Ser síndico do condomínio é uma tarefa séria. Afinal, é um cargo que envolve legislação, prestação de contas, conhecimentos específicos sobre administração, comunicação, finanças, questões contábeis, gerenciamento de crises, tecnologia, obras e manutenções, comportamento humano, inovação,… A lista só aumenta. Existe uma série de regras e deveres que o síndico deve cumprir. Mas você sabe dizer o que o síndico não pode fazer?
Há determinadas práticas que não podem ser realizadas enquanto o gestor estiver atuando como síndico do condomínio e é importantíssimo que você conheça esses detalhes antes de pensar em se candidatar ao cargo em um condomínio.
Neste artigo, você vai aprender sobre o que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio. Boa leitura!
1. Síndico não pode tomar partido em conflitos entre moradores
Sabemos que mediação de conflitos dentro do condomínio geralmente é uma das áreas que mais traz dor de cabeça para os síndicos, então vamos começar por aqui.
O síndico do condomínio não pode tomar partido nos conflitos entre vizinhos e precisa agir como um mediador, um intermediário.
Mesmo que o síndico seja morador do condomínio, é crucial executar o papel de alguém independente e imparcial, sempre se fazendo valer das regras da convenção condominial e do código civil.
Caso o síndico não se sinta seguro em intermediar um conflito específico ou não há como garantir imparcialidade da sua parte, o condomínio pode contratar o auxílio de um profissional especializado em mediação.
Leia mais:
- Mediação de conflitos no condomínio
- Como lidar com problemas de comportamento e resolver conflitos
- Síndicos compartilham suas experiências atendendo inquilinos
2. Não pode conceder descontos para condôminos inadimplentes
Simples assim. O síndico não pode conceder descontos para condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições mensais. Isso é visto como uma má prática e pode trazer uma série de problemas financeiros e judiciais para o condomínio e para o síndico.
As duas únicas situações em que o síndico possui o direito de administrar descontos nas taxas condominiais em atraso são:
- Quando a convenção ou regimento interno do condomínio autoriza a prática.
- Quando a mudança for aprovada em reunião de assembleia.
Apesar de fazer parte dos deveres do síndico como gestor do condomínio, é recomendável que o síndico conte com auxílio especializado para fazer as negociações e cobranças de inadimplentes.
Deste modo, evita-se que o síndico arrisque-se em cometer infrações e o condomínio recebe o melhor auxílio possível para evitar problemas financeiros.
3. Não pode desrespeitar a convenção de condomínio
Já que estávamos falando sobre ela, a convenção do condomínio, vamos continuar por essa linha. O síndico não pode desrespeitar a convenção do condomínio.
O síndico precisa respeitar as mesmas regras que os demais condôminos, moradores e colaboradores da comunidade condominial. E mais do que isso: o síndico é um exemplo sobre como os outros devem se portar dentro do condomínio, devido ao seu cargo de liderança.
Caso exista algum ponto da convenção que você ache relevante alterar, lembre-se de que é preciso convocar uma nova assembleia para debater e votar a alteração. O quórum de aprovação, nesse caso, é da maioria da votação em uma reunião de assembleia com a presença de ao menos 2/3 de todos os condôminos do condomínio.
4. Não pode deixar de prestar contas aos condôminos
A prestação de contas é um dos deveres do síndico estabelecidos pela legislação. Logo, essa é uma das obrigações básicas do síndico e não pode deixar de ser feita.
Além de essencial, a prestação de contas é a principal forma de mostrar aos condôminos todo o bom trabalho realizado pelo síndico, que trabalha arduamente para sempre preservar a propriedade deles.
Apesar de ser uma obrigação do síndico, isso não significa que o síndico precisa montar e estruturar todo o processo totalmente sozinho. O síndico pode contar com o auxílio de um aplicativo para gestão de condomínios, da administradora condominial (quando houver), do subsíndico, entre outros.
O importante é que esse material seja apresentado aos condôminos ao menos uma vez por ano, normalmente na Assembleia Geral Ordinária (AGO).
Leia mais:
- Prestação de Contas em condomínio: tudo que você precisa saber!
- Contabilidade de condomínio: entenda como fazer e quem é o responsável
5. Não pode deixar de pagar as contas do condomínio
Esse item pode parecer um tanto quanto autoexplicativo, mas é sempre importante dizer o óbvio: o síndico não pode jamais deixar de pagar as contas do condomínio.
Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, se o condomínio desenvolver algum tipo de dívida ou problema judicial por conta de má administração, o síndico pode vir a se incomodar na Justiça.
Para evitar problemas desse tipo, recomendamos que o síndico:
- Aja sempre de forma ética
- Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio
- Incentive a participação dos moradores nas reuniões de condomínio
- Busque trabalhar em parceria com o conselho fiscal
- Mantenha uma boa organização das contas condominiais
- Fiscalize a atuação da administradora do condomínio
- Automatize as atividades burocráticas com um software de administração de condomínio
- Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia
6. Não pode contratar ou realizar obras de alto custo sem aval da reunião de assembleia
Nossa próxima é sobre a realização de obras e manutenções periódicas no condomínio e o aval dos condôminos nesse processo.
Para realizar obras no condomínio, é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil, que dividem as obras condominiais em 3 categorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias.
Cada uma dessas categorias possui suas particularidades, especialmente sobre a quantidade de quórum necessário dos votos em uma reunião de assembleia para aprovar as suas realizações.
Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obras em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.
É essencial que o síndico compreenda bem esses detalhes e realize cada obra condominial respeitando essas regras. Para mais informações sobre os tipos de obras condominiais e os quóruns estipulados por lei, recomendo ler o seguinte artigo: Qual o quórum necessário para cada situação no condomínio? Confira a lista completa e prepare-se para a próxima reunião de assembleia
7. Não pode usar o fundo de reserva como julgar necessário
Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. Em resumo, sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.
Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.
Ou seja, o síndico não pode realizar qualquer tipo de alteração no fundo de reserva sem respeitar as normas da convenção e das determinações tomadas em reunião de assembleia do condomínio.
É a convenção do condomínio que determina:
- O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%)
- Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período
- Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias
- Como deve ser calculado o rateio do valor
Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.
8. Não pode expor os moradores inadimplentes
Essa é uma questão que ainda causa problema em condomínios Brasil afora, por isso é importante a abordarmos aqui. Da mesma forma que o síndico não pode fornecer desconto a condôminos inadimplentes, o síndico também não pode expor os moradores inadimplentes perante o condomínio.
O síndico não pode expor um morador devedor por nome. Se isso ocorrer, é direito do morador entrar com uma ação de danos morais, por conta do constrangimento causado.
No entanto, o condomínio pode divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso. Essa prática não fere a legislação e é usada por muitos síndicos no controle da inadimplência em condomínios.
9. Não pode entrar nas unidades sem a autorização do condômino
Por fim, vamos ao item 9 da lista das coisas que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio.
O síndico não pode, de forma alguma, invadir a privacidade dos condôminos. Afinal de contas, é dever do síndico privar por seus condôminos – e não o oposto.
Com isso, é estritamente proibido a entrada do síndico em uma unidade ou a abertura de correspondências sem permissão. Inclusive, essa prática é considerada ilegal e o síndico pode vir a ter problemas judiciais por isso.
Em casos extremos e emergenciais como vazamento de água ou gás, em que entrar no imóvel pode ser uma questão de segurança, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa ou ligar pras autoridades responsáveis, como os bombeiros ou a polícia.
Mas então, quais são os deveres do síndico?
O documento que determina quais são os direitos e deveres do síndico é o Art. 1.348 do Novo Código Civil.
É fundamental que tanto aspirantes a síndicos, condôminos e moradores tenham pleno conhecimento sobre essas normas.
Segundo a legislação, é dever do síndico:
- Convocar as reuniões de assembleia dos condôminos.
- Ser representante de forma ativa e passiva do condomínio, agindo em prol da defesa dos interesses comuns dos condôminos.
- Notificar a assembleia sobre a existência de processos jurídicos ou administrativos de interesse do condomínio.
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões tomadas em reunião de assembleia.
- Cuidar da conservação e guarda das áreas comuns do condomínio e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos, como limpeza, segurança, academia, entre outros.
- Elaborar a previsão orçamentária relativa a cada ano.
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
- Realizar a prestação de contas aos condôminos, anualmente e quando exigidas.
- Fazer o seguro do condomínio.
