Veja como ser sindico: 1. Seja organizado e Limite o desgaste; 2. Divida as funções e responsabilidades; 3. Conheça a legislação e Tenha autoridade sem autoritarismo; 4. Conheça bem o condomínio e Perceba as demandas; 5. Aja com criatividade e Não descuide da manutenção; 6. Tenha uma boa estratégia de comunicação.
Todos os condomínios precisam contar com a presença de um síndico. Cada vez mais moradores têm buscado contratar pessoas qualificadas para exercer a função, como é o caso dos síndicos profissionais. Levando isso em consideração, preparamos um passo a passo sobre como ser síndico para guiá-lo nessa nova jornada! Confira:
Como ser síndico profissional?
Você já decidiu: quero ser síndico profissional. Mas e agora? O processo de se tornar síndico profissional possui algumas questões que devem ser levadas em consideração. Antes de começar a preparar as suas propostas para ser síndico, é preciso compreender quais os requisitos para ser síndico do condomínio.
Requisitos legais para ser síndico
Para início de conversa, devemos compreender que o Art. 1.347 (Lei Federal 10.406/02) autoriza a contratação de um síndico profissional para o condomínio:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Por sua vez, esse síndico deve se enquadrar em uma série de exigências. Você sabe quem pode ser síndico de condomínio residencial ou comercial? Os requisitos são:
O candidato precisa demonstrar conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades;
Ter tempo livre e disponibilidade para realizar as visitas ao condomínio, conversar com moradores e funcionários, e cumprir as tarefas administrativas;
Compreender os artigos de lei que cerceiam o trabalho do síndico de condomínio edilício;
Diretores de faculdades e colégios, magistrados e grão-mestres da Maçonaria não podem assumir o cargo;
Não é obrigatório, mas é importante que o síndico possua bons antecedentes para assumir um papel com tantas responsabilidades administrativas e financeiras.
Legalmente, não há necessidade de apresentar documentos para ser síndico, como certificados de cursos ou atestado de antecedentes criminais. No entanto, isso pode ser estipulado pela convenção e regimento interno do condomínio.
Quais são as habilidades necessárias para ser síndico?
É essencial que o síndico seja uma pessoa qualificada para atender as demandas do condomínio. Será que você possui todas as habilidades indispensáveis para ser síndico? As habilidades necessárias para ser síndico são:
Boa comunicação para manter o relacionamento com moradores e funcionários;
Saber lidar com pessoas, gerenciar crises e apaziguar conflitos;
Inteligência emocional: ter paciência para driblar os problemas que surgem no dia a dia;
Ser organizado para manter tarefas e documentos em ordem;
Ter empatia e buscar sempre preservar bem-estar dos condôminos;
Interesse em manter-se atualizado e sempre em busca de formas novas de facilitar o trabalho e melhorar a vida condominial.
Dicas para ser um síndico de sucesso
Para ajudar você a tomar esses primeiros passos na sua trajetória de síndico, selecionamos algumas dicas. Preparado para saber mais sobre como você pode ser um bom síndico? Então vamos lá!
Limite o desgaste
O síndico profissional precisa dividir a atenção entre todos os empreendimentos que gerencia ao mesmo tempo. Desse modo, fica fácil se perder e deixar o estresse tomar conta. É fundamental que o síndico aprender a limitar o desgaste com a gestão do condomínio. Para isso, estabeleça horários de trabalho para cada empreendimento. Defina um período do dia que será voltado apenas para cuidar da administração de um condomínio específico. Como resultado, o síndico terá mais tranquilidade, foco e organização na rotina de trabalho. Inclusive, deixe claro para os condôminos sobre os dias e horários em que você fará as visitas ao condomínio. Da mesma forma, é importante deixar uma linha aberta de comunicação que pode ser usada a qualquer momento. Exemplos disso são: WhatsApp, e-mail, sistema online para condomínio ou livro de ocorrências.
Divida as funções e responsabilidades
Uma coisa imprescindível é aprender a delegar tarefas. Não deixe o papel do subsíndico ser apenas decorativo. Aproveite para dividir atividades da gestão do condomínio, como auxílio no atendimento aos moradores ou organização de documentos contábeis. De maneira idêntica, o zelador e o gerente predial também podem ser grandes aliados. Treinamentos de novos funcionários, manutenções periódicas, supervisão da limpeza do condomínio e demais atividades práticas podem ser coordenadas por esses auxiliares.
Conheça a legislação
Compreender as leis sobre condomínios e suas jurisprudências faz parte da lista de responsabilidade do síndico. Leia, pesquisa e, se necessário, busque o auxílio de profissionais da área jurídica. Para começar, você pode conferir todas as nossas publicações sobre legislação neste link.
Seja organizado
Organização será sempre a palavra-chave na função de síndico. Sem ela, é garantia de caos e diversos problemas. Reserve um momento da sua rotina de trabalho para focar em organizar a sua agenda, documentos e atividades. Desse modo, é possível tirar os empecilhos do caminho e focar na melhoria do condomínio. Leia mais: Dicas para manter a organização no condomínio Como trabalhar melhor e ter mais tempo livre
Perceba as demandas
Na vida de síndico, é fundamental possuir uma agenda inteligente para cuidar das demandas. Para isso, a melhor maneira é utilizar a técnica da matriz da gestão de tempo. A prática tem o intuito de identificar quais são as tarefas mais importantes e mais urgentes, possibilitando criar uma hierarquia de tarefas a serem feitas. Entenda melhor sobre o assunto nessa publicação.
