Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até marcar um chá da tarde. Boa parte da experiência de viver em um condomínio é marcada pela convivência com os vizinhos.
Para que tudo funcione em ordem e harmonia, é necessário contar com um regimento interno adequado.Precisa montar um regimento interno e não sabe por começar?
Sem problemas! Com este artigo, você vai aprender como elaborar um regimento interno de condomínio edilício e descobrir tudo sobre esse documento tão importante.
Qual é a função de um regime interno de condomínio?
O conceito de regimento interno é: documento que reúne as normas básicas de convivência dentro do condomínio. Como uma espécie de cartilha, o arquivo orienta os moradores sobre como agir e se relacionar nos espaços compartilhados, buscando diminuir atritos e desentendimentos no dia a dia e garantindo o bem estar de todos.
Esse guia encontra-se em terceiro lugar na ordem de importância, ficando atrás do Código Civil e da convenção do condomínio – e pode ser anexado a este último.Geralmente os assuntos abordados pelo Assuntos geralmente abordados pelo regimento interno são:
O que acontece se o condomínio não possuir regimento interno?
Devido à importância do regimento interno, qualquer condomínio que não tiver essa regulamentação pode sofrer problemas – sem falar nas dores de cabeça que isso causaria para o síndico.
Vamos citar aqui alguns exemplos de dificuldades que podem ocorrer sem um regimento interno do condomínio estabelecido:
Moradores podem fazer uso das áreas comuns como bem entenderem, sem regras
Aumento no Grande número de reclamações por causa de moradores barulhentos
Síndico não terá base para enviar advertências aos moradores problemáticos
Uso indevido dos espaços externos podendo afetar fachadas
Moradores podem se sentir negligenciados, sem saber quando tem o direito de fazer uma reclamação
Entrada de saída de visitantes sem controle
Como elaborar um regimento interno de condomínio?
Como o regimento interno do condomínio orienta as atividades diárias dos moradores, nada mais natural que as regras serem criadas por eles mesmo, não é mesmo? O desenvolvimento das normas é feita em conjunto, geralmente nas primeiras reuniões de assembleia feitas pelo condomínio.
Após estabelecer as regras, a assembleia precisa fazer uma votação. Para aprovar um regime interno, é necessário conquistar o voto da maioria simples (50% + 1).Para que o documento seja organizado e conciso, é importante dar atenção à formatação. Por ser um documento legal, as normas devem ser divididas em capítulos e artigos. Ao final, é indispensável informar a data e o tipo de assembleia em que as regras foram aprovadas.
Existem alguns modelos de regimento interno de condomínio que você pode usar como base. Assim você evita, evitando assim qualquer problemas de edição ou risco de esquecer algum item que é considerado básico. Quando a cartilha estiver pronta e aprovada pelos condôminos, lembre-se de registrar o documento em cartório.
Depois, para realizar alterações no regime interno do condomínio, deve-se convocar uma nova assembleia e adquirir os votos da maioria com quórum de dois terços.
O regimento interno pode ser elaborado juntamente com a convenção, mas isso não é uma obrigatoriedade – ele pode ser um documento avulso e independente. Se o condomínio optar pela dobradinha, é aconselhado consultar um advogado para averiguar se não há erros, contradições ou incongruências em relação à legislação brasileira.
São nas reuniões de assembleia que o futuro do condomínio é decidido. Por isso, a participação dos condôminos é tão importante nessas decisões. Isso faz com que muitos síndicos se esforcem atrair mais participantes para esses encontros e garantir o quórum necessário para aprovar projetos importantes que serão fundamentais para o condomínio, além de discutir situações pertinentes do dia a dia que impactam a vida de todos os moradores.
Pensando nisso, resolvemos listar algumas dicas que podem ajudar você a aumentar a participação dos moradores na reunião de assembleia do seu condomínio. Aproveite!
Mescle os assuntos da reunião
A primeira dica é bastante útil e pode ajudar atrair mais participantes para a assembleia. Muitas vezes quando a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é dominada por um único tema pode acabar afastando os moradores.
Por isso, na hora de montar a pauta da próxima reunião tente mesclar os assuntos que serão tratados, inclua temas importantes como melhorias para o condomínio, obras a serem feitas, previsão orçamentária e ajustes nas normas de convivência.
Evite discutir assuntos fora da pauta
As reuniões de assembleia são momentos muito aguardados tanto pelos moradores como pela administração do condomínio. Por isso, as pautas da reunião são montadas e notificadas com antecedência. Uma dica para evitar que as reuniões se tornem tumultuadas (e corram o risco de serem impugnadas) é evitar a discussão de pautas não planejadas.
