A gestão condominial mudou, e mudou rápido. Com moradores mais exigentes, legislações mais claras, auditorias mais frequentes e condomínios cada vez mais complexos, o papel do síndico deixou de ser apenas operacional.
Hoje, ele precisa ser gestor, comunicador, planejador e tomador de decisões com base em fatos.
Mas, mesmo com tantas transformações, muitos condomínios ainda sofrem com práticas antigas que drenam tempo, geram conflitos e deixam o síndico exposto desnecessariamente.
Pequenos hábitos que parecem inofensivos acabam comprometendo toda a operação.
Se você quer começar 2026 com uma gestão mais organizada e profissional, é essencial abandonar algumas dessas práticas agora.
A seguir, você vai ver cinco comportamentos que precisam ficar definitivamente no passado, porque são eles que mais prejudicam a transparência, a previsibilidade e a eficiência do seu condomínio.
E, ao quebrar esses ciclos, você abre caminho para uma gestão muito mais tranquila e inteligente no próximo ano. Continue lendo!
#01: Confiar apenas na memória e não registrar nada por escrito
Na gestão de um condomínio, acreditar que “vou lembrar disso depois” ou contar com “memória coletiva” é um dos maiores riscos que um síndico pode correr.
A documentação é mais do que uma formalidade: ela traz segurança, transparência, controle e previsibilidade. Veja os motivos:
Registro como base da sua gestão
Quando você registra formalmente ocorrências, decisões, manutenções, reclamações, assembleias ou contratos, está criando um “histórico oficial” do condomínio.
Esse histórico permite resgatar facilmente o que foi decidido ou combinado, em que data, por quem, e com quais detalhes. Sem isso, você depende da memória ou de versões verbais que podem divergir com os anos.
Esse tipo de documentação torna-se especialmente importante se a gestão mudar.
Com registros organizados, quem assumir depois terá visibilidade clara do que foi feito, do que está pendente, dos problemas recorrentes. Isso garante continuidade administrativa e evita repetição de erros.
Muitos condomínios têm obrigações legais de manter documentos: atas, contratos, orçamentos, histórico de manutenções, prestação de contas etc.
Se não houver registro, ou se os registros forem incompletos, dispersos ou informais, o condomínio pode ficar vulnerável juridicamente, especialmente em disputas internas ou externas.
Em casos de reclamações, acidentes, demandas judiciais ou mesmo auditorias internas, ter tudo registrado e arquivado formalmente dá respaldo ao síndico e ao condomínio.
Isso transforma a gestão de algo baseado em “achismos” para algo baseado em fatos e histórico.
Esse tipo de controle também economiza tempo: quando alguém pergunta “quando fizemos a última manutenção?”, “quem autorizou aquele reparo?”, “qual foi o orçamento aprovado e o gasto real?”, você terá tudo documentado, sem precisar vasculhar caixas, e-mails ou tentar lembrar de cabeça.
Continuidade mesmo com trocas de gestão
Síndicos, conselheiros e moradores mudam. Se tudo ficou na cabeça de quem saiu, o condomínio perde pedaços importantes da sua memória institucional.
Documentar tudo por escrito garante que o que foi decidido, pago, reparado, cobrado ou combinado não se perca com a saída de alguém.
Isso dá mais segurança aos condôminos e aos futuros gestores, porque todas as decisões, acordos e pendências estarão registradas, sem depender de pessoas específicas.
#02: Comunicar-se apenas por conversas informais
No condomínio, comunicação não é apenas troca de mensagens, é também registro, segurança, proteção jurídica e organização da gestão.
E nada disso existe quando o síndico se apoia apenas em recados no portão, conversas de corredor, mensagens no WhatsApp pessoal ou “avisos rápidos” no elevador.
A comunicação informal pode até parecer prática, mas quase sempre se transforma em conflitos, versões diferentes da mesma história, e questionamentos sobre decisões.
Conversas informais não deixam rastro
Quando tudo é dito verbalmente, sem registro algum:
não é possível saber quando foi pedido;
ninguém lembra exatamente o que foi combinado;
não há base para cobrar moradores ou fornecedores;
e, quando algo dá errado, o síndico leva a culpa.
O condomínio perde controle, histórico e previsibilidade. Tudo por falta de formalização.
Sem comunicação oficial, o síndico fica exposto juridicamente
Conversas informais não servem como prova em casos de disputas, reclamações ou auditorias.
Por exemplo, se você comunicou um morador sobre multa, reparo, autorização ou proibição apenas “de boca”, isso:
não protege o condomínio;
não protege você;
e abre margem para contestações.
Síndicos experientes costumam repetir uma regra simples: “Se não está escrito, não existe.”
