Recentemente, a Projeto de Lei nº 4.309/20 (anexado ao Projeto de Lei nº 237/21) ganhou aprovação em uma das comissões da Câmara dos Deputados, prevendo multas de 5 a 20 salários-mínimos para quem deixar criança menor de 12 anos sozinha em veículos, coberturas ou áreas de uso comum de condomínio, incluindo elevadores, piscinas e outros espaços.

Também, poderá haver multa de 3 a 10 salários-mínimos para o síndico ou administrador que deixar de afixar, em local visível, as informações sobre faixas etárias e condições de uso desses espaços comuns. 

Para quem atua como síndico, ou faz a gestão de condomínios, essas alterações trazem um alerta importante. Este artigo tem o objetivo de explicar de forma didática o que está por trás dessa proposta, por que ela importa, quais responsabilidades recaem sobre o síndico e quais boas práticas adotar para se antecipar.

O que prevê a proposta de lei? 

A comissão da Câmara aprovou substitutivo que inclui no Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) a previsão de: 

• Multa de 5 a 20 salários-mínimos para os responsáveis que deixarem crianças menores de 12 anos desacompanhada em espaços de uso comum de condomínio, veículos, coberturas, elevadores, piscinas etc; 

• Multa de 3 a 10 salários-mínimos para o síndico ou administrador que não afixar em local visível avisos sobre faixas etárias e condições de uso das áreas comuns. 

A proposta ainda precisará passar por outras comissões (Finanças & Tributação; Constituição, Justiça e de Cidadania – CCJ) antes de ir ao Plenário. 

O objetivo declarado é reforçar a segurança infantil e responsabilizar pais, responsáveis e gestores prediais pelo uso adequado das áreas comuns de condomínios. 

Por que isso é importante para o síndico? 

Como síndico, você está no centro dessa questão porque: 

Responsabilidade compartilhada de gestão e segurança 

Já existia entendimento de que pais e responsáveis têm obrigação de supervisionar crianças. Mas o projeto eleva o nível de exigência para as administrações de condomínio, ao vincular também o síndico/condomínio à fixação de normas, sinalização, fiscalização e possíveis consequências.

Por exemplo: um artigo jurídico afirma que o síndico tem o dever legal, conforme o art. 1.348 do Código Civil, de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”.

Potencial de multa ou responsabilização 

Se aprovado como está, o texto poderá resultar em multas aplicadas tanto aos pais/responsáveis quanto ao síndico/condomínio, em casos de descumprimento. Isso torna essencial que o síndico esteja atento, alinhado com a convenção/regimento interno e com ações de prevenção.

Prevenção de acidentes e litígios 

Crianças em áreas comuns, como piscinas, elevadores, garagens, escadas, representam risco maior de acidentes. O síndico que não adotar medidas de segurança ou não orientar adequadamente os moradores pode enfrentar demandas judiciais ou responsabilidade civil.

Gestão de normas condominiais 

Para que a regra seja efetiva, o condomínio precisa ter convenção ou regimento interno que preveja uso das áreas comuns, faixas etárias permitidas, regras de supervisão etc.

Já existe jurisprudência e literatura afirmando que o síndico pode exigir que criança esteja acompanhada ao usar elevador ou piscina, mas isso deve estar definido nas normas do condomínio.

O que o síndico deve fazer para se adequar 

A seguir, um checklist prático de ações que o síndico deve considerar para antecipar e se adequar a essa nova exigência: 

Verificar e revisar a convenção e regimento interno 

• Conferir se a convenção ou regimento interno já dispõem sobre o uso de elevadores, piscinas, áreas de lazer por crianças, idade mínima para circulação desacompanhada;
• Se estiver omisso ou pouco claro, convocar assembleia para adequar as regras;
• Incluir cláusulas com indicação de que crianças até X anos não podem usar determinadas áreas sem acompanhante, se essa for a decisão da assembleia.

Implantar sinalização e comunicação clara 

• Em conformidade com o projeto, afixar em local visível placas com: faixa etária permitida, condições de uso, necessidade de acompanhamento;
• Comunicar aos moradores via e-mail, mural, app de condomínio;
• Realizar campanha de orientação para pais/responsáveis e frequentadores do condomínio sobre os riscos e normas. 

Fiscalizar e registrar ocorrências 

• Criar procedimento para que funcionários, porteiro, zelador estejam atentos ao uso das áreas por crianças e possam registrar ocorrências de descumprimento;
• Ter formulário ou sistema de registro (cartório, ata de dia a dia, livro de ocorrência) para documentar possíveis incidentes ou advertências.

Treinar equipe de apoio 

• Instruir porteiros, vigilantes, zeladores sobre a norma: que se observe crianças desacompanhadas em elevador ou áreas comuns, que comuniquem à administração;
• Fazer reunião com funcionários para reforçar isso e distribuir orientações. 

Realizar manutenção e segurança das áreas comuns 

• Verificar se elevador, piscina, brinquedoteca, escadas, corrimões, guarda corpos, grades de proteção estão em boas condições. A negligência pode gerar responsabilização;
• Providenciar adaptações, se necessário, como controle de acesso, bloqueios para menores desacompanhados, horários específicos. 

Elaborar regulamento de convivência e multa interna 

• Definir no regimento interno penalidades (advertência, multa condominial) para o descumprimento das normas de circulação e uso das áreas comuns por crianças desacompanhadas;
• Garantir que essas penalidades estejam aprovadas em assembleia para ter validade. 

Benefícios de se antecipar 

• Redução de acidentes: Com maior vigilância e regras claras, diminui-se o risco de quedas, afogamentos, uso indevido de elevadores, brigas ou danos;

• Proteção legal: O condomínio e o síndico se blindam frente ao risco de serem responsabilizados por omissão;

• Convivência harmoniosa: Pais ficam mais tranquilos, moradores entendem a regra, o condomínio transmite imagem de gestão responsável;

• Valor agregado: Um condomínio seguro é mais valorizado, atrativo para moradores e para o mercado imobiliário.

Desafios e cuidados 

Alguns pontos requerem atenção: 

• Apesar da aprovação em comissão, o projeto ainda depende de tramitação. Portanto, pode haver modificações ou rejeição. Neste caso, é recomendável agir com cautela e acompanhar o andamento;
• A regra precisa estar em sintonia com a convenção aberta do condomínio, direitos dos moradores, e não pode violar precedentes ou princípios de boa fé (art. 422 Código Civil);
• A aplicação de multa para crianças ou pais requer base normativa clara, avisos prévios e procedimentos corretos para evitar questionamentos judiciais;
• O síndico não substitui os pais, portanto a supervisão primária ainda é dos responsáveis da criança. Isto já está firmado. 

A segurança infantil em condomínios está ganhando um reforço legislativo relevante.

Para o síndico, isso significa: estar atento, revisar normas, implementar comunicação, fiscalizar, e garantir manutenção e boas práticas. Não se trata apenas de cumprir uma norma, mas de promover um ambiente seguro, prevenir acidentes e proteger todos os envolvidos. 

Como gestora ou gestor de um condomínio, adotar essa postura proativa transforma uma questão de risco em diferencial de qualidade. Assim, se o projeto virar lei, o seu condomínio já estará preparado, em vez de correr atrás depois.