Utilize metodologias de mediação de discussões para guiar o andamento do debate da assembleia e evite transtornos. Leia também:
Muitas pessoas evitam participar de reuniões de assembleias por saberem que elas acabam se alongando mais do que deveriam. Uma forma de evitar que isso aconteça é seguir rigorosamente os horários de início e término. Pontualidade é algo que certamente vai atrair mais condôminos.
Convoque com antecedência
O dia a dia de todos é sempre muito corrido e, por vezes, é difícil encontrar espaço na agenda para participar das reuniões da assembleias do condomínio. Uma forma de garantir que todos os moradores consigam se planejar para participar de todas é convocar as AGOs com o máximo de antecedência possível, cerca de dez dias antes é um bom prazo.
Nessa hora a tecnologia é sua maior aliada. Utilizar softwares e aplicativos de gestão de condomínio para comunicar todos os moradores é uma excelente alternativa.
É no edital de convocação que você precisa convencer os moradores a participar da reunião de assembleia. Nele, devem constar os assuntos que serão tratados, além de local, data, horário de início e duração do evento.
Também vale destacar no edital a importância da presença dos condôminos nas decisões do condomínio. Além disso, o edital permite que todos saibam dos assuntos que serão tratados e se preparem para tirar suas dúvidas durante a reunião.
Escolha com cuidado a data e o horário
A data e horário da reunião de assembleia serão determinantes para a quantidade de pessoas presentes. Como síndico, você deve conhecer os moradores do seu condomínio e saber quais dias e horários são mais efetivos para que todos consigam participar. Por isso, tenha esse cuidado e planeje com inteligência o dia que irá realizar a reunião.
Outra dica é evitar marcar em datas próximas a feriados, noites de jogos de futebol e finais de semana. Também é muito importante não marcar as reuniões durante o horário comercial. O horário mais comum para a realização das AGOs é geralmente às 20 horas.
Defina um cronograma de reuniões
Uma excelente forma de ajudar os moradores a se programar para as próximas reuniões de assembleia é criar um cronograma com as próximas datas. Isso ajuda os condôminos a saberem com antecedência para estar presentes.
Crie regras para a reunião
Uma boa maneira de garantir que todas as pautas sejam tratadas e que o debate não se estenda mais do que o prazo determinado é definir regras para a reunião. Algumas regras que podem ser definidas são:
Manter os celulares desligados ou no modo silencioso
Não interromper quem está com a palavra
Levantar a mão para solicitar a palavra
Não discutir questões pessoais
Definir uma ordem de discussão das pautas
Ofereça um ambiente confortável
Se no seu condomínio existem espaços de convivência diferenciados, uma boa alternativa para atrair mais participantes é realizar as reuniões nesses ambientes. Isso, além de garantir mais conforto aos condôminos, pode demonstrar que sua gestão está preocupada em realizar ações diferentes e que engajem os moradores.
Deixe alguma alimentação à disposição
Essa dica não é obrigatória, mas pode ser um excelente e delicioso atrativo para as reuniões. Oferecer algum tipo de coffee break, como café, água, iogurte, biscoitos e torradinhas pode ser um diferencial para as reuniões e atrair mais participantes.
Planeje dinâmicas de integração
É muito comum em condomínios maiores que os moradores de todas unidades acabem não se conhecendo. Por isso, uma boa dica é antes de iniciar a reunião é realizar algum tipo de dinâmica de integração entre os presentes. Isso, além de criar um clima mais leve, pode trazer frutos para o futuro do condomínio.
O que achou das nossas dicas? Qual estratégia você implantou no seu condomínio para atrair mais participantes para as reuniões de assembleia? Conte pra gente nos comentários.
➡ Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio. O Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Sendo assim, o inquilino pode ser sindico do condomínio.
Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos montar esse artigo explicando o que diz a legislação sobre o assunto.
Inquilino pode ser síndico?
A resposta é sim. Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio. Inclusive, o Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Confira o artigo na íntegra:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.
Se a convenção ou estatuto do condomínio contêm uma cláusula que proíbe inquilinos a se candidatar ao cargo, esta medida deve ser ignorada. Pois, no final das contas, nenhum documento interno pode contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Da mesma forma, a legislação brasileira não proíbe inquilinos de serem integrantes do conselho fiscal do condomínio. Entretanto, a lei não é tão específica sobre esse tema. O Art. 1.356 define apenas que:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Portanto, quando o assunto é inquilinos no conselho fiscal do condomínio, deve-se seguir as recomendações da convenção.
