Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?
Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente.
É para isso que existe a convenção condominial. Continue lendo para saber mais!
O que é uma convenção de condomínio?
A convenção condominial é um documento essencial para a organização e o bom funcionamento de qualquer condomínio.
Ela funciona como uma espécie de “manual interno” que define as regras, direitos e deveres de todos os condôminos, síndicos e funcionários. É a base que orienta a convivência dentro do espaço compartilhado.
Esse documento estabelece desde as responsabilidades do síndico até questões mais práticas, como o uso de áreas comuns, o pagamento das taxas condominiais e as penalidades para quem descumprir as normas.
Ele também pode detalhar como as assembleias devem ser realizadas e como decisões importantes devem ser tomadas.
É obrigatório um condomínio ter convenção?
Sim, é obrigatório que um condomínio tenha uma convenção condominial.
Conforme o Código Civil Brasileiro, a convenção é o documento que rege as relações internas do condomínio, estabelecendo direitos e deveres dos condôminos, regras de convivência, administração e uso das áreas comuns e, portanto, é essencial para manter o bem-estar da comunidade.
A ausência de uma convenção condominial pode acarretar diversas dificuldades, como a falta de normas claras para a convivência, administração ineficiente e desafios na resolução de conflitos entre moradores.
Portanto, é essencial que todo condomínio possua uma convenção bem elaborada e registrada para assegurar uma gestão eficaz e a harmonia entre os condôminos.
Quais as consequências jurídicas de um condomínio que não possui uma convenção condominial?
A ausência de uma convenção condominial não invalida a existência do condomínio, mas limita a eficácia de suas normas, além de gerar várias complicações jurídicas que afetam tanto a administração (síndico) quanto os direitos e deveres dos condôminos.
Incertezas e disputas
Sem a convenção, os condôminos ficam sem um conjunto claro de regras sobre convivência e administração. Isso pode resultar em disputas sobre questões como:
Direitos e deveres: A convenção define as responsabilidades dos condôminos, como a contribuição para as despesas do condomínio e a participação nas assembleias. Sem esse documento, pode haver confusão ou desentendimentos sobre essas obrigações.
Sem ela, os condôminos podem ter dificuldade em organizar as assembleias e tomar decisões importantes, como a prestação de contas e aprovação de obras.
Uso das áreas comuns e privativas
A convenção define como as áreas comuns do condomínio devem ser utilizadas e estabelece normas para reformas ou modificações nas unidades privativas.
Sem esse regulamento, pode haver divergências sobre o uso desses espaços, afetando a convivência entre os moradores.
Sem a convenção, pode ser difícil determinar a obrigatoriedade do pagamento dessas taxas, especialmente em um condomínio sem um conjunto de regras formalizadas.
No entanto, mesmo na ausência da convenção, a jurisprudência reconhece que é possível cobrar as taxas, desde que os condôminos tenham concordado, mesmo que de forma tácita, com o pagamento.
Condomínio “de fato”
Quando não há uma convenção registrada, o condomínio é considerado “de fato”, ou seja, ele existe na prática, mas não tem validade legal para efeitos externos, como a cobrança de dívidas por terceiros.
No entanto, esse condomínio pode continuar a funcionar internamente, desde que os condôminos cheguem a um consenso.
O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:
Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:
Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas; Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).
Obras estruturais e manutenções
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Itens coletivos e áreas comuns
Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.
Como é feita a convenção do condomínio?
A elaboração ou alteração da convenção condominial requer um processo formal que assegure a participação e concordância dos condôminos. Veja o passo a passo:
Convocação da assembleia
O primeiro passo é convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) específica para discutir e aprovar a convenção.
Essa convocação deve ser feita pelo síndico ou por um advogado especializado em direito condominial, com antecedência mínima de 15 dias, garantindo que todos os condôminos tenham tempo hábil para se programar e comparecer.
Discussão e aprovação
Durante a assembleia, são apresentadas e debatidas as propostas de alteração ou elaboração da convenção.
Para que as mudanças sejam aprovadas, é necessário que haja um quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme estipulado pelo Código Civil.
Registro no cartório
Após a aprovação em assembleia, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade legal.Esse registro confere autenticidade ao documento e assegura que as regras estabelecidas sejam cumpridas por todos.
Para condomínios mais antigos que ainda não possuem uma convenção registrada, é altamente recomendável iniciar esse processo o quanto antes, garantindo a regularização e a clareza nas normas internas.
Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.
O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.
O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião.
Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor.
Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleiae aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.
Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.
Quem pode ter acesso à convenção do condomínio?
A convenção do condomínio é um documento público e, portanto, todo e qualquer condômino tem o direito de acessar este documento.
Para obter uma cópia da convenção, os interessados podem solicitá-la ao síndico, que deve disponibilizar o documento para consulta, garantindo transparência e acesso às informações pertinentes.
Como conseguir a convenção do meu condomínio?
Na prática, recomenda-se que o síndico forneça uma cópia da convenção a cada novo morador, garantindo que todos conheçam as regras sobre o local onde vivem.
