Quando um condomínio decide contratar uma administradora para cuidar da gestão financeira e administrativa, uma pergunta comum surge entre os moradores: ainda é necessário ter um síndico?
A dúvida é compreensível, já que a administradora assume muitas das responsabilidades que tradicionalmente cabem ao síndico.
No entanto, mesmo com o suporte de uma administradora, o papel do síndico permanece fundamental. Continue lendo para saber mais!
A administradora de condomínio pode substituir o síndico?
A resposta é não. A figura do síndico é indispensável em qualquer condomínio, seja ele residencial ou comercial.
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Isso significa que, por lei, todo condomínio deve ter um síndico que atua como o responsável legal pelo empreendimento.
Mesmo que uma administradora de condomínios seja contratada para desempenhar diversas tarefas operacionais, a presença de um síndico continua sendo obrigatória.
Quando uma administradora pode atuar no lugar do síndico?
Em situações em que não há interesse ou disponibilidade de um condômino para assumir a função de síndico, o condomínio tem a opção de contratar um síndico profissional ou permitir que a administradora assuma integralmente as responsabilidades do cargo, desde que essa decisão seja aprovada pela assembleia e esteja em conformidade com a Convenção do Condomínio.
Nesse caso, a administradora atuará como síndico, com todas as obrigações e poderes atribuídos por lei, incluindo a representação legal do condomínio.
É obrigatório ter uma administradora de condomínio?
Uma pergunta frequente entre síndicos e condôminos é se a contratação de uma administradora de condomínio é obrigatória. A resposta simples é: não, a lei não exige que um condomínio contrate uma administradora.
Na teoria, o síndico pode optar por gerenciar toda a administração e as finanças do condomínio sozinho. No entanto, essa escolha depende dos desafios da comunidade e das decisões da assembleia e do síndico.
Precisa de assembleia para trocar de administradora?
A troca de administradora de condomínio é uma decisão importante que pode impactar diretamente a gestão e o funcionamento do condomínio.
No entanto, a necessidade de realizar uma assembleia para efetuar essa mudança pode variar dependendo do que está estabelecido na convenção condominial e no regulamento interno do condomínio.
Em outras palavras: são os condôminos, em uma reunião de assembleia, que devem decidir como deve ocorrer o processo de contratação de uma assembleia.
Em alguns casos, o síndico pode escolher a nova administradora e apenas informar aos condôminos na próxima reunião de assembleia.
Mas quem deve ser o responsável por escolher uma administradora?
A escolha da administradora é de responsabilidade do síndico, afinal a função da administradora é justamente auxiliar o síndico nas questões administrativas, financeiras e operacionais do condomínio.
Sendo assim, é o síndico quem deve liderar o processo de seleção de uma administradora que melhor atenda às necessidades do condomínio e que esteja alinhada com suas expectativas de gestão.
No entanto, embora a escolha inicial da administradora seja uma responsabilidade do síndico, essa decisão precisa ser ratificada pelos condôminos em assembleia, conforme preceitua o Art. 1.348 do Código Civil:
“§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Portanto, o papel do síndico é apresentar as opções de administradoras à assembleia, justificando sua escolha e buscando a aprovação da comunidade.
O proprietário de um imóvel para locação pode ter várias dúvidas sobre o processo de contratar uma imobiliária para administrar o seu imóvel, incluindo os custos associados a esses serviços.
Este guia vai ajudá-lo a entender quanto uma imobiliária cobra para administrar um imóvel e quais são as vantagens de optar por essa gestão profissional. Continue lendo!
Quanto a imobiliária cobra para administrar um imóvel?
Por isso, contratar uma imobiliária é uma excelente opção que garante que todos os processos serão realizados corretamente e com eficiência.
A cobrança por esses serviços costuma ser feita em forma de porcentagem sobre o valor do aluguel mensal do imóvel.
Em média, as imobiliárias cobram entre 8% e 10% do valor do aluguel.
Por exemplo, se o aluguel do imóvel é de R$ 2.000 por mês, a taxa de administração pode variar de R$ 160 a R$ 200 mensais.
Além da taxa de administração, algumas imobiliárias cobram uma taxa de intermediação, geralmente equivalente ao valor do primeiro aluguel.
Essa taxa cobre os custos iniciais, como divulgação, vistoria e elaboração do contrato.
Portanto, se o aluguel mensal é de R$ 2.000, a taxa de intermediação também será de R$ 2.000.
Serviços oferecidos por uma imobiliária
Uma imobiliária oferece uma gama de serviços que facilitam a vida do proprietário e aumentam a segurança e eficiência da locação. Aqui estão alguns dos principais serviços oferecidos:
Divulgação do imóvel
Divulgar o imóvel de forma eficaz é crucial para uma locação rápida.
As imobiliárias utilizam diversas ferramentas para isso, incluindo portais imobiliários, sites, redes sociais, anúncios em jornais e placas.
