Condomínio e Código Civil: saiba como a legislação pode impactar a gestão do seu prédio

por Denys Hupel | mar 7, 2023 | Legislação

Confira este guia completo sobre a Lei de Condomínio e entenda o que o Código Civil fala sobre a função do síndico, direitos e deveres dos condôminos, regras para reuniões de assembleia e mais. Leia agora!

Os condomínios são coletivos de pessoas que estão crescendo e se tornando comuns em nossa sociedade moderna a cada dia que passa.

Com essa evolução e crescimento viu-se a necessidade de regulamentar as atividades do condomínio.

A seguir, você encontrará todos os artigos do código civil relacionados à regulamentação dos condomínios, pois sabemos o quanto é importante tal conhecimento para a boa convivência e gestão de seu condomínio. Continue lendo!

Condomínio e Código Civil: Veja quais são todos os artigos que podem impactar na sua gestão condominial

Art. 653 e 654: Uso de procurações

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Simplificando:

O mandato é uma autorização que uma pessoa dá a outra para que ela possa realizar tarefas ou tomar decisões em seu nome.

A procuração é o documento que formaliza essa autorização e permite que a pessoa que recebeu o mandato possa agir legalmente em nome da outra pessoa.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Simplificando:

O artigo 654 do Código Civil brasileiro diz que qualquer pessoa pode dar a outra pessoa uma procuração através de um documento escrito particular.

Esse documento é válido desde que tenha a assinatura de quem está dando a procuração.

O documento particular deve conter informações importantes, como:

• local onde foi feito;
• identificação de quem está dando;
• identificação de quem está recebendo a procuração;
• data;
• objetivo da procuração;
• e descrição completa dos poderes que estão sendo conferidos.

Se o terceiro com quem o procurador estiver tratando exigir, a procuração deve ter a firma reconhecida.

Ou seja, a assinatura deve ser confirmada em cartório ou por outra autoridade competente.

Art. 1331: Definições de partes exclusivas e comuns aos condôminos

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Simplificando:

Este artigo estabelece que em um condomínio, existem partes que pertencem exclusivamente a um único proprietário e outras que são de propriedade compartilhada entre as pessoas.

Por exemplo:

Partes do prédio, como apartamentos, escritórios, lojas e salas, são consideradas propriedades exclusivas dos proprietários e podem ser vendidas, alugadas ou transferidas livremente.

Cada proprietário dessas unidades também tem uma fração do solo e outras partes comuns do prédio.

No entanto, abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados para pessoas de fora do condomínio, a menos que seja autorizado pela convenção do condomínio.

Outro exemplo:

As partes essenciais do prédio, como o solo, a estrutura, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, assim como a calefação e refrigeração centrais, são usadas em conjunto por todos os proprietários e não podem ser vendidas ou divididas separadamente.

Cada unidade terá uma fração do solo e das outras partes comuns do prédio, identificada em uma fração decimal ou ordinária no documento de instituição do condomínio.

Além disso, nenhuma unidade pode ser impedida de acessar áreas públicas, como as ruas próximas.

E, por fim, o terraço de cobertura é considerado uma parte comum do prédio, ou seja, é uma área que pertence a todos os condôminos e não pode ser utilizada exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na escritura de constituição do condomínio.

Art. 1332: Registro do Condomínio Edilício

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Simplificando:

O artigo 1.332 estabelece as regras para a criação de um condomínio edilício, que é um tipo de condomínio em que as unidades são apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas em um prédio.

O artigo estabelece que, para criar um condomínio edilício, é necessário fazer um registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse registro, deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva.

Ou seja, é preciso descrever detalhadamente cada apartamento ou sala que será parte do condomínio, e também as partes comuns que pertencerão a todos os moradores.

O artigo também estabelece que, no registro, também deve ser determinada a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns do prédio.

Essa fração ideal é uma porcentagem que indica a proporção que cada unidade tem em relação ao todo do prédio, incluindo as áreas comuns.

Por fim, também estabelece que no registro do condomínio edilício, deve constar o fim a que as unidades se destinam.

Ou seja, é preciso deixar claro qual é a finalidade de cada unidade, se é para moradia, comércio ou outra finalidade.