No entanto, caso você não tenha uma cópia deste documento, pode seguir diferentes procedimentos. Veja:
Versão física
Em condomínios que não utilizam aplicativos de gestão, a convenção costuma estar disponível na portaria ou em outro local designado pelo síndico para armazenar documentos.Nesse caso, o condômino pode solicitar uma cópia física ao síndico ou à administradora do condomínio;
Versão digital
Condomínios que utilizam aplicativos de gestão, como o TownSq, disponibilizam a convenção de forma online.Nessa plataforma, o síndico pode disponibilizar o documento na funcionalidade “Documentos”, permitindo que os condôminos, conselho e funcionários acessem a qualquer momento.
Você pode organizar este e outros documentos do seu condomínio de maneira muito mais eficiente, facilitada e sustentável com o TownSq. Preencha o formulário abaixo e agende agora uma demonstração gratuita:
Impugnação de assembleia em condomínio é um mal que assombra muitos síndicos. Imagine a seguinte situação: chegou a hora de realizar a Assembleia Geral Ordinária do condomínio. O síndico faz a convocação com antecedência e passa dias organizando o conteúdo que será apresentado aos moradores.
Chega o momento da reunião de assembleia, são realizadas as votações propostas e orçamentos são aprovados. Mas passado algum tempo, a assembleia é cancelada. Todo o trabalho feito, assim como as decisões tomadas naquele evento são anuladas e precisam ser refeitas. Péssimo, não é mesmo?
Porém, acontecimentos como esse podem ser evitados! Quer aprender sobre impugnação de assembleias e descobrir como você pode evitar que isso aconteça no condomínio que você gerencia? Pois vamos lá:
O que é impugnação de assembleia de condomínio?
Em termos gerais, “impugnação” significa contestar algo. No universo jurídico, trata-se de um ato formal de oposição, no qual se apresentam razões para invalidar ou anular uma decisão, documento ou procedimento.
No cenário condominial, a impugnação ocorre quando um condômino ou parte interessada questiona a legalidade de uma assembleia e suas deliberações.
Isso pode acontecer por diversos motivos, como:
Falta de quórum: Quando a assembleia não teve o número mínimo de participantes exigido;
Irregularidades na convocação: Se os condôminos não foram notificados adequadamente;
Decisões contrárias à convenção ou à lei: Quando as resoluções tomadas ferem a convenção do condomínio ou a legislação vigente.
Como funciona a impugnação de assembleia de condomínio?
Toda e qualquer reunião de assembleia do condomínio deve seguir certas regras para que seja válida. Se essas normas não foram obedecidas à risca, corre-se o risco de acontecer a impugnação de assembleia.
Geralmente, o pedido de anulação de assembleia acontece quando um ou mais condôminos ficam insatisfeitos com as decisões tomadas ou com a performance do síndico. Para isso, os moradores buscam encontrar erros cometidos pelos síndicos na hora de convocar a assembleia.
De forma geral, as condutas inadequadas mais comuns que levam à impugnação de assembleia de condomínio são:
Não notificar todos os condôminos sobre a convocação de assembleia (Art. 1.354);
Permitir que condôminos inadimplentes votem (Art. 1.335);
Não redigir a ata da assembleia de forma correta e de acordo com o Código Civil;
Permitir que representantes de condôminos votem sem apresentar procuração;
Deixar de convocar reunião de assembleia solicitada por 1/4 dos condôminos;
Impedir a eleição de um síndico não morador para o condomínio (Art. 1.347).
Quando se pede a impugnação de uma assembleia, é necessário ter provas de que a reunião não foi feita seguindo as normas do Código Civil e do regimento interno do condomínio.
Caso sejam comprovadas falhas na reunião de assembleia ou na entrega da ata, a impugnação pode ser feita ao entrar com uma ação no Poder Judiciário, solicitando que o juiz anule a assembleia com base em provas.
Prazo para a impugnação de assembleia de condomínio
O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.
A opção mais amistosa (e mais barata) para anular a reunião de assembleia, é pedir ao síndico que seja organizada uma nova reunião de assembleia para revogar as medidas tomadas anteriormente. Caso o síndico se recuse, 1/4 dos condôminos podem reivindicar uma reunião de assembleia, como explica o artigo 1.355.
Como evitar que uma assembleia seja impugnada?
Para evitar que a assembleia seja impugnada, é necessário fazer tudo seguindo as regras da convenção e regimento interno do condomínio, assim como o Código Civil – Capítulo Condomínios.
O síndico deve seguir os seguintes passos:
Atenção na hora de fazer a convocação
O artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. Para evitar isso, faça questão de pedir assinatura de todos os moradores no momento do recebimento da convocação.
Em caso de convocação de assembleia enviada via Correios, garanta que seja utilizado Aviso de Recebimento (AR). O aviso também deve ser exposto em um ambiente de grande circulação no condomínio, como portaria e elevadores;
Descreva o tema da reunião de assembleia
Os assuntos que serão tratados na reunião de assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados.
Se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia tratar de algum assunto que não foi listado na convocação, ela pode ser anulada;
Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo
Confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja enviada pelo menos dez dias antes da assembleia;
Identifique os participantes da assembleia
Todos devem assinar a lista de presença, além de indicar nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir as procurações dos representantes de condôminos, além de conferir se não há algum inadimplente presente – estes não poderão votar em assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil;
Conduzir a assembleia da forma correta
Cada reunião deve contar com duas chamadas e só deve ser iniciada após a realização da segunda chamada. A ordem dos assuntos tratados deve seguir a lista utilizada no edital da convocação de assembleia, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio;
Cumprir o quórum de votação de cada assunto
Para cada assunto há uma quantidade de votos necessários para aprovação. Por exemplo, o número de votos a favor para aprovar uma obra no condomínio varia de acordo com a necessidade desta.
