por Denys Hupel | nov 30, 2018 | Legislação
Infelizmente, contabilidade e gestão tributária são áreas que sempre causam medo nos síndicos. Por conta da falta de informação ou da quantidade de siglas e números, as obrigações do condomínio, seja elas contábeis, fiscais ou previdenciárias, podem acabar se tornando fonte de dor de cabeça na gestão financeira do condomínio.
Queremos ajudar você a cuidar da contabilidade do condomínio e realizar a prestação de contas com segurança e propriedade. Portanto, preparamos essa publicação com tudo o que você precisa saber sobre obrigações contábeis do condomínio.
Com este artigo, você vai aprender:
Qual o regime tributário de condomínio?
Em primeiro lugar, vamos começar falando sobre o regime tributário do condomínio. Regime tributário é o nome dado ao conjunto de leis e normas que determinam o tipo de tributação que uma pessoa jurídica deve obedecer. Em outras palavras, é a partir do regime tributário que se define quais impostos uma empresa deverá pagar.
Apesar de possuírem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), condomínios não são considerados pessoas jurídicas perante a lei. Como todo o dinheiro arrecadado pelo condomínio deve ser utilizado para arcar com as despesas e melhorias no empreendimento, não existe lucro dentro do âmbito condominial. E, desta forma, condomínios não geram renda.
Por não produzirem renda e nem prestarem serviços, os condomínios não se enquadram em nenhum modelo de regime tributário. Porém, isso não quer dizer que condomínios não precisam pagar impostos ou lidar com obrigações fiscais. A seguir, compreenda melhor quais são as obrigações contábeis do condomínio.
Principais obrigações do condomínio
Obrigações contábeis de condomínio
Uma das partes mais importantes da administração condominial, é arcar com as obrigações contábeis. Inclusive, fazer o recolhimento de impostos e realizar as obrigações fiscais e previdenciárias é um dos deveres do condomínio. Dessa maneira, não arcar com essas demandas dentro do prazo estabelecido pelo eSocial pode resultar em multas administrativas.
Entenda quais são as obrigações contábeis do condomínio, divididas entre fiscais e previdenciárias:
Obrigações fiscais do condomínio
Primeiramente, vamos começar este artigo explicando o que são as obrigações fiscais do condomínio. As obrigações fiscais são parte importante da gestão tributária do condomínio. Sobretudo porque elas compõem uma série de encargos e declarações que o condomínio deve entregar aos órgãos públicos. Logo, o condomínio que não estiver quite com os seus compromissos junto à Receita Federal ou Estadual, pode vir a sofrer penalidades. Saiba quais são as principais obrigações fiscais do condomínio:
Cadastro CNPJ
Mesmo sem ter personalidade jurídica, é obrigatória a inscrição do condomínio junto à Receita Federal. O cartão do CNPJ deve ser guardado pelo síndico em local seguro e organizado. Da mesma forma, o condomínio precisa estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa medida é determinada pelo novo Código Civil brasileiro, conforme o Art. 1.332.
DARF
A DARF do condomínio é o Documento de Arrecadação de Receitas Federais. Em síntese, essa obrigação fiscal é uma guia emitida pelo Ministério da Fazenda e pela Receita Federal para que o contribuinte faça o pagamento de tributos. Assim, a DARF serve tanto para realizar o pagamento de tributos de operações financeiras, quanto para cumprir com determinadas obrigações contábeis, como o IRPF, PIS, COFINS, CSLL, entre outros.
DIRF
É a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Essa obrigação contábil tem a finalidade de fiscalizar o Imposto de Renda. Ela deve ser entregue uma vez por ano, sempre na segunda quinzena de fevereiro.
RAIS
Significa Relações Anuais de Informações Sociais. Assim sendo, o RAIS serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país. Segundo às normas, deve entregue ao Ministério do Trabalho anualmente, através do site do órgão.
Leia também:
DIRF é a mesma coisa que Imposto de Renda?
A entrega de DCTF para condomínios é obrigatória?
Obrigações previdenciárias do condomínio
Por sua vez, os tributos voltados à previdência social são obrigatórios apenas para os condomínios que possuem funcionários contratados. Contudo, também existem as obrigações previdenciárias no caso de contratação de prestadores de serviço terceirizados. Confira:
Mão de obra com carteira assinada
FGTS
Em primeiro lugar, vamos falar sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. O pagamento é feito mensalmente, com base de cálculo de 8% da remuneração mensal do funcionário. Ademais, deve ser quitado até o dia 7 do mês seguinte em que o salário foi pago.
INSS
Em seguida, temos o INSS. O valor desse tributo previdenciário equivale a 20% do salário do profissional. Ele é recolhido até o dia 20 do mês subsequente.
PIS
O PIS é o encargo que financia o seguro-desemprego. Desse modo, a alíquota é equivalente a 1% da folha de pagamento. Entretanto, é importante conferir o valor cobrado pela sua região, pois a quantia varia conforme as normas do município.
CAGED
É o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados, criado com a finalidade de controlar as admissões e demissões sob o regime da CLT. Para isso, deve ser entregue até o final do dia que antecede o início do trabalho de um novo funcionário no condomínio.
IRRF
Resumidamente, este é o Imposto de Renda Retido na Fonte. É apurado mensalmente e deve ser entregue até o último dia útil dos primeiros dez dias do mês seguinte ao salário.
IRPF
Por outro lado, também há o Imposto de Renda de Pessoa Física. Deve ser entregue anualmente, até o último dia útil do mês de fevereiro.
RAT
Significa Riscos Ambientais do Trabalho e substitui o antigo Seguro de Acidente de Trabalho. Nos condomínios, é retido o percentual de 2%, que é multiplicado pelo valor do FAP (Fator Acidentário de Prevenção), de 0,03%.
Contribuição sindical: essa obrigação contábil de condomínio deixou de ser exigida com a Reforma Trabalhista, em 2017. Desde então, a contribuição ao sindicato patronal e das categorias é voluntária.
Leia também:
Condomínio é imune ou isento ao IRPJ?
Mão de obra terceirizada
Muito se engana quem pensa que contratar prestadores de serviço autônomos e terceirizados é o mesmo que não pagar obrigações contábeis. Em contratações com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal, o condomínio deve fazer retenção da contribuição com:
- PIS;
- COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social);
- CSLL (Contribuição Sobre o Lucro Líquido);
- Ou então, através do INSS.
Se a empresa contratada é optante pelo Simples, recolhe-se apenas os 11% do INSS. Se não, é recolhido 1% do CSLL, 3% de COFINS e 0,65% de PIS, pagos através de DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal), pelo código 5952. É preciso que esses pagamentos sejam feitos até o dia 20 do mês subsequente.
Pronto! Agora você já possui tudo o que precisa saber para lidar com as obrigações contábeis do condomínio. Próximo passo: mãos à obra!
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por Denys Hupel | nov 28, 2018 | Legislação
O final de ano é sempre movimentado para os síndicos. É decoração natalina no condomínio, organização das férias dos funcionários e agendamento o pagamento do 13º salário dos funcionários. Porém, você sabe se as administradoras de condomínio também têm direito a décimo terceiro salário?
Dentre todas as taxas cobradas pela administradora de condomínio, essa é a que mais causa polêmica. Apesar de render muita confusão, o tema não é tão complexo e requer apenas conhecimento sobre os direitos do condomínio.
Entenda tudo sobre o décimo terceiro das administradoras de condomínio. E ainda, descubra se o síndico recebe 13º salário ou tem direito a férias.
Administradora de condomínio pode cobrar 13° salário?
A cobrança do décimo terceiro salário pelas administradoras é recorrente. Porém, antes de mais nada, precisamos compreender o que diz a legislação sobre essa remuneração extra paga pelo empregador.
