Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?

Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente. É para isso que existe a convenção do condomínio.

O que é convenção de condomínio?

Em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É a convenção que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico.

O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?

A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:

Funções do síndico

• O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico, conforme estabelecido no Código Civil;
• Mesmo que o condomínio conte com o serviço de uma administradora, o síndico ainda é o responsável legal pela administração;
• Diz se há pagamento de salário ao síndico ou isenção de cotas condominiais.

Administração do condomínio

A convenção determina o modelo de administração do condomínio deverá seguir;

• Se é permitido contratar uma administradora de condomínio;
• Estará descrita também a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.

Sanções condominiais

Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:

• Regras a respeito da cobrança de inadimplentes;
• Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;
• Regras válidas para o protesto de cotas vencidas;
• Prazos para entrar com cobranças judiciais;
• Detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.

Orçamento e rateio

Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.

Diretoria e conselho do condomínio

Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais.

Descrição dos prédios

A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas;
Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).

Obras estruturais e manutenções

A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.

Itens coletivos e áreas comuns

Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos

Assembleias de condomínio

Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.

Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?

É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.

O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.

Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.

O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.

Como a convenção de condomínio é aplicada?

Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.

Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.

As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleia e aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.

Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.

Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.

Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.

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