O artigo 1.341 do Código Civil divide as obras em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. Entenda melhor as diferenças de cada uma dessas categorias nesta publicação;
Monte uma ata completa
Todos os assuntos tratados pela assembleia devem ser relatados na ata, seguindo a ordem em que foram abordados. O documento precisa ser claro e objetivo e contar com a assinatura pelo presidente e pelo secretário da mesa. Ao final, uma cópia da ata deverá ser encaminhada para cada condômino – presente ou não na reunião.
Convenção ou decisão da assembleia: o que prevalece?
A convenção do condomínio prevalece sobre as decisões da assembleia. Isso acontece porque a convenção funciona como a “lei interna” do condomínio, estabelecendo regras que todos devem seguir — inclusive a própria assembleia.
Se a assembleia tomar uma decisão que vá contra o que está definido na convenção, essa decisão pode ser considerada nula e até impugnada judicialmente.
Além disso, a convenção deve respeitar a legislação vigente, como o Código Civil e a Lei de Condomínios. Ou seja, a hierarquia fica assim:
Legislação (Código Civil, Lei de Condomínios)
Convenção do Condomínio
Decisões de Assembleia
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A extinção de condomínio é um processo complexo que envolve diversas etapas legais e burocráticas.
O tempo para a conclusão desse processo pode variar bastante, dependendo de fatores como a situação jurídica do imóvel, o número de condôminos envolvidos e a existência de dívidas ou pendências judiciais. Continue lendo e saiba mais!
O que é extinção de condomínio?
A extinção de condomínio é uma ação que permite a dissolução da copropriedade de um bem indivisível.
Ou seja, quando duas ou mais pessoas compartilham a propriedade de um imóvel e desejam encerrar essa relação, podem solicitar a venda judicial do bem e a divisão do valor entre os coproprietários.
Isso está previsto no artigo 1.320 do Código Civil:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Essa ação pode ser proposta por qualquer condômino, independentemente da concordância dos demais, e é considerada um direito potestativo – ou seja, um direito que não pode ser negado pelos outros condômino.
Como funciona o processo de extinção de condomínio?
A extinção de um condomínio pode ocorrer de duas formas principais: extrajudicial e judicial. Cada uma delas tem suas particularidades e implicações. Vamos entender melhor como funcionam:
Extinção extrajudicial: O caminho amigável
A via extrajudicial é, sem dúvidas, a mais rápida e menos desgastante. Ela ocorre quando há consenso entre os coproprietários sobre a dissolução do condomínio.
Existem duas formas principais de resolvê-la:
Venda para terceiros: O bem indivisível é vendido, e o valor apurado é repartido entre os proprietários, respeitando a proporção de suas cotas;
Adjudicação: Um dos coproprietários adquire a parte dos demais, tornando-se o único dono do imóvel.
Contudo, se houver discordância e um dos proprietários dificultar a resolução, o caminho judicial se torna necessário.
Extinção judicial: Quando não há acordo
Quando a solução amigável se torna inviável, qualquer um dos condôminos pode ingressar com uma Ação de Extinção de Condomínio.
O processo judicial segue etapas específicas:
Tentativa de conciliação: O juiz tenta intermediar um acordo para a venda do bem e a partilha do valor;
Venda para terceiros: Caso a conciliação falhe, o imóvel pode ser oferecido a terceiros, respeitando o direito de preferência dos coproprietários;
Alienação forçada: Se não houver acordo, o bem é vendido em leilão público (hasta pública), com a partilha do valor conforme a proporção das cotas.
A base legal para esse procedimento está no Artigo 1.322 do Código Civil, que regula a venda de bens indivisíveis e a preferência entre os coproprietários.
A via judicial é, geralmente, mais demorada, custosa e emocionalmente desgastante, muitas vezes envolvendo conflitos familiares.
Por isso, a negociação amigável é sempre a opção mais recomendada, priorizando a razoabilidade, sensatez e cordialidade.
No entanto, dada a complexidade do processo, contar com a assessoria jurídica adequada é fundamental para garantir que seus direitos sejam preservados e que a solução encontrada seja a mais vantajosa para todos os envolvidos.
Optar pelo diálogo e pelo acordo extrajudicial é, sempre que possível, o caminho mais rápido e menos traumático. Entretanto, quando não houver outro jeito, o Poder Judiciário está lá para garantir uma solução justa.
Se precisar de orientação, procure um profissional especializado para guiar esse processo da melhor forma possível.
Quanto tempo demora um processo de extinção de condomínio?
Não há um prazo fixo para a extinção de um condomínio, mas o processo pode levar de meses a alguns anos.
A agilidade do processo dependerá da cooperação entre os condôminos, da existência (ou não) de dívidas e da rapidez dos trâmites legais.
Na correria do dia a dia, nem percebemos que ele está ali. Seja na portaria, nos corredores ou nas áreas de convivência, a função do zelador é fiscalizar e manter o bom funcionamento do condomínio.
É o zelador quem tem contato direto com o síndico, auxilia nas atividades administrativas e resolve os problemas rotineiros no condomínio.
