Edifícios antigos: quais cuidados o síndico precisa tomar?

por | maio 22, 2024 | Obras e Manutenções

É responsabilidade do síndico garantir a segurança do condomínio, e isso envolve trabalhar na implementação de medidas adequadas de segurança física desse espaço. E em edifícios antigos, essa responsabilidade inclui alguns cuidados específicos, uma vez que essas estruturas podem acumular muitos problemas desde a sua criação e podem não ter recebido o acompanhamento correto ao longo dos anos. 

Isso não significa que o síndico deve se tornar um perito especialista nas edificações em que atua, mas ele precisa buscar informações sobre o assunto e encontrar bons parceiros para ajudá-lo neste quesito.  

E foi isso o que a live “Edifícios antigos: quais cuidados o síndico precisa tomar?” trouxe em seu conteúdo. Contamos com a participação da Engenheira Civil Débora Vignali, especialista em Patologia das Construções e Perícias de Engenharia com experiência de 10 anos no setor condominial, para explicar os principais tópicos desta temática de maneira didática e com muitos exemplos comuns. 

Confira os destaques dessa aula ao vivo para entender quais são os principais pontos de atenção do síndico de edifícios antigos e sobre medidas gerais que todo profissional precisa ter com o condomínio. 

Vícios construtivos e problemas comuns em condomínios antigos 

Os condomínios antigos podem ter suas particularidades, como métodos construtivos diferentes que antes eram muito utilizados. A especialista Débora Vignali discorreu sobre as principais diferenças que devem ser notadas, especialmente porque muitos materiais utilizados na época da construção precisam ser substituídos ou modernizados.  

Estrutura 

A engenheira analisa que antes as estruturas eram mais robustas, enquanto hoje são mais esbeltas, podendo ser projetadas por softwares, uma forma bem diferente de trabalhar.  

Pode-se notar também as diferenças de espessuras de cobrimento das armaduras, de um pilar, de uma viga, ou de uma laje. “As normas também mudam ao longo do tempo. Essa espessura hoje é muito maior. Antigamente, era uma espessura pequena. Se você pegar estruturas antigas que não receberam manutenção ao longo do tempo, é muito fácil encontrar o problema de corrosão”, explicou.   

Instalações 

As instalações, anteriormente, eram feitas de cobre. Essa também é uma mudança em edifícios novos, pois percebe-se o problema da oxidação de instalações antigas, o que leva à troca de toda a instalação.  

A atualização de instalações elétricas também são um grande ponto de atenção. Hoje, existe uma demanda diferente de equipamentos comparada ao passado, então vê-se a necessidade de fazer um retrofit das instalações elétricas. “Isso é importante para que não dê problema como um curto-circuito ou não consigam utilizar uma certa demanda de energia elétrica”, explica a especialista.  

Elevadores 

Os elevadores também entraram na lista do que precisa ser modernizado: não só pela estética, mas principalmente pelo possível desgaste, problemas estruturais ou técnica obsoleta.  

Pisos e fachada 

Alguns materiais utilizados em pisos e fachadas em condomínios antigos também merecem atenção. Com a deterioração natural, faz-se necessária a troca ou atualização, já que alguns itens podem não são ser mais comercializados.  

A modernização do material é fundamental não apenas pela aparência, mas pela facilidade de conservação e manutenção dos novos materiais.  

Garantia x Erros da construtora x Desgaste natural: como saber de quem é a responsabilidade dos danos ao condomínio e a quem recorrer? 

Quando um problema estrutural surge no condomínio, apontar um responsável ou saber a quem recorrer é sempre um desafio. A engenheira descomplicou o assunto evidenciando as diferenças em cada situação. 

Garantia 

A garantia é um período de 5 anos definido Código Civil em que a construtora precisa atender o condomínio em qualquer problema apontado. A responsabilidade da construtora, nestes casos, é objetiva. Ou seja, ela pode buscar provar que a culpa não é dela.  

Neste período, após abrir uma notificação, o condomínio aguarda o retorno da construtora. Débora reforça um ponto fundamental antes da notificação: o condomínio precisa se certificar de que fez a sua parte. “A construtora vai verificar se aquilo é coerente, se realmente o condomínio fez as manutenções que deveria fazer, ou se utilizou a edificação conforme o manual. Se estiver tudo certo, então o problema realmente é da construtora”, alerta. 

Responsabilidade da construtora após 5 anos 

Após os 5 anos da garantia, a especialista explica que o que deve ser levado em consideração é a vida útil dos materiais e sistemas utilizados pela construtora. Isto é, o tempo que os materiais utilizados precisam durar de acordo com o que foi projetado. “Uma estrutura, por exemplo, que tenha uma vida útil mínima de 50 anos, precisa durar, no mínimo, 50 anos. E a construtora tem responsabilidade pela estrutura durante esses 50 anos”, explicou.  