Bom dia. A sindica do meu condomínio quer diminuir a sacada do meu apartamento, ela pode fazer isso sem a minha autorização?
Pedi para nossa síndica marcar dia e horário de sua preferência para eu ter acesso balancete e documentos, ela me.perguntou qual documento disse que era o balancete de modo geral pois tinha algumas dúvidas e queria esclarecimentos ela me negou, disse que só na assembleia não disponibilizou o balancete com os documentos. Temos grupos de wts dos blocos ela me bloqueou, por questionar o não comprimento das leis trabalhistas. Que era uma da dúvidas que queria que ela me explicar, uma vez que quando a zeladora for demitida ou saia ela pode mover uma ação contra o condomínio,,
A sindica do prédio, pode fazer alterações de regime por conta própria…
Porque no prédio quem manda é ela..
Como devo proceder
Bom dia. O síndico do meu daqui construiu um salão de festa com o nosso dinheiro de condomínio. Ele cobrar uma taxa de 80 reais para quem for usar isso é certo?
Sim, para fins de reaver o dinheiro gasto e investir em novas melhorias.
O síndico do condomínio onde moro o que acontece fica colocando a culpa nos novos moradores isso é comum ?
Bom dia !
Sou proprietário e solícito a síndica os 3 orçamento e o documentos das portarias que iram prestar serviço no nosso condomínio,para que eu mesmo possa também fazer uma pesquisa sobre as mesmas , mas ela não me passa e não me responde, como posso agir nessa situação e sem tenho esse direito, que no meu ver eu tenho.
O síndico do condomínio, quer colocar em votação, moradores inadimplência com o condomínio, proibido a entrega de encomenda e o uso do interfone do morador,no entanto,tem moradores com dois veículos ou mais, ocupando vaga de outro morador,o síndico também mora em um apartamento e tem mais dois apartamentos dele, alugado.
Boa noite. Houve uma discussão entre o morador e um funcionário na presença de testemunhas, mas, a síndica só ouviu a versão do funcionário, e também não ouviu a outra moradora que estava presente e concluiu a minha culpa sem apurar devidamente os fatos. E também me impôs uma multa ilegal, pois, o que ela alega na multa não corresponde com a verdade. O que tenho que fazer?
Eu acho certo afinal o local precisa de manutenção… ou vc vai limpar, comprar lâmpadas ou fazer manutenção quando precisar… Além do mais ele deve usar o dinheiro pra fazer melhorias no local, as vezes colocar uma TV, câmeras de segurança pra evitar que o local seja destruído, etc, etc, etc
O local não se sustenta sozinho… ou sustenta?
O que fazer, quando o síndico te persegue, porque não gosta de vc?
Tenho o mesmo problema, preciso de um telefone de um advogado ou devo filmar a provocação e chamar a polícia?
O síndico diminuiu o horário de trabalho do funcionário do condomínio junto com conselho, sem participar os condôminos. Isso é legal?
Terá uma ação de vendas de seguros pessoais, veículos, residencial e previdência em meu condomínio. Isso não foi acordado em assembleia. Sendo assim o correto não seria uma chamada pública para ampla concorrência? O Síndico tem autorização de liberar somente uma a sua escolha? E se for amigo dele? Pode isso ou correto é uma chamada pública em assembleia nós decidimos qual ou quais poderam comercialização dentro do condomínio?
Nossa síndica não fez prestação de contas do ano passado alegando que ainda não recebeu os documentos e caixa da antiga síndica, ela paga o vale transporte em dinheiro sendo que poderia recarregar o carta vale transporte para não gerar custo sem decidir em assembleia, nossa zeladora estaria de férias em agosto mas ela continua trabalhando. Nossa zeladora está recebendo a parte parA vir aos sábados passando sua carga horária para colocar o lixo na rua sem consultar os moradores. A síndica contratou uma ADM sem nós consultar ou nos passar orçamento, contratou empresa de contabilidade sem nós consultar ou passar orçamentos decidido por si só,
Síndico, conselho, administrador e jurídico se recusam a responder minhas perguntas. Fecharam a área de churrasco e não querem abrir
Está certo sim. Toda obra é realizada com Fundo de Reserva, Fundo de Obras ou Arrecadação extra específica.