Porém, inquilinos podem participar de reuniões de condomínio?
De acordo com o Art. 24 da Lei 4.591/64, o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:
O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
Tenha como comprovar a locação
O inquilino pode, inclusive, votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio. Alguns exemplos de questões ordinárias são escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, entre outras. A procuração em condomínio só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.
Afinal, quem pode ser síndico?
Conforme deixa claro o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função do síndico de um condomínio. Ou seja: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir a tarefa.
Da mesma forma, contratar um síndico profissional, sem vínculo algum com o condomínio, é totalmente legal – e também recomendada.
Quem não pode ser síndico?
Existem algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico. É proibido apenas que magistrados assumam o cargo. Essas categorias não podem exercer a função de nenhuma forma, nem como síndicos profissionais ou síndicos moradores.
Inadimplentes também não podem atuar como síndicos. O Art. 1.335 determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de deliberações da assembleia.
Portanto, se o Código Civil determina que o inadimplente não pode votar e participar de uma reunião de assembleia, como ele poderá gerenciá-la e ainda prestar contar?
Além disso, é inadmissível que o síndico seja réu e autor de uma ação de inadimplência, em virtude do choque de interesses.
Dentro da vida no condomínio, existe uma série de nomes que são utilizados. Condômino, ocupante, visitante, entre outros… Mas, afinal, morador e condômino são a mesma coisa? Quais são os direitos de quem aluga uma unidade no condomínio? São muitas as dúvidas que cercam o assunto.
Para resolver essas questões de uma vez por todas, preparamos um guia com tudo o que o síndico precisa saber sobre condôminos! Nesse artigo você vai aprender:
O que é condômino?
São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro de um condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.
O Código Civil também considera condômino os promitentes compradores. Esse termo é utilizado quando uma venda não foi concluída e ainda não houve a transferência da escritura do imóvel, mas o comprador promete cumprir o contrato. No caso, o promitente comprador é o indivíduo que está adquirindo a unidade.
2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Condôminos e ocupantes são coisas diferentes. Ocupante do condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.
Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.
Nesse mar de personalidades e termos condominiais existem também os visitantes. Esses são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma com o ambiente em si. Esses não são ocupantes e nem condôminos.
Além das visitas, também são considerados visitantes os entregadores e prestadores de serviço.
Inquilino/Locatário
Inquilino ou locatário é aquela pessoa que aluga um espaço e paga mensalmente um valor ao proprietário pela utilização da unidade.
A legislação que resguarda os direitos e deveres do inquilino/locatário é a Lei do Inquilinato. Esse documento determina as regras que devem ser seguidas durante o aluguel de um imóvel.
Inquilinos podem participar ou votar em assembleias de condomínio?
Conforme o Art. 24 da Lei 4.591/64 define que o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:
O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
Tenha como comprovar a locação
O inquilino pode votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio, como: escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, etc.
A procuração em condomínio assinada pelo proprietário da unidade só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.
Contudo, esse ainda é um tema bastante controverso para alguns juristas. Portanto recomendamos que se converse com o síndico do condomínio em caso de dúvidas.
Direitos dos condôminos
De acordo com o Art. 1.335 do novo Código Civil, são direitos de todos os condôminos:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Neste último, é essencial ressaltar que condôminos inadimplentes, que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia, não podem participar e votar nas reuniões de assembleia.
Acerca do tema de inadimplência, é preciso destacar que há duas formas de calcular o valor da taxa:
Nesta primeira opção, unidades maiores pagam um valor mensal mais caro. Essa questão é definida logo na criação do condomínio edilício, geralmente durante a assembleia de implantação. Portanto, deve-se conferir aconvenção condominial.
Condôminos também têm o direito de convocar assembleia desde que coletem assinaturas de um quarto de todos os donos de unidades no condomínio, através de um abaixo-assinado que deverá ser entregue ao síndico.
Deveres dos condôminos
Por outro lado, o Código Civil, Art. 1.336 define como deveres dos condôminos:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A legislação também determina questões como cobrança de multas caso o condômino não cumprir com os deveres estipulados pela lei ou tiver comportamento antissocial. Além de estipular regras quanto ao aluguel de vagas de estacionamento, direito de propriedade e divisão de partes do terreno.
Leia, a seguir, a lei na íntegra:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Agora que você sabe as diferenças entre as denominações dos frequentadores do condomínio, além de compreender o que estipula a legislação, já pode atuar como síndico tranquilamente e sem dúvidas.