Esse amplo alcance aumenta as chances de encontrar inquilinos rapidamente.
As imobiliárias possuem profissionais treinados para responder a dúvidas, agendar visitas e negociar condições, proporcionando um atendimento profissional e eficiente.
Análise cadastral
Para garantir a segurança da transação, as imobiliárias realizam uma análise cadastral detalhada dos potenciais inquilinos.
Isso inclui verificação de documentos, análise de crédito e checagem de antecedentes, minimizando o risco de inadimplência.
Vistoria
Antes de alugar um imóvel, é feita uma vistoria detalhada para documentar o estado da propriedade.
Essa vistoria inclui fotos e relatórios escritos, cobrindo todos os aspectos do imóvel, como cômodos, áreas externas, parte elétrica e hidráulica.
Esse processo é crucial para evitar disputas futuras sobre danos ao imóvel.
Controle financeiro
A administração financeira é uma das partes mais complexas da locação. As imobiliárias cuidam de todas as operações financeiras, incluindo:
Além das taxas de administração e intermediação, algumas imobiliárias podem cobrar por serviços adicionais, como:
Taxa de vistoria inicial e final: Coberta pela taxa de intermediação ou cobrada separadamente, variando de R$ 300 a R$ 500;
Taxa de assistência jurídica: Para elaboração de contratos e assessoria legal, que pode variar entre R$ 200 e R$ 400;
Taxa de renovação de contrato: Geralmente cobrada anualmente, variando de R$ 150 a R$ 300.
Vantagens de contratar uma imobiliária
Redução de preocupações
A administração de um imóvel envolve diversas etapas e responsabilidades que podem ser estressantes e consumir muito tempo do proprietário.
Ao contratar uma imobiliária, você transfere essas responsabilidades para profissionais especializados, que cuidarão de todo o processo de locação:
Divulgação do imóvel: A imobiliária é responsável por criar e veicular anúncios atrativos em diversos canais, aumentando a visibilidade do seu imóvel;
Atendimento aos interessados: Profissionais treinados da imobiliária respondem a dúvidas, agendam visitas e conduzem as negociações com potenciais inquilinos;
Contratação e gestão de inquilinos: A imobiliária cuida da elaboração e assinatura do contrato de locação, além de gerenciar qualquer situação que surja durante a vigência do contrato, como manutenção e reparos;
Cobrança de aluguéis e taxas: A imobiliária se encarrega de cobrar o aluguel e demais taxas, garantindo que o proprietário receba os pagamentos pontualmente.
Segurança
A análise cadastral realizada pela imobiliária é uma etapa crucial para garantir a segurança do proprietário e do imóvel. Essa análise inclui:
Verificação de documentos: A imobiliária verifica a autenticidade e validade dos documentos apresentados pelos potenciais inquilinos;
Análise de crédito: Avaliação da capacidade financeira do inquilino para garantir que ele tem condições de arcar com os custos do aluguel;
Checagem de antecedentes: Investigação de antecedentes criminais e históricos de inadimplência para minimizar os riscos de problemas futuros.
Essas medidas reduzem significativamente o risco de inadimplência e problemas legais, proporcionando mais tranquilidade ao proprietário.
Eficiência
A experiência e os recursos que uma imobiliária possui permitem uma gestão mais eficiente do imóvel. Algumas das formas de como isso é alcançado incluem:
Agilidade na locação: Com uma ampla rede de contatos e ferramentas de marketing, as imobiliárias conseguem alugar imóveis mais rapidamente do que proprietários individuais;
Gestão de manutenção: A imobiliária tem acesso a uma rede de fornecedores e prestadores de serviços confiáveis, garantindo que qualquer necessidade de reparo ou manutenção seja resolvida de forma rápida e eficaz;
Conhecimento do mercado: As imobiliárias possuem conhecimento atualizado sobre o mercado imobiliário, permitindo definir valores de aluguel competitivos e atrativos tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Transparência
A transparência na gestão do imóvel é um dos principais benefícios de contratar uma imobiliária. Isso é garantido através de:
Relatórios financeiros: A imobiliária fornece relatórios detalhados sobre a movimentação financeira do imóvel, incluindo recebimento de aluguéis, repasses ao proprietário, despesas e aplicações de reajustes;
Vistorias detalhadas:Vistorias são realizadas antes, durante e após a locação, documentando o estado do imóvel com fotos e relatórios escritos. Isso evita disputas sobre danos e facilita a manutenção do imóvel em bom estado;
Acompanhamento online: Muitas imobiliárias oferecem portais online onde proprietários podem acompanhar em tempo real a situação de seus imóveis, visualizar contratos, relatórios e comunicação com a imobiliária.
Contratar uma imobiliária para administrar um imóvel é uma escolha que pode trazer muitos benefícios ao proprietário, desde a redução de preocupações com a locação até a garantia de uma gestão profissional e eficiente.
