Se você já se perguntou como grandes edifícios, condomínios e empreendimentos imobiliários ganham vida, a resposta está no trabalho das construtoras.
Essas empresas são responsáveis por transformar projetos arquitetônicos em realidade, coordenando cada etapa da obra, desde a fundação até os acabamentos finais.
Neste guia completo, você entenderá o que é uma construtora, como ela funciona, quais são seus principais serviços e a diferença entre construtora, empreiteira e incorporadora.
Além disso, exploraremos o papel fundamental dessas empresas na construção de condomínios e grandes empreendimentos. Continue lendo!
O que é uma construtora?
Uma construtora é uma empresa especializada na execução de projetos de construção civil, responsável por transformar planos arquitetônicos em edificações concretas.
Suas atividades abrangem desde o planejamento inicial até a entrega final da obra, garantindo que cada etapa seja realizada conforme as especificações técnicas e dentro das normas de segurança vigentes.
Qual é a função de uma construtora?
A função de uma construtora é planejar, gerenciar e executar obras de construção civil, transformando projetos arquitetônicos em realidade.
Suas principais responsabilidades incluem:
- Planejamento e orçamento: Definir custos, prazos e materiais necessários para a obra;
- Execução da obra: Coordenar todas as etapas, desde a fundação até os acabamentos;
- Gestão de recursos e materiais: Adquirir e administrar insumos essenciais para a construção;
- Supervisão técnica: Garantir a qualidade, segurança e conformidade com normas regulatórias;
- Regularização e documentação: Cuidar de licenças e autorizações necessárias para a construção.
No caso de construtoras de condomínios, elas se especializam na construção de empreendimentos residenciais e comerciais, gerenciando grandes obras que envolvem múltiplas unidades habitacionais e infraestrutura compartilhada.
Quais serviços uma construtora faz?
Uma construtora oferece diversos serviços relacionados à construção civil, desde o planejamento até a entrega da obra. Os principais serviços incluem:
Planejamento e projeto
- Elaboração de orçamentos e cronogramas;
- Estudo de viabilidade técnica e financeira;
- Desenvolvimento de projetos arquitetônicos e estruturais.
Construção e execução
- Construção de casas, prédios, condomínios e infraestrutura;
- Reformas e ampliações;
- Gestão e coordenação de mão de obra.
Gerenciamento e fiscalização
- Acompanhamento da obra para garantir qualidade e cumprimento de prazos;
- Supervisão de segurança no trabalho;
- Controle de materiais e insumos.
Regularização e documentação
- Obtenção de licenças e alvarás;
- Adequação às normas técnicas e ambientais;
- Entrega de documentação legal para os clientes.
Serviços específicos para condomínios
- Construção de condomínios residenciais e comerciais;
- Infraestrutura urbana, como pavimentação, saneamento e áreas de lazer;
- Entrega de unidades prontas para moradia.
Cada construtora pode oferecer serviços diferenciados, dependendo do seu nicho e especialização no mercado.
Qual a diferença entre empreiteira, construtora e incorporadora?
Essas três empresas atuam na construção civil, mas têm funções diferentes dentro do processo de construção de um imóvel.
Construtora
É a responsável pela execução da obra, ou seja, transforma o projeto arquitetônico em realidade. A construtora gerencia materiais, mão de obra e todas as etapas da construção até a entrega final.
Exemplo: Uma construtora pode ser contratada para construir um prédio residencial encomendado por uma incorporadora.
Empreiteira
A empreiteira executa serviços específicos dentro de uma obra, geralmente contratada pela construtora. Pode ser especializada em fundações, elétrica, hidráulica, alvenaria, acabamentos, entre outros.
Exemplo: Uma construtora pode contratar uma empreiteira para realizar a instalação elétrica de um prédio.
