por Denys Hupel | nov 9, 2018 | Financeiro
É dever do síndico acompanhar a movimentação financeira da conta bancária do condomínio. Um demonstrativo de receitas e despesas de condomínio feito corretamente permite que o síndico mantenha as finanças condominiais organizadas.
E, ainda, possibilita que a planilha de prestação de contas do condomínio seja feita com muito mais tranquilidade.
Aprenda como fazer um bom demonstrativo de receitas e despesas de condomínio com esta publicação.
O que é um demonstrativo de receitas e despesas?
É através do demonstrativo de receitas e despesas que é possível apurar todas as operações financeiras realizadas pelo condomínio em um determinado período. É importante que as informações sejam destacadas de forma resumida e objetiva para evitar confusões.
Desta forma, é possível compreender qual a real situação do empreendimento e, assim, aprimorar a gestão. Agora que você já sabe a definição, vamos ao que interessa: o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio.
Demonstrativo de receitas e despesas de condomínio
Como comentamos, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é fundamental para que a gestão condominial seja feita corretamente. A partir dele é possível montar a prestação de contas do condomínio residencial ou comercial, obrigatória conforme o Art. 1348, VIII, do Código Civil. Um bom demonstrativo financeiro também facilita a elaboração da previsão orçamentária.
No geral, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é feito ao longo do mês e entregue mensalmente aos condôminos. Isso pode ser organizado pela administradora, por um escritório de contabilidade contratado ou pelo próprio síndico.
Independentemente de quem for o escalado para fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, todos os documentos devem passar pelo aval do síndico e pela conferência do Conselho Fiscal do condomínio.
Em síntese, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é importante pois:
- Garante a transparência do trabalho do síndico e tranquilidade aos condôminos;
- Ajuda no controle à inadimplência;
- Contribui na atualização da taxa condominial;
- Permite que o síndico tome decisões a partir da análise financeira do condomínio. Assim, é possível decidir se é necessário focar em economizar ou se há dinheiro de sobra para investir;
- Facilita o trabalho do síndico na hora de saber detalhes sobre os gastos feitos ao longo do ano.
Como fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio?
Para montar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é necessário reunir uma série de documentos. Entenda a função de cada um deles:
Relatório de receitas
A primeira parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é o relatório de receitas. Ele contabiliza todas as receitas do condomínio. Ou seja, todos os valores que foram recebidos pelo condomínio ao longo do mês anterior. Em outras palavras, essa parte reúne as quantias recebidas com o pagamento da taxa condominial, multas, taxa de mudança e demais fontes de renda do condomínio.
Relatório de despesas
Representa todos os gastos do condomínio, sejam eles fixos, variáveis ou extras. Fixos são valores que são sempre os mesmos, como folha de pagamento, contratos, seguro condominial; Variáveis são os que sofrem algum tipo de variação no valor, como contas de água e energia ou manutenções programadas; já os extras são as obras e consertos extraordinários.
Outras contas
Esse tópico do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é focado nos saldos atuais das demais contas do condomínio. Por exemplo: fundo de reserva, aplicações ou poupança.
Balancete
O balancete mensal de condomínio é parte importante do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Ele resume todas as despesas e receitas, apresentando o saldo do mês e o saldo atual da conta bancária.
Inadimplência
Nesta última parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio devem estar as informações sobre a inadimplência no condomínio. Importante destacar que não se pode expor os condôminos inadimplentes.
Todas essas informações devem ser resumidas em um documento de no máximo duas folhas. Somente assim o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio poderá ser enviados a cada um dos condôminos.
Planilha de prestação de contas condomínio
Para finalizar, vamos falar sobre planilha de demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Nesse momento, devemos contar com a principal aliada do síndico: a tecnologia.
É fundamental que o síndico seja atualizado e utilize métodos para organizar a contabilidade do condomínio que gerencia. Montar uma planilha do condomínio no Excel ou no Word são boas opções na hora de fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Se necessário, o balancete do condomínio pode ser feito em uma planilha do Excel a parte.
Por outro lado, uma opção interessante é usar um software de gestão de condomínio para armazenar os comprovantes de despesas e a planilha com o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Assim moradores e condôminos podem acessar às informações quando e onde julgarem necessário.
Elaborar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio pode ser um tanto quanto complicado, mas não deixe que isso atrapalhe o seu trabalho. Com organização e planejamento é possível montar um ótimo demonstrativo de receitas e despesas de condomínio!
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por Denys Hupel | nov 8, 2018 | Gestão Condominial
Administrar um condomínio não é tarefa fácil. É preciso mediar conflitos e garantir uma convivência saudável e agradável para todos, buscando atender às demandas dos moradores e zelando pela qualidade das instalações físicas do condomínio.
Justamente por isso, o processo de cotação e contratação de serviços de reparo, manutenção ou instalação é algo que pode ser considerado rotineiro na administração de um condomínio.
Ainda assim, é preciso atenção para fugir de erros comuns que acabam comprometendo a qualidade do serviço contratado e o valor desembolsado. Para garantir que o processo de cotação transcorra da melhor forma possível, nada melhor do que seguir estes seis passos:
1. Constatando a necessidade
Manter o equilíbrio entre o orçamento do condomínio, as reais necessidades de manutenção e as demandas de moradores é um dos principais desafios de gestão. Por isso, antes mesmo de dar início às cotações, é sempre bom buscar constatar a real necessidade desse investimento.
Através do aplicativo TownSq a sua gestão pode se comunicar mais rapidamente com os moradores, tanto para o recebimento direto de solicitações de serviços e reparos, quanto para a realização de enquetes junto aos condôminos sobre a instalação ou contratação de serviços.
2. Escolhendo o fornecedor ideal
Uma vez determinada a real necessidade do serviço e havendo a disponibilidade no caixa do condomínio para a sua realização, é hora de ir em busca do fornecedor ideal. É claro que, para isso, não existe receita mágica, mas algumas dicas certamente vão tornar o seu trabalho muito mais simples, além de evitar dores de cabeça no futuro.
Um bom começo é buscar fornecedores que sejam da própria cidade em que se localiza o seu condomínio, ou de cidades da região. A proximidade terá um impacto no valor praticado, além de facilitar as visitas e o suporte em caso de eventual necessidade.
Visite os sites dos possíveis fornecedores que se encontram nesse perímetro. Lá você poderá colher importantes informações sobre o produto ou serviço oferecido, as condições de entrega, o suporte pós-vendas e a política de garantias. Empresas maiores e de maior credibilidade no mercado costumam possuir bons sites: caso as empresas listadas não possuam um site, você sempre pode contatá-las por telefone.
Por fim, antes de iniciar o processo de cotação em si, é bom buscar reduzir essa lista inicial de possíveis fornecedores. Cinco a três opções devem ser o suficiente para assegurar uma boa variedade de opções e de preços. Sendo possível realizar suas cotações online em um único lugar recebendo as propostas centralizadas.
3. Realizando cotações eficientes
Uma cotação eficiente é aquela que respeita o tempo tanto da gestão do seu condomínio, quanto dos potenciais fornecedores. Em outras palavras, é preciso evitar um processo de cotação interminável, com extensa troca de mensagens e alto risco de erro na entrega final.
A melhor maneira de conseguir isso é descrevendo com clareza a situação geradora da necessidade do serviço em seu condomínio, identificando os aspectos técnicos necessários à precificação por parte do fornecedor. Se julgar necessário, acrescente fotos e/ou documentação técnica que ajudem a embasar o orçamento realizado pelo fornecedor. Já no caso de aquisição de produtos, é importante deixar claro os itens buscados e em qual quantidade.
Em ambos os casos, determine um prazo coerente para a devolutiva do fornecedor. Isso exigirá que também a outra ponta do processo de cotação se organize de forma mais eficiente para não ser descartada como opção.