O 13º salário foi criado com o intuito de ser uma gratificação de natal para os trabalhadores, paga até o mês de dezembro de cada ano. Instituída pela Lei n° 4.090/1962, a norma estabelece que o adicional deve ser pago somente aos empregados contratados:
Art. 1º – No mês de dezembro de cada ano, a todo empregado será paga, pelo empregador, uma gratificação salarial, independentemente da remuneração a que fizer jus.
Na prática, isso significa que apenas funcionários com carteira assinada pelo condomínio têm o direito de receber o 13º salário.
Desse modo, o condomínio não tem a obrigação de pagar a taxa extra a qualquer pessoa que prestar serviços sem possuir vínculo empregatício. Ou seja, condomínios não são obrigados por lei a pagar o décimo terceiro salário ao administrador ou à empresa administradora.
Apesar disso, não é necessariamente ilegal a administradora de condomínio cobrar o 13º salário. Se a taxa anual extra estiver presente no contrato assinado, o condomínio deve arcar com a despesa.
Por isso, verifique o contrato e confira se está especificado a cobrança do 13º cada ano a todo dezembro. Se a taxa constar no documento, é preciso marcar uma reunião para rever o contrato e conferir se há possibilidade de alterar o acordo de prestação de serviços.
Se o condomínio for coagido a pagar a taxa extra anual, é possível entrar com uma ação judicial visando a restituição do valor pago. Essa pode ser uma ação por danos materiais e morais, conforme a indicação da assessoria jurídica. O Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor autoriza que o cliente que pagar uma quantia de forma equivocada pode requerer a devolução em dobro. Entretanto, essa medida só poderá ser tomada caso o contrato não apresente a obrigação do pagamento da 13ª mensalidade à administradora do condomínio.
Taxa extra condomínio: quem paga o 13º salário?
O pagamento do 13º salário pelo condomínio, seja para a administradora ou para os funcionários, deve ser feito conforme as regras estipuladas na convenção do condomínio. Muitos condomínios optam por adicionar os custos à taxa condominial mensal. Dessa forma, cada morador paga a sua parte aos poucos. Outra opção é realizar o rateio do 13º salário. No entanto, essa medida deve ser tomada em conjunto através de uma reunião da assembleia geral.
Inquilino X proprietário: conforme a Lei 8245/91, é o inquilino quem paga a contribuição para o 13º salário dos funcionários do condomínio. Isso ocorre porque a cobrança é considerada uma contribuição social aos trabalhadores, portanto faz parte das despesas ordinárias do condomínio.
É necessária aprovação dos condôminos para pagamento de décimo terceiro salário para a administradora?
A princípio, não é necessário pedir aprovação dos condôminos para realizar o pagamento da 13ª mensalidade à administradora, bem como o pagamento de demais taxas à empresa.
Assim sendo, ao dar o sinal positivo à contratação de uma administradora, a assembleia está concordando com todas as cláusulas do contrato a ser assinado. Inclusive o pagamento do décimo terceiro salário, quando houver.
Se nesse meio tempo houver alguma mudança de contrato com a empresa, a nova proposta deverá passar pelo crivo da assembleia antes de ser assinada pelo síndico.
Mas, síndico de condomínio recebe décimo terceiro salário?
Apesar de não ser uma prática não comum, o síndico pode receber uma 13ª remuneração, sim. Em geral, síndicos são profissionais autônomos e nem sempre possuem vínculo empregatício com o condomínio. Portanto, o pagamento do 13º salário ao síndico é opcional.
Para isso, é necessário que a convenção do condomínio não apresente nenhum impasse. Ademais, a medida deve ser votada em assembleia. Por exemplo, a decisão pode ser tomada coletivamente durante a assembleia para eleição do novo síndico do condomínio. Da mesma forma, cabe aos moradores decidir qual o valor extra que será pago ao síndico.
Da mesma forma, o pagamento do 13º salário a cada 12 meses aos demais profissionais autônomos contratados pelo condomínio é opcional. E, também, deve ser realizado conforme o acordo firmado. Assim, tanto o contador quanto o advogado do condomínio têm direito ao 13º salário apenas quando estipulado no contrato.
Também é importante destacar que o síndico tem direito a férias. Afinal, ninguém é de ferro. Nessas situações, é o subsíndico quem assume o papel de gestor do condomínio.
Lembre-se sempre que é obrigação do condomínio cumprir com os contratos assinados. Portanto, o síndico tem a obrigação de ler cada documento com atenção e buscar sempre o melhor para a saúde financeira do condomínio.
Leia também:
O que faz uma administradora de condomínios
Quanto cobra uma administradora de condomínio?
Como administrar um condomínio: guia completo
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por Denys Hupel | nov 22, 2018 | Vida em Condomínio
A administração de um condomínio pode ser comparada ao gerenciamento de uma empresa. Para lidar com toda a burocracia que envolve a manutenção do empreendimento, os síndicos podem contar com o serviço de uma administradora ou administrador de condomínios. Porém, você sabe o que faz uma administradora de condomínios?
Com este artigo, entenda quais são as responsabilidades da administradora de condomínios:
Diferença entre síndico e administrador de condomínio
A contratação de uma empresa administradora ou de um administrador autônomo não substitui o trabalho do síndico no condomínio. Nessas situações, o síndico deixa de ter um papel de gestor direto e se torna um misto de supervisor e chefe. Ainda é ele quem dá as ordens à administradora e busca garantir que todos os serviços sejam executados conforme o contrato, a legislação e as normas internas do condomínio. Desse modo, o profissional continua sendo essencial para a gestão condominial.
Com a presença da administradora, é possível que o síndico possa se dedicar a outras funções do mandato, como buscar melhorias para os moradores ou formas de diminuir o valor das cotas condominiais.
No entanto, é essencial destacarmos que não cabe à administradora tomar decisões pelo condomínio, pois esse papel é único e exclusivo do síndico. Segundo o Art. 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável direto pelo condomínio, podendo responder civil e criminalmente por problemas na gestão. Desta forma, existe uma responsabilidade solidária entre condomínio e administradora.
Isso significa que, em casos de má gestão, ambas entidades podem ser responsabilizadas judicialmente. Na maioria dos casos, o primeiro a responder pelos erros é o síndico. Em seguida, é posta à prova a responsabilidade civil da administradora do condomínio.
Quanto cobra uma administradora de condomínio
Os preços cobrados por administradoras de condomínio variam conforme uma série de especificidades, como:
- Tamanho do condomínio;
- Número de funcionários contratados;
- Quantidade de unidades;
- Localização do condomínio;
- Valor da despesa mensal do condomínio.
É convencional que o preço de uma administradora se baseie nos gastos do condomínio. Assim, a taxa de administração de condomínio custa de 3% a 7% do valor das despesas condominiais. Logo, um condomínio que tem gastos mensais de R$ 40 mil, deve pagar à administradora um valor entre R$ 1,2 mil a R$ 2,8 mil.
Por outro lado, também existe a possibilidade de contratar um administrador de condomínio autônomo para cuidar de todas as demandas administrativas do condomínio. Nesse caso, a remuneração é diferente visto que o profissional é apenas um. Conforme dados de empresas de desenvolvimento de carreiras, o salário de um administrador de condomínio pode variar entre R$ 1.750 e R$ 3,840.
O que faz uma administradora de condomínios?
Em resumo, administradoras de condomínios são responsáveis pela gestão financeira, administrativa e dos recursos humanos do empreendimento. Essas tarefas podem ser divididas em três funções: principais, secundárias e eventuais. Entenda melhor cada uma delas:
Administradora de condomínio: função principal
Basicamente, a função principal de uma administradora de condomínios é auxiliar o síndico nas tarefas diárias. Por exemplo:
Além de suporte às atividades administrativas, também é papel da administradora fornecer orientação sobre os aspectos legais de cada setor: administrativo, financeiro e trabalhista.