Incorporadora
A incorporadora é a empresa que planeja, financia e comercializa um empreendimento imobiliário. Ela adquire o terreno, desenvolve o projeto e vende as unidades antes ou durante a construção, mas não constrói diretamente – essa tarefa é da construtora.
Exemplo: Uma incorporadora lança um condomínio, contrata uma construtora para executar a obra e pode contratar empreiteiras para serviços específicos.
Em outras palavras:
- Construtora → Constrói a obra;
- Empreiteira → Realiza serviços dentro da construção;
- Incorporadora → Planeja e vende o empreendimento.
Juntas, essas três empresas viabilizam a construção de imóveis e empreendimentos imobiliários.
Quais são as obrigações da construtora para o condomínio?
As obrigações da construtora para com o condomínio abrangem garantir a qualidade da edificação, fornecer documentação detalhada e assegurar a correção de eventuais falhas dentro dos prazos legais.
Garantias legais
De acordo com o Código Civil, especificamente o artigo 618, a construtora é responsável pela solidez e segurança da obra por um período de cinco anos. Esse prazo é irredutível e cobre aspectos estruturais da edificação.
Para outros elementos da construção, os prazos de garantia podem variar:
- Acabamentos e itens estéticos: Geralmente possuem garantia de 1 a 2 anos;
- Equipamentos e sistemas (elétrico, hidráulico, elevadores, etc.): Os prazos de garantia são definidos conforme especificado no contrato.
Documentação fornecida
A construtora deve entregar ao síndico e aos proprietários documentos essenciais para a correta utilização e manutenção do empreendimento, incluindo:
- Manual de uso, operação e manutenção da edificação: Este manual, conforme a ABNT NBR 14037, fornece informações sobre as características técnicas da edificação, procedimentos de conservação e orientações para uso adequado;
- Programa de manutenção preventiva: Em conformidade com a ABNT NBR 5674, este programa detalha as atividades e periodicidades recomendadas para a manutenção preventiva, visando preservar a durabilidade e o desempenho da edificação;
- Memorial descritivo: Documento que especifica os materiais e técnicas utilizados na obra, fornecendo uma referência detalhada sobre a construção.
Assistência técnica e atendimento ao cliente
A construtora é responsável por prestar serviços de assistência técnica dentro dos prazos de garantia, reparando, sem ônus, os vícios ocultos e aparentes dos serviços.
Além disso, deve oferecer um Serviço de Atendimento ao Cliente (SAC) para orientações e esclarecimentos sobre manutenções preventivas e garantias.
Responsabilidades do síndico e proprietários
É fundamental que o síndico e os proprietários cumpram as orientações de uso e manutenção preventiva descritas nos manuais fornecidos pela construtora.
A negligência nessas atividades pode resultar na perda da garantia. Além disso, devem manter registros das manutenções realizadas, como notas fiscais, contratos e certificados, para comprovar a execução das atividades de conservação.
Ao seguir essas diretrizes, tanto a construtora quanto os moradores contribuem para a longevidade e segurança da edificação, prevenindo problemas futuros e garantindo a qualidade do empreendimento.
Depois do condomínio entregue, o que o síndico deve fazer?
Receber as chaves do apartamento é um momento muito esperado pelos moradores, mas para o síndico, a atenção deve ir além disso.
É fundamental verificar se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato.
Para isso, o síndico deve, com o memorial descritivo em mãos, contar com o apoio de um perito para confirmar se a construtora cumpriu todas as suas obrigações.
Itens essenciais para verificação
- Paredes devidamente pintadas e acabadas;
- Condição do estacionamento e uniformidade das vagas de garagem;
- Equipamentos nas áreas comuns em perfeito funcionamento;
- Instalações elétricas e hidráulicas sem falhas.
Caso qualquer problema seja identificado, o síndico deve comunicar imediatamente a construtora para que as devidas correções sejam feitas.