O que muda neste momento é que, no período de garantia, o condomínio só precisa notificar a construtora. Fora da garantia, o condomínio precisa comprovar que a responsabilidade é da construtora, além de provar que fez as manutenções necessárias e que o edifício foi utilizado corretamente.  

Regras de manutenção nos condomínios antigos 

Para dar o seguimento correto das manutenções que o condomínio é obrigado a cumprir, o edifício precisa de orientações adequadas que atualmente são entregues pela construtora na forma de um manual.  

O manual de uso, operação e manutenção das edificações é uma exigência do Código de Defesa do Consumidor. Ele prevê que todo o produto ou serviço tenha um manual de instrução. “Assim como temos o manual do carro ou da geladeira, a edificação também precisa de um manual. E como cada edificação é diferente da outra, a construtora responsável precisa informar ao seu cliente e ao síndico detalhes sobre como utilizar e como manter”, ensina Débora. 

Quando o empreendimento é entregue, o manual é entregue também pela construtora. A partir de então, torna-se papel do síndico executar o calendário de manutenções de acordo com o que está no material. “Ele precisa conter informações claras e didáticas, e apresentar todos os materiais que foram utilizados todos os sistemas.” 

Os detalhes desse manual guiarão as manutenções necessárias. A construtora precisa apontar quais são as áreas que são impermeabilizadas ou não, quanto tempo o rejunte precisa de manutenção, telhado, e quem deve executar essas manutenções, entre outros detalhes. “A lavação de uma fachada precisa ser realizada por uma empresa especializada, que tenha funcionários com treinamento em altura e outros detalhes de segurança”, exemplificou Débora. 

Implantando esse sistema de gestão da manutenção e registrando a execução de maneira orientada, o condomínio está seguro e poderá requerer a garantia da construtora a qualquer momento. “Se um condomínio tem esse manual e não segue, automaticamente já perde a garantia sobre aquilo.”   

Infelizmente, alguns prédios antigos podem não ter esse manual, já que no passado ele não era uma obrigatoriedade da parte das construtoras. Nestes casos, a engenheira aconselha a, antes de qualquer coisa, fazer uma inspeção predial.  

Na inspeção, o profissional contratado irá levantar todas as características e todos os problemas que o condomínio apresenta e gerar orientações para um manual. Inicialmente, o condomínio tratará de resolver o que for apontado como emergencial. “A partir dessa análise, é criado um plano de ação do que precisa ser corrigido e um plano de manutenção”. 

O plano de manutenção nada mais é do que um cronograma das manutenções, uma agenda baseada em normas e nas exigências para o condomínio que foram apontadas na inspeção. Para facilitar essa organização, alguns aplicativos como o TownSq permitem a organização de datas e alertas para que o síndico não se perca nas datas de manutenção do condomínio.  

Mais sobre o aplicativo TownSq 

Vale lembrar que algumas normas de manutenção são gerais, enquanto outras podem ser locais. Um profissional habilitado irá personalizar as orientações de acordo com a particularidade do condomínio e sua localização. Débora traz como exemplo a periodicidade de lavação de fachada em condomínios litorâneos, que pode ser mais frequente por conta da maresia.  

Como identificar problemas estruturais no edifício 

Para identificar problemas na estrutura do condomínio, contar com o auxílio de um profissional é sempre o ideal, mas o síndico pode e deve desenvolver um olhar atento ao condomínio. A orientação é respeitar as manutenções e aprender a identificar as necessidades da edificação. 

A engenheira explica que esses indícios vão desde rompimentos bruscos a pequenos sinais que começam aparecer aos poucos. E quanto antes os problemas forem identificados, menores os riscos para o condomínio. Além disso, mais fácil e mais barato será o conserto.  

A recomendação é que seja realizada uma inspeção anual no condomínio, um verdadeiro “pente fino” na estrutura do prédio. “É como se a gente fosse no médico uma vez por ano, fazer um check-up geral”. No dia a dia, a inspeção visual é o suficiente para verificar se tem algum sintoma. 

“Prevenção é justamente isso, verificar com periodicidade, e não chegar num prédio depois de 30 anos e só então encontrar um pilar está com corrosão de armadura, ou que já tem um pedaço de concreto caindo. Isso aí já é uma manutenção corretiva.” 

Agir preventivamente significa tomar medidas antes que o problema inicie. Para exemplificar, Débora cita o que pode acontecer quando uma lavação de fachada é negligenciada.

“Passar o prazo de uma lavação pode levar a uma lavação e uma restauração de pintura, porque adiar a lavação resulta em problema na pintura, que é uma proteção da fachada. Se isso demora ainda mais, essa manutenção vai virar uma lavação, uma restauração de pintura e um reparo de fissuras. E se isso demorar ainda mais, já começam as infiltrações, e por aí vai até virar uma recuperação estrutural na sua fachada.” 