Ambiguidade gera conflitos e desgaste
Mensagens informais tendem a ser:
vagas (“a gente vê isso depois”);
incompletas (“pode deixar, eu aviso o porteiro”);
distorcidas (“não foi isso que eu entendi”).
Isso cria expectativas diferentes entre síndico, moradores e funcionários.
A falta de clareza aumenta ruídos, ansiedade e até atritos desnecessários, tudo por uma comunicação que não foi pensada, só improvisada.
Comunicação oficial reforça profissionalismo e confiança
Quando o síndico formaliza os comunicados, cria um ambiente de transparência:
moradores confiam mais, porque tudo está documentado;
decisões ficam claras e padronizadas;
dúvidas diminuem, porque os avisos são completos;
cronogramas, obras, multas, manutenções e regras são compreendidos por todos.
A transição de informalidade para canais oficiais é um dos maiores sinais de profissionalização na gestão.
#03: Enviar mensagens vagas, abertas ou informações incompletas
No condomínio, comunicar não é apenas “mandar um aviso”. Quando o síndico envia mensagens vagas, abertas ou incompletas, ele abre espaço para ruídos que poderiam ser totalmente evitados.
Informação mal explicada não só complica a rotina: ela desgasta relacionamentos, gera conflitos e enfraquece a autoridade da gestão. E isso é tudo o que você NÃO quer levar para 2026.
Mensagens vagas criam interpretações diferentes
Comunicação vaga funciona como um “telefone sem fio”. Cada morador entende uma coisa diferente e todos acreditam estar certos.
Frases como:
“Depois a gente confirma”;
“A manutenção vai passar aí”;
“O problema está sendo analisado”.
…não dizem nada de concreto.
Sem objetividade, surgem perguntas como:
Quando exatamente?
Por quem?
O que será feito?
Quais áreas serão afetadas?
Preciso estar em casa?
Vai ter custo?
Uma única mensagem mal explicada pode render uma sequência interminável de dúvidas e questionamentos.
Informações incompletas geram retrabalho
Quando o comunicado não traz todos os detalhes necessários, o síndico precisa explicar tudo de novo, às vezes, para dezenas de pessoas.
Isso consome:
tempo;
energia;
paciência.
E ainda passa a sensação de desorganização, mesmo quando a gestão é séria e comprometida.
Além disso, mensagens incompletas dificultam o trabalho da equipe interna. Funcionários e prestadores de serviço precisam de orientações claras para executar tarefas.
Se a comunicação é confusa, o risco de erro aumenta.
Ambiguidade abre espaço para conflitos desnecessários
Quando a mensagem é aberta demais, cada pessoa monta sua própria versão dos fatos. E quando as expectativas não se cumprem, surge o conflito.
Exemplos comuns:
Morador que achou que a obra duraria “só um dia”;
Condômino que entendeu que a multa “não seria aplicada dessa vez”;
Funcionário que acreditou que “não precisava avisar ninguém”.
A ambiguidade transforma situações simples em discussões prolongadas e tudo começa por uma comunicação mal construída.
Clareza e completude fortalecem a gestão
Quando a comunicação é clara, específica e completa, o resultado é imediato:
moradores entendem melhor as decisões;
há menos conflitos e menos ruído;
o síndico passa mais confiança;
a equipe trabalha com mais precisão;
a gestão parece (e de fato se torna) mais profissional.
Boa comunicação é economia de tempo e energia, e melhora a convivência do condomínio como um todo.
#04: Esperar os problemas surgirem para só então criar processos
Uma das maiores armadilhas na gestão condominial é atuar apenas quando algo dá errado.É a famosa gestão reativa: o síndico corre atrás do prejuízo, resolve apressado e torce para não acontecer de novo.
Mas esperar o problema aparecer não é apenas cansativo, é caro, arriscado e totalmente inviável para um condomínio que deseja profissionalizar sua administração em 2026.
Quando não existem processos, tudo vira urgência
Sem processos definidos, o condomínio vive em um ciclo constante de improvisos:
obras começam sem planejamento;
compras são feitas sem cotação;
demandas se perdem;
funcionários recebem orientações diferentes;
e o síndico vira o bombeiro oficial do prédio.
O resultado é sempre o mesmo: desgaste, atrasos, retrabalho e a sensação de que o condomínio “está sempre correndo atrás”. A ausência de processos faz até tarefas simples parecerem complicadas.
Problemas repetem-se porque ninguém documentou o que funcionou
Quando algo dá errado pela primeira vez, o natural seria:
registrar o incidente;
identificar a causa;
mapear uma solução;
transformar isso em um procedimento claro.