Isso ajuda a definir as regras de convivência no condomínio e a evitar conflitos entre os moradores.

Art. 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Simplificando:

O artigo 1.333 estabelece as regras para a convenção do condomínio edilício.

A convenção do condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.

Isso significa que pelo menos dois terços dos proprietários das unidades do prédio precisam concordar com as regras estabelecidas na convenção.

Essa convenção se torna obrigatória para todos os proprietários das unidades do prédio, assim como para qualquer pessoa que tenha posse ou detenção sobre elas.

Além disso, para que a convenção seja válida e possa ser utilizada contra terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse registro é importante para garantir que as regras estabelecidas na convenção sejam reconhecidas e respeitadas por todos, inclusive por aqueles que não participaram da sua elaboração.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Simplificando:

Além das informações já mencionadas no artigo anterior, estas informações também devem estar na convenção:

• Quanto cada condômino deve pagar para as despesas do condomínio e como deve ser feito o pagamento;
• Como será a administração do condomínio;
• Como serão feitas as assembleias, quem pode participar e qual será o quórum necessário para tomar as decisões;
• Quais são as punições que os condôminos podem receber;
• E o regimento interno, que são as regras internas do condomínio;

A convenção pode ser feita por meio de escritura pública ou documento particular.

Além disso, os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários, a menos que a convenção estabeleça o contrário.

Art. 1335 e 1336: Direitos e deveres do condômino

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Simplificando:

O Artigo 1.335 diz quais são os direitos do condômino em um condomínio:

1. O primeiro direito é usar, desfrutar e livremente dispor de sua própria unidade autônoma, ou seja, do seu próprio apartamento, sala comercial ou loja;
2. O segundo direito é utilizar as áreas comuns, de acordo com a sua finalidade e sem impedir que os outros proprietários também as usem;
3. O terceiro direito é o de votar e participar das decisões das assembleias do condomínio, desde que esteja em dia com as suas obrigações financeiras.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Simplificando:

Este artigo trata dos deveres do condômino em um condomínio, estabelecendo as obrigações que ele deve cumprir em relação ao imóvel e aos demais moradores.

Vamos entender melhor:

O condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, exceto se houver disposição em contrário na convenção.

O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, sendo proibida a alteração da fachada, partes e esquadrias externas sem autorização.

O condômino deve destinar as suas partes na edificação da mesma forma que a edificação, não as utilizando de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.

Por fim, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência destes, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

O artigo ainda define que o condômino que descumprir os deveres estabelecidos estará sujeito a uma multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, a menos que haja disposição expressa no ato constitutivo ou na convenção.

A cobrança da multa deve ser deliberada pela assembleia geral, com pelo menos dois terços dos condôminos restantes.

Art. 1337: Aplicação e características de multas

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Simplificando:

Esse artigo diz que se um morador ou proprietário de um apartamento não cumprir as suas obrigações com o condomínio, pode ser obrigado a pagar uma multa.

A multa pode chegar até cinco vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. No entanto, esta decisão deve ser tomada por três quartos dos condôminos.

Além disso, se um morador ou proprietário do apartamento tem um comportamento anti-social que perturba os outros moradores, ele também pode ser obrigado a pagar uma multa.

Essa multa pode chegar até dez vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. Nesse caso, a decisão sobre a multa pode ser adiada até que uma assembleia do condomínio seja realizada.

Art. 1338: Vagas de veículos dos condôminos

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Simplificando:

Se um condômino decidir alugar uma vaga de garagem dentro do condomínio, a preferência será dada a outros condôminos.

Isso significa que se houver uma vaga de garagem disponível para alugar, outros condôminos terão prioridade em alugá-la em vez de alguém de fora do condomínio, desde que estejam em condições iguais.

Art. 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Simplificando:

Os direitos dos condôminos em relação às partes comuns do condomínio são inseparáveis da propriedade exclusiva de cada um e das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, incluindo as suas partes acessórias.

Além do mais, é proibida a alienação ou ônus sobre esses bens em separado.

Ou seja, não é permitido vender ou hipotecar apenas as partes comuns ou acessórias.

No entanto, o condômino pode vender a parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino.