Apesar dos custos envolvidos, como as taxas de administração e intermediação, os serviços oferecidos pela imobiliária podem compensar o investimento ao proporcionar mais segurança e tranquilidade ao proprietário.
No dinâmico e complexo mercado imobiliário, as administradoras de condomínios enfrentam uma série de desafios que demandam estratégias eficazes e uma gestão resiliente.
Identificar e superar essas barreiras é crucial para garantir o sucesso e a longevidade do negócio no setor.
Neste artigo, abordaremos os principais obstáculos que as administradoras encontram e forneceremos insights sobre como superá-los de maneira eficiente.
Preparar-se para enfrentar esses desafios com conhecimento e proatividade pode fazer toda a diferença na trajetória de uma administradora. Continue lendo!
4 principais desafios das administradoras de condomínios
#01: Dificuldade de gerar lucro
Um dos principais desafios enfrentados pelas administradoras no mercado imobiliário é a dificuldade de gerar lucro.
Para muitos empreendedores, a diferença entre arrecadar dinheiro e gerar lucro pode ser sutil, mas é essencial.
Arrecadar dinheiro refere-se à entrada de receita, enquanto gerar lucro envolve a capacidade de manter essa receita após a dedução de todos os custos e despesas.
Muitas vezes, uma administradora pode atrair uma quantidade significativa de dinheiro através de novos contratos e serviços, mas, ao colocar todas as despesas no papel, percebe-se que o lucro real é menor do que o esperado.
Este cenário é comum quando não há uma gestão financeira rigorosa e uma compreensão clara dos custos envolvidos na operação.
#02: Dificuldade para atrair novos clientes versus manter os clientes antigos
Atrair novos clientes é um desafio constante para administradoras.
No entanto, equilibrar os esforços e recursos entre a aquisição de novos clientes e a retenção dos atuaisé uma tarefa ainda mais complexa.
Muitas vezes, o custo de aquisição de novos clientes pode ser elevado, exigindo investimentos significativos em marketing, publicidade e esforços de vendas.
No entanto, a situação se agrava quando, após o investimento inicial, a empresa não consegue manter esses novos clientes.
Isso pode ocorrer devido a uma série de fatores, como falhas na comunicação, expectativas não atendidas ou falta de um serviço ao cliente eficaz.
Um desafio significativo para administradoras condominiais é a comunicação eficaz com os condomínios.
Tradicionalmente, o contato é predominantemente com síndicos e conselhos, deixando os condôminos, muitas vezes, à margem desse relacionamento e limitando-se apenas a envio de boletos.
Contudo, para garantir uma gestão eficiente e satisfatória, é crucial estreitar os laços com todos os moradores.
Afinal, uma comunicação eficiente com todos os moradores do condomínio é essencial para criar um relacionamento colaborativo.
Quando os condôminos se sentem informados e ouvidos, é mais provável que colaborem com a administração, participem ativamente nas decisões e valorizem os serviços prestados.
Isso resulta em maior satisfação, menor rotatividade e, consequentemente, uma gestão mais tranquila e eficaz.
Despesas adicionais, como salários, benefícios, treinamento e infraestrutura;
Redução da eficiência operacional, especialmente quando as contratações não são a melhor abordagem naquele momento, resultando em processos mal definidos, comunicação ineficaz, perda de produtividade e aumento de erros;
Maior esforço da equipe de gestão de pessoas, desviando a atenção dos gestores de outras áreas críticas do negócio.
Ao comprar ou alugar um imóvel, a segurança do local é o que vem logo à mente do inquilino ou comprador, que faz questão de investir em um local seguro e em boas condições de uso.
Por isso, a vistoria de imóveis é de extrema importância e deve ser realizada pelos proprietários, administradoras ou imobiliárias que prezam pelo comprometimento.
Neste artigo, você vai ser apresentado a tudo o que diz respeito à vistoria de imóveis, suas normas e processos, quem está habilitado a realizá-la e emitir o laudo, custos e o que diz a legislação a respeito desse processo. Continue a leitura!
O que é a vistoria de imóveis?
A vistoria de imóveis é uma avaliação detalhada das condições físicas da propriedade, realizada por um profissional experiente, como um engenheiro civil, arquiteto, vistoriador ou inspetor de imóveis.
Esse procedimento tem como objetivo identificar quaisquer problemas estruturais, elétricos, hidráulicos, vícios de construção, infiltrações, desgastes nos acabamentos e outros aspectos relevantes que afetem o estado geral do imóvel.
Como funciona a vistoria de um imóvel?