Mas sem esse passo, o condomínio cai na armadilha do “de novo isso?”.
de novo vazamento na mesma coluna;
de novo briga por barulho fora do horário;
de novo falha no portão;
de novo confusão na reserva do salão.
Sem processos, nada vira aprendizado, vira apenas mais um dia para apagar mais um incêndio.
Falta de processos enfraquece a autoridade do síndico
Quando cada situação é tratada de um jeito diferente:
moradores sentem que não há padrão;
funcionários ficam confusos;
fornecedores não entendem o fluxo;
decisões parecem arbitrárias.
Isso abre brecha para questionamentos como:
“Mas antes você fez diferente!”
“Por que comigo está sendo assim?”
“Quem disse que essa regra existe?”
Processos não servem só para organizar: eles protegem o síndico.
Sem processos, os custos aumentam
A gestão reativa é a mais cara que existe. Quando não há padrão, o condomínio:
paga mais caro em serviços emergenciais;
perde descontos por não planejar compras;
executa obras mal dimensionadas;
substitui equipamentos antes do tempo;
desperdiça tempo da equipe com retrabalho.
Um processo bem-feito economiza dinheiro antes mesmo de economizar tempo.
Criar processos é um dos pilares da gestão profissional
Quando o síndico define procedimentos claros, objetivos e padronizados:
o condomínio deixa de depender de memórias individuais;
tudo passa a ter histórico;
decisões tornam-se mais rápidas;
os moradores percebem organização;
e a operação deixa de ser pessoal para ser institucional.
Processos transformam gestão em gestão, e não em “tentativas”.
#05: Tomar decisões sem dados e histórico
Em 2026, não existe mais espaço para uma gestão condominial baseada apenas em intuição.
Mesmo assim, muitos síndicos ainda tomam decisões importantes sem consultar registros, sem analisar números e sem olhar para o que já aconteceu no condomínio.É comum ouvir frases como:
“Eu lembro que isso já aconteceu, só não sei quando…”
“Acho que vale a pena trocar essa empresa.”
“Se eu não me engano, o gasto aqui sempre foi mais ou menos esse.”
Mas confiança na memória não substitui informação real.
Quando o síndico decide sem dados, ele arrisca o dinheiro do condomínio, prejudica o planejamento e cria decisões que não se sustentam diante dos moradores, do conselho ou de uma auditoria.
Dados são o que dão clareza, transparência e segurança jurídica às decisões. Sem eles, a gestão caminha no escuro.
Sem dados, o condomínio perde previsibilidade e controle
Quando as decisões não se baseiam em informações reais, o condomínio vive na incerteza:
ninguém sabe quanto cada despesa cresce por ano;
não existe histórico de manutenções preventivas;
obras são aprovadas sem comparação de custos;
equipamentos ficam sem ciclo de monitoramento;
mudanças de regras são feitas sem análise de impacto.
A gestão passa a ser guiada por impressões, não por fatos. E impressão não paga conta, não evita problemas e não sustenta decisões.
A taxa de condomínio — ou cota condominial — é um valor mensal obrigatório para todos os moradores, utilizado para cobrir as despesas coletivas do condomínio, como limpeza, luz, água das áreas comuns, salários de funcionários e manutenção.
Mas será que existem casos em que o pagamento dessa taxa pode ser isento?
Essa é uma dúvida comum entre síndicos, condôminos e até conselheiros. A resposta é: sim, existem casos específicos em que a isenção da taxa condominial pode ocorrer, mas eles são exceções e precisam seguir critérios bem definidos. Continue lendo para saber mais.
A isenção é um direito garantido por lei?
Não. Não há uma lei que determine quem pode ser isento do pagamento do condomínio. As regras sobre isso variam conforme a convenção de cada condomínio e decisões tomadas em assembleia.
Nem mesmo quando se trata do síndico morador?
Não, a isenção da taxa condominial para síndicos não é um direito garantido por lei.
A legislação brasileira, incluindo o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964), não estabelece regras específicas sobre a isenção da cota condominial para síndicos.
Portanto, essa possibilidade depende exclusivamente do que estiver previsto na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia geral pelos condôminos.
Quem geralmente recebe isenção?
Como dito anteriormente, na maioria das vezes, o síndico morador é o principal beneficiado com a isenção da taxa, como uma forma de compensar o tempo e esforço dedicados à gestão do condomínio.
Afinal, ser síndico é quase como ser o gestor de uma empresa — é necessário lidar com finanças, equipe, manutenção, conflitos e mais.
Além do síndico, alguns condomínios também aprovam a isenção parcial ou total para subsíndicos e membros do conselho fiscal, embora isso deva ser sempre debatido e aprovado em assembleia.