Tenha autoridade sem autoritarismo
O condomínio não é espaço para qualquer forma de autoritarismo. Como uma democracia, todas as decisões a respeito do condomínio devem passar pela análise e votação da assembleia geral. Agir como o dono do condomínio pode levar à destituição do síndico. Logo, a transparência, respeito mútuo e boa vontade devem ser as peças principais no seu mandato de síndico.
Conheça bem o condomínio
Em síntese, condomínio nenhum merece um síndico ausente. Faz parte do trabalho do síndico estar dentro do condomínio e formular um bom relacionamento com os moradores e os funcionários. Não apenas isso, é preciso conhecer a rotina do condomínio para definir as melhores práticas a serem aplicadas na gestão. Afinal, cada condomínio possui particularidades únicas. Mesmo que o síndico tenha um vínculo apenas profissional com o empreendimento, ele tem a obrigação de realizar as visitas semanais.
Aja com criatividade
Muitas pessoas consideram a gestão de condomínio um assunto chato. Para ilustrar, basta conferir o número de condôminos que comparecem às reuniões de assembleia. O síndico precisa trabalhar com o intuito de tornar a gestão condominial mais atrativa para todos. E a criatividade é uma forma de alcançar esse objetivo e pode trazer benefícios a todos. Duas formas de agir com criatividade, é apostar em reuniões de condomínio em locais diferentes ou com apresentações diferentes, utilizando gráficos e estímulos visuais para simplificar dados de contabilidade. Além disso, é interessante buscar táticas criativas para reduzir despesas e aumentar a arrecadação mensal do condomínio.
De acordo com Peter Druker, mais de 60% dos problemas e conflitos de uma organização, como é o caso do condomínio, estão ligados a falhas de comunicação. Portanto, não deixe que isso seja um empecilho na sua trajetória de síndico do condomínio. Utilize comunicados e circulares para manter contato com os moradores. No entanto, a tecnologia ainda é a melhor opção para manter uma linha de comunicação direta entre síndico e condôminos. Softwares de gestão condominial são uma boa opção para facilitar essa relação. Leia mais: Melhorando a comunicação interna Como saber que a comunicação do síndico está ruim?
Saber como administrar um condomínio é primordial para ser um bom síndico. Para isso, é necessário ter conhecimento contábil, trabalhista, civil, além de áreas administrativas. Além disso, é preciso ter paciência com os demais condôminos e ser um mediador de conflitos.
Administrar um condomínio hoje em dia é quase o equivalente a gerir uma empresa. São empreendimentos que necessitam atenção cautelosa e dedicação por parte de profissionais competentes. Por isso, perguntamos: você sabe como administrar um condomínio? Ainda, você sabe como fazer a gestão de condomínio?
O que é gestão de condomínio?
Fazer a gestão de condomínio significa cuidar do condomínio como um todo. É o trabalho cotidiano do síndico: realizar reuniões de assembleia, fiscalizar funcionários, entre outros. Além disso, também é tomar conta de toda a parte administrativa do empreendimento. Muitos preferem deixar essa última incumbência na mão de administradoras condominiais. Seja por não ter domínio em como administrar um condomínio ou por a tarefa de síndico já tomar boa parte do tempo. Entretanto, não são todos os condomínios que possuem verba ou vontade de contratar empresas terceirizadas. E é aí que a função entra no leque de responsabilidades do síndico. Aliás, também é importante deixar claro que não é obrigatório o condomínio ter uma administradora.
Como gerir um condomínio?
Como comentamos, muitos condomínios optam por fazer a própria gestão de condomínio sem a ajuda de uma administradora. Essa prática se chama autogestão e, nesses casos, aquele que se candidatar ao cargo de síndico será responsável pela administração do condomínio como um todo. E se esse for o seu caso, explicaremos passo a passo como gerir um condomínio. Em primeiro lugar, é importante destacarmos quais são as áreas do conhecimento que o síndico precisa dominar para poder fazer a gestão do condomínio. Afinal, este é um trabalho que requer uma série de cuidados e muita atenção. Para gerir um condomínio, é necessário ter conhecimentos básicos nas seguintes áreas:
Financeira;
Contabilidade;
Questões civis;
Compreender as leis trabalhistas;
Ter experiência na área administrativa também auxiliará.