O profissional vistoriador irá percorrer todas as áreas do imóvel, tanto internas quanto externas, examinando minuciosamente cada detalhe. Ele verificará itens como:
Estrutura: fundações, paredes, vigas e telhado;
Instalações elétricas: fiação, tomadas, interruptores, disjuntores, entre outros;
Instalações hidráulicas:encanamentos, torneiras, chuveiros e vasos sanitários;
Acabamentos: pisos, revestimentos, azulejos e pintura;
Funcionalidade: portas, janelas e portões;
Itens fixos: armários embutidos, bancadas, entre outras instalações;
Áreas comuns em condomínios: estado de conservação das áreas comuns, como elevadores, salão de festas, piscina, quadras e demais espaços.
Ao final da vistoria, ele emitirá um laudo – um documento oficial que contém todas as informações coletadas durante a inspeção.
O laudo deve ser claro, objetivo e imparcial, descrevendo com precisão o estado de conservação do imóvel e identificando quaisquer problemas encontrados.
Qual o custo da vistoria de um imóvel?
O custo da vistoria de um imóvel pode variar de acordo com diversos fatores, como:
Tamanho do imóvel: imóveis maiores geralmente exigem mais tempo de vistoria e, consequentemente, têm um custo mais elevado.
Localização do imóvel: o custo da vistoria pode ser influenciado pela região onde o imóvel está localizado, com preços mais altos em grandes cidades e centros metropolitanos.
Nível de detalhamento da vistoria: vistorias mais detalhadas, que incluem a avaliação de itens como instalações elétricas, hidráulicas e estruturais, tendem a ter um custo mais alto do que vistorias básicas.
Complexidade do imóvel: imóveis com características complexas, como piscinas, áreas de lazer ou sistemas de segurança, podem exigir vistorias mais complexas e, portanto, mais caras.
Experiência e qualificação do profissional: profissionais com mais experiência e qualificações geralmente cobram valores mais altos por seus serviços.
Empresas especializadas: empresas especializadas em vistorias de imóveis podem oferecer serviços mais completos e com maior garantia de qualidade, o que se reflete em um custo mais elevado.
Vistoria de imóveis na legislação
A principal lei nesse sentido é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
A Lei do Inquilinato estabelece:
Obrigatoriedade da vistoria: a vistoria deve ser realizada no início e no fim do contrato de locação, para registrar o estado de conservação do imóvel;
Presença das partes: a vistoria deve ser realizada na presença do locador, do inquilino e, se for o caso, dos fiadores;
Elaboração do laudo de vistoria: o laudo de vistoria é um documento que deve conter a descrição detalhada do estado de conservação do imóvel, com fotos e anotações sobre os problemas encontrados;
Análise do laudo de vistoria: o inquilino tem o prazo de cinco dias para analisar o laudo de vistoria e apresentar eventuais contestações;
Resolução de conflitos: em caso de divergências entre locador e inquilino sobre o estado de conservação do imóvel, o laudo de vistoria pode ser utilizado como prova em um processo judicial.
Outras leis que podem ser relevantes para a vistoria de imóveis:
Código Civil: estabelece normas gerais sobre os contratos de compra e venda, doação e permuta de imóveis, que podem incluir a realização de vistoria para verificar o estado de conservação do bem;
Leis municipais: alguns municípios possuem leis específicas que regulamentam a vistoria de imóveis, como a obrigatoriedade de apresentar o laudo de vistoria no momento da venda de um imóvel.
Quem é responsável por realizar a vistoria de imóveis e emitir o laudo?
A vistoria de um imóvel pode ser realizada por vários profissionais qualificados, cada um com suas expertises e áreas de atuação.
Veja quais profissionais são habilitados para a vistoria de imóveis de qualquer porte e para qualquer finalidade.
Engenheiros Civis: os engenheiros civis possuem formação técnica e legal para avaliar a estrutura do imóvel, identificando problemas como rachaduras, infiltrações, falhas nas instalações hidráulicas e elétricas, entre outros.
A contratação desse profissional é ideal para vistorias em imóveis com histórico de problemas estruturais, imóveis antigos ou em fase de construção/reforma.
Arquitetos: os arquitetos possuem experiência em avaliar aspecto estéticos, funcionais e de habitabilidade do imóvel, como layout, ergonomia, acessibilidade e distribuição dos ambientes.
Os arquitetos podem ser contratados para realizarem vistorias em imóveis com foco nessas experiências, além de projetos de reforma ou redecoração.
Vistoriadores ou Inspetores de Imóveis: esses profissionais possuem treinamento específico em vistorias e são familiarizados com os procedimentos e metodologias adequadas para uma avaliação completa.
Os vistoriadores/inspetores de imóveis são indicados para vistorias em geral, tanto em imóveis residenciais quanto comerciais, devido ao conhecimento abrangente das diversas áreas que compõem um imóvel.
Empresas Especializadas em Vistorias: as empresas especializadas contam com uma equipe de profissionais qualificados, incluindo engenheiros, arquitetos e vistoriadores, para realizar vistorias completas e abrangentes.