Administradora de condomínio: funções secundárias
Já as funções secundárias são todas aquelas que fazem parte da rotina do condomínio, mas não ocorrem com tanta frequência. Ou seja, são imprevisíveis ou não têm data para ocorrer. Alguns exemplos são:
- Emissão de circulares para os condôminos;
- Aplicação e cobrança de advertências e multas;
- Oferecer orientação quanto a dúvidas e solicitações dos moradores;
- Redação de editais de convocação para reuniões do condomínio;
- Assessoria jurídica na elaboração ou modificação da convenção e regimento interno do condomínio.
Administradora de condomínio: funções eventuais
Por fim, as atividades eventuais de uma administradora de condomínio são aquelas que não exigem tanto conhecimento técnico. Em geral, são questões que podem ser realizadas diretamente pelo síndico, sem muitas complicações.
Normalmente, essas outras atividades eventuais são adicionais. Isso quer dizer que elas podem ser incluídas ou não no contrato de prestação de serviço. Desse modo, essas demais funções das administradores podem representar um custo extra ao condomínio. São elas:
Vantagens e desvantagens de contratar uma administradora de condomínio
Agora que você já compreende qual o papel da administradora, pode estar se perguntando: será que realmente vale a pena contratar uma empresa para cuidar da administração do condomínio? Para ajudar você a tomar essa decisão, montamos uma relação com as vantagens e desvantagens de contratar uma administradora de condomínios. Confira:
Vantagens:
- Tira-se um peso do trabalho do síndico, deixando-o livre para voltar a atenção para outras demandas;
- Recebe-se auxílio especializado para cuidar de questões burocráticas, contábeis e jurídicas;
- A administradora pode facilitar o controle da inadimplência no condomínio.
Desvantagens:
- É mais um gasto mensal para o condomínio;
- Há um controle menor sobre a administração e as contas do condomínio, especialmente quando é utilizada conta pool;
- O condomínio fica a mercê da boa-fé da administradora, podendo sofrer com fraudes ou desvios de dinheiro.
Caso o condomínio tenha interesse em fazer a autoadministração, é importante que o síndico e o conselho fiscal informem-se sobre como cuidar do empreendimento de forma independente. Nesses casos, é importante que o condomínio busque métodos para facilitar a administração do condomínio. Uma boa saída é investir em softwares de gestão condominial.
Tipos de gestão com administradoras de condomínio
Ao fechar contrato com uma administradora de condomínio, além de conferir os valores, é preciso compreender os tipos de gestão oferecidos. Cada empresa pode oferecer um diferente leque de opções para gestão condominial. Mas os mais tradicionais são:
Gestão completa: a administradora é responsável por todo o gerenciamento administrativo do condomínio. Desde a realização de assembleias de condomínio até questões mais penosas. Nesses casos, o papel do síndico é apenas fiscalizar o andamento das tarefas realizadas pela administradora do condomínio.
Cogestão: é quando a administração é realizada pelo condomínio com auxílio de profissionais externos, como uma administradora. Nesses casos, a maioria das atividades administrativas são realizadas internamente, pelo síndico ou conselheiros. Porém, a ajuda externa vem para colaborar na execução das partes burocráticas, como folha de pagamento, emissão de boletos e pagamento de encargos. Essa prática permite que a taxa da administradora sejam mais barata do que no caso de uma gestão completa.
Para finalizar, é fundamental relembrar que a contratação de uma administradora de condomínio deve ser feita com cautela. Ao escolher uma prestadora de serviço, não se deixe influenciar pelos preços mais baratos. O síndico precisa fazer uma boa pesquisa, investigar os precedentes da empresa e também pedir indicações de outros síndicos.
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por Denys Hupel | nov 21, 2018 | Síndicos
O cargo de síndico é uma das funções mais essenciais dentro do condomínio. Assim, o síndico profissional chega para facilitar ainda mais a gestão no ambiente condominial. Se você está pensando sobre como se tornar um síndico profissional, está no lugar certo.
Preparamos esta publicação com todas as informações necessárias para quem está começando a investir na carreira. Confira dicas sobre como ser um bom síndico profissional:
O que precisa para ser síndico de condomínio?
Antes de mais nada, é importante compreender o que precisa para ser síndico profissional de condomínio. Primeiramente, é preciso possuir conhecimento sobre as melhores formas de atender as demandas condominiais.
Além disso, o síndico profissional deve ter as seguintes habilidades:
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- Inteligência emocional para lidar com crises e resolver conflitos;
- Conhecimento em áreas como administração, contabilidade, finanças, recursos humanos, direito trabalhista e demais questões jurídicas;
- Boa comunicação para cultivar o bom relacionamento com condôminos e funcionários;
- Organização para gerir mais de um condomínio ao mesmo tempo;
- Ter disciplina para trabalhar de forma autônoma e independente.
Por ser uma profissão não regulamentada, não é exigido uma faculdade ou certificação básica para atuar como síndico profissional. Apesar disso, um certificado é considerado uma parte importante do processo de como se tornar um síndico profissional. Existem diversas instituições de oferecem cursos de síndico profissional.
Qual é a diferença entre síndico profissional e o síndico condômino?
Em síntese, a principal diferença entre o síndico profissional e o síndico morador está na relação com o condomínio.
O síndico profissional é uma pessoa contratada com o intuito de exercer uma única função: gerenciar o condomínio. Desse modo, o profissional contratado não possui vínculo algum com o empreendimento e presta o serviço de forma mais independente e objetiva. Além disso, o síndico profissional pode trazer consigo uma bagagem de experiências na área. Por sua vez, o síndico morador nem sempre apresenta domínio sobre as tarefas como síndico.
Dependendo do condomínio é mais vantajoso contratar um síndico profissional. Isso ocorre especialmente quando nenhum dos moradores têm interesse ou conhecimento suficiente para exercer a função.
Os requisitos legais para ser síndico são os mesmos em ambos os casos. O Art. 1.347 é o que regula a contratação:
Art. 1.347 – A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
A grande diferença entre as duas categorias está no quanto ganha um síndico profissional. Enquanto que o síndico morador nem sempre recebe salário, o cargo de síndico profissional é remunerado.
Geralmente, o salário de síndico profissional fica entre R$ 1.500 mil a R$ 4 mil mensais. Porém, essa remuneração é bastante flexível e varia conforme o perfil do condomínio atendido. Por não existir uma tabela com piso salarial de síndico profissional, cada indivíduo deve fazer o cálculo do próprio pagamento. Nessas situações, deve-se levar em consideração:
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- Número de unidades do condomínio;
- Quantidade de visitas semanais necessárias;
- Número de áreas comuns, como piscina ou salões de festa;
- Tamanho da equipe de funcionários contratados;
- Valor da taxa condominial;
- Localização do condomínio.
Assim sendo, o salário de síndico profissional pode chegar a R$ 10 mil por mês. Esse pagamento é feito através de Nota Fiscal visto que a partir de um contrato de prestação de serviço. Por outro lado, gestores contratados por uma empresa de síndico profissional possuem salários tabelados.
Como se tornar um síndico profissional: vantagens
As vantagens de se tornar um síndico profissional são diversas. Em primeiro lugar, há a possibilidade de receber uma remuneração pelo trabalho como gestor do condomínio, como citamos anteriormente.
Em segundo lugar, é fundamental destacar que a profissão de síndico profissional tende a crescer nos próximos anos, visto que cada vez mais as pessoas passam a viver em condomínios no Brasil. Para ilustrar: apenas na cidade de São Paulo, uma entre três pessoas vive em um conjunto habitacional desse estilo. Naturalmente, a tendência é que esses números apenas aumentem nos próximos anos. Logo, mais vagas de síndicos profissionais devem aparecer no mercado.