Sim, o zelador é o principal e mais importante funcionário de um condomínio. Ele não é só o braço direito do síndico, mas também quem faz tudo funcionar corretamente. Por isso sua função não é fácil, exige dedicação, tempo e, principalmente, respeito.
Continue lendo e descubra mais sobre esta profissão e a sua importância na gestão do condomínio.
O que é zelador?
Em síntese, o zelador é o funcionário que coordena o dia a dia no condomínio, garantindo que tudo funcione corretamente.
Como explica o próprio nome da profissão, o zelador é quem zela pelo condomínio. Ele é responsável por fiscalizar o uso das áreas comuns, fazer as manutenções básicas e ainda coordenar o trabalho dos demais funcionários, como a equipe de limpeza, de segurança, entre outros.
Como citamos anteriormente, o zelador age como um braço direito do síndico para garantir a boa comunicação dentro do condomínio. É ele quem comunica o gestor sobre qualquer irregularidade no empreendimento. Bem como notificar os moradores sobre obras e reformas que estão ocorrendo no território.
O zelador pode atuar tanto em condomínios residenciais, quanto em condomínios comerciais. Seja de forma contratada ou terceirizada.
O que faz um zelador? Veja as suas atribuições e quando podemos recorrer a ele
Para que você entenda bem o que faz um zelador, preparamos para você uma lista das principais tarefas deste profissional no condomínio:
Manutenção do condomínio
A primeira função do zelador é cuidar da manutenção do condomínio, como:
Qual a diferença entre zelador, porteiro e serviços gerais?
Quando falamos sobre a administração e o funcionamento de um condomínio, é comum encontrarmos os termos “zelador”, “porteiro” e “serviços gerais” sendo usados com frequência.
Apesar de estarem relacionados com o dia a dia do condomínio, cada um desses profissionais tem atribuições e responsabilidades diferentes. Veja a seguir:
Zelador
O zelador é, geralmente, o responsável pela supervisão e manutenção de todo o condomínio. Ele cuida de questões mais amplas, sendo o “braço direito” do síndico.
O trabalho do zelador pode variar dependendo do porte e das necessidades do local, mas de forma geral, ele:
Supervisiona e coordena as atividades de manutenção: Ele garante que todos os serviços, como elétrica, hidráulica, jardinagem, limpeza, entre outros, sejam realizados corretamente e de acordo com as necessidades do local;
Realiza pequenos reparos: É comum que o zelador faça pequenos consertos, como troca de lâmpadas, ajuste em portas e janelas, e até manutenção em equipamentos;
Gerencia os serviços terceirizados: Em muitos casos, o zelador coordena as equipes externas que realizam a limpeza, segurança ou jardinagem do condomínio;
Acompanha o funcionamento das áreas comuns: O zelador também é responsável por verificar se todas as áreas comuns do condomínio, como corredores, elevadores e espaços de lazer, estão em boas condições de uso.
Portanto, o zelador tem um papel de supervisão e coordenação, mantendo a ordem e o bom funcionamento das estruturas e serviços do condomínio.
Porteiro
O porteiro, por sua vez, tem uma função mais voltada para a segurança e recepção.
Ele é responsável pelo controle de entrada e saída de pessoas e veículos no condomínio, além de outras tarefas relacionadas ao atendimento diário. Suas principais funções incluem:
Controle de acesso: O porteiro registra a entrada de moradores, visitantes, prestadores de serviços e fornecedores, garantindo que apenas pessoas autorizadas tenham acesso ao prédio;
Atendimento e recepção: Ele pode ser a primeira pessoa a interagir com visitantes, moradores e funcionários, realizando funções de recepção e comunicação;
Monitoramento de segurança: O porteiro pode fazer rondas periódicas ou atuar de forma mais passiva, apenas monitorando câmeras de segurança ou acionando a segurança em caso de necessidade;
Gestão de correspondências: Muitas vezes, o porteiro também é responsável por receber e organizar encomendas e correspondências para os moradores.
Portanto, o porteiro é a pessoa que garante a segurança e o bom relacionamento entre os moradores e o condomínio, focando na parte de recepção e controle.
Serviços Gerais
O termo “serviços gerais” engloba uma série de tarefas que não se encaixam nas funções específicas de zelador ou porteiro.
Ele é um termo mais amplo, que abrange profissionais responsáveis por atividades operacionais diversas dentro do condomínio. Alguns exemplos de serviços gerais incluem:
Limpeza e conservação: Em muitos condomínios, a limpeza das áreas comuns é realizada por profissionais de serviços gerais. Eles cuidam da limpeza diária, como varrição, lavagem de pisos e manutenção da organização;
Jardinagem: Pode ser responsabilidade de profissionais de serviços gerais cuidar dos jardins e áreas verdes do condomínio;
Suporte em eventos: Alguns profissionais de serviços gerais ajudam a organizar eventos ou atividades comunitárias dentro do condomínio, como festas ou reuniões.
Enquanto o zelador e o porteiro têm funções mais específicas, as tarefas de serviços gerais são variadas e podem se ajustar conforme as necessidades do condomínio.
O que é preciso para ser um zelador?
Para se tornar um zelador de condomínio, é essencial ter uma combinação de habilidades práticas e conhecimentos básicos.