As empresas desse ramo possuem ferramentas e tecnologias avançadas que auxiliam na identificação de problemas, como drones para vistorias em telhados e equipamentos para detectar umidade e infiltrações.
Esta é a opção ideal para vistorias complexas que exigem expertise em diversas áreas ou quando se busca um serviço completo com garantia de qualidade.
Como funciona a vistoria do Corpo de Bombeiros em imóveis?
O Corpo de Bombeiros realiza vistorias em imóveis, mas com foco específico na segurança contra incêndio e pânico.
Essa vistoria é obrigatória para alguns tipos de edificações, como:
Edifícios residenciais com mais de quatro pavimentos ou com área superior a 750m²;
Locais de reunião pública ou de grande afluxo de pessoas;
Indústrias e estabelecimentos comerciais com risco de incêndio.
A vistoria do Corpo de Bombeiros verifica se o imóvel está em conformidade com as seguintes normas de segurança contra incêndio:
sinais de alerta;
saídas de emergência;
sistemas de combate a incêndio;
iluminação de emergência;
acabamentos e revestimentos;
instalações elétricas;
instalações de gás;
e portas corta-fogo.
Qual profissional escolher para realizar a vistoria de imóveis?
A escolha do profissional ideal dependerá das características do imóvel, do objetivo da vistoria e das suas necessidades específicas. É importante considerar:
Tipo de Imóvel: apartamento, casa, loja, galpão;
Finalidade da Vistoria: compra, venda, locação, vistoria periódica;
Problemas suspeitos: se há indícios de problemas específicos, como rachaduras, infiltrações ou falhas nas instalações;
Orçamento: os preços dos serviços de vistoria podem variar de acordo com o profissional, a complexidade da vistoria e a região.
Em que momento é realizada a vistoria de imóveis?
A vistoria de um imóvel é crucial em diversos momentos, principalmente na entrega das chaves em contratos de locação, garantindo que o inquilino receba o imóvel nas mesmas condições em que foi vistoriado no início da locação, evitando futuras disputas.
Outros momentos também podem exigir a vistoria do imóvel, como na devolução das chaves em contratos de locação, onde se identifica possíveis danos causados pelo inquilino durante o período de locação, permitindo que o locador cobre os reparos necessários.
Na compra de um imóvel a vistoria também é crucial para ajudar o comprador a ter uma visão precisa do estado real da propriedade, evitando surpresas desagradáveis após a aquisição.
Existem também as vistorias periódicas, que permitem o acompanhamento do estado de conservação do imóvel ao longo do tempo, possibilitando a detecção e o reparo precoce de problemas que podem se agravar com o tempo.
Percebeu a importância de realizar uma vistoria no imóvel? A vistoria vale para todos os tipos de imóveis, incluindo os edifícios antigos.
Administrar um condomínio é uma tarefa complexa que exige atenção a muitos detalhes, desde a gestão financeira até o atendimento aos condôminos. Mesmo as administradoras mais experientes podem cometer erros que afetam a eficiência e a satisfação dos clientes.
Às vezes, esses erros são tão sutis que passam despercebidos, mas podem ter um impacto significativo no funcionamento do condomínio.
Neste post, vamos explorar quatro erros comuns que muitas administradoras de condomínios cometem, muitas vezes sem perceber, e oferecer soluções práticas para evitá-los ou corrigi-los.
Se você trabalha na administração de condomínios, este guia pode ajudá-lo a identificar e corrigir possíveis falhas, garantindo uma gestão mais eficiente e condôminos mais satisfeitos. Continue lendo!
4 erros comuns das administradoras de condomínios
#01: Falhas em pagamentos manuais
Um dos problemas mais frequentes nas administradoras de condomínios é a falha nos processos de pagamento, especialmente quando realizados manualmente.
Essas falhas podem se manifestar de diversas formas, como:
Recolhimento errado de impostos: Pagar impostos incorretamente ou não pagar dentro do prazo pode resultar em multas e juros, afetando o fluxo de caixa da administradora;
Pagamentos na conta errada: Depositar o pagamento na conta errada do fornecedor ou até mesmo pagar o fornecedor errado é um erro comum que pode causar grandes inconvenientes, atrasos nos serviços e prejuízos financeiros;
Erros de processo: Processos manuais são mais suscetíveis a erros humanos, como esquecimentos e digitações incorretas, que podem resultar até mesmo em perdas de dinheiro significativas.
Para evitar esses problemas, é essencial implementar sistemas automatizados de pagamento e adotar práticas rigorosas de conferência e validação.
Além disso, ao precificar os seus serviços, as administradoras devem considerar os custos potenciais de tais erros e incluí-los no preço final para garantir que estejam protegidas contra prejuízos inesperados.
#02: Falta de comunicação transparente com o condomínio
Quando um condomínio contrata os serviços de uma administradora, há um escopo de trabalho previamente definido.