Além disso, outra vantagem de se tornar um síndico profissional é a liberdade de atuar de forma independente e autônoma. A carreira permite que o síndico trabalhe como gestor de diversos condomínios ao mesmo tempo. Como resultado, o síndico pode trabalhar remotamente, através de um escritório ou até mesmo de casa. No entanto, o síndico não pode deixar de comparecer nas visitas semanais aos clientes.
Por fim, nem sempre o síndico profissional precisa de dedicação exclusiva à função. Por ser uma carreira com horários flexíveis, é possível conciliar as tarefas da gestão condominial com outras atividades profissionais. Assim sendo, o cargo de síndico profissional pode ser uma fonte de renda extra.
Como se tornar um síndico profissional: responsabilidades
Em resumo, as responsabilidades de um síndico profissional são as mesmas de um síndico morador. São elas:
Como se tornar um síndico profissional: deveres
No processo de como se tornar um síndico profissional, existem alguns deveres que devem ser cumpridos. Conforme o Art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:
Agora que você compreende os passos de como se tornar um síndico profissional, já está mais preparado dar início à sua carreira na área. Boa sorte nessa jornada!
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por Denys Hupel | nov 20, 2018 | Síndicos
Administrar um condomínio não é uma tarefa fácil! A vida de síndico é algo que requer muita atenção, disciplina e conhecimento. Mas não adianta nada ser a pessoa mais capacitada do universo se não houver uma coisa básica: organização.
Apenas quem já atuou como síndico entende o quão fácil é perder-se em meio a tantos documentos e atividades. Pensando nisso, preparamos algumas dicas para te ajudar na hora de organizar suas atividades de síndico. Afinal, quem não quer uma vida de síndico menos estressante?
Dica 1: gestão de tarefas
Antes de mais nada, devemos destacar uma questão fundamental: prioridades. Como síndico, é essencial saber identificar e diferenciar o que é urgente do que é importante. Importante é tudo aquilo que impacta o resultado de alguma coisa no condomínio. Para ilustrar, um exemplo disso é a elaboração da previsão orçamentária do condomínio. Sem ela, todo o controle financeiro do condomínio é prejudicado.
Por sua vez, urgente são todas as coisas que eram importantes na semana passada, mas que acabaram não sendo feitas. Logo, são todas as atividades que sofrem influência do tempo, como manutenção dos elevadores ou a limpeza da caixa d’água. Ou seja, quanto mais tempo passa, mais urgentes essas atividades se tornam.
Dica 2: monte uma agenda inteligente
Quem nunca comprou uma agenda nova no início do ano só para abandoná-la antes mesmo de julho chegar? Certamente todos já passamos por isso. Entretanto, quando se assume a vida de síndico, temos um condomínio inteiro dependendo da nossa produtividade.
Em primeiro lugar, é preciso organizar o seu tempo. Para isso, você pode utilizar a matriz da gestão de tempo. Em uma folha, desenhe o seguinte esquema:
No quadrante 1, ficam as atividades que são importantes e urgentes: crises e imprevistos. Alguns exemplos disso são: infiltrações, problemas na segurança ou na parte elétrica do condomínio.
Já no quadrante 2, deve-se colocar as tarefas importantes, mas que não são urgentes. É a parte do dia a dia, atividades que são feitas diariamente ou periodicamente, como: manter a comunicação com moradores, conversar com funcionários, preparar reunião de assembleia, entre outros.
Agora, o quadrante 3 é voltado para aquelas atividades que são urgentes, porém não importantes. Aqui entram: conferir as notificações do aplicativo do condomínio, checar e-mails, etc.
Enfim, o quadrante 4 é focado naquelas atividades que não são urgentes e muito menos importantes. Nesses casos, faça essas atividades com calma, conforme o seu tempo e demanda.
Usando o método da matriz de gestão de tempo, identifique quais tarefas da sua lista pertence a cada categoria e adicione o número do quadrante ao qual ela pertence. Em seguida, determine dias e horários para realizar as atividades do quadrante 1 e 2. Por exemplo: todas as segundas-feiras, às 9h, o síndico deve conversar com o zelador para estipular as tarefas da semana. Por fim, aloque as tarefas dos demais quadrantes.
Feito isso, reserve um espaço para os imprevistos. Apesar de parecer estranho agendar momentos para problemas que ainda nem existem, você vai agradecer a si mesmo no futuro.
Sobretudo, lembre-se de incluir à agenda momentos para pausas de descanso. Também reajuste sua agenda eventualmente.
Dica 3: estabeleça horários de trabalho
Para evitar estresse e dor de cabeça, deve-se criar uma rotina como síndico. Estabeleça horários e dias de trabalho para exercer as suas atividades de síndico e gerenciar o condomínio.
O primeiro passo é deixar claro para os condôminos quais são os seus horários de trabalho. Dessa maneira, eles saberão em quais momentos podem procurar você. Garanta também que seus moradores tenham um canal direto para deixar críticas a qualquer momento. Pode ser através do software do condomínio ou um livro de reclamações. Desta forma, um aplicativo pode facilitar a sua vida de síndico.
Dica 4: aprenda a dizer não
Normalmente, quando imprevistos acontecem, temos a tendência de largar tudo e sair correndo para resolvê-los. Porém, isso não passa de uma cilada. Ao lidar com essas situações, a primeira coisa a fazer é refletir se aquilo realmente precisa ser resolvido agora. Afinal, nem sempre algo que é importante para um morador é necessariamente urgente para o condomínio. Não se deixe levar pelas inquisições dos condôminos e aprenda a dizer não. Caso a questão não seja urgente, marque uma reunião com o condômino para cuidar do assunto com calma e atenção exclusiva.
Dica 5: armazene corretamente os documentos do condomínio
Em síntese, sempre guarde um documento após recebê-lo. Assim, você não corre o risco de perder itens importantes e vai ficar mais fácil localizá-los quando forem necessários. Para ajudar com isso, você pode apostar em arquivos, caixas ou pastas sanfonadas.
Apps também facilitam a vida de síndico, permitindo armazenar todos os arquivos em um sistema online único. Desse modo, o síndico tem acesso virtual a todos os documentos importantes do condomínio.
Dica 6: use e abuse das planilhas e checklists
Controle cada setor do condomínio com planilhas práticas e fáceis de serem utilizadas. Você pode utilizar o Excel ou aproveitar de aplicativos para organização condominial, como o TownSq. O menu “Atividades” é uma área específica para controlar pendências da vida de síndico. Entenda como ele funciona assistindo este vídeo.
Dica 7: não tente ser multitarefa
Quando tentamos fazer duas coisas ao mesmo tempo, acabamos com duas coisas malfeitas. Como síndico, você é responsável pela qualidade de vida dos seus condôminos. Então, faça uma coisa de cada vez, dando toda a sua atenção ao trabalho.
Quanto mais organizado e proativo você for hoje, menos estressante será a sua vida de síndico amanhã! Ao organizar as suas atividades de síndico, o profissional consegue lidar com todas as tarefas em dia. Quem não quer tudo isso?
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por Denys Hupel | nov 19, 2018 | Financeiro
A cota condominial é uma das partes mais importantes na administração do condomínio. Sem ela, não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila. Em virtude disso, montamos este artigo para esclarecer as principais dúvidas dos síndicos sobre cota e taxa condominial. Confira:
Qual é a diferença entre taxa e cota condominial?
Apesar de possuírem nomes distintos, cota condominial é a mesma coisa que taxa condominial. Ambos os termos têm como definição o rateio das despesas do condomínio.
Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação, como:
Desse modo, a cota condominial é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Na sua ausência, não há como manter um empreendimento funcionando adequadamente.
Por sua vez, a obrigação do pagamento de cotas condominiais é garantida pelo Art. 1.336 do Código Civil. O inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.
