e conselho fiscal à assembleia geral ao menos uma vez por ano, obrigatoriamente.
A prática pode ser realizada em dois períodos: no final do ano ou durante o início do ano vigente, de janeiro a março. A escolha do período fica por conta das normas estipuladas pela convenção do condomínio.
É importante ressaltar que o dinheiro em questão é toda a quantia que entra na conta do condomínio.
Ou seja: as taxas de condomínio e aluguéis de áreas comuns. É com base na previsão orçamentária que é feita a atualização do valor da taxa condominial. Desta forma, uma previsão orçamentária para condomínio bem feita pode significar menos despesas para os moradores ao longo do ano.
É essencial que a previsão orçamentária condominial leve em consideração as necessidades e compromissos do empreendimento e dos moradores. O objetivo final sempre deve ser a valorização do imóvel e a melhoria da vida em comunidade.
Para que serve a previsão orçamentária?
A previsão orçamentária é uma ferramenta essencial na gestão financeira de um condomínio, permitindo um planejamento detalhado das receitas e despesas ao longo de um período, geralmente anual.
Ela visa assegurar que os recursos disponíveis sejam utilizados de forma eficiente, garantindo a manutenção adequada do patrimônio e a satisfação dos condôminos. Veja outras vantagens:
Planejar despesas
A previsão orçamentária permite antecipar tanto os custos fixos, como contas de água, luz e salários de funcionários, quanto os custos variáveis, como manutenções emergenciais e eventos.
Esse planejamento detalhado auxilia na identificação de prioridades e na alocação adequada dos recursos.
Definir a taxa condominial
Com base na estimativa de despesas, é possível calcular o valor necessário a ser arrecadado mensalmente de cada condômino, evitando déficits financeiros e a necessidade de cobranças extras.
Uma taxa bem definida reflete as reais necessidades do condomínio, promovendo justiça e transparência.
Evitar surpresas
Ao incluir uma margem para imprevistos no orçamento, o condomínio se prepara para gastos inesperados, como reparos urgentes ou variações nos custos de serviços essenciais.
Essa reserva financeira ajuda a manter a estabilidade financeira e evita a necessidade de taxas adicionais inesperadas para os condôminos.
Garantir transparência
Uma previsão orçamentária bem estruturada proporciona clareza sobre a destinação dos recursos, fortalecendo a confiança entre síndicos, administradoras e condôminos.
Apresentar o planejamento financeiro de forma detalhada e acessível facilita a compreensão e o acompanhamento das finanças do condomínio, promovendo um ambiente de transparência e colaboração.
Em resumo, a previsão orçamentária é fundamental para uma gestão financeira eficaz, permitindo o planejamento adequado das despesas, a definição justa das contribuições dos condôminos, a preparação para imprevistos e a promoção da transparência na administração do condomínio.
Quem faz a previsão orçamentária?
Geralmente, a previsão orçamentária é elaborada pelo síndico, mas ele pode contar com a ajuda de:
Conselho fiscal: Auxilia na revisão dos números;
Administradora de condomínios: Empresas especializadas em gestão;
Contador: Oferece suporte técnico e orientação contábil.
Como fazer uma previsão orçamentária condominial?
Uma boa previsão orçamentária de condomínio requer paciência e atenção aos detalhes. Em primeiro lugar, o síndico e o conselho fiscal precisam montar uma relação de todas as despesas que o condomínio teve ao longo dos meses.
Gastos sazonais também precisam ser considerados na hora de montar o planejamento. Determinadas épocas do ano resultam em um aumento de despesas. Por exemplo, é natural que o valor da conta de água aumente durante o verão.
O cálculo precisa ser feito levando em consideração uma margem para imprevistos. Por isso, arredonde os valores um pouco para cima para que exista uma folga.
Se o empreendimento conta com o serviço de uma administradora de condomínios, talvez seja preciso pedir auxílio na hora de arrecadar as informações necessárias para montar o planejamento.