No entanto, é comum que, ao longo do tempo, os condôminos comecem a esperar mais do que o originalmente acordado. Isso pode gerar frustração e desentendimentos se não houver uma comunicação clara e constante sobre o que está incluído no serviço contratado.
Uma solução eficaz para evitar esse tipo de problema é estabelecer um acordo de trabalho detalhado desde o início.
Esse termo de acordo de trabalho deve especificar claramente as responsabilidades da administradora e as expectativas do condomínio. Com isso, ambas as partes terão uma compreensão clara do que foi contratado e do que pode ser oferecido além do contrato inicial.
Para garantir uma comunicação eficiente e transparente, a administradora pode adotar algumas práticas:
Documentação detalhada: Fornecer ao condomínio e ao síndico um documento detalhado do escopo de serviços contratados e qualquer adendo ou alteração acordada;
Canais de comunicação abertos: Manter diversos canais de comunicação, como e-mail, aplicativos de mensagens, reuniões periódicas e quadros de avisos, para que os condôminos e o síndico possam facilmente acessar informações e fazer perguntas;
Atualizações regulares: Enviar atualizações regulares sobre o status dos serviços, mudanças nas políticas e outras informações relevantes para manter todos bem-informados;
Feedback contínuo: Estabelecer um sistema para receber e responder ao feedback dos condôminos e do síndico, garantindo que as suas necessidades e expectativas sejam constantemente avaliadas e atendidas.
#03: Falta de metas a longo prazo
No cenário dinâmico e acelerado do mercado atual, definir metas de longo prazo pode parecer uma tarefa desafiadora.
No entanto, estabelecer objetivos claros e de curto, médio e longo prazo é fundamental para o sucesso de qualquer administradora de condomínios.
Metas podem inicialmente parecer uma obrigação entediante, mas na verdade são essenciais para a direção e crescimento de um negócio.
Funcionários, independentemente de trabalharem em grandes ou pequenas empresas, precisam de metas para direcionar os seus esforços e medir o seu progresso.
Quando uma empresa consegue transmitir a importância das metas para sua equipe, isso se torna um fator crucial para o engajamento e o sucesso coletivo.
Em grandes administradoras, é comum que as metas sejam estabelecidas por departamento, mas elas devem sempre estar alinhadas com os objetivos gerais da empresa, ou seja, devem ser estabelecidas de cima para baixo.
A alta administração deve definir os objetivos estratégicos da empresa e, a partir daí, desdobrá-los para cada departamento e, posteriormente, para cada colaborador.
Essa abordagem garante que todos estejam trabalhando em direção aos mesmos objetivos e facilita o alinhamento dos esforços individuais com a visão geral da empresa.
#04: Comparação com grandes administradoras
Por fim, um outro erro comum entre as pequenas administradoras de condomínios é a comparação constante com grandes empresas do setor.
Embora seja natural olhar para os líderes da indústria em busca de inspiração, focar excessivamente nas diferenças pode ser prejudicial. Em vez disso, as pequenas administradoras devem reconhecer e explorar os seus próprios diferenciais.
Uma das maiores vantagens das pequenas administradoras é a capacidade de estar mais próxima dos clientes, pois permite um entendimento mais profundo das necessidades e expectativas dos condomínios, resultando em um atendimento mais personalizado e eficaz.
Essa relação estreita não só gera aprendizado contínuo, mas também pode aumentar a satisfação e fidelidade dos clientes, levando a uma maior lucratividade.
Portanto, em vez de se comparar com grandes administradoras, as pequenas empresas devem identificar e focar nos seus próprios pontos fortes, como:
Atendimento personalizado: A capacidade de oferecer um serviço mais próximo e customizado aos clientes;
Agilidade: Pequenas administradoras podem tomar decisões e implementar mudanças mais rapidamente do que grandes corporações;
Flexibilidade: A estrutura enxuta permite uma adaptação rápida às necessidades dos clientes e às mudanças do mercado;
Conhecimento local: Uma compreensão mais profunda da comunidade local e das particularidades dos condomínios.
Além disso, enquanto as grandes administradoras investem pesadamente em ERPs e CRMs complexos e robustos para gerir as suas operações, as pequenas empresas podem usufruir de tecnologias mais leves e modernas que são igualmente eficientes.
Esses sistemas são frequentemente mais fáceis de configurar e usar, permitindo que a equipe operacionalize rapidamente sem a necessidade de uma grande infraestrutura ou muitos funcionários.
A combinação de uma equipe enxuta com tecnologia robusta, porém leve, permite uma operação ágil e eficaz, sem a necessidade de grandes investimentos em recursos humanos e infraestrutura.