Embora você tenha colaborado de um forma ou de outra com dinheiro, a utilização do Salão de Festas é precedida de cobrança pelo uso
Meu apartamento vem sofrendo de uma infiltração do ralo do chuveiro do vizinho de cima. Desde agosto ru entro em contato com os síndicos e abro chamado no app da administradora. Eles dizem que não podem interferir, que eu tenho que falar diretamente com o proprietário.
Ontem um dos pontos de infiltração estourou, causando um vazamento muito grande de água.
Água suja.
Abri chamado novamente, contatei os síndicos que continuam tirando o deles fora.
Não existe nenhum amparo para mim? A administradora ou o síndico não podem aplicar multa ou algo assim? Eu não sei mais como resolver.
Problemas internos dos apartamentos , como vazamentos provenientes do chuveiro do seu vizinho, não podem ser resolvidos pelo síndico, que é responsável pela administração externa ou áreas comuns.
O síndico do meu prédio filmou a porta do meu apartamento informando que a minha cachorro estava latindo , mais possuímos um circuito interno , isto entraria como invasão de privacidade , após isto recebi uma ligacao do mesmo informando para eu entrar com um processo contra ele
Boa noite, um cívil do meu condomínio cometeu tentativa de homicídio e terá que responder, porém ele quer se candidatar, ele poderá ser síndico
Se os canos forem na horizontal é responsabilidade dos moradores, se for na vertical é responsabilidade dos síndicos.
Moro num condomínio onde a piscina foi diminuída e cercada por tela e portão, pra usarmos temos que pegar a chave na portaria, a piscina fica nos fundos e de frente ao último bloco o no.3, onde os moradores praticamente dominam a piscina, reclamam, e segunda feira a piscina ñ abre pra limpeza, uma piscina pequena, sem espreguiçadeiras, e conforto, o horário é de 9hs, ás 18 hs, sendo que quem trabalha quer chegar e dar uma relaxada ñ póde devido ao horário, no verão e a maioria de férias ñ póde aproveitar a piscina direito por causa do horário rígido e de constantes ameaças e bater de janelas dos vizinhos do bl3, reclamam pra ouvirmos, sendo que ñ usamos música, nem barulho. Mais quando tem festas as músicas ficam até as 22hs, e ñ podemos reclamar e ainda paga-se taxa extra de 100 á 150 reais pela área da churrasqueira. Gostaria muito de saber se isso é arbitrário e pósso reclamar. Obrigada.
Meu apartamento vem sofrendo de uma infiltração do ralo do chuveiro do vizinho de cima. Desde agosto ru entro em contato com os síndicos e abro chamado no app da administradora. Eles dizem que não podem interferir, que eu tenho que falar diretamente com o proprietário.
Ontem um dos pontos de infiltração estourou, causando um vazamento muito grande de água.
Água suja.
Abri chamado novamente, contatei os síndicos que continuam tirando o deles fora.
Não existe nenhum amparo para mim? A administradora ou o síndico não podem aplicar multa ou algo assim? Eu não sei mais como resolver.
Nossa síndica, tbm é moradora, ela pode aumentar seu salário sem assembléia, meu condomínio so tem 140 apts
Por eu e um grupo de condôminos termos pedido explicações dos atos do Síndico que vinham de encontro ao Regimento Interno e a convenção do Condomínio passei a ser perseguida pelo síndico o qual não envia boleto de pagamento do Condomínio tenho eu de implorar ,todos os meses para que seja enviado. Recebo boletos de pagamento de outras empresas, normalmente, menos do Condomínio. O boleto é expedido pela empresa de contabilidade do Condomínio que afirmou por A+B que envia o boleto todos os meses o que não é verdade e afirma que o problema está no meu e-mail o que, também, não é verdade. Recebo, normalmente, todos os e-mails oriundos da administração do Condominio, menos o boleto para pagamento da taxa do Condominio. Sem encontrar uma solução pedi que enviassem o boleto para o meu WhatsApp e paguei no ato do recebimento. No mês seguinte, o martírio recomeçou. Não enviaram o boleto para o meu WhatsApp e tive de implorar para que fosse a mim enviado. O que fazer para resolver esse martírio?
uma pergunta, por favor, responda quem souber: o sindico pode emprestar e ou ceder todos equipamentos de ginastica para um outro condominio, com outro cnpj, mesmo que seja dentro do mesmo grupamento condominial?