⚠️ Importante: A isenção costuma abranger apenas as despesas ordinárias. Ou seja, mesmo isentos, os beneficiários ainda podem ter que contribuir com o fundo de reserva ou outras despesas extraordinárias, como reformas e obras.
Casos excepcionais de isenção da taxa condominial para condôminos
De acordo com o Código Civil (art. 1.336, inciso I), todos os condôminos têm a obrigação de contribuir com as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal.
No entanto, existem situações específicas em que essa cobrança pode ser suspensa, total ou parcialmente. Essas exceções devem estar previstas na convenção ou ser reconhecidas por meio de decisão judicial ou votação em assembleia. Veja:
Ações judiciais envolvendo a unidade
Quando o morador está envolvido em uma disputa judicial sobre a posse ou propriedade do imóvel — ou quando não consegue utilizá-lo por problemas sérios na estrutura do prédio, como infiltrações, rachaduras ou risco de desabamento — ele pode pedir na Justiça a suspensão do pagamento da taxa condominial.
O juiz irá analisar se o condomínio tem alguma responsabilidade e, dependendo da gravidade do caso, poderá conceder a isenção total ou parcial da cobrança, seja por um período determinado ou de forma definitiva.
Beneficiários de programas sociais
Em alguns condomínios, é possível encontrar regras que acompanham políticas públicas de apoio social.
Quando isso acontece, moradores em situação de vulnerabilidade — especialmente os que estão inscritos em programas de assistência do governo — podem ter direito a desconto ou até mesmo à isenção da taxa condominial.
Para que essa medida seja válida, é necessário que esteja prevista na convenção do condomínio ou tenha sido aprovada formalmente em assembleia.
Unidades de propriedade do condomínio
Imóveis que pertencem ao próprio condomínio, como salas de administração ou unidades recebidas em processos judiciais, normalmente não pagam taxa condominial.
Isso acontece porque o condomínio, sendo o proprietário, não pode cobrar de si mesmo — o que tornaria a cobrança sem sentido do ponto de vista contábil e jurídico.
Imóveis com fração ideal zero
Embora seja algo raro, existem casos em que uma unidade possui fração ideal igual a zero. Nessa situação, o imóvel não entra no rateio das despesas do condomínio.
No entanto, para que essa isenção seja válida, essa condição precisa estar expressamente prevista na convenção condominial.
Unidades desmembradas ou irregulares no registro
Quando um imóvel é desmembrado, mas a nova unidade ainda não teve sua fração ideal atualizada no registro de imóveis, podem surgir dúvidas sobre como cobrar a taxa condominial.
Nessas situações, é possível adotar uma cobrança proporcional ou até mesmo conceder isenção temporária, até que a regularização seja concluída.
É fundamental que qualquer decisão nesse sentido tenha respaldo jurídico e aprovação em assembleia.
Imóveis oficialmente interditados
Unidades interditadas por órgãos públicos — devido a riscos estruturais, contaminação ou outras situações graves — podem ter a cobrança da taxa condominial suspensa.
Para isso, é necessário que o proprietário solicite a isenção, que deve ser aprovada judicialmente ou em assembleia. Essa isenção, no entanto, costuma valer apenas durante o período em que a interdição estiver oficialmente em vigor.
Acordos específicos aprovados em assembleia
Em situações excepcionais, o condomínio pode aprovar a isenção da taxa para um morador específico como forma de compensação — por exemplo, pela cessão de um espaço de uso exclusivo ou pela prestação voluntária de um serviço contínuo.
Esses acordos devem ser formais, registrados por escrito e aprovados em assembleia com o quórum exigido pela convenção, garantindo total transparência e respaldo legal.
Precisa de aprovação em assembleia?
Sim. Toda isenção deve ser prevista na convenção ou aprovada em assembleia condominial, com a devida documentação.
Sem isso, nenhum condômino, síndico ou conselheiro pode simplesmente deixar de pagar a taxa.
E o Imposto de Renda?
Segundo a Receita Federal, a isenção da taxa condominial para o síndico é considerada um rendimento e, por isso, precisa ser declarado no Imposto de Renda.
Quem quiser deixar de declarar esse valor com base em uma decisão do STJ de 2019, que isentou um síndico dessa obrigação, deve mover uma ação própria contra o Fisco.
Com a popularização dos aplicativos de delivery, como o iFood, Rappi e Uber Eats, uma dúvida se tornou comum entre moradores e síndicos de condomínios: o entregador é obrigado a subir até o apartamento para concluir a entrega?
A resposta curta é: não.