4. Analisando os orçamentos recebidos
Compare os orçamentos levando em consideração o preço, o prazo para entrega do serviço ou produto, as políticas de garantia, o suporte pós-venda oferecido e, é claro, a reputação da empresa no mercado. Às vezes pode compensar investir um pouquinho mais para garantir tranquilidade no futuro.
Caso haja uma disparidade muito grande em função de benefícios extras oferecidos pelo fornecedor, pode ser o caso de utilizar o sistema de gestão o condomínio, como o TownSq. Assim você vai poder consultar a opinião dos condôminos antes de tomar a decisão.
De qualquer forma, lembre-se de exigir sempre a nota fiscal. Ela é a garantia para o condomínio e para os seus moradores da qualidade do serviço ou produto que será entregue.
5. Encerrando o processo de cotação
É de bom tom que a gestão do condomínio notifique todos os fornecedores contatados sobre o encerramento do processo, indicando o desfecho: contratação de um concorrente, adiamento do serviço ou até desistência.
Esse feedback é importante para a melhoria do atendimento dos seus fornecedores e demonstra respeito pelo trabalho deles, auxiliando a estreitar os laços da sua gestão com as empresas da região. Afinal, não é porque desta vez o seu condomínio não fechou o negócio que, no futuro, não haverá possibilidade ou necessidade de contar com os serviços daquela empresa.
6. Realizando o agendamento do serviço
Para garantir a segurança e a agilidade na entrega dos produtos ou serviços contratados, há algumas medidas que podem ser adotadas pela gestão do seu condomínio. A primeira delas é a notificação dos fornecedores de que visitas não agendadas não serão recebidas.
Outra boa prática consiste em anotar, no momento do agendamento, o nome e o número do documento de identidade do técnico ou entregador que precisará entrar no condomínio. Além de tornar o processo mais rápido, essa medida colabora para a segurança dos condôminos, evitando que terceiros mal intencionados tentem se passar por “entregadores” ou “técnicos”.
No aplicativo TownSq a gestão se comunica diretamente com a portaria, deixando registrado o dia e horário do agendamento, bem como todos os dados da entrega. Da mesma forma, é possível notificar os moradores da indisponibilidade de áreas comuns – como áreas de recreação, piscinas, salões de festa e quadras – para manutenção.
Por fim, com o aplicativo TownSq todas as manutenções podem ser acompanhadas pelos condôminos no menu Atividades e Manutenções, simplificando a comunicação interna.
Agora que você já sabe como realizar as cotações para o seu condomínio, que tal descobrir como um sistema ERP pode ajudar a manter as suas finanças sempre em dia?
por Denys Hupel | nov 8, 2018 | Legislação
Como dizia Tom Jobim, é impossível ser feliz sozinho. Isso também se aplica em condomínios. Afinal, todo síndico precisa de funcionários para ajudar a manter tudo em ordem e harmonia. Com isso, condomínios acabam empregando uma grande quantidade de pessoas. Consequentemente, é importante saber quais são as leis trabalhistas e os direitos dos funcionários de condomínios para evitar problemas.
Este guia sobre leis trabalhistas para funcionários de condomínio foi elaborado com base na Consolidação das Leis do Trabalho – CLT (Decreto-Lei nº 5.452 de 1943) e atualizado conforme a Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467 de 2017). Saiba tudo sobre o assunto:
Leis trabalhistas e direitos dos funcionários de condomínio
Zelador, porteiro, equipe da limpeza, e até mesmo recepcionista. São diversas as atuações profissionais dentro de um condomínio. Para simplificar, separamos os principais direitos trabalhistas dos funcionários de condomínio. Confira:
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Registro na carteira de trabalho
Em primeiro lugar, é obrigatório que o condomínio assine a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de todos os funcionários contratados. Após a contratação, o funcionário deve entregar a CTPS ao síndico que terá 48 horas para fazer as anotações. São elas:
- Data de admissão;
- Remuneração;
- Condições especiais, caso houver.
O condomínio que não fizer as devidas anotações em carteira pode ser penalizado com multa, com valores entre R$ 800 e R$ 3 mil por empregado.
Também é direito do condomínio estabelecer um contrato de experiência, não podendo exceder 90 dias. Essa medida não vale para profissionais terceirizados ou prestadores de serviços pontuais, como obras e reformas.
Jornada de trabalho correta
A jornada de trabalho representa o tempo em que o trabalhador ficará à disposição do condomínio. De acordo com o Art. 58 da CLT, esse período deve ser de até oito horas diárias. Entretanto, a lei permite que o síndico e o funcionário combinem uma jornada de trabalho diferenciada. Por isso, é importante contar um contrato bem detalhado.
A nova lei trabalhista para condomínios tornou legal as jornadas de trabalho 12 x 36. Esse modelo é adequado para porteiros e seguranças devido às exigências da atuação.
Horas extras
É direito dos funcionários de condomínio receber por horas extras trabalhadas. Conforme a lei, as horas extras não podem exceder duas horas diárias.
Além disso, também há o banco de horas. Caso o trabalho dos empregados termine mais cedo do que o usual, eles poderão ir embora mais cedo. As horas que não forem trabalhadas nesse dia são acumuladas no banco de horas. Assim, o condomínio poderá cobrá-las quando houver necessidades de trabalho extra nos próximos seis meses sem precisar pagar valor adicional por essas horas trabalhadas.
Contar com horário de almoço ou descanso
O condomínio tem a obrigação de oferecer horário de almoço ou descanso aos funcionários. Com a Reforma Trabalhista, o intervalo pode ser negociado por escrito no momento da contratação. Entretanto, o tempo mínimo que pode ser oferecido é de 30 minutos.
Não permitir que os funcionários façam uma pausa ou não conceder a meia hora obrigatória pode render problemas judiciais ao condomínio. Nessas situações, a indenização é de 50% do valor da hora normal de trabalho sobre o tempo não dado para o intervalo.
Salário mínimo
Conforme a lei, nenhum trabalhador pode receber menos do que o salário mínimo vigente, mesmo que a remuneração do funcionário seja variável.
Agora, a situação muda caso a categoria conte com piso salarial. O piso salarial representa o menor valor de salário que um profissional pode receber para executar determinada função. Os valores variam conforme a atuação, a cidade ou estado, além de ser determinado por lei, sindicato ou Convenção Coletiva de Trabalho (CCT).
Férias remuneradas
A cada 12 meses com registro na carteira de trabalho, é direito dos funcionários do condomínio receber 30 dias de férias remuneradas (Art. 129 da CLT). Segundo a Reforma Trabalhista, esses 30 dias podem ser divididos em três períodos.
Em relação às férias, existem algumas coisas que devem ser respeitadas:
- As férias não podem iniciar no período de dois dias que antecedem feriado ou dia de repouso semanal remunerado;
- A definição do período de férias deverá ser feita em conjunto, mas os interesses do empregador definem a época (Art. 136 da CLT);
- Se as férias só forem concedidas após o prazo de 12 meses, o condomínio deverá pagar a respectiva remuneração em dobro;
- Licença maternidade ou por motivo de doença atestada pelo INSS não pode ser considerada férias. Caso o funcionário tenha mais de cinco faltas no ano, o tempo de férias remuneradas é diminuído.
É direito do empregador organizar férias coletivas para todos os funcionários. Entretanto, essa prática não é muito indicada no caso de empregados de condomínio residencial. Nesses ambientes, a ausência dos funcionários por um longo período pode prejudicar os moradores.
13º Salário
Receber o 13º salário é um dos direitos dos funcionários de condomínios. A medida é garantida pelo Art. 7 da Constituição Federal de 1988.
Por lei, a primeira parcela deve ser paga até o final de novembro. Enquanto que a outra parte precisa ser paga antes de 20 de dezembro. O 13º deve ter valor igual à remuneração paga em dezembro. Por outro lado, o funcionário também pode receber a primeira parcela do 13º no momento das férias.
Apenas funcionários que trabalharam o ano inteiro recebem o valor integral. Se o trabalhador ainda não completou um ano de serviço, deve-se dividir o valor total do 13º e dividir por 12. Esse resultado deve ser multiplicado pelo número de meses trabalhados.