Antes de assumir a função, você deve compreender a dimensão desse compromisso. Quando falhas administrativas acontecem e o condomínio não possui administradora, o síndico que é responsabilizado por isso. Dependendo da gravidade da situação, o profissional pode ter de responder judicialmente e até mesmo ser obrigado a indenizar o condomínio. Se você, síndico, se sente preparado para o desafio, esse guia é para você! Nesse artigo, você vai aprender como administrar um condomínio a partir dos seguintes itens:
Recolhimento de impostos
Administração financeira
Taxa condominial e inadimplência
Funcionários e empresas contratadas
Recolhimento de impostos
O recolhimento de impostos é o passo número um no processo de como administrar um condomínio. Não pagar impostos e não cumprir com as obrigações fiscais pode trazer sérios problemas financeiros e judiciais para o empreendimento. Se o síndico não efetuar os pagamentos nas datas corretas, o condomínio terá de pagar multas e juros pelo atraso. Nessas situações, o condomínio é inscrito na Dívida Ativa da União (DAU). Essa é uma relação feita pela Receita Federal com os dados de pessoas ou entidades que estão devendo à União. Assim sendo, o condomínio pode passar por um pente fino em todos os aspectos administrativos além da contabilidade. E isso inclui a parte financeira e trabalhista. O não pagamento da dívida pode resultar em ação judicial de cobrança e na diminuição do valor do imóvel. Portanto, o recolhimento de impostos do condomínio deve estar sempre em dia! O recolhimento de impostos deve ser feito mensalmente, levando em consideração os serviços prestados ao condomínio, como por exemplo:
O item número dois deste passo a passo de como administrar um condomínio é a parte financeira. Cuidar do dinheiro do condomínio é um dos aspectos fundamentais da tarefa de sua administração e flutua por diversos setores. Portanto, vamos começar falando sobre as contas a pagar. De modo geral, condomínios têm sempre diversas contas a serem quitadas. Se uma dessas competências não forem pagas, é complicação na certa. Os moradores ficarão furiosos, com toda razão, e o síndico perderá credibilidade. Para não esquecer de nenhuma conta importante, confira a checklist:
Despesas que são cobradas mensalmente, como água e luz, podem ter o pagamento agendado por meio de débito em conta. Para manter tudo organizado, é legal providenciar uma Planilha de Controle Financeiro para o condomínio. Softwares de administração de condomínio, como o TownSq, também podem ajudar nessas situações. Guarde os comprovantes e sempre exija nota fiscal e recibos de contratações de serviços ou compras de produtos. Isso facilita a prestação de contas e evita retrabalho na hora de fazer o recolhimento de impostos. A prestação de contas para os condôminos deve ser feita mensalmente, disponibilizada via balancete. Além disso, também há o momento de prestação de contas e previsão orçamentária anual, realizado em reunião de assembleia. A administração do condomínio dispõe de uma questão financeira importantíssima: ficar de olho na movimentação da conta bancária. Pode parecer algo simplório, mas o síndico deve conferir todos os débitos e créditos. Nada deve sair (ou entrar) nas finanças do empreendimento sem o seu conhecimento! Por fim, também é de responsabilidade da administração do condomínio lidar com o fundo de reserva. Esse é o local onde é resguardado o dinheiro para emergências ou despesas inesperadas que possam ocorrer no condomínio.
Chegou a hora de falar sobre taxa condominial e inadimplência. Esse é um problema que gera uma enorme dor de cabeça na vida do síndico. Lidar com o atraso e contatar devedores é uma das tarefas essenciais de como administrar um condomínio. Da mesma forma que o envio dos boletos da taxa condominial. Para gerar os boletos das taxas, é necessário utilizar o CNPJ e a conta bancária do condomínio. Isso pode ser feito diretamente com o banco ou através de software ou empresa especializada. Para manter a organização, é recomendável emitir todos os boletos no mesmo dia. Agora a parte mais trabalhosa: a cobrança. Mais do que gerir o pagamento, é necessário controlar o problema de inadimplência. Para isso, deve-se entrar em contato via telefone, correspondência ou software de administração de condomínio. Mas atenção na hora de sair cobrando todo mundo! Os bancos levam cinco dias úteis para compensar pagamentos, então espere esse tempo passar antes de ir atrás dos devedores. Todavia, a cobrança também pode ser feita através de serviço terceirizado. Para isso, o condomínio deve optar pela contratação de uma empresa da área. Caso isso ocorra, tome o cuidado de fiscalizar se as cobranças estão sendo feitas da maneira correta. Tudo deve seguir a legislação e ser baseado em ética, discrição e empatia.
Funcionários e empresas contratadas
Por fim, vamos falar sobre o gerenciamento de funcionários e de empresas contratadas. Faz parte da atuação do síndico cuidar da experiência do trabalhador dentro do condomínio. Portanto, é ele quem deve garantir que as normas de reforma trabalhista sejam respeitadas. É o síndico quem deve revisar e assinar cada contrato. Desta forma, deve-se aproveitar esse momento para definir a carga horária, turnos e remuneração. Isso também vale para serviços terceirizados, cujos contratos devem ser avaliados e revistos. Já o treinamento do novo funcionário deve ser organizado e supervisionado pelo síndico. Entretanto, o profissional pode repassar a tarefa para o zelador ou outros contratados, como o gerente predial. Uma das questões mais importantes sobre como administrar um condomínio é a folha de pagamento. O síndico é encarregado de realizar o pagamento dos salários em dia. Ele também é o responsável por depositar o 13º salário e encargos previdenciários. Em relação a contratação de empresas terceiras, é imprescindível que o prestador de serviço forneça nota fiscal. Nesses casos, é preciso fazer a dedução da contribuição ao PIS/COFINS/CSSL de 4,65% do total da nota fiscal. Se a empresa prestadora de serviço for optante pelo SIMPLES, ela estará isenta deste recolhimento. Contudo, deverá ser retido 11% de INSS. Ambos impostos devem ser recolhidos por meio de um DARF (Documento de Arrecadação Federal). Além de tudo, o síndico também deve representar o empreendimento em ações judiciais, trabalhistas, operacionais e financeiras.
Quem pode administrar condomínio?