Como o trabalho envolve uma ampla gama de tarefas, que vão desde a manutenção predial até a coordenação de serviços diversos, alguns requisitos podem facilitar o desempenho da função e garantir o sucesso nesse cargo.
Habilidades necessárias:
Manutenção predial: O zelador precisa ter conhecimentos básicos de como fazer reparos em instalações elétricas, hidráulicas e outros sistemas do prédio. Isso pode incluir troca de lâmpadas, conserto de vazamentos e ajustes em portas e janelas;
Conhecimentos em limpeza e conservação: Saber como manter as áreas comuns limpas e organizadas é fundamental. O zelador também deve conhecer técnicas e produtos de limpeza adequados para diferentes superfícies;
Segurança: O zelador deve ter noções de segurança, principalmente no que diz respeito ao uso correto de equipamentos e procedimentos de emergência, como primeiros socorros e evacuação;
Comunicação e gestão de pessoas: Como o zelador costuma interagir com diversos profissionais e moradores, boas habilidades de comunicação são essenciais. Ele precisa ser capaz de coordenar equipes e lidar com solicitações de forma eficiente.
Formação acadêmica:
A maioria dos zeladores no Brasil possui Ensino Fundamental ou Ensino Médio completo. O cargo não exige um diploma de Ensino Superior, e a formação profissionalizante também não é obrigatória. No entanto, isso pode variar dependendo do condomínio e das exigências do síndico.
Experiência prévia:
Para muitos zeladores, ter experiência prévia em funções como porteiro ou auxiliar de serviços gerais pode ser um bom ponto de partida.
De acordo com dados do site Vagas.com.br, cerca de 12% dos zeladores começaram como porteiros, e 13% atuaram como auxiliares de serviços gerais.
Isso sugere que o cargo de zelador pode ser uma evolução natural para quem já tem experiência com funções operacionais dentro de um condomínio.
Valorização profissional:
Embora o cargo de zelador não exija uma formação específica, buscar certificações ou cursos na área de manutenção predial ou segurança pode ser uma excelente forma de melhorar a qualificação profissional e garantir melhores oportunidades salariais.
Com a crescente demanda por condomínios mais modernos e bem geridos, a especialização é um fator importante para quem deseja se destacar e crescer na área.
Qual é a carga horária de um zelador?
A carga horária de um zelador é, geralmente, de 44 horas semanais. Caso ele trabalhe mais do que isso, as horas excedentes são consideradas horas extras.
Nesse caso, é importante definir com clareza no contrato:
Horário de trabalho regular: Especifique as horas e os dias da semana em que o zelador irá trabalhar (por exemplo, de segunda a sexta-feira, das 8h às 17h, com uma hora de almoço);
Hora extra: Deixe claro o valor que será pago por horas extras (por exemplo, 50% a mais sobre o valor da hora normal, conforme a legislação trabalhista).
Qual é o valor do salário de um zelador?
Cada região pode ter um piso salarial diferente para os zeladores, que é determinado pelo sindicato da categoria.
Este valor mínimo deve ser respeitado, mas o zelador pode receber mais, dependendo das negociações.
No entanto, de acordo com o site Glassdoor, a remuneração total mensal estimada para o cargo de zelador predial é de R$ 2.042, com uma média salarial mensal de R$ 1.780
Esses valores representam a mediana salarial, com base em uma estimativa de pagamento total a partir de dados coletados de usuários.
Além disso, alguns benefícios podem ser acordados no contrato, como:
Se você já se perguntou como grandes edifícios, condomínios e empreendimentos imobiliários ganham vida, a resposta está no trabalho das construtoras.
Essas empresas são responsáveis por transformar projetos arquitetônicos em realidade, coordenando cada etapa da obra, desde a fundação até os acabamentos finais.
Neste guia completo, você entenderá o que é uma construtora, como ela funciona, quais são seus principais serviços e a diferença entre construtora, empreiteira e incorporadora.
Além disso, exploraremos o papel fundamental dessas empresas na construção de condomínios e grandes empreendimentos. Continue lendo!
O que é uma construtora?
Uma construtora é uma empresa especializada na execução de projetos de construção civil, responsável por transformar planos arquitetônicos em edificações concretas.
Suas atividades abrangem desde o planejamento inicial até a entrega final da obra, garantindo que cada etapa seja realizada conforme as especificações técnicas e dentro das normas de segurança vigentes.
Qual é a função de uma construtora?
A função de uma construtora é planejar, gerenciar e executar obras de construção civil, transformando projetos arquitetônicos em realidade.
Suas principais responsabilidades incluem:
Planejamento e orçamento: Definir custos, prazos e materiais necessários para a obra;
Execução da obra: Coordenar todas as etapas, desde a fundação até os acabamentos;
Gestão de recursos e materiais: Adquirir e administrar insumos essenciais para a construção;
Supervisão técnica: Garantir a qualidade, segurança e conformidade com normas regulatórias;
Regularização e documentação: Cuidar de licenças e autorizações necessárias para a construção.
No caso de construtoras de condomínios, elas se especializam na construção de empreendimentos residenciais e comerciais, gerenciando grandes obras que envolvem múltiplas unidades habitacionais e infraestrutura compartilhada.
Quais serviços uma construtora faz?