Quem deseja morar em um condomínio, precisa ter em mente a necessidade de seguir algumas determinações; afinal, um condomínio é comparado a uma comunidade onde diversas famílias dividem espaços em comum e as regras são necessárias para manter a ordem. As regras de convivência no condomínio, portanto, não existem apenas por formalidade, mas sim pensando no bem-estar coletivo.
Neste artigo, você vai conhecer as principais regras para manter uma convivência saudável em condomínios, e quais as providências a serem tomadas em caso de descumprimento de tais regras. Acompanhe a leitura e já compartilhe o conteúdo com os seus amigos e familiares que moram em condomínios!
Como conviver bem dentro de um condomínio?
Como dito no começo desse artigo, um condomínio é uma comunidade, onde o respeito entre os condôminos e colaboradores se faz fundamental.
Para que isso ocorra de maneira efetiva, é necessário seguir as regras de convivência no condomínio, evitando assim conflitos, desgastes, incômodos e situações constrangedoras.
Um princípio básico de convivência, não só em condomínios, mas de modo geral, é respeitar o limite alheio, não fazendo aos outros o que não gostaria que fizessem com você.
Então exagerar no volume do som, não recolher as necessidades dos pets em áreas comuns, deixar o lixo em qualquer local, xingar ou humilhar outros moradores e/ou funcionários são alguns dos exemplos a serem evitados para preservar a paz e o sossego no condomínio.
O Código Civil diz algo sobre as regras de convivência no condomínio?
O Código Civil trata de vários temas pertinentes ao condomínio, incluindo direitos e deveres dos condôminos. Quando se trata das regras de convivência, o documento não possui um artigo específico; porém, discorre sobre como agir em caso de condôminos antissociais.
No artigo 1.337, o Código Civil estabelece que
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Portanto, em caso de condôminos que descumprem as regras da boa convivência, prejudicando os demais moradores e colaboradores, a punição deve ser aplicada, sendo respaldada por lei.
Mas se existe um respaldo para punir quem não cumpre as regras de boa convivência, onde essas regras estão descritas?
Como tudo o que diz respeito ao condomínio, as regras de convivência devem estar detalhadas no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio, devendo estar facilmente disponíveis para os condôminos.
A construtora responsável pelo condomínio é quem define essas regras no começo, mas na assembleia de instalação do condomínio, os moradores podem modificá-las através de votação, onde as decisões são tomadas pela maioria.
A Convenção diz respeito às regras do condomínio: quanto cada unidade paga de taxas, o que acontece com os inadimplentes e como as reuniões serão organizadas, estando tudo obrigatoriamente dentro dos limites legais. Assim, essas normas devem seguir as leis federais, estaduais e municipais.
Já o Regimento Interno está relacionado às questões do cotidiano, estabelecendo regras de uso das áreas comuns e orientando a conduta de moradores, visitantes e funcionários. Estabelece também procedimentos de segurança e define demais pontos importantes para o bom funcionamento do condomínio.
Quais são as principais regras para uma boa convivência?
As principais regras de convivência no condomínio dizem respeito às áreas comuns, perturbação de sossego, cuidado de animais de estimação e obras. Alguns exemplos podem ser observados, como:
Evitar barulhos intensos após às 22h;
Não jogar lixo pela janela da unidade;
Recolher as necessidades dos pets nas áreas comuns;
Não deixar o lixo nos corredores;
Orientar as crianças a não gritarem nos corredores;
Não deixar crianças desacompanhadas em quadras, playgrounds e piscinas;
Sempre alinhar com o síndico caso precisar realizar alguma obra na unidade;
Sempre tratar com respeito os condôminos e funcionários do condomínio;
Não solicitar que funcionários do condomínio façam serviços particulares nas unidades;
Respeitar o limite de velocidade dentro da garagem;
Não ficar buzinando na frente do portão, exigindo a abertura pelo porteiro;
Respeitar os horários definidos pelo condomínio para entregas e mudanças;
Não permitir o acesso ao condomínio de pessoas sem identificação/autorização;
Não deixar os pets desacompanhados nas áreas comuns;
Ser cordial e respeitoso, mesmo em caso de conflitos.
A seguir, listamos as 5 principais regras que melhoram a convivência dentro do contexto condominial. Mas fica aqui o reforço: cada condomínio pode ter alguma diferenciação; portanto, consulte o Regimento Interno e a Convenção.
Após ver o que as leis vigentes determinam, cada condomínio pode definir horários específicos para silêncio – geralmente à noite e durante a madrugada.
Sendo assim, os condôminos devem evitar barulhos excessivos, como reformas, música alta e festas nos horários determinados nos documentos.
Além de prejudicar o sossego dos outros moradores, o condômino barulhento pode ser multado.
Animais de estimação
Alguns condomínios podem determinar quais pets são permitidos nas áreas comuns, nas unidades ou nos elevadores, por exemplo.
As regras para animais de estimação podem se diferenciar de acordo com o condomínio, mas geralmente incluem a obrigatoriedade de vacinação, a guia e a coleira durante o passeio nas áreas comuns e a limpeza das necessidades.
