O que é construtora e como ela funciona? Guia completo!

por Aryane Teixeira | fev 11, 2025 | Gestão Condominial

Se você já se perguntou como grandes edifícios, condomínios e empreendimentos imobiliários ganham vida, a resposta está no trabalho das construtoras. 

Essas empresas são responsáveis por transformar projetos arquitetônicos em realidade, coordenando cada etapa da obra, desde a fundação até os acabamentos finais. 

Neste guia completo, você entenderá o que é uma construtora, como ela funciona, quais são seus principais serviços e a diferença entre construtora, empreiteira e incorporadora. 

Além disso, exploraremos o papel fundamental dessas empresas na construção de condomínios e grandes empreendimentos. Continue lendo!

O que é uma construtora? 

Uma construtora é uma empresa especializada na execução de projetos de construção civil, responsável por transformar planos arquitetônicos em edificações concretas. 

Suas atividades abrangem desde o planejamento inicial até a entrega final da obra, garantindo que cada etapa seja realizada conforme as especificações técnicas e dentro das normas de segurança vigentes.

Qual é a função de uma construtora? 

A função de uma construtora é planejar, gerenciar e executar obras de construção civil, transformando projetos arquitetônicos em realidade.

Suas principais responsabilidades incluem: 

• Planejamento e orçamento: Definir custos, prazos e materiais necessários para a obra; 

• Execução da obra: Coordenar todas as etapas, desde a fundação até os acabamentos; 

• Gestão de recursos e materiais: Adquirir e administrar insumos essenciais para a construção; 

• Supervisão técnica: Garantir a qualidade, segurança e conformidade com normas regulatórias; 

• Regularização e documentação: Cuidar de licenças e autorizações necessárias para a construção. 

No caso de construtoras de condomínios, elas se especializam na construção de empreendimentos residenciais e comerciais, gerenciando grandes obras que envolvem múltiplas unidades habitacionais e infraestrutura compartilhada. 

Quais serviços uma construtora faz? 

Uma construtora oferece diversos serviços relacionados à construção civil, desde o planejamento até a entrega da obra. Os principais serviços incluem: 

Planejamento e projeto

• Elaboração de orçamentos e cronogramas;

• Estudo de viabilidade técnica e financeira;

• Desenvolvimento de projetos arquitetônicos e estruturais.

Construção e execução

• Construção de casas, prédios, condomínios e infraestrutura;

• Reformas e ampliações;

• Gestão e coordenação de mão de obra.

Gerenciamento e fiscalização

• Acompanhamento da obra para garantir qualidade e cumprimento de prazos;

• Supervisão de segurança no trabalho;

• Controle de materiais e insumos.

Regularização e documentação

• Obtenção de licenças e alvarás;

• Adequação às normas técnicas e ambientais;

• Entrega de documentação legal para os clientes.

Serviços específicos para condomínios

• Construção de condomínios residenciais e comerciais;

• Infraestrutura urbana, como pavimentação, saneamento e áreas de lazer;

• Entrega de unidades prontas para moradia.

Cada construtora pode oferecer serviços diferenciados, dependendo do seu nicho e especialização no mercado. 

Qual a diferença entre empreiteira, construtora e incorporadora? 

Essas três empresas atuam na construção civil, mas têm funções diferentes dentro do processo de construção de um imóvel. 

Construtora

É a responsável pela execução da obra, ou seja, transforma o projeto arquitetônico em realidade. A construtora gerencia materiais, mão de obra e todas as etapas da construção até a entrega final. 

Exemplo: Uma construtora pode ser contratada para construir um prédio residencial encomendado por uma incorporadora. 

Empreiteira

A empreiteira executa serviços específicos dentro de uma obra, geralmente contratada pela construtora. Pode ser especializada em fundações, elétrica, hidráulica, alvenaria, acabamentos, entre outros. 

Exemplo: Uma construtora pode contratar uma empreiteira para realizar a instalação elétrica de um prédio. 

Incorporadora

A incorporadora é a empresa que planeja, financia e comercializa um empreendimento imobiliário. Ela adquire o terreno, desenvolve o projeto e vende as unidades antes ou durante a construção, mas não constrói diretamente – essa tarefa é da construtora. 

Exemplo: Uma incorporadora lança um condomínio, contrata uma construtora para executar a obra e pode contratar empreiteiras para serviços específicos. 

Em outras palavras:

• Construtora → Constrói a obra; 

• Empreiteira → Realiza serviços dentro da construção; 

• Incorporadora → Planeja e vende o empreendimento. 

Juntas, essas três empresas viabilizam a construção de imóveis e empreendimentos imobiliários. 

Quais são as obrigações da construtora para o condomínio? 

As obrigações da construtora para com o condomínio abrangem garantir a qualidade da edificação, fornecer documentação detalhada e assegurar a correção de eventuais falhas dentro dos prazos legais. 

Garantias legais

De acordo com o Código Civil, especificamente o artigo 618, a construtora é responsável pela solidez e segurança da obra por um período de cinco anos. Esse prazo é irredutível e cobre aspectos estruturais da edificação.  

Para outros elementos da construção, os prazos de garantia podem variar: 

• Acabamentos e itens estéticos: Geralmente possuem garantia de 1 a 2 anos; 

• Equipamentos e sistemas (elétrico, hidráulico, elevadores, etc.): Os prazos de garantia são definidos conforme especificado no contrato. 

Documentação fornecida 

A construtora deve entregar ao síndico e aos proprietários documentos essenciais para a correta utilização e manutenção do empreendimento, incluindo: 

• Manual de uso, operação e manutenção da edificação: Este manual, conforme a ABNT NBR 14037, fornece informações sobre as características técnicas da edificação, procedimentos de conservação e orientações para uso adequado; 

• Programa de manutenção preventiva: Em conformidade com a ABNT NBR 5674, este programa detalha as atividades e periodicidades recomendadas para a manutenção preventiva, visando preservar a durabilidade e o desempenho da edificação; 

• Memorial descritivo: Documento que especifica os materiais e técnicas utilizados na obra, fornecendo uma referência detalhada sobre a construção. 

Assistência técnica e atendimento ao cliente 

A construtora é responsável por prestar serviços de assistência técnica dentro dos prazos de garantia, reparando, sem ônus, os vícios ocultos e aparentes dos serviços.  

Além disso, deve oferecer um Serviço de Atendimento ao Cliente (SAC) para orientações e esclarecimentos sobre manutenções preventivas e garantias.  

Responsabilidades do síndico e proprietários 

É fundamental que o síndico e os proprietários cumpram as orientações de uso e manutenção preventiva descritas nos manuais fornecidos pela construtora. 

A negligência nessas atividades pode resultar na perda da garantia. Além disso, devem manter registros das manutenções realizadas, como notas fiscais, contratos e certificados, para comprovar a execução das atividades de conservação.  