Mas só pode fazer isso a um terceiro, se essa possibilidade estiver prevista no ato constitutivo do condomínio e a assembleia geral não se opuser.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Simplificando:

Se houver partes comuns de uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas relativas a essas partes serão responsabilidade desses condôminos que as utilizam.

Por exemplo.

Se um condômino tiver a chave do terraço e for o único a utilizá-lo, as despesas com a manutenção e limpeza deste espaço serão de sua responsabilidade.

Mas lembre-se:

O terraço de cobertura, por exemplo, é considerado uma parte comum do prédio e não pode ser utilizado exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na convenção do condomínio.

Art. 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Simplificando:

Para realizar obras no condomínio, é necessário seguir as seguintes regras:

• Obras voluptuárias: que não são necessárias, mas apenas luxuosas, exigem o voto de pelo menos dois terços dos condôminos;
• Obras necessárias ou úteis: requerem o voto da maioria dos condôminos;
• Obras urgentes e que vão gerar altos gastos: o síndico ou qualquer condômino que tomar a iniciativa deve informar imediatamente a assembleia;
• Obras que não são urgentes, mas com altos gastos: só podem ser feitas com autorização da assembleia, convocada pelo síndico ou por qualquer um dos condôminos, caso o síndico esteja ausente.

Por fim, o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que fizer.

Mas, não terá direito a ser reembolsado das despesas de outras obras ou reparos que não sejam de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Simplificando:

Se os condôminos quiserem fazer obras em partes do prédio que são de uso comum (como corredores, elevadores, áreas de lazer etc.), e essas obras aumentarem ou facilitarem a utilização dessas partes comuns, é preciso que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem essa decisão por meio de uma votação.

Mas há uma ressalva importante:

Essas obras não podem prejudicar o uso das partes próprias ou comuns dos outros condôminos.

Isso significa que ninguém pode fazer uma obra que atrapalhe o uso da área de outra pessoa ou que cause danos à estrutura do prédio.

Art. 1343: Aprovação de construção de outro pavimento

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Simplificando:

Para construir um novo pavimento nas áreas comuns do condomínio, é necessário que todos os condôminos concordem com a proposta.

Ou seja, a unanimidade é essencial para aprovar o projeto. Isso significa que cada proprietário tem o poder de veto sobre o assunto.

Art. 1344: Despesas do terraço de coberturas

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Simplificando:

É responsabilidade do proprietário da cobertura arcar com as despesas necessárias para mantê-la em boas condições, garantindo que não haja danos às unidades que estão abaixo dela.

Art. 1345: Débitos de condôminos

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Simplificando:

Quando alguém adquire um apartamento, essa pessoa se torna responsável pelos débitos que o antigo proprietário deixou em relação ao condomínio.

Isso inclui:

• despesas comuns do condomínio;
• multas e juros de mora decorrentes de inadimplência ou descumprimento de obrigações.

Em outras palavras, a dívida com o condomínio é ligada à unidade imobiliária e, portanto, é assumida pelo novo proprietário quando ele adquire a propriedade.

Art. 1346: Seguro obrigatório

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Simplificando:

É obrigatório que todo o prédio tenha um seguro contra o risco de incêndio ou destruição, seja ela total ou parcial.

Essa obrigatoriedade visa proteger todos os condôminos e moradores do condomínio, garantindo que em caso de sinistro, os prejuízos possam ser minimizados ou até mesmo cobertos pelo seguro.

É importante que o síndico ou administradora do condomínio esteja sempre atento a essa obrigação e que mantenha o seguro sempre atualizado.

Art. 1347: Eleição de síndico

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Simplificando:

Este artigo estabelece que a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio.

O síndico pode não ser um dos condôminos, como um síndico profissional, e o seu mandato tem duração máxima de dois anos, podendo ser renovado.

Art. 1348: Deveres e responsabilidades do síndico

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Simplificando:

O síndico é responsável por:

• convocar as reuniões de assembleias;
• representar o condomínio em processos judiciais e administrativos;
• fazer cumprir as regras da convenção e do regimento interno;
• cuidar da conservação das partes comuns;
• prestar serviços aos moradores;
• elaborar o orçamento;
• cobrar as contribuições e multas dos condôminos;
• prestar contas anualmente;
• contratar um seguro para a edificação.