Essa reflexão é uma prova de que o respeito ao calendário de manutenções preventivas, a inspeção visual frequente e a inspeção feita por profissional são alternativas que garantem segurança e impedem que o condomínio gaste tanto.  

Identificando reformas que mascaram os problemas do condomínio 

Quando falamos em problemas na estrutura do condomínio, podemos imaginar danos explícitos. No entanto, condomínios recém reformados podem estar mascarando problemas. O que está bonito por fora nem sempre está bom por dentro. Mas como o síndico pode descobrir esses problemas escondidos? 

A resposta está em sempre reparar nos detalhes do condomínio e não subestimar os pequenos sinais. Quando o síndico assume um condomínio mais antigo, precisa se certificar de que rachaduras e pequenos indícios sejam avaliados, e precisa resolvê-los adequadamente caso sejam sintomas de um problema estrutural.  

Débora compartilhou um caso de quando fez um orçamento de uma infiltração no condomínio. Andando pelo prédio, notou um pilar com uma rachadura muito grande. “Na hora eu bati o olho e pensei: corrosão de armadura, com certeza”. Quando perguntou ao zelador se a síndica tinha ciência desse problema, ele respondeu que sim, e que ele mesmo já arrumaria. E que assim já havia feito várias vezes no condomínio.  

“Ele não consertou, mas fez uma maquiagem. O profissional está ali recebendo ordens e fazendo o trabalho dele, mas é extremamente perigoso”, explica a profissional. 

Além de tentar resolver o problema “em casa” equivocadamente, o síndico muitas vezes pode acabar contratando serviços sem saber realmente o que precisa ser feito. E a consequência da “maquiagem” no condomínio pode ser muito grave, porque o verdadeiro problema nunca é realmente sanado. A partir de então, se torna uma bola de neve. 

Quando ninguém toma a providência correta, prédios podem ficar por anos só aumentando seus riscos. Débora exemplifica com o caso de um condomínio de Florianópolis, em que foi necessário evacuar todo o prédio, e depois de meses os moradores ainda não conseguiram voltar, porque os problemas foram se acumulando.  

O síndico deve notar que uma característica da maquiagem no condomínio é que o problema volta a aparecer logo. Portanto, o gestor deve estar sempre atento durante as inspeções rotineiras. Quando realmente aparecer, por exemplo, uma fissura, deve procurar um engenheiro para uma visita técnica. “A visita do engenheiro pode custar, mas caro, na verdade, é deixar o condomínio desse jeito”, alertou Débora. 

Neste ponto, mencionamos também que o síndico não deve ficar refém da decisão da assembleia quando ela se opõe a fazer os reparos realmente necessários. “Quem vai ser responsabilizado, caso haja algum dano, vai ser o síndico. E muitos síndicos sabem da importância, só que não têm coragem de contrariar a assembleia”, apontou Débora.  

Se o síndico não cumpre os cuidados adequados, pode responder tanto civil quanto criminalmente, caso ocorra algum acidente por conta de falta de manutenção.  

>>> Leia agora: O que o síndico pode fazer sem a aprovação da assembleia?  

Como deve acontecer a vistoria no condomínio 

O Laudo Técnico de Inspeção Predial é um diagnóstico obrigatório dos condomínios, cuja periodicidade de realização pode variar em cada cidade. Contratar especialistas para realizá-lo no período correto é uma obrigação do síndico, já que ele é o responsável pelas manutenções e segurança do edifício.  

A inspeção é praticamente um “pente fino” no prédio inteiro. Desde a caixa d’água e cobertura, até todas as áreas comuns e todos os sistemas da fachada. O objetivo é mitigar os riscos técnicos e econômicos do condomínio. 

Levantando esses problemas, o profissional especifica o que precisa ser feito para saná-los e apresenta através de uma tabela de prioridades. O síndico deve então priorizar o que apontado como urgente, ou seja, o que pode causar risco a segurança das pessoas que moram ali. 

A prioridade dois são problemas que não causam risco à segurança, mas também precisam de atenção pois possuem uma progressão mais rápida. Ou seja, algo que, se não for arrumado em curto prazo, pode ficar cada vez pior e mais caro. E a prioridade três são problemas mais estéticos, que não são urgentes. 

A partir dessa tabela, o síndico consegue fazer uma previsão e saber como direcionar o orçamento do condomínio. A engenheira Débora recomenda que haja uma assessoria pós entrega de laudo também, para ajudar a verificar se as empresas contratadas são aptas, ajudar na fiscalização de obras e para verificar se realmente esse escopo esteja sendo cumprido da forma correta, com os materiais e técnicas especificadas. 

A importância das manutenções preventivas 

Muito se fala do custo de não fazer uma manutenção preventiva, e para elucidar esse raciocínio, Débora mencionou o estudo da “Lei de Sitter”, que comprova os impactos econômicos que a ausência de manutenção pode ocasionar.  