Na maioria dos casos, a entrega deve ser feita na portaria, e a subida até o apartamento não é uma obrigação do entregador. Mas a questão é mais ampla e envolve legislação, segurança e respeito mútuo. Continue lendo para entender melhor.
O que dizem os aplicativos de delivery?
De acordo com a recomendação oficial do iFood, o entregador deve entregar o pedido no primeiro ponto de contato com a residência, o que em condomínios costuma ser a portaria.
Além disso, descer para buscar o pedido:
Agiliza o trabalho dos entregadores, que só podem iniciar uma nova entrega após concluir a anterior;
Demonstra respeito pelo tempo e esforço do profissional.
O que diz a lei?
Embora ainda não exista uma lei federal sobre o assunto, diversos estados e municípios já regulamentaram as entregas em condomínios:
Proíbe que clientes exijam que entregadores entrem em espaços comuns ou subam até os apartamentos.
Plataformas devem informar essa regra aos clientes.
Entrega até a porta só em casos específicos, e com acordo entre as partes.
Segurança, praticidade e respeito: o tripé das boas entregas
A entrega na portaria não é apenas uma questão de conveniência, mas também de segurança condominial. Permitir a entrada irrestrita de entregadores pode representar riscos e dificultar o controle de acesso às áreas comuns.
Para os entregadores, subir diversos andares ou esperar longos minutos compromete a rotina de trabalho e pode afetar os seus ganhos diários.
Qual o papel do síndico?
Cabe ao síndico e à administração do condomínio organizar esse fluxo com base em três pilares:
Regimento interno: Deve estabelecer claramente o local de entrega e o procedimento para casos excepcionais;
Comunicação clara: Moradores, porteiros e funcionários precisam estar cientes das regras;
Acolhimento de exceções: Moradores com mobilidade reduzida devem ser atendidos com cuidado e dignidade, com apoio do condomínio.
Boas práticas para moradores
Acompanhe o pedido no aplicativo e desça assim que possível;
Informe o código de entrega com agilidade;
Trate os entregadores com respeito e empatia;
Se tiver restrições de mobilidade, informe à portaria e, se possível, antecipe a sua solicitação.
Entregadores de delivery não são obrigados a subir até os apartamentos, salvo em situações excepcionais. A entrega na portaria é a prática mais segura, eficiente e respeitosa tanto para quem entrega quanto para quem recebe.
A melhor forma de lidar com essa nova dinâmica é com diálogo, bom senso e regras claras. Condôminos, síndicos e profissionais de entrega devem colaborar para tornar a experiência mais segura e humanizada.
Entregas em condomínio não precisam ser motivo de conflito. Quando há diálogo, bom senso e regras claras, é possível garantir segurança para os moradores, eficiência para os entregadores e praticidade para todos.
E falando em organização, que tal aproveitar para conhecer as novidades no sistema de chamados da TownSq? Com recursos otimizados, agora ficou ainda mais fácil registrar, acompanhar e resolver solicitações, incluindo a organização da portaria, no seu condomínio com transparência e agilidade. Clique aqui e conheça as novidades em chamados no blog da TownSq!
Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?
Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente.
É para isso que existe a convenção condominial. Continue lendo para saber mais!
O que é uma convenção de condomínio?
A convenção condominial é um documento essencial para a organização e o bom funcionamento de qualquer condomínio.
Ela funciona como uma espécie de “manual interno” que define as regras, direitos e deveres de todos os condôminos, síndicos e funcionários. É a base que orienta a convivência dentro do espaço compartilhado.
Esse documento estabelece desde as responsabilidades do síndico até questões mais práticas, como o uso de áreas comuns, o pagamento das taxas condominiais e as penalidades para quem descumprir as normas.
Ele também pode detalhar como as assembleias devem ser realizadas e como decisões importantes devem ser tomadas.
É obrigatório um condomínio ter convenção?
Sim, é obrigatório que um condomínio tenha uma convenção condominial.
Conforme o Código Civil Brasileiro, a convenção é o documento que rege as relações internas do condomínio, estabelecendo direitos e deveres dos condôminos, regras de convivência, administração e uso das áreas comuns e, portanto, é essencial para manter o bem-estar da comunidade.
A ausência de uma convenção condominial pode acarretar diversas dificuldades, como a falta de normas claras para a convivência, administração ineficiente e desafios na resolução de conflitos entre moradores.
Portanto, é essencial que todo condomínio possua uma convenção bem elaborada e registrada para assegurar uma gestão eficaz e a harmonia entre os condôminos.
Quais as consequências jurídicas de um condomínio que não possui uma convenção condominial?
A ausência de uma convenção condominial não invalida a existência do condomínio, mas limita a eficácia de suas normas, além de gerar várias complicações jurídicas que afetam tanto a administração (síndico) quanto os direitos e deveres dos condôminos.