A assembleia pode escolher outra pessoa para representar o condomínio em vez do síndico, e ele pode transferir algumas de suas responsabilidades com a aprovação da assembleia.

Art. 1349: Destituição do síndico

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Simplificando:

A assembleia pode destituir o síndico, por meio do voto da maioria absoluta dos condôminos, em situações em que ele comete irregularidades, não presta contas ou não administra o condomínio de maneira adequada.

Para isso, a assembleia deve ser especialmente convocada com essa finalidade.

Art. 1350, 1351, 1352, 1353, 1354 e 1355: Assembleias de condomínios

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Simplificando:

O síndico é obrigado a convocar, anualmente, uma reunião de assembleia de condôminos.

Nessa reunião, serão discutidos assuntos importantes como:

• aprovação do orçamento das despesas;
• contribuições dos condôminos;
• prestação de contas;
• eleição de substitutos;
• e a possibilidade de alterações no regimento interno.

Caso o síndico não cumpra com sua obrigação de convocar a assembleia, um quarto dos condôminos pode convocá-la.

E se ainda assim a assembleia não se reunir, qualquer condômino pode solicitar uma decisão do juiz.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

Simplificando:

Para alterar a convenção do condomínio, mudar a finalidade do edifício ou unidade, é necessário que pelo menos dois terços dos condôminos concordem com a mudança.

Isso significa que a decisão deve ter uma ampla maioria dos votos, para garantir que a mudança seja realmente representativa dos interesses da comunidade condominial como um todo. 

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Simplificando:

Salvo quando houver uma exigência específica para a votação, as deliberações da assembleia de condomínio serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que representem pelo menos metade das frações ideais.

Além disso, os votos serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, a menos que a convenção do condomínio estabeleça algo diferente.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Simplificando:

Se a primeira convocação da assembleia não teve o quórum necessário para deliberar, em uma segunda convocação a maioria dos presentes pode deliberar, a menos que seja exigido um quórum especial para a deliberação em questão.

Nas situações em que é necessário um quorum especial para a deliberação em questão, mas ele não foi atingido na primeira ou segunda convocação, a maioria dos presentes pode autorizar a converter a reunião em uma “sessão permanente”, desde que os seguintes requisitos sejam cumpridos:

• devem ser definidos a data e a hora da próxima reunião, que não pode ser realizada mais de 60 dias depois;
• e também quais serão as deliberações que serão votadas.

Todos os presentes devem ser convocados novamente para a sessão permanente, e as unidades ausentes devem ser convocadas de acordo com o que está previsto na convenção do condomínio.

Deve ser feita uma ata parcial da primeira reunião, com a transcrição detalhada de todos os argumentos apresentados sobre os assuntos da ordem do dia. Essa ata deve ser enviada aos condôminos ausentes.

A sessão permanente deve continuar no dia e hora previamente definidos, e a ata correspondente deve ser feita para registrar todas as deliberações, incluindo as que foram feitas na primeira reunião.

Os votos registrados na primeira sessão permanecem válidos, e os condôminos não precisam comparecer novamente para confirmá-los.

No entanto, se estiverem presentes na segunda sessão, poderão alterar seus votos até o final da deliberação.

A sessão permanente pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo máximo de 90 dias a partir da data de sua abertura inicial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Simplificando:

A assembleia de condomínio só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião.

Por outro lado, é permitida a:

• convocação;
• realização;
• e deliberação de assembleias virtuais;

Desde que observados alguns requisitos.

• a convenção de condomínio não pode proibir a realização de assembleias virtuais;
• devem ser preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos;
• o instrumento de convocação deve informar que a assembleia será realizada virtualmente;
• devem ser fornecidas as instruções sobre o acesso, manifestação e forma de coleta dos votos;
• a administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas nos equipamentos ou na internet dos condôminos ou de seus representantes;
• a ata da assembleia virtual só será lavrada após a somatória de todos os votos e a sua divulgação também deve ser virtual;
• a assembleia virtual deve seguir as normas de instalação, funcionamento e encerramento previstas no edital de convocação e pode ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos.