Legalmente não existem pré-requisitos para administrar um condomínio. Logo, um síndico profissional ou morador pode trabalhar com administração de condomínios sem problemas. Mas o ideal é que se tenha uma base de conhecimento e experiências na área. Entretanto, se a intenção seja abrir uma empresa administradora de condomínios, aí a situação muda. Esse tipo de empresa passa por fiscalização visto que permeia a profissão de Administrador. Empresas de administração de condomínio são obrigadas a ter registro no CRA (Conselho Regional de Administração). Além das informações acima, resolvemos preparar uma coletânea de dicas sobre como administrar um condomínio. Confira:
Dicas para administrar um condomínio residencial
O principal foco de uma administração de condomínio residencial é garantir o bem-estar dos moradores. Nesses ambientes, o síndico precisa esforçar-se para manter a vida em comunidade sempre harmoniosa. Respeito mútuo e respeito às normas são questões que devem guiar a gestão do condomínio. Para isso, o síndico precisa dar uma atenção especial à mediação de conflitos.
Condomínio de apartamentos
Em condomínios de apartamentos, os moradores dividem um ambiente separado por paredes. E isso pode ser motivo de muita complicação. Nesses empreendimentos, é importante que o síndico reforce os seguintes temas:
Qual o horário para a realização de obras nos apartamentos. O barulho não pode atrapalhar a vida dos vizinhos;
Dias e horários para mudanças. Moradores dividem itens como garagem, elevadores e corredores. Logo, um não poderá atrapalhar a rotina dos demais;
Quais são as funções dos porteiros. Isso também inclui as regras acerca de entregas, correspondências e encaminhamento de visitas.
Condomínio de casas
Em condomínios de casas, é interesse que o síndico fique de olho em:
Fiscalizar os pedidos de obras nas casas. Deve-se seguir as normas nacionais e a convenção e regimento interno do condomínio;
Dar uma maior atenção à segurança dos moradores. Condomínios de casas tendem a sofrer mais com assaltos e arrombamentos. Por isso, o síndico deve investir em equipamentos de segurança e funcionários experientes;
Realizar manutenções preventivas nas áreas comuns. Em especial, nas quadras esportivas e demais áreas de lazer;
Promover ações de integração. Geralmente esses condomínios contam com mais espaços, então o síndico deve usufruir dessas oportunidades.
Dicas para administrar um condomínio comercial
Condomínios comerciais possuem rotinas completamente diferentes de condomínios residenciais. Devido a isso, separamos algumas dicas na hora de realizar a administração desses empreendimentos:
Atenção maior à limpeza. Condomínios comerciais recebem uma maior quantidade de visitantes por dia, então a higienização precisa ser mais rígida.
Capacitação de funcionários. Os empregados do condomínio precisam passar por um treinamento sobre como lidar com o público. Acrescentar recepcionistas à equipe de funcionários é uma boa pedida.
Aluguel de salas de reunião. Muitos condomínios comerciais contam com salas que podem ser reservadas pelos inquilinos. O síndico precisa coordenar essas reservas. Uma dica é usar um software para administração de condomínio para isso.
Segurança precisa ser uma das prioridades. É essencial contar ao menos com um sistema de vigilância por vídeo.
Dicas para administrar condomínio de pequeno porte
Condomínios pequenos não significam problemas menores. Por terem um menor número de moradores, é fundamental que o síndico cuide da comunicação:
Crie meios de comunicação com os moradores. Pode ser através de circulares ou por um grupo no WhatsApp.
Incentive a participação nas reuniões de assembleia. O número de pessoas já é pequeno, portanto é importante que todos se envolvam.
Busque resolver conflitos de forma amigável. Não deixe um clima ruim tomar conta do local.
Por serem poucas pessoas, é possível incentivar que os moradores ajudem no cuidado com o condomínio. Pode ser ajudando a manter as áreas comuns limpas ou com a criação de um jardim.
Também é importante buscar diminuir o valor da taxa condominial para todos. Reveja contratos e busque repensar contratações de empresas terceirizadas.
Administração de condomínio pode ser uma atividade desafiadora. Porém, o segredo é ir fazendo as novas tarefas aos poucos. Como tempo, vem a habilidade.
Para gerir um condomínio, é necessário o auxílio de toda uma comunidade. A ideia de um síndico solitário e totalmente independente deixou de ser realidade há tempos. Assim, é normal que a empresa administradora de condomínios seja um dos personagens desta empreitada. Mas, você sabe como funciona a administração de condomínios?
Preparamos este artigo para esclarecer todas as dúvidas mais comuns sobre o tema e ainda repassar algumas informações sobre as administradoras de condomínio. Confira:
O que é uma administradora de condomínios?
Como o nome já sugere, uma administradora de condomínios é uma empresa cuja função é a de administrar o condomínio e auxiliar o síndico nas tarefas diárias que envolvem o condomínio.
Como funciona a administração de um condomínios?
Administrar um condomínio, é basicamente como cuidar de uma empresa. A administração condominial tem como principais funções:
Elaboração da folha de pagamento dos funcionários;
Emissão de boletos de pagamento da taxa condominial;
Organização da pasta de prestação de contas;
Realização do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio;
Assessoria antes e depois de reuniões de assembleia geral;
Gerenciamento dos encargos previdenciários mensais;
Gerenciamento do fundo de reserva e do fundo de obras;
Cuidar das contas ordinárias do condomínio;
Além disso, a administração é responsável por manejar a conta pool, quando houver.
Além desses afazeres, é dever da administradora de condomínio fornecer orientações sobre aspectos legais de diferentes setores, tais como administrativo, financeiro e trabalhista.
Entenda as funções da administradora de condomínio
A administradora de condomínios é uma empresa especializada em dar suporte na administração condominial. Em geral, a prestadora de serviços é contratada para gerenciar a parte administrativa, jurídica, contábil e de recursos humanos do empreendimento.