Segundo essa lógica, o custo de uma manutenção adiada pode aumentar numa progressão geométrica de razão cinco. Isso significa que quando uma manutenção é negligenciada, o valor de reparo é 5 vezes mais caro que o valor de prevenção, e vai ficando 5 vezes mais caro se continua sendo adiada. 

Débora explica que, quando as manutenções preventivas são adiadas, elas vão ficando cada vez mais caras porque se tornam corretivas. E um exemplo comum mencionado foi o da negligência com a limpeza do ralo. Durante um período de chuva, se essa limpeza não acontece, a água vai subir o nível, irá para debaixo do telhado e resultará em infiltração no apartamento debaixo, estragando o forro, móveis e pintura. O conserto será muito mais caro. 

Isso comprova que uma simples manutenção não feita pode resultar em um custo enorme, e comprova que prevenir é melhor do que remediar. 

Como conscientizar os moradores sobre a necessidade de reparos estruturais e preventivos 

Um grande desafio para o síndico é explicar para os moradores que, muitas vezes, a reforma ou gasto no condomínio não vai deixá-lo necessariamente mais bonito, mas vai reparar ou prevenir algo estrutural.  

É fundamental que o síndico entenda o que está acontecendo e saiba como comunicar, para que o morador consiga visualizar essa obra como algo necessário. “Sempre que eu tenho a oportunidade de apresentar um orçamento meu em assembleia, eu acho ótimo, porque consigo realmente explicar para eles a necessidade.” Débora comenta que a atitude de não entender esse investimento pode vir de uma visão cultural.

“No Brasil a gente tem muito cuidado com o automóvel, mas os imóveis custam muito mais do que os automóveis. E a gente acaba deixando o imóvel ali, um patrimônio que ainda vai valorizar muito mais que um carro, e não temos o costume de cuidar desse patrimônio”, observa. 

Essa comparação é uma forma interessante e didática de explicar aos moradores que certas intervenções são fundamentais para a valorização do patrimônio, além de, certamente, garantir a segurança dos condôminos e de suas famílias. O engenheiro, ao lado do síndico, ajudará a mostrar para a assembleia o que deveria ser prioridade e as consequências de não seguir com as mudanças.  

Se a assembleia segue se opondo a manutenções preventivas, corretivas e reparos urgentes, vale reforçar a importância do síndico se posicionar em prol da boa gestão. Débora reforça que esse é um posicionamento ético do profissional.

“Até antes de ser eleito, o síndico precisa entender que, a partir do momento que uma assembleia está te fazendo trabalhar de forma contrária à lei, esse cliente não é para você”. 

Como grande responsável pela gestão da comunidade, o síndico precisa entender que faz parte das suas obrigações executar as manutenções adequadamente, ou poderá responder por isso.  

Desgaste natural do condomínio: como desacelerar? 

Além de respeitar o calendário de manutenções preventivas do condomínio e sempre buscar o auxílio de profissionais especializados, síndico, moradores e funcionários podem contribuir para colaborar com a preservação do condomínio. 

Débora ensina que cada material implementado num numa edificação tem uma vida útil diferente. E para que nenhum prazo vença e seja esquecido, síndico e toda a equipe do condomínio precisam ficar atentos aos detalhes. “Não tem como desacelerar o envelhecimento de um material, mas é preciso acompanhar esse envelhecimento para trocar o quanto antes”, orienta.  

Construções antigas x Construções atuais 

Mesmo que muitas modernizações nas construções atuais possam garantir maior durabilidade e segurança, é errado pensar que elas sejam melhores que construções antigas de forma geral, muito menos que não exijam a mesma atenção e cuidado. 

O que Débora nos explica é que, com a construção acelerada de edificações, fica muito difícil que cada obra tenha a presença constante de um engenheiro. O resultado disso são vários vícios construtivos que já aparecem nos primeiros anos nos novos prédios.

“As obras são feitas mais rapidamente, em prazos cada vez mais apertados, então eu arrisco dizer que tem obras novas aí que estão piores que obras antigas”, avalia. 

Portanto, o cuidado com um condomínio em seus anos iniciais é imprescindível, também para que em seu período de garantia fique mais fácil contatar a construtora e reparar problemas.  

“Eu gosto muito de comparar as edificações com os seres humanos. Uma construção nova nada mais é que um bebê, que não tem a imunidade formada direito e está muito mais suscetível a doenças. Então, você precisa acompanhar esse bebê com mais frequência”, comparou Débora.  

Utilizando essa analogia, um prédio antigo seria um adulto ou idoso, que também precisam de uma atenção especial e cuidado frequente, para que se preservem e tenham vida longa.  

Confira a live completa, com as perguntas extras dos participantes: 

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