Por fim, o regimento interno do condomínio pode estabelecer normas complementares relativas às assembleias virtuais, que devem ser aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.

Os documentos pertinentes à ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou virtual aos participantes.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Simplificando:

As assembleias extraordinárias em condomínios podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Uma assembleia extraordinária é uma reunião convocada em situações emergenciais, ou para tratar de assuntos que não podem esperar pela próxima assembleia ordinária.

Cabe destacar que as deliberações tomadas em assembleias extraordinárias têm a mesma validade que as tomadas em assembleias ordinárias, desde que atendidos todos os requisitos legais.

Art. 1356: Conselho fiscal do condomínio

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Simplificando:

O conselho fiscal é formado por três membros que são eleitos pela assembleia, e tem como responsabilidade dar parecer sobre as contas do síndico.

O prazo de atuação desses membros é de no máximo dois anos.

Art. 1357 e 1358: Extinção do condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Simplificando:

Este artigo trata sobre o que fazer caso a edificação seja totalmente ou consideravelmente destruída ou esteja ameaçando ruir.

Nesses casos, os condôminos devem se reunir em assembleia e decidir se vão reconstruir ou vender o imóvel.

Para essa decisão ser tomada, é necessário que metade mais uma das frações ideais estejam representadas na votação.

Se decidirem pela reconstrução, o condômino pode se eximir do pagamento das despesas, vendendo seus direitos a outros condôminos mediante avaliação judicial.

Se a decisão for pela venda, os condôminos terão preferência em condições iguais de oferta. O dinheiro arrecadado com a venda será repartido entre eles, de acordo com o valor de suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

Simplificando:

Este artigo trata da situação em que ocorre uma desapropriação de parte ou da totalidade do terreno em que o condomínio está construído.

Nesse caso, a indenização recebida pelo condomínio deve ser dividida entre os condôminos, de acordo com a proporção das frações ideais de cada unidade imobiliária.

Este artigo ajudou você a entender como o Código Civil pode influenciar a sua gestão condominial? Este é apenas o primeiro passo para alcançar o seu sucesso como síndico.

Dê o próximo passo, conheça o curso Gestão Condominial de Resultado e torne-se um síndico ainda mais eficiente.

Como funciona o regime tributário de condomínios

por Denys Hupel | nov 3, 2022 | Legislação

Organizar a contabilidade de um condomínio pode ser uma tarefa complicada.

É normal que síndicos em início de carreira tenham dúvidas sobre qual é o regime tributário do condomínio.

Isso acontece porque a tributação de condomínio ainda é um assunto que causa confusão. Especialmente quando não se tem as informações corretas.

Queremos facilitar a vida dos síndicos, por isso preparamos essa publicação para explicar tudo sobre qual a classificação tributária de condomínios e ainda quais são os impostos de condomínio. Continue lendo para saber mais!

O que é regime tributário?

Regime tributário é o conjunto de leis e regras que determinam a forma de tributação de uma pessoa jurídica. No geral, essa pessoa jurídica é uma empresa ou qualquer entidade que gere renda.

Desta forma, é o regime tributário que determina quais os tipos de impostos que uma empresa deverá pagar.

Os regimes tributários são definidos conforme o volume de arrecadação. Ao todo, existem três modelos de regime tributário:

• Simples Nacional;
• Lucro Presumido;
• e Lucro Real.

Você sabe qual o regime tributário de condomínios edilícios? Confira no tópico a seguir.

>> Veja também: 6 PLANILHAS GRATUITAS E ESSENCIAIS PARA OTIMIZAR O TRABALHO DO SÍNDICO

Qual o regime de tributação do condomínio?

Apesar de possuir CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), os condomínios não são considerados pessoas físicas ou jurídicas perante a lei, vide sua natureza jurídica.

Isso ocorre pois esses empreendimentos não são prestadores de serviço e nem geram renda.

O Parecer Normativo CST nº 76 de 09/02/1971 explica o porquê dessa situação.

De acordo com a norma, condomínios de edificações têm como fim exclusivo cuidar dos interesses comuns dos co-proprietários. Logo, não há lucro.

Para ser considerado Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, a pessoa jurídica precisa gerar algum tipo de renda. Assim sendo, condomínios não fazem parte de nenhum regime tributário.