Principais problemas e como agir
Vazamentos em tubulações hidráulicas
Ao detectar um vazamento, a primeira ação é fechar os registros correspondentes. Se o problema persistir, feche o ramal abastecedor da unidade ou do ambiente afetado e chame uma empresa especializada para o reparo.
Entupimentos na rede de esgoto e águas pluviais
A inspeção deve ser feita a cada três meses, e a limpeza a cada seis meses. Caso haja entupimento, notifique a equipe de manutenção do condomínio e, se necessário, acione uma empresa especializada.
Curto-circuito nas instalações elétricas
Em caso de curto-circuito, um eletricista qualificado deve ser acionado imediatamente para evitar riscos de incêndio e danos maiores.
Fissuras
As fissuras podem surgir devido a dilatações térmicas, vibrações ou variações climáticas. Os primeiros anos do condomínio são os mais críticos para esse tipo de problema. O síndico deve monitorar e, caso necessário, contratar especialistas para avaliação e correção.
Manutenção das fachadas
As fachadas requerem manutenção periódica:
- Revisão de juntas de dilatação, vedantes e rejuntes;
- Verificação de peças soltas ou trincadas;
- Manutenção de calhas, fixadores de para-raios e antenas;
- Limpeza das fachadas e muros a cada dois anos;
- Pintura conforme necessidade após inspeção.
Todas essas atividades devem ser realizadas por empresas e profissionais especializados.
O que são os vícios de construção?
Vícios de construção são defeitos ou problemas estruturais que ocorrem em um imóvel devido a falhas na execução da obra, no uso de materiais inadequados ou na concepção do projeto.
Eles podem comprometer a segurança, a funcionalidade e o conforto dos moradores.
Tipos de vícios de construção
- Vícios aparentes: São defeitos visíveis já na entrega do imóvel, como rachaduras, pintura malfeita, falhas no acabamento e portas desalinhadas;
- Vícios ocultos: São problemas que aparecem com o tempo, como infiltrações, falhas na estrutura, vazamentos hidráulicos e defeitos elétricos.
Quais são os principais vícios de construção?
Nos primeiros anos de uso, podem surgir problemas decorrentes de vícios de construção, que podem ser aparentes ou ocultos. Veja quais são e o que fazer:
Principais vícios em apartamentos
- Rachaduras: Devem ser analisadas para determinar se estão no reboco ou na estrutura;
- Infiltrações: Podem ocorrer devido a reboco inadequado, secagem insuficiente ou falhas na pintura;
- Vazamento Acústico: Se houver transmissão excessiva de som entre apartamentos, um técnico deve ser chamado para avaliação.
Principais vícios nas áreas comuns
- Segurança em equipamentos de lazer (balanços, escorregadores, piscinas, etc.);
- Instalações adequadas para funcionários, incluindo refeitório, vestiários e banheiros;
- Escoamento de águas pluviais, garantindo que o sistema suporte chuvas intensas.
Esses problemas podem ser identificados durante vistorias técnicas, preferencialmente realizadas com profissionais especializados.
Como resolver os vícios de construção?
Ao identificar vícios de construção, a gestão do condomínio deve notificar formalmente a construtora e solicitar uma visita técnica.
A empresa tem um prazo legal de 30 dias para solucionar o problema, podendo ser menor dependendo da gravidade do caso.
Caso os vícios sejam identificados após a primeira vistoria, o processo é o mesmo: notificá-los e aguardar a análise para determinar se o problema é de construção ou mau uso.
Com uma gestão proativa e organizada, o síndico garante que o condomínio funcione corretamente e oferece mais segurança e conforto para todos os moradores.
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Leia também o nosso guia completo sobre manutenção corretiva em condomínios e descubra dicas cruciais para preservar o patrimônio e evitar tragédias. Boa leitura!
Estou com problemas onde o piso do lado de fora em frente ao meu apartamento está rachado, já reclamei com a ADM e não resolveram, eu mesmo posso entrar com o processo ou só o síndico que não está resolvendo nada?