Uma construtora oferece diversos serviços relacionados à construção civil, desde o planejamento até a entrega da obra. Os principais serviços incluem:
Planejamento e projeto
Elaboração de orçamentos e cronogramas;
Estudo de viabilidade técnica e financeira;
Desenvolvimento de projetos arquitetônicos e estruturais.
Construção e execução
Construção de casas, prédios, condomínios e infraestrutura;
Infraestrutura urbana, como pavimentação, saneamento e áreas de lazer;
Entrega de unidades prontas para moradia.
Cada construtora pode oferecer serviços diferenciados, dependendo do seu nicho e especialização no mercado.
Qual a diferença entre empreiteira, construtora e incorporadora?
Essas três empresas atuam na construção civil, mas têm funções diferentes dentro do processo de construção de um imóvel.
Construtora
É a responsável pela execução da obra, ou seja, transforma o projeto arquitetônico em realidade. A construtora gerencia materiais, mão de obra e todas as etapas da construção até a entrega final.
Exemplo: Uma construtora pode ser contratada para construir um prédio residencial encomendado por uma incorporadora.
Empreiteira
A empreiteira executa serviços específicos dentro de uma obra, geralmente contratada pela construtora. Pode ser especializada em fundações, elétrica, hidráulica, alvenaria, acabamentos, entre outros.
Exemplo: Uma construtora pode contratar uma empreiteira para realizar a instalação elétrica de um prédio.
Incorporadora
A incorporadora é a empresa que planeja, financia e comercializa um empreendimento imobiliário. Ela adquire o terreno, desenvolve o projeto e vende as unidades antes ou durante a construção, mas não constrói diretamente – essa tarefa é da construtora.
Exemplo: Uma incorporadora lança um condomínio, contrata uma construtora para executar a obra e pode contratar empreiteiras para serviços específicos.
Em outras palavras:
Construtora → Constrói a obra;
Empreiteira → Realiza serviços dentro da construção;
Incorporadora → Planeja e vende o empreendimento.
Juntas, essas três empresas viabilizam a construção de imóveis e empreendimentos imobiliários.
Quais são as obrigações da construtora para o condomínio?
As obrigações da construtora para com o condomínio abrangem garantir a qualidade da edificação, fornecer documentação detalhada e assegurar a correção de eventuais falhas dentro dos prazos legais.
Garantias legais
De acordo com o Código Civil, especificamente o artigo 618, a construtora é responsável pela solidez e segurança da obra por um período de cinco anos. Esse prazo é irredutível e cobre aspectos estruturais da edificação.
Para outros elementos da construção, os prazos de garantia podem variar:
Acabamentos e itens estéticos: Geralmente possuem garantia de 1 a 2 anos;
Equipamentos e sistemas (elétrico, hidráulico, elevadores, etc.): Os prazos de garantia são definidos conforme especificado no contrato.
Documentação fornecida
A construtora deve entregar ao síndico e aos proprietários documentos essenciais para a correta utilização e manutenção do empreendimento, incluindo:
Manual de uso, operação e manutenção da edificação: Este manual, conforme a ABNT NBR 14037, fornece informações sobre as características técnicas da edificação, procedimentos de conservação e orientações para uso adequado;
Programa de manutenção preventiva: Em conformidade com a ABNT NBR 5674, este programa detalha as atividades e periodicidades recomendadas para a manutenção preventiva, visando preservar a durabilidade e o desempenho da edificação;
Memorial descritivo: Documento que especifica os materiais e técnicas utilizados na obra, fornecendo uma referência detalhada sobre a construção.
Assistência técnica e atendimento ao cliente
A construtora é responsável por prestar serviços de assistência técnica dentro dos prazos de garantia, reparando, sem ônus, os vícios ocultos e aparentes dos serviços.
Além disso, deve oferecer um Serviço de Atendimento ao Cliente (SAC) para orientações e esclarecimentos sobre manutenções preventivas e garantias.
Responsabilidades do síndico e proprietários
É fundamental que o síndico e os proprietários cumpram as orientações de uso e manutenção preventiva descritas nos manuais fornecidos pela construtora.
A negligência nessas atividades pode resultar na perda da garantia. Além disso, devem manter registros das manutenções realizadas, como notas fiscais, contratos e certificados, para comprovar a execução das atividades de conservação.
Ao seguir essas diretrizes, tanto a construtora quanto os moradores contribuem para a longevidade e segurança da edificação, prevenindo problemas futuros e garantindo a qualidade do empreendimento.
Depois do condomínio entregue, o que o síndico deve fazer?
Receber as chaves do apartamento é um momento muito esperado pelos moradores, mas para o síndico, a atenção deve ir além disso.
É fundamental verificar se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato.
Para isso, o síndico deve, com o memorial descritivo em mãos, contar com o apoio de um perito para confirmar se a construtora cumpriu todas as suas obrigações.
Itens essenciais para verificação
Paredes devidamente pintadas e acabadas;
Condição do estacionamento e uniformidade das vagas de garagem;
Equipamentos nas áreas comuns em perfeito funcionamento;
Instalações elétricas e hidráulicas sem falhas.
Caso qualquer problema seja identificado, o síndico deve comunicar imediatamente a construtora para que as devidas correções sejam feitas.
Principais problemas e como agir
Vazamentos em tubulações hidráulicas
Ao detectar um vazamento, a primeira ação é fechar os registros correspondentes. Se o problema persistir, feche o ramal abastecedor da unidade ou do ambiente afetado e chame uma empresa especializada para o reparo.