Incertezas e disputas
Sem a convenção, os condôminos ficam sem um conjunto claro de regras sobre convivência e administração. Isso pode resultar em disputas sobre questões como:
Direitos e deveres: A convenção define as responsabilidades dos condôminos, como a contribuição para as despesas do condomínio e a participação nas assembleias. Sem esse documento, pode haver confusão ou desentendimentos sobre essas obrigações.
Sem ela, os condôminos podem ter dificuldade em organizar as assembleias e tomar decisões importantes, como a prestação de contas e aprovação de obras.
Uso das áreas comuns e privativas
A convenção define como as áreas comuns do condomínio devem ser utilizadas e estabelece normas para reformas ou modificações nas unidades privativas.
Sem esse regulamento, pode haver divergências sobre o uso desses espaços, afetando a convivência entre os moradores.
Sem a convenção, pode ser difícil determinar a obrigatoriedade do pagamento dessas taxas, especialmente em um condomínio sem um conjunto de regras formalizadas.
No entanto, mesmo na ausência da convenção, a jurisprudência reconhece que é possível cobrar as taxas, desde que os condôminos tenham concordado, mesmo que de forma tácita, com o pagamento.
Condomínio “de fato”
Quando não há uma convenção registrada, o condomínio é considerado “de fato”, ou seja, ele existe na prática, mas não tem validade legal para efeitos externos, como a cobrança de dívidas por terceiros.
No entanto, esse condomínio pode continuar a funcionar internamente, desde que os condôminos cheguem a um consenso.
O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:
Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:
Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas; Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).
Obras estruturais e manutenções
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Itens coletivos e áreas comuns
Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.
Como é feita a convenção do condomínio?
A elaboração ou alteração da convenção condominial requer um processo formal que assegure a participação e concordância dos condôminos. Veja o passo a passo:
Convocação da assembleia
O primeiro passo é convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) específica para discutir e aprovar a convenção.
Essa convocação deve ser feita pelo síndico ou por um advogado especializado em direito condominial, com antecedência mínima de 15 dias, garantindo que todos os condôminos tenham tempo hábil para se programar e comparecer.
Discussão e aprovação
Durante a assembleia, são apresentadas e debatidas as propostas de alteração ou elaboração da convenção.
Para que as mudanças sejam aprovadas, é necessário que haja um quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme estipulado pelo Código Civil.
Registro no cartório
Após a aprovação em assembleia, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade legal.Esse registro confere autenticidade ao documento e assegura que as regras estabelecidas sejam cumpridas por todos.
Para condomínios mais antigos que ainda não possuem uma convenção registrada, é altamente recomendável iniciar esse processo o quanto antes, garantindo a regularização e a clareza nas normas internas.
Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.
O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.
O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião.
Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor.
Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleiae aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.
Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.
Quem pode ter acesso à convenção do condomínio?
A convenção do condomínio é um documento público e, portanto, todo e qualquer condômino tem o direito de acessar este documento.
Para obter uma cópia da convenção, os interessados podem solicitá-la ao síndico, que deve disponibilizar o documento para consulta, garantindo transparência e acesso às informações pertinentes.
Como conseguir a convenção do meu condomínio?
Na prática, recomenda-se que o síndico forneça uma cópia da convenção a cada novo morador, garantindo que todos conheçam as regras sobre o local onde vivem.
No entanto, caso você não tenha uma cópia deste documento, pode seguir diferentes procedimentos. Veja:
Versão física
Em condomínios que não utilizam aplicativos de gestão, a convenção costuma estar disponível na portaria ou em outro local designado pelo síndico para armazenar documentos.Nesse caso, o condômino pode solicitar uma cópia física ao síndico ou à administradora do condomínio;
Versão digital
Condomínios que utilizam aplicativos de gestão, como o TownSq, disponibilizam a convenção de forma online.Nessa plataforma, o síndico pode disponibilizar o documento na funcionalidade “Documentos”, permitindo que os condôminos, conselho e funcionários acessem a qualquer momento.
Você pode organizar este e outros documentos do seu condomínio de maneira muito mais eficiente, facilitada e sustentável com o TownSq. Preencha o formulário abaixo e agende agora uma demonstração gratuita:
Impugnação de assembleia em condomínio é um mal que assombra muitos síndicos. Imagine a seguinte situação: chegou a hora de realizar a Assembleia Geral Ordinária do condomínio. O síndico faz a convocação com antecedência e passa dias organizando o conteúdo que será apresentado aos moradores.
