Síndico: o que faz e o que não pode fazer? GUIA COMPLETO

por | dez 18, 2019 | Síndicos

Embora seja  um personagem extremamente valioso para a vida em um condomínio, muitas pessoas ainda não sabem o que é ser síndico e qual a sua função.  Existem diversas suposições e pré-julgamentos que cercam a posição. 
E é por isso, que produzimos esse conteúdo, onde mostramos o papel do síndico, além de mostrar o que esse profissional pode e não pode fazer.

O que é um síndico?

O síndico, também conhecido como o administrador de/do condomínio é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios. Geralmente esse profissional é eleito pela assembleia geral dos condôminos, sendo o responsável direto do condomínio, com funções de manter o equilíbrio financeiro, ordem, disciplina, segurança e limpeza do edifício. 

Quem pode ser síndico?

Essa é uma questão muito comum em condomínios, afinal, quem pode ser síndico? De acordo com o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa pode exercer a função de síndico, tanto alguém contratado para isso, quanto um morador. 

Síndico profissional

O síndico profissional é um profissional que se estudou e se especializou para exercer essa função, podendo atuar em um ou mais condomínios e não precisa obrigatoriamente morar onde atua. 

Síndico morador 

Já o síndico morador, como o nome já sugere é quando um morador dispõe das habilidades necessárias para assumir e exercer o papel de síndico no prédio/condomínio onde reside.

Qual é a função do síndico?

Basicamente, o síndico é o responsável pela administração de um condomínio residencial, comercial, misto, predial ou de casas. Sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, contábil e social do imóvel.
Como representante oficial e uma espécie de porta-voz, a pessoa que assume o cargo de síndico tem o dever de defender o patrimônio, os direitos e os interesses do condomínio e dos condôminos, de forma ativa ou passiva, conforme determina o Art. 1348 do Código Civil. Ele também se torna o responsável legal e criminalmente pelo imóvel, podendo ser processado em casos judiciais.
Além disso, o gestor também tem o papel de facilitador da comunicação dentro do condomínio, sendo o encarregado de mediar conflitos e estimular a compreensão e empatia entre vizinhos.

O que faz um síndico?

Existem dois tipos de gestores: o morador, que é proprietário de um dos imóveis da edificação e geralmente mora no local; e o síndico profissional, uma pessoa especializada contratada para gerenciar o condomínio.
Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada no Brasil, isso não retira a importância da atuação na manutenção da vida em condomínio – tendência que cresce cada vez mais no país.

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O que o síndico não pode fazer?

Apesar de alguns síndicos terem a fama negativa de se acharem os “donos do condomínio”, a realidade da atuação não é nada assim. Existem uma série de regras que devem ser seguidas e comportamentos que são inaceitáveis.
Montamos uma lista com as coisas que o síndico não pode fazer. O síndico não pode:

Negligenciar normas do condomínio: o síndico precisa seguir à risca as regras estabelecidas pela convenção e regimento interno e fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
Deixar de prestar contas aos moradores: é obrigatório realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for exigido.
Invadir a privacidade dos condôminos: entrar em uma unidade ou abrir correspondências sem permissão é inaceitável, além de ilegal. Se ocorrer uma emergência como vazamento de água ou gás e é necessário entrar no imóvel, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa.
Proibir a entrada de visitantes: se a visita de uma pessoa foi autorizada por um morador, o síndico não tem o direito de impedir que o indivíduo entre no condomínio – exceto quando a convenção indica o contrário.
Não respeitar o quórum das votações em assembleia: não obedecer as regras de votações em assembleia podem levar à impugnação da convocação e da ata.
Expor moradores inadimplentes: o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores. Se isso ocorrer, é possível que o morador se sinta constrangido e pode entrar com uma ação de danos morais.
Ser parcial na resolução de conflitos: ao lidar com brigas entre vizinhos, é necessário ouvir os dois lados igualmente e ser imparcial.
Ignorar requisições dos moradores: o profissional precisa ter uma boa relação com os moradores, responder suas perguntas e solicitações.
Multar condôminos sem provas: na hora de multar alguém, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração. Também deve-se seguir as orientações da convenção de condomínio.
Contratar obras voluptuárias sem a aprovação da assembleia: reparos que servem para cuidar do lazer e estética do condomínio precisam ser aprovados em reunião de assembleia por dois terços dos condôminos.
Deixar de pagar contas do condomínio: é responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais, de prestação de serviços, folha de funcionários, etc.
Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais contra o condomínio: é obrigatório notificar os condôminos sobre problemas judiciais que o condomínio possa estar passando.
Tratar mal funcionários, moradores e visitantes: o síndico jamais deve ser grosseiro com qualquer pessoa dentro do território do condomínio.
Usar o fundo de reserva indevidamente: o dinheiro do fundo de reserva é destinado a emergências e não deve ser utilizado para pagar contas do dia a dia.
Ter uma gestão superior a dois anos: de acordo com a legislação, síndicos podem gerenciar um condomínio por até dois anos. Após esse período, deve-se fazer uma nova eleição.
Reter ou omitir documentos na troca de gestão: ao terminar a gestão, deve-se entregar ao novo síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.

Fui eleito síndico e agora?

Assumir a incumbência de ser gestor do condomínio não é para qualquer um. É um longo trajeto desde a eleição até pegar o ritmo da rotina gerenciando o condomínio.
Antes de qualquer coisa, o síndico novo precisa compreender a magnitude da atuação. Por ser o responsável pelo condomínio, o administrador pode responder civil e até criminalmente por atos cometidos durante a sua gestão, como práticas ilegais, acidentes ou pela omissão de informações.
No quesito prático, uma das primeiras coisas a fazer é estudar a convenção, documento que determina como deve ser feito o gerenciamento do condomínio. Em seguida, analise o regimento interno, compilado de regras e condutas estipuladas aos moradores. O síndico deve conhecer as determinações desses dois arquivos para poder segui-las e replicá-las nas reuniões de assembleia, fiscalizações, atos administrativos, etc.
Nesse momento de troca de gestão condominial, é importante marcar uma reunião com o antigo síndico predial para bater um papo, tirar dúvidas, pedir dicas sobre como você pode dar continuidade ao trabalho executado e ainda coletar todos os documentos da administração, como:

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Quanto ganha o síndico?

A forma de pagamento pelos serviços é feita através de Notas Fiscais e o regime tributário dos profissionais, geralmente, é o Microempreendedor Individual (MEI).
O custo de um síndico profissional, geralmente varia entre condomínios, não existindo uma tabela de piso salarial, a remuneração é então estipulada de acordo com as características de cada condomínio, mas no geral, os honorários de um síndico ficam entre R$ 1,5 mil a R$ 5 mil. 
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Ser síndico é cansativo, mas ver o condomínio organizado, bem cuidado e com moradores felizes, é uma satisfação enorme! Não se deixe abalar pelos problemas e foque no objetivo final.

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