Ao seguir essas diretrizes, tanto a construtora quanto os moradores contribuem para a longevidade e segurança da edificação, prevenindo problemas futuros e garantindo a qualidade do empreendimento. 

Depois do condomínio entregue, o que o síndico deve fazer? 

Receber as chaves do apartamento é um momento muito esperado pelos moradores, mas para o síndico, a atenção deve ir além disso. 

É fundamental verificar se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato. 

Para isso, o síndico deve, com o memorial descritivo em mãos, contar com o apoio de um perito para confirmar se a construtora cumpriu todas as suas obrigações. 

Itens essenciais para verificação

• Paredes devidamente pintadas e acabadas; 

• Condição do estacionamento e uniformidade das vagas de garagem; 

• Equipamentos nas áreas comuns em perfeito funcionamento; 

• Instalações elétricas e hidráulicas sem falhas. 

Caso qualquer problema seja identificado, o síndico deve comunicar imediatamente a construtora para que as devidas correções sejam feitas. 

Principais problemas e como agir 

Vazamentos em tubulações hidráulicas

Ao detectar um vazamento, a primeira ação é fechar os registros correspondentes. Se o problema persistir, feche o ramal abastecedor da unidade ou do ambiente afetado e chame uma empresa especializada para o reparo. 

Entupimentos na rede de esgoto e águas pluviais

A inspeção deve ser feita a cada três meses, e a limpeza a cada seis meses. Caso haja entupimento, notifique a equipe de manutenção do condomínio e, se necessário, acione uma empresa especializada. 

Curto-circuito nas instalações elétricas

Em caso de curto-circuito, um eletricista qualificado deve ser acionado imediatamente para evitar riscos de incêndio e danos maiores. 

Fissuras

As fissuras podem surgir devido a dilatações térmicas, vibrações ou variações climáticas. Os primeiros anos do condomínio são os mais críticos para esse tipo de problema. O síndico deve monitorar e, caso necessário, contratar especialistas para avaliação e correção. 

Manutenção das fachadas 

As fachadas requerem manutenção periódica: 

• Revisão de juntas de dilatação, vedantes e rejuntes; 

• Verificação de peças soltas ou trincadas; 

• Manutenção de calhas, fixadores de para-raios e antenas; 

• Limpeza das fachadas e muros a cada dois anos; 

• Pintura conforme necessidade após inspeção. 

Todas essas atividades devem ser realizadas por empresas e profissionais especializados. 

O que são os vícios de construção? 

Vícios de construção são defeitos ou problemas estruturais que ocorrem em um imóvel devido a falhas na execução da obra, no uso de materiais inadequados ou na concepção do projeto. 

Eles podem comprometer a segurança, a funcionalidade e o conforto dos moradores. 

Tipos de vícios de construção

• Vícios aparentes: São defeitos visíveis já na entrega do imóvel, como rachaduras, pintura malfeita, falhas no acabamento e portas desalinhadas; 

• Vícios ocultos: São problemas que aparecem com o tempo, como infiltrações, falhas na estrutura, vazamentos hidráulicos e defeitos elétricos. 

Quais são os principais vícios de construção?

Nos primeiros anos de uso, podem surgir problemas decorrentes de vícios de construção, que podem ser aparentes ou ocultos. Veja quais são e o que fazer: 

Principais vícios em apartamentos 

• Rachaduras: Devem ser analisadas para determinar se estão no reboco ou na estrutura; 

• Infiltrações: Podem ocorrer devido a reboco inadequado, secagem insuficiente ou falhas na pintura; 

• Vazamento Acústico: Se houver transmissão excessiva de som entre apartamentos, um técnico deve ser chamado para avaliação. 

Principais vícios nas áreas comuns 

• Segurança em equipamentos de lazer (balanços, escorregadores, piscinas, etc.); 

• Instalações adequadas para funcionários, incluindo refeitório, vestiários e banheiros; 

• Escoamento de águas pluviais, garantindo que o sistema suporte chuvas intensas. 

Esses problemas podem ser identificados durante vistorias técnicas, preferencialmente realizadas com profissionais especializados. 

Como resolver os vícios de construção? 

Ao identificar vícios de construção, a gestão do condomínio deve notificar formalmente a construtora e solicitar uma visita técnica. 

A empresa tem um prazo legal de 30 dias para solucionar o problema, podendo ser menor dependendo da gravidade do caso. 

Caso os vícios sejam identificados após a primeira vistoria, o processo é o mesmo: notificá-los e aguardar a análise para determinar se o problema é de construção ou mau uso. 

Com uma gestão proativa e organizada, o síndico garante que o condomínio funcione corretamente e oferece mais segurança e conforto para todos os moradores.

Este artigo foi útil para você? Então, não perca a chance de aprofundar seu conhecimento!

Leia também o nosso guia completo sobre manutenção corretiva em condomínios e descubra dicas cruciais para preservar o patrimônio e evitar tragédias. Boa leitura!

Saiba como organizar as reservas do salão de festas do seu condomínio

por Aryane Teixeira | fev 3, 2025 | Gestão Condominial

Gerenciar a reserva de salão de festas do condomínio pode ser um desafio.

Sem um sistema eficiente, é comum que surjam conflitos de agenda, confusão sobre as regras e até mesmo o desaproveitamento das áreas comuns.

Para garantir que todos os moradores possam aproveitar o espaço de forma organizada e sem estresse, é essencial adotar boas práticas e utilizar ferramentas adequadas.

Neste post, vamos compartilhar dicas práticas para otimizar o processo de reservas e evitar a bagunça, promovendo uma convivência harmoniosa e facilitando o trabalho do síndico. Continue lendo!

Como funciona salão de festas do condomínio? 

O salão de festas em condomínio é um espaço coletivo destinado a eventos e confraternizações dos moradores.

Seu funcionamento é regido pelo regimento interno e pela convenção do condomínio, que estabelecem regras para reserva, uso e conservação do ambiente. 

Como funciona a reserva de salão de festas do condomínio? 

Agendamento prévio

• O morador deve solicitar a reserva com antecedência, respeitando o regulamento; 

• Alguns condomínios exigem um prazo mínimo para evitar conflitos de agenda; 

• A reserva pode ser feita presencialmente, por e-mail ou via sistemas digitais. 

Confirmação e taxas

• Alguns condomínios cobram taxa de reserva ou caução, que pode ser devolvida caso não haja danos; 

• A reserva só é confirmada após o pagamento (se houver) e a assinatura do termo de responsabilidade. 

Regras de uso

• Horários específicos para início e término do evento; 

• Quantidade máxima de pessoas permitidas no salão; 

• Restrições sobre som alto e uso de equipamentos; 

• Responsabilidade do morador pela limpeza após o evento. 

