Lei do condomínio, quais as informações fundamentais?

por | nov 10, 2017 | Legislação

Viver em sociedade é um desafio e tanto, não é? Ainda mais nas cidades, onde a maioria da população mundial vive. Com um espaço limitado, vivemos cada vez mais próximos uns dos outros, ocupando principalmente condomínios. Esses ambientes reproduzem a vida em sociedade e, assim como a rotina em seu exterior, para manter sua ordem é necessário seguir leis. É por isso que existe a lei do condomínio
A convivência nos condomínios é conduzida por uma série de regras e níveis de poder, que orientam desde a prestação de contas até as vagas da garagem. Neste artigo, você confere as leis que regem seu funcionamento e a relação entre elas. 

Código Civil e Lei do Condomínio – Lei nº 4.591/64

O Código Civil é o principal instrumento ao que se deve recorrer, pois é superior às demais leis do condomínio. Inclusive, todas as outras devem ter o Código Civil como base. Possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins. Em caso de ausência de algum tópico no Código Civil, a convenção ou a reunião da assembleia terão prioridade, sempre seguindo a ordem de importância estabelecida para condomínios.
Anterior ao Código Civil, a Lei nº 4.591/64, ou Lei do Condomínio, já teve superioridade em comparação às outras medidas. Entretanto tornou-se secundária após a publicação dos 44 artigos do Código Civil feitos em 2002.
A lei do condomínio ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, que, em sua maioria, o Código Civil também abarca. No entanto, quando há conflitos, predomina o estabelecido no Código.

Veja aqui a lei do condomínio descrita!

Por isso, em casos como discordância em reuniões de assembleias ou mesmo dúvidas com relação aos direitos do condômino, o Código Civil é a ferramenta mais adequada. Um exemplo disso é a cobrança de multa quando um condômino não cumpre com seus deveres perante o condomínio. O Art. 1337 define que só por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, um morador pode ser constrangido a pagar uma multa condominial. Caso esteja estabelecido na convenção do condomínio um quorum menor para aplicação da penalidade, deve-se recorrer à lei que é superior, no caso o Código Civil, o que invalidaria a multa. 

Convenção do Condomínio

Se existe o Código Civil, que é a lei superior a todas as outras, por que a convenção do condomínio é necessária? Cada condomínio possui características próprias e está inserido em uma realidade diferente. Mesmo que o Código Civil ou a Lei do Condomínio direcione as ações, existem detalhes que não podem estar em uma lei geral e por isso a convenção de condomínio existe.
Ela tem caráter obrigatório, detalhando regras pertinentes à realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. Define itens como:

  • quota proporcional
  • modo de pagamento dos condôminos
  • fundo de reserva
  • forma de administração
  • competência das assembleias
  • outros

É nesse documento que está discriminada a propriedade onde o condomínio está e quais áreas são de uso comum ou exclusivo. É aqui que você encontrará indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a todos os moradores. O modelo de administração do condomínio também é determinado na convenção do condomínio.
A convenção do condomínio deve ser respeitada sob pena de multas, e as regras só tornam-se vigentes quando formalizadas no documento. Dada a importância, é interessante o auxílio de um advogado conhecedor da legislação imobiliária, pois caso contradiga as leis superiores, a convenção não terá validade. É preciso assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio para fazer valer uma convenção.

Você quer saber todos os detalhes sobre a convenção do condomínio? Acesse o artigo ‘Convenção de condomínio: o que é e para que serve?

Regimento Interno do condomínio

É feito pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação de maioria simples dos presentes. Deve ser parte integrante da convenção do condomínio, e registrado dessa forma em cartório. O registro não é obrigatório, mas torna-se importante para esclarecimento de regras para cuidado com o uso do patrimônio, espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais em apartamento e relação com serviços terceirizados.
Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como de sua competência, estando sempre a convenção em nível de superioridade. O regimento tem como foco o cotidiano do condomínio, deixando mais claras as regras de relacionamento entre os moradores.
Como as questões que estão no regimento interno do condomínio são de ordem diária, é nele que você irá encontrar informações como permissão para ter animais, uso de funcionários do condomínio para serviços particulares, local para deixar bicicletas, uso das dependências de maneira irregular, etc. Já que as regras serão direcionadas aos moradores, é preciso que eles aprovem as mesmas sendo possível fazer isso em uma reunião da assembleia.