A divisão da cota condominial é feita a partir da fração ideal das unidades ou através de divisão igualitária dos valores. No entanto, esse rateio da cota condominial pode ser feito de forma diferenciada caso a convenção do condomínio estipular.
Quais são as cotas condominiais?
Em suma, existem dois tipos de cotas condominiais. A seguir, entenda quais são as suas particularidades:
Taxa condominial: Taxa ordinária
Compõem as cotas condominiais ordinárias todos os custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio. Como por exemplo:
- Consumo de água, gás, luz e esgoto nas áreas comuns;
- Salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;
- Equipamentos de prevenção contra incêndios;
- Manutenção das áreas comuns de lazer, como piscina ou academia;
- Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso coletivo;
- Rateio de saldo devedor durante o período da locação do imóvel;
- Reposição do fundo de reserva do condomínio utilizando durante o período da locação.
Segundo a Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, as cotas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo locatário.
Taxa condominial: Taxa extraordinária
Já a taxa condominial extraordinária compreende todas os gastos não rotineiros de manutenção da edificação. São elas:
- Obras de reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;
- Pinturas das fachadas;
- Instalação de iluminação na área do condomínio;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados do condomínio, desde que ocorram antes do início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança, contra incêndio, telefone ou de lazer;
- Despesas com decoração e paisagismo;
- Constituição do fundo de reserva.
Consequentemente, as taxas condominiais extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. Essa questão também é determinada pela Lei do Inquilinato.
Cota condominial: despesas exclusivas
As despesas exclusivas são todos os valores relacionados a gastos e manutenções feitas em ambientes de propriedade privada. Por exemplo: reformas realizadas dentro de uma unidade do condomínio ou custos devidos à vazamentos entre apartamentos causada por problemas na rede horizontal de água.
Assim sendo, despesas exclusivas não fazem parte das cotas condominiais e, portanto, não devem ser pagas pelo condomínio e nem pelos demais condôminos. As cotas condominiais cobrem apenas as despesas coletivas, como as citadas anteriormente.
Cota condominial: orçamento e prestação de contas
O valor da cota condominial é definido com a aprovação em assembleia geral. Da mesma forma, toda e qualquer alteração nos preços deve passar por votação pelos condôminos. Se os condôminos acreditam que a taxa condominial é abusiva, é preciso convocar uma assembleia para debater o tema. Para isso, deve-se fazer um abaixo-assinado com a assinatura de ¼ dos condôminos.
No geral, as mudanças no orçamento são feitas junto com a prestação de contas. Ela é obrigatória e conforme determina o Art. 1348 do Código Civil, deve ser realizada ao menos uma vez por ano e é um dos deveres do síndico.
Cota condominial: inadimplentes
O condômino que não pagar ou fazer o pagamento da taxa condominial em atraso deverá arcar com multas e juros determinados pelo novo Código Civil. Por outro lado, a legislação permite que cada condomínio desenvolva suas próprias penalidades. Por causa disso, é fundamental conferir o que determina a convenção condominial.
Em casos de inadimplência, o Código Civil sugere que seja cobrado uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor das cotas condominiais não pagas, é claro.
O inquilino que não arcar com as despesas condominiais poderá ser despejado da unidade. Da mesma forma, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança judicial de condomínio contra o condômino inadimplente. Conforme o novo Código Civil, a cota condominial é considerada de natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que um juíz pode determinar que o débito seja pago em até três dias.
Em uma situação de venda de imóvel inadimplente, o condomínio pode mover uma ação judicial contra o promissário vendedor ou comprador, dependendo do contrato de compra e venda.
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por Denys Hupel | nov 9, 2018 | Financeiro
É dever do síndico acompanhar a movimentação financeira da conta bancária do condomínio. Um demonstrativo de receitas e despesas de condomínio feito corretamente permite que o síndico mantenha as finanças condominiais organizadas.
E, ainda, possibilita que a planilha de prestação de contas do condomínio seja feita com muito mais tranquilidade.
Aprenda como fazer um bom demonstrativo de receitas e despesas de condomínio com esta publicação.
O que é um demonstrativo de receitas e despesas?
É através do demonstrativo de receitas e despesas que é possível apurar todas as operações financeiras realizadas pelo condomínio em um determinado período. É importante que as informações sejam destacadas de forma resumida e objetiva para evitar confusões.
Desta forma, é possível compreender qual a real situação do empreendimento e, assim, aprimorar a gestão. Agora que você já sabe a definição, vamos ao que interessa: o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio.
Demonstrativo de receitas e despesas de condomínio
Como comentamos, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é fundamental para que a gestão condominial seja feita corretamente. A partir dele é possível montar a prestação de contas do condomínio residencial ou comercial, obrigatória conforme o Art. 1348, VIII, do Código Civil. Um bom demonstrativo financeiro também facilita a elaboração da previsão orçamentária.
No geral, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é feito ao longo do mês e entregue mensalmente aos condôminos. Isso pode ser organizado pela administradora, por um escritório de contabilidade contratado ou pelo próprio síndico.
Independentemente de quem for o escalado para fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, todos os documentos devem passar pelo aval do síndico e pela conferência do Conselho Fiscal do condomínio.
Em síntese, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é importante pois:
- Garante a transparência do trabalho do síndico e tranquilidade aos condôminos;
- Ajuda no controle à inadimplência;
- Contribui na atualização da taxa condominial;
- Permite que o síndico tome decisões a partir da análise financeira do condomínio. Assim, é possível decidir se é necessário focar em economizar ou se há dinheiro de sobra para investir;
- Facilita o trabalho do síndico na hora de saber detalhes sobre os gastos feitos ao longo do ano.
Como fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio?
Para montar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é necessário reunir uma série de documentos. Entenda a função de cada um deles:
Relatório de receitas
A primeira parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é o relatório de receitas. Ele contabiliza todas as receitas do condomínio. Ou seja, todos os valores que foram recebidos pelo condomínio ao longo do mês anterior. Em outras palavras, essa parte reúne as quantias recebidas com o pagamento da taxa condominial, multas, taxa de mudança e demais fontes de renda do condomínio.
Relatório de despesas
Representa todos os gastos do condomínio, sejam eles fixos, variáveis ou extras. Fixos são valores que são sempre os mesmos, como folha de pagamento, contratos, seguro condominial; Variáveis são os que sofrem algum tipo de variação no valor, como contas de água e energia ou manutenções programadas; já os extras são as obras e consertos extraordinários.
Outras contas
Esse tópico do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é focado nos saldos atuais das demais contas do condomínio. Por exemplo: fundo de reserva, aplicações ou poupança.
Balancete
O balancete mensal de condomínio é parte importante do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Ele resume todas as despesas e receitas, apresentando o saldo do mês e o saldo atual da conta bancária.
Inadimplência
Nesta última parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio devem estar as informações sobre a inadimplência no condomínio. Importante destacar que não se pode expor os condôminos inadimplentes.
Todas essas informações devem ser resumidas em um documento de no máximo duas folhas. Somente assim o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio poderá ser enviados a cada um dos condôminos.
Planilha de prestação de contas condomínio
Para finalizar, vamos falar sobre planilha de demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Nesse momento, devemos contar com a principal aliada do síndico: a tecnologia.
É fundamental que o síndico seja atualizado e utilize métodos para organizar a contabilidade do condomínio que gerencia. Montar uma planilha do condomínio no Excel ou no Word são boas opções na hora de fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Se necessário, o balancete do condomínio pode ser feito em uma planilha do Excel a parte.
Por outro lado, uma opção interessante é usar um software de gestão de condomínio para armazenar os comprovantes de despesas e a planilha com o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Assim moradores e condôminos podem acessar às informações quando e onde julgarem necessário.
