Condômino: morador ou proprietário? Veja suas funções

por | maio 3, 2021 | Vida em Condomínio

Dentro da vida no condomínio, existe uma série de nomes que são utilizados. Condômino, ocupante, visitante, entre outros… Mas, afinal, morador e condômino são a mesma coisa? Quais são os direitos de quem aluga uma unidade no condomínio? São muitas as dúvidas que cercam o assunto.

Para resolver essas questões de uma vez por todas, preparamos um guia com tudo o que o síndico precisa saber sobre condôminos! Nesse artigo você vai aprender:

O que é condômino?

São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro de um condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.

O Código Civil também considera condômino os promitentes compradores. Esse termo é utilizado quando uma venda não foi concluída e ainda não houve a transferência da escritura do imóvel, mas o comprador promete cumprir o contrato. No caso, o promitente comprador é o indivíduo que está adquirindo a unidade.

Confira o que diz o Art. 1.334:

2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Condôminos e ocupantes são coisas diferentes. Ocupante do condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.

Nesse mar de personalidades e termos condominiais existem também os visitantes. Esses são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma com o ambiente em si. Esses não são ocupantes e nem condôminos.

Além das visitas, também são considerados visitantes os entregadores e prestadores de serviço.

Inquilino/Locatário

Inquilino ou locatário é aquela pessoa que aluga um espaço e paga mensalmente um valor ao proprietário pela utilização da unidade.

A legislação que resguarda os direitos e deveres do inquilino/locatário é a Lei do Inquilinato. Esse documento determina as regras que devem ser seguidas durante o aluguel de um imóvel.

Inquilinos podem participar ou votar em assembleias de condomínio?

Conforme o Art. 24 da Lei 4.591/64 define que o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:

  • O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
  • Tenha como comprovar a locação

O inquilino pode votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio, como: escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, etc.

A procuração em condomínio assinada pelo proprietário da unidade só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.

Contudo, esse ainda é um tema bastante controverso para alguns juristas. Portanto recomendamos que se converse com o síndico do condomínio em caso de dúvidas.

Direitos dos condôminos

De acordo com o Art. 1.335 do novo Código Civil, são direitos de todos os condôminos:

I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Neste último, é essencial ressaltar que condôminos inadimplentes, que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia, não podem participar e votar nas reuniões de assembleia.

Acerca do tema de inadimplência, é preciso destacar que há duas formas de calcular o valor da taxa:

Nesta primeira opção, unidades maiores pagam um valor mensal mais caro. Essa questão é definida logo na criação do condomínio edilício, geralmente durante a assembleia de implantação. Portanto, deve-se conferir a convenção condominial.

Condôminos também têm o direito de convocar assembleia desde que coletem assinaturas de um quarto de todos os donos de unidades no condomínio, através de um abaixo-assinado que deverá ser entregue ao síndico.

Deveres dos condôminos

Por outro lado, o Código Civil, Art. 1.336 define como deveres dos condôminos:

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

A legislação também determina questões como cobrança de multas caso o condômino não cumprir com os deveres estipulados pela lei ou tiver comportamento antissocial. Além de estipular regras quanto ao aluguel de vagas de estacionamento, direito de propriedade e divisão de partes do terreno.

Leia, a seguir, a lei na íntegra:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

  • 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
  • 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Agora que você sabe as diferenças entre as denominações dos frequentadores do condomínio, além de compreender o que estipula a legislação, já pode atuar como síndico tranquilamente e sem dúvidas.

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2 Comentários

  1. Maribel Gomez Villarino

    No edifício que eu moro não existe Rampa e nenhum acesso para deficientes, e nem guarita para os funcionários, e o engenheiro da prefeitura que fez o laudo diz que está tudo correto, edifício Alabama rua governador Pedro de Toledo num 56 Boqueirão

    Responder
  2. CONDOMINIO DO EDIFICIO PIO XII

    promitente comprador, morando no imóvel pode participar de Assembleias e votar.

    Responder

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