Faltas em determinadas ocasiões
A CLT permite que os funcionários faltem o serviço em determinadas situações sem prejuízo de salário. Confira algumas delas:
- Houver o falecimento de cônjuge, mãe, pai, filhos, avós, netos, irmão ou dependentes. Nesse caso, pode-se faltar até dois dias consecutivos;
- Em virtude de casamento, recebe-se três dias consecutivos de folga;
- Para acompanhar o filho de até seis anos no médico (uma falta por ano) ou para acompanhar consultas ou exames durante a gravidez da companheira;
- Para realizar provas de vestibular e ingresso em ensino superior.
Adicional noturno
Todo e qualquer funcionário que atuar no período entre às 22h e 5h da manhã deve receber um adicional salarial. O acréscimo equivale a 20% sobre o valor da hora de trabalho. Isso é um direito dos funcionários de condomínio, especialmente porteiros, seguranças e demais profissões que costumam atuar madrugada à dentro.
FGTS
Todos os funcionários com carteira assinada pelo condomínio têm o direito de receber o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Todos os meses, o condomínio deve recolher 8% do salário bruto do funcionário e depositar na Caixa Econômica Federal. Essa quantia serve como reserva financeira e pode ser desfrutada em caso de demissão, aposentadoria ou necessidade. Além disso, o condomínio precisa arcar com os demais encargos da folha de pagamento.
Aviso prévio
A CLT determina que o funcionário que pedir demissão deve avisar com pelo menos 30 dias de antecedência. Da mesma forma, o síndico que quiser demitir um funcionário deverá avisar com um mês de antemão.
Licença maternidade e direitos da funcionária grávida
É de direito das mulheres trabalhadoras contar com licença maternidade. O benefício permite a dispensa remunerada de 120 dias após o parto ou a partir do 28º dia antes deste.
Legalmente, gestantes recebem estabilidade no emprego. Isso significa que funcionárias não podem ser demitidas a partir da confirmação da gravidez. Esse período pode se estender até cinco meses depois do parto. Mesmo que a trabalhadora esteja em situação de aviso prévio, não é possível demiti-la. Conforme o Art. 391 da CLT, rescindir contrato de trabalho de uma mulher por causa de gravidez não é considerado um motivo justo.
Além disso, separamos todos os direitos das funcionárias grávidas de condomínio:
- O período de repouso antes e depois do parto pode ser estendido desde que o acréscimo não ultrapasse duas semanas. Para isso, deve-se apresentar atestado médico;
- Por causa da gravidez, funcionárias podem sofrer transferência de função. Após o período de licença maternidade, a profissional deve retornar ao cargo anterior;
- Empregadas podem ser dispensadas do trabalho pelo tempo necessário para realizar ao menos seis consultas médicas e exames;
- Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez. Assim, elas devem ser reinstituídas;
- A licença maternidade também é aplicada às empregadas que adotarem ou se tornarem guardiãs de criança ou adolescente. Para isso, é preciso apresentar o termo judicial de guarda;
- Em caso de aborto não criminoso, a mulher tem direito ao repouso remunerado de duas semanas;
- Mães têm direito de duas pausas de 30 minutos cada para amamentar o bebê de até seis meses. O empregador deverá combinar os horários junto com a funcionária;
- A licença maternidade é transferida ao pai em caso de morte da mãe. Entretanto, o benefício não é repassado no caso de abandono da criança.
Ademais, a Reforma Trabalhista alterou a regulamentação acerca de mulheres grávidas ou lactantes trabalhando em locais e situações insalubres. A nova medida permite que a prática aconteça desde que o condomínio apresente atestado médico garantindo que não há risco à mãe e ao bebê.
Trabalhar conforme as normas de segurança
Faz parte das obrigações trabalhistas do condomínio cumprir as normas de segurança e medicina do trabalho. Para isso, deve-se consultar as normas estabelecidas pelo estado ou o município. Enfim, o síndico deve fiscalizar o treinamento dos funcionários e a atuação no dia a dia, visando sempre prevenir acidentes.
Para finalizar, benefícios como salário habitação, vale alimentação, vale transporte, assistência médica e odontológica são opcionais. Logo, esses itens devem ser combinados com o síndico no momento da contratação.
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por Denys Hupel | nov 5, 2018 | Gestão Condominial
Nem todos os condomínios contam com lugares demarcados no estacionamento. Nesses casos, a tática do rodízio de vagas de garagem pode ser mais prática para o síndico, mas causa bastante atrito entre vizinhos. Especialmente por isso, o sorteio de vagas de garagem em condomínio é uma das opções mais utilizadas.
Nesta publicação vamos explicar tudo sobre o assunto, além de oferecer dicas sobre como realizar o sorteio de vagas de garagem em condomínios que você gerencia. Confira:
Assembleia de sorteio de vagas de garagem em condomínio
Para instaurar esse sistema no condomínio que você gerencia, o primeiro passo é realizar uma reunião de assembleia. É importante que essa etapa seja feita de forma prática, uma vez que reuniões sobre distribuição de vagas de garagem podem levar horas e horas.
Por ser um tema polêmico e que causa muitas dúvidas, primeiro o síndico deve conferir a opinião dos moradores. Isso pode ser realizado através de uma enquete online enviada pelo software de gestão condominial. Desta forma, é possível saber se os moradores têm interesse ou não de fazer um sorteio de vagas de garagem em condomínio.
Se o retorno dos moradores for positivo, o síndico pode passar para a próxima fase do plano: convocar uma reunião de assembleia para esclarecer dúvidas, como uma espécie de pré-sorteio de vagas de garagem em condomínio.
Nesse encontro, deve-se apresentar o mapa do estacionamento e as regras para sorteio de vagas em condomínio. Ao final, deve ser realizada uma votação para definir se o condomínio vai realizar o sorteio ou não.
O quórum para sorteio de vagas de garagem em condomínio varia conforme a convenção e o regimento interno. Se os documentos autorizam a demarcação de vagas de garagem com base em sorteio, a votação precisa de quórum simples. Ou seja, 50% + 1 é o suficiente para passar a proposta. Por outro lado, se a legislação interna do condomínio possui normas contra o tema, será necessário fazer uma mudança no documento. Para alterar a convenção, é preciso quórum de dois terços de aprovação de todos os condôminos.
Além disso, separamos algumas dicas sobre como realizar um bom sorteio de vagas de garagem em condomínio:
- Escolha um local espaçoso para realizar a assembleia. O ambiente tem que ser grande o suficiente para receber todos os proprietários das unidades no condomínio;
- Prepare ao menos dois mapas das vagas da garagem do condomínio. Eles devem ser feitos em formato grande, de preferência em papel tamanho A Zero, impresso em gráfica;
- Faça cópias impressas do mapa das vagas da garagem para distribuir aos condôminos, assim cada um tem a sua folha para consulta;
- Utilize dois computadores durante a assembleia: um para anotar o sorteio das vagas em uma planilha e outro para elaborar a ata da assembleia. Selecione pessoas diferentes para ficarem encarregadas dessas tarefas;
- Use um projetor para que o sorteio seja acompanhado em tempo real por todos na sala, através do preenchimento da planilha;
- Deixe uma mesa de apoio na entrada da sala com a lista de presença.
- Instrua uma ou duas pessoas da sua equipe para ficar próximo da mesa de apoio para resolver dúvidas dos moradores. Assim, não é necessário interromper o sorteio para esclarecer a dúvida de uma pessoa.
Ao iniciar a assembleia, leia a lista de regras para sorteio de vagas de garagem em condomínio aos condôminos presentes. Também explique como será feito o sorteio de vagas de garagem dos inadimplentes e dos ausentes.
Todos os moradores têm o direito de participar do sorteio, até os inadimplentes. Conforme o Código Civil, o condômino que está em débito com a taxa condominial é proibido de votar, mas a legislação não fala sobre participar de sorteios que afetam a forma de utilizar a propriedade e as áreas comuns.