Fiscalização e penalidades

• O condomínio pode ter câmeras, zeladores ou porteiros para verificar o cumprimento das normas; 

• O descumprimento das regras pode gerar multas ou restrições futuras para o morador. 

Cancelamento

• Se houver desistência, é importante verificar políticas de reembolso da taxa de reserva. 

Inadimplentes podem usar o salão de festas? 

A resposta é sim. 

De acordo com o Código Civil, um condômino inadimplente não pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas, elevadores, entre outras. 

Isso porque o artigo 1.331 estabelece que a propriedade da unidade inclui uma fração ideal das áreas comuns, ou seja, o proprietário do imóvel também é proprietário dessas áreas, e restringir seu acesso configuraria uma violação do seu direito de propriedade. 

O artigo 1.335 do Código Civil reforça esse direito, garantindo ao condômino usar as partes comuns do condomínio, desde que não prejudique a utilização dos demais moradores. Veja: 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (…) § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 

Portanto, a restrição do uso das áreas comuns para inadimplentes não é permitida, pois infringe esse direito fundamental. 

O Código Civil apenas define que o condômino inadimplente está sujeito a juros e multas, mas não a medidas que restrinjam seu direito de uso das áreas comuns. 

Essa interpretação foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já se posicionou contra a prática de restringir o acesso de inadimplentes às áreas comuns.  

Em um caso julgado pela 4ª Turma do STJ, o ministro declarou que impor restrições ao uso das áreas comuns como forma de pressionar o pagamento das taxas condominiais é uma medida abusiva e ilícita, pois desrespeita o direito de propriedade do condômino. 

Portanto, mesmo que um condômino esteja inadimplente, não é legal proibi-lo de usar o salão de festas ou qualquer outra área comum, pois isso viola o princípio da dignidade humana e o direito de propriedade, ambos garantidos pela Constituição e pelo Código Civil. 

A cobrança das dívidas condominiais deve ser feita por meio de medidas legais apropriadas, sem constrangimentos ou penalidades que restrinjam os direitos do condômino. 

Pode ter câmera no salão de festas? 

A instalação de câmeras nas áreas comuns do condomínio, incluindo o salão de festas, não é proibida por lei, mas deve seguir algumas diretrizes para garantir a privacidade dos moradores e evitar constrangimentos. 

As câmeras podem ser usadas exclusivamente para fins de segurança e monitoramento das áreas, com regras claras sobre como as imagens serão tratadas. 

Recomendações para instalação de câmeras 

Objetivo de segurança 

As câmeras devem ser instaladas somente para registrar o ocorrido nas áreas comuns, como o salão de festas. 

O objetivo deve ser garantir a segurança dos moradores e do patrimônio, sem invadir a privacidade. 

Posicionamento estratégico 

Ao instalar as câmeras em locais como o salão de festas, é importante que elas estejam em pontos estratégicos que cubram o espaço de maneira geral, evitando focos em áreas mais privadas (como mesas, cadeiras ou outras áreas de descanso).  

Isso é especialmente relevante em ambientes que envolvem maior privacidade, como piscinas e playgrounds. 

Aprovação em assembleia 

A instalação de câmeras deve ser discutida e aprovada em reunião de assembleia.  

A decisão requer o quórum de maioria dos presentes, e todos os moradores devem ser informados sobre o projeto e a finalidade do uso das câmeras. 

Proteção de imagens 

As imagens capturadas pelas câmeras devem ser tratadas de forma adequada. O condomínio deve ter um controle rigoroso sobre o acesso e uso das gravações. 

Elas não podem ser divulgadas de maneira que causem constrangimento ou danos à imagem de moradores. 

Isso está garantido pela Constituição Federal (Art. 5º, inciso XXVIII) e pelo Código Civil (Art. 20), que asseguram a inviolabilidade da imagem. 

Conformidade com a LGPD 

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) também regulamenta a coleta e o tratamento de imagens, garantindo a intimidade e a honra dos indivíduos. 

As imagens só podem ser utilizadas para fins de segurança e apuramento de infrações internas. 

Após o uso, as gravações devem ser automaticamente deletadas para garantir o cumprimento da legislação. 

Portanto, é permitido instalar câmeras no salão de festas, desde que haja aprovação em assembleia e o tratamento adequado das imagens. 

O uso das câmeras deve ser restrito a segurança e proteção do patrimônio, e as imagens não podem ser divulgadas ou utilizadas para fins pessoais ou comerciais. 

O condomínio deve se comprometer a cumprir as disposições legais e garantir a privacidade dos moradores, conforme as normas da LGPD e os direitos fundamentais previstos na Constituição. 

Como melhorar o processo de reserva de salão de festas 

Defina um responsável pela gestão das reservas 

Nomeie uma pessoa ou equipe responsável pela administração das reservas.

Essa pessoa deve assegurar que todas as solicitações sejam registradas corretamente e confirmadas dentro do prazo, evitando confusões e garantido organização. 

Mantenha um calendário único e atualizado 

Utilize um calendário centralizado — seja físico ou digital — para registrar todas as reservas.

Isso facilita a visualização das datas disponíveis, previne conflitos de agendamento e oferece clareza a todos os moradores sobre a ocupação do salão. 

Estabeleça um prazo mínimo para reservas 

Determine um período mínimo de antecedência para as reservas.

Isso permite um planejamento adequado e ajuda na organização do espaço, evitando agendamentos de última hora que possam comprometer a disponibilidade para outros moradores. 

Comunique claramente as regras de uso 

As regras de utilização do salão de festas devem estar facilmente acessíveis e compreensíveis para todos.

Garanta que os moradores conheçam as responsabilidades e as limitações relacionadas ao uso do espaço, para promover uma convivência harmoniosa. 

Utilize um termo de responsabilidade 

Implemente um formulário de reserva que inclua um termo de responsabilidade.

Nele, o morador deve confirmar que leu, entendeu e se compromete a cumprir as regras do salão de festas. Isso formaliza o processo e evita conflitos futuros. 

Vantagens dos sistemas de reserva online 

A utilização de plataformas digitais para o gerenciamento das reservas oferece diversas vantagens: 

Transparência 

Todos os moradores podem visualizar as datas disponíveis e as reservas já realizadas. Isso aumenta a transparência, reduz dúvidas e promove mais confiança no processo de agendamento. 

Facilidade de acesso 

Os moradores podem realizar as reservas a qualquer momento e de qualquer lugar, sem a necessidade de deslocamento ou comunicação direta com o responsável, o que torna o processo mais ágil e conveniente. 

Redução de erros 

O sistema automatizado minimiza erros humanos, como falhas no registro das reservas ou omissões, proporcionando um controle mais eficiente e sem contratempos.