Algumas das funções exercidas por uma administradora de condomínio são:
Redigir cartas, circulares, editais de convocação e atas;
Realizar cobranças e gerenciar a inadimplência do condomínio.
Objetivo da administração de condomínios
O principal objetivo de uma empresa de administração é suprir as demandas administrativas e burocráticas de um condomínio. Para tanto, é dado auxílio e orientação ao síndico na realização de demandas que influenciam diretamente na gestão do empreendimento. Em síntese, a administradora serve para colaborar com o trabalho do síndico.
O que é necessário para administrar um condomínio?
É importante ressaltar que não há nenhuma exigência com relação à formação acadêmica para se administrar um condomínio, mas é importante ter conhecimento em diferentes áreas para que o trabalho seja bem feito e dentro dos termos da lei.
Para administrar um condomínio é importante ter conhecimento nas seguintes áreas:
Financeira;
Contabilidade;
Questões civis;
Compreender as leis trabalhistas.
Além disso, ter experiência na área administrativa é fundamental para toda e qualquer administradora de condomínio.
O que é gestão de condomínios?
Para finalizar, vamos abordar o que é a gestão de condomínios e como isso se relaciona no funcionamento de uma administradora de condomínios. Em síntese, gestão de condomínio se refere a tudo aquilo que é feito para manter o empreendimento funcionando adequadamente, conforme as normas. Em resumo, a gestão de condomínio envolve:
Obedecer a legislação interna: convenção e regimento interno.
Essas e as demais questões do dia a dia gerenciando o condomínio são de responsabilidade do síndico. No entanto, o gestor pode repassar algumas destas atividades para à administradora.
Diferença entre administrador de condomínio e síndico de condomínio
Por outro lado, não são todos os condomínios que têm condições financeiras de investir em uma administradora. Logo, uma opção alternativa é a contratação de um administrador de condomínio. Ele é um profissional autônomo, contratado para lidar com as questões administrativas em âmbito condominial. Em outras palavras, ele assume o papel da administradora e cuida da contabilidade, finanças e recursos humanos do imóvel, de forma independente.
Apesar de semelhantes, o papel do administrador do condomínio é diferente do síndico profissional. Enquanto que o administrador cuida apenas da parte administrativa e burocrática, o síndico é o responsável final por toda a gestão do condomínio. Ambos os profissionais trabalham em conjunto para melhorar a vida dos condôminos e garantir a legalidade do mandato.
Responsabilidades da administração de condomínios
Um dos aspectos importantes ao entender como funciona uma administradora de condomínio é compreender qual a responsabilidade da empresa. Como citamos anteriormente, o Código Civil determina que é o síndico o responsável direto pelo condomínio. Dessa maneira, é ele quem pode responder civil e criminalmente por problemas que podem ocorrer ao longo da gestão.
Entretanto, como funciona quando os problemas são causados pela administradora de condomínio? Nesses casos, devemos destacar que existem uma responsabilidade solidária entre condomínio e administradora. Isso quer dizer que, ambas as entidades do condomínio podem ser responsabilizadas judicialmente em situações de má gestão. Entretanto, a primeira pessoa a ser responsabilizada é o síndico. Em seguida, deve ser analisada a responsabilidade do administrador do condomínio ou administradora.
Logo, o síndico e o conselho fiscal do condomínio devem ficar de olho nas ações e medidas tomadas pela administradora em prol do empreendimento. A fiscalização é essencial para evitar dores de cabeça e problemas que podem lesar cada vez mais as contas do condomínio.
Ao contratar uma empresa, não se deve fazer a escolha com base apenas no quanto cobra uma administradora de condomínio ou na reputação da franquia de administradora de condomínio mais famosa. É preciso compreender que a idoneidade da empresa é o item mais importante durante a seleção.
Responsabilidades do síndico de condomínio
É natural que se questione o papel do síndico quando há a presença de uma administradora no condomínio. Entretanto, o síndico sempre irá exercer o cargo mais importante dentro da gestão condominial. Ainda é ele quem toma as decisões pelo condomínio. Desse modo, o objetivo do síndico se resume em defender o interesse do condomínio, agindo como uma espécie de porta-voz dos condôminos.
Sinergia entre administradora de condomínio e síndico
É possível resumir a relação entre administração de condomínios e síndico como: uma parceria. Ambas as partes devem trabalhar em conjunto em prol do condomínio, sempre com o intuito de aprimorar cada vez mais a vida no local.
Enquanto a administradora fica responsável pela parte burocrática, o síndico pode se dedicar às demandas dos moradores. Ou, até mesmo, em buscar formas criativas de como reduzir o valor das cotas condominiais.
Administração de condomínios: natureza jurídica
Uma questão importante de como funciona uma administradora de condomínio é compreender quais as leis e regras que regem a atuação.
Conheça as leis e regras
O Código Civil permite que prestadoras de serviços sejam contratadas por condomínios para auxiliar nas funções administrativas. Novamente, essa questão é abordada no Art. 1.348.
A contratação de uma administradora deve ser feita com base nas regras estipuladas pela convenção coletiva e pelo regimento interno. Bem como a escolha da empresa deve ser realizada mediante a votação em assembleia geral.
Além disso, a lei também permite que o condomínio transfira o papel do síndico para a empresa. Dessa maneira, a administradora pode assumir as funções do síndico do condomínio de maneira integral.