Além disso, relembre a todos como será feita a distribuição de vagas para moradores prioritários, como idosos e deficientes. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional perante a lei, mas garante o bem-estar na vida em comunidade.
Nesses casos, deve-se também levar em consideração as indicações do regulamento interno do condomínio e as regras do município.
Tipos de sorteio de vagas de garagem em condomínio
Existem diferentes formas de realizar o sorteamento das vagas do estacionamento do condomínio. As maneiras mais comuns são:
- Utilizando um software para sorteio de vagas de garagem em condomínio;
- Via sorteio eletrônico de vagas de garagem, geralmente através de um site;
- No maior estilo bingo, retirando os números um por um.
Além disso, o condomínio pode decidir entre:
- Um sorteio único, feito apenas uma vez e que determinará as vagas de garagem dos condôminos para sempre;
- Sorteios realizados a cada dois ou três anos, para garantir que todos tenham oportunidade de adquirir uma boa vaga de garagem.
A primeira opção é a mais prática para o síndico, pois só é necessário realizar um único sorteio e pronto. Entretanto, pode acontecer de as escolhas de vagas não agradarem a todos os moradores, especialmente aqueles que ficarem com vagas presas. Logo, isso pode desgastar a relação do síndico com os moradores infelizes e afetar a harmonia do condomínio.
Na maioria das vezes, o processo de seleção de vagas funciona da seguinte maneira:
- O presidente da mesa sorteia o número de uma unidade;
- O condômino em questão anuncia qual a vaga que deseja ter;
- O presidente de mesa repete em voz alta o número da unidade e a vaga selecionada. Por exemplo: “apartamento 24, vaga 55”;
- A informação é anotada pela pessoa responsável pela planilha com a relação de vagas.
- Esse processo é realizado até que todas as vagas sejam preenchidas.
Regras para sorteio de vagas de garagem em condomínio
Para finalizar, montamos uma lista de regras para o sorteio de vagas de garagem em condomínio. Você pode utilizá-las durante a sua reunião de assembleia focada neste assunto:
- O sorteio deve ser feito com transparência, de forma democrática e justa;
- O sorteio de vagas de garagem em condomínio precisa ser aprovado em assembleia antes de ser realizado;
- O sorteio não pode ir contra as regras estipuladas na convenção do condomínio;
- O sorteio é para todos os condôminos, inclusive os inadimplentes;
- Idosos, deficientes e pessoas com dificuldade de locomoção devem ter prioridade e receber vagas de fácil acesso;
- Cada condômino terá até 3 minutos para anunciar qual vaga gostaria de ter (o tempo pode variar conforme o interesse do síndico e o perfil do condomínio);
- No caso de ausência, a unidade será chamada novamente ao final do sorteio. Se o responsável não comparecer, a vaga será determinada pelo síndico;
- Em geral, condôminos têm o direito de negociar vagas com outro morador. Caso isso ocorra, o acordo deve estar documentado e o síndico precisa ser notificado;
- Um novo sorteio de vagas de garagem em condomínio será realizado após dois ou três anos, caso seja de interesse dos condôminos.
Cada síndico deve adaptar as regras para sorteio de vagas de garagem em condomínio para a realidade do empreendimento, levando em consideração as suas necessidades.
Por fim, essas regras devem ser divulgadas previamente e lidas antes de sortear as vagas de garagem em condomínio. Ademais, é fundamental que seja feita uma votação para confirmar se todos os presentes compreendem as normas estabelecidas.
Quer saber mais sobre vaga de garagem em condomínio? Confira o nosso Guia Completo sobre o assunto!
por Denys Hupel | out 31, 2018 | Legislação
Gerenciar corretamente a folha de pagamento do condomínio é uma das etapas mais importantes da administração condominial. Sem o documento, o condomínio corre sérios riscos de sofrer ações judiciais no futuro.
As coisas ficam ainda mais complexas quando o síndico profissional atua em mais de um condomínio. Nesses casos, manter as informações organizadas se torna uma necessidade.
Sabemos que muitos síndicos não sabem muito bem como fazer uma folha de pagamento do condomínio. Por causa disso, criamos esta publicação para você aprender sobre:
Entenda a função da folha de pagamento do condomínio
Para início de conversa, precisamos compreender o que é a folha de pagamento e porquê ela é tão importante. Em síntese, a folha de pagamento do condomínio reúne todos os detalhes sobre as remunerações de cada funcionário. Nela são computados os valores que cada contratado irá receber no final de cada mês.
Além disso, a folha de pagamento do condomínio também reúne dados como:
- O valor das horas extras trabalhadas pelos funcionários;
- Despesas com encargos de previdência social e de tributação;
- Adicionais (tempo de serviço, noturno, acúmulo de função, insalubridade);
- Descontos em caso de faltas ou atrasos;
- Salário habitação, caso algum funcionário resida no condomínio;
- Valores do vale transporte e do vale alimentação.
De forma prática e pontual, a folha de pagamento do condomínio reúne todas as informações citadas. Por fim, o valor do salário do funcionário é dividido entre Salário Bruto e Salário Líquido. O primeiro é o valor total sem descontos. Enquanto que o segundo é o valor final que será recebido pelo funcionário.
Normalmente, o gerenciamento da folha de pagamento do condomínio é de responsabilidade da administradora ou do síndico. Porém, em alguns casos a incumbência fica por parte de um escritório contábil contratado a parte.
Na grande maioria dos condomínios, a folha de pagamento equivale a mais da metade dos gastos da gestão. Por isso, é importante que o síndico leve em consideração as informações do documento para buscar reduzir despesas condominiais. Mas isso não quer dizer que o síndico deve sair demitindo funcionários. Afinal, eles são essenciais para manter a harmonia na vida em comunidade.
Economizar, nesse caso, significa ficar atento a fatores que causam gastos desnecessários. Por exemplo, será que os funcionários realmente precisam fazer hora extra? Ou então, é realmente vantajoso para o condomínio contar com um zelador morando no local?
Essas questões podem gerar gastos excessivos na folha de pagamento e precisam ser revistas. Logo, a folha de pagamento do condomínio também se torna importante para a economia de gastos.
Para finalizar, a folha de pagamento do condomínio é fundamental para garantir que tudo seja feito de acordo com as leis trabalhistas. O documento serve como uma comprovação de que o condomínio está agindo de maneira correta. Desta forma, evita-se problemas judiciais futuros.
Encargos sobre folha de pagamento de condomínio
Uma parte importante da folha de pagamento do condomínio são os encargos sociais. Eles se resumem em quatro itens obrigatórios:
FGTS: é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. É pago mensalmente e equivale a 8% do valor bruto do salário mensal do funcionário. O FGTS deve ser pago até o dia 7 do mês seguinte.
INSS: é o principal encargo previdenciário. Por isso, precisa ser pago para todos os profissionais contratados pelo condomínio. Tanto os com carteira assinada, quanto autônomos e síndico. O valor corresponde a 20% do valor bruto do salário. Deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte.
PIS: é o encargo que é destinado ao seguro-desemprego e abono. O condomínio paga PIS sobre folha de pagamento, sendo 1% do salário bruto do funcionário. Entretanto, essa porcentagem pode variar conforme o estado. O PIS deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte.
IRPF: é o Imposto de Renda de Pessoa Física. É feito anualmente e deve ser calculado com base no ano-calendário do salário dos funcionários.
Ainda existe a contribuição sindical, mas esta deixou de ser obrigatório com a Reforma Trabalhista. Desde novembro de 2017 condomínios não são mais obrigados por lei a pagar impostos aos sindicatos. Desse momento em diante, a contribuição sindical se tornou opcional perante a lei.
Além disso, existem algumas obrigações legais que envolvem a folha de pagamento do condomínio. Todos os condomínios precisam fazer a atualização da RAIS e CAGED via eSocial.
A RAIS é a Relação Anual de Informações Sociais. Como o nome já explica, ela precisa ser feita anualmente. Sua finalidade é fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país.