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As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos e condôminos de cabelo em pé. Tudo porque quando um morador aluga seu apartamento ou parte dele em um serviço como Airbnb está compartilhando não apenas seu espaço, mas todo o condomínio. Será que lugares como os condomínios estão preparados para esse estilo colaborativo? Afinal, é permitido Airbnb em condomínios residenciais?
Não existe uma resposta simples para essa pergunta, já que há uma linha tênue que separa o direito de uso da propriedade privada (o apartamento) e o interesse coletivo de quem mora em condomínio.
Essa é a decisão jurídica mais importante sobre o tema até o momento no país. Antes da decisão da 4ª Turma do STJ, as deliberações eram de tribunais estaduais, órgãos que estão abaixo na hierarquia jurídica em relação ao STJ. Também é fundamental ressaltar que a essa decisão em questão ainda pode ser recorrida para o Supremo Tribunal Federal (STF).
Logo, existem alguns direcionamentos que podem ajudar a responder essa questão de uma vez por todas. Entenda qual é a situação do aluguel por Airbnb em condomínios e conheça os detalhes do caso que aconteceu no Sul.
O que é Airbnb?
O Airbnb é uma plataforma online de hospedagem pela qual pessoas comuns podem alugar um quarto ou a casa inteira por um período. Em outras palavras, o Airbnb permite que pessoas como eu e você possamos divulgar um quarto ou todo um imóvel para pessoas na internet.
A intenção é que os hóspedes deixem de se sentir como turistas ou visitantes, mas experimentem a cidade como moradores locais. Diferente de hotéis ou pousadas, o aluguel via Airbnb não tem nenhum tipo de vínculo com o mercado turístico e hoteleiro. Através do Airbnb você pode:
Alugar ou compartilhar quarto, ter um quarto inteiro ou todo o imóvel.
É possível informar as regras da casa no anúncio.
Anfitrião e hóspede são avaliados por número de estrelas (semelhante ao Uber).
Os pagamentos são feitos pela plataforma no cartão de crédito.
A empresa Airbnb foi fundada em 2008 por 3 jovens nos Estados Unidos, e logo ganhou o mundo. E, assim como o Uber causou um grande impacto sobre o sistema de táxi, a criação do Airbnb mexeu com a indústria do turismo em todos os cantos.
Atualmente, a plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios de espaços para alugar em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes – conforme explica o site oficial da empresa.
Existe uma lei que proíba o Airbnb em condomínios residenciais?
A resposta mais simples para essa pergunta é: não. Porém existem alguns fatores que precisam ser observados e que causam polêmica neste tópico.
Em seu site, o Airbnb cita uma série de decisões de tribunais favoráveis à prática intermediada pela empresa. Todas essas decisões dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia.
Também em seu site, a empresa aponta textos presentes na Constituição, na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na Lei 4.592/64 que garantem a legalidade da prática. Todos esses trechos legislativos estão relacionados ao direito dos proprietários de usarem de sua propriedade como quiserem.
Por outro lado, alguns juristas citam que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.
Airbnb em condomínios não é unanimidade no mundo
O uso de Airbnb em condomínios não é um consenso no Brasil, e também é centro de debate em outras cidades do mundo. Lugares como São Francisco (EUA), Barcelonae Lisboa tentam conter o avanço de residências que acabam tendo o uso exclusivo para locações por temporada.
A existência desse tipo de locação encarece os aluguéis e cria um mercado desregulado, o que impacta no turismo local e nos residentes fixos dessas cidades.
Em Berlim, na Alemanha, já foi proibido o aluguel de casas e apartamentos pelo aplicativo na cidade. A intenção era conter o valor dos aluguéis que cresceu nos últimos anos. A multa prevista para quem aluga o apartamento pela plataforma podia chegar a 100 euros. A medida foi atenuada em 2018, quando a cidade passou a permitir a prática.
Já na cidade de Nova York, o aluguel por menos de 30 dias é permitido somente se o morador do imóvel permanecer lá – conforme foi regulamentado em 2016.
Enquanto isso, em Paris, os proprietários que querem alugar seus imóveis para visitantes devem pedir uma autorização para a prefeitura.
Airbnb regulamentado no Brasil
São pouquíssimas as leis em relação ao Airbnb em território nacional. Por sua vez, existe um Projeto de Lei correndo no Senado (PL 2474/2019). Redigido por Ângelo Coronel (PSD-BA), o PL propõe que a prática só seria possível se o condomínio concordar.