Por ser uma profissão que lida com muito dinheiro e bens privados, é recorrente ficarmos sabendo sobre síndicos que sofrem ações judiciais. Processo contra síndico de condomínio são cabíveis apenas quando há provas de que o gestor agiu de má-fé e cometeu atos ilícitos durante a sua gestão.
Por ser tratar de um assunto tão sério, elaboramos esse artigo que reúne informações sobre quais são as possibilidades de uma ação contra síndico de condomínio. Você também vai entender quais são direitos do síndico durante.
Qual a lei que rege os condomínios?
Como tudo no Brasil, as leis são dispostas dentro do código civil brasileiro, sendo a lei que rege os condomínios no brasil é Lei 4591/64.
Quem responde judicialmente pelo condomínio?
Como é de se esperar, o responsável judicial pelo condomínio é o síndico e por conta disso, como citado na introdução do nosso artigo, ele pode responder judicialmente pelo condomínio. Por isso que não é incomum a entrada de ação de indenização contra síndico.
O que é de responsabilidade do condomínio?
Embora o síndico tenha muitas responsabilidade, o condomínio também possui suas obrigações. Por isso, para efeito de conhecimento, separamos as responsabilidades do condomínio.
Acompanhamento de contas, orçamentos e documentação de gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferência de balanços de contabilidade;
Auxiliar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
Acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
De acordo com o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, o síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e também quando for exigido – ou seja, o condômino pode pedir para conferir as contas do condomínio sempre que julgar necessário.
Apesar desse detalhe, há profissionais jurídicos que defendam que o condômino sozinho não possui legitimidade para propor uma ação de prestação de contas. De acordo com esses especialistas, o síndico só deve prestar contas perante a assembleia como um todo. Independentemente da interpretação da legislação, o síndico deve prezar pela transparência e permitir ao menos o acesso dos moradores à pasta de prestação de contas.
A prestação de contas anual ocorre durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO). O ideal é fazer uso do início do ano, o período de janeiro a março, para realizar a AGO. Entretanto, cada síndico deve seguir as normas e prazos estipulados pela convenção do condomínio.
Se o síndico não convocar uma assembleia de condomínio para apresentar a prestação de contas, os moradores têm o direito de convocar uma assembleia a partir de um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos condôminos, conforme prevê o Art. 1.350.
Quais são os direitos do síndico?
Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, a atuação do profissional é algo que deve ser levado a sério. A atividade é resguardada por direitos, atribuições e responsabilidades do síndico que devem ser respeitadas. Para essa publicação, selecionamos os direitos que o síndico possui:
Convocar assembleias de condomínio
A assembleia geral deve ser realizada ao menos uma vez por ano para prestação de contas. Condôminos poderão convocar reunião de assembleia com o aval de um quarto dos proprietários de unidades.
Representar o condomínio
O síndico tem o direito de representar o condomínio de forma ativa e passiva, em juízo ou fora dele. O profissional deve realizar os atos necessários para defender os interesses dos condôminos.
Receber remuneração
Se a medida estiver prevista na convenção, o condomínio pode pagar salário ao síndico. Entretanto, é importante lembrar que mesmo recebendo pagamento, o síndico não é considerado um funcionário do condomínio.
Ter isenção de taxas
Se a convenção do condomínio permitir a prática, o síndico não precisa pagar a taxa condominial.
Sair de férias
Síndicos têm o direito de tirar alguns dias para descanso. Durante esse período, é o subsíndico quem assume o papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do gestor.
Dar multas e advertências
Se o profissional seguir todas as regras estipuladas na convenção e no regimento interno, poderá aplicar multas e advertências aos moradores.
Contar com ajuda de outros
O síndico não tem a obrigação de possuir conhecimento técnico em todas as áreas da administração condominial. O gestor pode receber auxílio do conselho fiscal do condomínio. Do mesmo modo que também pode-se contratar profissionais para ajudar em questões específicas.
Não ser importunado em horários inconvenientes
O síndico não precisa estar 24 horas por dia à disposição do condomínio.
No geral, é a convenção e a assembleia do condomínio que estipulam quais são os direitos que o síndico possui. É importante destacar que o papel de gestor do condomínio pode ser exercido tanto por condôminos, quanto por inquilinos e ocupantes. Síndicos profissionais também podem ser contratados para exercer a função.
Processo contra condomínio, quem paga?
Essa é uma dúvida muito comum, uma vez que uma ação de indenização por danos morais contra condomínio é algo passível de ocorrer. Nesses casos, após todo trâmite do processo, se ficar comprovada a culpa do condomínio, é o fundo do condomínio que será utilizado para pagamento do processo.
Processo contra síndico de condomínio: 3 mais comuns
Infelizmente, o processo contra síndico de condomínio é algo relativamente comum, embora possa ser evitado. Normalmente o síndico é processado por morador somente quando há comprovação de que houve algum tipo de irregularidade.
Pensando nisso, mostraremos agora os 3 processos mais comuns contra síndico de condomínio.
1. Problemas na prestação de contas
É obrigação do síndico prestar contas à assembleia ao menos uma vez por ano e sempre que lhe for exigida. A medida faz parte no Código Civil, Art. 1.348.
Caso seja identificada alguma irregularidade nos valores da arrecadação ou das despesas comprovadas, é recomendável que os condôminos contratem o serviço de uma auditoria condominial. Dependendo do que for descoberto durante a análise das contas, os moradores podem entrar com um processo contra o síndico, civil e criminalmente.