Já o CAGED é o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados. Com essa obrigação fiscal, o Ministério do Trabalho fiscaliza as admissões e demissões de empregados sob o regime da CLT. Precisa ser enviada até o final do dia que antecede o início do trabalho do funcionário no condomínio.
Ambas obrigações fiscais devem ser entregues dentro do prazo estipulado pela lei. Se não, podem ser cobradas multas. No caso do RAIS, a penalidade tem valor mínimo de R$ 425,64 (acrescido de R$ 106,40 por bimestre de atraso) e valor máximo de R$ R$ 42.564,00. Agora, a multa do CAGED varia entre R$ 402,53 a R$ 937,00 por empregado, dobrada por reincidência.
A própria folha de pagamento do condomínio também deve ser entregue ao eSocial para conferência. Desta forma, o condomínio que não enviar o documento conforme as regras podem ser multados em valores a partir de R$ 1.812,87.
Em razão disso tudo, é importante que o síndico possua conhecimento na área trabalhista e tributária. Se você tiver dificuldades com esse assunto, pode ser vantajoso contar com uma assessoria contábil.
Logo, será possível conferir os aspectos técnicos da folha de pagamento do condomínio com a ajuda de um profissional.
Leia mais:
eSocial para condomínios: entenda como funciona
Como fazer folha de pagamento de condomínio
Para simplificar o processo de como fazer a folha de pagamento do condomínio, preparamos um passo a passo sobre como calcular folha de pagamento de condomínio:
Controle do ponto
Apesar de ser uma tarefa simples, muitos gestores não dedicam a atenção necessária na hora de fazer o controle do ponto. Nesses casos, a desorganização causa dor de cabeça no momento de montar a folha de pagamento do condomínio.
Seja através da folha de ponto ou pelo ponto eletrônico, o síndico precisa garantir que os funcionários estão fazendo as marcações de forma correta. Essa tarefa pode ser repassada para o zelador ou gerente predial, visto que o importante é que haja supervisão.
O controle do ponto é primordial para saber a quantidade exata de horas trabalhadas pelo contratado. Com base nisso, é possível calcular a remuneração mensal e fazer o pagamento de horas extras. Também é possível calcular se deve ser feito algum tipo de desconto por atrasos.
Se o condomínio possui o auxílio de uma administradora, o síndico deverá encaminhar a folha do ponto para a prestadora de serviço todos os meses.
Cálculo de horas extras
Com as informações do ponto em mãos, é possível conferir as horas extras dos funcionários. Essas horas extras são todos os minutos a mais em que o profissional ficou no condomínio além do seu horário de trabalho. Por isso, o funcionário deverá receber uma remuneração a mais.
É muito importante que o síndico preste atenção nesses dados uma vez que essas questões trazem despesas para o condomínio. Esse fator também serve para ajudar na logística do trabalho. Às vezes um funcionário acaba fazendo hora extra porque não consegue realizar todas as demandas no tempo disponível. E, nesses casos, talvez seja mais em conta contratar uma pessoa para auxiliar.
Atenção aos adicionais
A lei estabelece que determinadas situações merecem receber pagamentos melhores. É o caso de quem trabalha à noite. Porteiros, seguranças e demais funcionários que trabalham das 22h às 5h recebem um adicional salarial. Esse é equivalente a 20% sobre o valor da hora de trabalho.
Já os funcionários que acumulam duas funções, também são dignos de adicional salarial. Em geral, isso ocorre com zeladores que também atuam na parte de limpeza ou portaria. O adicional por acúmulo de função é de 20% sobre o salário mensal.
Por sua vez, o adicional por tempo de serviço também é obrigatório. Entretanto, o tempo e as porcentagens variam de acordo com o estado. No Rio Grande do Sul, o funcionário recebe um extra de 3% no salário ao completar três anos de trabalho no condomínio (triênio). Já em São Paulo, o funcionário recebe um acréscimo de 5% do salário após dois anos (biênio).
Descanso semanal remunerado
É direito do trabalhador contar com descanso semanal remunerado. Assim, essa informação deve estar destacada na folha de pagamento do condomínio. Essa questão é importante especialmente no caso dos funcionários da portaria, que contam com jornadas de trabalho de 12 x 36.
Benefícios: salário habitação, vale transporte e vale alimentação
Antes de mais nada, é importante destacar o salário habitação. Ele ocorre quando o funcionário mora no local do trabalho. Ou seja, o zelador que mora em uma das unidades do condomínio deve receber uma quantia extra. Isso acontece porque o funcionário fica à disposição dos moradores além do horário de trabalho dele. Assim, o salário habitação conta com um adicional de 33% sobre o pagamento no final do mês.
Já no caso de vale transporte e vale alimentação: os dois benefícios também precisam ser apontados na folha de pagamento do condomínio.
Descontos: atrasos, faltas e encargos
Com base nas informações da folha de ponto, deve-se começar destacando os atrasos e as faltas dos funcionários. Afinal de contas, trabalhadores não devem receber por horas não trabalhadas. A soma dos atrasos e faltas deve ser reduzida do valor do salário ao final do mês, desde que isso esteja claro em contrato.
Os demais descontos são fundamentados nos encargos obrigatórios. Conforme citados anteriormente, são eles: FGTS, INSS, PIS e IRPF.
Cálculo total do pagamento
Enfim, após somar todos os atributos extras é preciso fazer o abatimento dos descontos. Desta forma é possível chegar a dois valores: o valor bruto e o valor líquido. Ambos devem ser citados na folha de pagamento do condomínio.
Planilha folha de pagamento condomínio
Para concluir, nada é mais crucial para a organização condominial do que aproveitar as tecnologias. E não poderia ser diferente no caso da folha de pagamento do condomínio.
O síndico deve usufruir de novidades que facilitam a sistematização da contabilidade do condomínio que gerencia. Uma opção tradicional é buscar planilhas no Word ou Excel para preparar a folha de pagamento do condomínio.
Outra opção mais interessante é utilizar um software de gestão de condomínio, como o TownSq. Assim, você pode reunir todas as questões trabalhistas, financeiras e contábeis do condomínio em um local só. Assim, você pode acessar as informações importantes de qualquer lugar! E tudo isso através do seu celular, computador ou tablet.
Em conclusão, elaborar a folha de pagamento do condomínio pode ser algo trabalhoso. Achou que é bastante coisa? Não se preocupe! Não deve haver problemas se você seguir o passo a passo corretamente.
Resumindo:
- A folha de pagamento do condomínio é importante pois facilita o controle dos gastos com funcionários e evita ações judiciais;
- A folha de pagamento do condomínio deve discriminar: horas extras, adicionais (quando houver), descanso semanal remunerado, salário habitação (quando houver), vale transporte ou vale alimentação (quando houver), descontos por atrasos ou faltas e encargos obrigatórios;
- Os encargos obrigatórios sobre a folha de pagamento são: FGTS, INSS, PIS e IRPF;
- As obrigações fiscais sobre a folha de pagamento são: RAIS e CAGED;
- Não obedecer às normas trabalhistas e tributários pode resultar em multas ao condomínio;
- Síndico deve apostar em planilhas ou softwares de gestão condominial, como o TownSq.
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por Denys Hupel | out 30, 2018 | Legislação
Todo ano é a mesma coisa. Chega a época do Imposto de Renda e diversos síndicos ficam perdidos, sem entender o que fazer. Apesar de ser um tema complexo, é muito importante fazer o Imposto de Renda do condomínio da forma correta. Você sabe se o condomínio paga imposto de renda ou é imune ou isento de IRPJ?
Entenda mais sobre Imposto de Renda em condomínio com esta publicação. Aqui você vai aprender sobre:
Condomínio é imune ou isento de IRPJ?
Em primeiro lugar, é necessário compreender o que é o IRPJ. O Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) é um tipo de tributação voltado às pessoas jurídicas no Brasil. Empresas e entidades que geram renda são obrigadas a pagá-lo para Receita Federal. Porém, você sabe se condomínio é imune ou isento de IRPJ?