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Porteiro eletrônico: entenda como funciona!

por Aryane Teixeira | jan 30, 2025 | Gestão Condominial

A segurança é uma prioridade em condomínios, e o porteiro eletrônico surge como uma solução moderna e eficaz para o controle de acesso e monitoramento. 

Neste artigo, vamos abordar o que é um porteiro eletrônico, suas diferenças em relação a outros sistemas, funcionamento, vantagens e orientações para a escolha do sistema ideal para o seu condomínio. Continue lendo! 

O que é um porteiro eletrônico? 

O porteiro eletrônico é um sistema automatizado utilizado para gerenciar o acesso e a segurança de condomínios e edifícios. 

Ele integra tecnologias como câmeras de vigilância, interfones, controles de acesso e sensores, permitindo o monitoramento remoto das entradas e áreas comuns, além de facilitar a comunicação entre visitantes e moradores. 

Ao substituir ou complementar a função do porteiro físico, o porteiro eletrônico oferece maior segurança, eficiência e praticidade, pois permite o controle de quem entra ou sai do condomínio de forma mais ágil e sem a necessidade de interação constante com um profissional no local. 

Ele pode incluir funcionalidades como câmeras de reconhecimento facial, controle por biometria ou senha, e até a possibilidade de liberar o acesso de visitantes de forma remota. 

Qual a diferença entre interfone e porteiro eletrônico? 

A principal diferença entre interfone e porteiro eletrônico está na funcionalidade e complexidade dos sistemas. 

Interfone

É um dispositivo de comunicação simples que permite a conversa entre o visitante (na portaria) e o morador (no apartamento). 

O interfone serve basicamente para que o morador se comunique com quem está na entrada do condomínio ou edifício, podendo liberar a entrada manualmente por meio de um botão. 

Ele não possui funcionalidades adicionais de controle de segurança, como câmeras ou sistemas de monitoramento remoto. 

Porteiro eletrônico

É um sistema mais avançado e completo, que vai além da comunicação. 

Ele integra câmeras de vigilância, sistemas de controle de acesso (como biometria, senhas ou cartões de proximidade), e sensores de movimento. 

O porteiro eletrônico não apenas permite a comunicação entre visitantes e moradores, mas também realiza a identificação visual do visitante, controla a entrada e saída de pessoas e oferece maior segurança. 

Qual a diferença entre portaria virtual e porteiro eletrônico? 

A diferença entre portaria virtual e porteiro eletrônico está principalmente no modelo de operação e no nível de supervisão. 

Portaria virtual

É um serviço de gestão remota da portaria, onde uma central de monitoramento, muitas vezes localizada em outro local, assume a responsabilidade pela triagem e liberação de acessos ao condomínio. 

Nessa modalidade, não há presença física de porteiros no local. A comunicação com visitantes e moradores ocorre remotamente, por meio de sistemas de vídeo, interfone ou aplicativo. 

Além disso, a portaria virtual pode ser integrada com outros sistemas de segurança, como câmeras e alarmes, mas o foco principal é a gestão remota do acesso e da segurança. 

Porteiro eletrônico

Embora ele também possa ser operado remotamente, a principal característica do porteiro eletrônico é o controle automatizado do acesso, com recursos de identificação, como câmeras, biometria ou senhas. 

Ele pode ser usado tanto para complementar o trabalho de um porteiro físico quanto de forma autônoma, sem a necessidade de supervisão humana. 

Qual a diferença entre portaria remota e porteiro eletrônico? 

A diferença entre portaria remota e porteiro eletrônico está principalmente na gestão e no nível de automação do sistema. 

Portaria remota

Trata-se de um serviço de monitoramento remoto realizado por uma central, onde profissionais especializados (em uma central de monitoramento) assumem a função de controlar o acesso ao condomínio de forma remota. 

Eles fazem a triagem de visitantes, autorizam a entrada, monitoram câmeras de segurança e realizam outras atividades relacionadas à segurança e à gestão do condomínio. 

A principal característica da portaria remota é a gestão humana à distância. Os profissionais que operam a portaria remota não estão no local, mas interagem diretamente com os moradores e visitantes, garantindo o controle e a segurança. 

Porteiro eletrônico

Não requer interação constante com uma central ou com um operador humano. 

Ele geralmente envolve a instalação de dispositivos como interfones, câmeras de vigilância, controles de acesso (cartões, biometria, senhas), e sensores de movimento. 

Em algumas configurações, ele pode ser parte de um sistema de portaria remota, mas a principal diferença é que o porteiro eletrônico tem um foco maior na automação do controle de acesso, enquanto a portaria remota envolve a gestão ativa e contínua por um operador. 

Quais são as vantagens do porteiro eletrônico? 

O porteiro eletrônico é uma excelente solução para melhorar tanto a segurança quanto a comodidade dos moradores de um condomínio. Veja as principais vantagens desse sistema: 

Segurança, comodidade e facilidade

Um dos maiores benefícios do porteiro eletrônico é a autonomia que ele oferece aos moradores para gerenciar a segurança do seu condomínio. 

Os moradores podem autorizar a entrada de visitantes diretamente do seu apartamento, utilizando o interfone, sem precisar se deslocar até a portaria ou ao portão. 

Alarme de violação

Para reforçar a segurança, muitos modelos de porteiro eletrônico vêm equipados com alarmes de violação. 

Caso alguém tente violar o sistema ou manipular o equipamento, um alarme sonoro é acionado, alertando os moradores e a administração do condomínio sobre a tentativa de invasão. 

Aviso de portão aberto

O porteiro eletrônico também pode contar com um recurso importante para a segurança: o aviso de portão aberto. 

Se o portão do condomínio ficar aberto por um tempo determinado, o sistema emite um sinal sonoro, tanto na unidade do morador quanto na parte externa, indicando que o portão foi deixado aberto por mais tempo do que o permitido, o que pode representar um risco à segurança do local. 

Facilidade de instalação

Outro benefício do porteiro eletrônico é a facilidade de instalação. 

O sistema pode ser instalado com poucos fios e, em alguns modelos, até sem fios, o que torna o processo mais rápido e sem a necessidade de grandes reformas. 

Isso significa que o condomínio pode implementar a solução de forma prática, sem grandes custos com obras ou ajustes. 

Essas vantagens fazem do porteiro eletrônico uma opção eficaz para quem busca praticidade, segurança e controle de acesso, sem complicações. 

Ele torna a gestão da segurança no condomínio mais eficiente, dando mais autonomia aos moradores e garantindo mais tranquilidade no dia a dia. 

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Para levar a gestão da portaria ainda mais longe, o TownSq oferece uma solução completa, permitindo que autorizações de entrada sejam feitas diretamente no app. 

Com a tecnologia do TownSq, você pode gerenciar o acesso de visitantes, prestadores de serviços e moradores com agilidade, segurança e sem complicação. 

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Bicicletário para condomínio: como criar e implementar

por Aryane Teixeira | jan 27, 2025 | Gestão Condominial

O bicicletário para condomínio deixou de ser luxo para se tornar necessidade. Em apenas dez anos, o número de pessoas que utilizam a bicicleta como forma de transporte no país duplicou.

Isso comprova que a bicicleta tem se tornado um meio de locomoção cada vez mais popular entre os brasileiros. Consequentemente, os condomínios não poderiam ficar de fora dessa evolução.

Neste artigo, vamos abordar todas as questões sobre bicicletário para condomínio, como implementá-los e quais são as leis sobre o assunto. Vamos lá?

O que é um bicicletário?

Um bicicletário é um espaço destinado ao estacionamento de bicicletas, geralmente localizado em áreas públicas ou privadas, como empresas, condomínios, shoppings e estações de transporte público.

Ele tem como objetivo proporcionar um local seguro e organizado para que os ciclistas possam deixar suas bicicletas enquanto estão no local.

A principal função de um bicicletário é oferecer segurança e comodidade para os usuários, evitando que as bicicletas fiquem expostas ao risco de roubo ou danos.

Para isso, ele é equipado com estruturas adequadas, como paraciclos, suportes e sistemas de segurança, e deve ser instalado em locais estratégicos, de fácil acesso e bem iluminados.

Além disso, muitos bicicletários também incluem facilidades extras, como câmeras de segurança, cobertura para proteção contra mudanças no clima e, em alguns casos, até equipamentos de manutenção.

O que é importante em um bicicletário?

O que diz a lei sobre bicicletário para condomínio?

Inicialmente, é importante conhecer a legislação sobre o tema no Brasil. Na cidade de São Paulo, bicicletário em condomínio é lei desde 2013. O decreto nº 53.942 obriga as novas construções e prédios comerciais e residenciais novos ou reformados a reservar até 10% de vagas para o estacionamento de bicicletas. A medida complementou a lei nº 15.649, de 2012.

Segundo o decreto, os bicicletários para condomínios na capital paulista precisam seguir as seguintes determinações:

• Usuários precisam ter acesso garantido ao bicicletário;
• Bicicletários devem ser em ambiente de fácil acesso, próximo da rua e da calçada;
• Precisa haver a distância mínima de 0,75 metro entre os suportes para prender as bicicletas;
• Equipamentos devem ter no mínimo 1,80 metro de extensão, com altura mínima de 2 metros.

Entretanto, existem alguns condomínios que não são afetados pela norma. São eles:

• Condomínios que não possuem área de estacionamento;
• Empreendimentos localizados em vias onde o tráfego de bicicletas é proibido pelo órgão municipal de trânsito;
• Que ficam em terreno localizado no alinhamento das vias públicas e, logo, não possuem área de acesso para estacionamento.

Até o momento, são poucas as cidades no Brasil que seguem o exemplo de São Paulo quando o assunto é bicicletários para condomínios.

Apesar de não ser obrigatório na maioria das regiões, a instalação do equipamento pode definitivamente ajudar o condomínio de diversas formas. Seja incentivando os moradores a apostar em um meio de transporte mais sustentável ou então contribuindo para a valorização do imóvel.

E se o município não possui regras para o estacionamento de bicicletas em condomínios?

Neste caso, é necessário levar em consideração o que determina o regimento interno. É o documento que ditará como e onde as bicicletas dos moradores poderão ser armazenadas. O regimento interno pode definir as seguintes questões:

• Se o morador pode usar a vaga na garagem para estacionar a bicicleta;
• Se a bicicleta deverá ser transportada apenas no elevador de carga;
• Se o morador pode parar a bicicleta em área comum ou nos corredores;
• Se a bicicleta só poderá ser transportada pela saída dos fundos do edifício;
• Se o bicicletário é uma área de uso exclusivo dos moradores ou também pode ser utilizada por visitantes;
• Se existem áreas dentro do condomínio onde as crianças podem andar de bicicleta.

Caso o condomínio não conte com bicicletário, o síndico só pode proibir que os moradores transportem a bicicleta através do elevador se a medida estiver no regimento interno do condomínio. Da mesma forma, na eventualidade de o condomínio não contar com regras pré-estipuladas sobre o tema, é interessante convocar uma reunião de assembleia para tratar do assunto.

É necessário que haja diálogo entre os envolvidos de maneira que se evite brigas. Em vista disso, deve-se respeitar as normas do regimento interno e agir com bom senso.

Tipos de bicicletário para condomínio

Existem vários tipos de bicicletários em condomínios. Desta forma, o síndico pode auxiliar a assembleia geral a escolher o modelo de suporte de acordo com o espaço disponível. Os tipos de suporte mais comuns são:

Bicicletários de ganchos

Nem todos os condomínios possuem espaço sobrando. Logo, esse modelo ajuda a resolver esse problema. Instalado diretamente na parede, o bicicletário de ganchos mantém todas as bicicletas na vertical. É possível reunir 10 bicicletas a cada 2 metros. Contudo, esse suporte pode danificar o aro das bicicletas e nem sempre suporta veículos que fogem do tamanho padrão. Em média, o suporte com 10 vagas tem preço de R$ 600, enquanto que o de 20 vagas custa R$ 1,7 mil.

Bicicletários de encaixe

Também é conhecido como bicicletário de chão. A utilização é mais fácil do que as opções verticais, principalmente para crianças e idosos. Em síntese, o morador apenas precisa acoplar a roda dianteira no suporte. Porém, o ponto negativo é que esse equipamento ocupa mais espaço. É possível aglomerar 5 bicicletas a cada 1,5 metro. Além disso, há risco de o equipamento torcer o aro ou entortar discos e freios das bicicletas. Geralmente, o suporte com 5 vagas tem preço de R$ 250.

Paraciclo

Bem como os aparelhos que vemos nas ruas, é composto por aros que dão sustentação à bicicleta. que fica com as duas rodas no chão. O paraciclo pode ser instalado em qualquer local visto que não há necessidade de reservar uma área fechada voltada apenas para os veículos. Desse modo há menos risco de danos às bikes. Cada suporte apoia duas bicicletas e tem custo entre R$ 200 a R$ 400.

É importante que seja realizada uma boa pesquisa antes de tomar a decisão. Além do valor, confira a praticidade e a qualidade dos suportes. Lembre-se: um bicicletário ruim não será utilizado pelos moradores e todo o dinheiro investido será jogado fora.

Como criar um bicicletário no condomínio?

Para instalar um bicicletário no condomínio, existem algumas coisas que devem ser levadas em consideração. Em primeiro lugar deve-se analisar quais são as regras estipuladas pelo município. Além disso, é necessário checar a convenção e o regimento interno do condomínio.

A criação de um bicicletário dentro do condomínio precisa passar pela aprovação da assembleia. Portanto, marque uma reunião de condomínio para discutir o assunto. Se a construção do bicicletário não irá alterar nenhuma área comum do condomínio, o quórum necessário é de maioria simples.

No entanto, se a construção irá interferir nas áreas comuns, como no caso de um bicicletário na garagem do condomínio, o quórum se torna dois terços dos condôminos presentes. Feito isso, o síndico deverá entrar em contato com empresas para realizar o orçamento e escolher o tipo de bicicletário para condomínio. Nessa etapa, é importante conversar com os moradores adeptos à bicicleta para saber quais são as suas reais necessidades.

Então, é preciso estipular o tamanho do bicicletário. O número de vagas deve ser relativo a quantidade de bicicletas no condomínio. A definição de lugares pode ser determinada a partir da ordem das unidades ou de acordo com a frequência de uso das bicicletas. Ou seja, quem usa mais a bike tem direito de estacionar em uma vaga melhor.

Após a implementação do bicicletário, deve-se cuidar da parte de segurança e organização. Se o bicicletário for em um ambiente fechado, o porteiro pode ficar responsável por controlar o acesso ao local. É recomendável utilizar de chave ou cadeado, monitoramento por câmeras de segurança e livro-registro. Também é importante que cada bicicleta seja cadastrada e identificada.

Para evitar que o bicicletário do condomínio se torne um depósito, o ideal é que seja realizado o recadastramento das bicicletas a cada seis meses. Em virtude disso, duas vezes por ano o síndico deve conferir o livro-registro do bicicletário e checar se há veículos que estão apenas ocupando espaço. Nesses casos, o síndico deverá entrar em contato com os moradores e pedir a retirada do equipamento do bicicletário para liberar o espaço.

Passo a passo para implementar um bicicletário no condomínio

Em suma, preparamos um passo a passo sobre como implementar um bicicletário para condomínio que você administra. Confira:

1. Cheque as regras estipuladas pela cidade onde o condomínio se encontra;
2. Confira o regimento interno do condomínio para saber as normas a respeito de bicicletas no local;
3. Leve o assunto à assembleia. Utilize esse momento para debater e chegar a um consenso sobre a implementação de um bicicletário no condomínio;
4. Escolha o tipo de bicicletário mais adequado para as necessidades e infraestrutura do condomínio. Também é importante escolher um bom local para a instalação. É interessante que o bicicletário para condomínio seja instalado perto do estacionamento de carros e motos para facilitar a mobilidade e a higiene;
5. O condomínio deve criar as regras de uso do bicicletário. É pertinente que cada morador assine um termo de responsabilidade antes de utilizar o ambiente;
6. O síndico deve realizar a divisão das as vagas de estacionamento de bicicletas. É importante dar preferência aos moradores que utilizam a bicicleta no dia a dia;
7. Realize manutenções periódicas no bicicletário para condomínio. Cuide da troca de lâmpadas, limpeza e conserto de suportes danificados. Deve-se realizar um recadastramento das bicicletas a cada seis meses, buscando evitar o acúmulo de veículos inutilizados.

Lembre-se sempre de realizar a manutenção no bicicletário para condomínio utilizando uma Planilha de Controle do Condomínio. É totalmente gratuita!

Trabalho no feriado: o que diz a legislação sobre os direitos dos funcionários de condomínio?

por Aryane Teixeira | jan 20, 2025 | Gestão Condominial

Os funcionários de condomínios desempenham um papel fundamental na manutenção da organização, segurança e bem-estar de todos os moradores. 

A ausência desses profissionais, seja por férias, folgas ou feriados, pode impactar significativamente o cotidiano condominial. Portanto, é essencial compreender as disposições legais referentes às folgas e demais ausências dos funcionários em dias de feriado. 

Veja a seguir o que diz a legislação sobre o trabalho no feriado e quais os direitos dos trabalhadores de condomínios. Continue lendo! 

O que a CLT diz sobre trabalho em feriado? 

A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) prevê regras específicas sobre o trabalho em feriados, com o objetivo de proteger os direitos dos trabalhadores. Abaixo estão os principais pontos relacionados ao tema: 

Direito ao descanso 

De acordo com o artigo 70 da CLT, o trabalho em feriados civis e religiosos é proibido, salvo nos casos em que a execução de serviços seja necessária à sociedade, como hospitais, segurança, serviços essenciais ou com previsão em convenção ou acordo coletivo. 

Remuneração em dobro 

Caso o funcionário trabalhe em um feriado, ele tem direito a receber o valor da remuneração em dobro, conforme o artigo 9º da Lei nº 605/1949, regulamentada pela CLT. Essa regra se aplica quando o feriado não for compensado por folga em outro dia. 

Exemplo: Se o funcionário ganha R$ 100 por dia e trabalha em um feriado, ele deve receber R$ 200 pelo dia trabalhado, além do pagamento do repouso semanal remunerado. 

Compensação de jornada 

A legislação permite a compensação do trabalho em feriados com folgas em outros dias, desde que essa compensação esteja prevista em acordo ou convenção coletiva e seja respeitada a jornada máxima semanal de trabalho. 

Categorias com trabalho permitido em feriados 

A CLT e a legislação complementar permitem o trabalho em feriados para determinadas categorias ou setores cuja atividade não pode ser interrompida.

Exemplos incluem: 

• Segurança (vigias e porteiros); 

• Serviços de limpeza e conservação; 

• Comércio varejista (dependendo da autorização em convenções coletivas). 

Multa por descumprimento 

O empregador que não respeitar as regras relativas ao trabalho em feriados está sujeito a sanções, como multas aplicadas pela fiscalização do trabalho. 

Convenções coletivas 

É importante observar que algumas regras podem variar dependendo da Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) aplicável à categoria profissional e à região. Muitas convenções definem regras específicas sobre remuneração, compensação e escalas em feriados. 

Jornada de trabalho noturna em feriados 

Para trabalhadores em regime de jornada noturna (entre 22h e 5h), o adicional noturno de 20% deve ser somado à remuneração em dobro do feriado. 

Consultar a Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) do setor ou região do condomínio é essencial para garantir o cumprimento das normas específicas aplicáveis.

Leia também: Vigia de condomínio: qual a função, salário e deveres desta profissão

O que é ganhar 100% no feriado? 

Ganhar 100% no feriado significa que o trabalhador receberá o dobro do valor de sua diária normal caso trabalhe em um dia de feriado, sem que isso altere o valor do seu repouso semanal remunerado. 

Esse adicional está previsto na legislação trabalhista brasileira e é garantido pela Lei nº 605/1949 e pela CLT. 

Como funciona na prática? 

• Salário sem feriado: Se o funcionário não trabalha no feriado, ele recebe apenas o valor correspondente ao seu salário mensal normal; 

• Salário com trabalho no feriado: Caso trabalhe no feriado, ele recebe 100% a mais sobre o valor da diária, ou seja, o dobro do valor daquele dia específico. 

Exemplo prático: 

Um funcionário que ganha R$ 2.000 por mês tem uma jornada de 220 horas mensais: 

• Valor da hora: R$ 2.000 ÷ 220 = R$ 9,09; 

• Valor da diária (8 horas): R$ 9,09 × 8 = R$ 72,72. 

Se ele trabalha em um feriado, a remuneração será: 

• Valor normal do dia: R$ 72,72; 

• Adicional de 100%: R$ 72,72 × 2 = R$ 145,44. 

Portanto, ele receberá R$ 145,44 por trabalhar no feriado, além do salário mensal normal. 

Observação importante: 

• O adicional de 100% só é devido quando o trabalhador não recebe folga compensatória pelo trabalho no feriado; 

• É fundamental consultar a Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) da categoria, pois ela pode prever regras específicas sobre o pagamento de feriados e compensações. 

Quem trabalha no feriado recebe em dobro? 

Sim, quem trabalha no feriado deve receber em dobro, a menos que o empregador ofereça uma folga compensatória em outro dia.  

Se o empregador oferece uma folga compensatória em outro dia, o funcionário não receberá o adicional de 100%. Nesse caso, o trabalho no feriado é compensado pelo dia de descanso. 

Exceções 

Em setores essenciais ou serviços contínuos (como saúde, segurança e portaria), o trabalho em feriados pode ser regular e previsto no contrato ou na Convenção Coletiva de Trabalho (CCT). 

Nessas situações, as regras podem variar, mas o pagamento em dobro ainda se aplica na maioria dos casos.

Quando tem feriado é descontado do salário? 

Não, os feriados não podem ser descontados do salário de um trabalhador, desde que ele esteja sob um regime formal de trabalho (CLT) e cumpra sua jornada regular.  

Os feriados são considerados dias de descanso remunerado, ou seja, o funcionário tem direito a receber seu salário integral, mesmo que não trabalhe nesses dias. 

Exceções: 

• Acordo para compensação de feriados: 

• • Caso o empregador e o funcionário tenham um acordo prévio (geralmente formalizado por convenção ou acordo coletivo) para compensar o feriado com horas extras ou trabalho em outro dia, o pagamento pode ser ajustado de acordo com as regras estabelecidas. 

• Faltas não justificadas: 

• • Se o funcionário não comparecer ao trabalho sem justificativa nos dias próximos ao feriado (por exemplo, “enforcando” o dia útil entre um feriado e o final de semana), o empregador pode descontar esse dia do salário, mas não o feriado em si. 

• Trabalho em regime autônomo ou informal: 

• • No caso de trabalhadores informais ou autônomos, o pagamento dos feriados dependerá do contrato ou acordo entre as partes. 

• Funcionários horistas ou diaristas: 

• • Para trabalhadores que recebem por hora ou diária, o feriado pode ser pago ou não, dependendo do que foi combinado no contrato de trabalho. 

Calendário de feriados nacionais que afetarão funcionários de condomínios em 2025 

Este calendário é útil para síndicos organizarem escalas de trabalho e evitarem imprevistos em dias de feriado, especialmente no que diz respeito ao pagamento de adicional de 100% ou à concessão de folgas compensatórias.

Claro! Aqui está o calendário completo dos feriados nacionais de 2025 atualizado: 

Calendário de feriados nacionais 2025 

 Outros feriados ou datas relevantes 

Além dos feriados nacionais, há feriados estaduais ou municipais que variam de acordo com a localidade. Aqui estão algumas datas que podem afetar a rotina de condomínios: 

1. Aniversário da cidade:  

1. Algumas cidades têm feriados locais, como São Paulo (25 de janeiro), Rio de Janeiro (20 de janeiro) e Salvador (2 de julho). 

1. Pontos facultativos:  

1. Carnaval e Corpus Christi são tradicionalmente considerados pontos facultativos, mas em muitas áreas, acabam sendo tratados como feriados de fato.

Este artigo foi útil para você? Aproveite para conferir também a resposta para 34 principais perguntas sobre direito trabalhista no condomínio. Boa leitura!

Área comum do condomínio: quais são as regras de uso mais utilizadas?

por Aryane Teixeira | jan 16, 2025 | Gestão Condominial

As áreas comuns dos condomínios, como salões de festas, quadras esportivas, espaços gourmet e piscinas, são essenciais para o lazer dos moradores. 

Para garantir uma convivência harmoniosa e preservar esses espaços, é fundamental estabelecer e seguir regras claras de uso. Continue lendo para conferir exemplos de regras para área comum!

O que é considerado área comum do condomínio? 

As áreas comuns de um condomínio são espaços que pertencem a todos os condôminos, sendo compartilhados entre os moradores para lazer, circulação, serviços e outras atividades coletivas. 

Essas áreas são de uso coletivo e estão previstas na convenção do condomínio, que especifica quais espaços são considerados comuns e como devem ser utilizados. 

Exemplos de áreas comuns em condomínios: 

Circulação e acesso: 

• Hall de entrada; 

• Corredores; 

• Escadarias; 

• Elevadores; 

• Portarias. 

Lazer e recreação: 

• Salões de festas; 

• Quadras esportivas; 

• Piscinas; 

• Playground; 

• Espaço gourmet; 

• Salas de jogos; 

• Áreas de churrasqueiras. 

Estruturas e serviços essenciais: 

• Garagens e estacionamentos (se compartilhados); 

• Jardins e áreas verdes; 

• Caixas d’água; 

• Antenas coletivas; 

• Portões e muros; 

• Sistemas de iluminação externa. 

Áreas técnicas: 

• Casas de máquinas; 

• Bombas hidráulicas; 

• Depósitos de materiais de limpeza. 

O que prevê o Código Civil Brasileiro sobre a possibilidade de utilização das áreas comuns do condomínio? 

O Código Civil Brasileiro, em seus artigos que regulamentam condomínios edilícios (arts. 1.331 a 1.358), dispõe sobre a utilização das áreas comuns dos condomínios, estabelecendo direitos e deveres para os condôminos. Veja os principais pontos: 

Direito ao uso das áreas comuns 

Art. 1.335, II: Os condôminos têm o direito de usar as áreas comuns de maneira adequada, desde que respeitem sua destinação e não prejudiquem os demais moradores. 

Isso significa que as áreas comuns devem ser utilizadas conforme o que foi estabelecido na convenção do condomínio e no regimento interno. 

Dever de preservação 

Art. 1.336, IV: É dever dos condôminos zelar pela conservação das áreas comuns, evitando danos ou mau uso. 

Vedação ao uso exclusivo 

As áreas comuns são de uso coletivo e não podem ser apropriadas ou utilizadas exclusivamente por um condômino, salvo autorização específica aprovada em assembleia, conforme prevê o Código Civil.

Alteração ou destinação das áreas comuns 

Art. 1.351: Para alterar a destinação das áreas comuns, é necessária a aprovação unânime dos condôminos. 

Essa regra garante que qualquer modificação significativa seja debatida e acordada por todos. 

Responsabilidade pela manutenção 

Art. 1.348, V: Cabe ao síndico administrar as áreas comuns, promovendo sua conservação, limpeza e reparos necessários. 

O síndico deve agir em nome do condomínio para garantir que as áreas sejam mantidas em boas condições. 

Proibição de atividades inadequadas 

O Código Civil também veda o uso das áreas comuns para finalidades que vão contra sua destinação original ou que prejudiquem o sossego, a saúde e a segurança dos moradores (Art. 1.336, IV). 

Qual é a regra geral para o uso de áreas comuns por funcionários do condomínio? 

A regra geral para o uso de áreas comuns por funcionários do condomínio depende do que está previsto na convenção do condomínio e no regimento interno, mas há diretrizes amplamente aceitas que orientam essa questão. Em linhas gerais: 

Respeito à destinação das áreas comuns 

Os funcionários do condomínio, como zeladores, porteiros e faxineiros, têm direito de acessar as áreas comuns exclusivamente no exercício de suas funções. 

Eles não devem utilizar esses espaços para lazer ou atividades pessoais, salvo autorização específica e prévia aprovada em assembleia condominial. 

Utilização para descanso 

Áreas designadas para o descanso dos funcionários, como refeitórios ou salas de estar destinadas à equipe, podem ser previstas no condomínio. 

Essas áreas não devem interferir no uso dos espaços comuns pelos condôminos. 

Proibição de uso exclusivo 

Os funcionários não podem se apropriar de nenhuma área comum, como jardins, halls ou depósitos, para fins pessoais ou armazenamento de itens particulares, garantindo que o espaço permaneça acessível para todos. 

Exceções 

Eventuais exceções podem ser estabelecidas mediante aprovação em assembleia condominial, como permitir que os funcionários utilizem a academia em horários específicos, desde que regulamentado e aceito pela maioria dos condôminos. 

Fundamentação e gestão 

É responsabilidade do síndico e da administração garantir que essas regras sejam cumpridas e que estejam claramente definidas no regimento interno do condomínio.  

Caso algum funcionário descumpra as normas, medidas administrativas devem ser tomadas, respeitando a legislação trabalhista. 

É possível a utilização privada de área comum pelo condomínio? 

Sim, é possível a utilização privada de áreas comuns por condôminos, mas isso depende de regras claras, aprovação em assembleia e alinhamento com a legislação vigente. 

O Código Civil Brasileiro e as normas condominiais, como a convenção e o regimento interno, estabelecem diretrizes para regular esse tipo de situação. 

Regras para a utilização privada de áreas comuns

Autorização pela assembleia 

De acordo com o art. 1.351 do Código Civil, qualquer alteração na destinação ou uso das áreas comuns exige aprovação unânime dos condôminos. 

Para usos pontuais, como reservar um salão de festas, geralmente é suficiente uma autorização definida no regimento interno ou em deliberações de assembleia, não sendo necessária unanimidade. 

Respeito à destinação original 

A área comum deve ser utilizada conforme sua destinação prevista na convenção do condomínio, como lazer, circulação ou recreação. 

Qualquer uso exclusivo ou modificação permanente que altere essa finalidade exige aprovação de todos os condôminos. 

Reserva para eventos 

Algumas áreas comuns, como salões de festas, churrasqueiras ou espaços gourmet, podem ser reservadas para uso exclusivo temporário, desde que: 

• Haja regras específicas para a reserva (como pagamento de taxas de manutenção e limite de horários); 

• Esteja regulamentado no regimento interno ou em convenção.

Cobrança de taxa de uso 

É comum que o condomínio estabeleça uma taxa de utilização para cobrir despesas geradas pelo uso privado, como limpeza, energia elétrica ou manutenção. 

Essa taxa deve ser aprovada em assembleia e discriminada no regimento interno. 

Vedação de uso abusivo 

A utilização privada não pode restringir o acesso ou prejudicar os demais moradores de forma permanente ou excessiva. O direito ao uso comum deve ser preservado para todos. 

Locação de áreas comuns para terceiros 

O condomínio não pode alugar áreas comuns para pessoas externas, salvo se houver expressa autorização unânime dos condôminos, pois isso altera a destinação dos espaços. 

Regras essenciais para uso de áreas comuns 

Para orientar o uso adequado das áreas comuns, destacamos algumas regras fundamentais que devem constar no regimento interno: 

• Reserva de espaços: A solicitação deve ser feita pelo proprietário ou adulto responsável, geralmente por meio de um sistema de agendamento definido pelo condomínio; 

• Responsabilidade por danos: O condômino que realizar a reserva é responsável por eventuais danos às instalações, móveis ou utensílios, devendo arcar com os custos de reparo ou reposição; 

• Taxa de uso: É recomendável que a utilização de certas áreas esteja sujeita à cobrança de uma taxa para cobrir despesas como energia, água, limpeza e desgaste. O valor deve ser deliberado em assembleia; 

• Horários de funcionamento: Os períodos de uso das áreas comuns devem ser previamente estabelecidos na convenção do condomínio ou em ata de reunião assemblear, respeitando o descanso dos moradores; 

• Manutenção da limpeza: Após o uso, o espaço deve ser deixado limpo e organizado, conforme encontrado, garantindo condições adequadas para os próximos usuários; 

• Proibição de depósitos: As áreas comuns não podem ser utilizadas como depósito de móveis ou materiais pertencentes ao condomínio ou aos condôminos; 

• Penalidades por descumprimento: Em caso de infrações às regras, devem ser aplicadas advertências e multas, com valores definidos em assembleia e inseridos na convenção.  

Considerações importantes 

É proibido utilizar as áreas comuns para promover eventos com cobrança de ingressos. 

Mesmo com autorização, a realização de eventos abertos ao público requer o cumprimento de normas de segurança e prevenção contra incêndios, sob pena de responsabilização dos organizadores, incluindo o síndico. 

As áreas comuns são patrimônios coletivos que proporcionam bem-estar e lazer aos moradores. 

O cumprimento das regras estabelecidas no regimento interno é essencial para manter a harmonia e a boa convivência no condomínio. 

Certifique-se de que todas as áreas possuem regulamentação adequada e aproveite esses espaços de forma consciente e responsável.

Para facilitar ainda mais a gestão das reservas das áreas comuns, conheça o TownSq, a plataforma completa que simplifica a administração e organização dos espaços compartilhados. Inscreva-se no formulário e agende uma reunião!