2. Superfaturamento de obras
Infelizmente, o superfaturamento de obras é uma realidade no âmbito condominial. O ato ilícito envolve a emissão de notas fiscais com valores adulterados. Ao fazer a negociação com a empresa, o síndico pede que seja inserido ao recibo um valor extra além do preço cobrado pelo serviço.
A quantia adicional funciona como uma espécie de propina. Ao invés de apenas pagar pela contratação de um serviço de manutenção, o síndico aproveita para se apropriar indevidamente de uma verba que deveria ser gasta com melhorias no empreendimento. Se for comprovada o superfaturamento de obras e contas, os moradores poderão entrar com processo contra o síndico.
3. Desvio de dinheiro
Ocorre quando o síndico utiliza o dinheiro arrecadado com as taxas condominiais para bancar gastos pessoais. A ação pode ser combatida com a presença de um conselho fiscal forte e a realização de auditorias constantes.
Caso for comprovado que houve desvio de verbas por parte do síndico, ele poderá responder por apropriação indébita de fundos do condomínio. Conforme determina o Art. 168 do Código Penal, o crime tem pena de um a quatro anos de prisão e pagamento de multa.
Além destes, o síndico também pode vir a responder na esfera civil e criminal por danos morais, má administração do condomínio, estelionato, abuso de poder e danos materiais.
Ação de indenização por danos morais contra condomínio
Outro ponto dentro do assunto de processos em âmbitos condominial e sindical são as ações por danos morais. Por isso, mostraremos agora o que configura e o que não dano moral.
O que configura dano moral
Danos morais são configurados pelas seguintes ações:
Morador ou síndico agredir verbalmente funcionários chamando-os de incompetente, ladrão, ou qualquer outro adjetivo capaz de minar sua moral, ética ou honra
Morador ou síndico agredir um funcionário
Morador insinuar que síndico está obtendo vantagens financeiras através de seu cargo
Morador ou síndico usar redes sociais para difamação mútua
Construtora atrasar a entrega de unidades
Síndico fixar nome de inadimplentes no quadro de avisos
O que não configura dano moral
As seguintes ações não configuram dano moral
Chamar a atenção de funcionários de modo educado
Protestar títulos em atraso desde que feito de acordo com a lei
Pedir acesso à pasta de documentos
Constar os nomes dos inadimplentes no boleto recebido em casa
Discussões verbais sem testemunhas
Como se defender como síndico?
Se você é síndico e está passando por problemas jurídicos, há algumas coisas que devem ser fazer. A primeira delas é buscar assessoria jurídica. Se o processo é contra o condomínio, é preciso utilizar o serviço do especialista em direito contratado pelo empreendimento.
Entretanto, se a ação foi movida apenas contra o síndico, este deverá contratar um advogado independente. Nesse caso, é o síndico quem fica responsável por arcar com os custos, visto que o condomínio não tem nada a ver com o assunto.
Outra questão que deve ser levada em consideração é se realmente ocorreu algum tipo de infração durante a administração condominial. Se as irregularidades forem comprovadas, os condôminos têm todo o direito de exigir reparações e ainda levar o caso ao tribunal de Justiça.
No país, processo contra síndico tende a demorar anos para ser concluído. Se for realizada a condenação em primeira instância, o réu tem o direito de recorrer. Dependendo da situação, o síndico poderá realizar uma indenização por danos e assumir a culpa pelos problemas causados antes de o caso ser levado à esfera criminal. É importante buscar soluções amigáveis antes que o problema se torne ainda maior. Porém, lembre-se sempre de contar com um assessor jurídico durante todo o processo.
Dicas para evitar processo contra síndico do condomínio
Para evitar que problemas se tornem caso na Justiça, é importante que o síndico tome algumas providências no seu dia a dia. Algumas dicas para evitar ações judiciais são:
Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia;
Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio;
Distribua pelas áreas comuns uma cartela com os direitos e deveres do síndico;
Embora seja um personagem extremamente valioso para a vida em um condomínio, muitas pessoas ainda não sabem o que é ser síndico e qual a sua função. Existem diversas suposições e pré-julgamentos que cercam a posição. E é por isso, que produzimos esse conteúdo, onde mostramos o papel do síndico, além de mostrar o que esse profissional pode e não pode fazer.
O que é um síndico?
O síndico, também conhecido como o administrador de/do condomínio é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios. Geralmente esse profissional é eleito pela assembleia geral dos condôminos, sendo o responsável direto do condomínio, com funções de manter o equilíbrio financeiro, ordem, disciplina, segurança e limpeza do edifício.
Quem pode ser síndico?
Essa é uma questão muito comum em condomínios, afinal, quem pode ser síndico? De acordo com o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa pode exercer a função de síndico, tanto alguém contratado para isso, quanto um morador.
Síndico profissional
O síndico profissional é um profissional que se estudou e se especializou para exercer essa função, podendo atuar em um ou mais condomínios e não precisa obrigatoriamente morar onde atua.
Síndico morador
Já o síndico morador, como o nome já sugere é quando um morador dispõe das habilidades necessárias para assumir e exercer o papel de síndico no prédio/condomínio onde reside.
Qual é a função do síndico?