Na realidade, condomínios não precisam pagar esse tipo de tributo. Logo, pode-se dizer que o condomínio é imune ou isento de IRPJ. Para entender o porquê disso, é preciso compreender as normas brasileiras sobre tributação.
Conforme a lei, condomínios não são considerados pessoas jurídicas. Mesmo que o condomínio que você gerencia possua um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), a personalidade jurídica do empreendimento não é reconhecida legalmente. Isso ocorre em razão de condomínios não serem entidades que produzem renda ou que prestam algum tipo de serviço.
Resumidamente, as normas brasileiras consideram que condomínios têm como fim exclusivo cuidar apenas dos interesses em comum dos co-proprietários. Assim, a lei parte do princípio de que todo o dinheiro arrecadado é utilizado para administrar o bem-estar dos moradores. Em outras palavras, condomínios são diferentes de empresas por causa desse pequeno detalhe: objetivar o lucro.
Regime tributário de condomínio
A ausência de uma personalidade jurídica para o condomínio afeta toda a parte tributária condominial. Além de definir que condomínio é imune ou isento de IRPJ, essa questão também reflete no regime tributário do condomínio, podendo ele ser: Simples Nacional, Lucro Real e Lucro Presumido.
Entretanto, essas divisões são feitas com base na quantidade de renda que cada entidade produz. E aí você já sabe: como explicamos acima, condomínios não produzem renda alguma. Assim sendo, não há como definir qual o regime tributário de condomínio. Visto que condomínios não se encaixam em nenhum modelo.
Entenda melhor sobre esse assunto, lendo este artigo: Como funciona o regime tributário de condomínios
Condomínio paga Imposto de Renda? É obrigatório declarar?
Muitos síndicos em início de carreira têm dúvidas se condomínio tem que declarar Imposto de Renda. Então vamos à resposta: não, condomínios não precisam declarar Imposto de Renda.
Isso ocorre pelo mesmo motivo que o condomínio é imune ou isento de IRPJ: não há geração de renda. Ademais, a falta de uma personalidade jurídica também influencia nessa questão. Conforme explica o Parecer Normativo CST nº 76 de 1971, condomínio em edificação:
Nessas condições, por não se tratar de pessoa jurídica e por não se situar entre as entidades enumeradas na Portaria GB-337-69, não se inclui na obrigatoriedade da apresentação da declaração de rendimentos.
Entretanto, a situação é diferente quando o assunto é Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF). Condomínios que possuem funcionários com carteira assinada precisam lidar com um tributo diferente do que os que contratam empresas terceirizadas. Nesses casos, o condomínio paga o Imposto de Renda de Pessoa Física. Este deve ser calculado com base no ano-calendário do salário do síndico, zelador, porteiros, equipe de limpeza e demais contratados.
Se o condomínio conta com arrecadações extras além da taxa condominial, é possível que também seja necessário declarar o IRPF. O artigo 3º da Lei nº 12.973/2014 declara que:
“Ficam isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, limitado a R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias (…)”
Ou seja, condomínios que arrecadarem mais de R$ 24 mil por ano vigente são obrigados a declarar o IRPF sobre os rendimentos. Por sua vez, esses rendimentos podem ser: aluguel de partes comuns do condomínio ou multas aplicadas segundo as regras da convenção.
DIRF é a mesma coisa que Imposto de Renda?
A DIRF é a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Ela serve para fiscalizar o Imposto de Renda, buscando combater a sonegação fiscal. Ou seja, a DIRF não é a mesma coisa que o Imposto de Renda.
A declaração da DIRF é obrigatório para todas as fontes pagadoras. O processo é feito anualmente, sempre na segunda quinzena de fevereiro. Para isso, a declaração da DIRF pode ser feita diretamente pelo site da Receita Federal.
Desta forma, a declaração precisa informar à Receita Federal se houve imposto ou contribuição retida na fonte. No caso dos condomínio, é obrigatório realizar a DIRF. Todas essas questões são regulamentadas pelo decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 sobre tributação, fiscalização e a administração do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza.
Resumindo:
- Condomínio é imune ou isento ao IRPJ;
- Condomínios não precisam fazer declaração de Imposto de Renda;
- Condomínios com funcionários contratados precisar pagar IRPF pelos serviços prestados;
- Condomínios que arrecadaram mais de R$ 24 mil com rendimentos extras devem declarar IRPF;
- Condomínios não possuem um regime tributário.
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por Denys Hupel | out 26, 2018 | Gestão Condominial
Sujeira, poeira, mal cheiro e até mesmo infestação de insetos. Uma má gestão na faxina do condomínio pode trazer esses e muitos outros problemas. Exatamente por isso, todo síndico precisa contar com uma planilha de limpeza de condomínio.
De forma prática e funcional, a planilha de limpeza de condomínio serve como um guia de trabalho para os funcionários responsáveis pela higienização do local. Com esta publicação você entenderá qual a importância desse material. E, ainda de quebra, aprenderá a como criar uma planilha para o condomínio que você gerencia.
Qual a função de uma planilha de limpeza de condomínio?
Condomínios contam com inúmeras peças que devem ser limpas constantemente. Portaria, piscinas, garagem, hall de entrada, elevadores… O número de ambientes aumenta conforme o tamanho do empreendimento. Bem como a frequência e o tipo de limpeza também são determinados pela dimensão da movimentação no condomínio. Logo, são muitas as informações que devem ser levadas em consideração na hora de planejar a faxina no condomínio.
Assim, é muito fácil se perder no meio de tantos afazeres. É aí que entra a planilha de limpeza condominial. Esse material funciona como um checklist da limpeza do condomínio e garante que nada seja esquecido. Assim, fica mais fácil montar um cronograma de serviços de limpeza e coordenar a equipe responsável. Afinal, é fundamental que a limpeza seja realizada da forma correta todos os dias.
Ao usar uma planilha de limpeza de condomínio, o síndico garante o bem-estar e a saúde dos moradores, funcionários e visitantes!
Leia também:
10 dicas infalíveis para limpeza em condomínio
Como usar a planilha de limpeza de condomínio?
Primeiramente, a planilha de limpeza de condomínio deve ser preenchida pelo síndico conforme as necessidades do local. Cada condomínio possui particularidades diferentes, que influenciam na forma de fazer a higienização condominial.
Confira o que deve ser levado em consideração na hora de formular a sua planilha:
- Número de ambientes e áreas comuns;
- Quantidade de funcionários contratados ou terceirizados;
- Fluxo de pessoas no condomínio (condôminos, visitantes e prestadores de serviços);
- Frequência de limpeza (diariamente, semanal, quinzenal e mensalmente);
- Usabilidade de espaços (os ambientes são usados todos os dias ou apenas nos fins de semana?);
- Calendário de manutenções preventivas.
É importante conversar com o zelador na hora de criar a planilha de limpeza do condomínio que você gerencia. Essa atitude ajuda a garantir que o roteiro de limpeza seja completo. Se o condomínio conta com gerente predial, também é interessante consultá-lo.
Do mesmo modo, é importante levar em consideração os dias estipulados para as limpezas. Por exemplo, se o condomínio conta com churrasqueiras, a limpeza dessa área deve ser feita na segunda-feira. Visto que esse local geralmente é utilizado no fim de semana.
Quando tudo estiver pronto, você deve imprimir este roteiro. Em seguida, repasse-o ao zelador ou funcionários encarregados pela limpeza do condomínio. Porém, ainda há trabalho a fazer para garantir uma limpeza condominial perfeita. Por último, a equipe deve ser instruída sobre como utilizar a cronograma de limpeza. É indispensável que cada uma das etapas do documento seja respeitada.