Ao descer com o bichinho para passear, o tutor não pode ser impedido de utilizar os elevadores sociais e/ou obrigado a utilizar escadas, pois configura constrangimento ilegal e fere o direito de ir e vir contido na Constituição Federal. O tutor também não é obrigado a carregar o pet no colo caso o animal seja de grande porte, sendo recomendado apenas a utilização da guia e coleira.
Ao brincar com o pet nas áreas comuns do condomínio, é importante deixar o animal sempre com coleira e guia e, caso seja algum animal agressivo, o tutor deve colocar focinheira no pet. Com relação à focinheira, o uso não é obrigatório caso o animal seja dócil e não represente perigo para as pessoas no condomínio; obrigar o tutor a colocá-la no animal dócil é considerado maus-tratos de acordo com o artigo 3º, I do Decreto Nº 24.645/34.
E pensando na segurança dos outros condôminos, principalmente das crianças, o tutor deve evitar de deixar o animal circulando sozinho pelas áreas comuns do condomínio, mesmo sendo um animal manso, pois assim evita acidentes.
Como o próprio nome diz, a área comum é o espaço coletivo, onde todos os condôminos compartilham a convivência; nestes espaços, as regras de convivência se fazem mais do que necessárias para manter a ordem, segurança, conforto e o bem-estar dos moradores e funcionários.
Começando pelas piscinas, a regra aqui é usar o local com consciência, abolindo comportamentos como urinar na água e levar caixas de som com volume alto. Consumir alimentos e levar animais também não costuma ser permitido, para manter a higiene do espaço.
Em alguns empreendimentos, é permitida a utilização da piscina por visitantes, mas antes de levar os convidados para o local, é necessário consultar se as regras do condomínio permitem essa situação. Detalhe: as atitudes do visitante em qualquer área dentro do condomínio são de responsabilidade do condômino.
Outra regra de convivência com relação às áreas comuns está relacionada à academia. Para evitar situações desgastantes, é imprescindível que cada condômino mantenha o local organizado após a utilização, colocando os acessórios em seus devidos lugares, limpando os aparelhos se for o caso e respeitando o horário de funcionamento.
As regras de boa convivência também se relacionam com o salão de festas, que deve ser reservado com antecedência pelo condômino e deixando organizado após o evento, lembrando também de respeitar o horário estabelecido em convenção e moderar o volume do som.
Utilização dos elevadores
Os condôminos devem respeitar as regras de utilização dos elevadores, tanto por educação quanto por segurança.
Por isso, os limites de peso e de quantidade de pessoas em cada cabine devem ser respeitados. Também não é permitido deixar crianças desacompanhas nesses espaços, fumar ou ficar segurando a porta para esperar outra pessoa.
Quando precisar descer ou subir com bagagens, sacolas de compras, levar o lixo, entregas ou mudança, é recomendado utilizar os elevadores de serviço, deixando os elevadores sociais para situações corriqueiras.
Descarte do lixo
Deixar o lixo acumulado incorretamente, além do risco de transmitir doenças, traz o incômodo do mau cheiro e o risco de machucar alguém, devido à possibilidade de ter materiais cortantes.
Em algumas cidades, existem leis que discorrem sobre a coleta seletiva em condomínios; além disso, a Convenção de cada condomínio também pode ter alguma determinação sobre o tópico. De qualquer maneira, é recomendado que cada condômino faça a separação adequada do lixo, separando os resíduos recicláveis dos orgânicos. Saiba mais sobre coleta seletiva em condomínios lendo este artigo.
Além disso, os sacos com lixo não podem ser deixados pelos corredores, devendo cada condômino levar os resíduos até as lixeiras, e sempre usando o elevador de serviço caso tenha no prédio.
Por fim, os moradores não devem jogar lixo pela janela do condomínio, pois os resíduos devem ser descartados nos locais indicado, além de ser um ato grosseiro e de desrespeito com quem estiver circulando pelas áreas que circundam as unidades do condomínio.
Educação e respeito em primeiro lugar
Os princípios que regem as regras de convivência são o respeito e a educação.
Portanto, além dos pontos abordados neste artigo, é fundamental que cada condômino tenha atitudes educadas e respeitosas.
Cumprimente os funcionários e os outros moradores, debata com respeito durante as assembleias, evite discussões acaloradas com outros moradores, principalmente nas áreas comuns e não destrate os funcionários do condomínio.
Para as pessoas que possuem filhos, orientem as crianças para evitar gritarias nas áreas comuns e corredores, além de não deixarem as crianças sozinhas nas áreas comuns como piscinas, elevadores e garagens.
A boa convivência depende do esforço de cada um, e assim, com esse senso de comunidade, viver em condomínio se torna uma tarefa mais confortável e segura!
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