Você sabe o que o síndico não pode fazer? 9 práticas que são proibidas

por | jul 14, 2021 | Síndicos

Ser síndico do condomínio é uma tarefa séria. Afinal, é um cargo que envolve legislaçãoprestação de contas, conhecimentos específicos sobre administração, comunicaçãofinanças, questões contábeis, gerenciamento de crises, tecnologiaobras e manutenções, comportamento humano, inovação,… A lista só aumenta. Existe uma série de regras e deveres que o síndico deve cumprir. Mas você sabe dizer o que o síndico não pode fazer?

Há determinadas práticas que não podem ser realizadas enquanto o gestor estiver atuando como síndico do condomínio e é importantíssimo que você conheça esses detalhes antes de pensar em se candidatar ao cargo em um  condomínio.

Neste artigo, você vai aprender sobre o que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio. Boa leitura!

1. Síndico não pode tomar partido em conflitos entre moradores

Sabemos que mediação de conflitos dentro do condomínio geralmente é uma das áreas que mais traz dor de cabeça para os síndicos, então vamos começar por aqui.
O síndico do condomínio não pode tomar partido nos conflitos entre vizinhos e precisa agir como um mediador, um intermediário.

Mesmo que o síndico seja morador do condomínio, é crucial executar o papel de alguém independente e imparcial, sempre se fazendo valer das regras da convenção condominial e do código civil.

Caso o síndico não se sinta seguro em intermediar um conflito específico ou não há como garantir imparcialidade da sua parte, o condomínio pode contratar o auxílio de um profissional especializado em mediação.

Leia mais:

2. Não pode conceder descontos para condôminos inadimplentes

Simples assim. O síndico não pode conceder descontos para condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições mensais. Isso é visto como uma má prática e pode trazer uma série de problemas financeiros e judiciais para o condomínio e para o síndico.

As duas únicas situações em que o síndico possui o direito de administrar descontos nas taxas condominiais em atraso são:

  • Quando a convenção ou regimento interno do condomínio autoriza a prática.
  • Quando a mudança for aprovada em reunião de assembleia.

Apesar de fazer parte dos deveres do síndico como gestor do condomínio, é recomendável que o síndico conte com auxílio especializado para fazer as negociações e cobranças de inadimplentes.

Deste modo, evita-se que o síndico arrisque-se em cometer infrações e o condomínio recebe o melhor auxílio possível para evitar problemas financeiros.

3. Não pode desrespeitar a convenção de condomínio

Já que estávamos falando sobre ela, a convenção do condomínio, vamos continuar por essa linha. O síndico não pode desrespeitar a convenção do condomínio.

O síndico precisa respeitar as mesmas regras que os demais condôminos, moradores e colaboradores da comunidade condominial. E mais do que isso: o síndico é um exemplo sobre como os outros devem se portar dentro do condomínio, devido ao seu cargo de liderança.

Caso exista algum ponto da convenção que você ache relevante alterar, lembre-se de que é preciso convocar uma nova assembleia para debater e votar a alteração. O quórum de aprovação, nesse caso, é da maioria da votação em uma reunião de assembleia com a presença de ao menos 2/3 de todos os condôminos do condomínio.

4. Não pode deixar de prestar contas aos condôminos

A prestação de contas é um dos deveres do síndico estabelecidos pela legislação. Logo, essa é uma das obrigações básicas do síndico e não pode deixar de ser feita.

Além de essencial, a prestação de contas é a principal forma de mostrar aos condôminos todo o bom trabalho realizado pelo síndico, que trabalha arduamente para sempre preservar a propriedade deles.

Apesar de ser uma obrigação do síndico, isso não significa que o síndico precisa montar e estruturar todo o processo totalmente sozinho. O síndico pode contar com o auxílio de um aplicativo para gestão de condomínios, da administradora condominial (quando houver), do subsíndico, entre outros.

O importante é que esse material seja apresentado aos condôminos ao menos uma vez por ano, normalmente na Assembleia Geral Ordinária (AGO).

Leia mais:

5. Não pode deixar de pagar as contas do condomínio

Esse item pode parecer um tanto quanto autoexplicativo, mas é sempre importante dizer o óbvio: o síndico não pode jamais deixar de pagar as contas do condomínio.

Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, se o condomínio desenvolver algum tipo de dívida ou problema judicial por conta de má administração, o síndico pode vir a se incomodar na Justiça.

Para evitar problemas desse tipo, recomendamos que o síndico:

  • Aja sempre de forma ética
  • Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio
  • Incentive a participação dos moradores nas reuniões de condomínio
  • Busque trabalhar em parceria com o conselho fiscal
  • Mantenha uma boa organização das contas condominiais
  • Fiscalize a atuação da administradora do condomínio
  • Automatize as atividades burocráticas com um software de administração de condomínio
  • Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia

6. Não pode contratar ou realizar obras de alto custo sem aval da reunião de assembleia

Nossa próxima é sobre a realização de obras e manutenções periódicas no condomínio e o aval dos condôminos nesse processo.

Para realizar obras no condomínio, é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil, que dividem as obras condominiais em 3 categorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias.

Cada uma dessas categorias possui suas particularidades, especialmente sobre a quantidade de quórum necessário dos votos em uma reunião de assembleia para aprovar as suas realizações.

Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obras em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.

É essencial que o síndico compreenda bem esses detalhes e realize cada obra condominial respeitando essas regras. Para mais informações sobre os tipos de obras condominiais e os quóruns estipulados por lei, recomendo ler o seguinte artigo:

7. Não pode usar o fundo de reserva como julgar necessário

Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. Em resumo, sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.

É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.

Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.

Ou seja, o síndico não pode realizar qualquer tipo de alteração no fundo de reserva sem respeitar as normas da convenção e das determinações tomadas em reunião de assembleia do condomínio.

É a convenção do condomínio que determina:

  • O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%)
  • Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período
  • Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias
  • Como deve ser calculado o rateio do valor

Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.

8. Não pode expor os moradores inadimplentes

Essa é uma questão que ainda causa problema em condomínios Brasil afora, por isso é importante a abordarmos aqui. Da mesma forma que o síndico não pode fornecer desconto a condôminos inadimplentes, o síndico também não pode expor os moradores inadimplentes perante o condomínio.

O síndico não pode expor um morador devedor por nome. Se isso ocorrer, é direito do morador entrar com uma ação de danos morais, por conta do constrangimento causado.

No entanto, o condomínio pode divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso. Essa prática não fere a legislação e é usada por muitos síndicos no controle da inadimplência em condomínios.

9. Não pode entrar nas unidades sem a autorização do condômino

Por fim, vamos ao item 9 da lista das coisas que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio.

O síndico não pode, de forma alguma, invadir a privacidade dos condôminos. Afinal de contas, é dever do síndico privar por seus condôminos – e não o oposto.

Com isso, é estritamente proibido a entrada do síndico em uma unidade ou a abertura de correspondências sem permissão. Inclusive, essa prática é considerada ilegal e o síndico pode vir a ter problemas judiciais por isso.

Em casos extremos e emergenciais como vazamento de água ou gás, em que entrar no imóvel pode ser uma questão de segurança, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa ou ligar pras autoridades responsáveis, como os bombeiros ou a polícia.

Mas então, quais são os deveres do síndico?

O documento que determina quais são os direitos e deveres do síndico é o Art. 1.348 do Novo Código Civil.

É fundamental que tanto aspirantes a síndicos, condôminos e moradores tenham pleno conhecimento sobre essas normas.

Segundo a legislação, é dever do síndico:

  • Convocar as reuniões de assembleia dos condôminos.
  • Ser representante de forma ativa e passiva do condomínio, agindo em prol da defesa dos interesses comuns dos condôminos.
  • Notificar a assembleia sobre a existência de processos jurídicos ou administrativos de interesse do condomínio.
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões tomadas em reunião de assembleia.
  • Cuidar da conservação e guarda das áreas comuns do condomínio e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos, como limpeza, segurança, academia, entre outros.
  • Elaborar a previsão orçamentária relativa a cada ano.
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
  • Realizar a prestação de contas aos condôminos, anualmente e quando exigidas.
  • Fazer o seguro do condomínio.

Quer ler o Art. 1.348 na íntegra? Acesse aqui.

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1 Comentário

  1. Aline da Silva Nascimento Sousa

    Bom dia. A sindica do meu condomínio quer diminuir a sacada do meu apartamento, ela pode fazer isso sem a minha autorização?

    Responder

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