Você sabe quais são as responsabilidades do síndico? Além de cuidar do bem-estar dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. São diversas as responsabilidade do síndico perante o condomínio. Responsabilidades que demonstram a importância do síndico em todos os condomínios.
Nesse artigo, vamos resolver dúvidas sobre quais são as funções do síndico no condomínio, a responsabilidade civil do síndico no condomínio edilício e várias outras. Você vai entender também porque o conhecimento dessas e outras questões da profissão de síndico é importante para que síndicos atuem em mais condomínios.
Qual o papel do síndico de condomínio?
O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio. Assim, pode-se afirmar que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício.
Além disso, o síndico tem também o papel de mandatário, uma vez que foi eleito para a administração do edifício em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.
Ainda nesse sentido, o síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver suas funções. Por isso, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços.
“É crucial que todos – tanto os condôminos, quanto o interessado no cargo – entendam que o síndico sempre vai responder pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio”, relembra o CEO e cofundador da TownSq, João David. Ou seja, ser síndico é um cargo de exímia responsabilidade.
Funções fundamentais do síndico
As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:
- Convocar reuniões de assembleia;
- Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
- Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
- Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
- Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
- Elaborar previsão orçamentária anual;
- Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
- Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
- Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
- Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.
Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres desse gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, faz parte da responsabilidade civil síndico a apólice seguro. Com todas essas funções, fica claro que o síndico precisa se qualificar e estudar bastante para ser eleito em condomínios.
Responsabilidade civil e criminal do síndico
Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir.
Saiba o que diz a legislação:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Responsabilidade civil
A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.
Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico.
Responsabilidade criminal
Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.
Algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:
- Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
- Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
- Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
- Apropriação indébita de fundos do condomínio;
- Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
- Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
- Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
- Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
- Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
- Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.
Dessa forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de vigor no momento que a documentação com o nome do novo gestor é aprovada em cartório.
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Responsabilidade do síndico na prestação de contas
A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.
Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.
Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.
Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:
- Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
- Guardar todas as contas pagas;
- Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
- Verificar a contabilidade todos os meses;
- Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
- Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.
Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.
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Responsabilidade do síndico com obras e reformas
Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.
De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.
Obras Necessárias ou urgentes
Focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.
Obras Úteis
Buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.
Obras Voluptuárias
São as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.
É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:
- Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
- Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
- Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
- Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
- Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.
O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!
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Gostaria de sbr se qdo o síndico e remunerado..ele teria q pagar normalmente o condominio
Olá Sr. Osmar, faço votos que esteja bem.
Respondendo a sua pergunta. Como todo condômino, sim. Porém, essa situação de pagar ou não a cota condominal fica decidido em Assembleia.
Gostaria de saber que o síndico tem estar presente todos os dias no condomínio
O que acontece quando em um condomínio é feita uma AGE para deliberar sobre a compra de equipamentos para academia, melhorias. A assembleia votou para aprovação da aquisição e determinou um valor a ser gasto e também elegeu uma comissão para escolher os equipamentos dentro dos valores aprovados.
A comissão escolheu os equipamentos, só que os valores ultrapassaram em 150% do aprovado. Um gos gestores aprovou a compra e foi instalado os equipamentos. Agora estão sendo questionados sobre o descumprimento do aprovado em AGE e pedindo para devolver os equipamentos. Qual decisão mais correta a tomar.
Muro de arrimo aprovado em caráter emergencial pela assembleia e já com fundos p execução e o novo síndico se recusa a fazer ?? Como lidar com isso? O q fazer ? Existem rachaduras e afundamento na área da piscina
Se um morador estiver viajando é o síndico através de assembleia decidir alguma mudança é obrigação do síndico avisar o morador? Osvair.roncoletta@hotmail.com esse é meu e-mail
Gostaria de saber qual o prazo para um síndico cumprir o determinado em assembleia Ordinária e Extraordinária.
Depende. Não foi determinado prazo na assembleia para concluir determinado item?
Ex: Foi aprovado reforma de fachada com arrecadação nos docs, o síndico deve estipular o prazo da obra.
Vazamento de água de outros apartamentos o síndico tem que resolver e interferir junto aos moradores pra resolver o problema
Sindica não disponibiliza ATA, memorial descritivo, previsão orçamentária,,,neste caso, posso demandá-la na justiça?
Boa noite! No predio em que eu moro, tem vasamento na calha, isso provoca acúmulo de água na Lage abaixo do telhado e provoca infiltração no teto do meu apartamento, alguns orçamentos já foram realizados, porém, nada de solucionar o problema. A minha dúvida é se isso é caracterizado como obra urgente e , se necessitaria de assembleia para fazer o reparo??
Moro em um condomínio da minha casa e minha vida aqui na venda da cruz.
O síndico aqui do condomínio não gosta e não aceita quando fazemos alguma reclamação. Ele da última vez passou im áudio no grupo do condomínio dizendo que ele vai ficar como síndico até 2025 e pretende ficar muito mais e que o morador (proprietario) que não estiver satisfeito, deve sair.
Gostaria de saber se posso ser amparad judicialmente por esse tipo de atitude.
sou sindica se um mercado que esta com a estrutura toda velha e precisa de reparos, os comerciantes me cobram reparos.
a taxa cobrada de cada um é muito baixa. resumindo o condomínio não tem dinheiro em caixa.A pergunta é: é responsabilidade do condomínio consertar estes telhados?
Moro em condomínio residencial em governador Valadares MG Existem lojas no prédio do condominio, mas não condominial. Em uma das lojas o síndico autorizou a loja passar canos de gás nos tetos da garagens e autorizou a colocar 2 botijoes de gás de 45 kilos ra servir este comércio dentro da área existente no condomínio, isso sem consulta a assembleia. Pode ceder estes espaços verbalmente e tudo indica gratuitamente sem garantia. Pode ceder estes espaços?
Boa noite!
Na AGO, realizada em dezembro/24, foi eleito 2 conselheiros, uma vez que só estavam presentes dois condôminos das 7 unidades.
Na convenção diz que seriam eleitos 3 conselheiros.
A síndica pode convocar, agora em maio, uma assembleia pra eleger o terceiro conselheiro, uma vez que um condômino fez esta solicitação, querendo ele ser conselheiro, sendo que este mesmo condômino não estava na assembleia de janeiro?
Um conselheiro pode renunciar à função, podendo ele ser substituído por outro, sem convocar uma assembleia para esta substituição?
Num condomínio de 7 aptos, estiveram presentes somente dois condôminos.
Nesta assembleia foi aprovada a pintura do prédio, item em pauta na convocação da assembleia. Esta aprovação procede pela legislação condominial?
Gostaria de esclarecimento destas 3 perguntas, pelo meu e-mail.
Obrigada.