Apesar disso, condomínios ainda precisam pagar determinados impostos.

Como funciona o regime de tributação do condomínio?

A pergunta mais comum quando se trata da tributação do condomínio é: condomínio paga imposto?

A resposta é sim. Mesmo que condomínios não se enquadrem em regimes tributários, eles estão sujeitos à obrigação tributária.

Isso quer dizer que condomínios não são isentos de pagar impostos e, assim, são responsáveis tributários. Visto que o recolhimento de impostos mensais é uma das obrigações dos condomínios.

A incidência de imposto é determinada pela Lei 8.212 do Código Civil e pelo Decreto 3.048, de 1999.

Quais impostos o condomínio deve pagar?

Veja quais impostos devem ser pagos pelo condomínio:

FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

O FGTS deve ser pago apenas se o condomínio conta com funcionários contratados.

O pagamento é feito mensalmente e tem base de cálculo de 8% da remuneração mensal do funcionário. É preciso que seja quitado até o dia 7 do mês seguinte em que o salário foi pago.

INSS – Instituto Nacional do Seguro Social

O pagamento do INSS deve ser realizado para todos os profissionais contratados. Isso vale para os com carteira assinada, autônomos e síndico.

O valor equivale a 20% do salário do profissional. O imposto deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte.

PIS/PASEP – Programa de Integração Social

O PIS/PASEP financia o pagamento do seguro-desemprego e abono. Também só deve ser pago caso o condomínio tenha empregados.

Equivale a 1% da folha de pagamento do funcionário, mas o valor pode variar de acordo com o estado.

Esse imposto deve ser recolhido até o dia 20 do mês seguinte ao salário pago.

COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social

O COFINS é recolhido quando há contratação de prestadores de serviço com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal.

ISS – Imposto Sobre Serviço

O ISS cobrado durante a contratação de autônomos, mas isso varia conforme o município. Nesse caso, pesquise qual a legislação da sua cidade.

CSLL – Contribuição Sobre o Lucro Líquido

O CSLL também é pago somente em casos de contratação de prestadores de serviços.

O condomínio deve prestar suas obrigações tributárias dentro do prazo estabelecido pelo eSocial. Atrasar ou não enviar as informações corretas pode resultar em uma multa administrativa.

Imposto de Renda em condomínio

Outra dúvida recorrente quando o tema é qual o regime tributário de condomínio, é em relação ao Imposto de Renda. Separamos as principais perguntas:

Condomínio declara Imposto de Renda?

Por ser uma entidade que não gera renda, condomínios não precisam declarar Imposto de Renda.

O Parecer Normativo CST nº 76 de 1971 também explica sobre o tema. A norma diz sobre os condomínios em edificações:

“[…] por não se tratar de pessoa jurídica e por não se situar entre as entidades enumeradas na Portaria GB-337-69, não se inclui na obrigatoriedade da apresentação da declaração de rendimentos.”

Entretanto, condomínios com funcionários contratados precisam realizar o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF).

Isso vale para o salário de síndico e dos demais profissionais contratados. Assim sendo, o condomínio paga Imposto de Renda de Pessoa Física, mas não precisa fazer a declaração do empreendimento.

Como declarar condomínio pago no Imposto de Renda?

Chega a época do IR e muitos condôminos não sabem muito bem o que fazer. Em resumo, não é necessário informar os valores pagos com taxa de condomínio ao leão. Bem como não é preciso informar o pagamento com o IPTU.

Por outro lado, os inquilinos devem informar o valor pago referente ao aluguel do ano-calendário na ficha “Pagamentos e doações efetuados”.

Esse item encontra-se como código 70 – aluguel do imóvel. Deve-se também informar o nome e CPF do beneficiário dos pagamentos. Ou seja, o proprietário do imóvel.

O síndico que recebe remuneração direta do condomínio, deve seguir os seguintes passos.

Inclua o benefício na declaração de Imposto de Renda como “outras receitas”. Porém, se a receita ultrapassar R$ 6 mil anuais, deverá ser declarada via DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte).

Este artigo ajudou você? Aproveite para conferir também o nosso passo a passo que ensina você a declarar DIRF e RAIS no condomínio. Boa leitura!