Elaborar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio pode ser um tanto quanto complicado, mas não deixe que isso atrapalhe o seu trabalho. Com organização e planejamento é possível montar um ótimo demonstrativo de receitas e despesas de condomínio!
Quer melhorar e facilitar o controle financeiro de seu condomínio? Baixe nosso Modelo de Prestação de Contas do Condomínio gratuito!
por Denys Hupel | nov 8, 2018 | Gestão Condominial
Administrar um condomínio não é tarefa fácil. É preciso mediar conflitos e garantir uma convivência saudável e agradável para todos, buscando atender às demandas dos moradores e zelando pela qualidade das instalações físicas do condomínio.
Justamente por isso, o processo de cotação e contratação de serviços de reparo, manutenção ou instalação é algo que pode ser considerado rotineiro na administração de um condomínio.
Ainda assim, é preciso atenção para fugir de erros comuns que acabam comprometendo a qualidade do serviço contratado e o valor desembolsado. Para garantir que o processo de cotação transcorra da melhor forma possível, nada melhor do que seguir estes seis passos:
1. Constatando a necessidade
Manter o equilíbrio entre o orçamento do condomínio, as reais necessidades de manutenção e as demandas de moradores é um dos principais desafios de gestão. Por isso, antes mesmo de dar início às cotações, é sempre bom buscar constatar a real necessidade desse investimento.
Através do aplicativo TownSq a sua gestão pode se comunicar mais rapidamente com os moradores, tanto para o recebimento direto de solicitações de serviços e reparos, quanto para a realização de enquetes junto aos condôminos sobre a instalação ou contratação de serviços.
2. Escolhendo o fornecedor ideal
Uma vez determinada a real necessidade do serviço e havendo a disponibilidade no caixa do condomínio para a sua realização, é hora de ir em busca do fornecedor ideal. É claro que, para isso, não existe receita mágica, mas algumas dicas certamente vão tornar o seu trabalho muito mais simples, além de evitar dores de cabeça no futuro.
Um bom começo é buscar fornecedores que sejam da própria cidade em que se localiza o seu condomínio, ou de cidades da região. A proximidade terá um impacto no valor praticado, além de facilitar as visitas e o suporte em caso de eventual necessidade.
Visite os sites dos possíveis fornecedores que se encontram nesse perímetro. Lá você poderá colher importantes informações sobre o produto ou serviço oferecido, as condições de entrega, o suporte pós-vendas e a política de garantias. Empresas maiores e de maior credibilidade no mercado costumam possuir bons sites: caso as empresas listadas não possuam um site, você sempre pode contatá-las por telefone.
Por fim, antes de iniciar o processo de cotação em si, é bom buscar reduzir essa lista inicial de possíveis fornecedores. Cinco a três opções devem ser o suficiente para assegurar uma boa variedade de opções e de preços. Sendo possível realizar suas cotações online em um único lugar recebendo as propostas centralizadas.
3. Realizando cotações eficientes
Uma cotação eficiente é aquela que respeita o tempo tanto da gestão do seu condomínio, quanto dos potenciais fornecedores. Em outras palavras, é preciso evitar um processo de cotação interminável, com extensa troca de mensagens e alto risco de erro na entrega final.
A melhor maneira de conseguir isso é descrevendo com clareza a situação geradora da necessidade do serviço em seu condomínio, identificando os aspectos técnicos necessários à precificação por parte do fornecedor. Se julgar necessário, acrescente fotos e/ou documentação técnica que ajudem a embasar o orçamento realizado pelo fornecedor. Já no caso de aquisição de produtos, é importante deixar claro os itens buscados e em qual quantidade.
Em ambos os casos, determine um prazo coerente para a devolutiva do fornecedor. Isso exigirá que também a outra ponta do processo de cotação se organize de forma mais eficiente para não ser descartada como opção.
4. Analisando os orçamentos recebidos
Compare os orçamentos levando em consideração o preço, o prazo para entrega do serviço ou produto, as políticas de garantia, o suporte pós-venda oferecido e, é claro, a reputação da empresa no mercado. Às vezes pode compensar investir um pouquinho mais para garantir tranquilidade no futuro.
Caso haja uma disparidade muito grande em função de benefícios extras oferecidos pelo fornecedor, pode ser o caso de utilizar o sistema de gestão o condomínio, como o TownSq. Assim você vai poder consultar a opinião dos condôminos antes de tomar a decisão.
De qualquer forma, lembre-se de exigir sempre a nota fiscal. Ela é a garantia para o condomínio e para os seus moradores da qualidade do serviço ou produto que será entregue.
5. Encerrando o processo de cotação
É de bom tom que a gestão do condomínio notifique todos os fornecedores contatados sobre o encerramento do processo, indicando o desfecho: contratação de um concorrente, adiamento do serviço ou até desistência.
Esse feedback é importante para a melhoria do atendimento dos seus fornecedores e demonstra respeito pelo trabalho deles, auxiliando a estreitar os laços da sua gestão com as empresas da região. Afinal, não é porque desta vez o seu condomínio não fechou o negócio que, no futuro, não haverá possibilidade ou necessidade de contar com os serviços daquela empresa.
6. Realizando o agendamento do serviço
Para garantir a segurança e a agilidade na entrega dos produtos ou serviços contratados, há algumas medidas que podem ser adotadas pela gestão do seu condomínio. A primeira delas é a notificação dos fornecedores de que visitas não agendadas não serão recebidas.
Outra boa prática consiste em anotar, no momento do agendamento, o nome e o número do documento de identidade do técnico ou entregador que precisará entrar no condomínio. Além de tornar o processo mais rápido, essa medida colabora para a segurança dos condôminos, evitando que terceiros mal intencionados tentem se passar por “entregadores” ou “técnicos”.
No aplicativo TownSq a gestão se comunica diretamente com a portaria, deixando registrado o dia e horário do agendamento, bem como todos os dados da entrega. Da mesma forma, é possível notificar os moradores da indisponibilidade de áreas comuns – como áreas de recreação, piscinas, salões de festa e quadras – para manutenção.
Por fim, com o aplicativo TownSq todas as manutenções podem ser acompanhadas pelos condôminos no menu Atividades e Manutenções, simplificando a comunicação interna.
Agora que você já sabe como realizar as cotações para o seu condomínio, que tal descobrir como um sistema ERP pode ajudar a manter as suas finanças sempre em dia?
por Denys Hupel | nov 8, 2018 | Legislação
Como dizia Tom Jobim, é impossível ser feliz sozinho. Isso também se aplica em condomínios. Afinal, todo síndico precisa de funcionários para ajudar a manter tudo em ordem e harmonia. Com isso, condomínios acabam empregando uma grande quantidade de pessoas. Consequentemente, é importante saber quais são as leis trabalhistas e os direitos dos funcionários de condomínios para evitar problemas.
Este guia sobre leis trabalhistas para funcionários de condomínio foi elaborado com base na Consolidação das Leis do Trabalho – CLT (Decreto-Lei nº 5.452 de 1943) e atualizado conforme a Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467 de 2017). Saiba tudo sobre o assunto:
Leis trabalhistas e direitos dos funcionários de condomínio
Zelador, porteiro, equipe da limpeza, e até mesmo recepcionista. São diversas as atuações profissionais dentro de um condomínio. Para simplificar, separamos os principais direitos trabalhistas dos funcionários de condomínio. Confira:
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Registro na carteira de trabalho
Em primeiro lugar, é obrigatório que o condomínio assine a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de todos os funcionários contratados. Após a contratação, o funcionário deve entregar a CTPS ao síndico que terá 48 horas para fazer as anotações. São elas:
- Data de admissão;
- Remuneração;
- Condições especiais, caso houver.
O condomínio que não fizer as devidas anotações em carteira pode ser penalizado com multa, com valores entre R$ 800 e R$ 3 mil por empregado.