Chega o momento da reunião de assembleia, são realizadas as votações propostas e orçamentos são aprovados. Mas passado algum tempo, a assembleia é cancelada. Todo o trabalho feito, assim como as decisões tomadas naquele evento são anuladas e precisam ser refeitas. Péssimo, não é mesmo?
Porém, acontecimentos como esse podem ser evitados! Quer aprender sobre impugnação de assembleias e descobrir como você pode evitar que isso aconteça no condomínio que você gerencia? Pois vamos lá:
O que é impugnação de assembleia de condomínio?
Em termos gerais, “impugnação” significa contestar algo. No universo jurídico, trata-se de um ato formal de oposição, no qual se apresentam razões para invalidar ou anular uma decisão, documento ou procedimento.
No cenário condominial, a impugnação ocorre quando um condômino ou parte interessada questiona a legalidade de uma assembleia e suas deliberações.
Isso pode acontecer por diversos motivos, como:
Falta de quórum: Quando a assembleia não teve o número mínimo de participantes exigido;
Irregularidades na convocação: Se os condôminos não foram notificados adequadamente;
Decisões contrárias à convenção ou à lei: Quando as resoluções tomadas ferem a convenção do condomínio ou a legislação vigente.
Como funciona a impugnação de assembleia de condomínio?
Toda e qualquer reunião de assembleia do condomínio deve seguir certas regras para que seja válida. Se essas normas não foram obedecidas à risca, corre-se o risco de acontecer a impugnação de assembleia.
Geralmente, o pedido de anulação de assembleia acontece quando um ou mais condôminos ficam insatisfeitos com as decisões tomadas ou com a performance do síndico. Para isso, os moradores buscam encontrar erros cometidos pelos síndicos na hora de convocar a assembleia.
De forma geral, as condutas inadequadas mais comuns que levam à impugnação de assembleia de condomínio são:
Não notificar todos os condôminos sobre a convocação de assembleia (Art. 1.354);
Permitir que condôminos inadimplentes votem (Art. 1.335);
Não redigir a ata da assembleia de forma correta e de acordo com o Código Civil;
Permitir que representantes de condôminos votem sem apresentar procuração;
Deixar de convocar reunião de assembleia solicitada por 1/4 dos condôminos;
Impedir a eleição de um síndico não morador para o condomínio (Art. 1.347).
Quando se pede a impugnação de uma assembleia, é necessário ter provas de que a reunião não foi feita seguindo as normas do Código Civil e do regimento interno do condomínio.
Caso sejam comprovadas falhas na reunião de assembleia ou na entrega da ata, a impugnação pode ser feita ao entrar com uma ação no Poder Judiciário, solicitando que o juiz anule a assembleia com base em provas.
Prazo para a impugnação de assembleia de condomínio
O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.
A opção mais amistosa (e mais barata) para anular a reunião de assembleia, é pedir ao síndico que seja organizada uma nova reunião de assembleia para revogar as medidas tomadas anteriormente. Caso o síndico se recuse, 1/4 dos condôminos podem reivindicar uma reunião de assembleia, como explica o artigo 1.355.
Como evitar que uma assembleia seja impugnada?
Para evitar que a assembleia seja impugnada, é necessário fazer tudo seguindo as regras da convenção e regimento interno do condomínio, assim como o Código Civil – Capítulo Condomínios.
O síndico deve seguir os seguintes passos:
Atenção na hora de fazer a convocação
O artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. Para evitar isso, faça questão de pedir assinatura de todos os moradores no momento do recebimento da convocação.
Em caso de convocação de assembleia enviada via Correios, garanta que seja utilizado Aviso de Recebimento (AR). O aviso também deve ser exposto em um ambiente de grande circulação no condomínio, como portaria e elevadores;
Descreva o tema da reunião de assembleia
Os assuntos que serão tratados na reunião de assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados.
Se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia tratar de algum assunto que não foi listado na convocação, ela pode ser anulada;
Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo
Confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja enviada pelo menos dez dias antes da assembleia;
Identifique os participantes da assembleia
Todos devem assinar a lista de presença, além de indicar nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir as procurações dos representantes de condôminos, além de conferir se não há algum inadimplente presente – estes não poderão votar em assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil;
Conduzir a assembleia da forma correta
Cada reunião deve contar com duas chamadas e só deve ser iniciada após a realização da segunda chamada. A ordem dos assuntos tratados deve seguir a lista utilizada no edital da convocação de assembleia, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio;
Cumprir o quórum de votação de cada assunto
Para cada assunto há uma quantidade de votos necessários para aprovação. Por exemplo, o número de votos a favor para aprovar uma obra no condomínio varia de acordo com a necessidade desta.
