Em tempos de crise econômica, a inadimplência nos condomínios tem aumentado, levando muitos síndicos a buscar acordos com condôminos devedores para manter a saúde financeira do condomínio. 

Uma dúvida comum surge: se um condômino inadimplente firma um acordo e paga a primeira parcela, ele é considerado adimplente ou inadimplente?

Há muitos profissionais que defendem que um condômino ainda é considerado inadimplente durante o cumprimento da dívida e só será considerado adimplente depois de pagar todas as parcelas. 

Isso é baseado no artigo 1335, III do Código Civil que prevê que estar quite com as dívidas é uma condição indispensável para participar das assembleias. 

Por outro lado, o conceito de novação da dívida oferece respaldo jurídico para considerar o condômino que firmou um acordo de pagamento como adimplente. Vamos entender melhor? Continue lendo!

Entendendo a novação da dívida 

A legislação brasileira oferece subsídios para compreender essa situação.

O artigo 360 do Código Civil trata da novação, que ocorre quando o devedor contrai uma nova dívida com o credor, extinguindo e substituindo a anterior.

Art. 360. Dá-se a novação: 

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior; 

II – quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor; 

III – quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este. 

Assim, ao substituir a dívida original por um novo acordo (novação), e desde que o condômino esteja cumprindo regularmente as parcelas acordadas, ele é considerado “quite”.

Isso lhe confere o direito de participar e votar nas assembleias do condomínio. 

Jurisprudência corroborando a novação 

Decisões judiciais reforçam esse entendimento. 

Em um caso específico, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul determinou que, ao firmar um acordo referente ao débito condominial, ocorre a novação da obrigação.  

Com a novação, extingue-se o débito anterior, criando-se uma nova obrigação. Assim, enquanto o condômino estiver em dia com as parcelas do acordo e com as cotas mensais, ele está quite com o condomínio. 

Considerando a novação da dívida e o cumprimento regular do acordo, o condômino que paga a primeira parcela do novo acordo é visto como adimplente.  

Consequentemente, ele tem o direito de participar e votar nas assembleias do condomínio. 

Recomenda-se que, na ausência de uma previsão clara na convenção condominial sobre o tema, a assembleia ratifique esse entendimento para assegurar transparência e uniformidade nas decisões relacionadas à participação de condôminos em acordos de inadimplência. 

Outras dúvidas relacionadas 

A convenção condominial pode definir a participação de inadimplentes nas assembleias? 

Sim, a convenção condominial possui autonomia para estabelecer regras adicionais sobre a participação de condôminos inadimplentes. 

É recomendável que a convenção seja atualizada para refletir as práticas desejadas pelo condomínio, garantindo clareza e evitando conflitos. 

Na ausência de disposições específicas, a assembleia pode deliberar sobre a matéria, respeitando os direitos legais dos condôminos. 

Inadimplentes podem participar de assembleias específicas, como sorteio de vagas? 

Em assembleias que envolvem direitos individuais, como o sorteio de vagas de garagem, a presença de todos os condôminos, incluindo os inadimplentes, é essencial. 

Impedir sua participação pode ser interpretado como violação do direito de propriedade. 

Nessas situações, embora o direito a voto seja restrito, a presença é fundamental para assegurar a transparência e legitimidade do processo. 

Como proceder em casos de divergência de interpretação sobre a participação de inadimplentes? 

Diante de interpretações divergentes sobre a participação de condôminos inadimplentes, é recomendável que o condomínio: 

• Reveja a convenção condominial: Verifique se há cláusulas específicas que tratam do assunto e, se necessário, convoque uma assembleia para deliberar sobre a questão; 

• Busque orientação jurídica: Consulte profissionais especializados para garantir que as decisões estejam em conformidade com a legislação vigente e para evitar possíveis litígios. 

Quais são as implicações legais de permitir que inadimplentes participem e votem nas assembleias? 

Permitir que condôminos inadimplentes participem e votem nas assembleias, contrariando as disposições legais, pode acarretar nulidade das deliberações em que esses votos tenham influenciado. 

Além disso, a administração do condomínio pode ser responsabilizada por descumprir a legislação vigente, sujeitando-se a sanções legais. 

Este artigo foi útil para você? Então, continue lendo e veja também o nosso guia completo sobre inadimplência no condomínio. Boa leitura!