Também é direito do condomínio estabelecer um contrato de experiência, não podendo exceder 90 dias. Essa medida não vale para profissionais terceirizados ou prestadores de serviços pontuais, como obras e reformas.
Jornada de trabalho correta
A jornada de trabalho representa o tempo em que o trabalhador ficará à disposição do condomínio. De acordo com o Art. 58 da CLT, esse período deve ser de até oito horas diárias. Entretanto, a lei permite que o síndico e o funcionário combinem uma jornada de trabalho diferenciada. Por isso, é importante contar um contrato bem detalhado.
A nova lei trabalhista para condomínios tornou legal as jornadas de trabalho 12 x 36. Esse modelo é adequado para porteiros e seguranças devido às exigências da atuação.
Horas extras
É direito dos funcionários de condomínio receber por horas extras trabalhadas. Conforme a lei, as horas extras não podem exceder duas horas diárias.
Além disso, também há o banco de horas. Caso o trabalho dos empregados termine mais cedo do que o usual, eles poderão ir embora mais cedo. As horas que não forem trabalhadas nesse dia são acumuladas no banco de horas. Assim, o condomínio poderá cobrá-las quando houver necessidades de trabalho extra nos próximos seis meses sem precisar pagar valor adicional por essas horas trabalhadas.
Contar com horário de almoço ou descanso
O condomínio tem a obrigação de oferecer horário de almoço ou descanso aos funcionários. Com a Reforma Trabalhista, o intervalo pode ser negociado por escrito no momento da contratação. Entretanto, o tempo mínimo que pode ser oferecido é de 30 minutos.
Não permitir que os funcionários façam uma pausa ou não conceder a meia hora obrigatória pode render problemas judiciais ao condomínio. Nessas situações, a indenização é de 50% do valor da hora normal de trabalho sobre o tempo não dado para o intervalo.
Salário mínimo
Conforme a lei, nenhum trabalhador pode receber menos do que o salário mínimo vigente, mesmo que a remuneração do funcionário seja variável.
Agora, a situação muda caso a categoria conte com piso salarial. O piso salarial representa o menor valor de salário que um profissional pode receber para executar determinada função. Os valores variam conforme a atuação, a cidade ou estado, além de ser determinado por lei, sindicato ou Convenção Coletiva de Trabalho (CCT).
Férias remuneradas
A cada 12 meses com registro na carteira de trabalho, é direito dos funcionários do condomínio receber 30 dias de férias remuneradas (Art. 129 da CLT). Segundo a Reforma Trabalhista, esses 30 dias podem ser divididos em três períodos.
Em relação às férias, existem algumas coisas que devem ser respeitadas:
- As férias não podem iniciar no período de dois dias que antecedem feriado ou dia de repouso semanal remunerado;
- A definição do período de férias deverá ser feita em conjunto, mas os interesses do empregador definem a época (Art. 136 da CLT);
- Se as férias só forem concedidas após o prazo de 12 meses, o condomínio deverá pagar a respectiva remuneração em dobro;
- Licença maternidade ou por motivo de doença atestada pelo INSS não pode ser considerada férias. Caso o funcionário tenha mais de cinco faltas no ano, o tempo de férias remuneradas é diminuído.
É direito do empregador organizar férias coletivas para todos os funcionários. Entretanto, essa prática não é muito indicada no caso de empregados de condomínio residencial. Nesses ambientes, a ausência dos funcionários por um longo período pode prejudicar os moradores.
13º Salário
Receber o 13º salário é um dos direitos dos funcionários de condomínios. A medida é garantida pelo Art. 7 da Constituição Federal de 1988.
Por lei, a primeira parcela deve ser paga até o final de novembro. Enquanto que a outra parte precisa ser paga antes de 20 de dezembro. O 13º deve ter valor igual à remuneração paga em dezembro. Por outro lado, o funcionário também pode receber a primeira parcela do 13º no momento das férias.
Apenas funcionários que trabalharam o ano inteiro recebem o valor integral. Se o trabalhador ainda não completou um ano de serviço, deve-se dividir o valor total do 13º e dividir por 12. Esse resultado deve ser multiplicado pelo número de meses trabalhados.
Faltas em determinadas ocasiões
A CLT permite que os funcionários faltem o serviço em determinadas situações sem prejuízo de salário. Confira algumas delas:
- Houver o falecimento de cônjuge, mãe, pai, filhos, avós, netos, irmão ou dependentes. Nesse caso, pode-se faltar até dois dias consecutivos;
- Em virtude de casamento, recebe-se três dias consecutivos de folga;
- Para acompanhar o filho de até seis anos no médico (uma falta por ano) ou para acompanhar consultas ou exames durante a gravidez da companheira;
- Para realizar provas de vestibular e ingresso em ensino superior.
Adicional noturno
Todo e qualquer funcionário que atuar no período entre às 22h e 5h da manhã deve receber um adicional salarial. O acréscimo equivale a 20% sobre o valor da hora de trabalho. Isso é um direito dos funcionários de condomínio, especialmente porteiros, seguranças e demais profissões que costumam atuar madrugada à dentro.
FGTS
Todos os funcionários com carteira assinada pelo condomínio têm o direito de receber o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Todos os meses, o condomínio deve recolher 8% do salário bruto do funcionário e depositar na Caixa Econômica Federal. Essa quantia serve como reserva financeira e pode ser desfrutada em caso de demissão, aposentadoria ou necessidade. Além disso, o condomínio precisa arcar com os demais encargos da folha de pagamento.
Aviso prévio
A CLT determina que o funcionário que pedir demissão deve avisar com pelo menos 30 dias de antecedência. Da mesma forma, o síndico que quiser demitir um funcionário deverá avisar com um mês de antemão.
Licença maternidade e direitos da funcionária grávida
É de direito das mulheres trabalhadoras contar com licença maternidade. O benefício permite a dispensa remunerada de 120 dias após o parto ou a partir do 28º dia antes deste.
Legalmente, gestantes recebem estabilidade no emprego. Isso significa que funcionárias não podem ser demitidas a partir da confirmação da gravidez. Esse período pode se estender até cinco meses depois do parto. Mesmo que a trabalhadora esteja em situação de aviso prévio, não é possível demiti-la. Conforme o Art. 391 da CLT, rescindir contrato de trabalho de uma mulher por causa de gravidez não é considerado um motivo justo.
Além disso, separamos todos os direitos das funcionárias grávidas de condomínio:
- O período de repouso antes e depois do parto pode ser estendido desde que o acréscimo não ultrapasse duas semanas. Para isso, deve-se apresentar atestado médico;
- Por causa da gravidez, funcionárias podem sofrer transferência de função. Após o período de licença maternidade, a profissional deve retornar ao cargo anterior;
- Empregadas podem ser dispensadas do trabalho pelo tempo necessário para realizar ao menos seis consultas médicas e exames;
- Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez. Assim, elas devem ser reinstituídas;
- A licença maternidade também é aplicada às empregadas que adotarem ou se tornarem guardiãs de criança ou adolescente. Para isso, é preciso apresentar o termo judicial de guarda;
- Em caso de aborto não criminoso, a mulher tem direito ao repouso remunerado de duas semanas;
- Mães têm direito de duas pausas de 30 minutos cada para amamentar o bebê de até seis meses. O empregador deverá combinar os horários junto com a funcionária;
- A licença maternidade é transferida ao pai em caso de morte da mãe. Entretanto, o benefício não é repassado no caso de abandono da criança.
Ademais, a Reforma Trabalhista alterou a regulamentação acerca de mulheres grávidas ou lactantes trabalhando em locais e situações insalubres. A nova medida permite que a prática aconteça desde que o condomínio apresente atestado médico garantindo que não há risco à mãe e ao bebê.