O artigo 1.341 do Código Civil divide as obras em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. Entenda melhor as diferenças de cada uma dessas categorias nesta publicação;
Monte uma ata completa
Todos os assuntos tratados pela assembleia devem ser relatados na ata, seguindo a ordem em que foram abordados. O documento precisa ser claro e objetivo e contar com a assinatura pelo presidente e pelo secretário da mesa. Ao final, uma cópia da ata deverá ser encaminhada para cada condômino – presente ou não na reunião.
Convenção ou decisão da assembleia: o que prevalece?
A convenção do condomínio prevalece sobre as decisões da assembleia. Isso acontece porque a convenção funciona como a “lei interna” do condomínio, estabelecendo regras que todos devem seguir — inclusive a própria assembleia.
Se a assembleia tomar uma decisão que vá contra o que está definido na convenção, essa decisão pode ser considerada nula e até impugnada judicialmente.
Além disso, a convenção deve respeitar a legislação vigente, como o Código Civil e a Lei de Condomínios. Ou seja, a hierarquia fica assim:
Legislação (Código Civil, Lei de Condomínios)
Convenção do Condomínio
Decisões de Assembleia
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A extinção de condomínio é um processo complexo que envolve diversas etapas legais e burocráticas.
O tempo para a conclusão desse processo pode variar bastante, dependendo de fatores como a situação jurídica do imóvel, o número de condôminos envolvidos e a existência de dívidas ou pendências judiciais. Continue lendo e saiba mais!
O que é extinção de condomínio?
A extinção de condomínio é uma ação que permite a dissolução da copropriedade de um bem indivisível.
Ou seja, quando duas ou mais pessoas compartilham a propriedade de um imóvel e desejam encerrar essa relação, podem solicitar a venda judicial do bem e a divisão do valor entre os coproprietários.
Isso está previsto no artigo 1.320 do Código Civil:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Essa ação pode ser proposta por qualquer condômino, independentemente da concordância dos demais, e é considerada um direito potestativo – ou seja, um direito que não pode ser negado pelos outros condômino.
Como funciona o processo de extinção de condomínio?
A extinção de um condomínio pode ocorrer de duas formas principais: extrajudicial e judicial. Cada uma delas tem suas particularidades e implicações. Vamos entender melhor como funcionam:
Extinção extrajudicial: O caminho amigável
A via extrajudicial é, sem dúvidas, a mais rápida e menos desgastante. Ela ocorre quando há consenso entre os coproprietários sobre a dissolução do condomínio.
Existem duas formas principais de resolvê-la:
Venda para terceiros: O bem indivisível é vendido, e o valor apurado é repartido entre os proprietários, respeitando a proporção de suas cotas;
Adjudicação: Um dos coproprietários adquire a parte dos demais, tornando-se o único dono do imóvel.
Contudo, se houver discordância e um dos proprietários dificultar a resolução, o caminho judicial se torna necessário.
Extinção judicial: Quando não há acordo
Quando a solução amigável se torna inviável, qualquer um dos condôminos pode ingressar com uma Ação de Extinção de Condomínio.
O processo judicial segue etapas específicas:
Tentativa de conciliação: O juiz tenta intermediar um acordo para a venda do bem e a partilha do valor;
Venda para terceiros: Caso a conciliação falhe, o imóvel pode ser oferecido a terceiros, respeitando o direito de preferência dos coproprietários;
Alienação forçada: Se não houver acordo, o bem é vendido em leilão público (hasta pública), com a partilha do valor conforme a proporção das cotas.
A base legal para esse procedimento está no Artigo 1.322 do Código Civil, que regula a venda de bens indivisíveis e a preferência entre os coproprietários.
A via judicial é, geralmente, mais demorada, custosa e emocionalmente desgastante, muitas vezes envolvendo conflitos familiares.
Por isso, a negociação amigável é sempre a opção mais recomendada, priorizando a razoabilidade, sensatez e cordialidade.
No entanto, dada a complexidade do processo, contar com a assessoria jurídica adequada é fundamental para garantir que seus direitos sejam preservados e que a solução encontrada seja a mais vantajosa para todos os envolvidos.
Optar pelo diálogo e pelo acordo extrajudicial é, sempre que possível, o caminho mais rápido e menos traumático. Entretanto, quando não houver outro jeito, o Poder Judiciário está lá para garantir uma solução justa.
Se precisar de orientação, procure um profissional especializado para guiar esse processo da melhor forma possível.
Quanto tempo demora um processo de extinção de condomínio?
Não há um prazo fixo para a extinção de um condomínio, mas o processo pode levar de meses a alguns anos.
A agilidade do processo dependerá da cooperação entre os condôminos, da existência (ou não) de dívidas e da rapidez dos trâmites legais.