Pode ter um bar na piscina, fazer comida nesse espaço e servir bebidas alcoolicas , quando o projeto original era de um coffeshoping?
Olá ! Síndico pode interagir com questões de venda de um apartamento, se envolver em trâmites , de contrato de compra e venda , de um apartamento financiado , exigir cópia de contrato do comprador , com a finalidade de saber oque ocorreu na negociação ?
A sindica convocou a assembleia com no máximo 15 moradores, e decidiram fazer um fundo para arrumar as escadas e colocar janela e varias outras coisas!!! O certo não era ser metade dos 190 moradores votarem que sim, e pode ela cobrar 100 reais a mais obrigando todos pagar pelo boleto da água do condomínio? Não deveria haver uma pauta assinada e metade de acordo?
O síndico pode realizar serviço de pedreiro e de elétrica no prédio e cobrar por esse serviço mesmo não ter feito nenhum orçamento?
Boa tarde!
Um síndico pode fazer uma denúncia ao Ministério Público referente a um assunto , em nome do condomínio. Sendo que muito condomínio não estão a favor desta denúncia.
O síndico e sua esposa não respeitam os moradores, chegam ao ponto de xingar os moradores de palavrões e ameaçá-los. Arrumar confusão na porta dos apartamentos, acham-se acima de tudo e de todos. O que fazer?
a sindica do nosso condominio está processando os propios moradores pode?
O síndico do prédio veio a minha porta com murros, chutes e berros, quando abri a porta, ele meempurrou, me cuspiu até que puxei um rodo e o empurre para fora do apartamento, ele seguiu berrando insultos até que a vizinha o empurrou pelo elevador. Chamei a polícia e fiz boletim de ocorrência eletrônico de violência contra a mulher. Ele fez no dia seguinte uma carta ou e-mail falando a meu respeito para todos os moradores. Não tive acesso a este documento. O que posso fazer?
Meu condomínio está rateando o custo da água entre todos os moradores, peerguntei como eles chegarma no valor pro unidade e eles mne informaram alguns valores, mas não forneceram qual foi a taxa usada para o cálculo.
Como posso obriga-los a apresentarem a formula com a taxa utilizada para que eu possa conferir se está correta ou não?
Já fiz a solicitação e estão dando desculpas que irão verificar e já se passaram mais de 10 dias, porém o valor já está no boleto para pagamento.
o Sindico domeu condominio me bloqueou no whats, nao recebe denucnias de irregularidades, nao resolve as irregularidadesbem como informou que nao ira desbloquear
Boa tarde!
O sindico do meu condomínio evadiu a minha festa no salão do condomínio e intimidou os meus convidados, sendo que ele não foi chamado. è correto? cumprimentou cada um dos meus convidados ignorando o aniversariante da festa, onde o mesmo acabou a festa e dispensou todos os convidados.
Boa tarde!
Eu moro à dois meses no prédio onde aluguei meu apartamento, sendo que quando aluguei meu apartamento não fui informada que deveria deixar a chave do meu automóvel na portaria, sendo que não me sinto segura em deixar minha chave e nem quero que alguém dirija meu carro, pois fui informada que o condomínio não se responsabiliza caso o automóvel sela avariado. O sindico disse que vai nos multar se nós não deixarmos a chave na portaria, sendo que estou sempre em casa para retirar o carro quando necessário, pois o prédio não atende todos os moradores com vagas para cada um. Como devo proceder nesta situação, pois eu não participei da assembleia, pois eu não morava ainda no apartamento.
Att, Thaís Ferreira.
Será que nesse meio de comunicação não existe um filho (a) de Deus que possa responder o me orientar a quem devo correr buscar uma solução para o meu relato?
O Síndico de meu Condomínio NÃO RESPONDE UMA ÚNICA PERGUNTA QUE SEJA!!! TAMBÉM NÃO ME COMUNICA ABSOLUTAMENTE NADICA DE NADA, SOBRE ABSOLUTAMENTE NADA DO CONDOMÍNIO!!! O NOME DISSO??? S. P. P. – SÍNDROME DO PEQUENO PODER!!! E, não adianta ABSOLUTAMENTE nada recorrer à quem quer que seja!!! bRAZIL ZIL ZIL ZIL!!! Enfa. Dra. Mírian Ignácio.