Vazamentos entre apartamentos: quem paga? Como agir da maneira correta?

por | out 25, 2018 | Obras e Manutenções

Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida em condomínio. É dor de cabeça para todos os envolvidos: condôminos, inquilinos, moradores e síndicos. Porém, nem tudo precisa ser sinônimo de complicação. É mais fácil resolver vazamentos entre apartamentos se o síndico sabe agir da maneira correta.

Então, aproveite para aprender tudo sobre o assunto com este artigo. Saiba o que o síndico deve fazer nesses casos. Aproveite ainda para descobrir qual a jurisprudência sobre vazamento em apartamentos:

Como descobrir vazamento de água em apartamento?

Apesar de ser comum, muitas pessoas não sabem identificar vazamentos em apartamento. Os principais indícios de infiltração são:

  • Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento;
  • Azulejos soltos;
  • Quando a pintura começa a descascar;
  • Surgimento de bolhas na pintura;
  • É possível perceber umidade nas paredes;
  • Rodapés se soltam ou ficam manchados;
  • Mofo no apartamento.

É essencial que o síndico e o morador do apartamento estejam atentos aos primeiros sintomas de infiltrações. Não efetuar os reparos de um vazamento pode causar danos à estrutura do condomínio. Além disso, há um  gasto excessivo de água que acaba por aumentar os custos da conta no final do mês. Melhor se prevenir do que correr riscos à toa, não é mesmo?

O que fazer no caso de vazamento entre apartamentos?

Em caso de suspeitas, deve-se pedir que o zelador faça uma visita ao local para averiguar a situação. Afinal, nada melhor do que pedir ajuda para aqueles com conhecimento técnico no assunto. É fundamental que o zelador seja o primeiro contatado na caça por vazamentos.

Se comprovada a infiltração, é necessário contratar um prestador de serviços. Este ficará encarregado de descobrir a fonte problema de vazamento entre apartamentos.

Enquanto isso, o síndico deve fazer a notificação das unidades vizinhas sobre o vazamento. Para isso, você pode utilizar uma Carta de Notificação de Vazamento.

Somente com uma vistoria profissional é possível obter um relatório que comprova a origem do vazamento e infiltração. Desta forma é possível determinar quem deve pagar pelo conserto do problema.

Uma situação recorrente em condomínios verticais é o surgimento de infiltração no teto do banheiro do apartamento. Por ser uma área com muita umidade, é usual que isso ocorra. Especialmente quando a edificação não conta com um bom sistema de impermeabilização. Nestes casos, é o laudo técnico que irá definir de onde vem o vazamento no banheiro. Se é do apartamento de cima ou da rede de encanamento de responsabilidade do condomínio.

Quem paga pelo vazamento entre apartamentos?

Para definir quem irá arcar com a conta, é importante compreender como funciona a rede de água de um condomínio. Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical.

Os canos verticais também podem ser chamados de colunas centrais ou prumada. Eles transportam a água para cada unidade. Consequentemente, o condomínio é o responsável quando o vazamento entre apartamentos é causado por um problema nessa tubulação. Logo, o condomínio deverá pagar pelas obras de reparo utilizando o fundo de reserva ou através do rateio de despesas.

Por outro lado, a rede horizontal distribui os canos para as unidades. Por sua vez, estes são de responsabilidade dos condôminos. Quando a fonte do vazamento é um desses canos verticais, é o vizinho de cima ou de baixo quem deve pagar pelo conserto.

No caso de a infiltração ocorrer em um imóvel alugado, o responsável por pagar a conta varia de acordo com as circunstâncias. Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá arcar com os custos. Se não, é o proprietário quem deve pagar.
Todo e qualquer vazamento nas áreas comuns do empreendimento é de responsabilidade única do condomínio.

Qual é a lei de condomínio sobre vazamentos?

O Código Civil não conta com uma lei específica sobre vazamentos entre apartamentos. Entretanto, existem outros artigos que servem como base para resolver o problema.