Em resumo, limpeza é assunto sério! Como síndico, busque sempre garantir uma faxina impecável nos condomínios que você gerencia.
por Denys Hupel | out 19, 2018 | Legislação
Cada vez mais brasileiros buscam morar em condomínios. Seja pela segurança ou comodidade, o número de condôminos apenas cresce. Somente na cidade de São Paulo, uma em cada três pessoas mora em condomínios. Especialmente por isso, é muito importante que todos saibam quais são os direitos e deveres dos condôminos.
Com este artigo, você aprenderá sobre os direitos e deveres dos condôminos no condomínio edilício. Confira:
Normas internas do condomínio
Antes de qualquer coisa, é necessário destacar a importância da convenção e do regimento interno do condomínio. São esses os documentos que irão ditar os direitos e deveres dos condôminos nas relações internas e externas.
Todos os condôminos precisam agir de acordo com as normas. Bem como o síndico e os demais funcionários do condomínio. Por causa disso, é essencial que um morador leia com atenção a convenção e regulamento interno antes de comprar ou alugar um imóvel no condomínio.
Em contrapartida, as regras presentes na legislação interna do condomínio podem ser modificadas através de uma reunião de assembleia. Para isso, deve-se obter o voto de ao menos dois terços dos condôminos.
Direito dos condôminos
Basicamente, os direitos dos condôminos são determinados pelo novo Código Civil brasileiro. O Art. 1.335 define que:
São direitos do condômino:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Este último item da lei ressalta uma parte importante sobre os direitos dos condôminos inadimplentes. Aqueles que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia não podem votar nas reuniões de condomínio. Da mesma forma, condôminos inadimplentes não podem atuar como síndicos do condomínio.
No mais, o Art. 1.355 também é relevante para o assunto. Ele determina que outro direito dos condôminos é convocar uma reunião de assembleia. Isso pode ser feito com o aval de um quarto dos proprietários.
De acordo com a legislação, também são direitos dos condôminos alugar a vaga de garagem para outro morador do condomínio (Lei Federal 12.607); e destituir um síndico que não administra o condomínio corretamente (Art. 1.349). Além dos itens estipulados pela lei, os direitos dos condôminos também são determinados pela convenção do condomínio.
Para resumir, preparamos uma relação com todos os direitos dos condôminos:
- Usufruir da unidade a qual é dono ou é inquilino;
- Usufruir das áreas comuns do condomínio, como piscina ou salão de festas;
- O condômino pode participar das discussões da reunião de assembleia (se não estiver inadimplente);
- Votar em reuniões de assembleia (se não estiver inadimplente);
- Candidatar-se para atuar como síndico do condomínio (se não estiver inadimplente);
- Convocar uma assembleia ao conquistar a assinatura de 1/4 dos condôminos;
- Destituir o síndico do condomínio caso este não esteja agradando a maioria dos moradores;
- Alugar a sua vaga na garagem para outro morador;
- Locar sua propriedade para terceiros conforme a Lei do Inquilinato.
Deveres dos condôminos
Assim como os direitos dos condôminos, os deveres dos moradores também são determinados pelo novo Código Civil. O Art. 1.336 define o seguinte:
São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
- 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
- 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Além disso, vale destacar que o condômino tem a obrigação de pagar a taxa do condomínio todos os meses. Não respeitar essa norma pode resultar em uma ação de cobrança judicial por parte do condomínio.
Em resumo, os deveres dos condôminos são:
- Pagar as taxas condominiais de acordo com a fração ideal da sua unidade (ou conforme especificado na convenção);
- Contribuir com o fundo de reserva de acordo com a convenção;
- Não fazer construções irregulares que prejudiquem a segurança do condomínio e dos vizinhos;
- Não alterar a fachada da edificação;
- Não prejudicar o sossego dos vizinhos;
- Pagar juros caso não pague a taxa mensal do condomínio;
- Pagar multas aplicadas que estejam de acordo com a lei e a convenção do condomínio;
- Respeitar as regras da convenção e regimento interno.
Como foi explicado antes, conhecer a convenção do condomínio é essencial para conferir a existência de outros deveres dos condôminos.
Leia também:
Qual o papel do síndico?
Nessas situações, a principal função do síndico é supervisionar as ações dos moradores dentro do condomínio. O profissional precisa garantir que os direitos dos condôminos sejam respeitados por todos. Tanto pelos funcionários do condomínio, quanto pelos demais vizinhos.
Da mesma forma, o síndico precisa garantir que os condôminos cumpram seus deveres perante o condomínio. É sua responsabilidade garantir que o condomínio funcione perfeitamente em harmonia. Agora que você conhece todos os direitos dos condôminos, já pode melhorar ainda mais a sua gestão de condomínios.
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por Denys Hupel | out 18, 2018 | Financeiro
Você já ouviu falar sobre taxa de mudança em condomínio? A medida é adotada por diversos condomínios e causa divergência entre síndicos, proprietários e inquilinos.
Apesar da polêmica, é importante compreender o que é a taxa de mudança e como ela funciona. Como síndico, você também deve saber qual a jurisprudência quando o assunto é taxa de mudança em condomínio. Preparado para saber tudo sobre o assunto?
Vamos lá:
O que é taxa de mudança?
A taxa de mudança é um valor cobrado pelo condomínio quando um morador está entrando ou saindo de uma unidade. A intenção desta taxa é compensar gastos extraordinários causados ao condomínio durante o momento da mudança.
Geralmente são os condomínios de apartamentos que usam esse tipo de cobrança visto que mudanças nesse tipo de edificação podem causar maiores dores de cabeça. Tanto para o síndico, quanto para qualquer morador. Por exemplo: o entra e sai prejudica a limpeza do condomínio ou então o transporte de móveis pode danificar a propriedade.
Quase sempre a cobrança da taxa de mudança é feita junto da taxa condominial. O valor é adicionado ao custo da cota condominial do mês seguinte. Isso significa que o morador precisa estar preparado para arcar com essa nova taxa se quiser evitar a inadimplência.
O valor da taxa de mudança de saída ou de entrada é determinado por cada do condomínio. Porém, o preço não pode ser abusivo visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio todos os meses. Essa nova tarifa não pode ser uma fonte de enriquecimento sem causa por parte do condomínio. A quantia deve ser adequada para cobrir apenas os gastos do condomínio por causa da mudança.
Para que serve a taxa de mudança?
Apesar de representar uma etapa importante na vida dos novos moradores, mudanças podem causar uma série de problemas dentro do condomínio. Alguns contratempos causados por mudanças de entrada e saída são:
- Alteração na rotina do condomínio;
- Funcionários do condomínio precisam ser deslocados para dar assistência;
- Ao menos um dos elevadores precisa ser reservado para o transporte dos móveis;
- É necessário designar uma vaga de garagem para o caminhão de mudanças;
- Deve-se realizar a recepção e cadastramento da equipe de prestadores de serviço;
- É preciso realizar uma limpeza no condomínio para retirar a sujeira causada pela mudança;
- Caso ocorra algum dano ao patrimônio, o condomínio precisará realizar o conserto ou reforma.
A finalidade da taxa de mudança é compensar esses gastos extraordinários que o condomínio tem durante o momento da mudança. Em outras palavras, a taxa de mudança para sair e entrar serve como compensação do estresse ao condomínio.
É legal cobrar taxa de mudança em condomínio?
Essa questão é motivo de polêmica dentro de condomínios Brasil à fora. Em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo. Ou seja, a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal perante a lei. A medida também não é citada na Lei do Inquilinato.
Alguns juristas defendem que o condomínio tem o direito de cobrar o encargo desde que o valor não seja exagerado. Portanto, o custo precisa ser proporcional aos gastos extras causados ao condomínio.
Por outro lado, existem casos em que a Justiça determinou a norma é de ilegalidade patente. Em outras palavras, foi determinado que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem. Em 2004, a 4ª Turma de Recursos de Criciúma (SC) julgou a cobrança ilegal. Nesse caso, o condomínio teve de restituir os R$ 600 cobrados por um morador que realizou uma mudança.
Mais recentemente, a cidade de Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios. Um projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de 2017. Essa proposta definia que condomínios residenciais e comerciais seriam proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários.