Entupimentos na rede de esgoto e águas pluviais
A inspeção deve ser feita a cada três meses, e a limpeza a cada seis meses. Caso haja entupimento, notifique a equipe de manutenção do condomínio e, se necessário, acione uma empresa especializada.
Curto-circuito nas instalações elétricas
Em caso de curto-circuito, um eletricista qualificado deve ser acionado imediatamente para evitar riscos de incêndio e danos maiores.
Fissuras
As fissuras podem surgir devido a dilatações térmicas, vibrações ou variações climáticas. Os primeiros anos do condomínio são os mais críticos para esse tipo de problema. O síndico deve monitorar e, caso necessário, contratar especialistas para avaliação e correção.
Revisão de juntas de dilatação, vedantes e rejuntes;
Verificação de peças soltas ou trincadas;
Manutenção de calhas, fixadores de para-raios e antenas;
Limpeza das fachadas e muros a cada dois anos;
Pintura conforme necessidade após inspeção.
Todas essas atividades devem ser realizadas por empresas e profissionais especializados.
O que são os vícios de construção?
Vícios de construção são defeitos ou problemas estruturais que ocorrem em um imóvel devido a falhas na execução da obra, no uso de materiais inadequados ou na concepção do projeto.
Eles podem comprometer a segurança, a funcionalidade e o conforto dos moradores.
Tipos de vícios de construção
Vícios aparentes: São defeitos visíveis já na entrega do imóvel, como rachaduras, pintura malfeita, falhas no acabamento e portas desalinhadas;
Vícios ocultos: São problemas que aparecem com o tempo, como infiltrações, falhas na estrutura, vazamentos hidráulicos e defeitos elétricos.
Quais são os principais vícios de construção?
Nos primeiros anos de uso, podem surgir problemas decorrentes de vícios de construção, que podem ser aparentes ou ocultos. Veja quais são e o que fazer:
Principais vícios em apartamentos
Rachaduras: Devem ser analisadas para determinar se estão no reboco ou na estrutura;
Infiltrações: Podem ocorrer devido a reboco inadequado, secagem insuficiente ou falhas na pintura;
Vazamento Acústico: Se houver transmissão excessiva de som entre apartamentos, um técnico deve ser chamado para avaliação.
Principais vícios nas áreas comuns
Segurança em equipamentos de lazer (balanços, escorregadores, piscinas, etc.);
Instalações adequadas para funcionários, incluindo refeitório, vestiários e banheiros;
Escoamento de águas pluviais, garantindo que o sistema suporte chuvas intensas.
Esses problemas podem ser identificados durante vistorias técnicas, preferencialmente realizadas com profissionais especializados.
Como resolver os vícios de construção?
Ao identificar vícios de construção, a gestão do condomínio deve notificar formalmente a construtora e solicitar uma visita técnica.
A empresa tem um prazo legal de 30 dias para solucionar o problema, podendo ser menor dependendo da gravidade do caso.
Caso os vícios sejam identificados após a primeira vistoria, o processo é o mesmo: notificá-los e aguardar a análise para determinar se o problema é de construção ou mau uso.
Com uma gestão proativa e organizada, o síndico garante que o condomínio funcione corretamente e oferece mais segurança e conforto para todos os moradores.
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Gerenciar a reserva de salão de festas do condomínio pode ser um desafio.
Sem um sistema eficiente, é comum que surjam conflitos de agenda, confusão sobre as regras e até mesmo o desaproveitamento das áreas comuns.
Para garantir que todos os moradores possam aproveitar o espaço de forma organizada e sem estresse, é essencial adotar boas práticas e utilizar ferramentas adequadas.
Neste post, vamos compartilhar dicas práticas para otimizar o processo de reservas e evitar a bagunça, promovendo uma convivência harmoniosa e facilitando o trabalho do síndico. Continue lendo!
Como funciona salão de festas do condomínio?
O salão de festas em condomínio é um espaço coletivo destinado a eventos e confraternizações dos moradores.
Responsabilidade do morador pela limpeza após o evento.
Fiscalização e penalidades
O condomínio pode ter câmeras, zeladores ou porteiros para verificar o cumprimento das normas;
O descumprimento das regras pode gerar multas ou restrições futuras para o morador.
Cancelamento
Se houver desistência, é importante verificar políticas de reembolso da taxa de reserva.
Inadimplentes podem usar o salão de festas?
A resposta é sim.
De acordo com o Código Civil, um condômino inadimplente não pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas, elevadores, entre outras.
Isso porque o artigo 1.331 estabelece que a propriedade da unidade inclui uma fração ideal das áreas comuns, ou seja, o proprietário do imóvel também é proprietário dessas áreas, e restringir seu acesso configuraria uma violação do seu direito de propriedade.
O artigo 1.335 do Código Civil reforça esse direito, garantindo ao condômino usar as partes comuns do condomínio, desde que não prejudique a utilização dos demais moradores. Veja:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (…) § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Portanto, a restrição do uso das áreas comuns para inadimplentes não é permitida, pois infringe esse direito fundamental.
O Código Civil apenas define que o condômino inadimplente está sujeito a juros e multas, mas não a medidas que restrinjam seu direito de uso das áreas comuns.