Em seguida, deve ser feita uma análise criteriosa sobre as melhorias e manutenções que o condomínio precisa fazer no próximo ano. Existe alguma obra que precisa ser feita no imóvel? O condomínio está em dia com a documentação de prevenção contra incêndios?
Defina quais são as urgências e busque orçamentos para especular os gastos previstos. Assim, a previsão orçamentária do condomínio chegará mais próxima possível da realidade. Ao adicionar essas questões na previsão orçamentária, evita-se a necessidade de convocar reuniões de assembleia extras para aprovar esses orçamentos.
O fundo de reserva também pode fazer parte do orçamento. Entretanto, é preciso consultar a convenção do condomínio para conferir se a prática é permitida. Todos esses dados coletados devem ser adicionados a uma planilha de previsão orçamentária para condomínio em excel. Ao final, some todos os valores e divida o resultado por doze.
Checklist de previsão orçamentária do condomínio
Para resumir, separamos um checklist de ações que o síndico precisa tomar ao montar uma previsão orçamentária de condomínio:
Prever contribuições previdenciárias dos funcionários, assim como férias e 13º salário;
Calcular a folha de pagamento dos funcionários contratados;
Rever contratos que serão renovados, buscando recombinar valores;
Listar obras e manutenções que deverão ser feitas ao longo do ano;
Considerar a inflação do período;
Montar o planejamento levando em consideração uma margem para imprevistos.
Aprovação da previsão orçamentária do condomínio
Após reunir todas as informações importantes, o síndico precisa apresentar a previsão orçamentária condominial para os moradores. Deve ser convocada uma reunião de assembleia com pauta específica para o tema.
Assim como na prestação de contas, o síndico pode preparar um material para distribuir aos condôminos antes da apresentação. Além disso, é importante cuidar para que a assembleia não se torne tediosa. Falar sobre números pode ser complicado, então busque simplificar os termos. Aproveite para usar gráficos e outros elementos visuais.
A aprovação da previsão orçamentário do condomínio é feita com a maioria simples dos votos dos condôminos.
Após a aprovação, é importante mostrar aos condôminos o desenvolvimento das coisas. Para isso, o síndico pode apresentar o balancete mensalmente.
Assim, é possível comprovar que as necessidades do condomínio estão sendo atendidas sem comprometer a saúde financeira do empreendimento. Também podem ser enviadas circulares para os moradores através de um software de administração condominial, como o TownSq.
Se a previsão orçamentária não for aprovada, continua valendo a previsão realizada no ano anterior. Logo, não há reajuste no valor da taxa condominial.
Caso isso ocorra, o síndico precisa explicar à assembleia que os gastos para o próximo ano são maiores do que as receitas. Portanto, será necessário realizar cortes de despesas no condomínio. Toda essa conversa e decisões tomadas deverão ser descritas em ata.
Alteração da previsão orçamentária
Nem sempre é possível prever tudo. Caso surjam despesas não planejadas ou aumentos significativos nos custos, a previsão orçamentária pode ser alterada ao longo do ano. Para isso, é necessário:
Identificar a necessidade: Avalie se a mudança é pontual ou se impacta todo o orçamento;
Convocar assembleia extraordinária: Apresente as razões do reajuste e proponha soluções;
Aprovação dos condôminos: A alteração precisa ser aprovada pela maioria simples;
Implementação: Com a aprovação, ajuste a taxa condominial ou utilize o fundo de reserva, se autorizado.
Alterar a previsão orçamentária é uma medida de transparência e responsabilidade, garantindo que o condomínio se mantenha financeiramente saudável mesmo diante de imprevistos.
Planilha de previsão orçamentária de condomínio
A melhor forma de visualizar todos os valores de uma previsão orçamentária de condomínio é utilizando uma planilha. O documento pode ser feito com o Excel ou através de um sistema de gestão de condomínio.
O importante é que a planilha ofereça a opção de somar, dividir e informar a porcentagem de forma automática. Afinal, ninguém merece ficar fazendo cálculo em plena era digital, não é mesmo?