Para a redatora, a taxa de mudança fere o art. 5º, inciso XV, da Constituição Federal, pois limita ilegalmente o direito de ir e vir. Como a legislação interna do condomínio não pode contar medidas que conflitem com a lei, a cobrança seria ilegal. De acordo com o projeto de lei, o condomínio pode estabelecer regras de dia e horário de mudança, mas não pode cobrar pela função. Apesar da movimentação, o projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.
Independentemente de a discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa. A taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.
O síndico só pode realizar a cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio. A convenção também deve propor questões como: quem paga a taxa de mudança, qual o valor e o prazo de pagamento.
Se o condomínio tem interesse de aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída, deve-se seguir alguns passos. Para isso, é necessário que o tema seja aprovado em assembleia. O quórum de aprovação é de dois terços dos condôminos presentes.
Se o condômino considera a taxa de mudança do condomínio excessiva, existem medidas que podem ser tomadas. Nessas situações, é possível ingressar com um processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial entrar em contato com um advogado com experiência na área.
Taxa de mudança para sair e entrar: entenda a diferença
Muitas pessoas perguntam se há diferença entre a taxa de mudança para sair e entrar do condomínio. Não há motivo para existir alguma diferença entre os valores das taxas de mudança. Afinal, o condomínio sofre tanto desgaste durante uma mudança de entrada quanto em uma de saída. Entretanto, o que determina se há ou não alguma distinção nas taxas é a convenção do condomínio. Se o documento determina, é necessário respeitá-lo.
Por sua vez, a situação é outra quando a mudança não conta com transporte de móveis. Nesses casos, não é prudente o condomínio cobrar taxa de mudança para sair ou entrar. Como não haverá transporte de materiais pelo condomínio, não existe razão para cobrar qualquer taxa de compensação.
O condomínio que você gerencia não possui regulamento interno? Resolva esse problema utilizando o nosso Modelo Grátis de Regimento Interno do Condomínio!
por Denys Hupel | out 16, 2018 | Financeiro
Muitos síndicos penam na hora de lidar com a gestão financeira do condomínio. Contas a pagar, fundo de reserva, inadimplência… São diversas as responsabilidades. Por causa disso, é comum condomínios contratarem o serviço de uma administradora. Nessas ocasiões, o síndico precisa lidar com uma questão. Qual tipo de conta bancária o condomínio deve adotar: conta pool ou vinculada?
Sabemos que há um grande número de síndicos com dúvidas sobre o tema. Por isso, resolvemos criar esse artigo com as informações mais importantes a respeito de conta pool para condomínios. Entenda tudo sobre o assunto:
O que é conta pool?
A conta pool é uma espécie de conta bancária coletiva na qual uma administradora reúne os recursos de diversos condomínios. Em outras palavras, o dinheiro de um condomínio é misturado com o de outros empreendimentos, em uma conta única.
Nesses casos, a administradora condominial é responsável por gerenciar as receitas e pagamentos de cada um dos condomínios clientes, de forma individual. Desta forma, o síndico não consegue controlar a movimentação financeira na conta do condomínio através de extratos bancários. Só é possível realizar a conferência a partir de relatórios disponibilizados pela própria administradora.
Em contrapartida, existe a conta vinculada. Essa também pode ser chamada de conta individual. Por sua vez, ela permite que o síndico tenha total controle sobre os recursos e possa acessar os dados sempre que quiser.
Também existe a possibilidade de o condomínio utilizar uma conta mista. Assim é possível dividir o gerenciamento das arrecadações com a administradora. A conta pool pode ser utilizada para lidar com as despesas ordinárias diárias, enquanto que a individual é focada na aplicação do fundo de reserva.
Vantagens e desvantagens da conta pool
Se você é um síndico buscando firmar contrato com uma administradora de condomínios, precisa compreender as vantagens e desvantagens da conta pool.
A principal vantagem da conta pool é a comodidade para o síndico. Desse jeito, toda a gestão financeira do condomínio fica a cargo da administradora. Assim, a empresa se torna encarregada pelo recolhimento de impostos, pagamento de funcionários, cobrança das taxas condominiais, etc. Portanto, a prática pode ser interessante para os condomínios cujo síndico não possui grandes conhecimentos na área de finanças.
Agora, a grande desvantagem de utilizar conta pool para condomínios é a insegurança que ela pode trazer. Por não haver formas de controlar o extrato bancário, o condomínio fica à mercê da boa-fé da administradora. Se a empresa não for de confiança, o condomínio corre o risco de sofrer com dívidas, desvios de dinheiro ou fraudes. Geralmente leva-se meses para descobrir que há algo errado acontecendo nas contas do condomínio. E aí o prejuízo já é enorme.
Para resumir, preparamos um compilado das vantagens e desvantagens de utilizar conta pool para condomínios:
Vantagens:
- Grande redução nos valores de taxas bancárias, uma vez que bancos tendem a oferecer tarifas mais atrativas para administradoras condominiais;
- O síndico não precisa lidar com a gestão financeira, podendo focar em outras questões do gerenciamento do condomínio;
- Administradora pode ajudar no controle da inadimplência do condomínio ao gerenciar os recursos e realizar cobranças.
Desvantagens:
- O condomínio tem menos controle dos recursos disponíveis;
- O dinheiro depositado nos fundos de investimento não rende remuneração para o condomínio;
- Administradora pode fazer mau uso do dinheiro do condomínio sem que o síndico saiba;
- Como não é possível ter acesso aos extratos bancários, o condomínio corre o risco de ser vítima de fraudes;
- Caso a administradora venha à falência, o condomínio pode perder toda a quantia depositada na conta pool;
- Se a administradora tiver as contas bloqueadas devido a um processo judicial, o condomínio também ficará sem acesso ao dinheiro;
- A auditoria das contas do condomínio pode ser prejudicada visto que não há como acessar os extratos bancários, apenas relatórios.
Conta pool é legal?
A resposta é sim. Não existe nenhuma ilegalidade na utilização de contas pool. Entretanto, existe uma situação em que a prática não é permitida. Não é possível contratar conta pool caso a convenção do condomínio não autorize. O documento pode citar que as arrecadações precisam ser realizadas através de uma conta bancária própria.
Por causa disso é essencial que o síndico confira as normas internas cada vez que for fechar um contrato. Caso o condomínio perca dinheiro por causa da conta pool, o síndico pode ser responsabilizado por descumprir a convenção.
É importante ressaltar que o condomínio tem o direito de escolher o tipo de conta bancária que achar melhor. Se a administradora oferece apenas a opção de conta pool, o conselho fiscal e o síndico precisam analisar se vale a pena ou não fechar negócio com a empresa.
Portanto é fundamental que seja feita uma análise minuciosa do contrato. Deve-se conferir qual o modelo de conta e também quais são as obrigações da administradora. Além disso, é importante pesquisar se a empresa em questão é de confiança. Para evitar aborrecimentos, lembre-se de checar:
- Informações comerciais, judiciais e fiscais da empresa;
- Se a administradora possui boas referências;
- Faça uma pesquisa com outros condomínios que são atendidos pela prestadora de serviço.
Com o serviço de uma administradora de confiança, são poucos os riscos de o condomínio sofrer um desfalque financeiro!
O que fazer caso o condomínio seja lesado pela administradora?
Se o condomínio tiver algum tipo de problema com a administradora, o síndico precisa saber como agir. A primeira coisa a fazer é interromper o depósito de novos valores na conta pool. Em seguida, deve-se contatar a assistência de um advogado.
Dependendo da situação, é possível entrar com uma ação na Justiça contra a administradora do condomínio. Ainda, é importante destacar que o condomínio é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor. O art. 6, item III, defende que uma prestação de serviços e de contas correta é de obrigação da administradora para com o condomínio.
Agora que você já sabe como funciona uma conta pool, fique atento aos lançamentos financeiros do condomínio que você administra. Afinal, gestão financeira condominial é coisa séria!
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