Essa interpretação foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já se posicionou contra a prática de restringir o acesso de inadimplentes às áreas comuns.
Em um caso julgado pela 4ª Turma do STJ, o ministro declarou que impor restrições ao uso das áreas comuns como forma de pressionar o pagamento das taxas condominiais é uma medida abusiva e ilícita, pois desrespeita o direito de propriedade do condômino.
Portanto, mesmo que um condômino esteja inadimplente, não é legal proibi-lo de usar o salão de festas ou qualquer outra área comum, pois isso viola o princípio da dignidade humana e o direito de propriedade, ambos garantidos pela Constituição e pelo Código Civil.
A cobrança das dívidas condominiais deve ser feita por meio de medidas legais apropriadas, sem constrangimentos ou penalidades que restrinjam os direitos do condômino.
Pode ter câmera no salão de festas?
A instalação de câmeras nas áreas comuns do condomínio, incluindo o salão de festas, não é proibida por lei, mas deve seguir algumas diretrizes para garantir a privacidade dos moradores e evitar constrangimentos.
As câmeras podem ser usadas exclusivamente para fins de segurança e monitoramento das áreas, com regras claras sobre como as imagens serão tratadas.
Recomendações para instalação de câmeras
Objetivo de segurança
As câmeras devem ser instaladas somente para registrar o ocorrido nas áreas comuns, como o salão de festas.
O objetivo deve ser garantir a segurança dos moradores e do patrimônio, sem invadir a privacidade.
Posicionamento estratégico
Ao instalar as câmeras em locais como o salão de festas, é importante que elas estejam em pontos estratégicos que cubram o espaço de maneira geral, evitando focos em áreas mais privadas (como mesas, cadeiras ou outras áreas de descanso).
Isso é especialmente relevante em ambientes que envolvem maior privacidade, como piscinas e playgrounds.
A decisão requer o quórum de maioria dos presentes, e todos os moradores devem ser informados sobre o projeto e a finalidade do uso das câmeras.
Proteção de imagens
As imagens capturadas pelas câmeras devem ser tratadas de forma adequada. O condomínio deve ter um controle rigoroso sobre o acesso e uso das gravações.
Elas não podem ser divulgadas de maneira que causem constrangimento ou danos à imagem de moradores.
Isso está garantido pela Constituição Federal (Art. 5º, inciso XXVIII) e pelo Código Civil (Art. 20), que asseguram a inviolabilidade da imagem.
Conformidade com a LGPD
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) também regulamenta a coleta e o tratamento de imagens, garantindo a intimidade e a honra dos indivíduos.
As imagens só podem ser utilizadas para fins de segurança e apuramento de infrações internas.
Após o uso, as gravações devem ser automaticamente deletadas para garantir o cumprimento da legislação.
Portanto, é permitido instalar câmeras no salão de festas, desde que haja aprovação em assembleia e o tratamento adequado das imagens.
O uso das câmeras deve ser restrito a segurança e proteção do patrimônio, e as imagens não podem ser divulgadas ou utilizadas para fins pessoais ou comerciais.
O condomínio deve se comprometer a cumprir as disposições legais e garantir a privacidade dos moradores, conforme as normas da LGPD e os direitos fundamentais previstos na Constituição.
Como melhorar o processo de reserva de salão de festas
Defina um responsável pela gestão das reservas
Nomeie uma pessoa ou equipe responsável pela administração das reservas.
Essa pessoa deve assegurar que todas as solicitações sejam registradas corretamente e confirmadas dentro do prazo, evitando confusões e garantido organização.
Mantenha um calendário único e atualizado
Utilize um calendário centralizado — seja físico ou digital — para registrar todas as reservas.
Isso facilita a visualização das datas disponíveis, previne conflitos de agendamento e oferece clareza a todos os moradores sobre a ocupação do salão.
Estabeleça um prazo mínimo para reservas
Determine um período mínimo de antecedência para as reservas.
Isso permite um planejamento adequado e ajuda na organização do espaço, evitando agendamentos de última hora que possam comprometer a disponibilidade para outros moradores.
Comunique claramente as regras de uso
As regras de utilização do salão de festas devem estar facilmente acessíveis e compreensíveis para todos.
Garanta que os moradores conheçam as responsabilidades e as limitações relacionadas ao uso do espaço, para promover uma convivência harmoniosa.
Utilize um termo de responsabilidade
Implemente um formulário de reserva que inclua um termo de responsabilidade.
Nele, o morador deve confirmar que leu, entendeu e se compromete a cumprir as regras do salão de festas. Isso formaliza o processo e evita conflitos futuros.
Vantagens dos sistemas de reserva online
A utilização de plataformas digitais para o gerenciamento das reservas oferece diversas vantagens:
Transparência
Todos os moradores podem visualizar as datas disponíveis e as reservas já realizadas. Isso aumenta a transparência, reduz dúvidas e promove mais confiança no processo de agendamento.
Facilidade de acesso
Os moradores podem realizar as reservas a qualquer momento e de qualquer lugar, sem a necessidade de deslocamento ou comunicação direta com o responsável, o que torna o processo mais ágil e conveniente.
Redução de erros
O sistema automatizado minimiza erros humanos, como falhas no registro das reservas ou omissões, proporcionando um controle mais eficiente e sem contratempos.
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