Saiba como elaborar um regimento interno para condomínio e baixe o modelo que preparamos para você! 

Reuniões da Assembleia

As reuniões da assembleia do condomínio têm obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano de acordo com a lei do condomínio, e tem a finalidade de promover discussões, alinhamento e realização de votações. É um espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico.
Existem três tipos de reuniões da assembleia: geral de instalação, geral ordinária, geral extraordinária.

  1. AGI – Assembleia Geral de Instalação: feita logo no início do condomínio e nesse momento que vai ser eleito o síndico, contratação de seguros, inscrição do CNPJ.
    Baixe agora nosso Guia para Implantação de Condomínio Edilício!
  2. AGO – Assembleia Geral Ordinária: é a mais conhecida, pois ocorre anualmente e é onde se apresenta a prestação de contas do condomínio.
  3. AGE – Assembleia Geral Extraordinária: como o nome já diz, acontece se houver demanda dos moradores ou síndico e tem o intuito de resolver emergências.

    Precisando convocar uma reunião da assembleia no seu condomínio? Faça download do nosso Modelo de Convocação de Assembleia!

Nas reuniões da assembleia, é possível atualizar/alterar a convenção e o regimento interno do condomínio, desde que seja aprovado com o quorum mínimo de ⅔ dos condôminos para a convenção, e maioria simples para o regimento, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei do Condomínio.
Devido a grande quantidade de pessoas presente nessas reuniões, manter a organização é essencial para você ter uma assembleia eficiente e para que as questões abordadas sejam resolvidas. E isso deve ocorrer a partir da convocação dos moradores.

* Artigo atualizado em 28 de janeiro de 2019.

Relacionados

Como funciona o regime tributário de condomínios

Organizar a contabilidade de um condomínio pode ser uma tarefa...

Regimento interno de condomínio: guia de como elaborar

Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até...

Procuração em condomínio: quando e como usar?

O uso da procuração em condomínios é muito comum principalmente em casos...

EFD-Reinf para condomínios: o que muda?

A EFD-Reinf é uma obrigação fiscal importante para a gestão condominial,...

Lei antifumo em condomínio: quais os cuidados que o síndico precisa ter

Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um...

Fim do eSocial

Post atualizado em 14 de agosto de 2019 Criado em 2014 e implementado a...

Salão de festas e coronavírus: onde já está liberado o uso das áreas comuns?

Nas últimas semanas, diversos governos estaduais e municipais têm...

Inadimplência no condomínio: o que muda com o Novo Código de Processo Civil?

Em vigor desde o dia 18 de março de 2016, o novo código de processo civil...

DIRF e RAIS: como declarar essas obrigações tributárias?

Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação...

Lei do Silêncio em Condomínios: tudo o que você precisa saber

O barulho em exagero, independentemente do horário em que aconteça, pode...

Inadimplência no condomínio: o que muda com o Novo Código de Processo Civil?

Em vigor desde o dia 18 de março de 2016, o novo código de processo civil...

PPCI para condomínios: prazo final para adequação

Como está a situação do PPCI do seu condomínio? Você sabia que o prazo...

Declaração de imposto de renda do condomínio: como fazer?

O Imposto de Renda deve ser declarado até o dia 31 de maio e, com a...

Reabertura de condomínios em meio à pandemia: como fazer?

Apesar de ter afetado o Brasil como um todo, a pandemia do novo...

Lei 8245/91: como funciona a lei de locação? Entenda!

Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que...

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos...

Entenda todas as obrigações fiscais e contábeis de um condomínio

Infelizmente, contabilidade e gestão tributária são áreas que sempre...

Convenção de condomínio: o que é e para que serve?

Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um...

eSocial para condomínios: entenda como funciona

A chegada do eSocial para condomínios vem trazendo mudanças na rotina dos...

O fim do PPRA nos condomínios: veja todas as mudanças

O PPRA é o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, enquanto o PGR é o...

Airbnb no condomínio: pode? Dr. Thiago Badaró Responde

A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb,...

Guia sobre deveres e direitos dos condôminos

Cada vez mais brasileiros buscam morar em condomínios. Seja pela...

Regimento interno de condomínio: guia de como elaborar

Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até...

Passaporte da vacina: o condomínio pode exigir que moradores se vacinem contra a Covid-19?

A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de...

Convenção de condomínio: o que é e para que serve?

Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um...

EFD-Reinf para condomínios: o que muda?

A EFD-Reinf é uma obrigação fiscal importante para a gestão condominial,...

Salão de festas e coronavírus: onde já está liberado o uso das áreas comuns?

Nas últimas semanas, diversos governos estaduais e municipais têm...

Conselho fiscal do condomínio: quais as responsabilidades?

Condomínios lidam com bastante dinheiro. Por causa disso, é essencial que...

Condomínio Edilício: entendendo o conceito

Você já ouviu falar sobre “condomínio edilício”? Se você atua como...

Salão de festas e coronavírus: onde já está liberado o uso das áreas comuns?

Nas últimas semanas, diversos governos estaduais e municipais têm...

Gerente predial: quais suas funções e sua relação com o síndico?

Administrar um condomínio é uma tarefa complicada. Além de cuidar das...

Conselho fiscal do condomínio: quais as responsabilidades?

Condomínios lidam com bastante dinheiro. Por causa disso, é essencial que...

Saiba tudo sobre multas de condomínio

Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais...

Violência doméstica em condomínio: entenda o PL 2510/2020

A ideia de “em briga de marido e mulher não se mete a colher” ficou no...

Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Todo síndico lida com um milhão de questionamentos todos os dias. "Será...

Lei do Silêncio em Condomínios: tudo o que você precisa saber

O barulho em exagero, independentemente do horário em que aconteça, pode...

O fim do PPRA nos condomínios: veja todas as mudanças

O PPRA é o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, enquanto o PGR é o...

Entenda todas as obrigações fiscais e contábeis de um condomínio

Infelizmente, contabilidade e gestão tributária são áreas que sempre...

eSocial para condomínios: entenda como funciona

A chegada do eSocial para condomínios vem trazendo mudanças na rotina dos...

Reforma trabalhista em condomínio: o que muda?

Você deve saber que as a lei trabalhista para condomínios mudou. Mas você...

DIRF e RAIS: como declarar essas obrigações tributárias?

Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação...

Passaporte da vacina: o condomínio pode exigir que moradores se vacinem contra a Covid-19?

A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de...

Declaração de imposto de renda do condomínio: como fazer?

O Imposto de Renda deve ser declarado até o dia 31 de maio e, com a...

Salão de festas e coronavírus: onde já está liberado o uso das áreas comuns?

Nas últimas semanas, diversos governos estaduais e municipais têm...

Regimento interno de condomínio: guia de como elaborar

Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até...

Certificação digital para condomínios: tudo o que você precisa saber

Apesar de ser obrigatório desde junho de 2013, a certificação digital...

Administradora de condomínio tem direito a 13º salário?

O final de ano é sempre movimentado para os síndicos. É decoração...

Condomínio é imune ou isento ao IRPJ?

Todo ano é a mesma coisa. Chega a época do Imposto de Renda e diversos...

Como fazer folha de pagamento para condomínio: passo a passo definitivo

Gerenciar corretamente a folha de pagamento do condomínio é uma das...

Lei antifumo em condomínio: quais os cuidados que o síndico precisa ter

Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um...

Certificação digital para condomínios: tudo o que você precisa saber

Apesar de ser obrigatório desde junho de 2013, a certificação digital...

Gerente predial: quais suas funções e sua relação com o síndico?

Administrar um condomínio é uma tarefa complicada. Além de cuidar das...

Condomínio é imune ou isento ao IRPJ?

Todo ano é a mesma coisa. Chega a época do Imposto de Renda e diversos...

Passaporte da vacina: o condomínio pode exigir que moradores se vacinem contra a Covid-19?

A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de...

Airbnb no condomínio: pode? Dr. Thiago Badaró Responde

A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb,...

Lei 8245/91: como funciona a lei de locação? Entenda!

Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que...

Gestão de funcionários em condomínios: como fazer?

Os funcionários do condomínio são peças fundamentais no bom funcionamento...

Direitos dos funcionários de condomínio

Como dizia Tom Jobim, é impossível ser feliz sozinho. Isso também se...

Violência doméstica em condomínio: entenda o PL 2510/2020

A ideia de “em briga de marido e mulher não se mete a colher” ficou no...

1 Comentário

  1. ANA LUCIA BARBOSA GOMES

    Sou sindica ,mas quero renunciar, como faço?

    Responder

Enviar um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.