Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?

Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente.

É para isso que existe a convenção condominial. Continue lendo para saber mais!

O que é uma convenção de condomínio?

A convenção condominial é um documento essencial para a organização e o bom funcionamento de qualquer condomínio.

Ela funciona como uma espécie de “manual interno” que define as regras, direitos e deveres de todos os condôminos, síndicos e funcionários. É a base que orienta a convivência dentro do espaço compartilhado.

Esse documento estabelece desde as responsabilidades do síndico até questões mais práticas, como o uso de áreas comuns, o pagamento das taxas condominiais e as penalidades para quem descumprir as normas.

Ele também pode detalhar como as assembleias devem ser realizadas e como decisões importantes devem ser tomadas.

É obrigatório um condomínio ter convenção?

Sim, é obrigatório que um condomínio tenha uma convenção condominial.

Conforme o Código Civil Brasileiro, a convenção é o documento que rege as relações internas do condomínio, estabelecendo direitos e deveres dos condôminos, regras de convivência, administração e uso das áreas comuns e, portanto, é essencial para manter o bem-estar da comunidade.

A ausência de uma convenção condominial pode acarretar diversas dificuldades, como a falta de normas claras para a convivência, administração ineficiente e desafios na resolução de conflitos entre moradores.

Portanto, é essencial que todo condomínio possua uma convenção bem elaborada e registrada para assegurar uma gestão eficaz e a harmonia entre os condôminos.

Quais as consequências jurídicas de um condomínio que não possui uma convenção condominial?

A ausência de uma convenção condominial não invalida a existência do condomínio, mas limita a eficácia de suas normas, além de gerar várias complicações jurídicas que afetam tanto a administração (síndico) quanto os direitos e deveres dos condôminos.

Incertezas e disputas

Sem a convenção, os condôminos ficam sem um conjunto claro de regras sobre convivência e administração. Isso pode resultar em disputas sobre questões como:

• Regras de convivência: O que é permitido ou não em relação ao uso das áreas comuns (como piscina, salão de festas, etc.), horários de silêncio, ou a presença de animais de estimação, por exemplo;

• Direitos e deveres: A convenção define as responsabilidades dos condôminos, como a contribuição para as despesas do condomínio e a participação nas assembleias. Sem esse documento, pode haver confusão ou desentendimentos sobre essas obrigações.

Administração do condomínio

A convenção também trata da administração do condomínio, incluindo a eleição do síndico e a criação de um conselho fiscal.

Sem ela, os condôminos podem ter dificuldade em organizar as assembleias e tomar decisões importantes, como a prestação de contas e aprovação de obras.

Uso das áreas comuns e privativas

A convenção define como as áreas comuns do condomínio devem ser utilizadas e estabelece normas para reformas ou modificações nas unidades privativas.

Sem esse regulamento, pode haver divergências sobre o uso desses espaços, afetando a convivência entre os moradores.

Cobrança das taxas condominial

Um dos pontos mais críticos é a cobrança das taxas condominiais.

Sem a convenção, pode ser difícil determinar a obrigatoriedade do pagamento dessas taxas, especialmente em um condomínio sem um conjunto de regras formalizadas.

No entanto, mesmo na ausência da convenção, a jurisprudência reconhece que é possível cobrar as taxas, desde que os condôminos tenham concordado, mesmo que de forma tácita, com o pagamento.

Condomínio “de fato”

Quando não há uma convenção registrada, o condomínio é considerado “de fato”, ou seja, ele existe na prática, mas não tem validade legal para efeitos externos, como a cobrança de dívidas por terceiros.

No entanto, esse condomínio pode continuar a funcionar internamente, desde que os condôminos cheguem a um consenso.

O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?

A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:

Funções do síndico

• O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico, conforme estabelecido no Código Civil;
• Mesmo que o condomínio conte com o serviço de uma administradora, o síndico ainda é o responsável legal pela administração;
• Diz se há pagamento de salário ao síndico ou isenção de cotas condominiais.

Administração do condomínio

A convenção determina o modelo de administração do condomínio deverá seguir;

• Se é permitido contratar uma administradora de condomínio;
• Estará descrita também a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.

Sanções condominiais

Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:

• Regras a respeito da cobrança de inadimplentes;
• Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;
• Regras válidas para o protesto de cotas vencidas;
• Prazos para entrar com cobranças judiciais;
• Detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.

Orçamento e rateio

Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.

Diretoria e conselho do condomínio

Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais.

Descrição dos prédios

A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas;
Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).

Obras estruturais e manutenções

A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.

Itens coletivos e áreas comuns

Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos

Assembleias de condomínio

Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.

Como é feita a convenção do condomínio?

A elaboração ou alteração da convenção condominial requer um processo formal que assegure a participação e concordância dos condôminos. Veja o passo a passo:

Convocação da assembleia

O primeiro passo é convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) específica para discutir e aprovar a convenção.

Essa convocação deve ser feita pelo síndico ou por um advogado especializado em direito condominial, com antecedência mínima de 15 dias, garantindo que todos os condôminos tenham tempo hábil para se programar e comparecer.​

Discussão e aprovação

Durante a assembleia, são apresentadas e debatidas as propostas de alteração ou elaboração da convenção.

Para que as mudanças sejam aprovadas, é necessário que haja um quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme estipulado pelo Código Civil.

Registro no cartório

Após a aprovação em assembleia, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade legal. Esse registro confere autenticidade ao documento e assegura que as regras estabelecidas sejam cumpridas por todos.

Para condomínios mais antigos que ainda não possuem uma convenção registrada, é altamente recomendável iniciar esse processo o quanto antes, garantindo a regularização e a clareza nas normas internas.

Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?

É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.

O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.

Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.

O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.

Como a convenção de condomínio é aplicada?

Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião.

Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.

Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor.

Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.

As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleia e aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.

Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.

Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.

Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.

Quem pode ter acesso à convenção do condomínio?

A convenção do condomínio é um documento público e, portanto, todo e qualquer condômino tem o direito de acessar este documento.

Para obter uma cópia da convenção, os interessados podem solicitá-la ao síndico, que deve disponibilizar o documento para consulta, garantindo transparência e acesso às informações pertinentes.

Como conseguir a convenção do meu condomínio?

Na prática, recomenda-se que o síndico forneça uma cópia da convenção a cada novo morador, garantindo que todos conheçam as regras sobre o local onde vivem.

No entanto, caso você não tenha uma cópia deste documento, pode seguir diferentes procedimentos. Veja:

Versão física

Em condomínios que não utilizam aplicativos de gestão, a convenção costuma estar disponível na portaria ou em outro local designado pelo síndico para armazenar documentos. Nesse caso, o condômino pode solicitar uma cópia física ao síndico ou à administradora do condomínio;

Versão digital

Condomínios que utilizam aplicativos de gestão, como o TownSq, disponibilizam a convenção de forma online. Nessa plataforma, o síndico pode disponibilizar o documento na funcionalidade “Documentos”, permitindo que os condôminos, conselho e funcionários acessem a qualquer momento.

Você pode organizar este e outros documentos do seu condomínio de maneira muito mais eficiente, facilitada e sustentável com o TownSq. Preencha o formulário abaixo e agende agora uma demonstração gratuita: