Quem procura investir o dinheiro acumulado após anos de trabalho, na maioria das vezes, investe em imóveis para locação, o que rende uma boa renda todos os meses. Porém, nessa relação aparentemente simples entre quem aluga o imóvel e o proprietário, nem sempre fica claro quem é o locador e quais as suas responsabilidades.
Nesse artigo, você vai entender quem são as partes envolvidas na locação de imóveis, qual o papel específico do locador e quais as suas responsabilidades antes, durante e depois de locar um imóvel. Continue a leitura!
Quem é o locador e quem é o locatário?
Alugar um imóvel é uma necessidade de muitas famílias e empresas pelo país. Para se ter uma ideia, de acordo com o IBGE, mais de 20% da população vive em moradias alugadas. Dentro desse contexto, é importante entender quem faz parte de um contrato de locação, quais os direitos e deveres de cada parte.
Em geral, um contrato de locação é composto pelo locador, locatário e fiador, podendo ter também a figura da imobiliária para intermediar o processo de locação. Entenda qual o papel de cada pessoa neste tipo de negociação:
Locador: o locador é o proprietário do imóvel, que disponibiliza o mesmo para terceiros em troca de um pagamento mensal pela utilização por um tempo determinado. Ele tem direitos e deveres previstos em lei e que devem ser respaldados por meio de um contrato de locação.
Locatário: o locatário ou inquilino é a pessoa, física ou jurídica, que vai utilizar o imóvel alugado pelo tempo previsto no contrato de locação mediante ao pagamento mensal. Assim como o locador, o locatário também possui direitos e deveres previstos em lei.
Fiador: o fiador é uma pessoa ou organização que se responsabiliza pelo pagamento dos aluguéis ao locador em caso de atrasos ou falta de pagamento por parte do locatário.
Existe alguma lei que rege o processo de locação de imóveis?
Tanto o processo de locação de imóveis quanto os direitos e deveres do locador, locatário e fiador estão previstos na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato, de maneira geral, dita as regras de locação de imóveis urbanos, possuindo artigos específicos sobre o papel de cada parte em um contrato de locação. No caso de locador e locatário, os artigos que ditam seus direitos e deveres são, respectivamente, os artigos 22 e 23.
Depois de definir quem é o locador, saiba qual a responsabilidade dele
Depois de definido quem é o locador e qual a diferença para o locatário, é hora de saber os direitos e deveres que permeiam a figura do locador do imóvel. De acordo com o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador tem por dever/responsabilidade:
Entregar o imóvel ao locatário em condições de uso para o fim a que se destina: isso significa que o imóvel deve estar habitável, sem vícios ou defeitos que impeçam o seu uso normal;
Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel durante a locação: o locador não pode interferir na posse do locatário, nem o impedir de usar o imóvel da forma acordada no contrato;
Manter a forma e o destino do imóvel durante a locação: o proprietário do imóvel não pode realizar reformas ou alterações no imóvel sem o consentimento do locatário, a não ser que sejam necessárias para a sua conservação ou segurança;
Responder pelos vícios ou defeitos do imóvel existentes antes da locação: o locador é responsável por reparar os problemas que o imóvel já apresentava antes do início da locação, caso esses problemas impeçam ou dificultem o uso normal do imóvel pelo locatário;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio: as despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não são pagas mensalmente pelos condôminos, como obras de reforma ou reparo no prédio.
Com relação dos direitos do locador, a Lei do Inquilinato define os seguintes:
Receber o aluguel e encargos: o direito principal do locador é receber o aluguel e encargos em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locador pode cobrar multa e juros moratórios, além de iniciar ações de cobrança.
Ter o imóvel desocupado ao final do contrato: ao término do contrato, o locador tem o direito de reaver o imóvel, mesmo que o inquilino queira permanecer no local. O prazo para desocupação geralmente é de 30 dias, mas pode variar conforme o contrato.
Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo, o locador pode entrar com ação de despejo.
Vender o imóvel: o locador pode vender o imóvel mesmo durante a vigência do contrato de aluguel. Nesse caso, o novo proprietário assume os direitos e obrigações do antigo locador em relação ao contrato.
O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel, desde que seja notificado da venda com antecedência.
Cobrar benfeitorias: o locador pode cobrar do inquilino o valor de benfeitorias realizadas no imóvel, desde que sejam úteis, necessárias e tenham sido feitas com o consentimento do locador.
O valor das benfeitorias deve ser calculado por um especialista e descontado do aluguel ou pago pelo inquilino na rescisão do contrato.
Exigir caução: o locador pode exigir do inquilino o pagamento de caução, equivalente a no máximo três meses de aluguel.
A caução serve como garantia para o caso de o inquilino causar danos ao imóvel ou não pagar o aluguel e encargos, devendo ser devolvida ao inquilino no prazo de 30 dias após a desocupação do imóvel, descontados eventuais valores referentes a danos ou débitos.
Além das obrigações citadas, o locador também tem por obrigação permitir ao locatário realizar pequenas obras no imóvel, desde que sejam necessárias para o seu uso e desde que sejam comunicadas ao locador com antecedência.
O proprietário do imóvel deve fornecer ao locatário os recibos dos pagamentos do aluguel e dos encargos e permitir ao locatário vender a sua vaga de garagem, se o imóvel possuir.
Por fim, o locador também deve renovar o contrato de locação por igual período, se o locatário cumprir todas as suas obrigações e se for o desejo da parte. É importante destacar que o contrato de locação pode prever outras obrigações para o locador, desde que não sejam contrárias à Lei do Inquilinato.
Quais são os direitos e deveres do locatário?
A Lei do Inquilinato garante ao inquilino direitos e deveres que podem ser resumidos nos seguintes pontos:
Receber o imóvel em boas condições: o locador é obrigado a entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de uso, com todas as instalações funcionando e sem problemas estruturais que comprometam a habitabilidade.
Habitar o imóvel: o locatário tem o direito de usar o imóvel exclusivamente para fins residenciais, conforme acordado no contrato. Ele pode morar no local com sua família e receber visitas, desde que não incomode os vizinhos.
Ter sua privacidade respeitada: o locador não pode entrar no imóvel sem o consentimento do inquilino, exceto em casos de emergência ou para realizar reparos urgentes. O inquilino também tem direito à privacidade em relação aos seus dados pessoais.
Ter um contrato de aluguel escrito: o contrato de aluguel deve ser escrito e conter todas as informações sobre o imóvel, o valor do aluguel, os encargos, o prazo de vigência e as demais condições da locação. O inquilino não deve assinar o contrato sem antes lê-lo com atenção e tirar todas as dúvidas.
Renovar o contrato: ao final do contrato, o inquilino tem o direito de renová-lo por igual período, desde que cumpra as suas obrigações e o locador não tenha interesse em retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares. O valor do novo aluguel deve ser negociado entre as partes.
Rescindir o contrato: o inquilino pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias. Nesse caso, ele deve pagar multa proporcional ao período restante do contrato, conforme previsto em lei.
O locatário também possui diversos deveres, que podem ser resumidos nos seguintes pontos:
Pagar o aluguel e encargos em dia: o principal dever do locatário é pagar o aluguel e encargos (como condomínio, IPTU e luz) em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locatário pode ser multado e ter o contrato rescindido.
Cuidar do imóvel: o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu próprio, utilizando-o de forma adequada e evitando danos. Ele deve fazer a manutenção em caso de algum dano causado por ele, sem direito a descontar no valor do aluguel
Com quanto tempo de atraso no aluguel o locador pode pedir o imóvel de volta?
Quando o contrato de locação é firmado, o locatário tem a posse do imóvel. Assim, para que o locador tenha a reintegração da posse, é necessário entrar com um processo de despejo.
Isso acontece e é previsto no mercado imobiliário, sendo que, ao comprovar a inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo.
O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.
De qualquer maneira, deve constar no contrato de locação qual o prazo para pagamento de cada parcela do aluguel, se tem carência e com quantas parcelas de atraso o proprietário pode tomar o imóvel de volta.
Gostou do nosso artigo sobre quem é o locador e quais os direitos e responsabilidades dele? Para dar continuidade ao assunto, em nosso blog tem um artigo completo sobre a Lei do Inquilinato – clique aqui para ler!
Ao comprar ou alugar um imóvel, a segurança do local é o que vem logo à mente do inquilino ou comprador, que faz questão de investir em um local seguro e em boas condições de uso.
Por isso, a vistoria de imóveis é de extrema importância e deve ser realizada pelos proprietários, administradoras ou imobiliárias que prezam pelo comprometimento.
Neste artigo, você vai ser apresentado a tudo o que diz respeito à vistoria de imóveis, suas normas e processos, quem está habilitado a realizá-la e emitir o laudo, custos e o que diz a legislação a respeito desse processo. Continue a leitura!
O que é a vistoria de imóveis?
A vistoria de imóveis é uma avaliação detalhada das condições físicas da propriedade, realizada por um profissional experiente, como um engenheiro civil, arquiteto, vistoriador ou inspetor de imóveis.
Esse procedimento tem como objetivo identificar quaisquer problemas estruturais, elétricos, hidráulicos, vícios de construção, infiltrações, desgastes nos acabamentos e outros aspectos relevantes que afetem o estado geral do imóvel.
Como funciona a vistoria de um imóvel?
O profissional vistoriador irá percorrer todas as áreas do imóvel, tanto internas quanto externas, examinando minuciosamente cada detalhe. Ele verificará itens como:
Estrutura: fundações, paredes, vigas e telhado;
Instalações elétricas: fiação, tomadas, interruptores, disjuntores, entre outros;
Instalações hidráulicas:encanamentos, torneiras, chuveiros e vasos sanitários;
Acabamentos: pisos, revestimentos, azulejos e pintura;
Funcionalidade: portas, janelas e portões;
Itens fixos: armários embutidos, bancadas, entre outras instalações;
Áreas comuns em condomínios: estado de conservação das áreas comuns, como elevadores, salão de festas, piscina, quadras e demais espaços.
Ao final da vistoria, ele emitirá um laudo – um documento oficial que contém todas as informações coletadas durante a inspeção.
O laudo deve ser claro, objetivo e imparcial, descrevendo com precisão o estado de conservação do imóvel e identificando quaisquer problemas encontrados.
Qual o custo da vistoria de um imóvel?
O custo da vistoria de um imóvel pode variar de acordo com diversos fatores, como:
Tamanho do imóvel: imóveis maiores geralmente exigem mais tempo de vistoria e, consequentemente, têm um custo mais elevado.
Localização do imóvel: o custo da vistoria pode ser influenciado pela região onde o imóvel está localizado, com preços mais altos em grandes cidades e centros metropolitanos.
Nível de detalhamento da vistoria: vistorias mais detalhadas, que incluem a avaliação de itens como instalações elétricas, hidráulicas e estruturais, tendem a ter um custo mais alto do que vistorias básicas.
Complexidade do imóvel: imóveis com características complexas, como piscinas, áreas de lazer ou sistemas de segurança, podem exigir vistorias mais complexas e, portanto, mais caras.
Experiência e qualificação do profissional: profissionais com mais experiência e qualificações geralmente cobram valores mais altos por seus serviços.
Empresas especializadas: empresas especializadas em vistorias de imóveis podem oferecer serviços mais completos e com maior garantia de qualidade, o que se reflete em um custo mais elevado.
Vistoria de imóveis na legislação
A principal lei nesse sentido é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
A Lei do Inquilinato estabelece:
Obrigatoriedade da vistoria: a vistoria deve ser realizada no início e no fim do contrato de locação, para registrar o estado de conservação do imóvel;
Presença das partes: a vistoria deve ser realizada na presença do locador, do inquilino e, se for o caso, dos fiadores;
Elaboração do laudo de vistoria: o laudo de vistoria é um documento que deve conter a descrição detalhada do estado de conservação do imóvel, com fotos e anotações sobre os problemas encontrados;
Análise do laudo de vistoria: o inquilino tem o prazo de cinco dias para analisar o laudo de vistoria e apresentar eventuais contestações;
Resolução de conflitos: em caso de divergências entre locador e inquilino sobre o estado de conservação do imóvel, o laudo de vistoria pode ser utilizado como prova em um processo judicial.
Outras leis que podem ser relevantes para a vistoria de imóveis:
Código Civil: estabelece normas gerais sobre os contratos de compra e venda, doação e permuta de imóveis, que podem incluir a realização de vistoria para verificar o estado de conservação do bem;
Leis municipais: alguns municípios possuem leis específicas que regulamentam a vistoria de imóveis, como a obrigatoriedade de apresentar o laudo de vistoria no momento da venda de um imóvel.
Quem é responsável por realizar a vistoria de imóveis e emitir o laudo?
A vistoria de um imóvel pode ser realizada por vários profissionais qualificados, cada um com suas expertises e áreas de atuação.
Veja quais profissionais são habilitados para a vistoria de imóveis de qualquer porte e para qualquer finalidade.
Engenheiros Civis: os engenheiros civis possuem formação técnica e legal para avaliar a estrutura do imóvel, identificando problemas como rachaduras, infiltrações, falhas nas instalações hidráulicas e elétricas, entre outros.
A contratação desse profissional é ideal para vistorias em imóveis com histórico de problemas estruturais, imóveis antigos ou em fase de construção/reforma.
Arquitetos: os arquitetos possuem experiência em avaliar aspecto estéticos, funcionais e de habitabilidade do imóvel, como layout, ergonomia, acessibilidade e distribuição dos ambientes.
Os arquitetos podem ser contratados para realizarem vistorias em imóveis com foco nessas experiências, além de projetos de reforma ou redecoração.
Vistoriadores ou Inspetores de Imóveis: esses profissionais possuem treinamento específico em vistorias e são familiarizados com os procedimentos e metodologias adequadas para uma avaliação completa.
Os vistoriadores/inspetores de imóveis são indicados para vistorias em geral, tanto em imóveis residenciais quanto comerciais, devido ao conhecimento abrangente das diversas áreas que compõem um imóvel.
Empresas Especializadas em Vistorias: as empresas especializadas contam com uma equipe de profissionais qualificados, incluindo engenheiros, arquitetos e vistoriadores, para realizar vistorias completas e abrangentes.
As empresas desse ramo possuem ferramentas e tecnologias avançadas que auxiliam na identificação de problemas, como drones para vistorias em telhados e equipamentos para detectar umidade e infiltrações.
Esta é a opção ideal para vistorias complexas que exigem expertise em diversas áreas ou quando se busca um serviço completo com garantia de qualidade.
Como funciona a vistoria do Corpo de Bombeiros em imóveis?
O Corpo de Bombeiros realiza vistorias em imóveis, mas com foco específico na segurança contra incêndio e pânico.
Essa vistoria é obrigatória para alguns tipos de edificações, como:
Edifícios residenciais com mais de quatro pavimentos ou com área superior a 750m²;
Locais de reunião pública ou de grande afluxo de pessoas;
Indústrias e estabelecimentos comerciais com risco de incêndio.
A vistoria do Corpo de Bombeiros verifica se o imóvel está em conformidade com as seguintes normas de segurança contra incêndio:
sinais de alerta;
saídas de emergência;
sistemas de combate a incêndio;
iluminação de emergência;
acabamentos e revestimentos;
instalações elétricas;
instalações de gás;
e portas corta-fogo.
Qual profissional escolher para realizar a vistoria de imóveis?
A escolha do profissional ideal dependerá das características do imóvel, do objetivo da vistoria e das suas necessidades específicas. É importante considerar:
Tipo de Imóvel: apartamento, casa, loja, galpão;
Finalidade da Vistoria: compra, venda, locação, vistoria periódica;
Problemas suspeitos: se há indícios de problemas específicos, como rachaduras, infiltrações ou falhas nas instalações;
Orçamento: os preços dos serviços de vistoria podem variar de acordo com o profissional, a complexidade da vistoria e a região.
Em que momento é realizada a vistoria de imóveis?
A vistoria de um imóvel é crucial em diversos momentos, principalmente na entrega das chaves em contratos de locação, garantindo que o inquilino receba o imóvel nas mesmas condições em que foi vistoriado no início da locação, evitando futuras disputas.
Outros momentos também podem exigir a vistoria do imóvel, como na devolução das chaves em contratos de locação, onde se identifica possíveis danos causados pelo inquilino durante o período de locação, permitindo que o locador cobre os reparos necessários.
Na compra de um imóvel a vistoria também é crucial para ajudar o comprador a ter uma visão precisa do estado real da propriedade, evitando surpresas desagradáveis após a aquisição.
Existem também as vistorias periódicas, que permitem o acompanhamento do estado de conservação do imóvel ao longo do tempo, possibilitando a detecção e o reparo precoce de problemas que podem se agravar com o tempo.
Percebeu a importância de realizar uma vistoria no imóvel? A vistoria vale para todos os tipos de imóveis, incluindo os edifícios antigos.
Quem deseja morar em um condomínio, precisa ter em mente a necessidade de seguir algumas determinações; afinal, um condomínio é comparado a uma comunidade onde diversas famílias dividem espaços em comum e as regras são necessárias para manter a ordem. As regras de convivência no condomínio, portanto, não existem apenas por formalidade, mas sim pensando no bem-estar coletivo.
Neste artigo, você vai conhecer as principais regras para manter uma convivência saudável em condomínios, e quais as providências a serem tomadas em caso de descumprimento de tais regras. Acompanhe a leitura e já compartilhe o conteúdo com os seus amigos e familiares que moram em condomínios!
Como conviver bem dentro de um condomínio?
Como dito no começo desse artigo, um condomínio é uma comunidade, onde o respeito entre os condôminos e colaboradores se faz fundamental.
Para que isso ocorra de maneira efetiva, é necessário seguir as regras de convivência no condomínio, evitando assim conflitos, desgastes, incômodos e situações constrangedoras.
Um princípio básico de convivência, não só em condomínios, mas de modo geral, é respeitar o limite alheio, não fazendo aos outros o que não gostaria que fizessem com você.
Então exagerar no volume do som, não recolher as necessidades dos pets em áreas comuns, deixar o lixo em qualquer local, xingar ou humilhar outros moradores e/ou funcionários são alguns dos exemplos a serem evitados para preservar a paz e o sossego no condomínio.
O Código Civil diz algo sobre as regras de convivência no condomínio?
O Código Civil trata de vários temas pertinentes ao condomínio, incluindo direitos e deveres dos condôminos. Quando se trata das regras de convivência, o documento não possui um artigo específico; porém, discorre sobre como agir em caso de condôminos antissociais.
No artigo 1.337, o Código Civil estabelece que
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Portanto, em caso de condôminos que descumprem as regras da boa convivência, prejudicando os demais moradores e colaboradores, a punição deve ser aplicada, sendo respaldada por lei.
Mas se existe um respaldo para punir quem não cumpre as regras de boa convivência, onde essas regras estão descritas?
Como tudo o que diz respeito ao condomínio, as regras de convivência devem estar detalhadas no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio, devendo estar facilmente disponíveis para os condôminos.
A construtora responsável pelo condomínio é quem define essas regras no começo, mas na assembleia de instalação do condomínio, os moradores podem modificá-las através de votação, onde as decisões são tomadas pela maioria.
A Convenção diz respeito às regras do condomínio: quanto cada unidade paga de taxas, o que acontece com os inadimplentes e como as reuniões serão organizadas, estando tudo obrigatoriamente dentro dos limites legais. Assim, essas normas devem seguir as leis federais, estaduais e municipais.
Já o Regimento Interno está relacionado às questões do cotidiano, estabelecendo regras de uso das áreas comuns e orientando a conduta de moradores, visitantes e funcionários. Estabelece também procedimentos de segurança e define demais pontos importantes para o bom funcionamento do condomínio.
Quais são as principais regras para uma boa convivência?
As principais regras de convivência no condomínio dizem respeito às áreas comuns, perturbação de sossego, cuidado de animais de estimação e obras. Alguns exemplos podem ser observados, como:
Evitar barulhos intensos após às 22h;
Não jogar lixo pela janela da unidade;
Recolher as necessidades dos pets nas áreas comuns;
Não deixar o lixo nos corredores;
Orientar as crianças a não gritarem nos corredores;
Não deixar crianças desacompanhadas em quadras, playgrounds e piscinas;
Sempre alinhar com o síndico caso precisar realizar alguma obra na unidade;
Sempre tratar com respeito os condôminos e funcionários do condomínio;
Não solicitar que funcionários do condomínio façam serviços particulares nas unidades;
Respeitar o limite de velocidade dentro da garagem;
Não ficar buzinando na frente do portão, exigindo a abertura pelo porteiro;
Respeitar os horários definidos pelo condomínio para entregas e mudanças;
Não permitir o acesso ao condomínio de pessoas sem identificação/autorização;
Não deixar os pets desacompanhados nas áreas comuns;
Ser cordial e respeitoso, mesmo em caso de conflitos.
A seguir, listamos as 5 principais regras que melhoram a convivência dentro do contexto condominial. Mas fica aqui o reforço: cada condomínio pode ter alguma diferenciação; portanto, consulte o Regimento Interno e a Convenção.
Após ver o que as leis vigentes determinam, cada condomínio pode definir horários específicos para silêncio – geralmente à noite e durante a madrugada.
Sendo assim, os condôminos devem evitar barulhos excessivos, como reformas, música alta e festas nos horários determinados nos documentos.
Além de prejudicar o sossego dos outros moradores, o condômino barulhento pode ser multado.
Animais de estimação
Alguns condomínios podem determinar quais pets são permitidos nas áreas comuns, nas unidades ou nos elevadores, por exemplo.
As regras para animais de estimação podem se diferenciar de acordo com o condomínio, mas geralmente incluem a obrigatoriedade de vacinação, a guia e a coleira durante o passeio nas áreas comuns e a limpeza das necessidades.
Ao descer com o bichinho para passear, o tutor não pode ser impedido de utilizar os elevadores sociais e/ou obrigado a utilizar escadas, pois configura constrangimento ilegal e fere o direito de ir e vir contido na Constituição Federal. O tutor também não é obrigado a carregar o pet no colo caso o animal seja de grande porte, sendo recomendado apenas a utilização da guia e coleira.
Ao brincar com o pet nas áreas comuns do condomínio, é importante deixar o animal sempre com coleira e guia e, caso seja algum animal agressivo, o tutor deve colocar focinheira no pet. Com relação à focinheira, o uso não é obrigatório caso o animal seja dócil e não represente perigo para as pessoas no condomínio; obrigar o tutor a colocá-la no animal dócil é considerado maus-tratos de acordo com o artigo 3º, I do Decreto Nº 24.645/34.
E pensando na segurança dos outros condôminos, principalmente das crianças, o tutor deve evitar de deixar o animal circulando sozinho pelas áreas comuns do condomínio, mesmo sendo um animal manso, pois assim evita acidentes.
Como o próprio nome diz, a área comum é o espaço coletivo, onde todos os condôminos compartilham a convivência; nestes espaços, as regras de convivência se fazem mais do que necessárias para manter a ordem, segurança, conforto e o bem-estar dos moradores e funcionários.
Começando pelas piscinas, a regra aqui é usar o local com consciência, abolindo comportamentos como urinar na água e levar caixas de som com volume alto. Consumir alimentos e levar animais também não costuma ser permitido, para manter a higiene do espaço.
Em alguns empreendimentos, é permitida a utilização da piscina por visitantes, mas antes de levar os convidados para o local, é necessário consultar se as regras do condomínio permitem essa situação. Detalhe: as atitudes do visitante em qualquer área dentro do condomínio são de responsabilidade do condômino.
Outra regra de convivência com relação às áreas comuns está relacionada à academia. Para evitar situações desgastantes, é imprescindível que cada condômino mantenha o local organizado após a utilização, colocando os acessórios em seus devidos lugares, limpando os aparelhos se for o caso e respeitando o horário de funcionamento.
As regras de boa convivência também se relacionam com o salão de festas, que deve ser reservado com antecedência pelo condômino e deixando organizado após o evento, lembrando também de respeitar o horário estabelecido em convenção e moderar o volume do som.
Utilização dos elevadores
Os condôminos devem respeitar as regras de utilização dos elevadores, tanto por educação quanto por segurança.
Por isso, os limites de peso e de quantidade de pessoas em cada cabine devem ser respeitados. Também não é permitido deixar crianças desacompanhas nesses espaços, fumar ou ficar segurando a porta para esperar outra pessoa.
Quando precisar descer ou subir com bagagens, sacolas de compras, levar o lixo, entregas ou mudança, é recomendado utilizar os elevadores de serviço, deixando os elevadores sociais para situações corriqueiras.
Descarte do lixo
Deixar o lixo acumulado incorretamente, além do risco de transmitir doenças, traz o incômodo do mau cheiro e o risco de machucar alguém, devido à possibilidade de ter materiais cortantes.
Em algumas cidades, existem leis que discorrem sobre a coleta seletiva em condomínios; além disso, a Convenção de cada condomínio também pode ter alguma determinação sobre o tópico. De qualquer maneira, é recomendado que cada condômino faça a separação adequada do lixo, separando os resíduos recicláveis dos orgânicos. Saiba mais sobre coleta seletiva em condomínios lendo este artigo.
Além disso, os sacos com lixo não podem ser deixados pelos corredores, devendo cada condômino levar os resíduos até as lixeiras, e sempre usando o elevador de serviço caso tenha no prédio.
Por fim, os moradores não devem jogar lixo pela janela do condomínio, pois os resíduos devem ser descartados nos locais indicado, além de ser um ato grosseiro e de desrespeito com quem estiver circulando pelas áreas que circundam as unidades do condomínio.
Educação e respeito em primeiro lugar
Os princípios que regem as regras de convivência são o respeito e a educação.
Portanto, além dos pontos abordados neste artigo, é fundamental que cada condômino tenha atitudes educadas e respeitosas.
Cumprimente os funcionários e os outros moradores, debata com respeito durante as assembleias, evite discussões acaloradas com outros moradores, principalmente nas áreas comuns e não destrate os funcionários do condomínio.
Para as pessoas que possuem filhos, orientem as crianças para evitar gritarias nas áreas comuns e corredores, além de não deixarem as crianças sozinhas nas áreas comuns como piscinas, elevadores e garagens.
A boa convivência depende do esforço de cada um, e assim, com esse senso de comunidade, viver em condomínio se torna uma tarefa mais confortável e segura!
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Cuidar de um condomínio é uma tarefa trabalhosa, pois envolve responsabilidade com o patrimônio e com a vida dos condôminos. E para evitar prejuízos materiais e contra a vida das pessoas, realizar a manutenção preventiva em condomínios é fundamental, sendo de total responsabilidade do síndico.
Neste artigo, você vai entender quais os tipos de manutenções a serem realizadas no condomínio, por que realizar a manutenção preventiva e em quais áreas dentro do empreendimento deve ter atenção especial quanto à manutenção. Acompanhe a leitura!
Quais os tipos de manutenção que podem ser feitas em um condomínio?
O condomínio, seja ele residencial ou comercial, precisa de manutenção constante devido à grande circulação de pessoas, instalações específicas ou até mesmo devido ao tempo em que foi construído. É de total responsabilidade do síndico prestar atenção em cada parte do condomínio sujeita a sofrer danos, para que prejuízos sejam evitados.
Quando se trata de manutenção condominial, existem três tipos: a manutenção corretiva, a manutenção preditiva e a manutenção preventiva. A manutenção corretiva tem por objetivo reparar problemas que já surgiram, como vazamentos hidráulicos ou na estrutura, reparo de rachaduras em paredes ou pisos, substituição de peças em elevadores, sistemas elétricos ou motor de portão eletrônico.
A manutenção preditiva é mais avançada e utiliza monitoramento e análise de dados para prever falhas antes que elas aconteçam. Esse tipo de manutenção envolve sensores, equipamentos, sistemas e monitoramento para detectar anomalias e análise de dados para identificar padrões e prever problemas potenciais.
Por fim, a manutenção preventiva, que é o foco desse artigo, é crucial para evitar problemas futuros e manter o bom funcionamento do condomínio. Ela envolve ações como inspeções periódicas e verificação de equipamentos, estrutura e instalações para identificar potenciais problemas.
Envolve também a limpeza e higienização de caixas d’água, sistemas de ventilação e áreas comuns, e serviços como pintura, impermeabilização, revisão de elevadores e demais equipamentos.
Quais as vantagens e a importância da manutenção preventiva em condomínios?
Aquele ditado famoso que diz “melhor prevenir do que remediar” nunca teve tanto sentido quanto com relação à administração condominial. A manutenção preventiva em condomínios possui inúmeras vantagens, além de evitar grandes prejuízos patrimoniais e evitar riscos à vida das pessoas.
Um dos benefícios da manutenção preventiva em condomínios é a prevenção de falhas, que permite a redução do risco de problemas maiores e acidentes.
Ter um plano de manutenção preventiva permite mais vida útil para os equipamentos, prolongando a utilidade de elevadores, bombas, sistemas elétricos, motores de portões, caixa d’água, para-raios e outros equipamentos.
Outro fator que é beneficiado pela manutenção preventiva é a economia a longo prazo, já que os custos de prevenção são menores do que com reparos corretivos e emergências.
Manter o condomínio com as manutenções em dia também proporciona segurança e conforto, dispondo de ambientes mais seguros e agradáveis para os condôminos, além da valorização do imóvel, já que um condomínio bem cuidado tem maior valor de mercado.
Exemplos e periodicidade de realização da manutenção preventiva nos condomínios
A manutenção preventiva em condomínios é crucial para garantir a segurança, o conforto e a economia dos moradores. Ela deve ser realizada de forma programada e periódica, seguindo as normas técnicas e as recomendações dos fabricantes dos equipamentos.
A frequência das manutenções deve seguir as exigências específicas de cada equipamento, principalmente quando descrito em leis ou normas, como nos exemplos a seguir:
Elevadores: inspeção mensal e vistoria anual obrigatórias pelo Corpo de Bombeiros. Neste caso, os itens a serem inspecionados incluem lubrificação, regulagem das portas, verificação dos freios e outros componentes, além da avaliação completa do funcionamento e segurança do elevador.
Portões automáticos: inspeção semestral obrigatória envolvendo a verificação do funcionamento dos motores, sensores, travas e outros componentes. Envolve também a verificação da lubrificação, ajustes e reparos menores.
Sistema de combate a incêndio: inspeção anual obrigatória e avaliação completa do sistema, incluindo bombas, sprinklers, alarmes e extintores. Deve ser inspecionado também os equipamentos, recarga dos extintores e limpeza das tubulações.
Quanto a itens sem prazos específicos, a frequência das manutenções varia de acordo com o tipo de item, o seu estado de conservação e as condições de uso. Abaixo, seguem alguns exemplos de periodicidade de acordo com o tipo de instalação ou equipamento:
Instalações elétricas: inspeção a cada 1 ou 2 anos das fiações, tomadas, interruptores, quadros de luz e outros componentes. Já os reparos em fiações danificadas, troca de lâmpadas queimadas e limpeza dos quadros de luz devem ser feitos regularmente.
Impermeabilização: revisão a cada 5 anos, em média, de itens como calhas, telhados, lajes e outros pontos de possíveis infiltrações.
Pintura: repintura a cada 3 a 5 anos, em média, das fachadas, áreas comuns e garagens. Deve ser realizada a raspagem de tinta velha, aplicação de fundo e pintura com tinta de qualidade.
Áreas comuns: inspeções frequentes para identificar rachaduras, infiltrações e outros problemas, com reparos imediatos dos problemas encontrados.
Piscinas: a manutenção preventiva das piscinas envolve a análise da qualidade da água diariamente, com a verificação do pH, cloro e outros parâmetros químicos. Envolve também a limpeza da piscina e dos filtros regularmente e a manutenção preventiva dos equipamentos da piscina, como bombas e filtros.
Como realizar a manutenção preventiva em condomínios?
Para realizar a manutenção preventiva em condomínios, é preciso que o síndico faça um plano detalhado, contendo todos os equipamentos e locais que precisam da manutenção, quais as ações a serem tomadas, fornecedores, entre outros detalhes.
No caso de condomínios mais recentes, as construtoras são obrigadas a fornecerem o manual de uso, operação e manutenção, que é um documento onde a construtora responsável pelo desenvolvimento do empreendimento informa ao cliente ou o síndico de como utilizar e manter o imóvel.
Esse manual tornou-se uma obrigatoriedade e a Norma 5674estabelece como deve ser feito esse manual; ou seja, as informações devem ser prestadas de forma clara e didática, constando todos os materiais e sistemas que foram utilizados na obra, para que o condomínio ou o proprietário do imóvel consigo usar e realizar as manutenções de forma correta.
Veja como montar um plano de ação de manutenção preventiva:
Avaliação Profissional
Contrate um engenheiro ou arquiteto para realizar uma avaliação completa do condomínio.
Essa avaliação deve ser em equipamentos, como elevadores, portões e/ou portas eletrônicas, para-raios, e em instalações, como na estrutura, caixa d’água, sistema de gás, água e eletricidade, paredes, vigas, piscinas e demais estruturas.
É importante que os profissionais que forem fazer a avaliação possuam registro profissional e experiência neste tipo de avaliação, para que não haja negligência e/ou falhas na vistoria. Lembre-se: é o patrimônio e vidas que estão em jogo, então todo cuidado é fundamental.
Plano Detalhado
Após a avaliação profissional, deve ser elaborado um plano com base na avaliação, incluindo os itens a serem inspecionados ou reparados, periodicidade das manutenções e a estimativa de custos.
O síndico deve reservar uma verba no orçamento anual para cobrir as despesas com manutenção. Essa verba deve constar na previsão orçamentária e ser esclarecida para os condôminos.
Comunicação transparente
O síndico deve manter os condôminos informados sobre as ações de manutenção preventiva, custos e benefícios. A sugestão é ter disponível um calendário com as manutenções preventivas a serem realizadas, para que os condôminos fiquem cientes dessas ações e se sintam seguros ao saberem que a administração do condomínio se procura em manter o empreendimento em ordem.
Dicas adicionais para a realização da manutenção preventiva
Além de todos os passos citados nesse artigo, a manutenção preventiva possui pontos adicionais para que essa ação seja realizada com sucesso.
Contar com profissionais qualificados é outro ponto importante quando se trata de manutenção preventiva. O síndico deve contratar empresas e profissionais experientes e certificados, para garantir a excelência nos serviços prestados.
Complementando o ponto anterior, é importante realizar licitações para obter orçamentos de diferentes empresas e fazer uma análise criteriosa, para garantir os melhores preços sem perder a qualidade dos serviços prestados.
Por fim, o condomínio deve criar uma cultura de prevenção, para conscientizar os condôminos sobre a importância da manutenção preventiva.
Gostou de saber a importância da manutenção preventiva em condomínios? Então que tal aprender sobre a manutenção em edifícios antigos? As especialistas Dênia Correa e Débora Vignali fizeram uma live sobre os cuidados que o síndico deve ter com esses tipos de edificações. Acesse aqui o nosso canal no YouTube e assista na íntegra!
A administração condominial não é uma tarefa fácil, exigindo diversas atividades, organização de muitos documentos, pagamentos de muitos tributos e taxas, além de dar o suporte necessário para os condôminos. Neste contexto, o síndico ou a administradora de condomínios podem recorrer para a terceirização de serviços.
A terceirização de serviços traz várias vantagens para o condomínio, mas exige alguns cuidados. Veja neste artigo quais cuidados tomar antes de terceirizar algum serviço condominial, quais atividades podem ser terceirizadas e como a tecnologia pode auxiliar nesta questão.
O que é a terceirização de serviços?
A terceirização de serviços é a ação de contratar uma empresa especializada para realizar determinadas atividades ou funções dentro de uma organização contratante. Ou seja, a empresa delega a responsabilidade de um serviço específico a uma outra empresa externa.
O que a legislação diz sobre terceirizar serviços?
Os serviços de terceirização são regulamentados no Brasil por meio da Lei 13.467/2017, que alterou alguns trechos da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), incluindo as relações de trabalho quando se trata de terceirização. Tem também a Lei 13.429/2017, que dispõe sobre as relações de trabalho na empresa de prestação de serviços a terceiros.
De acordo com a lei, os serviços terceirizados podem ser de atividade-meio, que envolvem serviços que não são essenciais para a atividade principal da empresa contratante, como limpeza, segurança, transporte, entre outros.
A terceirização também pode ser de atividade-fim, que são demandas diretamente ligadas ao processo produtivo da empresa, como produção de peças ou desenvolvimento de software, por exemplo.
No contexto condominial, a terceirização de serviços segue essa mesma determinação. Para que a legislação seja respeitada ao fechar o contrato de terceirização, é importante que o condomínio consulte um profissional jurídico para garantir a conformidade com a legislação.
Diferença entre terceirização e prestação de serviços
A terceirização de serviço envolve a delegação de uma atividade ou função específica dentro de uma organização para uma empresa externa, chamada de empresa terceirizada. Essa empresa assume a responsabilidade pela execução do serviço contratado, utilizando seus próprios recursos e equipe.
A relação entre as empresas é a chamada B2B, ou business-to-business, sem constar o vínculo empregatício entre a contratante e os profissionais da terceirizada.
Existe um contrato formal que define os termos da terceirização, incluindo escopo do serviço, prazos, responsabilidades e custos. A empresa contratante transfere parte do controle e do risco operacional para a empresa terceirizada.
Alguns exemplos de serviços terceirizados são: terceirização dos serviços de limpeza, do fornecimento de alimentação em empresas, serviços de vigilância e portaria, entre outros.
Já a prestação de serviços se refere à oferta de serviços por uma empresa a outra ou a uma pessoa.
Essa oferta pode ser feita de diversas formas, incluindo profissionais autônomos, como contadores, advogados, consultores, ou empresas especializadas em serviços como limpeza, segurança ou TI, mas não necessariamente assumem o controle total da atividade terceirizada.
4 vantagens da terceirização de serviços para o condomínio
A terceirização de serviços possui muitas vantagens para o condomínio.
Muitas pessoas são contra a terceirização de serviços por medo de cair a qualidade do serviço prestado, mas não é bem assim. Ao escolher uma empresa especializada em prestar determinada atividade, o condomínio usufrui de um trabalho bem-feito, visto que os profissionais são especialistas no trabalho.
Optar por terceirizar serviços também tem a vantagem da redução de custos, já que o investimento em infraestrutura, recursos humanos e encargos trabalhistas é menor. A terceirização também permite ao síndico focar em atividades em que possui mais aptidão ou em outras tarefas do condomínio.
Veja alguns dos principais benefícios da terceirização de serviços para o seu condomínio.
Empresas especializadas oferecem pacotes de serviços que muitas vezes são mais econômicos do que contratar funcionários diretamente.
Com um controle mais rígido do orçamento, os condomínios podem redirecionar recursos para outras áreas prioritárias, como melhorias estruturais e atividades de lazer para os moradores.
Profissionalização dos serviços
Empresas terceirizadas contam com profissionais treinados e qualificados para realizar as suas funções de maneira eficiente e com qualidade.
Isso garante que o condomínio tenha acesso a serviços de alta qualidade, seja na limpeza, segurança, manutenção, jardinagem e até mesmo na gestão financeira, contábil ou fiscal.
Esses profissionais passam por treinamentos específicos e periódicos, atualizando-se constantemente sobre novas técnicas e regulamentações do setor.
Além disso, a empresa terceirizada tem a capacidade de substituir rapidamente um funcionário em caso de faltas ou afastamentos, garantindo que o serviço não seja interrompido.
A presença de profissionais capacitados eleva o padrão de qualidade do condomínio, resultando em maior satisfação dos moradores.
Acesso a inovação e tecnologias modernas
Empresas especializadas geralmente investem em equipamentos modernos e tecnologias avançadas para realizar seus serviços.
Isso significa que o condomínio pode se beneficiar de soluções mais eficientes e inovadoras sem a necessidade de investir diretamente em equipamentos caros.
Por exemplo, empresas de limpeza utilizam máquinas de alta performance para garantir uma limpeza profunda e rápida, enquanto empresas de segurança adotam sistemas de monitoramento de última geração.
Esse acesso a tecnologias de ponta garante que o condomínio esteja sempre atualizado com as melhores práticas do mercado, aumentando a eficiência e a eficácia dos serviços prestados.
Melhoria na qualidade de vida dos moradores
Com serviços de qualidade garantida por profissionais qualificados, a terceirização contribui para a melhoria da qualidade de vida dos moradores.
Áreas comuns bem cuidadas, segurança eficiente e manutenção em dia proporcionam um ambiente mais agradável e seguro para todos.
Além disso, a sensação de viver em um ambiente bem gerido e seguro aumenta o bem-estar e a tranquilidade dos moradores, fortalecendo o senso de comunidade e colaboração entre todos.
Quais atividades podem ser terceirizadas? E quais os cuidados a serem tomados?
São vários os serviços que podem ser terceirizados – desde a limpeza até manutenção e portaria. Porém, alguns cuidados devem ser observados antes de terceirizar qualquer serviço no condomínio, sendo o primeiro deles é que a terceirização de qualquer serviço deve ser aprovada em assembleia pelos condôminos.
Após a aprovação pela assembleia, o síndico deve pesquisar várias empresas antes de fechar o contrato, e ficar atento a pontos fundamentais, como: se a empresa possui processos trabalhistas, se recolhe os tributos trabalhistas corretamente, se paga em dia os funcionários, entre outras obrigações.
Lembre-se de checar essas informações pois, em um eventual processo trabalhista por parte de algum funcionário, pode sobrar alguma punição para o condomínio, e isso vale para a terceirização de qualquer atividade.
Veja abaixo quais são as principais atividades que podem ser terceirizadas no condomínio:
Limpeza
O serviço de limpeza é um dos quais a terceirização de serviços pode ser uma opção. Caso o condomínio, após estudar os prós e contras da terceirização, perceber que este é um caminho ideal, pode contratar uma empresa especializada.
Dentro da terceirização de serviços para condomínios, o trabalho que envolve a portaria e segurança também pode ser terceirizado. Neste caso, as principais atividades que podem ser terceirizadas incluem a ronda ostensiva, monitoramento, vigilância, controle de acesso de moradores e visitantes.
Os serviços de manutenção predial também podem ser terceirizados, já que nem sempre compensa, dependendo do condomínio, ter uma equipe exclusiva para esse tipo de serviço, principalmente quando se trata de manutenção preventiva (que é agendada previamente).
Dentro da manutenção predial, incluem os serviços hidráulicos e elétricos (manutenção de caixa d’água ou do sistema elétrico, por exemplo), conservação e reparos de estruturas (como muros e esquadrias), pintura e revestimentos, manutenção de elevadores e controle de pragas.
Serviços gerais
Até mesmo os serviços gerais podem ser terceirizados dentro de um condomínio, se aliar economia com eficiência e qualidade do serviço prestado.
Nos serviços gerais engloba a jardinagem, zeladoria, manutenção de piscinas, recolhimento de entulho, serviços de copa, manutenção de quadras e outros espaços de lazer, entre outros.
Gestão administrativa
As tarefas administrativas do condomínio também podem ser terceirizadas, ou seja, se o síndico não tem tempo ou muita aptidão para as atividades burocráticas, ele pode terceirizar esse serviço para uma empresa terceirizada.
Neste contexto, a gestão financeira, fiscal e contábil pode ser terceirizada. Os principais exemplos são: folha de pagamento dos funcionários, geração e pagamento de tributos, contas a pagar e a receber, demonstrativos em geral, entre outros.
Tecnologia auxilia na terceirização de serviços
Engana-se quem pensa que a terceirização de serviços abrange apenas as atividades braçais. Rotinas administrativas também podem ser terceirizadas, observando todos os cuidados citados anteriormente.
Gestão de contas a pagar e receber, elaboração de relatórios financeiros, assessoria contábil e fiscal são apenas alguns exemplos de serviços administrativos que podem ser terceirizados pelo condomínio, podendo optar por um escritório terceirizado ou por um profissional liberal.
Mas para aquele síndico que administra mais de um condomínio e quer organizar essa rotina, ou até mesmo para quem faz a gestão de um condomínio, a tecnologia ajuda por meio de plataformas intuitivas e com funções exclusivas que simplificam as atividades burocráticas.
Neste sentido, a TownSq, empresa líder em soluções de educação e tecnologia condominial, desenvolveu o TownSq Administração Digital, uma plataforma pensada para simplificar os serviços relacionados à administração do fluxo de caixa, boletos, folha de pagamento, tributos, contas a pagar e a receber e demais demandas, sendo que o síndico consegue acessar essas informações com poucos cliques.
Com a Administração Digital, a TownSq oferece uma gestão terceirizada completa para o condomínio, que deixa essas demandas em nossas mãos enquanto o síndico fica com tempo livre para cuidar de outras atividades do condomínio. Neste artigo, você conhece mais sobre o que a administração digital da TownSq faz pelos condomínios.
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