Basicamente, o síndico é o responsável pela administração de um condomínio residencial, comercial, misto, predial ou de casas. Sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, contábil e social do imóvel. Como representante oficial e uma espécie de porta-voz, a pessoa que assume o cargo de síndico tem o dever de defender o patrimônio, os direitos e os interesses do condomínio e dos condôminos, de forma ativa ou passiva, conforme determina o Art. 1348do Código Civil. Ele também se torna o responsável legal e criminalmente pelo imóvel, podendo ser processado em casos judiciais. Além disso, o gestor também tem o papel de facilitador da comunicação dentro do condomínio, sendo o encarregado de mediar conflitos e estimular a compreensão e empatia entre vizinhos.
O que faz um síndico?
Preza pela segurança e qualidade de vida dos moradores;
Existem dois tipos de gestores: o morador, que é proprietário de um dos imóveis da edificação e geralmente mora no local; e o síndico profissional, uma pessoa especializada contratada para gerenciar o condomínio. Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada no Brasil, isso não retira a importância da atuação na manutenção da vida em condomínio – tendência que cresce cada vez mais no país.
Apesar de alguns síndicos terem a fama negativa de se acharem os “donos do condomínio”, a realidade da atuação não é nada assim. Existem uma série de regras que devem ser seguidas e comportamentos que são inaceitáveis. Montamos uma lista com as coisas que o síndico não pode fazer. O síndico não pode:
Negligenciar normas do condomínio: o síndico precisa seguir à risca as regras estabelecidas pela convenção e regimento interno e fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as. Deixar de prestar contas aos moradores: é obrigatório realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for exigido. Invadir a privacidade dos condôminos: entrar em uma unidade ou abrir correspondências sem permissão é inaceitável, além de ilegal. Se ocorrer uma emergência como vazamento de água ou gás e é necessário entrar no imóvel, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa. Proibir a entrada de visitantes: se a visita de uma pessoa foi autorizada por um morador, o síndico não tem o direito de impedir que o indivíduo entre no condomínio – exceto quando a convenção indica o contrário. Não respeitar o quórum das votações em assembleia: não obedecer as regras de votações em assembleia podem levar à impugnação da convocação e da ata. Expor moradores inadimplentes: o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores. Se isso ocorrer, é possível que o morador se sinta constrangido e pode entrar com uma ação de danos morais. Ser parcial na resolução de conflitos: ao lidar com brigas entre vizinhos, é necessário ouvir os dois lados igualmente e ser imparcial. Ignorar requisições dos moradores: o profissional precisa ter uma boa relação com os moradores, responder suas perguntas e solicitações. Multar condôminos sem provas: na hora de multar alguém, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração. Também deve-se seguir as orientações da convenção de condomínio. Contratar obras voluptuárias sem a aprovação da assembleia: reparos que servem para cuidar do lazer e estética do condomínio precisam ser aprovados em reunião de assembleia por dois terços dos condôminos. Deixar de pagar contas do condomínio: é responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais, de prestação de serviços, folha de funcionários, etc. Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais contra o condomínio: é obrigatório notificar os condôminos sobre problemas judiciais que o condomínio possa estar passando. Tratar mal funcionários, moradores e visitantes: o síndico jamais deve ser grosseiro com qualquer pessoa dentro do território do condomínio. Usar o fundo de reserva indevidamente: o dinheiro do fundo de reserva é destinado a emergências e não deve ser utilizado para pagar contas do dia a dia. Ter uma gestão superior a dois anos: de acordo com a legislação, síndicos podem gerenciar um condomínio por até dois anos. Após esse período, deve-se fazer uma nova eleição. Reter ou omitir documentos na troca de gestão: ao terminar a gestão, deve-se entregar ao novo síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.
Fui eleito síndico e agora?
Assumir a incumbência de ser gestor do condomínio não é para qualquer um. É um longo trajeto desde a eleição até pegar o ritmo da rotina gerenciando o condomínio. Antes de qualquer coisa, o síndico novo precisa compreender a magnitude da atuação. Por ser o responsável pelo condomínio, o administrador pode responder civil e até criminalmente por atos cometidos durante a sua gestão, como práticas ilegais, acidentes ou pela omissão de informações. No quesito prático, uma das primeiras coisas a fazer é estudar a convenção, documento que determina como deve ser feito o gerenciamento do condomínio. Em seguida, analise o regimento interno, compilado de regras e condutas estipuladas aos moradores. O síndico deve conhecer as determinações desses dois arquivos para poder segui-las e replicá-las nas reuniões de assembleia, fiscalizações, atos administrativos, etc. Nesse momento de troca de gestão condominial, é importante marcar uma reunião com o antigo síndico predial para bater um papo, tirar dúvidas, pedir dicas sobre como você pode dar continuidade ao trabalho executado e ainda coletar todos os documentos da administração, como:
A forma de pagamento pelos serviços é feita através de Notas Fiscais e o regime tributário dos profissionais, geralmente, é o Microempreendedor Individual (MEI). O custo de um síndico profissional, geralmente varia entre condomínios, não existindo uma tabela de piso salarial, a remuneração é então estipulada de acordo com as características de cada condomínio, mas no geral, os honorários de um síndico ficam entre R$ 1,5 mil a R$ 5 mil. Quer saber quais são os reais deveres do síndico? Baixe o eBook GRATUITO e saiba tudo sobre planejamento de contas, como lidar com conflitos no condomínio e muito mais!
Ser síndico é cansativo, mas ver o condomínio organizado, bem cuidado e com moradores felizes, é uma satisfação enorme! Não se deixe abalar pelos problemas e foque no objetivo final.