O primeiro deles é o Art. 1.331. Ele explica que existem áreas de propriedade exclusiva e de propriedade comum dentro de um condomínio. O parágrafo 2 diz que:

  • 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Isso quer dizer que a rede geral de água e esgoto é de responsabilidade do condomínio. Ou seja, qualquer dano ou problema causado por essa tubulação, é o condomínio que tem a obrigação de resolver.

A lei também dá o parecer sobre como deve ser feito o rateio das despesas de uma obra para consertar vazamentos no condomínio. O Art. 1.336 define que é um dos deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio a partir da sua fração ideal. Porém, a lei determina que essa cobrança poderá ser feita de outra forma desde que a convenção do condomínio autorize.

O Código Civil também deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Isso é definido pelo Art. 1.348, inciso V. Faltar com essa obrigação pode levar o síndico a responder civil e judicialmente por qualquer prejuízo.

Já a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina as regras a serem seguidas no caso de vazamentos entre apartamentos alugados. Conforme o Art. 22, é o proprietário quem paga quando a infiltração ocorre na unidade devido ao desgaste da estrutura. Mas se o vazamento foi causado por uma reforma feita pelo inquilino, a situação é outra. O Art. 23, inciso V, deixa claro que nesses casos é o inquilino quem deve pagar pelo conserto.

Resolver vazamentos entre apartamentos pode ser uma função complicada do trabalho como síndico. Porém, não há nada que não possa ser contornado com a informação correta. Sempre tente resolver a situação com calma e boa vontade.

Você gerencia um condomínio com problemas de infiltração? Use o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos para avisar os condôminos!

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10 Comentários

  1. Alexandro da cruz moraes

    Bom dia, a tubulação do condomínio estava com fazamento e danificou meu armário eo tedo do banheiro quem tem que pagar pelo prejuízo?

    Responder
  2. JANAINA GONCALVES FREIRE

    Boa noite. Também gostaria dessa informação. E se posso solicitar laudo técnico ao síndico do Condomínio

    Responder
    • Simone Amâncio

      No caso do apto de cima deu infiltração no piso do banheiro e esta vazando agua para os apto de baixo danificando o gesso e as paredes ,de quem e a reposabilide de consertar todos ?

      Responder
    • Sandra

      Bom dia, o prédio que resíduo está caindo as pastilhas, e estou com infiltração no quarto, já e a segunda vez que arrumo, e depois de um ano volta, quem tem que pagar? Eu ou o condomínio? Fico no aguardo.

      Responder
  3. Paula Almeida

    Estou com vazamento no andar de cima.do meu apartamento o mesmo esta me obrigando a quebrar o meu teto para identificar o vazamento sendo que foi uma obra mal feita por ele que vem causando o transtorno atual como devo proceder

    Responder
  4. Gabriel Bruno

    Boa noite, preciso de uma informação urgente, a encanação do meu banheiro, tipo vaso sanitário é ralo do chuveiro, essa encanação do meu banheiro passa por baixo do forro do banheiro da minha vizinha de baixo, o problema de vazamento está nos canos do meu banheiro porém que fica no teto do banheiro dela, a obrigação de concertar esse vazamento é meu ou dela por está dentro do apartamento dela, se possível alguém me ajudar com o cód: cívil ou outros sobre isso eu agradeço de coração, muito obg ♥️

    Responder
  5. Itamar Ferreira

    Boa noite.
    Para evitar problemas de resolver a situação de quem deve pagar o conserto, preciso acionar o Juizado de Pequenas Causas?

    Responder
  6. Luiz

    Tenho o mesmo problema. Já te esclareceram sobre o assunto? Pode compartilhar?

    Responder
  7. Luiz

    Mesmo problema do Gabriel Bruno.

    Responder
  8. Isabelle

    Bom dia,

    Estamos com um vazamento no antes do registro individual de cada unidade. De quem é a responsabilidade?
    Obrigada!

    Responder

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