Trabalhar conforme as normas de segurança
Faz parte das obrigações trabalhistas do condomínio cumprir as normas de segurança e medicina do trabalho. Para isso, deve-se consultar as normas estabelecidas pelo estado ou o município. Enfim, o síndico deve fiscalizar o treinamento dos funcionários e a atuação no dia a dia, visando sempre prevenir acidentes.
Para finalizar, benefícios como salário habitação, vale alimentação, vale transporte, assistência médica e odontológica são opcionais. Logo, esses itens devem ser combinados com o síndico no momento da contratação.
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por Denys Hupel | nov 5, 2018 | Gestão Condominial
Nem todos os condomínios contam com lugares demarcados no estacionamento. Nesses casos, a tática do rodízio de vagas de garagem pode ser mais prática para o síndico, mas causa bastante atrito entre vizinhos. Especialmente por isso, o sorteio de vagas de garagem em condomínio é uma das opções mais utilizadas.
Nesta publicação vamos explicar tudo sobre o assunto, além de oferecer dicas sobre como realizar o sorteio de vagas de garagem em condomínios que você gerencia. Confira:
Assembleia de sorteio de vagas de garagem em condomínio
Para instaurar esse sistema no condomínio que você gerencia, o primeiro passo é realizar uma reunião de assembleia. É importante que essa etapa seja feita de forma prática, uma vez que reuniões sobre distribuição de vagas de garagem podem levar horas e horas.
Por ser um tema polêmico e que causa muitas dúvidas, primeiro o síndico deve conferir a opinião dos moradores. Isso pode ser realizado através de uma enquete online enviada pelo software de gestão condominial. Desta forma, é possível saber se os moradores têm interesse ou não de fazer um sorteio de vagas de garagem em condomínio.
Se o retorno dos moradores for positivo, o síndico pode passar para a próxima fase do plano: convocar uma reunião de assembleia para esclarecer dúvidas, como uma espécie de pré-sorteio de vagas de garagem em condomínio.
Nesse encontro, deve-se apresentar o mapa do estacionamento e as regras para sorteio de vagas em condomínio. Ao final, deve ser realizada uma votação para definir se o condomínio vai realizar o sorteio ou não.
O quórum para sorteio de vagas de garagem em condomínio varia conforme a convenção e o regimento interno. Se os documentos autorizam a demarcação de vagas de garagem com base em sorteio, a votação precisa de quórum simples. Ou seja, 50% + 1 é o suficiente para passar a proposta. Por outro lado, se a legislação interna do condomínio possui normas contra o tema, será necessário fazer uma mudança no documento. Para alterar a convenção, é preciso quórum de dois terços de aprovação de todos os condôminos.
Além disso, separamos algumas dicas sobre como realizar um bom sorteio de vagas de garagem em condomínio:
- Escolha um local espaçoso para realizar a assembleia. O ambiente tem que ser grande o suficiente para receber todos os proprietários das unidades no condomínio;
- Prepare ao menos dois mapas das vagas da garagem do condomínio. Eles devem ser feitos em formato grande, de preferência em papel tamanho A Zero, impresso em gráfica;
- Faça cópias impressas do mapa das vagas da garagem para distribuir aos condôminos, assim cada um tem a sua folha para consulta;
- Utilize dois computadores durante a assembleia: um para anotar o sorteio das vagas em uma planilha e outro para elaborar a ata da assembleia. Selecione pessoas diferentes para ficarem encarregadas dessas tarefas;
- Use um projetor para que o sorteio seja acompanhado em tempo real por todos na sala, através do preenchimento da planilha;
- Deixe uma mesa de apoio na entrada da sala com a lista de presença.
- Instrua uma ou duas pessoas da sua equipe para ficar próximo da mesa de apoio para resolver dúvidas dos moradores. Assim, não é necessário interromper o sorteio para esclarecer a dúvida de uma pessoa.
Ao iniciar a assembleia, leia a lista de regras para sorteio de vagas de garagem em condomínio aos condôminos presentes. Também explique como será feito o sorteio de vagas de garagem dos inadimplentes e dos ausentes.
Todos os moradores têm o direito de participar do sorteio, até os inadimplentes. Conforme o Código Civil, o condômino que está em débito com a taxa condominial é proibido de votar, mas a legislação não fala sobre participar de sorteios que afetam a forma de utilizar a propriedade e as áreas comuns.
Além disso, relembre a todos como será feita a distribuição de vagas para moradores prioritários, como idosos e deficientes. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional perante a lei, mas garante o bem-estar na vida em comunidade.
Nesses casos, deve-se também levar em consideração as indicações do regulamento interno do condomínio e as regras do município.
Tipos de sorteio de vagas de garagem em condomínio
Existem diferentes formas de realizar o sorteamento das vagas do estacionamento do condomínio. As maneiras mais comuns são:
- Utilizando um software para sorteio de vagas de garagem em condomínio;
- Via sorteio eletrônico de vagas de garagem, geralmente através de um site;
- No maior estilo bingo, retirando os números um por um.
Além disso, o condomínio pode decidir entre:
- Um sorteio único, feito apenas uma vez e que determinará as vagas de garagem dos condôminos para sempre;
- Sorteios realizados a cada dois ou três anos, para garantir que todos tenham oportunidade de adquirir uma boa vaga de garagem.
A primeira opção é a mais prática para o síndico, pois só é necessário realizar um único sorteio e pronto. Entretanto, pode acontecer de as escolhas de vagas não agradarem a todos os moradores, especialmente aqueles que ficarem com vagas presas. Logo, isso pode desgastar a relação do síndico com os moradores infelizes e afetar a harmonia do condomínio.
Na maioria das vezes, o processo de seleção de vagas funciona da seguinte maneira:
- O presidente da mesa sorteia o número de uma unidade;
- O condômino em questão anuncia qual a vaga que deseja ter;
- O presidente de mesa repete em voz alta o número da unidade e a vaga selecionada. Por exemplo: “apartamento 24, vaga 55”;
- A informação é anotada pela pessoa responsável pela planilha com a relação de vagas.
- Esse processo é realizado até que todas as vagas sejam preenchidas.
Regras para sorteio de vagas de garagem em condomínio
Para finalizar, montamos uma lista de regras para o sorteio de vagas de garagem em condomínio. Você pode utilizá-las durante a sua reunião de assembleia focada neste assunto:
- O sorteio deve ser feito com transparência, de forma democrática e justa;
- O sorteio de vagas de garagem em condomínio precisa ser aprovado em assembleia antes de ser realizado;
- O sorteio não pode ir contra as regras estipuladas na convenção do condomínio;
- O sorteio é para todos os condôminos, inclusive os inadimplentes;
- Idosos, deficientes e pessoas com dificuldade de locomoção devem ter prioridade e receber vagas de fácil acesso;
- Cada condômino terá até 3 minutos para anunciar qual vaga gostaria de ter (o tempo pode variar conforme o interesse do síndico e o perfil do condomínio);
- No caso de ausência, a unidade será chamada novamente ao final do sorteio. Se o responsável não comparecer, a vaga será determinada pelo síndico;
- Em geral, condôminos têm o direito de negociar vagas com outro morador. Caso isso ocorra, o acordo deve estar documentado e o síndico precisa ser notificado;
- Um novo sorteio de vagas de garagem em condomínio será realizado após dois ou três anos, caso seja de interesse dos condôminos.
Cada síndico deve adaptar as regras para sorteio de vagas de garagem em condomínio para a realidade do empreendimento, levando em consideração as suas necessidades.
Por fim, essas regras devem ser divulgadas previamente e lidas antes de sortear as vagas de garagem em condomínio. Ademais, é fundamental que seja feita uma votação para confirmar se todos os presentes compreendem as normas estabelecidas.
Quer saber mais sobre vaga de garagem em condomínio? Confira o nosso Guia Completo sobre o assunto!