Já a cidade de Caldas Novas (GO) é o primeiro município brasileiro a passar uma lei sobre o Airbnb. É a Lei complementar 99/2017. A medida determina que aluguéis através do Airbnb devem seguir regras da lei geral do turismo. Dessa forma, proprietários e plataformas são obrigados a recolher ISS. Do mesmo modo, o código de defesa do consumidor passa a definir os direitos de quem aluga.
Leia sobre a Lei complementar 99/17 de Caldas Novas (GO) neste artigo.
Contudo, recentemente houve uma decisão tomada pela Quarta Turma do Supremo Tribunal Judicial (STJ) acerca de uma situação no Rio Grande do Sul envolvendo o Airbnb. Entenda o caso a seguir.
Entenda o caso: STJ proíbe condômina de alugar no Airbnb
Como comentei anteriormente, o debate sobre Airbnb em condomínios foi reacendido após o resultado de um processo judicial relacionado a um condomínio na cidade de Porto Alegre.
A história
Vizinhos reclamavam sobre a alta rotatividade de estranhos que se hospedavam em um apartamento específico, que era alugado através do Airbnb pela proprietária. Ainda, as reclamações citavam que esses hóspedes ganhavam cópia da chave do portão de entrada e tinham acesso às dependências do edifício.
Depois dessa série de reclamações, o condomínio decidiu agir e foi decidido que a proprietária em questão estava proibida de sublocar seu imóvel através da plataforma online.
A justificativa foi que a prática feria as normas internas impostas a todos os moradores do local. Não contente com a decisão do condomínio, condômina optou por entrar com processo judicial. No entanto, a justiça local deu razão ao condomínio na época.
Como consequência disso, a proprietária recorreu ao STJ, argumentando que a ocupação do imóvel por pessoas externas e distintas durante curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.
O julgamento no STJ
Apesar de não possuir nenhum tipo de ligação com o caso, a empresa Airbnb pediu ao STJ para que participasse do julgamento alegando que a proibição por parte do condomínio era ilegal.
Em síntese, o relator do processo foi o ministro Luís Felipe Salomão. Para o magistrado, proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição. Deste modo, a decisão judicial e o pedido do condomínio afrontaram o exercício do direito de propriedade.
O recurso movido pela proprietária foi negado por maioria dos votos. Com isso, foi determinado que a condômina deve-se abster de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços no local.
O voto que levou o condomínio a vencer a causa foi o do ministro Raul Araújo, que considerou que a hospedagem da unidade por curtas temporadas fere caráter residencial do condomínio e às determinações impostas pela convenção condominial.
Ou seja, no entendimento da maioria dos ministros da 4ª Turma, a destinação de locações através do Airbnb não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.
No entanto, os ministros ressaltaram durante o julgamento que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços de hospedagem como o Airbnb. Entendeu-se que é possível estender os poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade.
Em outras palavras: nessa briga específica entre convenção do condomínio versus direito de propriedade, quem ganhou foi a convenção.
O que a decisão significa?
Essa é a primeira vez que a Justiça brasileira conclui que o condomínio tem o direito de permitir ou não o aluguel de imóveis através de plataformas independentes como o Airbnb.
Essa vitória do condomínio em questão pode vir a servir como precedente para que outros condomínios venham a decidir situações similares. Porém, é fundamental ressaltar que todo caso tem suas particularidades.
Ainda, a proprietária e o Airbnb ainda podem recorrer da decisão no Supremo Tribunal Federal (STF), então há chances de essa história ganhar uma segunda parte.
No fechamento na votação na 4ª Turma do STJ, o ministro Antonio Carlos Ferreira comentou o seguinte:
“Esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria.”
Na prática, como o condomínio pode lidar com o Airbnb?
Na maioria dos condomínios residenciais, os apartamentos não têm permissão para explorar comercialmente as unidades. Normalmente isso consta na convenção do condomínio.
Caso os moradores cheguem a conclusão que é necessário proibir a locação na plataforma é recomendado que isso seja feito em uma reunião de assembleia, considerando quórum de 2/3 dos condôminos presentes na reunião.
Todavia, é importante considerar que cada caso é um caso e cada condomínio possui suas particularidades. Se os condôminos não considerarem um problema a presença de hóspedes do Airbnb em suas áreas comuns, isso não deve ser visto como um empecilho.
Enquanto não houver uma legislação específica focada no aluguel através de Airbnb em condomínio, não há uma única forma correta de tratar desse assunto.
